某商业中心项目定位报告

嘉定·方舟商业中心项目定位2011-03目录项目区域总体概况项目辐射商圈概况市调结论、建议及项目定位项目区域总体概况截至2009年底——上海常住人口1921万人，其中499万外来人口里，外籍人口约占13.5万。人均GDP为18万美元；人均可支配收入28838元；城市居民人均消费支出20992元;农村居民人均生活消费支出9804元上海概况嘉定概况嘉定常住人口近130万人。

现嘉定主城区嘉定镇街道有三个较为成熟的百货商场，是现有的商业中心，但经营业态较为单一，商业模式相对落后。随着生活水平的日益提高，现有的商圈模式以无法满足嘉定居民的消费需求。迫使其只能去市区购物。但路程较远，交通相当不便。

项目区位及概况

项目位于嘉定老城区东部，规划定位为嘉定新商业中心。距沪嘉高速公路嘉定城区口仅1.5公里嘉定的概况：嘉定地处上海西北部是上海连接江苏的重要门户，东与宝山普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与苏州省太仓市为邻。区域总面积464平方公里，总人口约130多万。未来规划：至2020年，嘉定区将形成“一城、五镇、六居住社区”格局。规划总人口约170万人，城市化水平92%。

项目地处上海西北嘉定城区，毗邻江苏省太仓市，处于长三角沪宁发展轴上。未来规划，在建轨交11号线。另有铁路沪宁线，沪杭外环线过境。地理位置距离地标距离：距离中心城区：2公里；距离虹桥机场：15公里；交通枢纽快速干道：沪宁高速公路、A20外环线等轨道交通：11号线嘉定经济社会发展概况

近年来，在市委、市政府的正确领导下，在市商务委等部门的指导和帮助下，“十一五”期末。全区增加值完成806亿元，年递增13.9%；财政总收入完成267.6亿元每年递增15.3%；实现区域工业经济规模总量超3000亿，其中规模以上工业产值完成2250亿元，年递增18.6%。全社会固定资产投资完成1163.1亿元，是“十五”期间的2倍。累计完成外贸出口322.7亿美元，是“十五”期间的2.3倍。项目辐射商圈概况开展深入市调目的——了解消费者在哪里？确定用什么来打动消费者？未来我们最大的商机在哪里？确定广场的定位、品牌规划、推广策略招商人员共同参与开展深入市调——周边商圈的学校、学生人数深入周边5KM范围内代表性居民小区，询问物业管理、社区工作人员了解各小区人口数量、人口结构、入住率、职业特点等情况选择有代表性的小区抽样50-80名业主，做生活消费情况的深入调查周边主要竞争对手的深入调研项目辐射板块情况（人口）八个板块目前常住人口约为100万嘉定镇街道常住人口10.3万宝山、太仓周边常住人口31万新成路街道常住人口7.7万菊园新区常住人口5.3万嘉定商城东方商厦外冈镇常住人口6万南翔镇

常住人口16.6万马陆镇常住人口15.3万徐行镇常住人口7.8万罗宾森购物中心方舟广场周边学校及学生情况调查学校数量69所，学生总数48199.幼儿园29所，学生数量12071，占学生人口24.8%。小学19所，学生数量19342，占学生人口40.1%。中学21所，学生数量16786，占学生人口34.2%。学校情况综述1、小学和幼儿园学生数量占近七成，表明该区域总体比较年轻；2、按学生人数推算，周边学生家庭数量为8万户，涉及的家庭人口可达46万，占区域人口51.3%，可见家庭性消费需求较大；3、学生调查情况还发现外地生占比超过50%，表明嘉定新城外来人口相对集中。这些外地生的家庭或父母均在周边经营商业活动，具有较强的经济能力。

项目区位概况（一）

本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路嘉定城区出口仅1.5公里，毗邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔城路，西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路（吴淞口—安亭国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨交11号线嘉定北站仅约3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚的商业优势。商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行镇、外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50万，五公里内商圈覆盖人口近100万。项目区位概况（二）

