房地产开发企业土地增值税清算纳税审查

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土地增值税清算纳税审查第一章土地增值税清算审查概述一、土地增值税的征收管理模式1

符合清算条件前2符合清算条件后3清算结果的处理预征清算多退少补判断清算条件确定清算对象实施清算二、土地增值税清算的业务流程123三、土地增值税清算的计算公式计算公式1应纳税额=增值额×税率2增值额=收入总额-扣除项目金额3扣除项目金额=开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除四、房地产开发企业的会计核算开发成本开发产品主营业务成本本年利润主营业务收入期间费用预收账款银行存款五、土地增值税清算的审查重点1

有无虚增开发成本2有无虚减期间费用3有无隐匿营业收入开发成本期间费用营业收入第二章开发成本的审查第一节开发成本审查概述一、清算对象的确定确定顺序确定方法按工程期数确定一期工程;二期工程按房屋性质确定普通住宅;非普通住宅;其他房屋二、开发成本的构成

序号成本项目费用项目1土地征用及拆迁补偿费土地出让金/拆迁补偿费等2前期工程费规划费/设计费/各项规费等3建筑安装工程费基础工程费/主体工程费等4基础设施费道路/供水/供电/排污等5公共配套设施费配电房/水塔/会所等6开发间接费用项目部的各项管理费用三、成本费用的分类费用类型核算方法费用项目直接费用直接计入成本对象建安成本共同费用分配计入成本对象土地成本间接费用先归集后分配开发间接费用直接费用的会计处理:开发成本/一期/建安工程费费用发生时共同费用的会计处理:开发成本/一期/土地成本开发成本/二期/土地成本开发成本/土地成本费用发生时间接费用的会计处理:开发成本/一期/间接费用开发成本/二期/间接费用开发间接费用费用发生时四、成本费用的分配标准序号成本项目分配标准1土地征用及拆迁补偿费占地面积2前期工程费建筑面积3建筑安装工程费建筑面积/预算造价4基础设施费建筑面积5公共配套设施费建筑面积6开发间接费用直接费用（建安工程费等）五、开发成本的分配原则费用支出开发成本期间费用一期工程二期工程完工产品未完工产品已销开发产品主营业务成本未销开发产品本年利润六、开发成本的审查内容审查项目审查内容审查方法清算对象清算对象的确定是否正确分析法真实性费用总额是否真实核对法合规性费用分配是否正确验算法扣除凭证有无合法有效凭证抽查法七、开发成本的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指标构成比例折旧率计算法开发间接费用折旧费折旧年限土地增值税实例方法八、成本费用判断标准序号成本项目判断标准1土地征用及拆迁补偿费基准地价2前期工程费占建安费的比例（3%-6%）3建筑安装工程费预算定额4基础设施费占建安费的比例（3%-5%）5公共配套设施费占建安费的比例（3%-5%）6开发间接费用占建安费的比例（3%）第二节三土三地征用三及拆迁三补偿费三的审查其他费用土地出让金拆迁补偿费契税土地开发费用一、土三地征用三及拆迁三补偿费三的构成二、土三地征用三及拆迁三补偿费三的会计三核算开发成三本/土地成三本土地出三让金开发成三本/一期/土地征三用及拆三迁补偿三费开发成三本/二期/土地征三用及拆三迁补偿三费开发费三用等拆迁补三偿费契税等三、土三地征用三及拆迁三补偿费三的审查三重点基础设三施建设三费的税三务处理＝建设用三地修路土地增三值税？企业所三得税？契税？土地出三让金返三还的税三务处理冲开发三成本？政府补三助？企业所三得税？土地增三值税？还迁房三的税务三处理拆除开发还迁土地成三本？契三税？一般还三迁？城三中村改三造？第三节三前三期工程三费的审三查行政规费勘察费测绘费规划费设计费一、前三期工程三费的构三成二、前三期工程三费的会三计核算开发成三本/前期工三程费勘察测三绘费开发成三本/一期/前期工三程费开发成三本/二期/前期工三程费设计费三用规划设三计费报批报三建费三、前三期工程三费的审三查重点三（略）第四节三建三筑安装三工程费三的审查其他费用基础工程费主体工程费安装工程费装饰工程费一、建三筑安装三工程费三的构成二、建三筑安装三工程费三的会计三核算开发成三本/建安成三本基础设三施费开发成三本/一期/建筑安三装工程三费开发成三本/二期/建筑安三装工程三费装饰工三程费主体工三程费安装工三程费三、建三筑安装三工程费三的审查三重点“甲供材”的税务三处理税？税？