房地产项目的立项流程课件

房地产项目的立项

建设用地规划许可证的核发

建设用地使用权证的核发房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求

房地产开发项目的立项是房地产综合开发建设的起点，是房地产开发后续手续办理的基础，房地产开发项目确立的过程就是房地产投资决策的过程。房地产开发项目立项应符合以下基本要求：

房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求

（一）房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；（二）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；

房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求

（三）房地产开发项目按照国家有关规定需要报发展和改革主管部门批准，并纳入年度固定投资计划；（四）确立房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保持历史文化遗产；房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求（五）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地下的原则实施。

项目的可行性研究报告可行性研究报告编制的目的和作用一、可行性研究报告编制的目的房地产开发项目可行性研究的根本目的是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，从而实现项目决策的科学和效率，减少或避免房地产投资决定的失误，使开发项目能够获得最佳的综合效率。

项目的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用

可行性研究报告的编制是房地产开发项目前期工作的重要内容，对房地产开发项目的成功与否起着很重要的作用：1、作为建设项目投资决定的依据；

2、作为筹集建设资金、向银行申请贷款的依据；

3、作为建设前期工作的依据；

项目的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用

4、作为环保部门对项目环境影响审查的依据；5、作为签订协议、合作、承包协议的依据；6、作为工程设计、设备订货、施工准备的依据。可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据主要包括以下内容：

(一)国家经济发展的长远规划和行业规划、地区规划；

(二)经济建设的方针、技术经济政策的建设任务；

(三)批准的项目建议书、合同等有效法律文件；

(四)国家批准的城市总规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料；

(五)资源情况，如自然、地理、气象、水文地质等；可行性研究报告编制的依据(六)社会发展，如经济环境、人文历史等；

(七)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

(八)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

根据可行性研究的目的、要求和内容不同，房地产开发可行性研究一般分为以下四个阶段，每个阶段研究内容相互衔接、由浅入深。可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段1、投资机会研究房地产的投资机会研究是指房地产投资过程中，把握机会、机遇的过程，包括何时买进土地投放开发，何时出售、出租房地产，何时投资旧区改造，何时投资新区建设等。该阶段的主要任务是对各种建设项目和投资机会的风险作出评估，对投资项目或投资方向提出建议，即在一定地区和行业内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。可行性研究的工作阶段

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分为三种：地区研究、行业研究和利用资源为基础的研究，其目的是指明投资方向。后者是针对特定项目的投资机遇，将项目意向变为具体的投资建议，合投资者可据以决策。

可行性研究的工作阶段投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠对统计表的分析而不是详细的调研。该阶段耗时1～3个月，投资估算的精确度为±30%，研究费用一般是总投资的0.2%～0.8%。如果投资机会是可行的，就可以进入下一个工作阶段。2、初步可行性研究初步可行性研究，又称为“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益论证分析，决定是否有必要进行下一步详细的可行性研究分析。这一阶段并非可行性研究必不可少的阶段，只是在机会研究对项目的效益有所怀疑时进行。可行性研究的工作阶段其主要解决的问题：第一，分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；第二，是否有进行详细可行性研究的必要；第三，有哪些关键问题需要进行辅助研究。

初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用占总投资的0.25%～1.5%，时间4～6个月。可行性研究的工作阶段3、详细可行性研究

即通常所说的可行性研究，详细可行性研究是房地产开发项目投资决策的基础，是在投资机会研究和初步可行性研究结果的基础上，再广泛收集各方面资料，详细准确地论证房地产开发项目的投资效益，分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性，减少项目的不确定性，制定风险防范措施，提出项目投资的可行性和选择依据标准，其成果是作为投资决策依据的可行性研究报告。

可行性研究的工作阶段这一阶段投资估算的精度为±10%，研究时间需要时间8～12个月或者更长，所需费用，小型项目占投资的1%～3%，大型复杂的工程占0.2%～1%。可行性研究的工作阶段4、项目的评估和决策按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，在可行性研究完成之后，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，分析该可行性研究的可靠性和真实性，判断项目是否可行，对项目做出最终决策。未经评估的建设项目，任何单位不准批准，更不准组织建设。可行性研究的工作阶段

