某山庄商业物业销售招商策划纲要

镇江跑马山庄商业物业销售招商策划纲要（20XX年12月10日）

中管网房地产频道目录★商业环境分析：★

项目价值理解：★

商业价值塑造：★

商业业态规划：★

商业操作建议：环境篇1商业环境分析一、镇江商业地产整体发展趋势二、镇江商业物业目前租售水平三、本项目经济技术指标统计四、本项目市场盈利预期一、镇江商业地产整体发展趋势社会零售及消费增长迅速整体商业环境趋好大交通、大拆违、大建设商业地产硬件升级政府南移城市化进程加速催生商业多中心格局住宅地产配套需求社区大商业蓬勃发展传统单一中心商业格局已逐步打破，新商业格局正在形成，新兴业态和升级业态存在巨大发展空间。二、镇江商业物业目前租售水平项目名称楼层租金（元/平方米/天）面积（平方米）售价（元/平方米）区域第一楼街一层8．611122000--32000大市口（包括斜桥街）京凌大厦一层不定9000--40000针织衫店一层6．220摄影店一层2．7100童装店一层3．5100洗衣店一层3．090茶叶店一层2．457大西路京润国际店铺一层3．530015000窗帘店铺一层2．745鲜花店一层2．318窗帘店铺一层3．318打印室一层1．625长江路餐饮店一,层1．938烟酒批发一,层1．625(一)镇江现有部分裙楼租金与售价对比表大型裙楼商铺多处于商业成熟地段,一层的租金均价为3.3元/平方米/天左右；处于大市口地段的价格尤为偏高(如第一楼街)；已有品牌主力店入驻的项目，价格比同地段高出30%以上；人流量比较大的小马路商业区一般以餐饮和小商品店居多，均价居中,一般在2.8元/平方米/天；而人流辆比较少，车流量较多的大马路商铺价格较低，一般在1.7元/平方米/天；目前新兴物业的售价明显高于较旧物业,除宏观房价上调的原因外,新兴物业的硬件配套要更为优越,如大多新兴物业的层高,中央空调等条件较为完善,更大程度的满足了品牌商家的入驻需要；商业体量的大小影响着其物业价格.量体较大意味商业配套齐全,商业氛围浓厚.并且还能影响到附近乃至其整个区域的商业环境；受到总价的影响,在相同区域内面积越小总价越高,有的单价可能差距到一倍；(二)本项目周边区域及类似物业租金与售价对比表项目名称楼层租金（元/平方米/天）售价(元/平方米)城南映象一层未定7500二层未定德润华庭一层未定15000华宇大厦一层未定17600二层未定8200光华雅居一层未定15000二层未定4500天和星城一层

未定6380--13800商铺按投资回报公式计算,其商铺的投资回报为15年。与本项目类似的部分市中心成熟商圈的项目.以其租金价格及销售价格的定位来看,其投资回报都在10年左右；目前镇江市裙楼空置率较高,地段,租金定价都成为空置的主要原因；租金与售价差距较大时,往往是商业地产利用招商创造商业氛围,然后用高售价平衡成本。目标篇2项目价值理解一、市场价格预期二、项目操作任务三、经济指标统计四、商业货值预估一、本项目市场价格预期时间1-2F销售价格单位(元/平米)-1F租金价格1F:2F:08年07月-12月8000元4000无09年01月-6月10000元5000无09年07月-12月11500元55000.2元/平米/天2010年12500元65000.5元/平米/天2011年-2013年14000元70000.6元/平米/天2014年-2016年无无0.9元/平米/天2017年-2020年无无1.1元/平米/天根据市场目前商业销售现状,并结合项目的自身及周边情况,按照正常形成的商业氛围,预估本项目随着时间发展而产生价格的变化.在08年下半年要实现1F:12500元方,2F:6500元/平方；

-1F在商业交付时要求迅速达到租金1元/平方/天二、本项目操作任务将未来商业的价值提前反映三、本项目经济技术指标统计楼栋楼层楼层面积面积范围套数运作模式3-4#-1F3950招商5-6#-1F3500招商3-4#1-2F1400100-1105销售150-1802230-27026#1-2F1000120-1903销售210-23025#1-2F12001销售四、商业货值预估商业总货值为:9380万元（其中负一层价值为有产权情况下的理想设定，以下分析仅计算其租赁价值）

3\4\5\6#楼-1F商业总货值:8000元/平米*(3500平米+3950平米)=5960万元3\4\6#楼1F均价12500元/平米2F均价6500元/平米1-2F商业总货值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*(1400平米+1000平米)=

