某地产项目成本管理与控制XXXX

龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾2012年2月9日讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制

内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制

龙湖成本管理的目标成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响房地产成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工

龙湖成本管理的目的

成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益----提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。

价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

龙湖成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本

目标成本管理内容

编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估目标成本管理有什么作用

目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的项目成本管理成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系龙湖成本管理体系制度流程方法工具

（工作指引、作业指导书）业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分制度流程体系成本模块：制度流程与管理工具龙湖项三目主要三成本费三项序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用勘察、设计费报建费

三通一平费等

3配套设施费用学校、幼儿园、会所等4基础设施费用水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程

5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程7工程相关费用审计费造价咨询费

监理费、定额外检测费

物业前期介入费、维修基金8期间费用销售费用营销设施建造费

其他销售费用9财务费用贷款利息等10管理费用员工工资、福利等建设部200三0年9月18日发布《房地产三开发项三目经济三评价方三法》第四章三第24条明确“开发三建设投三资是指三在开发三期内完三成房地三产产品三开发建三设所需三投入的三各项费三用，主三要包括三：土地费三用、前三期工程三费用、三基础设三施建设三费用、三建筑安三装工程三费用、三公共配三套设施三建设费三用、开三发间接三费用、三财务费三用、管三理费用三、销售三费用、三开发期三税费、三其他费三用以及三不可预三见费用三等。”成本测三算费项三表比较讨论：你所在三企业有三无成本三费项表三，表格三形式和三费项顺三序有哪三些不同三，内容三有哪些三不同结论：各表形三式和费三项顺序三不同，三但费项三的内容三大致相三同以项目三为管理三对象项目的三完全直三接成本三测算分三解间接成三本测算三分摊龙湖项三目成本三管理的三内容集团公三司重庆公三司成都公司北京公司项目2项目1项目2项目1项目2项目1项目N项目N项目NN公司项目N龙湖集三团组织三形式项目N龙湖项三目管理三组织形三式营销部成本管三理部工程管三理部设计研三发部计划财三务部总经理研发专三员项目负三责人项目研三发经理项目工三程经理项目成三本经理项目营三销经理项目财三务经理专业工三程师成本专三员营销顾三问财务专三员公司运三营总监项目1项目2项目3项目N某公司龙湖项三目部主三要职能产品研三发定位施工组三织和管三控成本测三算和控三制营销策三划和销三售客户管三理品质三保证实行项三目管理三后公司三和部门三职能公司土地竞三拍、资三金保障三、人力三资源部门掌握制三度、流三程、方三法、工三具的制三定和更三新；整理资三源、知三识沉淀三；集公司三资源协三助支持三项目工三作，检三查监督三项目工三作培训项三目需要三的合格三的经理三和专员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下的进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖目三标成本三管理三三大工具1、目标成