房地产策划案例凤凰城

《凤凰城》

营销推广建议书高海天目录一、项目概述二、竞争楼盘分析三、项目SWOT分析四、项目营销思路五、销售促进策略产品优化思考一、项目概述招远凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元，是目前招远市最高标志性建筑。目前已经封顶两栋高层（剩下两栋还没开工建设），2栋高层共计180余套，从去年开盘以来已销售50余套。项目均价4010元/平米，由于前期大部分关系客户，所以折扣较大，物业管理费1.5元/平米。项目概况项目定位

项目紧邻凤凰公园，地段优势明显，自然景观较好，交通便利，再加上本项目成本较高，楼盘质量、后期服务等均具有较大优势，客户群体定位于招远市整个高端客户群，项目定位为招远市品质最高、价格最高的优品名宅！！！

前期推广

项目目前的宣传工具只有楼书和工地围挡，推广手法也仅仅采用了手机短信、电视走字、信函直投和电视专题栏目的方式进行，没有展开大规模的推广活动，在当地没法形成较高的项目知名度和美誉度地块现状优势：项目地块南侧为凤凰公园，使得该项目视野开阔，景观效果突出，同时公园又为居民提供上佳休闲场所。地块四周没有阻碍，项目能够获得更好的日照。地块南侧即为城市主干道，交通极为便利。劣势：位置处于招远城市东部，距传统意义上的市中心较远。紧邻城市主干道，对住宅有一定的噪音污染。所有南向卧室均临街二、竞争楼盘分析竞争楼盘分析——金晖花园

开发商：招远金晖房地产地址位置：招远市金晖路金晕尊聆：8115888/8035888工程概况：项目共分三期开发，金晖观景苑、金晕丽景苑、金晖丽水苑。现销售为金晕丽水苑三期。物业类别：6栋小高层（目标）12F/15F板式高层户型面积：180平方、202平方，二种户型销售价格：南侧均价2800元、北侧均价3700（折后）销售情况：东打头基本销售完毕，西打头多数剩5层以下和顶层。物业费：0.6元/平方+60元/户=1.0元/平方近期促销活动：8月23日丽水三期开盘，但9点多现场已无客户（原因好像出现在内部）项目优势：地理位置及环境优越、开发商品牌优势、开发商自建学校优势、小区内景观优势、老客户口碑优势、框架剪力墙优势、公共部分细致化优势、均价3700的楼座，地理位置佳，景观效果好。项目劣势：接待现场混乱、户型设计不合理、项目品牌宣传较弱、代理公司持续更换，销售不稳定。竞争楼盘分析——西苑龙馨小区开发商：招远市骏鑫房地产开发有限公司地理位置：长途车站西侧销售热线：8256638工程概况：由二栋20层蝶式高层组成，一梯四户，目前项目已主体完工总套数：140套住宅，一二层为商业网点户型面积：130平方/150平方二种户型销售价格：均价3200，（详细价格见图解）销售率：23%，共销售43套其它：车库2600元/平方，小草屋1000元/平方项目优势：位于招远城市区，紧临招远长途站，周边配套成熟，交通便利，且主体已完工。项目劣势：接待现场简单式，无专业销售人员，讲解不到位。建筑形式为蝶式，户型不是南北透通，不适合北方人居需求。竞争楼盘分析——怡水家园开发商：招远金城房地产地理位置：招远中医院北200米销售热线：810222/8103333代理公司：天地人工程进度：1号楼已竣工，准现房总套数：1号楼66套层数：共12层销售价格：均价3500销售率：84%剩余10套户型面积：170平方、210平方二种户型销售时间：2007下半年物业费：1.0元/平方推广方面：围档，电视字幕，手机短信促销活动：现购买客户，均赠送2万元家电项目优势：地处招远城区，周边配套成熟，外有河畔景观优势。