房地产经济学第二

房地产经济学

（RealEstateEconomics）谢经荣吕萍乔志敏编著房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材教材和参考资料：1：谢经荣，吕萍，乔志敏编著：《房地产经济学》第二版中国人民大学出版社2：张红编著：《房地产经济学》清华大学出版社3：［美］丹尼斯·J·麦肯泽：《不动产经济学》第五版中国人民大学出版社4：陈淮：《广厦天下：房地产经济学ABC》中国发展出版社5：［美］罗杰·H·伯恩哈特，安·M·伯克哈特：《不动产》第四版（影印本）法律出版社迪拜的哈利法塔摩天大楼，该建筑物的高度为828米（有163层）

摩天-新月形的迪拜新月高楼

新加坡57楼屋顶无边泳池

贝克汉姆的英国豪宅价值,为2000万英镑

巴西的贫民区，富豪和贫穷之间的分界线

绪言房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位是经济学（产业）范畴，归属于部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。房地产经济学是多学科的交叉，具有交叉学科的性质：1、与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城市经营中的土地经营等；2、与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合理配置；3、与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态平衡理论的一致性；4、与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持；5、与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。房地产经济学理论框架可分三个层次：房地产经济学的研究方法：第一章绪论

重点问题房地产的相关概念、自然及经济属性、类型房地产业在国民经济中的作用和地位

房地产经济学及其主要的研究内容了解房地产的概念，首先要对以下概念有清晰的认识：土地地产房产房地产不动产房地产经济学房地产业第一节土地和地产

一、土地

土地：是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形地貌、岩石、矿藏、气候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的历史自然综合体。

二、土地资源

土地资源：是指现在或者未来能给人们带来经济收益的土地。土地资源包括人们对土地未来或当前收益的经济评价。

三、土地资产

土地资产：是指土地自然性状的经济表现或反映。土地资产说明土地具有同人类相结合的属性。具体的所有人同土地特定权利的结合可以称为土地财产。受法律保护，有确切权属关系的土地资源。

注意：土地、土地资源和土地资产三个概念说明人们从不同角度对土地这一自然综合体的描述，是人类对土地不同认识到反映，它们也是土地在人类社会中的不同表现形式。在完全的市场经济下，三者的本质是相同的。从实用角度出发，可以将土地、土地资源和土地资产三个概念混用。※四、土地的四元属性土地的属性自然属性经济属性社会属性文化属性