三本测算三与分解2、投资三分析模三型3、历史三成本数三据库龙湖项三目目标三成本测三算和分三解目标成三本测算三的条件三和方法经讨论三确定的三方案或三设计图（规划三指标表三）整理建三筑标准三、产品三配置相应项三目工程三造价历三史成本三数据市场价三格及其三走势的三准确把三握参照本三企业类三似产品三历史成三本、在三建项目三成本、三市场同三类产品三测算成三本正向测三算：测算依三据（产品三标准、市场三情况、历史成三本数据三库）测算方三式（估算三、概算三、预算三）团队工三作反向倒三逼：确定销三售价格三水平；确定利三润要求三；反推计三算成本目标成三本测算三的方法目标成三本是根据三产品定三位、产三品预期三售价和三期望利三润，结三合目前三市场价三格情况三，参考三历史成三本数据三资料，三并同时三预测未三来价格三走向，预先制三定并力三争控制三的产品三成本目标成三本作为三产品未来成三本的控三制依据，是产三品设计三、采购三、施工三等整个三项目开三发过程三的指导三和控制三性文件三，是企三业各部三门通过技三术、经三济和管三理等措三施的努三力，需三要实现三的产品三成本的三控制线龙湖目三标成本三管理的三阶段土地投三资论证三阶段目标成三本(土三地版)项目启三动阶段目标成三本(启三动版)方案设三计阶段目标成三本(方三案版)初步设三计阶段目标成三本(执三行版)工程实三施阶段目标成三本(调三整版)竣工阶三段项目竣三工成本目标成三本形成动态及三责任成三本执行土地投三资论证三阶段成三本测算项目启三动阶段三成本测三算项目团三队确定产三品定位三和销售三价格、三销售进三度研发部根据规三划条件三和市三场定位三进行预三案的调三整或重三新考虑三方案（三产品业三态、标三准）造价采三购部项目目三标成本三测算计划财三务部根据售三价、销三售进度三、成本三测算、三进行财三务指标三计算拿地以三后项目团三队对拟三建项目三进行详细策三划，设定项三目市场三定位、三产品定三位，明三确项目三经济技三术指标三、配置三标准、三建造标三准、交三房标准三、主要三设备的三档次或三品牌、三施工安三排、工三程进度三，材料三供应方三案，销三售策划三，销售三进度等项目启三动阶段三成本测三算是对三土地投三资论证三阶段目三标成本三测算的三细化项目启三动阶段三成本测三算带入三经济模三型后应三达到或三超过土三地版的三收益指三标；目的对项目三进行沙三盘推演三，预见和三决策未三来，设定三产品定位，三营销方三案、实三施计划三，成本三控制，三测算财三务指标，三识别项三目风险三，提出三预案。项目团三队明确三项目成三功标尺三及具体三指标，三达成共三识、做出承三诺项目启三动阶段三的成功三标志项目启三动会主要内三容（成三果）《项目三定位》《项目三建造标三准》《体验三区选址三、定位三及开放三计划》《项目三一二级三计划》三《三项目分三期、材三料供应三方式范三围》《项目三目标成三本（启三动）》《项目三合约规三划》《投资三分析模三型（启三动）》《方案三设计任三务书》《景观三方案设三计任务三书》《精装三房定位三、限价三及建设三实施方三案》（三如有）《项目三的物业三、商运三的运营三人力资三源配置三及运营三成本分三析》项目投三资经济三分析模三型设计阶三段成本三分解工程部提供现三场布置三方案提供施三工用水三电以及三甲方临三设设置三方案初步施三工方案三及土石三方平衡三对比提供方三案、初三步设计三图提供产三品建造三标准基础方三案对比造价采三购部目标成三本分解进行成三本敏感三性分析编制合三约规划研发部计划财三务部财务指三标计算设计阶三段成本三分解主三要是方案设三计、初三步设计阶段的三成本测三算和分三解方案设三计阶段三是设计三阶段成三本控制三的重点初步设三计阶段三目标成三本经审三批后，三是项目三的执行目标成三本案例：方案设三计阶段成三本测算三分解方式之三二，按项目三实体分三解方式之三一，按合同三计划分三解方式之三三，按考核三责任分三解三种方三式各有三侧重但三又相互三关联目标成三本的分三解分解依三据：甲方的三发包与三采购计三划分解内三容：总目标三分解为三每个合三同项的三目标方式之三一：按三合同计三划分解三：目的将各费三项成本对应分三解成未来三可执行三的合同随项目三进展，三合约规三划逐步三变成真三实的合三同和合三同造价方式之三二：按三工程实三体分解分解依三据：项目建三设内容三（设计三图纸及三说明）分解内三容：总目标三分解为三分部分三项工程三目标；三包括功三能组件三的划分三（专业三与分项三工程的三划分）三，可细三到分栋三分层分三构件；方式之三三：按三考核责三任分解分解依三据：部三门或岗三位成本三管理职三责及考三核办法分解内三容：总三目标分三解为每三个部门三或岗位三的成本三管理指三标,三以及辅三助管理三的工作三要求责任成三本考核序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费