2280万元5#楼1F均价12500元/平米2F均价6500元/平米1-2F商业总货值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*1200平米=

1140万元-1F层因无产权,暂时不考虑出售,其租赁价格参考周边地区制定初步均价:租金1元/平米/天1元/平米/天*(3500平米+3950平米)*365天=2719250元3\4\5\6#楼

-1F总租赁收益计算:按第一年免租,之后每三年递增5%计算,10年总租金收入为:2572万元3\4\6#楼

1+2F总销售收益计算:街口1+2层均属于门面房,且面积适中,为快速实现开发公司资金流回收,采取直接销售方式解决但若要实现此销售均价或者获得更高的利润收益,需要制造出一定的商业氛围,即1\2F中间也可以拿出一定体量商业招品牌店吸引人气3\4\6#楼1F均价12500元/平米2F均价6500元/平米1-2F商业总货值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*(1400平米+1000平米)=

2280万元5#楼

1+2F资金回收探讨及计算（方式一：直接销售）街口1+2层均属于门面房,但面积较大:1200平方,销售存在总价高，首付高的抗性,直接销售可能会面临销售周期延长的问题。正常销售首付50%为:570万,贷款570万5#楼1F均价12500元/平米

2F均价6500元/平米1-2F商业总货值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*1200平米=

1140万元以租代售方式需要解决2个问题：第一：相对提高单价约25%1F均价16000元/平米2F均价10000元/平米销售总价为1560万第二：以开发公司内部某个人名义和开发商签订商业用房买卖合同，其中个人首付780万不需要实际付款，由开发公司制造交易过程假象，并提供缴款收据。这样对于购买客户而言，就可以宣称首付2成（首付压力大为减轻），10年租赁期满即等同购买（实际操作过程中可以以客户租金冲抵银行按揭，10年租赁期满，由开发公司个人过户到购房客户即可）对于开发商而言，客户首付2成312万,银行按揭放款780万，实际收益为1092万，和方式一相差无几，如果欲实现更大预期，可以相对提高租金，通过租金与银行按揭间的差价来实现）5#楼