（一）土地的自然属性

土地的自然属性表现在三个方面：土地的自然属性土地具有生产力土地的固定性和区域性土地面积的有限性（二）土地的经济属性

主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。

1.土地的资产特性主要表现在三个方面：土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益；在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而且指特定权利的高低价值；土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认和保护的，不享有特定权利的主体的利益谈不上财产，同样不受法律保护的主体的利益也不是财产。2.三土地价三值存在三的条件主要取三决于以三下四个三方面：土地具三有使用三性：土地的三使用性三使土地三具有使三用价值三。土地的三稀缺性三：土地的三稀缺性三决定了三土地所三有权或三使用权三的价值三或价格三。供需关三系：随着人三口的增三加，人三们对土三地的需三求越来三越多，三且越来三越迫切三，一般三情况下三土地的三价值会三越来越三高。可转移三性：土地的三可转移三性是由三法律规三定的。（三）三土地的三社会属三性土地的三社会属三性表现三为土地三的法律三关系，是由三土地产三生的人三与人之三间的社三会关系三，它同三土地的三经济属三性是一三个事物三的两个三方面。土地的三经济属三性是土三地使用三或交换三过程中三的人与三人之间三的经济三关系，三用价值三的高低三来表示三。土地的三社会属三性说明三这一过三程中人三与人之三间的社三会关系三，以法三律关系（产权三的属性三）来表示三。（四）三土地的三文化属三性一、不三同的房三地产概三念（一）台湾省的房地三产概念在台湾三省的法三律上，三房地产三被称为三不动产三。不动产三是土地三和其定三着物的三合称。（二）美国的房地三产概念美国法三律规定三：不动三产为土三地和土三地的所三有自然三实体部三分以及三附着在三土地上三的人工三实体部三分。所三有永久三性的建三筑附着三物以及三室内设三施一般三也认为三是不动三产的一三部分。房地产三包括三三个组成三部分：三土地、三改良物三和定着三物。第二节三房地三产和不三动产（三）我国的三房地产三概念在我国三还没有三确立法三定的房三地产概三念。综三合各家三观点，三可将房地产三定义为三：土地三及地上三定着物三和同地三上利用三相联系三的地下三改良物三；同时三还包括三以上组三成部分三所衍生三的各种三权利。房地产土地定着物改良物其它定三着物建筑物公共设三施图1—三1房三地产的三组成只有定三着物才三能成为三不动产三的必要三组成部三分，附三着物不三是不动三产的组三成部分三。区分按三照三个三标准判三断：依附程三度：在没有三对不动三产主体三和本身三产生严三重损害三的情况三下，可三以同不三动产分三离的是三动产，三而不是三不动产三的组成三部分。物体特三性及其三同不动三产主体三的关系三特征：为建筑三物的特三殊用途三而特别三设置或三为完成三某一特三殊用途三而安装三的物体三可以看三成建筑三物的长三期组成三部分。物体安三装的目三的房屋内三的电脑三、电视三、书桌三是不动三产吗？三门窗呢三？建造三房屋的三钢筋水三泥呢？果园中三果树上三的果实三是动产三还是不三动产？注意：只有对三土地的三依附程三度很强三的物体三才是地三上定着三物，只三有与建三筑物紧三密相关三的其他三地上定三着物才三属房地三产。土地和三建筑物三等地上三定着物三衍生的三权利有三多种权三属状态三和丰富三内涵。二、不三动产与三房地产不动产三：指不能三移动或三移动后三会引起三性质、三形状改三变，损三失其经三济价值三的物及三其财产三权利，包括土三地及地三上定着三物。（建三筑物附三着物可三以理解三为动产三的不动三产化）动产：不动产三之外的三，可以三移动且三并不减三损其经三济价值三的物称三为动产三。一三般来说三，动产三以占有三为公示三方法，三不动产三以登记三为公示三方法。三大三陆地区三的不动三产与房三地产可三以通用三。1.地三产三各三类土地三及财产三权利住宅房三屋建筑三及财产三权利三房地产不动产2、房三产三非三住宅房三屋建筑三及财产三权利与房屋三建筑有三关的城三市基础三设施建筑及三财产权三利3、非三房屋建三筑及财三产权利4、与三土地尚三未分离三的农作三物、林三木种子三等5、价三值昂贵三的车辆三、船舶三、飞机三等财产6、三财产综三合体土地、三地产、三房地产三及不动三产之间三关系：房地关三系（一）房三与地的三内在统三一性房与地三同属“三不动产三”的范三畴任何房三产都是三房地产房价与三地价的三相互关三联性“地上三有房”三是城市三建筑地三块的普三遍状态（二）三土地有三较强的三相对独三立性有地才三有房城市土三地在形三式上可三以脱离三房住新房三啰站住！三这块地三是我的。但这房三子是我三的呀！那怎么三办？A:房三屋所有三权三B:房三屋使用三权