研发部工程部三通一平费等

工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程

造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费

造价采购部监理费、定额外检测费

工程部物业前期介入费、维修基金

营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部

其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目实三施阶段三成本管三理工程部现场签三证、技三术核定三的现场三控制、三工程质三量和进三度的管三控、编三制进度三计划提供施三工图设计变三更的控三制、专三项工程三的优化造价采三购部签证变三更的费三用审核三、专项三工程的三成本分三析、动三态成本三的跟踪三和回顾三、成本三调整研发部计划财三务部财务指三标的动三态跟进资金计三划审核互动动态成三本：是项目三实施过三程中各三个单项三合同（三费项）三的实际三成本与三目标成三本的控三制结果在签订三合同时三，与合三约规划三对应；结合合三同或预三算造价三对目标成三本进行调三整合同变更(包括：三经济签三证、设三计变更三、技术三洽商）三所产生三的合同三金额变三化及时三对目标三成本进三行调整动态成三本管理动态成三本的组三成动态成三本=已结算三合同成三本+未三结算合三同成本+非合三同性成三本+待三发生成三本动态成三本待发生三成本待发生三费用未签约三合同估三价已发生三成本非合同三性成本合同性三成本已结算三合同成三本未结算三合同成三本合同金三额结算调三整(含三签证变三更)合同金三额预估结三算调整三(含预三估签证三变更)动态成三本管理三的目的三意义保证成三本处于三可控保证目三标成本三实现提供成三本决策三依据月度成三本回顾在目标三成本中三对已发三生、已三结算的合同金三额调整；对未发三生合同三费项进三行清理、三预估在目标三成本中三按已发三生、已三结算的三费用金三额调整三；对未三发生费三用进行三清理、三预估成本动三态重大三事项及三预警成本管三理异常三事项披三露重大招三标进展补充预三算动态三状况（三含设计三变更及三洽商）结算异三常情况三说明（三超合同三额及目三标成本三、以及其它异三常情况三均需说三明）成本目三标评审成本研三究及其三它测算动态成三本月报三内容序号项目名称目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态成三本月度三状况表工程竣三工阶段三成本管三理工程部审核工三程竣工三资料对合同三相关条三款进行三评估对供应三商进行三相关履三约评估设计总三结造价采三购部与供应三商进行三竣工结三算（含三材料供三应结算三）编制竣三工成本三并与目三标本（执三行版）三比较研发部计划财三务部财务决三算核算最三终的财三务指标项目竣三工成本，是指三在项目竣工验三收时点上，项三目的全三部成本三，包括确认（三结算）的已发三生成本三和预估（三结算）的未发三生成本三。其费三项包括三开发成三本、营三销费用三、管理三费用、三财务等全部成三本费用。将《项三目竣工三成本》三与《项三目目标三成本（三执行版三）》比三较，分三析、说三明差异三原因按规定三格式形三成《项三目成本三总结和三分析》一、基三本情况三的概要成本目三标的下三达成本目三标的分三解成本目三标的完三成二、分三解和完三成的对三比以费项三为跟本三、对各三费项的三结构分三解、完三成情况三进行对比三分析基本结三论目标成三本和实三际成本三的对比三分析三、分三析说明ABC分析敏感性三分析失败和三成功事三例的分三析四、改三进建议如何做三好成本三管理目前成三本管理三的瓶颈三和破解龙湖的三历史成三本数据三库……目标成三本编制三的重要三参考历史成三本数据三库历史数三据的来三源1、自身开三发项目三的积累内容完三善、质三量好、三数量有三限2、同行业三项目资三料收集内容质三量不容三易准确历史成三本数据三库主要三内容包括：成本测三算基础三资料开发成三本汇总三表总体分三项工程三成本指三标单位工三程建安三指标成本测三算基础三资料：搜集房三地产工三程（历三史）已三建项目规划指三标，已建三项目概况指三标以及已三建项目三各单位工程经三济技术三指标的实际三记录新建房三地产项三目的规三划设计三条件，三拟建项三目概况三指标开发项三目成本三汇总表三：是上述三历史项三目的实三际成本三记录，三包括项三目各项三成本费三项的竣三工结算三造价的三总合。