1+2F资金回收探讨及计算（方式二：以租代售）此方式虽然可能面临总价更高的问题，但购买商户却会大大减少首付压力，更容易找到目标商家而迅速去化。价值篇3

商业价值塑造一、广域价值区域化二、未来价值现在化三、稀缺价值高价化一、广域价值区域化跑马山庄商业的运营成功不能以区域性的商业中心为定位核心理念；将消费圈定位为广域范围通过广域辐射功能业态、升级业态、稀缺业态扩大客群，形成商业区域化；招商及业态定位的标准要符合广域辐射功能,即具备:先进性\特色性,商家在行业内有领头的作用从商圈三分析判三定商业三价值实现消三费距离远三近强弱弱强核心商三圈次级商三圈边缘商三圈3公里5公里10公里游离商三圈主要涵三盖项目三周边、三大市口三以西中三山西路三沿线、三火车站三商圈、三南徐新三市政府三企事业三单位主要涵三盖城中三及城西三企事业三单位及三个人高三端消费三需要主要涵三盖镇江三全市部三分企事三业单位三及个人三高端消三费需要主要涵三盖流动三人口的三随机性三消费及三镇江郊三区县本项目三的主流三消费商三圈将集三中在老三城区及三新市政三府周边三南徐版三块的商三务群体三消费，三对于这三个群体三的商业三价值挖三掘将至三关重要三。从商业三价值判三定商业三功能辐射全三市的商三务型综三合会所兼顾社三区配套三商业功三能打造具三备辐射三功能的三广域商三业是实三现本项三目商业三价值的三前提由于目三前项目三周边的三商业环三境尚不三成熟，三本项目三定位于三区域性三的社区三商业则三显然承三载不了三项目的三规划商三业体量三，而从三目前镇三江成功三定位的三中心城三区外大三型商业三项目来三看，无三一例外三地是面三向全市三辐射，三所以，三对于本三项目而三言，广三域的商三业定位三不仅是三一个前三提，而三且是一三种必须三。打造具三备差异三化功能三的特色三商业是三实现本三项目商三业价值三的市场三出口二、稀三缺价值三高价化黄金分三割点:一个商三业项目三的位置三地段是三整个商三业的稀三缺价值三核心，三跑马山三庄距市三中心大三市口2.5公里，三市政府1.5公里,是真正三的城市“黄金分三割点”.火车站三商业圈三也近在三咫尺，三未来跑三马山庄三将承载三着镇江三与新城三的交通三枢纽功三能，目三前虽然三还是城三市商业三生地，三但商业三价值巨三大且尚三未被挖三掘。生态商三业项目不三仅与城三市繁华三较近，三周边更三是畅享三跑马山三、南山三双生态三资源，三为打造三成镇江三首个“生态商三业”项目提三供了独三厚的条三件，而“生态商三业”项目具三有的唯三一性更三有助进三一步提三升项目三价格。现代商三业本项目三属于新三兴商用三物业,在硬件三配套上三更为优三越,物业的三层高、三中央空三调、门三前商业三走廊设三置、停三车位预三留等条三件更为三完善,更大程三度的满三足了品三牌商家三的入驻三需要。优势资三源统领衡量一三个商业三项目如三何实现三价值最三大化的三标准，三时间价三值的设三计应该三是关键三，通过三把未来三的商业三格局和三商业氛三围在现三在的销三售过程三中展现三，从而三实现现三在销售三出未来三的高价三格，这三种时间三价值的三体现也三就是未三来价值三现在化三。而时三间价值三的设计三，可通三过“炒作地三段”、“商业论三坛”、“板块联三盟”等形式三实现。三、未三来价值三现在化炒作地三段：通三过系列三新闻、三政府舆三论等，三炒做”主城中三心版块”,放大地三段区域三不可估三量价值三；商业论三坛：邀三请知名三专家、三学者、三业内名三人、政三府官员三以论坛三形式，三论证区三域及项三目价值三、前景三和项目三业态优三势；板块联三盟：联三合区域三项目联三合炒做三区域商三业前景三，可通三过互相三项目说三辞、项三目宣三传附带三等形式三形成；业态篇4商业业三态规划一、商三业业态三定位二、业三态定位三依据三、商三业业态三主题四、整三体业态三布局一、商三业业态三定位餐饮、三娱乐、三流行购三物三位三一体的时尚版三升级版三业态共三生体餐饮亲友聚三餐商务宴三请0.1三%0.1三%1.8三%1.9三%1.9三%1.9三%2.9三%3.6三%6.7三%8.0三%10.三8%10.三9%13.三8%14.三0%21.三6%宣传好其他有促销三活动场所档三次高氛三围好知名度三高规模大停车方三便服务态三度好交通方三便消费氛三围好菜肴种三类多离家（三公司）三近菜肴有三特色/味道好价格合三理就餐环三境好以高档三特色餐三饮为主三导，偏三重商务三宴请本项目三定位为三商务宴三请优势三明显广义的三休闲包三括餐饮三和购物三在内，三除餐饮三购物外本项目三的休闲三业态涉三及：【保健休三闲】——桑拿中三心、美三容SPA【娱乐休三闲】——KTV、高档三桑拿【茶饮休三闲】——茶馆、三咖啡厅三、慢摇三吧【美食休三闲】——各国料三理、各三地名吃以高端三商务休三闲为主三导，偏三重娱乐三休闲。商务群体娱乐群体消费水平个人休闲娱乐消费水平人均费用：138.07元/人次人均费用：71.71元/人次休闲本项目三定位高三端商务三休闲存三在较大三利润空三间以名品三折扣为三主导，三偏重高三端品牌商业类型功能定位服务对象客流量(人)服务人口(人)基本商业面积业态与业种中心商业区购物、休闲娱乐、旅游、金融国内外及本市消费者50万

30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮区域商业中心购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万5万平米以上购物中心、超市、娱乐、餐饮社区商业保障该地居民的日常生活当地居民

5万1.5万平米超市、医药店，菜市场、餐饮街坊商业提供日常必须商品及便利服务当地居民

0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业特色商业街区时尚购物、特色化餐饮娱乐休闲全市范围内特定消费者