区有园林景观优势，户型设计合理。销售员专业到位。项目劣势：老城区配套陈旧、户型面积过于集中单一、且宣传不到位，景观河畔后期维护不到位。三、项目SWOT分析S优势W劣势项目自然优势明显，视野开阔、景观效果好。临靠主干道，地面交通优势明显。招远第一高度，标志性地标建筑。招远唯一真正高层建筑，品质最高、项目规划优势明显。主干道旁，噪音严重，空气受到一定的污染。项目附近的生活配套设施不如市区的项目。项目位置与市中心有一定距离。在一定程度上是该项目不太明显的缺点之一。产品单一，均为大户型，丧失部分客户。O机遇T威胁东部是招远城市发展的方向，交通便利、环境优美。避免了市区拥挤的环境，地段是项目的劣势也是优势。招远唯一高层建筑，其余均为小高层，项目品质与该项目有一定差距。恰逢全国房地产市场下滑，买家又越来越成熟，部分买家存在持币待购心理，对住宅的要求也不断的提高。居民受到传统购房思维的影响，对东部区域产生一定的抗性。部分目标客户习惯于自建别墅，对项目认可度不高。核心竞争力

经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力内层中层扩大宣传规模，通过宣传和公关活动，加强项目高端品牌的塑造，让消费者对项目有认同感并产生购买的欲望外层在后期开发过程中，加强产品的多元化发展格局。扩大项目目标客户群。加强项目高端品牌地塑造，让目标客户认同楼盘形象和品质四、项目营销思路

我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！1、项目三定位区域价三值文化价三值城市价三值产品价三值客源价三值项目定三位地王之三上，五三星园林三官邸产品调三性：招远市三档次最三高、环三境最适三宜、配三套最完三善、建三筑形态三最具标三志性的三城市居三住社区2、营销三策略历数目三前市场三上的高三端项目三，综合三归纳其三营销策三略主要三走以下三几种路三线：品牌策略——发展商特别是境外发展商品牌高价策略——以超出市场预计的价格成为焦点品质策略——高品质价值感成为口碑传播利器以品质三推品牌三，走品三质策略营销宗三旨《品质营三销》1234推案策三略价格策三略推广策三略媒体策三略热销开三盘，中三开高走板块炒三作，品三质塑造顺序：三利用价三格差等三手段先三推5层以上高效率SP，渐进三型集中三广告2、营销三策略基于对三项目现三状和市三场环境三的解读三，我们三的营销三建议：2、营销三策略全力打三造招远第一豪三宅的定位三；在保证三宣传效三果的前三提下，三迅速的三在招远三展开立三体的宣三传手段三，通过三大规模三、密集三化的宣三传推广三手法，三迅速树三立项目三在招远三的知名三度和美三誉度，三拉升目三标客户三对于项三目的心三理价位三，通过三各种活三动促动三消费者三购买；做好长三期应战三的准备三。销售速三度比预三期要减三缓，形三象与品三牌的功三课要做三足；增加品三质感的三是目前三市场时三机的有三效牌，真正三的销售三高峰期三约在项三目竣工三真正体三现楼盘三品质的三时期，三现阶段三的品质三展示对三打开销三售初期三局面非三常重要三。基于对三项目现三状和市三场环境三的解读三，我们三的营销三建议：2、营销三策略今年1至7月，全三国商品三住房竣三工面积165三33万平方三米，同三比增长12.三4%，增幅三提高9个百分三点。然三而，在三竣工面三积增长三的同时三，销售三却难言三乐观。三数据显三示，同三期销售三面积277三43万平方三米，同三比下降10.三8%，增幅三下降37.三2个百分三点。国家统三计局发三布了7月份“全国房三地产开三发景气三指数”。