各主要三费项经三济指标是上述三历史项三目的主三要费项三的经济三指标，三包括用三建筑面三积计算三的，土三地面积三计算的三和按实三施面积三计算的三实际成三本记录三。单位工三程建安三指标：按项目三的单位三工程编三制，共三分为五三大部分三：1）、工程三概况。2）、特征三指数。3）、建设标三准。4）、经济指三标、5）、技术指三标。1）、三工程概三况主要三包括：工程名三称、建三筑面积三、结构三形式、三高度、三层高等三。2）、三特征指三标主要三包括：窗墙比三：外墙三窗面积三/外墙三面积（三标准层三外墙周三长三×三总高）三一般0三.23～0.2三8窗地比三：外墙三窗面积三/建筑三（地面三）面积体型系三数：建三筑物体三积（标三准层面三积×总三高）/三外三表三面积（三标准层三外墙周三长×总三高）面积系三数：=三规划建三筑面积三/造价三计算建三筑面积（规划三面积/三建筑面三积）造价面三积与规三划面积三由于计三算规则三不一样三，存在三一定误三差，经三济指标三和技术三指标是三以造价三建筑面三积分析三计算的三，造价三面积与三规划面三积的系三数作为三调整系三数（系数三大于1三成本指三标乘以三系数，三系数小三于1成三本指标三除以系三数）经济指三标和技三术指标三与面积三系数的三关系3）、三建筑标三准：分三别按单三位工程三的基础；结构及三粗装修三；主体设三备安装三工程；公共部三位精装三修；户内精三装修；等的主三要材料三做法进三行描述三。4）、三经济指三标包括三：单位工三程人工三费和单三位面积三人工费三指标各分部三工程造三价和单三位面积三造价指三标各种主三要材料三的消耗三量和单三位面积三消耗指三标5）、单三位工程三强电、三弱电、三装饰工三程成本三分析表如何参三考历史三成本测三算新项三目成本基础数三据（项三目规划三指标表三）确定产三品交付三标准确定总三体费项三成本在历史三成本数三据库中三查找预三设单位三工程特三征指数三、体形系三数，确三定预设三成本结合产三品标准三和当前三市场情三况对主三要材料三、人工三费、规费等三进行调三整基础部三分：三挖孔桩三基础的三测算数三据见下三表以下变三化规律三限于主三体及粗三装修参三考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价0.50%-0.50%0.10%-0.10%参考指三标A类高层三（主体三）钢三筋47.三72千克、三水泥86.三69千克、三预拌砼0.3三3立方B类高层三（主体三）钢三筋53.三79千克、三水泥75.三73千克、三预拌砼0.3三5立方当窗墙三比为0.2三8，体型三系数为0.2三8时，主三体结构三及粗装三修部分三的造价三基数约三为1内容龙湖的三项目成三本管理龙湖的三项目成三本控制项目成三本控制三的要点成本控三制的目三标原则不是最三低而是三合理成本控三制的核三心是合三理的成三本获得三最大效三益成本测算过三程的控制三分为：·投资三论证阶三段测算·设计三阶段控三制执行过三程的控制三主要是三施工阶三段控制成本控三制包括成三本测算过三程的控制三和执行过三程的控制土地投三资论证·根据提三供的土三地信息三，确定三拟取得三地块的三项目定三位·结合市三场需求三对不同三业态使三用功能三建筑面三积的合三理配置·结合周三边环境三、相邻三项目售三价、市三场需求三等情况论证项目三投资可三行性·参考类三似业态三工程项三目历史三经验数三据编制三投资估三算，利用投三资分析三模型测算控三制土地三成本投资论三证阶段三的控制（概念三设计）方案设三计初步设三计（扩三初设计三）施工图三设计项目设三计阶段三的控制投资决三策至初三步设计三阶段，通过三对设计三方案的三比较，三本阶段三投资控三制的效三果约为75%三～80三%，控制三投资的三阻力最三小，控三制投资三需要的三成本最三低深化设三计至施三工图设三计阶段三，通过三对建筑三标准的三比较，三本阶段三投资控三制的效三果约为15%三～20三%施工图三设计结三束至施三工阶段三（实施三阶段）三，通过三对施工三方案的三比较，三本阶段三投资控三制效果三约为5%以三内，控制三投资阻三力较大三，控制三成本较三高设计阶三段投资三控制效三果概念设计施工/三安装使用控制的三效果控制的三阻力控制的三成本主要控制价值区105方案设三计控制三要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断106重点关三注：产品定三位，不同三产品比三例的搭三配，产三品功能、三配置、三标准，三主要设三计选型三，建筑三平面，三基础类型三，结构三形式，三结构布三置，建三筑装饰三交付标三准，停三车方式三及比率三，小区三供配电三方式…对业态三和户型三的多方三案设计三比较，三通过比三较确定三单体平三面和户三型；通三过对建三筑面积三、套内三面积、三公摊面三积的比三例测算三，确定三最合理户三型和户三型搭配三从而获三得最大三得房率三和销售三面积。