10万1万平米以上特色专业店、连锁店流行购三物本项目三定位流三行购物三符合现三代商业三功能规三划二、业三态定位三依据1、从市三场需求三层面来三分析：从镇江三目前的三高端消三费市场三的趋势三来看，三之所以三高端的三服务业三和餐饮三业发展三迅猛，三而且大三有向郊三区化扩三展之势三，其主三要原因三，是因三为镇江三现有的三集中在三老城区三高端消三费场所三已经不三能满足三市场的三需求，三再加上三中心城三区硬件三设施老三化、堵三车、停三车难等三问题突三出，这三种需求三向城市三外围分三流其实三是一种三必然。三而本项三目地处三合肥高三档住宅三区聚居三的腹地三，近水三楼台的三优势其三实是其三他区域三所不可三比拟的三，高端三消费需三求就近三消化的三刚性需三求其本三身就自三然存在三，所以三无论从三广域还三是区域三市场，三高端消三费的市三场需求三是存在三的；2、从项三目的商三业体量三来分析三：本项目三商业体三量偏小三，主要三业态将三不可能三规划成三大型超三市和百三货业，三专业性三市场定三位也不三可取，三区域商三业对消三费群体三总量和三业态经三营的成三熟度要三求很高三，也就三是说商三圈覆盖三人群和三商业氛三围很重三要，而三这些恰三恰是本三项目所三在跑马三山版块三所不具三备的，三所以作三为一个三生地上三的商业三项目而三言，本三项目的三业态定三位将只三能从精三致化、三特色化三、差异三化入手三；3、区域三商业规三划日趋三明朗：镇江市三最近的三商业网三点规划三目前已三经很明三朗，政三府南迁三及大力三发展南三区商业三的计划三已经启三动，政三府远景三规划及三目前的三配套措三施建设三将为本三项目的三商业运三营和发三展提供三了空间三；4、区域三及全市三范围内三高端消三费群体三的支撑三：即将南三迁的市三政府给三本项目三带来众三多高消三费商务三群体，三同时周三边形成三的高尚三住宅区三居住着三大量的三中高收三入阶层三，因此三，本项三目有着三非常丰三富的高三含金量三的潜在三消费群三体，对三于本项三目高端三商务招三待的定三位支撑三很大三；5.区域内三乃至整三个镇江三市没有三类似定三位项目三，处于三市场空三白：由于本三项目的三总体方三向是依三托大市三口至南三徐新城三一带强三有力消三费群体三向全市三辐射的三综合商三业业态三，项目三周边乃三至全市三和本项三目类似三的项目三基本没三有，加三上本项三目具有三一定的三规模和三辐射功三能，所三以本项三目在定三位的稀三缺性上三有比较三强的竞三争力，三业态定三位上处三于领先三地位；6.商业经三营者普三遍看好三本项目三：在本次三的商业三调研中三，访问三了部分三本项目三将来可三能引进三的一些三知名的三商业企三业，从三反馈的三意见来三看，大三部分商三业企业三特别是三餐饮、三娱乐休三闲类企三业对于三本项目三都比较三感兴趣三，同时三对本项三目的总三体定位三表示认三可；7.便利的三交通区三位和良三好的生三态环境三：本项目三南接镇三江第一三景观大三道，西三连城市三主干道三跑马山三路，是三镇江是三不可多三得的交三通与环三境兼备三的上上三之区，三对高端三客群的三吸引力三较大三、商三业业态三主题绿色生三态商业特色城三市会所四、整三体业态三布局现代服三务餐饮现代服三务餐饮高档商三务会所流行购三物-1F1F2F5-6三#3-4三#操盘篇5商业操三作建议一、商三业经营三布局二、商三业同步三推售建三议三、商三业管理三模式建三议四、商三业配套三建议一、商三业经营三布局■3-4三#楼负一三层经营三布局220三0㎡175三0㎡高档娱三乐城目标设定夜色倾城天上人间雨和楼目标设定皇室名门樱花园会员制三高档会三所■3-4三#楼一层三经营布三局口腔连三锁SPA三\健身馆美容整三形目标设定佳美口腔一兆伟德康美整形施而美整形社区配三套便利店洗衣店名烟名三酒发廊音像花店宠物店中介目标设定可的\好的康洁洗衣荣氏\苏捷华仔\巨涛多来咪皇氏马兰德中广\裕兴■3-4三#楼二层三经营布三局特色高三档餐饮目标设定滋奇火锅蜀王火锅■5-6三#楼负一三层经营三布局目标设定奥特莱斯FOXTOWN名品折扣350三0㎡■5-6三#楼一层三经营布三局现代服三务目标设定银行移动联通电信铁通特色餐三饮目标设定大长今韩国料理花舞日本料理福氏炖品麻婆豆腐东北大骨头湘江老厨骨里王云南土菜馆1+2层合计:12三00㎡■5-6三#楼二层三经营布三局特色高三档休闲目标设定常春藤城市花园咖啡猫空悠仙美地高档特三色餐饮目标设定泰国村鱼翅金满楼海鲜酒店燕鲍翅1+2层合计:12三00㎡二、商三业同步三推售建三议■招商销三售步骤三建议招商策三略：主力店三招商先三行全面招三商销售三同步1432关注主三力店和三品牌店三效应控制招三商节奏三、比例倡导差三异化经三营选择好三开业时三间08.三5.108.三7.108.三9.108.三10.三108.三11.三109.三7.108.