房地产开发管理经营与

房地产开发经营与管理课程内容第一章房地产开发的程序与管理及建设项目管理的原理和方法第二章项目策划与可行性研究第三章建设项目选址与工程规划管理第四章居住区规划与设计第五章建设项目前期准备第六章配套建设管理第七章建设项目质量、成本与进度管理第八章建设项目竣工备案和交付使用许可管理第九章营销管理第十章房地产交易与权属登记管理第十一章物业的交接与物业管理第一章房地产开发的程序与管理及建设项目管理的原理和方法一、房地产开发的程序与管理1、房地产开发的主要程序投资机会选择与决策分析机会选择包括投资机会寻找和筛选决策分析包括市场分析与项目财务评价前期工作分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小获取土地使用权征地、拆迁、安置、补偿规划设计及建设方案的制定与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可施工现场的水、电、路通和场地平整市政设施接驳的谈判与协议安排短期和长期信贷对拟建中的项目寻找预租售的客户对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算对承包商的选择提出建议开发项目保险事宜洽谈建设阶段租售阶段一、房地产开发的程序与管理2、土地使用权的获取一、房地产开发的程序与管理3、土地一级开发及其模式以政府为主的模式——组建政府土地发展公司将开发的熟地以成本价交给土地管理部门由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用以民间为主，政府辅助支持的模式土地一级开发的操作程序做出开发区域的近期、中期和长期发展计划对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域由土地管理部门协助办理土地出让手续制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让一、房地产开发的程序与管理3、土地出让和房地产开发过程中的规划管理（1）土地使用权出让过程中的规划管理出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要附件（2）房地产开发过程中的规划管理开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，由城市规划管理部门审核后，下发《选址规划意见书通知书》申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料一、房地产开发的程序与管理规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审核后下达《规划设计条件通知书》设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少于2个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，批准后签发《规划设计方案审批通知书》建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发《建设工程规划许可证》竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作二、项目及其特征1、项目的定义

工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。项目是为了完成某个唯一性的产品或服务所作的一次性努力。2、项目的特征（1）一次性（2）唯一性3、建设项目及其特征（1）整体性（2）实施时间长（3）不可逆转性（4）产品地点的固定性（5）涉及多个专业和多个学科（6）风险与利润并存三、建设项目周期项目概念形成及可行性研究项目评估及决策

项目计划与设计

项目采购

项目施工

竣工验收销售阶段工程量曲线决策阶段计划设计项目施工阶段竣工阶段阶段销售阶段时间项目周期及阶段划分项目周期各阶段对投资的影响项目决策阶段和设计阶段是影响投资最大的阶段1、建设工程项目决策阶段60-70%2、建设工程项目设计阶段20-30%3、施工阶段10-15%4、总结评价阶段四、项目管理

项目管理为“一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。”

公众业主五、项目管理内部各部门内部各部门供应商直接劳动力内部各部门公众项目管理班子承包商咨询部门业主政府机构公用设施金融机构六、项目管理模式1、传统的项目管理模式（设计-招标-建造方式）——设计施工分离式2、设计-建造与交钥匙工程模式——设计施工连贯式3、建筑工程管理模式（CM模式）4、Partnering模式5、BOT（公共工程特许权）6、PFI：（私人主动融资）七、项目管理的组织1、组织的基本概念（1）组织设计（2）组织联系（3）组织运行（4）组织调整2、组织的构成要素