可行性研究报告的编写步骤可行性研究报告的编写步骤主要包括以下内容：可行性三研究报三告的编三写单位可行性三研究报三告的编三写单位三主要包三括以下三几类：(1三)委托专三业设计三单位承三担：专业三技术性三较强的三建设项三目，一三般可委三托国家三批准的三有相应三资质的三大、中三型设计三单位来三承担。可行性三研究报三告的编三写单位可行性三研究报三告的编三写单位三主要包三括以下三几类：(2)委托工三程咨询三公司承三担：委托三此类公三司进行三项目可三行性研三究时，三建设单三位必须三对其专三业技术三人员的三构成情三况、承三担研究三项目的三能力、三主要承三担完成三的研究三项目及三准确性三等进行三详尽的三调查。可行性三研究报三告的编三写单位可行性三研究报三告的编三写单位三主要包三括以下三几类：(3)委托专三业银行三承担：委托三建设银三行、投三资银行三等根据三可行性三研究工三作的范三围、重三点、深三度、时三间要求三等来编三写可行三性研究三报告。可行性三研究报三告的内三容房地产三开发项三目种类三繁多，三其性质三、规模三和复杂三程序存三在诸多三不同，三因而可三行性研三究的内三容也会三有所区三别。一三般情况三下，房三地产开三发项目三可行性三研究报三告包括三以下主三要内容三：可行性三研究报三告的内三容1．项目三建设背三景主要介三绍与项三目相关三的背景三情况，三包括建三设的目三的、意三义等。可行性三研究报三告的内三容2．项目三概况(1)项目名三称、性三质、开三发建设三单位等三；(2)项目的三地理位三置，包三括项目三所在周三围的环三境状况三；(3)项目所三在地周三围的环三境状况三，主要三从工业三、商业三及相关三行业现三状、开三发潜力三、项目三建设的三时机和三自然环三境等方三面说明三项目建三设的必三要性和三可行性三；可行性三研究报三告的内三容(4)建设单三位、企三业性质三、经营三范围和三资质等三级；(5)项目的三性质及三主要报三告；(6)工程状三况；(7)资金来三源。可行性三研究报三告的内三容3．开发三用地的三现状与三建设条三件分析(1)土地调三查。包三括开发三项目用三地范围三内的各三类土地三面积及三使用单三位。(2)人口调三查。包三括开发三项目用三地范围三内的总三人口数三、总户三数等。(3)建、构三筑物调三查。各三类建筑三物、构三筑物的三现状，三地上物(树木、三植物等)的现状三。可行性三研究报三告的内三容(4)各种管三线。主三要应调三查上水三管线、三雨水管三线、污三水管线三、热力三管线、三燃气管三线、电三力、电三信管线三的现状三及规划三目标和三其可能三实现的三时间。(5)需要拆三除的房三屋面积三，需要三安置的三原住户三数和人三口，需三要安置三的劳动三力人数三等调查三资料。可行性三研究报三告的内三容4．市场三分析和三建设规三模的确三定(1)市场供三给现状三分析及三预测；(2)市场需三求现状三分析及三预测；(3)市场交三易的数三量与价三格；(4)拟建设三项目建三设规模三的确定三；(5)开发项三目的销三售出租三前景分三析、租三售对象三分析和三租售计三划。5．规划三设计方三案规划设三计方案三包括三三个层次三：可行性三研究报三告的内三容可行性三研究报三告的内三容(3)建筑规划方案选择(2)项目构成及平面布置(1)市政规划方案选择(1)市政规三划方案三选择。三市政规三划方案三的主要三内容包三括各种三市政设三施的布三置、来三源、去三路和走三向，大三型商业三房地产三开发项三目重点三要规划三安排好三场地内三外交通三组织和三共享空三间等。(2)项目构三成及平三面布置三，即项三目的构三成和总三平面布三局，主三要建筑三物的造三型。(3)建筑规三划方案三选择，三主要包三括各单三项工程三的占地三面积、三建筑面三积、层三数、层三高；房三间布置三、各种三房间的三数量、三建筑面三积等。三应附规三划设计三方案详三图。6．物资三供应主要包三括：建三设项目三工程所三需主要三原材料三如钢材三、水泥三、木材三等的用三量及水三、电、三气等的三用量。7．环境三保护主要包三括：本三项目建三设区域三内的环三境污染三状况，三主要污三染物和污染三源。本三项目在三设计、三施工时三的环境三保护方三案，如三控制污三染与生态三变化的三初步方三案，环三境保护三投资估三算，环三境影响三的评价三结论等。可行性三研究报三告的内三容可行性三研究报三告的内三容8．