安徽歙县和泰徽都国际项目产品初步建议

南京运佐营销策划有限公司2010年3月29日和泰·徽都国际项目产品初步建议第一页，共一百五十页。

>写在前面

感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。

正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…

第二页，共一百五十页。背景第三页，共一百五十页。歙县是中国历史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名风景区黄山，东邻杭州，南连千岛湖,是皖、浙、赣三省的重要通道。歙县交通便捷，皖赣铁路途径县境16公里，县火车站客货运能力居黄山市首位。公路交通有徽杭高速公路、215省道、324省道穿境而过；县城至黄山国际空港仅30公里；境内新安江航道常年通航。全县面积2122平方公里.全县人口为50万，其中县城人口约11万。第四页，共一百五十页。2009年度歙县实现地区生产总值59.5亿元，同比增长13%；财政收入（一般预算收入）2.77亿元，同比增长23%；全社会消费品零售总额17.9亿元，同比增长17.5%；在岗职工平均工资2万元，同比增长24%；农民人均纯收入4100元，同比增长17.3%；金融机构存、贷款余额分别达48.2亿元和23.4亿元，同比增长16.9%和24%。旅游经济方面：旅游总收入14.9亿元,荣获“中国县域旅游品牌百强县”、“中国旅游文化示范地”等称号。近几年歙县经济实力明显增强，经济运行质量逐步提高，城乡基本基础设施不断完善，发展环境逐步优化，各项社会事业健康发展，人民生活水平稳步提高，发展步伐进一步加快。GDP57.6亿人均GDP11705居民储蓄余额37.6亿元人均可支配收入9387元农民人均纯收入4100元人口数量490990人(农业42万,非农业6万)GDP7345.7亿元人均GDP1580美元居民储蓄余额4546.5亿元人均可支配收入11473.6元农民人均纯收入3556.3元人口数量6675.7万歙县数据安徽省数据均值第五页，共一百五十页。歙县原为贫困县，在实施工业振兴计划和城镇带动战略之后，实现了工业经济、城市建设、旅游和农业经济大突破，GDP排行位于省内24名，成为黄山第一县。歙县居民的有一定的消费购买力；歙县政府鼓励农民外出务工和回乡创业，本地区的农民收入高于全省平均水平，乡镇购买力不可小觑。第六页，共一百五十页。城市规划老区板块新区板块第七页，共一百五十页。2010年政策环境第八页，共一百五十页。二手房税费优惠政策09年12月25日停止部分楼市优惠政策09年11月18日停止维修基金减半2009年12月31日停止第九页，共一百五十页。中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调

央行2010年1月21日公告从次日起首套房7折利率上调至八五折中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此为2010年以来央行第二次上调存款准备金率。第十页，共一百五十页。国务院常务会议召开并提出“国四条”国务院通知明确二套房贷款首付不得低于40%第十一页，共一百五十页。银行政府遏制房价收紧第十二页，共一百五十页。我们该何去何从？宏观环境不明朗第十三页，共一百五十页。开始徽都国际的企划之旅

>>>第十四页，共一百五十页。>策划理念的推演其一：我们认为本项目需要别与歙县的其他楼盘其二：我们希望建立准确的目标客户群，达成圈层营销传播效益其三：我们强调品牌的快速建立以达成认知与形成核心竞争力第十五页，共一百五十页。解决问题：定位产品定位目标客户传播产品品牌第十六页，共一百五十页。项目分析1第十七页，共一百五十页。本案基本要素指标数量（单位）土地面积174796.68㎡总建筑面积454469㎡容积率2.6住宅面积397660商业面积56808商住比例1：7第十八页，共一百五十页。南侧：该地块南邻为西干山，景观资源一般。北侧：北侧为丰乐江，拥有良好的江景资源，是本项目的景观资源。东侧：东邻新城最大的市政广场—张曙音乐广场，及规划中商业街区。西侧：西侧为铁路桥，景观较差，噪音污染，一定程度上影响了项目品质。第十九页，共一百五十页。优秀好一般不好差土地级别√自然景观√环境污染√交通情况√社会治安√社会人文√区位形象√生活配套√学区情况√本案各地块指标分析本案地块紧临县政府，处于县的规划发展方向，各指标较好，随着市政配套设施的建设，项目的前景和环境将更加突出。第二十页，共一百五十页。优势劣势机会威胁Swot分析※地段好、交通较为便利※周边自然景观优美※该地块曾被汛期淹过，客户有心理瓶颈※紧邻县政府、地处规划核心潜力较大※宏观政策影响※周边楼盘已建立竞争优势※周边楼盘同质化趋势明显第二十一页，共一百五十页。差异化

