投资性房地产概述

第四章投资性房地产第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义与特征

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产具有以下特征：(一)投资性房地产是一种经营活动----租金及处置通过“其他业务收入”和“其他业务支出”核算。(二)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。二、投资性房地产的范围2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。3.已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量

（一）投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90000000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。

借：投资性房地产90000000

贷：银行存款90000000

2.自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【例4-2】2×10年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×10年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×10年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

甲公司的账务处理如下：

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9000000×（12000000÷24000000）＝4500000（元）

借：固定资产——厂房12000000

投资性房地产——厂房12000000

贷：在建工程——厂房24000000

借：投资性房地产—已出租土地使用权4500000

贷：无形资产—土地使用权4500000

二、投资性房地产的后续支出

原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。

资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。【例4-3】2×10年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×10年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×10年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本模式计量。

甲公司的账务处理如下：

（1）2×10年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产—厂房—在建40000000

投资性房地产累计折旧10000000

贷：投资性房地产—厂房50000000

注意：不应通过“在建工程”科目核算。

（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，发生改扩建支出

借：投资性房地产—厂房—在建5000000

贷：银行存款5000000

（3）2×10年12月31日，改扩建工程完工

借：投资性房地产—厂房45000000

贷：投资性房地产—厂房—在建45000000第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

1.设置“投资性房地产”科目核算；

2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。

计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。

3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备例4-5【例4-5】甲公司将移一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。甲公司的账务处理如下：(1)每月计提折旧每月计提的折旧=(72000000÷20)÷12=300000(元)借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000

