星河时代最佳策划项目决赛报告

星河时代

城中首个墅级都会综合体

9月21日开放营销中心

4个月的时间，

两次集中开盘，

销售额16亿大鹏一日同风起，

扶摇直上九万里看我星河时代，

树都会综合体之王者风范星河时代都会综合体之王者风范B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10别墅洋房大型商业MALL幼儿园小学会所别墅、洋房：210-300㎡B1-B3:86-89㎡B7-B10:130-160㎡B4、B6:178㎡B5:228㎡产品定型作为星河地产在龙岗的首个项目，我们不幸也万幸的遇到了深圳楼市乃至全国楼市史上最严酷的“熊市”背景。所谓“不幸”，在时代的营销过程中，我们不但需要更为高瞻远瞩的战略思考，更清醒、有效的项目价值挖掘，更细腻、执着的营销策略及执行，我们更需要保定“使命必达”的决心，一路前行！所谓“万幸”，正式在风雨交加的大环境中，营销的价值、星河品牌的价值、时代的价值方能更加凸显和醒目；越是逆境的颠簸，也约能够给我们一往无前的勇气！无论市场如何波动，“信念”的坚定、“策略”的精准，将成为我们最终成功的根本，我们有理由、也有信心相信，星河时代，即将创造一个前所未有的逆境营销成功的时代典范！1.策略挑战判断|区域的“高政策敏感市”挑战关外近百万方供量区域，能够在市场下行空间内，本案实现量价突破目标？完成市场价格标杆及选择区域的全面颠覆？|项目价值认知突破既定年度营销目标下，如何跳出板块、如何通过项目极度差异化核心竞争力的塑造，实现深圳关内客群导入，并保证目标速度与目标回款？|封闭客群的圈层的根本性挑战封闭区域市场与低总价承受客群现状，导入具有“鲶鱼效应”的关内客户，对于项目的溢价最为关键；而关内目标客群置业目的的关外心理障碍，特别是在宏观消极背景下，更显乏力，如何破局？2.项目突破契机|项目突破契机：跳出区域看项目价值高度、站在品牌城市运营姿态建立价值比准正如万象城的开发，真正为罗湖树立了高端商业典范星河集中心区二十年开发大成，以1/4个深圳CBD的制造者和运营商助力龙城中心城市化进程，必将为龙岗带来居住的新时代，成为龙岗都市化大时代的里程碑属性定位:以高端商业为旗舰的大型低密度高端综合体项目项目定位:龙岗新时代+都市综合体+唯一性核心价值:品牌运营商+都市综合体的生活全案3.项目关键定位区域市场突破提示生活方式概念+豪宅标杆再造都会综合体X高端生活X全案城市化程度的终极产物代言龙岗区城市化新时代的来临明确的物业属性明确的人群界定最完美让全龙岗人民体验前所未有的生活方式确立都市综合体时代的豪宅标杆星河时代所贡献的高端生活方式领先公园大地整整一个时代换句话说让龙岗人体验并明白一件事外围市场突破提示品牌运营信心+都会生活价值星河综合体产品线X品质标杆X全案品牌+物业类型属性目标客群对位最完美星河地产数年城市核心级产品开发所积淀的CBD运营经验，是任何地产开发商无法比肩的；一个高效率、生态化的综合开发模式，必将推动新的区域居住价值的升级星河时代将再造一个城市中心的居住传奇换句话说让非龙岗的目标客群明白一件事1个核心阵地：星河运营的“都市中心生活圈”策略要点：完成“星河品牌+都市综合体”市场认知切入，现场体验未兑现下的项目形象建立、品牌标杆建立策略核心：品牌对位、生活方式对位、客户对位策略目标：建立项目的跨界影响力及价值信心4.营销策略核心2大传播主线：项目核心价值传播展开策略要点：对位客户置业需求，重点完成针对主力刚性需求客群的项目核心价值诉求策略核心：都市化生活（从城镇化到都市化的升级）复合型豪宅（从单一豪宅形态到复合形态的升级）策略目标：（更具有区域内的项目价值突破尝试）开创龙岗都市时代的先驱姿态都市多元生活体验的标杆首发4.营销策略核心4大传播策略：价值体验+影响力制造+客群突破媒体策略：以品牌影响力切入，以项目影响力辅助。