（1）合理的管理层次（2）合理的管理跨度（3）合理划分部门（4）合理确定职责七、项目管理的组织3、组织活动的基本原理

（1）要素有用性原理（2）动态相关性原理（3）主观能动性原理（4）规律效应性原理4、项目管理组织机构形式

（1）直线制——线性组织形式（2）职能制——寄生式项目组织（3）直线职能制——自主项目组织形式（4）矩阵制——矩阵项目组织八、项目管理理念1、民主管理讲不通2、集体管理不好办3、现场拍板很不妥4、管理是平衡的艺术5、大权独揽，小权分散太模糊6、外行领导内行——看你怎么看7、超额完成任务要不得8、报表——信息的纵向交流9、信息分享——信息的横向交流10、勤请示，多汇报没有必要11、汇报会可以不开12、项目开始前的热身——三个基本文件：项目计划、项目主进度和项目预算第二章项目策划与可行性研究可行性研究的内容主要包括三个方面：任务内容地位 项目必要性市场研究（产品的市场调查与预测研究）前提和基础 技术上的可行性技术研究（技术方案和建设条件）技术基础 经济上的合理性效益研究（经济效益的分析与评价）核心 三、建设项目可行性研究阶段工作内容解决的问题精度研究费用占投资的比例需要时间机会研究（投资机会论证）对若干个可能的投资机会进行鉴别和筛选,提出投资方向的建议社会是否需要有没有开展项目的基本条件±30%0.2~1%1~3月初步可行性研究进行市场分析,和初步技术经济评价,确定是否进行更深入研究1确定是否进行详细可研2需要进行辅助性专题研究的关键问题±20%0.25~1.25%4~6月详细可行性研究进行更为细致的分析,减少项目的不确定性,对可能出现的风险制定防范措施1提出建设方案2效益分析和最终方案选择3确定项目投资的最终可行性和选择依据标准±10%大0.2~1%小1~3%8~12月评价与决策成品资金设备及工器具投资总投资固定资产投资建安工程投资工程项目其他投资预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税土地使用费与项目建设有关的其他费用与企业经营有关的其他费用储备资金生产资金结算资金货币资金生产领域流动资金流通领域流动资金流动资金递延资产无形资产固定资产定额流动资金非定额流动资金开发建三设投资土地费三用前期工三程费用基础设三施建设三费用建筑安三装工程三费用公共配三套设施三建设费三用开发间三接费用财务费三用管理费三用销售费三用开发期三税费其他费三用不可预三见费用可行性三研究报三告的内三容1总三论：三项目提三出的背三景；三项目可三行性研三究的依三据；三项目概三况（项三目名称三、地点三，开发三商简介三，项目三所在地三周围环三境状况三，项目三有关的三技术经三济指标三等）；三项目三开发建三设的必三要性；三项目三开发建三设条件三；项三目投资三估算；三项目三进度计三划结三论及建三议2市三场分析三与预测三：房三地产市三场宏观三形势分三析及预三测；三西安市三房地产三市场状三况分析三及预测三；项目三的市场三情况分三析（S三WOT三）3建三设条件三：开三发项目三用地状三况；资三源供给三及外部三协作条三件4规三划设计三方案：三规划设三计方案三的指导三思想；三规划设三计方案三的原则三；建筑三规模及三规划设三计方案三设想（三项目构三成及平三面布置三，建筑三、结构三、道路三、绿化三及其它三附属设三施的规三划方案三）5项三目开发三进度安三排：项三目开发三的各项三工作内三容；项三目开发三进度安三排6营三销方案三：营销三方式；三营销节三奏与策三略；租三售计划7投三资估算三及资金三筹措：三投资估三算的原三则；项三目建设三的投资三估算；三资金筹三措与使三用计划8财三务评价三：财务三评价基三础数据三的测算三；盈利三能力分三析；清三偿能力三分析9风三险分析10三结论及三建议附表与三附图评价方三法按是三否考虑三时间因三素分为三静态评三价方法三和动态三评价方三法。静三态评价三方法最三大的特三点是计三算简便三，一般三在对方三案进行三粗评价三或对短三期投资三项目进三行评价三以及逐三年收益三大致相三等的项三目可以三采用。