贷：投资性房地产累计折旧300000(2)每月确认租金收入借：银行存款(或其他应收款)400000

贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件

同时满足以下两个条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

（二）核算要点：

1.同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”；

2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。

3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，

借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。

待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。

4.取得租金收入

借：银行存款贷：其他业务收入例4-633【例4-6】20x9年9月，甲公胆司与乙公里司签订租股赁协议，抽约定将甲阁公司新建次造的一栋克写字楼租盾赁给乙公排司使用，杨租赁期为10年。20x秧9年12月1日，该写怪字楼开始渠起租，写坛字楼的工浮程造价为800侦000女00元，公允斜价值也为制相同金额顿。该写字放楼所在区筝域有活跃辩的房地产养交易市场逝，而且能侄够从房地绕产交易市棍场上取得费同类房地赏产的市场喜报价，甲瓣公司决定风采用公允芬价值模式得对该项出矿租的房地徐产进行后谣续计量。在确定该姻投资性房诞地产的公献允价值时药，甲公司识选取了与虾该处房产题所处地区喘相近，结叛构及用途蚂相同的房廉地产，参磨照公司所催在地房地帜产交易市蜘场上平均置销售价格堡。结合周师边市场信颗息和自有句房产的特促点。20x9年12月31日，该写丙字楼的公胖允价值为84原000舱00锄0元。甲公司帖的账务现处理如父下：(1)睛20玩x9年12月1日，甲敌公司出赔租写字继楼借：投写资性房兼地产——写字楼——成本80臂000贷00抗0贷：固定鉴资产——写字楼800外000金00(2)雅20x9年12月31日，按照湿公允价值耕调整期账币面价值，泳公允价值味与原账面飞价值之间底的差额计异入当期损扎益借：投杆资性房亏地产——写字楼——公允价蔬值变动400吨000肉0贷：公布允价值默变动损题益——投资性僚房地产400拘000爷0三、投申资性房莫地产后裕续计量模式鱼的变更1.要求规担定：（1）企业具对投资架性房地战产的计捎量模式狠一经确寄定，不努得随意造变更。赖（2）成本模式向符合条件白的情况下针可以转为扣公允价值括模式，但更公允价值协模式不得亦转为成本爱模式。（3）企业璃对其所法有投资色性房地露产后续糊计量模懒式的选果择要统予一；同一企业驰只能采用毯一种模式车对所有投评资性房地钢产进行后叶续计量，庭不得同时岛采用两种牙计量模式贿。2.处理：成本模式择转为公允航价值模式这的，应当作为会计螺政策变更与处理，要虫进行追溯调怕整，将计物量模式送变更时苗公允价畜值与账我面价值绵的差额跟，调整期初留存押收益（盈余公屡积、利润足分配——未分配利盲润）。具乔体处理为词：借：投资性斑房地产——成本（扫变更日乳的公允糠价值）男投涨资性房屯地产累亭计折旧樱（摊销轿）（已寺计提的馒折旧或辅摊销）叔投挡资性房荡地产减决值准备贷：投资性房肿地产（账招面余额）王利润分配——未分配利蓄润[（公允杠价值－兴账面价贯值）×90%，或借记]盈余公押积[（公允价轻值－账面铺价值）×10%，或借峰记]第四节不投资性房但地产的转黎换和处置一、房地瓣产的转换（一）房词地产转换蛛形式及转坦换日1.投资性启房地产密开始自用——转换日刻为房地庆产达到侵自用状游态，企瓶业开始偶将房地情产用于漂生产商临品、提炸供劳务汪或者经域营管理奖的日期原。2.作为存货的房地府产改为出租——转换日滴应当为累租赁期坑开始日僚。3.自用建筑物停洲止自用，川改为出租——转换日为年租赁期开晕始日。4.自用土淘地使用奋权停止自用谊，改用于资本增坦值——转换日袜为自用蛾土地使槐用权停瓦止自用粒后确定牙用于资希本增值活的日期你。5.房地产企井业将用于经营出租的房地产省收回后重殊新用于对外销匆售的——相应地从帮投资性房内地产再转届换为存货氏。转换日撕为租赁巾期满，稍企业董浆事会或鞠类似机仇构作出怠书面决返议明确洪表明将贴其重新剖开发用聪于对外欲销售的贿日期。1.成本模剂式下的英转换核算要园点：对应结撇转，不称确认损底益；涉及存斜货的，静不确认安减值准臭备。答对庄应结转你：指无绕论是投炮资性房摄地产转伶换为非能投资性肯房地产棒，还是没非投资灭性房地呢产转换蹄为投资科性房地猎产，应击将相应寨的科目睬对应结游转。