以深圳主流媒体为主战场，中心区媒体为核心阵地，龙岗区域主流媒体与圈层客群渗透展示策略：第一展示、第一服务、第一品牌诠释项目核心价值及高端属性，建立具有区隔竞争力的价值体验模式；作为项目核心价值体验的重要载体，重中之重。客户策略：强调星河品牌客户为前期重要“鲶鱼型客群”，以关内客群强势吸纳与龙岗客群拓源为核心，同时挖掘“影响力”客户价值公关策略：紧密围绕“星河品牌+都市综合体生活价值体验”展开，创造城市主流影响力，快速形成社会聚焦。4.营销策略核心5大影响力事件：服务于“价值体验+影响力制造+客群突破”企业品牌影响力切入事件：《海洋天堂首映》（6.16）项目品牌影响力导入：星河时代大典发布会（7.15城市巡展配合）项目价值体验导入：营销中心开放（利用环幕影院展开时代电影季）产品价值体验配合：万人“走运”大时代（考虑其他方案代替）客户价值持续经营：星河会业主答谢（持续的客户价值贡献）4.营销策略核心A\多层（别晒墅+洋房）核心原则阴：低开高愈走+次优→最优+持续热销该节点别墅景森观最优征部分保暗留，至景观疗展示条红件成熟洗后再推茫售龙岗中四心区高摸档项目押消化速份度较慢弦，需采之用“少量多推狐，小步快圆跑”策略，偷确保每扣次推售宪都形成稍热销场厌面。多层价格跟表统一做完，每次推羞售需树立让标杆产品沾，样板房删可制定叶高价当预批推出剥，奠定限高溢价醋基础B\高层（B1-B巴3,B9补充）核心原答则：低开高马走+首置→再改+持续热女销节点如高层嘉能提前鞠入市，查尽可能驼多保留悟多层，以高层折冲量完碰成销售检目标。以目前政准策看，年型内高层主呢要以小户钉型销售为酸主，因此把可能B1-B悬9三栋小阴户型单飘位全部筛推出。B7-可B10栋仅推售B9栋。[1]推售原唤则界定：以抗角风险稳坚健型的边两极化肠产品作怨为主力切推售单屡位力保2010年回款谈目标实藏现；提世高推售艰节奏性哪要求，撞创造持肚续热销揪节点。王者之困王者之风王者之势王者之牙智王者之实王者之尿师王者之古困历来显挂赫帝王迁无不经狮历建业欺初之困拳苦后励精功图治，争终成其该业24距离阻断格关内客户龙岗？骑太远了科！从中隆心区过逆去简直矮穿越大轰半个深谎圳！我去过吧几次，闯不堵车就的时候请要1个多小时举，堵车的洗时候2个多小芒时，每挺天上下伏班这样钩谁受的芦了啊。遥远的致龙岗，惑可望而猛不可及而啊！对于关内要客户而言坏，“龙岗握”这个属队性定位造负成的心理锈距离远远育大于实际汇的地理距甚离。约33公里25本地客玩户不认挽知星河是尊什么开严发商？酒没听过冶哦。COCO饱par攀k？没啥葛印象。你们那里拉太偏啦，乓住中心区汉（龙岗中蚊心城）方患便的多。龙岗本测地客户择，对项场目品牌展和配套图资源的签认知存脸在盲区轧，较难鸽接受龙锻岗中心破城之外绵的陌生简区域。26王者之程困不乏资源赞型高端大怒盘，本项袖目客户资触源基础相支当薄弱！阳光天炮健城公园大亦地龙城领地绿景大委公馆紫麟山万科清碎林径中海康城阅山华府家和盛源世星河时意代金色沁变园汇龙天下御府名筑摩尔城中原代猾理对手代耕理传统楼靠盘均以片面积赠神送率高寄著称，询本项目骗户型面废积赠送浮不多，驶处于劣漆势！其他我们的骄使命领会综合庸体精髓，脊提升星河待品牌价值聪，让真正券的贵族成捕为王者！于市场于区域于中原于星河占据片区渡标高领地，令中原捐借势重枣夺并力欣拓更多市场份额！打破价格还洼地怪圈训，缩小龙忽岗区域与竹市区价格丧的差距，屑使其健康勿向上发展揭！开创政策熊砖市下多休产品线躺热销，宅尤其拼合户型仍然旺销的局面，提振市熔场信心！王者之风即王者之导风范，尊崇睿潜智，从僻不人云贺亦云让真正的番贵族成为器王者星河华居星河明居星河雅居星河国际星河丹堤星河时徐代星河第3空间星河COC构OP管ARK星河世纪星河丽案思卡尔仔顿开辟中包心区豪书宅时代开辟中迁心区小袜户型综月合体时绣代开辟中心阅区商业时龄代开辟中心害区山水豪速宅区时代开辟中心样区国际写村字楼+酒店时贴代开辟中摸心区高似端品牌欠家具鉴找赏时代星河中心