C三:土地三所有权三D三:土地三使用权若你要三使用这三间房屋三，应取得三那几项三产权？ABC三／AB三D／A三BCD三／AC／三AD／三ACD三／BC三/BD／三BCD三／三、房三地产类三型和属三性1，（一）三按构成三要素分三类房产；三地产三；房地三产（二）三按用途三分类住宅；三工业房三地产；三商业房三地产；三公共事三业房地三产；其三他用途三房地产（三）三按开发三建设程三度分类生地；三熟地；三期房；三现房还可按三新旧程三度、建三设标准三等分类2、房地产三的属性房地产属性BECDA商品属性财产属性投资品属性政治属性社会属性实体构三成的二三元性不可移三动性商品属三性三异质性耐用性资产高三价值性投资与三消费的三双重性财产和三投资品三属性三利用三的外部三性社会政三治属性三社会效三应、保三障政策三、人文三景观法律属三性三不动三产特性三、产权三特性、三可分性房地产三业是从三事房地三产投资三开发、三经营、三管理和三服务等三众多行三业的产三业部门三。从国民三经济活三动的先三后次序三分类看三，房地三产业属三于第三三产业。三在联合三国制定三的《国三际标准三行业分三类》中三，房地三产业被三列入第三八类，三主要活三动在流三通和社三会服务三领域，三属于服三务业。第三节三房地产三业及其三相关产三业房地产三业的活三动领域三主要包三括有：土地开三发和再三开发房屋开三发地产经三营（包三括土地三使用权三的出让三、转让三、租赁三、抵押三）房地产三经营（三包括房三产含土三地使用三权的买三卖、租三赁、抵三押等）房地产三中介服三务（包三括信息三、咨询三、估价三、测量三、律师三、经纪三和公证三等）房地产三物业管三理服务三（包括三家居服三务、房三屋及配三套设施三和公共三场所的三维修养三护、保三安、绿三化、卫三生、转三租、代三收代付三等）房地产三金融（三包括信三贷、保三险和房三地产金三融资产三投资等三）总结：房地产三业是国三民经济三中一个三特殊的三产业部三门房地产三业是横三跨生产三、流通三和消费三领域的三产业部三门；房地产三业是把三地产和三房产结三合于一三体经营三不动产三的产业三部门；房地产三业是一三个经营三产权权三利，涉三及众多三法律、三法规制三度的产三业部门三。房地产三业的特三征（1）三基础性三：生产生三活资料三和生产三资料（2）三先导性三：国民经三济建设三，首先三要有房三地产开三发和经三营提供三生产和三生活的三空间（3）三关联性三：建筑业三发展导三致建材三、冶金三、设计三等发展三，进而三导致劳三动的需三求（4）三地域性三：位置固三定性－三－全过三程具有三地域性三－－价三格、发三展因素三、政策三法规也三有地域三性差异（5）三周期性三：房地产三业的发三展呈现三周期性三波动的三特征（三发展复三苏、繁三荣、危三机、衰三退萧条三四阶段三）（6）三高回报三、高风三险性：价格水三平是长三期上涨三趋势（7）三对金融三业的依三赖性：房地产三高价值三性使房三地产开三发购买三都需要三大量资三金，必三须有金三融业的三支持方三能持续三发展一、房三地产业三适度发三展可以三带动国三民经济三发展（一）房三地产业三在国民三经济中三的地位1.三房地产三业在国三民经济三中地位三的一般三规律联合国三的研究三认为：三一国在三低收入三阶段房三地产投三资占G三DP的三比例仅三为2%三，进入三中等发三达阶段三这一比三例可上三升到8三%，是三房地产三业发展三最快和三国民经三济贡献三最大的三时期；三而到发三达阶段三，这一三比例可三降至3三%～5三%。2.三房地产三投资第四节三房地三产业在三国民经三济中作三用和地三位（二）住三房消费三促进社三会的发三展1.三恩格尔三系数恩格尔三认为可三以把食三品消费三支出占三家庭总三消费支三出的比三重作为三衡量一三个家庭三或国家三人民生三活水平三的标准三，这一三系数称三为恩格三尔系数三。恩格尔三系数由三两种表三示方法三：恩格尔三系数Ⅰ三：食品三支出占三收入的三比例恩格尔三系数Ⅱ三：食品三支出占三总支出三的比例2.三住宅消三费比例住宅消三费支出三占总消三费支出三中的比三重大小三与两个三因素有三关：一三是人均三国民收三入，二三是居民三生活水三平。住房消三费占总三消费支三出的比三例有两三种计算三方法：住房消三费占总三消费的三比例，三仅计算三房屋费三用占到三比例，三为住房消三费比例三。居住费三用占总三消费支三出的比三例，为居住消三费比例三。（三）三房地产三业的带三动作用房地产三业的带三动作用三主要表三现在三三个方面三：可以带三动相关三产业可以给三社会提三供就业三机会可以提三高国民三经济的三发展速三度二、房三地产业三的滞后三阻碍国三民经济三的发展住宅投三资在国三内生产三总值中三应占一三定比重三，一方三面要与三经济发三展水平三相适应三；另一三方面，三才能维三持住宅三建设的三稳定发三展并能三满足人三们不断三增长的三需求，三从而促三进国民三经济发三展。过度压三制住宅三建设的三规模、三速度会三造成国三民经济三发展速三度的放三慢。制三定刺激三住宅投三资、消三费的政三策是经三济不景三气时，三政府扩三大内需三、刺激三经济的三重要手三段。房地产三业的不三良发展三破坏国三民经济三的发展房地产三业同国三民经济三密切相三关，特三别是同三建筑业三、金融三业的关三系更为三密切。三房地产三业的发三展好坏三直接影三响国民三经济的三发展，三其过慢三或过快三的发展三都将对三国民经三济产生三阻碍甚三至破坏三作用。一、房三地产经三济学的三研究对三象包括三三个方面三的内容三：反映人三们之间三社会关三系的各种产三权关系和由社三会制度三决定的各种房三地产制三度；反映人三们之间三经济关三系的房地产三价格和三房地产三市场运三行规律；政府为加强三房地产三业的发三展或保三护房地三产产权三人的利三益而采取的三管理制三度、调三控措施三等。第五节三房地三产经济三学的研三究对象三和内容二、房三地产经三济学的三学科性三质房地产三经济学三主要是三研究房三地产经三济运行三规律、三房地产三配置效三率和房三地产配三置措施三的学科三。房地产三经济学三是一门三应用经三济学。房地产三经济学三是房地三产学科三的理论三基础。房地产三经济学三是把房三地产业三同国民三经济紧三密联系三的桥梁三。三、房三