开发企三业（甲三方）施工企三业（乙三方）包工包三料甲供三材流程三图（发三票开给三乙方）乙方甲方供应商3、开具三工程发三票1、定货三付三款2、发货三开三票造价:10三00,合同:10三00,甲供材200包工包三料甲供三材会计三处理（三发票开三给乙方三）预付账三款银行存三款开发成三本供应商三：200万施工方三：800万建安发三票：100三0万包工包三料甲供三材流程三图（发三票开给三甲方）乙方甲方供应商4、开具三工程发三票1、定货三付三款2、发货三开三票3、发出三材料造价:10三00,合同:10三00,甲供材200包工包三料甲供三材会计三处理（三发票开三给甲方三）预付账三款其他业三务收入开发成三本甲供材三：200万工程发三票：100三0万原材料银行存三款其他业三务成本供应商三：180万施工方三：180万材料成三本工程款三：800万①②②③④包工不三包料甲三供材流三程图乙方甲方供应商4、开具三工程发三票1、定货三付三款2、发货三开三票3、发出三材料造价:10三00,合同:80三0,甲供材200包工不三包料甲三供材会三计处理原材料银行存三款开发成三本供应商三：200万材料发三票：200万工程发三票：800万第五节三基三础设施三费的审三查绿化道路水暖电防洪通讯一、基三础设施三费的构三成二、基三础设施三费的会三计核算开发成三本/基础设三施费道路开发成三本/一期/基础设三施费开发成三本/二期/基础设三施费绿化通讯防洪三、基三础设施三费的审三查重点4棵/平米?180万?第六节三公三共配套三设施费三的审查一、公三共配套三设施费三的构成公共配三套设施三？开发产三品？固定资三产？小区体三育馆体育馆三购建支三出的税三务处理体育馆业主所三有建成销三售建成自三用公配设施开发成本在建工程商品房摊入销售销售成本转入开发产品销售销售成本转入固定资产使用折旧费体育馆业主所三有建成销三售建成自三用体育馆业主所三有建成销三售公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自三用体育馆业主所三有建成销三售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自三用体育馆业主所三有建成销三售销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自三用体育馆业主所三有建成销三售使用销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自三用体育馆业主所三有建成销三售销售成本使用销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自三用体育馆业主所三有建成销三售二、公三共配套三设施费三的会计三核算开发成三本/公共配三套设施三费建设支三出开发成三本/一期/公共配三套设施三费开发成三本/二期/公共配三套设施三费直接费三用三、公三共配套三设施费三的审查三重点公共配三套设施三的认定立项资三料？产权证三？产权登三记簿？改变用三途的公三共配套三设施费清算后三/出租清算时三/学校土地增三值税？预提公三共配套三设施费三的税前三扣除预提的三公共配三套设施三费企业所三得税？土地增三值税？预提公三共配套三设施费三的会计三核算开发成三本/一期/公共配三套设施三费开发成三本/二期/公共配三套设施三费预计负三债银行存三款第七节三开三发间接三费的审三查工资公办费折旧费周转房营销设施一、开三发间接三费的构三成二、开三发间接三费的会三计核算开发间三接费用折旧费三等开发成三本/一期/开发间三接费用开发成三本/二期/开发间三接费用三、开三发间接三费的审三查重点开发间三接费？期间费三用？第三章三期三间费用三的审查第一节三期三间费用三审查概三述一、期三间费用三的构成期间费用管理费用销售费用财务费用二、期三间费用三的会计三处理期间费三用广告费本年利三润工资费办公费三、期三间费用三的审查三内容审查项目审查内容审查方法真实性费用总额是否真实（虚减）核对法扣除凭证有无合法有效凭证抽查法四、期三间费用三的审查三方法总体判三断项目分三析具体审三查影响税三款分析指三标构成比三例分析法计算法管理费三用工资费三用开发间三接费用土地增三值税实例方法期间费三用的判三断标准序号费用项目判断标准1销售费用占营业收入的比例（3%-5%）2管理费用占开发成本的比例（2%-3%）3财务费用占借款平均占用额的比例（贷款利率）第二节三财三务费用三的审查利息支出借款费用手续费一、财三务费用三的构成二、财三务费用三的审查三重点利息费三用的会三计处理费用化三？资本化三？动工前动工后完工后利息费三用的分三配二期工三程一期工三程利息费三用的税三前扣除浮动利三息延期利三息罚息扣除？第四章三营三业收入三的审查第一节三营三业收入三审查概三述一、营三业收入三的构成营业收入视同销售收入其他业务收入主营业务收入二、营三业收入三的审查三内容审查项目审查内容审查方法完整性营业收入的确认是否完整核对法及时性营业收入的确认是否及时抽查法配比性营业收入和成本是否配比验算法审查资料合同；发票等。抽查法三、营三业收入三的审查三方法总体判三断项目分三析具体审三查影响税三款分析指三标构成比三例