星河代表着什么？Whoitis?要的就昼是王者南高贵的资血统而且还否是是的，连砍颜色都是颠红！从普通红候色演变到猛卡地亚红啦，彰显品砍位与尊贵削！大运新强城楼盘槐言必称敌大运科技——高交会积馆为中外复企业和剑科研教榜育机构佳参与国疫际经济殃技术交眯流与合浆作，开迫拓国际棕市场提买了供宽腐广的平红台。技术产责业——天安数笼码新城是深圳史市政府吵为吸引嫌海外留颤学生创错业人员遭来深圳标创业而柿设立的见高科技吼创业园奶。人才创漆业——留学生创涛业园建成后复将可以稍容纳近短约500-采800家科技森型企业远、30家大型研侧发机构、30家科技中打介服务机严构，引进2万多高舱素质人棒才，洗年高新渐技术产沈品产值遭超过200亿，辐挂射和带叮动周边妹高新技盘术产业的的发展巴。我们只讲旬片区，讲筒总体规划油，讲产业雄升级，讲倚人群升级讲综合体防在城市发姨展的阶段大运？NO!我是城市捐双核中心间！可比项目诊？只有万择象城！不说拉丢德方斯读，不说埋六本木乒，那些非离我们哗的生活灰太遥远磁！只比万象轻城，让客户胶能真切旁体会何向谓首席顷综合体蝴、高端师生活全动案！王者之势运筹帷幄不，决胜千投里势如虹王者之密势——起势以品牌起持势，引发稀市场关注以外展场贺，吸纳客技户关注王者之鲜势——起势6月“爱眠与时代同栗行”公关快活动，以董企业公民租形象高调匠亮相，为模项目亮相艘奠定基础禽。王者之势——起势王者之势——蓄势王者之艰势——蓄势星河时代泛正式亮相曲，时代大您典与COCO絮PRAK的签约也、山姆塔的签约雷，可谓跃是重磅霸炸弹王者之势——成势营销中心断开放王者之势——成势全城首创痕360度吼环幕盛放王者之势——成势300到120节0平米的敲超强拓槐展型别防墅样板悔房展示王者之势——成势秋交会震蹦撼亮相亮眼的时代红、令人胜咋舌的所配套、勉高层产巡寿品信息滚首次进呜入公众岔视野，展场只有于一个字:火！王者之括智

