房地产经济学第二第八章

第八章房地产制度

第一节土地制度

土地制度是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义的土地制度，最典型的特点是土地公有。

一、土地所有制

土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，它反映的是在土地使用权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。城市土地所有制的建立与现状农村土地集体所有制的建立与现状土地所有权虚设集体的受益边界模糊三元地权结构，国家、集体、农户对土地的权属不清农村土地国有制的建立

（一）土地所有制度的建立与现状城市土地所有制度的完善目前土地集体所有制度改革的主要方针是：维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。城市土地国有化的优越性：有利于维护社会主义生产资料公有制；是适应社会化大生产、合理利用城市土地资源、进行城市经济建设不可缺少的前提条件；有利于城市土地的统一管理。

（二)土地所有制度改革与完善香港土地所有制澳门土地所有制台湾土地所有制

（三）港澳台的土地所有制

土地使用制度是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系的法律规定。

二、土地使用制（一）土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立农村土地使用制度的建立土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度各项用地数量的具体安排。耕地保护制度：包括耕地数量（面积）和质量的保护。土地收购储备制度：指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。

（二）土地使用制度的现状土地征收制度：指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。目前我国土地征收制度存在的弊端主要表现在：征收范围乱，征地目的超出“公共利益”的范畴征收土地补偿标准乱征收补偿金额确定的单方性，主要由征地方确定土地征收补偿方式单一，一般以货币补偿为主土地征收补偿范围偏窄安置方法简单，无法解决失地农民的就业问题集体建设用地流转制度

1.香港的土地使用制度回归以前：香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式。回归以后，香港特区政府以行政管理者和所有者的身份，采用拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时出租等方式出让土地。2.澳门土地使用制度对于私地，政府一般不强行征收；对于官地，通过批地的方式进行开发和利用。

（三）港澳土地使用制度

土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。土地管理制度的主要内容是指土地管理机构及其运行模式和运行规则。

三、土地管理制度（一）土地管理制度的现状

按不同标准，可以将土地管理制度划分为不同的模式。按照管理权限可以划分为三种模式：统管分管统分结合土地管理制度按照中央与地方关系的不同处理方式，可以划分为：中央和地方分权地方分权中央集权图8—1土地管理制度的模式

原则与国家行政体系相协调与土地产权制度相适应反映社会经济体制的性质图8—2土地管理制度确定的原则（二）土地管理制度确定的原则改革省以下国土资源管理体制省以下垂直管理的国土资源体制改革的主要内容：调整省以下国土资源主管部门干部管理体制理顺国土资源行政管理体制完善和强化行政管理职能建立国家土地督察制度

（三）土地管理制度的改革与完善第二节住房制度

住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。一、住房供给制度

我国城镇住房供应体系经历了四大阶段：

21单一的行政供给制阶段—改革开放前住房市场化供应的探索和试点阶段—1978-1998年3以经济适用住房为主的阶段—1998-2003年以普通商品住房为主的阶段-2003年以来4（一）我国住房供应体系的发展历程制度设三计不尽三完善，三操作上三还没有三完全涵三盖不同三收入人三群存量与三增量市三场发展三不平衡租赁与三买卖市三场发展三不平衡住房保三障制度三建设明三显滞后三于住房三市场发三展商品住三房供应三结构不三合理住宅产三业化程三度低（二）三当前住三房供应三体系存三在的主三要问题完善住三房制度三的基本三思路是三：坚持市三场化的三基本方三向，大三力培育三房地产三市场，三进一步三拓宽租三售并举三的市场三供应。三强化住三房保障三，建立三健全多三层次的三住房保三障渠道三，满足三低收入三和最低三收入家三庭的基三本住房三需要。三以住宅三产业现三代化为三载体，三制定技三术、经三济政策三，发展三节能省三地型住三宅。通三过完善三体制、三健全机三制，落三实责任三，逐步三丰富和三完善适三合我国三国情的三住房供三应体系三。（三）三完善住三房供应三制度的三建议二、住三房保障三制度廉租住三房制度三是政府三为解决三低收入三家庭的三住房问三题而专三门设置三的一项三福利性三住房分三配制度三，它是三整个社三会保障三体系的三主要组三成部分三和必要三的补充三，是政三府关心三民生的三实事工三程、德三政工程三。（一）三廉租住三房制度当前我三国廉租三住房制三度存在三的问题缺乏明三确的目三标和长三远规划廉租对三象覆盖三面过于三狭窄迫切的三需求与三短缺的三房源供三给形成三鲜明的三反差供应手三段匮乏住房法三律、法三规建设三滞后廉租住三房制度三现状落实机三构，严三格管理落实资三金，降三低成本完善进三入和退三出机制关心“三夹心层三”住房强化监三督机制完善我三国廉租三住房制三度的思三考经济适三用住房三是具有三保障性三质的政三策性商三品住房三。经济适三用住房三制度现三状经济适三用住房三管理办三法概括三起来就三是：行三政划拨三土地、三事业收三费减半三、招标三建设、三限制建三筑标准三、限定三价格、三限制交三易、限三定对象三。经济适三用住房三的供给三途径和三渠道主三要包括三：房地三产开发三企业、三集资合三作建房三、单位三自建。（二）三经济适三用住房三制度经济适三用住房三供应持三续减少经济适三用住房三管理不三到位经济适三用住房三制度的三实现方三式不完三善经济适三用住房三制度中三存在的三问题完善经三济适用三住房制三度的思三考增加建三设数量制定合三理的建三设计划三和标准要严格三规范销三售管理租售并三举，以三租为主第三节三国三外房地三产制度（一）三国外土三地所有三制各国土三地所有三制现状美国的三土地所三有制主三要有三三种形式三：美国三联邦政三府所有三、州政三府所有三以及私三人所有英国的三土地在三法律上三都归英三王或国三家所有加拿大三现行的三土地所三有制主三要有联三邦政府三所有、三省政府三所有和三私有三三种形式日本的三土地所三有制主三要有公三有和私三有两种三形式一、国三外土地三制度土地改三革是对三原有的三土地制三度直接三或间接三地进行三根本的三改善或三者加上三很大的三限制，三以便尽三量消除三原土地三所有制三度所带三来的或三造成的三弊端的三社会变三革活动三。国外土三地改革不同国三家，特三别是市三场经济三发达的三国家的三土地使三用制度三是建立三在市场三机制条三件下的三对于土三地利用三、土地三利用中三权益关三系调节三等内容三的制度三性规定三，市场三的供求三关系、三市场的三价格变三化、市三场竞争三状况等三决定着三土地的三配置、三土地的三开发与三利用以三及土地三权益的三分配等三，并形三成一种三相对稳三定的、三成熟的三土地使三用制度三基本框三架。土地用三途管制农用地三保护（二）三国外土三