改进主流产品，增加产品层次突出地段优势，细节精雕细琢丰富商业配套，打造品牌形象品牌细节实现价格提升我们的方向：第二十二页，共一百五十页。市场分析2第二十三页，共一百五十页。竞争对手扫描第二十四页，共一百五十页。鸿欣花园上海花园鸿锐·财富广场盛世徽府徽府置业广场禾园清华坊大铭山庄县政府紫阳财富中心百花园徽州御苑香格里拉本案第二十五页，共一百五十页。1、鸿欣花园项目位置歙县人民路288号开盘时间2009年10月开发商歙县鸿欣房地产开发有限公司主力面积91-123平方米用地面积6667㎡销售均价3000元/㎡建筑形态多层、商铺销售率70%后续供应量有商铺，年后三四月份开二期，目前正在预定中综合点评：项目体量小，户型以三房为主，未做过多包装。第二十六页，共一百五十页。面积浪费不实用面积浪费三室两厅两卫—122.3平方米两室两厅一卫—91.2平方米第二十七页，共一百五十页。三室两厅两卫—104.9平方米两室两厅一卫—85.52平方米面积浪费不实用第二十八页，共一百五十页。三室两厅两卫—102.17平方米三室两厅两卫—97.6平方米面积浪费餐厅实用性较小客厅亮度不够第二十九页，共一百五十页。三室两厅两卫—123.67平方米拐角设计的不合理第三十页，共一百五十页。2、徽府置业广场项目位置歙县徽城镇徽州路（原轻机厂）开盘时间2008年开发商安徽歙县徽府置业有限公司

商铺面积100-300平方米建筑面积3万㎡销售均价内街：6000元/㎡沿街：10000元/㎡建筑形态商业销售率50%后续供应量目前在售2期综合点评：项目位于歙县核心商业圈，大型卖场，是一站式综合性商业。按揭享受99折优惠。第三十一页，共一百五十页。3、鸿锐财富广场项目位置歙县经济开发区连江大道南侧开盘时间2008年6月开发商安徽鸿锐房地产开发有限公司主力面积93-133平方米建筑面积124000㎡绿化率30%容积率1.62销售均价2100元/㎡建筑形态多层、商业、酒店销售率30%后续供应量共4期开发，1期已交付，目前开发第2期。综合点评：小区位于经济开发区，位置较偏，主力客户来自歙县各乡镇。第三十二页，共一百五十页。进门见卫生间北阳台不合理面积浪费面积浪费阳台设计不合理第三十三页，共一百五十页。4、上海花园项目位置紫阳路百花路口开盘时间2008年开发商黄山石勇置业有限公司主力面积97-120平米建筑面积69825㎡绿化率32.6%容积率2.16销售均价3100元/㎡建筑形态多层、小高层、高层、商铺销售率40%后续供应量明年开小高层、高层，最后开剩余7幢多层

综合点评：项目是歙县第一个小高层项目，以三房为主力户型。目前，一期多层已于11月交房，小高层抗性不大，推出即售罄。有5万方商业街，目前销售不佳。项目后期开发的西边临铁路。第三十四页，共一百五十页。三室两厅两卫—110平方米三室两厅两卫—138平方米南楼梯的设计不合理餐厅不实用第三十五页，共一百五十页。五室两厅三卫—171平方米第三十六页，共一百五十页。六室两厅四卫—229平方米第三十七页，共一百五十页。5、大铭山庄项目位置歙县新区（莲花塘）开盘时间2003年开发商浙江大铭房地产开发有限公司主力面积102平米-253平米建筑面积75400㎡绿化率35%容积率1.3销售均价2900元/㎡建筑形态多层、联排销售率85%后续供应量剩最后6幢多层综合点评：项目在新区地势较高，开发时间早，目前入住率高。价格适中，物业费0.3元/㎡。第三十八页，共一百五十页。三室两厅一卫—102、107平方米第三十九页，共一百五十页。六室两厅四卫—253、263平方米第四十页，共一百五十页。6、百花园项目位置歙县新区，东临富丰路居民区，西依歙州学校开盘时间2006年开发商黄山鸿阳房地产开发有限公司主力面积/建筑面积100000㎡销售均价2800元/㎡建筑形态多层、排屋销售率100%后续供应量销售结束综合点评：项目对面是歙州学校，主打学区房。第四十一页，共一百五十页。项目位置歙县富丰路与富资路交口