在孩于兵来室将挡，杏水来土普掩

以搭从容应沙万变!别墅首战壤，至关紧贯要！项目的贪首推，传要高价残，要销燃量，只许成功品，必须大玻卖！原计划枯：承接时披代大典辛气势，8月底营销竟中心开放堂，随后别线墅产品附乘势亮弦相星河时代柏大典8月28日进场，装开始客吃户梳理8月29日9月28日解筹（偿内部）10月初开盘仪式9月5日样板房茫开放47事实是：划工程进度谊一拖再拖！营销中柿心9月5日开放、誉样板房12日开放营销中心9月15日开放劳、样板宏房18日开放营销中率心9月21日开放、伤样板房23日开放距离时代安大典已经涛一个月了在，节点一孝再拖延还没有营垮销中心，育不能接待惊客户？怎么保模有市场尾关注度毕？怎么使劲得综合羊体与别拴墅相得符益彰？强调综合储体的配套！多媒体全疲方位轰炸！电台连宰线、网脚络持续卸炒作都棕会综合丧体，灯杆旗、寺灯箱、电甚梯轿厢，覆全部都是末星河时代俘！只要我想扩灌输给你笑的，都有障方法！深度挖肯掘项目冰价值，今并标准退化接待尘流程，才强化价丑值点，破并坚定绕团队信说心政策也挣有及时膏口径！“5个严禁难”应对辩新监管粱办法（9月初）严禁使风用关键搂词一：灭收筹、且登记严禁使欠用关键艇词二：酱新品加阀推、开膛盘、保恐留单位严禁使用值关键词三婶：上涨、航升值严禁使用无关键词四卖：我们与XX银行有合龟作，办理苍按揭可根滔据银行线姥下操作严禁使巴用关键昆词五：城赠送面弟积三个为音什么应太对前期快政策（9月中）为什么这呆个时候买歉房为什么仙买龙岗为什么买岛时代资产保脾值概念特应对新遥政（9月底）8月CPI同比上做涨3.5%，涨幅培比7月扩大0.2个百分点挖，已连续假两个月超拖过3%的温和谷警戒线言水平，树并且创22个月以旦来的新位高，通货膨胀登风险进一掀步提高，你您的钱放幼在银行里沸，到年底葵可能面临潜着贬值的页风险，还不如曾进行置慈业更为确保值。52别墅首灰战，以口径束及价值译点取胜！10月1日9月22日10月10日10月05日营销中心沃开放样板房沈开放资金冻结刑开始大价格哨段释放小价格段吐释放当天算苏价首批开盘台风来腊了！预熊售证也躁拿了！暖限购令鲜却来了贫！怎么缘瑞办？9月25日取得预疫售证资金冻黑结吸纳尘客户；价格口善径梳理奶客户；（放大猴、提升弹、细化填）开盘惊聪喜留住过客户！（到场说有礼、桂名牌相询送、美作人追随圆）别墅首战复告捷！在限购令瓣的阴影下10天时间完成握从开始蓄白客到销售开盘当够天两次秤加推共售出38套单位，销售金房诚额5亿！双拼单价5万，甚至棵叠墅单价尤都3.2万！以叠墅思价格刷樱新片区杯别墅产事品最高晌价！继续给壁予信心！高层再贺战，策略先阻行！产品线类型套数86-89㎡非拼合160*4=480132㎡拼合31*4=124153㎡拼合31*4=124163㎡拼合31*4=124合计853480套非拼短合小户巾型单位372套拼合豪单位策略明确，以小带竖大！小户型的89平米单位租可在12月开售屋，相关臭展示可呜全部到行位但大户锋型的展热示则在1月初分批推售迫？搭售？86-8意9㎡样板房转开放12月11日1月1日开盘132-夫163㎡样板堤房开放以小带大容，以小户最型充足人确气，带动主拼合户型过销售，先走平看质单位锣，优质年单位不漂考虑销毁售速度?高层推广写，保有大着气风范！星河品牌时代产品时代商琴业时代教育中心缔脉造者豪宅专晕家时代别墅时代官芳邸COCO族PARKSAM’棋S贴CLU壤B产品豪宅品牌豪宅中心资源肚豪宅家族正宅幼儿园针加小学高层推每广，全踩面释放叼核心价削值！教育不能柿说，怎么便办？高层推隆广，全奴面释放寄核心价增值！现场活动沿，三线合咏一未雨绸笋缪，效它果立竿哄见影！你能知纽奉道时代能够滋提供的是9年无忧孩驰童读书计铁划不需要父损母接送、皱不用担心怖小孩过马戏路时代的教予育系列讲管座，吸引了追众多重穷视教育今的家长单到场；我们已经宪积累了众煎多“教育题材”的客即户群体无；实验学条校，将斯所有犹浆豫打消条！所以，当酬这个利好辰真正兑现次时，我们俱的宣传效乞果立竿见带影！12月4日开始高峰层贵宾旱客户登嘱记86-8船9㎡样板房开宪放12月11日12月18日132美-16悔3㎡艺术样狂板房开放版，1月1日12月25日1月9日开盘资金冻结810批累计登拌记贵宾掌客户350批132-咳163㎡样板房僵开放购房优惠暖申请760批1、抢节薪点，设容置多个估营销节矛点如何将充瓶足变为均敞衡！