相关三数据显三示，1-7月中国三住宅施三工面积17.三67亿平米三，增长23.三9%，但是三商品房三的空置三面积达1.2三9亿平米三，同比三增长6.1三%。在新三增开发三面积中三，住宅三施工面三积17.三67亿平方三米，增三长23.三9%；办公三楼施工三面积757三1万平方三米，增三长6.7三%；商业三营业用三房施工三面积233三75万平方三米，增三长13.三8%。与此三同时，三空置商三品住宅三面积653三8万平方三米，增三长4.6三%；空置三办公楼三面积814万平方三米，增三长7.7三%；空置三商业营三业用房三面积399三0万平方三米，增三长3.6三%。3、销售三定价数据来三源：上三海市房三地产交三易中心DTZ上海住三宅部市场参三考信息目前二三手房市三场受“三第二套三房贷”三等调控三政策的三打压，三成交量三与成交三价格与三一手房三市场一三样处于三下跌趋三势；在价格三方面，三小业主三主动下三调挂牌三价的情三况已屡三见不鲜三，这直三接导致三了二手三房成交三价格的三不断下三探；近期一三些一手三楼盘为三了寻求三快速去三化，以三低于二三手市场三的价格三开盘销三售，令三二手房三市场雪三上加霜三；萎靡的三市场行三情，令三众多二三手中介三看淡后三市，包三括“中三原”、三“合富三”等在三内的众三多知名三二手中三介或停三止门店三扩张、三或选择三合并部三分门店三，以维三持其正三常经营三，而许三多小型三中介则三直接选三择了关三门歇业三。二手房三市场的三颓势，三加剧了三一手房三市场中三日渐浓三厚的观三望情绪三。3、销售三定价市场参三考信息市场供三应较大三，竞争三较为激三烈：招远三市目前三小高层三项目的三市场供三应量较三大，极三为有限三的目标三客户群三体被严三重分流三，市场三处于严三重的供三大于求三的局面三，市场三竞争将三非常激三烈。紧缩货三币政策三与限外：开发商三的融资渠三道在一三系列的三紧缩和“限外”政策下三正受到三越来越三多的限三制，而三开发商三买地热三情明显三由此受三到了影三响，近三期以来三土地市三场中不三断出现三的“流拍”、“底价成三交”信息正三在加剧三市场的三观望气三氛，而三从央行自1月25日起上三调存款三准备金0.5个百分三点的调控三政策中三可以看三出一个三明确无三误的信三息，即三从紧货三币政策三将作为三主基调三贯穿于200三8年。价格的“理性回三归”：“王石”近日指三出，“拐点”的意义三在于价三格理性三回归，三而其中三重要的三理由是三基于家三庭收入三与住宅三价格之三比，200三6-2三007年房价三的过度三上升，三令家庭三收入与三住宅价三格产生三严重分三歧。无三论王石三此语究三竟是否三成立，三至少目三前市场三中的观三望情绪三说明，三有相当三一部分三楼盘的三价格存三在“虚高”成分。市场参三考信息3、销售三定价本案应三采用快三速去化三的销售三策略，三以实现三年底销三售率达60%的目标现有价三格体系三的调整调整现三有销售三价格，三找出主三推楼层三和户型三，在定三价上采三取差异三化定价三策略，三抛弃呆三板的梯三次定价三方法；8层以下三每层加三价100元；将15层以上三作为“三楼王”三压轴推三出，树三立项目三的豪宅三形象，三以实现三利润的三最大化对外的三销售价三格继续三保持高三价位，三在实际三销售中三可以采三取内部三折扣、三老板签三售等方三式给予三客户较三大的折三扣，既三保持项三目高端三形象，三又促进三销售。3、销售三定价推案顺三序：2#三1三#1三2#三/1#三/顶层复三式策略一——罐装销三售在正式三开盘前三积累客三户，在三销售当三日前十三名进行三统一优三惠，每三户减免三购房款10万元，11—20名每户三减免8万元，21-三30名减免6万元。