二）房地戏产转换的搂会计处理转换原燃则：（1）投资夜性房地总产转为自用房地产借：固定资抢产（无全形资产赶）投资性育房地产仪累计折工旧（摊缺销）投资性房跨地产减值演准备贷：投资性房关地产累计折旧春（摊销）固定资产借（无形资帝产）减值滥准备对应结转（2）投资驼性房地准产转为存货借：开发产火品投资性房坦地产累计食折旧（摊滋销）店投热资性房地和产减值准垄备国贷：步投资性房否地产例：公司2010年7月末将环出租在拘外的厂犬房收回链，8月1日开始用陶于本企业缴的商品生隐产，该厂典房相应由莫投资性房馋地产转换弊为自用房绵地产。该咽项房地产面在转换前陶采用成本林模式计量断，截至2010年7月31日，账面亿价值为376略500铅00元，其唉中，原相价500泼000吉00元，累计耐已计提折棕旧12惜350逐00营0元。借：固般定资产50蚁000栋00糠0投资性房让地产累计舞折旧12懂350可00弓0贷：投许资性房叛地产——××厂房500缎000集00累计折旧123郊500阔00（3）自用房地产转犹为投资性房遵地产借：投资午性房地产皇累计折田旧（摊销残）却固定挪资产（无巡寿形资产）乘减值准备钻贷：固塞定资产（仓无形资产毛）康投资性房列地产累计洲折旧（摊抬销）政投资性唤房地产减户值准备（4）作为存货的房地爬产转为投资性房劲地产借：投资歪性房地产勤存货跌异价准备欲贷：开发砍产品2.公允价值桂模式下的赠转换（重点歪掌握）（1）投资讯性房地耐产转换棒为自用览房地产应当以蠢其转换躬当日的捉公允价缘瑞值作为幻玉自用房予地产的可账面价牲值，公颈允价值是与原账冠面价值布的差额傍计入当期损益（公允价酱值变动损码益）。借：固定资产/无形资产伏（按公踪蝶允价值入团账）货借（或平贷）：公悔允价值变逗动损益云（差额斯）贷：投资性伸房地产—成本（账失面余额）—公允价塔值变动输（账面舒余额）201晨0年10月15日，甲企恩业因租赁丸期满，将查出租的写认字楼收回食，准备作扔为办公楼怜用于本企悉业的行政展管理。2010年12月1日，该兼写字楼踩正式开狗始自用抖，相应沉由投资赏性房地忧产转换踪蝶为自用房佛地产，当日砌的公允超价值为480死000赞00元。该项如房地产在居转换前采粒用公允价摔值模式计没量，原账办面价值为475役000约00元，其糖中，成榴本为450骑000盖00元，公允阔价值变动猪为增值250浓000脑0元。甲企业的著账务处理淋如下：借：固定资拥产48喝000受00慨0贷：投资性阿房地产—写字楼—成本450默000国00—写字楼—公允价揉值变动250涨000外0公允价系值变动蓄损益500身00厌0（2）投资性紫房地产转破换为存货借：开发梢产品（按公允价值入账）剩借（称或贷）：邮公允价值穴变动损益嫂（差额）贷：投资鱼性房地产—成本（账面余怠额）—公允价值激变动（账面帆余额）（3）自用呼房地产产转换为府采用公利允价值拔模式计凶量的投侧资性房崇地产令①投鞠资性房惹地产——按照转滔换当日云的公允翻价值计杯价；炒②转换元当日的烛公允价肢值小于忆原账面晃价值的——其差额计暮入当期损奥益；借：投例资性房岔地产——成本（按狼公允价值泉入账）巨累计折宿旧（摊销虚）爪固定猴资产（无厅形资产）韵减值准备公允价值超变动损益（公允踩价值与逢其账面扇价值的共差额）驴贷补：固定槐资产（育无形资支产）③转换当日闹的公允价弃值大于原旨账面价值杜的——其差额敢计入所去有者权忠益。借：投资党性房地产——成本（按烦公允价值裹入账）仰累额计折旧（徐摊销）剃固定犁资产（无链形资产）胁减值准备短贷真：固定资宰产（无形采资产）资本公积——其他资本统公积（公允价梦值与其账馅面价值的征差额）2010年6月，甲企嫌业打算搬崖迁至新建位办公楼，规由于原办视公楼处于胡商业繁华塌地段，甲联企业准备拢将其出租考，以赚取凤租金收入尿。201南0年10月，甲厘企业完米成了搬遣迁工作廊，原办当公楼停骂止自用窃。201抹0年12月，甲企台业与乙企误业签订了敢租赁协议魂，将其原粮办公楼租爽赁给乙企扣业使用，吧租赁期开龟始日为201腾1年1月1日，租块赁期限宰为3年。麦由庙于该办年公楼处跌于商业检区，房物地产交建易活跃颤，该企蕉业能够莫从市场徐上取得慈同类或举类似房鞠地产的展市场价洽格及其心他相关卵信息，语假设甲答企业对课出租的赶办公楼嘴采用公积允价值饥模式计唯量。假叶设2011年1月1日，该恰办公楼堵的公允姥价值为350陡000贯000元，其拆原价为500妈00巡寿00骂00元，已提店折旧142扛50可00学00元。破要求：战作出甲公嗽司的会计惧处理。（4）作为译存货的绒房地产驱转为投扬资性房册地产①转换联当日的暂公允价类值小于滑原账面孙价值的——其差额计娇入当期损随益；借：投资性房凝地产——成本（按发公允价值土入账）慨存辩货跌价准第备公允价趟值变动运损益（公允葱价值与胆其账面勿价值的倒差额）贷：开发产邪品②转换当日窜的公允价明值大于原武账面价值种的——其差额计沉入所有者植权益。借：投弊资性房颤地产——成本（尾按公允捧价值入