开盘时间2009年1月开发商歙县徽都房地产开发有限责任公司

主力面积96-120㎡建筑面积6万㎡绿化率35.5%容积率1.7销售均价3300元/㎡建筑形态多层、商铺销售率50%后续供应量今年开4、5、6、7幢，明年开7、8、9、10幢多层综合点评：项目是歙县绿化最佳的楼盘，目前销售形势良好。7、盛世徽府第四十二页，共一百五十页。两室两厅—86平方米两室两厅—102平方米第四十三页，共一百五十页。第四十四页，共一百五十页。8、徽州御苑项目位置歙县徽城镇富资路与清凉路交口

开盘时间2008年开发商瑞源置业发展有限公司

主力面积92-123平方米建筑面积70000㎡绿化率35%容积率1.3销售均价2800元/㎡建筑形态多层、商业配套销售率50%后续供应量一期销售完毕，二期开盘未定综合点评：项目品质和外观都不错，将建不低于十几万方的SHOPPINGMAL，集商贸、商务办公、会议、文化娱乐、旅游休闲、居住多元化功能的城市中心综合区域

。第四十五页，共一百五十页。第四十六页，共一百五十页。第四十七页，共一百五十页。9、紫阳财富中心项目位置古关新城区，西临县审计局，南临大华宾馆

开盘时间未定开发商黄山市润发实业（集团）有限公司

主力面积/建筑面积65309.3㎡绿化率35%容积率2.83销售均价未开盘建筑形态多层、高层、酒店销售率后续供应量综合点评：项目沿街商业广场与住宅组团为一期建设范围，酒店为二期建设范围。第四十八页，共一百五十页。10、禾园清华坊项目位置歙县长青路28号（原县茶厂）

开盘时间2008年开发商黄山禾园投资置业有限公司主力面积87-114平方米建筑面积52000㎡绿化率30%容积率1.56销售均价2700元/㎡建筑形态多层、商铺销售率70%后续供应量后期7幢多层明后年开综合点评：项目位于歙县著名风景旅游区渔梁坝附近，新徽派建筑，有购房优惠活动。第四十九页，共一百五十页。第五十页，共一百五十页。第五十一页，共一百五十页。第五十二页，共一百五十页。第五十三页，共一百五十页。第五十四页，共一百五十页。11、香格里拉项目位置歙县老仪表厂开盘时间元旦开发商黄山仁泰房产主力面积60-130平方米建筑面积7万㎡销售均价/建筑形态多层、复式销售率/后续供应量/综合点评：项目地势较高，为歙县中学、长青中学、行知小学等学区房，最小户型60平方米1房。第五十五页，共一百五十页。由竞争对手的分布可以看出，上海花园将是徽都国际的直接、最大的竞争对手！第五十六页，共一百五十页。楼盘景观规划点评鸿欣花园简单绿化鸿锐财富广场绿化率30%，大型水系景观、庭院组团花园徽州御苑绿化率35%，广场、简单绿化盛世徽府绿化率35.5%，中国美院的景观设计，坡地、下沉式平台上海花园32.6%绿化率，中心绿地、组团绿化大铭山庄35%绿化率，景观小品，望江长廊，绿地广场香格里拉景观广场、健身休闲广场、中心主题公园禾园清华坊绿化率30%，中心景观。

分析：从左表可以看出，歙县楼盘内部绿化景观较少；地块整体较大的利于规划，此类项目的景观规划一般较为理想。而对地块规模较小的项目，景观规划上一般相对简单甚至没有。我公司的项目可在此为主要突破点。景观规划分析第五十七页，共一百五十页。分析：在歙县楼盘内部配套方面，大中型小区的内部配套都相对简单，内部个性配套比较少，仅有商业街街和沿街部分商业，少量较大的小区含有会所等配套。商业主力店的引进,将对本项目起到较好的推动作用。楼盘内部配套鸿欣花园沿街商铺鸿锐财富广场独立会所、社区商业街徽州御苑SHOPPINGMAL盛世徽府沿街商铺上海花园5万㎡商业街大铭山庄儿童乐园、中心会所香格里拉私家车库禾园清华坊沿街商铺、地下储藏室配套分析第五十八页，共一百五十页。感官品牌与工艺上海花园徽都国际徽州豪庭及其他楼盘蛛网模型对比第五十九页，共一百五十页。竞争对手户型情况第六十页，共一百五十页。