三5.1主力店三招商-1F品牌折三扣高档会三所高档娱三乐VIP认筹08.三9.7主力店三确定08.三10.三18开盘销三售08.三11.三1品牌店三招商5#1三-2F口腔\整形6#2三F特色茶三馆3-4三#1-三2F高档餐三饮09.三7.1品牌店三确定■商业销三售招商三脉络：差别销三售和差三异化经三营：物业的三可销售三部分在三销售时三需要重三视以后三错位经三营的重三要性，三如果实三行无差三别的价三高者得三策略，三后续一三些经营三能力差三、业态三重复的三商铺经三营不善三的现象三肯定会三出现，三个别商三铺的经三营不善三同样会三影响到三整体商三业价值三的提升三；关注主三力店和三品牌店三效应：对于集三中式大三商业招三商和销三售而言三，主力三店和品三牌店效三应明显三，大的三有影响三力主力三店和品三牌店能三全面提三升整个三商业物三业的全三面升值三，因为三其本身三的聚客三能力也三是其他三中小商三户的客三源保障三和经营三信心保三障；控制招三商节奏三与比例三：招商是三商业物三业营销三推广链三中最重三要和附三加值最三高的环三节，但三是招商三不同于三销售，三商业项三目最好三能一气三呵成，三因为销三售是统三一开售三的，一三旦入伙三，就容三易出现三节点，三要趁人三气最旺三时期，三至少冲三到80%三-90三%，才能三保证人三气的持三续，使三后期招三商更为三顺利；三依据项三目短期三价值体三现的难三度,需要增三加主力三店、三品牌店三进驻促三进，建议招三商比例三控制在47%；选择好三开业时三机：招商完三成后，三规划好三统一的三开业时三间就很三重要了三，一边三营业一三边装修三显然达三不到开三业要求三，具体三的时间三选择上三则以节三假日为三佳，因三为商业三物业的三开业对三人气要三求很高三，为能三有更多三人烘托三开业盛三况，统三一制造三开业兴三奋点（三利益点三）也是三必要的三。2008年度2009年度时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广形象导入价值诉求公关活动价值体验价值挖掘价值提升招商主力店人气店次主力店散户销售销售准备客户蓄水强销期持销期焦点运动尾盘形象导三入、现三场包装三、主力三店开始三招商客户积三累、活三动造势形象升三级、主三力店确三定、价三值认同三、开盘三热销品牌店三招商、三焦点运三动战08.三5.1—08.三7.15月全国三火车站商业图三片展系列软三文炒作08.三7.1三-08三.9.三17月20日商业三论坛投资推三介会08.三9.1三-08三.11三.19月7日主力店三签定仪三式新闻三发布会10月18日开盘08.三11.三1-0三9.7三.1■整体营三销阶段三划分VIP客户积三累散户招三商、商三家进驻■开盘前三客户锁三定步骤三：全国各三地火车三站商业三图片展三览系列软三文炒作(地段\规划\商业前三景\主力店三等)形象包三装、相三关信息三发布商业论三坛\投资推三介会VIP卡认购主力店三意向签三定仪式三暨新闻三发布会蓄势，三赢得市三场主动造势,形成价三值认同公关,构筑商三业前景“跑马山三庄国际三街区杯三”全国三各地火三车站商三圈图片三展一、活三动目的□通过三全国火三车站商三业繁华三氛围呈三现，勾三起镇江三人对火三车站商三业版块三关注，三进而对三项目关三注；□提高三客户对三项目版三块信心三与认可三，从而三实现投三资引导二、时三间地点1.时间：200三8年5月2.地点:售楼中三心\火车站\汽车站三、活三动形式□售楼三处火车三站商业三图片展三；□火车三站、汽三车站休三息区、三公共区三商业图三片展；□报纸三等平面三媒体火三车站商三业图片三系列展三，并进三行系列三炒做跑马山三庄国际三街区投三资峰会三及商业三论坛一、活三动目的□通过权三威专家三口径论三证区域三及产品三价值，三建立项三目公信三力；□形成三关注热三点，继三而形成三口碑宣三传；□形成三客户对三产品价三值认同三；二、时三间地点1.时间:20三08年7月20日2.地点:镇江国三际饭店三五洲厅三、活三动内容1.专家论三证国内三火车站三商业发三展趋势;2.专家论三证镇江三商业发三展前景;3.专家点三评版块三发展和三项目优三势;4.项目推三介跑马山三庄国际三街区、xx品牌主三力店意三向合作三签定仪三式一、活三动目的□通过三引进主三力店，三提高客三户对项三目信心三；□提高三项目知三名度和三品牌影三响力二、时三间地点1.时间:20三08年9月7日2.地点:镇江国三际饭店三五洲厅三、活三动内容□签定三意向书三；□新闻三发布会三，答记三者问三、商三业管理三模式建三议■商业管三理四赢三三统一四赢：1.开发商三通过租三售结合三实现自三身效益三的最大三化；2.业主通三过所投三资的商三业物业三的增值三和租金三回报取三得投资三收益；3.商家通三过入场三经营取三得经营三利润；4.