策略二——所有顶三层复式三与1#一同推三出，拉三升利润三及品牌三效应。保留1#，在提三升形象三推广阶三段推出三，这个三阶段楼三盘已基三本完工三，豪宅三品质特三色更为三明显。12根据销三售进度三，1号楼暂三停销售三，待项三目竣工三前后推三出，有三利于利三润最大三化3、销售三定价根据工三程进度三及销售三蓄水期三准备,销售周三期分配三如下:假定开三盘日为08年11月1日销售周三期为12月（08年10月——0三9年10月）08.三9.2三0-0三8.1三0.3三108.三11.三1-0三8.1三1.1三508.三11.三1-0三8.1三2.1三709.三3.1三8-0三9.8三.3008年11月1日开盘板房开三放09年09.三9.1三-09三.10三.31蓄水期开盘期第一强三销期持续期尾盘期08.三12.三18-三09.三3.1三7第二强三销期客户筛三选1#顶层复三式剩余房三源外立面三落成3、销售三定价——推盘节三奏1#4、客户三锁定潜在客三户特征分三析招远本三地客户三为主招远本三地居民三，包括企三事业单三位高层三人员、三医院实三权人物、私企三老板及三其他收三入较高三的阶层三。注重三身份的三显贵和三地段含三金量，三认可本三项目的综合价三值。因为项三目的产三品较为三单一，三主要集三中在180平米以三上，所三以客户三群体较三为狭窄三，主要三集中在三招远市三的高端三群体当三中。从三表象上三来看，三这部分三人年龄三普遍在30岁以上三，收入三极为可三观，均三为二次三置业或三多次置三业。结三论本案潜三在消费三群体以招远三本地高三端客户三为主重点关三注——升值潜三力：公三园、交三通综合品三质：居三住性、三品质性市场口三碑：曝三光率、三宣传率舆论诉三求销售中三心...三......三......三...推广与三传播方三式自然环三境规划设三计建筑品三质生活质三量.广告诉三求软性文三章专刊工地包三装广告牌形象诉三求大众传三播相关协会高端集三会有效派三单渠道锁三定销售现三场展销会非渠道三锁定小众目三标传播说明会广告牌各类活三动渠道客三户...三...分展场媒体通路选择平面媒体选择针对客户的媒体投放结论户外广告大众媒体高端小众媒体高品质SP活动《烟台晚报》《晨报》短信平台电台高档物业DM投递户外广告，包括引导旗、围挡、看板、楼幅，高炮、户外看板（含招远市主要繁华路段和辐射周边的交通干道等）等；大众媒体作为市场口碑宣传必选，高品质SP活动高端小众媒体为锁定客户之必须。5、媒体三通路阶段性三：根据三不同销三售周期三，配合三不同力三度的广三告投放三，主要三以针对三性媒体三广告为三主。渐进性三：前期三少量投三放定向三媒体，三中后期三根据销三售效果三反馈，三选择优三势媒体三重点投三放。灵活性三：根据三市场情三况，结三合自身三销售进三度，调三整投放三力度，三顺势时三尽量缩三减投放三量。阶段性三、渐进三性、灵三活性5、媒体三通路宗三旨销售道三具(10三%)SP活动(16三%)大众媒三体(25三%)小众媒三体(10三%)户外(38三%)总广告三费用控三制在300万左右，三若以总三销金额1.4亿计，广三告费用三占2%5、媒体三通路费三用分布销售道具30万户外114万小众媒体30万大众媒体75万SP活动48万其他3万5、媒体三通路——户外广三告建议三（费用三预算：114万左右三）考虑到三户外广三告对高三端项目三来说不三但带来三大量的三有效客三户，而三且也能三够起到三树立品三牌形象三的作用三。因此三我司建三议户外三广告选三择有利三的位置三，为销三售打下三良好基三础。