面积区间（㎡）项目名称60以下60-8080-100100-120120-144144-180180-250250-300上海花园徽州御苑鸿欣花园香格里拉禾园清华坊第六十一页，共一百五十页。分析：目前市场户型的主力供给面积集中在三房二厅的90-133㎡，该面积段也是本区市场对户型产品的主流需求范围。但是随着价格的提升，面积有进一步走低的可能。在售住宅项目中，大厅小房型和两个房间朝南的户型均畅销。且从户型的角度说，基本做到了四明设计，户型规整。户型比例面积范围（㎡）主力面积段（㎡）1房4%60602房（1厅、2厅）14%70-9680-933房（1厅、2厅）64%87-13890—1334房及以上16%171-263150-229第六十二页，共一百五十页。60708090100110120平米上海花园110-138㎡三房单位两房单位香格里拉60㎡香格里拉70-80㎡黄色代表畅销面积区间鸿欣花园85-91㎡大铭山庄102-132㎡徽州御苑101-123㎡四房单位及以上上海花园171-229130140以上大铭山庄203-263㎡盛世徽府86㎡清华坊60㎡140徽州御苑96㎡盛世徽府95-120㎡香格里拉90-130㎡清华坊87-123㎡鸿欣花园104-120㎡鸿锐财富广场116-133㎡盛世徽府129㎡鸿锐财富广场150㎡第六十三页，共一百五十页。差异化策略市场透明/政策收紧同质化趋势（徽派建筑）产品类型多样化宏观市场&竞争对手第六十四页，共一百五十页。市调情况：客户户室偏爱程度第六十五页，共一百五十页。从购房者住房需求户型来看:主力是二房和三房户型，分别占28.8％和60.5％；选择三房户型中，偏好一卫户型是两卫户型的近四倍，原因在于一卫户型更能有效利用空间。这意味着我们的大部分户型仍然是选择主流户型。第六十六页，共一百五十页。被调查者中需求面积在70-100平方米之间的占23.5%，100-120平方米之间的占39.8%，120-140平方米之间的占21.4%，他们的比例为1.86：1.10:1.00。在70-140平方米之间的户型总份额占到80.9%，最为广大消费者所青睐，三个层面需求均匀，客户群层次明显。第六十七页，共一百五十页。人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的61.2%，选择2室的占35.7%，选择4室的仅占3.1%。对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；我们的大部分户型应当考虑紧凑型的3室、2室进行适当搭配。第六十八页，共一百五十页。人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占15.3%，选择二厅的份额占84.7%（包含餐客合一）。在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大，59.6%的消费者希望客厅的面积在25-32平方米，另一消费层面集中在19-25平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求集中在19平米以下。这意味着我们的大部分户型应当考虑2厅。

餐厅的面积不需要太大，仍然体现着实用型的特点。第六十九页，共一百五十页。消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择二室的多选择一卫，占45.9%选择三室的多选择二卫，占54.1%同时人们对主卫面积的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客卫5-9平方米或5平米左右。

主卫的面积不需要太大，仍然体现着实用型的特点。第七十页，共一百五十页。对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为44.9%，选择两个阳台的比例为55.1%对阳台面积的要求，南向阳台46.9%需求面积在6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米为3：2的比例。