（一）三投资收三益率1、全三部投资三收益率三=（正三常年销三售利润三+正常三年贷款三利息+三折旧）三/总投三资2、自三有资金三收益率三=（正三常年销三售利润三+折旧三）/自三有资金3、全三部投资三利润率三=（正三常年销三售利润三+正常三年贷款三利息）三/总投三资4、自三有资金三利润率三=正常三年销售三利润/三自有资三金（二）三清偿能三力指标1、借三款偿还三期2、利三息备付三率与偿三债备付三率利息备三付率＝三税息前三利润／三当其应三付利息三费用税息前三利润＝三利润总三额＋计三入总成三本的利三息费用偿债备三付率＝三（折旧三＋摊销三＋成本三中列支三的利息三费用＋三还款的三利润）三／当年三应还本三付息金三额（三）净现值三（NPV）考察三项目盈三利能力三的绝对三指标（四）三内部收三益率（IRR）是项三目对贷三款利率三的最大三承担能三力营销计三划1、业三务任务2、S三WOT三分析（1）三外部环三境分析（2）三内部环三境分析三：营销三能力、三资金能三力、生三产能力三、组织三能力3、制三定目标4、制三定营销三策略：三总成本三领先、三差别化三、集中三化5、制三定行动三方法6、执三行：作三风、技三能、人三员7、预三算：（1）三固定比三例法（三销售比三率法）（2）三目标达三成法（三任务计三算法）（3）三竞争对三抗法（三竞争平三衡法）（4）三随机分三摊法（三任意投三入法）8、控三制与反三馈返回第三章建设项三目选址三与工程三规划管三理一、三项目选三址1、项目选三址原则（1）三项目三选址要三以城市三总体规三划为依三据（2）三项目三选址必三须考虑三市政公三用基础三设施的三配套条三件（3）三项目三选址要三与立体三轨道交三通发展三情况相三适应（4）三项目三选址必三须符合三环境保三护的要三求（5）三项目三选址必三须考虑三周边电三讯、机三场、铁三路、文三物、近代建三筑保护三、军事三设施保三护等控三制性的三要求一、三项目选三址2、办理《三建设项三目选址三意见书三》包括建三设项目三选定的三地址和三用地范三围红线三图（1）三《报建三资格证三》（2）三建设单三位的书三面申请（3）三项目建三议或者三其他有三关计划三文件（4）三项目的三基本情三况（5）三建设项三目有选三址意向三的，附三1：5三00或三1：1三000三地形图三三份（6）三其他需三要说明三的图纸三文件二、三项目建三设用地三规划管三理1、《三报建资三格证》2、建三设单位三书面申三请3、批三准的计三划任务三书或其三他有关三计划文三件4、1三：50三0或1三：10三00的三地形图三8份5、《三建设项三目选址三意见书三》6、《三规划设三计条件三通知书三》7、有三关土地三权属证三书三、三建设项三目工程三规划管三理1、方三案阶段三：（1）三《报建三资格证三》（2）三建设单三位书面三申请（3）三建设项三目计划三批准文三件（4）三土地使三用权属三证书和三其他协三议等文三件（5）三属新征三土地的三，应提三供《规三划设计三条件通三知书》三及已经过审定三的建设三用地总三图设计三方案一三份。（6）三1：5三00或三1：1三000三的地形三图、红三线图三三份（7）三总平面三设计图三三份（8）三建筑方三案三、三建设项三目工程三规划管三理2、施三工图阶三段（1）三《报建三资格证三》（2）三施工图三三套（3）三外饰材三料（4）三其他需三要说明三的图纸三、文件三等三、三建设项三目工程三规划管三理2、施三工图阶三段（1）三方案设三计单位三是否具三备相应三的设计三资质（2）三方案的三图件是三否符合三出图手三续，方三案的说三明和图三件是否三统一（3）三方案的三总平面三布置是三否符合三红线规三定的范三围及建三筑物后三退红线的要三求，是三否符合三日照间三距和消三防的要三求，绿三地和室三外停车三场的布局是三否合理（4）三设计方三案是否三符合规三划设计三条件提三出的有三关容积三率、建三筑密度、建三设规模三、建筑三层数、三建筑高三度、室三内外停三车数三量、绿三地率等技术指三标的要三求（5）三建筑和三地下停三车场的三出入口三布置是三否符合三合理交三通组织三的要求（6）三建筑与三市政工三程接口三是否符三合规划三的要求（7）三建筑的三艺术性三和周围三空间环三境的协三调第四章居住区三规划与三设计一、居三住区规三划的任三务和内三容1、居三住区规三划的任三务：创造一三个舒适三、方便三、卫生三、安宁三和优美的环三境。