为何选择方舟商业中心？主要商业中心主要经营业态商业规模5个商业中心相加总规模135300㎡欧尚大型超市18000㎡TESCO乐购大型超市41000㎡罗宾森购物广场休闲娱乐45500㎡东方商厦百货12800㎡博乐购物中心百货18000㎡方舟商业中心大型超市、家具装饰大卖场、百货、休闲娱乐、餐饮、健身、酒店、商务、公寓纯商业面积140000㎡

方舟商业中心和嘉定主城区目前公认的，成熟的五个商业中心比较如下：

以上五个商业中心相加，也抵不上一个方舟广场的规模！因此方舟广场建成后，势必对嘉定商业现状产生巨大的冲击和影响力！商业格局将重新划分！☆大品牌大手笔☆

方舟商业中心拥有的超过1万平方米以上的主题大卖场有：1、欧尚大卖场：2万平方米以上2、品牌百货：1.5万平方米3、家具大卖场：1.5万平方米4、电器数码大卖场：1.5万平方米5、装饰家居大卖场：1.5万平方米现已签约的5大主力店紧密合作伙伴

近年来，随着公司的不断发展壮大，和国内外同行的交流日趋增多，已近与多个知名企业发展为紧密合作伙伴，为公司跨越式的大发展构筑了坚实的平台。市调结论、建议及项目定位简述市调结论、优劣势分析报告、综合建议与项目定位综述：基础人群：商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行镇、外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50万。五公里内全覆盖人口近100万。交通便利：本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路嘉定城区出口仅1.5公里，毗邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔城路，西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路（吴淞口—安亭国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨交11号线嘉定北站仅约3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚的商业优势。区域发展：嘉定新城主城区将以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业企业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，强化发展生产性服务业、时尚产业、体育运动业和广告传媒业，并促进旅游业、房地产业、商贸物流业、中介服务业和文化教育业同步发展，形成具有鲜明产业特色和国际品牌的第三产业高地。至2020年，嘉定区将形成“一城、五镇、六居住社区”格局。规划总人口约170万人，城市化水平92%。从法国三拉法耶三特

到三美国梅三西三从巴黎三拉德芳三斯

到三纽约第三五大道三从三上海恒三隆

到三嘉定方三舟商业三中心···三···三·城市商三业综合三体的热三潮，将三由瑞锦三地产领三跑项目辐三射板块三情况（三人口三）八个板三块目前三常住人三口约为100万嘉定镇三街道常住人三口10.三3万宝山、三太仓周三边常住人三口31万新成路三街道常住人三口7.7万菊园新三区常住人三口5.3万嘉定商三城东方商三厦外冈镇常住人三口6万南翔镇常住人三口16.三6万马陆镇常住人三口15.三3万徐行镇常住人三口7.8万罗宾森三购物中三心方舟广三场Strength

优势Weakness

劣势项目商业体量大，总面积在150000㎡

，是目前嘉定主要商业区面积总和。引进大型国际时尚品牌，让嘉定居民不出嘉定就能享受到市区购物消费的感觉。嘉定最完善、业态最丰富之综合体项目，同时具有先发优势。是及购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式购物中心。地理相对位置稍偏，公共交通体系有待完善；完善周期尚需期待。项目自身品牌知名度较低，暂时未能形成强大的聚客能力。商务功能，配套刚刚起步，区域内商务人流不足，金融配套有待提高。Opportunity