大幅户三外广告三有助于三树立大三气势，三是体现三形象与三实力的三象征；三房产广三告中户三外广告三的有效三率据媒三体之首三。强势占三据重要三传播节三点，能三够取得三良好的三推广效三果，迅三速建立三知名度集中闹三市区、三主要公三路通道三等重要三区域大三型户外三广告覆三盖。小众突三破：三企业家三、5年以上三入住豪三宅需换三房客户三、高档三俱乐部三、政府三机关大众媒三体对于三高端客三群起不三到引导三购买的三作用，三针对性三突破渠三道至关三重要高端平三面媒体三软文加三形象推三广，或三随杂志三附送项三目楼书三；于各银三行、电三信部门三针对金三卡客户三的内刊三投放广三告，财三单夹页三广告；星级酒三店、招三远各高三端俱乐三部放置三项目宣三传资料三；全市高三端楼盘三、政府三机关、三大企业三单位银三行及电三信金卡三客户、三各高端三俱乐部三会员、三项目宣三传资料三直邮，三重大活三动节点三发放邀三请函；实效营三销之小三众突破——高端杂三志、行三业内刊三广告、三直邮针对性三的SP活动是三成功销三售的关三键之一能否成三功导入三有效客三户群体三，更是SP成功与三否的关三键有效SP往往能三够速效三快速提三升项目三形象、三直接促三进销售三。口碑传三播，有三利于奠三定市场三品牌，三更利于三后续销三售进行三。锁定高三端客户三群，直三接刺激三意向客三户购买三，进而三推动其三他客户三购买欲三。特别对三于高端三楼盘，三成功的SP活动已三经成为三销售利三器。5、媒体三通路——S三P活动建三议样板房三公开SP活动地点：三现场售三楼处、三凤凰山三公园目的：三项目的三曝光度三，引起三消费者三和业内三关注，三积累意三向客户三。内容：三宣传项三目规划三、对来三宾进行三项目设三计理念三的介绍邀请对三象：前三期积累三客户三、主流三媒体、建筑三设计师三、景观三设计师三、电视三台等媒体支三持：以三硬广告三、广告三联版、三软新闻三的形式三发布大众媒三体将配三合活动三，结合三推盘时三间，在三前后集三中投放三广告。5、媒体三通路——S三P活动建三议在项目三售楼部三门前或三者项目三南侧进三行“世界名三车车展”，吸引三招远市三高端客三户前来三参观，三扩大项三目知名三度，拉三近于目三标客户三之间的三距离；与此同三时邀请三知名风三水大师三在项目三会所举三行家居风三水讲座，评点三项目的三风水优三势，并为大三家解答三在房屋三购买、三装修和三居住过三程中碰三到的一三些实际三问题；5、媒体三通路——S三P活动建三议建议活三动：世三界名车三车展能够体三现凤凰三精神的三作品，三参赛作三品包括三散文诗三歌、摄三影作品三、书法三绘画等三三大类三，发动三招远市三在校学三生、老三师及书三画界、三文化界三人士等三参加，三邀请招三远市文三化界和三社会知三名人士三担任评三委；比赛时三间及具三体方案三另附；活动当三天到场三客户皆三可获得三惊喜礼三品一份三，同时三现场还三将抽出三价值数三千元的三大奖3名；通过本三次活动三增加“凤凰城”在招远三的曝光三率，提三升项目三品位。5、媒体三通路——S三P活动建三议建议活三动：“凤凰精三神作品三征集比三赛”——相约凤三凰城，三凤飞中三国年建议活三动：“凤凰城三杯”招远市三第？届三书画展三（与招三远市有三关单位三合办）地点：三待定目的：三扩大项三目影响三，发掘三潜在客三户，促三进销售三成交。邀请对三象：由三招远市三相关协三会及招三远市电三视台召三集媒体支三持：以三电视专三题、广三告联版三、软新三闻等形三式发布三，在宣三传时导三入项目三信息大众媒三体将配三合活动三，结合活动时间，三在活动三前后集三中投放三广告。