2、居三住区规三划的内三容（1）三选择、三确定用三地位置三、范围（2）三确定规三模，即三人口数三量和用三地大小（3）三拟订居三住建筑三类型、三层数比例、数量三、布置三方式（4）三拟订公三共服务三设施的三内容、三规模、三数量、三分布和三布置方式（5）三拟订各三级道路三的宽度三、断面三形式、三布置方三式（6）三拟订公三共绿地三的数量三、分布三和布置三方式（7）三拟定有三关的工三程规划三设计方三案（8）三拟订各三项技术三经济指三标和造三价估算二、居三住区的三用地构三成和规三模1、居三住区的三用地构三成住宅用三地、公三共服务三设施用三地、道三路用地三、绿化三用地2、居三住区规三模（1）三设置居三住区级三商业服三务设施三的经济三性和合三理的服三务半径（2）三城市道三路交通三方面的三影响（3）三居民行三政管理三体制方三面的影三响三、住三宅及其三用地的三规划布三置1、住宅的三类型及三特点2、住宅建三筑经济三和用地三经济的三关系（1）三住宅层三数（2）三进深（3）三长度（4）三层高（5）平面系三数K3、合理选三择住宅三类型四、公三共建筑三及其用三地的规三划布置公共建三筑是居三住区规三划设计三的一个三重要组三成内容三，它不三仅与居三民的生三活密切三相关，三而且在三体现居三住区的三面貌方三面也起三着很重三要的作三用。1、公三共建筑三的分类2、公三共建筑三定额指三标3、公三共建筑三的规划三布置四、公三共建筑三及其用三地的规三划布置规划布三置的基三本要求三如下：（1）三为便于三居民使三用，各三级公共三建筑应三有合理三的服务三半径。（2）三设在交三通比较三方便、三人流比三较集中三的地段三，要考三虑职工上下班三的走向三。（3）三要保持三居住区三内得安三宁（4）三各级公三共服务三中心应三与相应三的公共三绿地相三邻布置，或靠近河湖三水面等三一些能三较好体三现城市三建筑面三貌的地三段。五、居三住区道三路的规三划布置1、功三能要求居住区三道路的三规划布三置应考三虑：（1）三通行清三除垃圾三、粪便三、递送三邮件等三市政公三用车辆三；（2）三居住区三内公共三服务设三施和工三厂之间三货运车三辆通行三；（3）三满足铺三设各种三工程管三线的需三要；（4）三道路的三走向和三线型是三组织居三住区内三建筑群三体景观三的重要手段；（5）三除了以三上一些三日常的三功能要三求外，三还要考三虑一些三特殊情况，如三供救护三、消防三和搬运三家具等三车辆通三行。五、居三住区道三路的规三划布置2、道三路分级根据功三能要求三和居住三区规模三的大小三，居住三区级道三路一般三可分为三三级或三四级。居住区三道路车三行道宽三度不应三小于9三米，红三线宽度三一般2三0~3三0米；居住区三小区道三路车行三道宽度三一般为三7米，三红线宽三度根据三规划要三求确定三；居住组三团级道三路车行三道路宽三度一般三为4米三；通向各三户或各三单元门三前的小三路，一三般宽度三为3米五、居三住区道三路的规三划布置3、居三住区道三路规划三布置的三基本要三求（1）三居住区三内部道三路不应三有过境三交通穿三越居住三区，同三时不应有过多三的车道三出口通三向城市三交通干三道（2）三道路走三向要便三于职工三上下班（3）三应充分三利用和三结合地三形，尽三可能结三合自然三分水线三和汇水线，以三利于雨三水排除（4）三车行道三一般应三通到住三宅每单三元的入三口处（5）三尽端式三道路长三度不宜三超过1三20米（6）三如果车三道宽度三为单车三道，则三每隔1三50米三左右应三设置车三辆会让处六、居三住区绿三地的规三划布置1、居三住区绿三地系统三的组成公共绿三地=居三住区内三居民公三共使用三的绿化三用地+三公共建三筑和公三用设施专三用绿地三+宅旁三和庭院三绿地+三街道绿三地2、居三住区绿三地的规三划布置三原则（1）三根据居三住区的三功能组三织和居三民对绿三地的使三用要求三采取集中与分三散，重三点与一三般，点三、线、三面相结三合的原三则，以三形成完整统三一的居三住区绿三地系统三，并与三城市总三的绿地三系统相三协调（2）三尽可能三利用劣三地、坡三地、洼三地进行三绿化，三以节约三用地（3）三应注意三美化居三住环境三的要求（4）三在植物三配置和三种植方三式上力三求经济三实用和三便于管三理第五章建设项三目前期三准备一、房三屋拆迁三管理1、拆三迁工作三程序（1）三房屋拆三迁申请三的提出建设项三目批准三文件建设用三地规划三许可证国有土三地使用三权批准三文件拆迁计三划和拆三迁文件办理存三款业务三的金融三机构出三具的拆三迁补偿三安置资三金证明（2）三拆迁审三批和《三房屋拆三迁许可三证》的三取得（3）三拆迁协三议（4）三拆迁的三实施（5）三拆迁补三偿安置三资金的三监管一、房三屋拆迁三管理2、特三殊情况三下的拆三迁补偿三、安置（1）三产权不三明确房三屋的补三偿、安三置（2）三抵押房三屋的补三偿、安三置（3）三公益事三业房屋三及其附三属物的三补偿、安置（4）三违章建三筑、临三时建筑三的补偿三、安置二、三建设项三目的建三管管理1、城三建手续三办理（1）三建设单三位在市三规划行三政主管三部门对三其项目三设计方三案初审后，持三建设项三目总平三面图（三加盖有三“凭此三图交费三”章）三计划部门批准三的建设三项目立三项计划三和其他三有关资三料，到三市建委三征管处缴纳三项目报三建审核三阶段应三缴纳的三有关城三建费用三。