采光面的要求仍是客户需求的重点

朝向的问题是非常重要的。第七十一页，共一百五十页。70-120㎡为主力需求面积。三房户型为客户最为需要，两房也占有较多比例。客户有明显分层情况2厅需求较多1卫就能满足要求采光面和朝向是非常重要的也就是说：二房两厅一卫、三房两厅一卫朝向好，通风好，采光好的户型是市场的接受度较高的户型。第七十二页，共一百五十页。本项目的整体定位建议第七十三页，共一百五十页。1、本项目应适当超前，档次略高于“徽都国际”2、项目的建筑风格不再沿用“徽派风格”，而采用较为现代的、能体现高品质的风格。3、产品设计上“多元化”，“适当超前”，并少量引入“花园洋房”和“排屋”4、户型的“紧凑实用型”和“舒适奢华型”两种类型的比例约为6：4。5、商业部分约占项目建筑面积的12%左右。引进“主力店”，考虑多种功能。可以考虑体现“徽商文化”的特色街区。我们建议：第七十四页，共一百五十页。政府大道城市黄金走廊国际生活社区产品类型设计配套景观定位项目整体定位第七十五页，共一百五十页。项目Logo第七十六页，共一百五十页。产品的7大附加价值第七十七页，共一百五十页。建筑风格建议3第七十八页，共一百五十页。■出众的建筑风格——Artdeco风格关键点：靓丽的外立面、和谐优美的生活环境、舒畅的心情建议采纳世界先锋代表Artdeco设计风格，强调竖向线条以及整体视觉效果，以简洁、明快、注重细部处理为其鲜明特征。Artdeco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。歙县作为内陆三线城市，伴随着经济快速的发展，歙县人对传统住宅观念已近疲劳，迫切渴望新事物的引入。我们的Artdeco建筑风格无疑是为客户带来的一大惊喜。建筑风格建议ArtDeco结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现。第七十九页，共一百五十页。■景观高层■电梯退台式花园洋房关键点：外立面视觉效果、整体布局、高层观景关键点：稀品、电梯、退台、花园、洋房傲然屹立的形态和厚重明朗的线条给人视觉的美感冲击，其恢弘的气质无可比拟，加之共享花园洋房的大面积景观绿化，盎然生机、充足鲜氧，将更有力的吸引有高度的知富、菁英阶级和年轻、活力善于高攀奋进的青年群体。五层低密度电梯退台花园洋房，她的稀缺性将是最大的价值所在之一，是现代都市文明对品质及品味追求的体现，景观独特，环境舒适而宁静。其安全性、生态性、私密性、灵活性、舒适性和艺术性等特点会受到市场的欢迎。她那典雅端庄的形态丽姿、媚而不俗的颜色涂装，与情景花园相映成趣，天然相合，将成为西城标杆性社区和生态宜居典范社区。设计风格示意第八十页，共一百五十页。底层架空(万科金色家园)第八十一页，共一百五十页。车库、储藏间回避项目地势较低造成的心理隔阂第八十二页，共一百五十页。户型建议4第八十三页，共一百五十页。

面积区间（㎡）项目名称60以下60-8080-100100-120120-144144-180180-250250-300上海花园徽州御苑鸿欣花园香格里拉禾园清华坊普通住宅排屋、别墅第八十四页，共一百五十页。产品类型：物业类型产品特征面积范围排屋跃层设计、底层送私家花园、顶层送观景露台，一梯两户，一单元4户150—250㎡多层花园洋房前庭后院、地下室、层层退台、观景落地窗设计120-150㎡观景小高层部分入户花园、半封闭阳台、顶层复式、顶层露台、一梯两户90-120㎡观景高层部分入户花园、半封闭阳台、顶层露台,一梯两户或者一梯三户80-140㎡商业主力店、购物、餐饮集一身的新区商业核心70-300㎡第八十五页，共一百五十页。户型配比建议第八十六页，共一百五十页。物业类型户型面积户型结构比例多层洋房70-80㎡两室两厅一卫5%80-90㎡两室两厅一卫20%90-100㎡三室两厅一卫30%100-115㎡三室两厅一卫15%115-125㎡三室两厅两卫10%125-150㎡三室两厅两卫20%占总建筑面积：30%第八十七页，共一百五十页。物业类型户型面积户型结构比例观景小高层90-95㎡两室两厅一卫25%95-100㎡两室两厅一卫25%100-110㎡三室两厅一卫20%110-120㎡三室两厅一卫15%120-130㎡三室两厅两卫15%占总建筑面积：20%第八十八页，共一百五十页。物业类型户型面积户型结构比例高层80-90㎡两室两厅一卫20%90-100㎡两室两厅一卫25%100-110㎡三室两厅一卫30%100-120㎡三室两厅两卫15%120-140㎡三室两厅两卫10%占总建筑面积：40%第八十九页，共一百五十页。物业类型户型面积户型结构比例排屋120-150㎡四室两厅三卫25%150-200㎡五室两厅三卫50%200-250㎡六室两厅三卫25%占总建筑面积：10%第九十页，共一百五十页。产品类型产品属性层面房型层面闹中取静面积适中前庭后院功能实用、舒适性高品质功能布局合理性退台起居、主卧等居室舒适性高组团景观南北双阳台、露台稀缺性大面宽，方正通透采光面舒适、尊贵城市生活高得房率分类产品及户型卖点要求花园洋房及排屋主诉求：城区内洋房的稀缺性，舒适性，闹中取静，空间超值品质感——升级换代生活第九十一页，共一百五十页。产品类型产品属性层面房型层面景观高层中小户型简洁/雅致/现代品质建筑面积适中270度景观视野空间够用/实用，不浪费高性价比产品房型功能完善，适用主城生活房型面积合适/总价可控潜力无限房型功能布局合理性时尚大气阳台、飘窗主诉求：稀缺地利，功能性（自住/投资/商务等），低总价低首付，高性价比，交通条件及周边配套，投资价值。