在容积三率指标三控制面三积，结三合市场三需求对三不同业三态建筑三面积的三合理配三置，建三多少高三层、建三多少多三层、建三多少商三业、建三多少别三墅、建三多少花三园洋房三；配置三那些基三础设施三和配套三设施，三获得最三大销售三额和高三额利润三。注意设三计作品三和产品三的关系比较高三层与小三高层的三成本案例：三某项三目指标三如下，三方案设三计阶段三没有充三分利用三建筑密三度指标三规划利三润贡献三大的产三品，规三划建8栋高层三，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层与三高层、三花园洋三房的成三本比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额设三计确定限三额设计三控制指三标限额设三计是按三照批准三的设计三任务书三及投资三估算控三制设计三，对设三计规模三、设计三标准、三工程数三量和预三算指标三等各方三面的控三制凡是能三进行定三量综合三的设计三内容，三均要通三过计算三确定，要充三分考虑三施工的三可能性三和经济三性。初步设三计（扩三初设计三）阶段三控制要三点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据初三步设计三图纸对规划建筑面三积、销售建筑面三积、造价建筑面三积进行三计算比三较，尽三量减少三公摊面三积增大三得房率三。控制单三体建筑三的特徵三指数，三包括：三外墙周三长、面三积系数三，门窗三面积系三数、窗三墙比、三窗地比三指标、体型系三数等对节三能保温三、消防三、抗震三设计标三准的影三响。控制建三筑设计三标准，三控制单三体工程三配置标三准；比三较外墙三保温材三料和作三法，门三窗材质三、标准三；外装三饰材料三的选择三搭配，三室内不三同公共三部分装三修标准三、装饰三材料的三选择搭三配，在三满足必要使三用功能的同时三成本最三合理。产品定三位结构设三计方面基础选三型、埋三深和布置三应合理楼面恒三、活荷三载及梁三的线荷三载，梁三、柱或三墙的集三中荷载取三值合理三，安全三系数取三值合理主体结三构布置三、结构三体系选三型合理三，梁、三柱、板三钢筋配三筋计算三配置合三理人防地三下室结三构选型三应正确三，设计三荷载取三值、结三构计算三与构造强电设三计方面主要电气负三荷指标三配置、三供电范三围、变压三器台数三合理进出线三通道是否合三理设备选三择、出三线回路三计算电三流、断三路器容三量和电三缆截面三配置合三理发电机三供电范三围、容三量和台三数选择三合理敷设方三式和路三径、出三线回路三、线缆三型号截三面经济三合理弱电设三计方面弱电各三系统功三能和设备三选型合三理各系统三管线走三向布置三合理给排水三设计方三面设计参三数合理、计算三指标经三济；系三统流程三合理设备房三设置位三置及设三备布置三合理、三使用及三维护方三便主要的三设备材三料选用三经济合三理综合管三网方案三，包括三：道路三工程、三雨污水三工程、三雨污水三处理、三强弱电三管网、三给水管三道工程三等的走三向作法三进行造三价分析三比较，三使布置、三走向、三作法更三合理，挖沟三的土石三方量最三小。编制概三算，对三投资进三行控制三。景观工三程控制软硬景三面积比三例，包括三水体面三积，铺三装面积三，乔木三、灌木三、草坪三面积的三比例。确定项三目骨干三树种、三基调树三种景观工三程成本三控制的三难点苗木形三态不好三采用增加和三替换苗木的三方式进三行补救三,这样三引起成三本增加三和返工三费用发三生绿量不三足增加乔三木也是三引起成三本增加灌木种三植标准与效果三，灌木三种植面三广、品三种多、三数量大三而且图三纸不完三善施工三随意性三大硬景构三筑物与三现场关三系建筑场三地移交三及垃圾三、综合三管网施三工、水三电气管三网施工三工序等三原因造三成苗木三损失和三增加景三观工程三成本景观工三程成本三管理措三施景观工三程分设三计阶段三成本控三制，方案设三计阶段是景观三工程成三本控制三的重要三阶段，三占景观三工程成三本控制三的80%以上景观工三程成本分不三同范围三、不同三标准控三制先减法三后加法：设计三控制减三法，施三工控制三加法。景观效果过三程控制三，掌控植三物栽植三密度，三合理使三用大规三格苗木花卉的三成本较三高，建三议多用三色叶乔三、灌木三或变色三乔、灌三木。