邀请目三标客户三参观书三画展,并现场三派送纪三念品，三拓展目三标客户三渠道通过借三助书画三展，提三高项目三在招远三的知名三度和美三誉度，三增加项三目在目三标客户三群中的三曝光率三，大量三积累有三效意向三客户，三成功销三售。5、媒体三通路——S三P活动建三议五、销三售促进三策略楼体亮三化：在项目三楼体的三每个边三安装LED彩虹管三等进行三楼梯亮三化，如三工地现三场不具三备条件三最少也三要在楼三体两侧三安装，三这样从三上到下三一条亮三线从视三觉上非三常吸引三人的视三线，树三立项目三良好形三象，能三有效的三提升项三目知名三度和美三誉度，三为项目三销售创三造有利三条件。楼体广三告：在三楼体上三表示出三项目名三称、售三楼热线三、标志三等销售促三进策略——现场包三装策略工地现三场包装：因前期三工地周三围的文三档已经三破损不三堪，对三项目销三售难以三起到应三有的效三果，建三议立刻三对项目三全部围三挡广告三进行更三换；包三装上以三形象广三告为主三出街，三进行攻三心战术三以达到三重新建三立项目三形象目三的。这三是目前三当务之三急的工作之三一。通过不三同于其三他项目三的围墙三包装形三象,以大色三块,丰富的三形状（三可以沿三用原来三，更换三画面既三可）,灯光等三富冲击三力表现三确立区三域领导三者地位.销售促三进策略——现场包三装策略用围墙三、地块三广告牌三、灯光三字、条三幅等标三识系统三，进行三了项目三地盘的三包装，三突出项三目片区第一气三势；项目现三场包装三到位，三指示系三统明确项目现三场围墙三包装到三位；建立项三目第一三印象样板房三：养样板三房的重三要意义三不容置三疑，楼三盘的推三销，除三了楼盘三自身的三吸引力三外，样三板房的三设计起三到了关三键性的三作用。三资料显三示100三%的看楼三客户都三希望看三样板房三，这其三中，有30%的客户三会因为三样板房三而购买三。销售促三进策略——现场包三装策略样板房三已经成三了楼盘三销售过三程中制三胜的重三要武器三，样板三房有视三线上的三冲击，三容易引三起购买三冲动；三而且样三板房家三具摆放三合理，三给业主三很好的三参考。为了更三能吸引三消费者三，建议三大力开三发样板三间，从三名师设三计到顶三类的装三饰材料三等，争三取做到三养眼、三时尚、三完美、三豪华，三全力打三造一个三完美的三实景空三间来吸三引消费三者。拉升项三目在目三标客户三中的心理价三位！为项目三销售创三造有利三条件！三！！销售促三进策略——明星代三言第一，三扩大知三名度。三借明星三的“光”，大量三吸引消三费者的三注意力三，迅速三提高产三品知名三度，消三费者对三明星的三好感也三会转移三到对广三告和产三品的态三度上来三。第二，三增加美三誉度。三明星会三无形之三中提高三消费者三对产品三的质量三知觉，三从而提三升品牌三形象。三明星的三助阵，三无疑将三增强产三品的口三碑传播三效应，三建立消三费者拥三有产品三的归属三感和荣三誉感。三从粱朝三伟、葛三优、关三之琳的三形象，三我们不三难得出三此一结三论。第三，三加深信三任度。三明星广三告有很三大的说三服力，三选择恰三当的明三星，往三往能带三来意想三不到的三好效果三。比如三梁朝伟三代言的三世茂滨三江花园三，梁朝三伟的形三象广告三一夜之三间就将三务实的三上海人三给震住三了。第四，三塑造产三品性格三。找到三独特的三定位或三是形成三强势的三差异化三，应该三是所有三开发商三梦寐以三求的。三当产品三的特色三与明星三的个性三魅力关三联性紧三密并相三得益彰三时，将三极大地三突出产三品的市三场“唯一性”。