（2）三市建委三征管处三在建设三单位提三供相关三资料后三2个工三作日内三，向其出三具《西三安市城三建费用三缴款通三知书》（3）三建设单三位按照三要求办三理了城三建交费三后，由三征管处三向建设单位签三发《西三安市建三设项目三城建费三用（基三金）统三一征收三缴纳证书》、三《西安三市建设三委员会三工程项三目建设三审批登三记表》三，市政公用设三施配套三费全额三缴纳的三，签发三《市政三公用设三施配套三证》（4）三工程竣三工验收三合格后三并按规三定备案三后，申三请退款二、三建设项三目的建三管管理2、施三工许可三证的办三理办理施三工许可三证的条三件：（1）三已经办三理建筑三工程用三地批准三手续（2）三在城市三规划区三的建筑三工程已三经取得三规划许三可证（3）三需要拆三迁的，三其拆迁三进度符三合施工三要求（4）三已经确三定建筑三施工企三业（5）三施工图三纸和技三术资料（6）三有保证三工程质三量和安三全的具三体措施（7）三建设资三金已经三落实（8）三其他条三件第七章建设项三目招投三标与工三程合同三管理一、三建设项三目招标三投标1、依三法必须三招标的三建设项三目（1）三施工单三项合同三估算价三在20三0万元三以上（2）三重要设三备、材三料等货三物的采三购，单三项合同三估算价三在10三0万元以三上（3）三勘察、三设计、三监理等三服务的三采购，三单项合三同估算三价在5三0万元以三上如果单三项合同三估算价三低于上三述标准三，但项三目总投三资在3三000三万元以三上的勘三察、设三计、施三工、监三理以及三与工程三建设有三关的重三要设备三、材料三的采购三也必须三采用招三标方式一、三建设项三目招标三投标2、施三工招标三程序（1）三成立招三标班子三：有与招三标工作三相适应三的经济三、法律三咨询与三技术管三理人员有组织三编制招三标文件三的能力有审查三投标单三位资质三的能力有组织三开标、三评标、三定标的三能力代理招三标一、三建设项三目招标三投标2、施三工招标三程序（2）三向招标三办办理三招标备三案手续&工程招三标的时三间&招标工三作的范三围&招标项三目前期三准备工三作的完三成情况工程已三经批准三立项三向建三设行政三主管部三门履行三了报建三手续建设资三金已到三位三取得建三设工程三规划许三可证技术资三料能满三足招标三要求三其他条三件&招标的三方式&对投标三单位的三要求&合同的三计价类三型：总三价合同三、单价三合同、三成本加三酬金合三同一、三建设项三目招标三投标2、施三工招标三程序（3）三编制招三标文件三、标底三、资格三予审文三件、合三同协议三书等。（4）三发布招三标广告（5）三资格予三审：（6）三现场考三察：（7）三解答投三标人的三质疑：（8）三开标：三无效投三标书：&投标文三件未按三规定密三封&投标函三未加盖三企业、三法定代三表人或三代理人三印鉴的&投标文三件关键三内容字三迹模糊三、无法三辨认的&未按规三定提供三投标保三函或投三标保证三金的&联合体三投标未三附各方三共同投三标协议三的一、三建设项三目招标三投标2、施三工招标三程序（9）三评标a、评三标委员三会=招三标单位三人员+三评标专三家（1三/3+三2/3三）b、明三确标书三是否为三响应性三投标c、报三价统计三错误→三评标委三员会按三照原则三加以修三正→投三标人签三字认可三→进行三评定↓投标三人拒绝三→违约三，投标三书无效三，没收三投标保三证金d、详三评e、评三标方法一、三建设项三目招标三投标2、施三工招标三程序（9）三评标e、评三标方法①专家三评议法三定性优三选法，三由委员三会以协三商和投三票方式三确定中小型三工程②综合三打分法三用标底三衡量用复合三标底衡三量无标底三比较（三包括最三低报价三和平均三报价为三标准值三）③评标三价法三以投三标报价三为基数三考虑增三减因素三，以最三低评标三价的标书三为最优f、评三标报告结论性三报告，三定标的三主要依三据一、三建设项三目招标三投标2、施三工招标三程序(10三)定标定标的三原则：能够最三大限度三地满足三招标文三件中规三定的各三项综合三评价标三准能够满三足招标三文件的三各项要三求，经三评审后三价格最三低（投三标价格三低于成三本的除三外）一、三建设项三目招标三投标3、其三他招标三形式（1）三勘察设三计招标（2）三监理招三标二、工三程承包三合同（一）三施工合三同文件三组成1、合三同协议三书2、中三标通知三书3、投三标书及三其附件