房地产项目投融资尽职调查实务教材

房地产项目投融资尽职调查实务徐颢2015年11月个人介绍徐颢，高级理财规划师、执业律师，具有证券从业资格，工学学士、法律硕士，先后毕业于西安交通大学、清华大学。曾在建设银行深圳分行营业部、国际业务部、金融市场部及长安国际信托股份有限公司西北业务三部工作，从事过对公结算、贸易融资、外汇交易、资金衍生产品交易、贵金属业务及信托经理工作，现任长安国际信托股份有限公司尽职调查部高级信托经理。房地产项目尽职调查关注点一、项目情况1、合规性分析；2、项目位置；3、经济效益分析；二、融资方及股东背景1、行业背景（开发资质）；2、股东实力（产业构成、成长历程及社会关系）；三、其他弥补尽职调查资料来源1、企业书面提供（加盖公章）；2、互联网（人行征信、企业信用查询系统、法院文书网、被执行人查询系统、土地出让价格、房屋价格、负面信息3、实地走访（本项目及周边售楼部、房产中介）4、登记机关查询；5、其他金融机构（银行、信托、小贷公司）；6、访谈：基层员工，针对性选择访谈对象。项目情况一、基本控规指标情况（案例四附表）二、分期情况及重要节点（对应现金流量表）三、项目卖点及市场情况房地产开发流程一、可研报告及立项文件二、拿地1、招拍挂信息（互联网查询）；2、土地出让合同（土地出让金、用地面积、性质及土地出让金缴纳期限）；3、土地出让金缴纳凭证；4、土地使用权证（用地面积、用地性质等）；5、实地走访看土地状况（是否涉及拆迁？净地、毛地、熟地）6、核对银行流水；房地产开发流程三、规划1、配套规费的缴纳及免除情况；2、施工许可证是否取得？是否已经开工？3、总平图；4、设计方、施工方及监理方（合同及付款凭证）四、施工1、五通一平、土方工程（渣土问题）、桩基工程、正负零、封顶、外立面、内部装修、景观工程、绿化、入伙；2、按月出监理报告（监理合同及监理费）；房地产开发流程五、工程款支付1、施工合同约定的付款条件；2、工程量确认文件；3、付款回单及银行流水；4、收款方开具的发票（或有）；房地产开发流程六、预售1、预售条件：主体过半或其他；2、销控表；3、销售回款账户流水（现金收款）；4、销售合同及收款收据；5、网签系统；6、单独走访售楼部了解销售情况、付款条件及售价；项目财务分析总投资及资金来源

已缴金额未缴金额合计1.土地成本

2.滞纳金3.各种配套费4.契税等税金5.拆迁补偿合计

楼面地价元/平方米项目财务分析已投入资金来源1、银行流水及划款单；2、资金汇入账户；项目财务分析一、项目投资估算（案例四附表）二、项目现金流分析（案例四附表）项目财务分析三、项目压力测试1、回款周期敏感性分析（附表）2、价格敏感性分析（附表）债权投资流程一、项目公司债务全面核查（人行）；二、签订交易文件（营业场所面签+拍照）；三、项目用地抵押及在建工程抵押（委贷）；三、施工方书面承诺放弃优先权（效力存疑）；四、受托支付；五、监管销售回款账户，约定反投比例及还款比例；债权投资风险点一、拆迁风险（建议不介入或做最坏打算）；二、民间债务（分批放款+受托支付），用数字说话，提前发现问题为上策；三、销售风险（取得“降价权”并谨慎使用）四、还款次序风险（成本递增）；五、道德风险（扩大债务人及担保人范围）；六、增加违约成本；七、“跑路”风险（安全边际要大）；八、解押风险（定期核保+登记机关联系人）股权投资流程一、工商局查档，审查历次增资、变更文件及与此有关的划款凭证（可通过律师事务所及会计师事务所报告验证）；二、增资或受让股权实现控股权（必要时可通过新设公司并受让项目的方式，实现债务隔离）；三、全面接管企业基础证照、印章及账户；四、关键岗位派驻人员；股权投资风险点一、债权优于股权（排查标的企业债务或新设公司并通过拍卖方式实现债务隔离）；二、民间融资（排查）；三、拆迁风险四、股东责任（无法规避）；五、落实原股东继续投入责任；六、销售风险（降价权+提前锁定销售整合资源）期间深度管理一、方案确定确定管理方案、管理责任人及职位（董监财）二、前期准备1、修改公司章程、三会一层及职权；2、重大事项内部审批程序（谁审批？如何审批？）3、项目公司及项目审计；二、现场交接1、重要物品交接；2、新保险柜要是分别保管（责任人签字确认）期间深度管理三、运营监管1、印鉴证照监管（印鉴及证照使用台账）2、资金支出监管3、项目收入监管4、合同监管5、工程监管6、监管报告制度监管报告内容要点1、五证办理进度及相比预期完成情况；2、工程进度及相比预期完成情况（实景照片）；3、基金资金使用情况（对比上期）；4、项目资金投入情况（对比上期）；5、开发贷进度及预期；6、预售与销售（一次性或分期）；7、调控政策情况；8、周边楼盘及本地市场状况；9、风险事项及其他事项。监管报三告附件1、现场三照片（三固定位三置及角三度）2、截止三上月末三所有账三户的银三行对账三单复印三件；3、监理三公司的三工程进三度报告三复印件三；4、印鉴三使用登三记表复三印件；5、合同三台帐复三印件；6、月度三资产负三债表、三利润表三、现金三流量表三复印件案例一三：某一三线城市三旧改项三目一、基三本情况三：二、投三资结果三：三、总三结：1、项目三土地取三得价值三；2、拆迁三风险不三可控性三；3、股东三方前期三资金成三本控制三问题。案例二三：某省三会城市三汽配城三项目一、基三本情况三：二、投三资结果三：三、总三结：1、细分三房地产三市场资三产流动三性问题三；2、实际三控制人三股东实三力考量三；3、股东三方前期三资金成三本控制三问题。案例三三：某省三会城市三住宅项三目一、基三本情况三：二、投三资结果三：三、总三结：1、刚需三住宅项三目融资三的最佳三介入时三点；2、股东三方前期三资金成三本控制三问题；3、股东三方房地三产开发三背景问三题。案例四三：某三三线城市三商住项三目一、基三本情况三：二、投三资结果三：三、总三结：1、项目三地对项三目成功三的影响三；2、实际三控制人三股东实三力考量三；3、股东三方前期三资