销售促三进策略——明星代三言一、明三星形象三与楼盘三的气质三不仅相三符而且三要充分三融合，三才能形三成巨大三的合力三，才会三避免形三成“两张皮”的尴尬三局面；三代言人三自身的三因素，三包括：三吸引力三、专业三性、可三信性、三品行等三也是选三择代言三人最起三码的要三求。二、明三星形象三与产品三优势的三强关联三性、有三力结合三，让产三品成为三广告的三主角，三这种和三谐一致三有利于三在产品三与明星三之间建三立自然三联想，三达成明三星为产三品服务三的效果三，才是三明星广三告的最三终目的三。三、足三够的广三告量支三持，是三达成市三场成功三的前提三，明星三代言的三产品核三心价值三越是深三化市场三记忆，三越容易三被目标三市场所三认同，三再知名三的明星三也无法三仅依靠三一篇广三告使产三品达到三极高的三忠诚度三。推荐明三星：邢三傲伟、三刘春红三、黄日三华、刘三欢。。三。购房者三马先生：在我的三新家，三在无论三是购买三时和入三住后，三都不时三有明星三出现在三业主面三前，给三业主带三来惊喜三，我感三觉这个三楼盘确三实有档三次，能三住在这三样的社三区，脸三上也有三光。销售促三进策略——精装销三售（重点关三注4大指数三）安静：三避免噪三音污染影响居三住小区三的安静三因素主三要来自三两方面三：一为三硬性因三素，来三自不可三改变的三外部环三境；另三一个是三可以通三过设计三和管理三来改善三的软性三因素。省心：三告别家三装烦恼精装修三房不单三能为社三会节约三材料，三缓解购三房者的三资金压三力，节三约设计三师费用三，同时三也能为三购房者三节约大三量的时三间和精三力。购三买精装三修房则三很好地三避免了三上述问三题，由三开发商三聘请专三业的室三内设计三师、可三靠的装三修单位三和监理三单位进三行整体三建设，三在方案三设计和三工程质三量方面三更有品三质保障三，为普三通业主三省去了三宝贵的三时间。时尚活三力：专三业装修三彰显个三性精装房三往往会三在购买三阶段，三就需要三挑选装三修菜单三。为了三吸引购三房者下三单，开三发商的三精装样三板也会三费劲苦三心，选三用最优三秀的专三业设计三团队打三造。这三无疑让三普通购三房者能三够得到三专业水三准的时三尚室内三设计。人文环三境：可三感知的三生活圈三层精装修三房是住三宅产品三的发展三趋势，三也是住三宅产业三化成熟三的标志三。从诞三生到成三熟的推三进过程三中，率三先消费三精装修三房，不三仅需要三金钱、三品位，三更需要三眼界。三目前的三精装修三房主要三由实力三开发商三打造、三集中在三中高端三住宅产三品领域三，这本三身就已三经锁定三了它的三消费圈三层为社三会的中三坚精英三人群。三精装修三房也因三此成为三高品质三居住的三象征。销售促三进策略——精装销三售（一般关三注4大指数三）节能：三降低成三本减少三耗材清水房三或毛坯三房在装三修时资三源、能三源、材三料上的三浪费都三很大，三相比之三下，精三装修房三由开发三商统一三精装修三后销售三，统一三批量采三购装修三材料，三可减低三成本，三节约材三料，比三较环保三。公共关三系：构三建和谐三邻里和谐的三邻里关三系，是三购房者三安居乐三业的幸三福指数三之一。三可长期三以来，三影响邻三里和谐三的最大三隐患莫三过于装三修。噪三音是装三修的问三题之一三，除此三之外，三垃圾污三染、公三共部位三的破坏三、家装三不慎对三邻居房三屋造成三的破坏三也将严三重影响三和谐邻三里的构三建。安全：三售后有三法规保三障目前销三售的清三水房、三毛坯房三存在着三许多弊三端，如三业主装三修时常三常破坏三房屋结三构，带三来安全三隐患；三精装修三商品房三由开发三商提供三售后服三务，可三避免相三互推诿三，减少三业主麻三烦。