投资三估算投资估三算主要三包括以三下内容三：(1)土地费三用，包三括征地三、拆迁三、安置三及补偿三费；(2)城市基三础设施三建设费三；(3)土地价三款；(4)前期工三程费；(5)红线内三基础设三施费；(6)红线外三基础设三施费；可行性三研究报三告的内三容(7)建筑安三装工程三费；(8)公共配三套设施三建设费三；(9)环境绿三化工程三费；(10三)开发间三接费；(11三)管理费三用；(12三)开发期三税费；(13三)不可预三见费．可行性三研究报三告的内三容9．资金三来源和三外汇平三衡10．开发三建设计三划(1)前期开三发计划三，包括三项目立三项、可三行性研三究、用三地规划三、工程三规划、三开工许三可等；(2)工程建三设计划三，包括三各个单三位工程三的开、三竣工时三间、进三度安排三；(3)场地的三布置；(4)施工队三伍的选三择。可行性三研究报三告的内三容11．经济三效益分三析(1)住宅销三售价格三；(2)销售进三度及付三款计划三；(3)税费率三；(4)盈利能三力分析三；(5)清偿能三力分析三；(6)资金平三衡分析三和资产三负债分三析；(7)敏感性三分析；(8)临界总三分析；(9)主要经三济指标三。可行性三研究报三告的内三容12．风险三分析及三对策(1)市场风三险分析三；(2)经营管三理风险三分析；(3)金融财三务风险三分析。可行性三研究报三告的内三容13．结论三及建议(1)运用各三种数据三从技术三、经济三、财务三等诸多三方面论三述开发三项目的三可行性三，并推三荐最佳三方案；(2)存在的三问题及三相应的三建议。房地产三开发企三业投资三项目的三备案(一)办理条三件1、房地三产开发三项目符三合法律三法规；三符合国三家产业三政策和三宏观调三控政策三；符合三行业准三入标准三；属于三实行备三案管理三工作的三项目范三围。房地产三开发企三业投资三项目的三备案(一)办理条三件2、中央三在湘、三省属及三控股房三地产企三业，以三及其它三在省工三商局注三册登记三的房地三产开发三企业投三资项目三在湖南三省发展三和改革三委员会三办理备三案。房地产三开发企三业投资三项目的三备案(一)办理条三件3、房地三产开发三企业承三担房地三产开发三项目，三应当符三合的资三质规定三：四级三资质或三者暂定三资质企三业，承三担开发三项目的三建筑面三积不得三超过5万平方三米；三三级资质三企业，三承担开三发项目三的建筑三面积不三得超过15万平方三米；二三级资质三企业，三承担开三发项目三的建筑三面积不三得超过25万平方三米；一三级资质三企业，三承担开三发项目三的建筑三面积不三受限制三。房地产三开发企三业投资三项目的三备案(二)申请材三料1、房地三产开发三项目备三案申请三书一式三五份及三备案申三请表；2、房地三产开发三公司有三效营业三执照、三资质证三书；3、国土三部门意三见；4、规划三部门意三见；5、银行三出具的三资本金三证明。(三)办理程三序1、受理从委办三公室受三理窗口三接收项三目申请三资料，三并根据三处内分三工分送三承办人三，承办三人根据三相关规三定，分三别作出三以下处三理：房地产三开发企三业投资三项目的三备案房地产三开发企三业投资三项目的三备案(1)申请材三料存在三可以当三场更正三的错误三的，允三许申请三人当场三改正；(2)申请材三料不齐三全或者三不符合三法定形三式，需三要补正三有关材三料的，三当场或三在五日三内告知三申请人三需要补三正的全三部内容三，逾期三不告知三的，自三收到申三请材料三之日起三即为受三理；(3)申请材三料齐全三、符合三法定形三式，或三者申请三人按照三本行政三机关的三要求提三交全部三补正申三请材料三的，受三理备案三申请。2、审查承办人三进行初三审。(1)对受理三的申报三材料是三否符合三法定条三件和标三准进行三初审。(2)按照备三案条件三对申请三人材料三内容进三行合法三性、真三实性审三查。(3)提出初三审意见三，报处三长复审三。(4)处长进三行复审三。按照备三案条件三，对申三请材料三和初审三意见进三行审核三，对符三合条件三的，提三出同意三意见，三报委分三管副主三任审定三。对不三符合条三件的，三提出不三同意的三意见及三理由，三将申办三材料退三回受理三窗口。房地产三开发企三业投资三项目的三备案3、决定分管副三主任根三据法定三条件、三标准和三主办处三室审查三意见，三作出是三否准予三备案的三决定。三对符合三法定条三件、标三准的，三签发同三意备案三的意见三；对不三符合法三定条件三、标准三的，签三发不予三备案的三意见，三并写明三不予备三案的理三由。房地产三开发企三业投资三项目的三备案4、送达三与公告委办公三室将委三