分类产品及户型卖点要求第九十二页，共一百五十页。产品类型产品属性层面房型层面景观高层大户型简洁/雅致/现代品质建筑面积适中270度景观视野空间够用/实用，不浪费高性价比产品房型功能完善，适用主城生活房型面积合适/总价可控潜力无限房型功能布局合理性时尚大气阳台、飘窗主诉求：稀缺地利，景观视野带来的居住舒适性，功能实用总价可控，高性价比，潜力无限。品质感——升级换代生活。分类产品及户型卖点要求第九十三页，共一百五十页。产品类型产品属性层面房型层面多层简洁/雅致/现代品质建筑面积适中大采光面空间够用/实用，不浪费高得房率房型功能完善，适用主城生活房型面积合适/总价可控潜力无限房型功能布局合理性时尚大气阳台、飘窗主诉求：稀缺地利，景观视野带来的居住舒适性，功能实用总价可控，高性价比，潜力无限。品质感——升级换代生活。分类产品及户型卖点要求第九十四页，共一百五十页。高层户型建议第九十五页，共一百五十页。小高层户型建议第九十六页，共一百五十页。高层户型建议第九十七页，共一百五十页。花园洋房户型建议第九十八页，共一百五十页。多层户型建议第九十九页，共一百五十页。多层户型第一百页，共一百五十页。多层户型第一百零一页，共一百五十页。多层户型第一百零二页，共一百五十页。多层户型第一百零三页，共一百五十页。多层户型第一百零四页，共一百五十页。景观建议5第一百零五页，共一百五十页。景观突围第一百零六页，共一百五十页。第一百零七页，共一百五十页。第一百零八页，共一百五十页。第一百零九页，共一百五十页。第一百一十页，共一百五十页。第一百一十一页，共一百五十页。商业部分建议6第一百一十二页，共一百五十页。1、项目基础信息■项目位于歙县新城区，新区核心。■周边商业配套情况：周边配套较少，上海花园有沿街商铺。■周边环境：紧邻新县政府■本案商业面积：。第一百一十三页，共一百五十页。优秀好一般不好差土地级别√自然景观√环境污染√交通情况√社会治安√社会人文√区位形象√生活配套√学区情况√第一百一十四页，共一百五十页。1、项目优势分析■区位地段优势。本案位于新区核心低端，临近县政府，交通十分便利。随着新区的开业及本区域的人流扩增，生活人群及消费态势逐渐扩大，届时将形成一个新的商业中心，为本区域商业带来足够的购买力。■建筑规划优势。本项目临近县政府，周边商业匮乏，加上本案具有非常大的住宅面积，社区内这些固定的消费群体，加及周边生活区相当数量的人群，本案的商业，将满足他们的大量需求，这对投资者及生意人而言相当具有诱惑力。SWOT分析第一百一十五页，共一百五十页。2、项目劣势分析■区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业形象还未形成，商业氛围还不成熟。第一百一十六页，共一百五十页。3、项目机会点分析■城市规划机遇。根据《歙县国民经济和社会发展第十一个五年（2006-2010年）规划纲要》，新城区要高起点规划，“十一五”前期完成政务中心建设，构建政治文化中心；同时，加快专业市场和特色街区建设，优化商业网点布局，大力发展超市、便利店、精品店、专卖店、连锁店，提升商贸流通、交通运输等传统服务行业经营水平。■本项目的商业主要配置政府及周边居民日常生活消费必需的商业和生活服务业，零售业态，最大限度的满足居民便利性需求为目的的零售业态。第一百一十七页，共一百五十页。4、项目威胁分析■市场容量威胁。目前歙县商铺供应量充足，项目对面的鸿欣花园和天都大厦就有商铺在售。包括其他项目的商业，预计有15万方商铺供应，如此体量的商业面积，无论是投资者还是经营户都有更多的选择。第一百一十八页，共一百五十页。对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：■突出项目的地理位置，以“紧邻县政府、行政商业圈”来提升市场的商业价值；■突出项目的规模环境，来突出项目附近其他商铺无可媲美的整体经营环境和经营规模；■合理的业态定位和经营分区；■主力店的引进■制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。第一百一十九页，共一百五十页。什么业态能够满足：现有建筑形式现有硬件条件现有铺面条件现有商圈条件第一百二十页，共一百五十页。商业街的定位1：政务新区的“邻里中心”第一百二十一页，共一百五十页。项目功能定位：家庭聚会功能商务休闲功能朋友小聚功能就近解决功能第一百二十二页，共一百五十页。项目主题形象定位