景观工三程成本三控制措三施乔木或三贵重苗三木由甲三方供应三，建立三苗木基三地或自三己的苗圃积三累苗木资源景观成三本中软硬景三的比例关系须三恰当、三特别应三关注竖三向建筑三（挡墙三）和小三品的成三本控制合理确三定乔木三、灌木三、草皮三的比例三关系水景土三建费用三与水系三的形状三有密切三的关系三，合理三确定水景面三积数量关注硬三质铺装三中各种三材料的三搭配关三系；高档材三料的使用三范围乔木、三灌木、三草坪种三在那里楼宇行道树道路灌木乔木草坪景观绿三化指标三控制内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…序号项目名称软景成本占景观成本比重1重庆-蓝湖郡东岸65%2重庆-悠山郡一期65%3成都-长桥郡林荫大道及主入口68%4北京-滟澜山66%5北京-香醍漫步53%6重庆-弗莱明戈60%7重庆-紫都城一二期60%8重庆-水晶郦城50%9重庆-观山水52%11平均60%注：软三景成本三占总景三观成本三平均为三60%三，软成三本对总三景观成三本的高三低影响三重大。软景成三本比重三参考项目类型项目名称硬景比例备注说明别墅香樟林9.60%蓝湖郡东岸14.31%蓝湖郡西岸13.53%蓝湖香颂17.20%花园洋房弗莱明戈22.11%好望山21.20%大城小院26.13%江与城一期18号地块26.00%江与城一期32号地块19.00%高层公寓枫香庭31.23%小地块、高容积率项目水晶郦城（1-5组团）20.26%紫都城一二城22.32%观山水一二三期25.43%硬景成三本比重三参考电梯住三宅的公三摊面积三经济分三析对公摊三面积（三公摊系三数）的三管控第一，三要明确三规范的三刚性要三求；第二，三根据项三目档次三定位和三顾客价三值敏感三度，设三定大堂三、电梯三间、公三共走道三的合理三尺度；第三、三从技术三角度通三过各公三摊部位三的相对三位置的三调整、三对单个三公摊部三位的局三部优化三降低公三摊。公摊面三积的组三成垂直通三道：楼三梯间、三电梯井三、垃圾三道、通三风井、三管道井三、提物三井、室三外楼梯三；墙体面三积：本三幢楼各三套与公三共建筑三之间的三分隔墙三和整幢三房屋外三墙水平三投影面三积总和三的二分三之一；设备用三房和管三理用房三：幢内三共同使三用的设三备用房三，辅助三或管理三用房，三供本幢三使用的三其他共三同使用三的面积影响公三摊系数三的因素公摊系三数＝公三摊面积三/三套内面三积公摊系三数第一三层次的三影响因三素是建筑业三态超高层三住宅、三写字楼三＞高层三公寓＞三花园洋三房＞叠三拼别墅三＞联排三别墅＞三独栋别三墅公摊系三数第二三层次的三影响因三素是公摊面三积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用价三值工程三控制投三资投资测三算过程三中设计三阶段测三算，这三一阶段三运用价三值工程三分析，三确定合三理功能三，有效三控制投三资。价值工三程是把技三术与经三济结合三起来的三管理技三术，通三过对产三品的功三能分析三，达到三产品适三当的价三值，以三最低的三成本去三实现产三品的必三要功能三。如何有三效提高三产品的三价值功能F成本C1、功三能不变三，成本三下降2、功三能大幅三提高，三成本略三有增加3、功三能提高三，成本三降低4、功三能略有三降低，三成本大三幅降低5、成三本不变三，功能三提高如何有三效提高三产品的三价值表中的三价值不三是从价三值构成三的角度三来理解三的，而三是从功三能角度三出发理三解价值三的，表三现为功三能与成三本之比三；成本也三不是一三般意义三上的成三本，它三是构成产品寿三命周期三的成本，包括三建造成三本和使三用成本三。如何有三效提高三产品的三价值（1）推行三价值工三程管理三，提升三局部或三楼盘的三性价比价值工三程兼顾三功能、三成本，三力求以三最低成三本，实三现必要三的功能三，提高三产品价三值。功能品三质（销三售价格三）与成三本的比三值即性三价比，从单三个部品三部件到三整个楼三盘可提三高性价三比那些是三必要功三能，业三主对哪三些更敏三感，和三成本及三售价的三关联（2）技术三经济比三较人防工三程决策土建车三库与机三械车库三的技术三经济比三较电梯、三空调的三配置方三式地下车三库最少三车位、三面积及三收益测三算基础形三式、主三体结构三形式、三挡墙形三式……提高价值的方式功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√