机会

Threat

威胁目前嘉定城区无大型商业购物中心，居民极其渴望完善的综合体购物中心，为项目近期提供较好人流基础和发展空间。市场空间未来发展大，消费需求不断增强；特别是国际汽车城的发展，有利于嘉定核心发展，同时带动商圈的发展；提前进入，形成差异化竞争，引领嘉定消费观念有利于成为区域最核心的商圈项目市中心方向2公里处，商业中心集中，且已趋成熟化；项目要求改变现有居民的传统消费习惯；现有商务区的分布集中在嘉定工业区，不利于本项目对商务资源的争夺项目周边新商业中心将逐步开发，竞争会越来越激烈；周边人气及商业气氛不足，项目前期培养需有时日优劣势三分析报三告分析业态定三位：项目总三面积近150三000三㎡，是目三前家丁三主商业三区面积三的总和三。所以三项目完三全有能三力打造三北部地三区的一三站式购三物中心三模式。包含餐三饮、服三装、影三院、KTV、大型三电玩、三儿童用三品等为三一体。客户群三定位：1.家庭型三消费模三式2.1三5-2三9岁的时三尚消费三人群3.3三0-4三5岁的成三熟消费三人群集购物三、休闲三、娱乐三、美食三为一体三的一站三式购物三中心中档中档偏上大众化高档项目总三体定位品牌定三位：由于目三前嘉定三商业形三态品牌三相对落三后，项三目是以三国际流三行时尚三品牌为三主导。三与现有三传统商三业模式三形成差三异化经三营，打三造核心三竞争力三，从而三引领嘉三定商业三消费形三态嘉定商三务配套三区三时尚休三闲，亲三子体验三，综合三性商业三中心项目目三标客户三群来源项目周三边现有三的老商三业中心三，其业三态较为三传统，三商业模三式相对三落后，三随着居三民消费三水平的三提高，三目前的三商业模三式已无三法得到三满足，三然而进三入市区三消费的三话交通三问题有三给周边三居民带三来的很三大不便三，从而三抑制了三嘉定的三整体消三费力！三随着项三目建成三，整体三改变周三边原有三商业体三系，打三造一个三新商业三中心。三项目扩三大了人三们的活三动范围三，同时三也使新三的消费三概念进三入我们三的生活三。人们三不再仅三为了消三费而消三费，而三是一种三休闲度三假的心三态，消三费成了三一种放三松享受三的生活三方式。三这使城三郊区域三内的大三型一站三式综合三度假休三闲消费三场所得三到发展三。各楼面三标杆品三牌楼层标杆品牌L11F:时尚精品、潮流服饰、连锁快餐及特色生活配套。引进品牌如：ZARA、H&M、UNIQLO、玛莎、Levi’s、A02、丝芙兰、KFC、必胜客、哈根达斯、星巴克、哈根达斯、万宁等。L22F:都市流行、休闲服饰、家居生活。引进品牌如：衣恋、百家好、ADIDAS、NIKE、GXG、纽约伊人、云楠健发、乐扣乐扣、易初莲花、好饰家等。L33F:时尚餐饮、特色美食、儿童配套、亲子体验。引进品牌如：豆捞坊、广州蕉叶、望湘园、辉哥火锅、釜山料理、避风塘、赤坂亭、丽家宝贝、韦博英语等。步行街三业态配三比餐饮：XX%服装：XX%配套：XX%客流估三算

月平均客流量步行街平均销售广场总销售客单价步行街租售比步行街月租金江桥200万人次/月2866万元/月1亿元/月50元/人18%月租金按516万元周浦126万人次/月1955万元/月0.69亿元/月55元/人17.4%月租金340万元方舟预估X万人次/月X万元/月X亿元/月X元/人X%（预测）月租金按XXX万元测算餐饮座三位数方舟推三算（根三据用餐三人数/客流X%~三X%的经验三估算）三：步行街三餐饮约X个座位三数，三如果实三现预估三的客流三（X万人次/月），三餐饮经三营状况三将会比三较理想三，如果三按餐饮三来衡量三，嘉定三的月平三均客流三如果低三于X万人次三，餐饮三会出现三经营困三难。总结按照方三舟广场三商圈覆三盖人群94万人次三推算，三开业初三期，实三现月客三流xxx万人次三是可行三的。该项目三的关键三是明确三的定位三、独有三的特色三及重复三入店的三吸引力三，即丰三富的配三套和有三效的推三广策略三。Tha三nk三you三!9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三17:三20三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三17:三20三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世间三成事，三不求其三绝对圆三满，留三一份不三足，可三得无限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香积寺三，数里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三坚强的三人能把三世界放三在手中三像泥块三一样任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、楚塞三三湘接三，荆门三九派通三。。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、少年三十五二三十时，三步行夺三得胡马三骑。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天气三晚来秋三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、杨柳三散和风三，青山三澹吾虑三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、阅读三一切好三书如同三和过去三最杰出三的人谈三话。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三17:三21三PM11、越是三没有本三领的就三越加自三命