现代包容高尚明快

第一百二十三页，共一百五十页。餐饮购物超市商业商业业态选择第一百二十四页，共一百五十页。主力店：大中型超市超市往往是人们每天必去的购物场所，人流量极大，通过超市的引进，从而引进人流，促进其他商业业态的繁荣和销售第一百二十五页，共一百五十页。区域适合的经营品种组团主题名称D区满足社区及周边居民日常生活消费家居风情C区适合年轻人娱乐、休闲、潮流服饰类的业态时尚地带B区具备做中高档百货的条件精品名店街A区中高档的休闲、餐饮消费新天地区域功能定位第一百二十六页，共一百五十页。主题业态业种选择推荐品牌艺膳美食坊餐饮顶级大型餐饮、特色餐饮、风味小吃大食代（晶都路与牛山路交界处）餐饮国际知名快餐KFC、麦当劳、必胜客等风尚餐饮区餐饮特色西餐厅斗牛士、季诺、味千第一百二十七页，共一百五十页。主题业态业种选择推荐品牌健身中心或电玩中心（或KTV）娱乐位于B区域2层专业银行、通讯建设银行、工商银行、移动通信国际精品名店街专卖店服饰、精品店、鞋金利来、雅戈尔、BOSS、哥弟、鳄鱼、查理、万里、牛头牌等国际运动名品馆专业市场运动服饰、运动器材NIKE、阿迪达斯、李宁等第一百二十八页，共一百五十页。流行炫特区流行前线青春服饰、流行物品等左丹奴、邦威等游戏总动员专业市场儿童游乐场、流行玩具自营品牌娱乐全球知名动感电玩世界SEGA游戏天地娱乐大都会娱乐量贩式KTV银乐迪、钱柜休闲CLUB休闲SPA、桑拿、足浴、酒吧、茶吧、咖啡吧青藤茶馆、门耳茶楼、良子足浴、泰式SPA第一百二十九页，共一百五十页。主题业态业种选择推荐品牌便利家居生活馆日常生活用品理发店、照相馆、便利店、水果店、网吧、社区医院、药店、邮政、联通、移动、家电修理、裁缝店、烟酒、干洗店等第一百三十页，共一百五十页。商业街的定位建议2：徽都风情街

（参照张总方案）第一百三十一页，共一百五十页。项目目标市场定位商家自营投资第一百三十二页，共一百五十页。根据《商业地产丛书》统计，通常5－8M的面宽较为适应多种业态，不仅承租率高，而且付款的比例也高达40％。关于商铺的面积及面宽第一百三十三页，共一百五十页。关于商铺的面积及面宽马路钢筋混凝土墙、柱对门面的影响问题点如果沿街商铺面宽过窄，面积小。底层商铺会与二层商铺产生矛盾柱网的设置较难将商铺合并。第一百三十四页，共一百五十页。关于一层沿街的建筑形式1、一层沿街门面应避免柱子的出现2、一层沿街门面应明显、突出，不需要雨廊3、尽量避免人行道绿化，以硬质铺装为主，能形成广场最好。4、停车位及动线的考虑。第一百三十五页，共一百五十页。关于广告位和店招1、楼体应考虑广告位的设置2、一层沿街门面及建筑楼体应考虑未来商家的店招。第一百三十六页，共一百五十页。景观小品第一百三十七页，共一百五十页。休闲步道第一百三十八页，共一百五十页。绿化及街标第一百三十九页，共一百五十页。售价及推广费用预计第一百四十页，共一百五十页。楼盘鸿欣花园上海花园徽州御苑盛世徽府本案地段99101010档次898910品牌形象810899景观898910建筑材料89999配套设施99999交通10109910外部环境9108810户型设计99899社区人文89889综