防水工程√

√外墙保温√

√家居智能化设施√

√√√景观、装修√√

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门窗√

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户型优化

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注：以三绿化工三程为例三，在成三本不变三的情况三下，改三变植物三的搭配三和密度三，可以三改善绿三化效果三；或者三在达到三绿化效三果的前三提下，三改变植三物品种三，可以三降低成三本。设计阶三段控制三措施产品业三态定位三模板化设计任三务书模三板化设计合三同模板主要专三业施工三图设计三指引模三板化主要专三业施工三图设计三审图要三点模板三化专业配三置标准三模板化制定统三一标准三作法90%复三制+1三0%创三新（1+1三0%）n一年一三小改三三年三一大改产品复三制产品复三制90%复三制+1三0%创三新（1+1三0%）n一年一三小改三三年三一大改重庆。三龙湖源三著工程实三施阶段三控制要三点工程招三投标总分包三合同管三理现场签三证及设三计变更三管理材料设三备采购三、认价三招标及三管理……施工方三案的比三较和成三本控制一般施三工方案三中可能三影响结三算的内三容施工平三面布置三中施工三设备的三选择和三配置塔机的三选型、三安装高三度、安三装位置基础土三石方和三室内回三填土石三方平衡三、外运三方案钢筋的三搭接方三式、角码铁的加工三及布置对拉螺三杆的设三置方式（防水三、不防三水）止水带三的设置三方案和三材料选三用其他可三能增加三费用的三施工措三施等施工方三案可能三增加费三用的审三核方案报三审批时三，由施三工单位三自己报三告有无三费用增三加，无三增加费三用的方三案由工三程管理三部审批三；有增三加费用三的由工三程管理三部审批三后，经三造价部三再对有三无费用三和如何三计算费三用审批施工单三位报无三增加费三用的，三结算时三不再考三虑方案三增加费三用；有三增加费三用的，三按造价三部审批三意见结三算现场设三计变更三及技术三洽商管三理