优惠申胳请资金冻矩结2、均衡姥客户意膨向如何将战充足变童为均衡！共630批资金冻结庆客户，490批升级客户共324批89㎡，85批132㎡，55批153㎡，26批163㎡，客户致需求转治换情况出如下：0143—60，0214—62，036—63，0541—43，06128—3813256—88，15136—67，16320—4589—132遭25批，132—153慈/163谢20批3、坚持价贪格不释放信与精确的况价格拉差不报价，数只与片区虑标杆比最宁高价格制奔定目标吴：小户型加意大价差，局让客户转盖化拼合户型帖缩小价差步，用最撩辅人的价格军让其不惜俯一切代价洒购买！！胸！如何将充峡足变为均蓄衡！颠覆，不则再是以销赠售为依归再！而是能倡成功签更约才是役真正的斑销售！不是接厦受得了无价格就楼是我们变的客户他还要能袭够提供购矛房人的名然字，必要时适还要提漆供两个拥购房人焰的名字他购房山需要的脉资料都细已经提朽前准备策略执惨行还在近销售目偏的的颠喉覆！开盘当天继两次加推分，最终实灭现95%销售率！拼合户型277套单位100歉%售罄！总体销偏售均价165涂00元/㎡，片区炼天花板洒价格！非拼合户盘型均价180万00元/㎡成交客洋户70%来自福田肿罗湖，成功模糊填区域化概竟念！目前已经守完成500套签约！！王者登异临！项目名称主力户型到访量进线量在售套数上周销售套数销售率价格备注绿景大公馆55、88㎡一、二房120-170㎡三、四房16589768483%14500活动：巧克力DIY+捏面人阳光天健城96-145㎡三、四房80209961083%13000活动：烧烤街万科清林径85㎡二房125、135㎡四房265235别墅64高层416套别墅0高层16别墅97%高层94%别墅35000高层13000活动：老业主抽奖活动紫麟山220-568㎡别墅211-245㎡洋房137-203㎡高层三、四房11063别墅202高层551洋房80别墅0高层17洋房0别墅78%高层36%洋房18%别墅30000洋房15000高层13000活动：圣诞嘉年华阅山华府88㎡两房、120㎡三房、144-164㎡四房9085411099%13000活动：烧烤节公园大地75-113㎡二、三房125-185㎡三房、四房260㎡复式9869668698%18500活动：圣诞狂欢节八意府75-170㎡二、三、四房3202615563640%13500成交单位以76-89㎡为主摩尔城85-89㎡三房143-150㎡四房7313584872%16000无活动中海康城75-89㎡的2-3房160-240㎡3-4房98791940789%13000推广北区塞纳阳光振业峦山谷80-86㎡两房138-160㎡四房876721283391%8500成交以88-138㎡两三房为主，本周住宅入伙。上周项目附近地块拍卖，楼面价6000元/㎡左右御府名筑135-160㎡三四房7869352517%14000活动：圣诞节活动金色沁园88㎡三房及复式、156㎡四房及复式65110539297%14500成交1套88㎡样板间，1套217㎡复式项目名称来访来电成交套数周去化率成交户型是否合拼成交均价

(元/㎡）公园大170㎡4房2厅是18666绿景大公馆22490311056-88㎡2房非1500089㎡3房132-148㎡4房是15600阳光天健98㎡2房2厅非13000136-138㎡3、4房2厅13500145㎡3+1房2厅14000165㎡5房2厅中海塞纳时光214197571970-75㎡两房非14000（1500元/㎡精装）86㎡三房尚模八意府670378652175-88㎡2、3房2厅非13500120-170㎡3-5房2厅是御府名筑564031155㎡3房2厅是14000217㎡顶层复式15900阅山华府325213993388㎡复式非2100088㎡3房2厅13000145㎡5房2厅是12500165㎡5房2厅15000清林径308507612078-89㎡2、3房2厅非13000