消费者三在消费三中得到三体验和三一定的三满足。三统一三：1、统一三招商；2、统一三销售；3、统一三管理。四赢三三统一的三管理模三式将真三正有利三于各利三益主体三：1、有利三于统一三的业态三规划和三项目定三位，在商业三地产发三展日趋三成熟的三今天，三业态规三划的重三要性也三正逐渐三凸现，三合理的三业态规三划将是三招商工三作和后三继经营三成功的三一个基三本保证三；2、有利三于合理三的掌控三租金和三售价之三间的均三衡，因为商三业地产三一个重三要的特三点是，三租金和三售价之三间存在三着一定三的比例三关系，三并且二三者之间三的相互三影响关三系十分三明显。三市场上三常见的8％的投三资回报三承诺即三反映了三这一事三实。商三铺投资三者多为三职业投三资客，三对回报三率这一三概念尤三为关注三，由专三业公司三统一操三作根据三租售的三实际情三况合理三的确定三租金和三销售价三格，采三取以租三金支撑三售价或三是以售三价带动三租金等三灵活多三样的形三式，使三得租售三之间相三互促进三，将能三够顺利三的推进三各项目三标的实三现；3、有利三于协调三各利益三主体之三间的关三系.商业地三产所涉三的利益三主体众三多，因三而就难三免有众三多的关三系需要三协调，三理论上三看来四三个利益三主体最三少有六三对矛盾三（业主三与发展三商，商三家与发三展商，三消费者三与发展三商，业三主与商三家，业三主与消三费者，三消费者三与商家三）需要三协调。三每一个三矛盾都三将为项三目的成三功留下三隐患，三三统一三的操作三则可以三有效的三避免各三种矛盾三的发生三；4、有利三于保证三项目的三持久繁三荣，三统一三操作模三式下的三管理涵三盖了商三业管理三和物业三管理两三方面的三内容，三其最明三显的特三点就是三针对性三较强，三有这一三特点作三为基础三，将能三够极大三的保证三项目的三持久繁三荣；5、三统三一操作三模式下三的商业三管理，三以服务三为主导三，在业态三统一规三划的基三础上，三通过与三商家签三定管理三公约，三服务协三议等模三式，针三对商家三的经营三活动进三行宏观三上的管三理和微三观上的三服务相三结合。三即能达三到管理三的目的三，也能三够有效三的满足三商家的三需求，三同时也三兼顾了三各方面三的利益三，使得三四赢格三局能够三真正得三以实现三。■地面和三墙体广三告位预三留四、商三业配套三建议■将商铺三沿街面三规划成三具聚客三功能的三公园式三（PAR三K）配置三。■在商业三共享空三间和交三通动线三上安置三别致后三现代雕三塑、商业情三景小品三将极大三提升商三业价值三。■导示系三统是商三业氛围三营造的三重要一三环，建三议纳入三建筑规三划统一三考虑。■餐饮用三房排污三和油烟三入地9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。16:三04:三0116:三04:三0116:三044/2三9/2三023三4:三04:三01三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。4月-三2316:三04:三0116:三04Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。16:三04:三0116:三04:三0116:三04Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。4月-三234月-三2316:三04:三0116:三04:三01Apr三il三29,三20三2314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三34:0三4:0三1下三午16:三04:三014月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三234:0三4下三午4月-三2316:三04Apr三il三29,三20三2316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29三16三:04三:0116:三04:三0129三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。4:0三4:0三1下三午4:0三4下三午16:三04:三014月-三239、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。16:三04:三0116:三04:三0116:三044/2三9/2三023三4:三04:三01三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。4月-三2316:三04:三0116:三04Apr三-2329-三A