方便生三活：拎三包即可三入住毛坯房三从买房三到装修三，再到三住进去三安顿下三来，往三往都要三花上一三两年的三时间，三而装修三房则马三上可以三投入使三用或出三租，无三论对自三住或投三资都是三非常方三便省心三的。销售团三队的优三化：销售人三员的积三极性是三影响项三目销售三的重要三因素之三一，有三数据表三明消费三者的购三买与否三与售楼三员的关三系甚至三比楼盘三本身的三关系还三要重要三，因此三售楼员三的精神三面貌和三业务水三平直接三关系楼三盘的销三售，我三司建议三在加大三对售楼三员培训三的基础三上，给三予售楼三员以较三高的工三资待遇三，一是三能极大三的调动三售楼员三的销售三积极性三，二是三培养售三楼员对三自身工三作的自三豪感和三荣誉感三，对项三目销售三树立信三心，为三项目的三树立销三售打下三必要的三基础，三如果待三遇还不三如其他三项目的三销售人三员，难三以保证三销售人三员的积三极性和三良好的三精神状三态来对三待每一三个来访三客户！销售促三进策略——销售环三节优化团购促三销法（三一）3人小团三、5人大团三。小团三不低于3人（含3人），三大团不三低于5人（含5人）。在享受三十重大三礼的基三础上，三一次性三优惠50元/㎡、按揭三优惠30元/㎡。原有定三金为基三础，每三套可少三交1万元三人小三团免一三年物业三管理费五人团三免两年三物业管三理费团购促三销法（三二）专职人三员：原有薪三资待遇三不变。三联系（三非拼组三）3人团购三，奖励300元/套；5人团购三，奖励350元/套。如三达不到三团购人三数，专三职人员三不能获三得全额三奖励。非专职三销售人三员：可自三由组织三散客团三购，不三做另加三奖励，三遇客户三归属问三题，交三由经理三处理。三不得积三压客户三，以作三团购，三具体事三项由销三售部细三分。其他非三销售人三员（针对三本公司三非本项三目销售三人员）三：只要三成交，三均奖励600元/套。接三洽销售三员，不三做提成三外奖励三。销售对三象单位三或个体三的组织三人员：不论三成交套三数，最三高奖励三回扣600元/套。回三扣根据三个案具三体敲定三（不可三高于600元/套）。群众力三量大——招聘兼三职大三众营销三法人员组三成：社会三关系广三泛、与三项目目三标客户三接触较三多的人三群，如三保险从三业人员三、医药三代表、三导游等工作程三序：为招聘三人员印三发统一三的优惠三卡或名三片，客三户持卡三或其他三能证明三方式，三确认兼三职人员三的业绩三，同时该三客户交三由当班三售楼员三接待利润分三配：兼职三人员每三介绍成三交一个三客户按三售楼员三佣金的50%提成，三负责接三待的售三楼员得50%目的：三众人拾三材火焰三高，充三分发动三利用群三众的力三量，突三破以单三纯售楼三部这种三点式较三窄的销三售局面三，形成三面的优三势，从三而使销三售得以三更快地三进行衣不如三新，人三不如旧——老客户三带新客三户人三员：已在三凤凰城三购房的三老客户优三势三：1、首先三老客户三本身对三项目非三常认可三，也希三望别人三对自己三的购买三行为认三可，因三此介绍三起来不遗余力三；2、老客三户本身三已经在三此买房三，介绍三起来有三说服力三；3、老客三户一般三来讲接三触的人群接近三于我们三的目标三客户，三便于销三售开展三。奖励制三度：老业三户每介三绍成交三一个客三户奖励120三0元超市三购物卡三一张或三免一年三物业管三理费，三新客户三享受优惠大三礼；累三计积分三，老客三户连续三性带来三新客户三，所赠三送的物三业费只三按一次三计算，三购物卡三按实际成三交量计三算。但三每成交三一套，三则累计10点积分三，累计三达到50点积分三，可以三兑换现三金，每点积分三可以兑三换30元。兑三换后，三积分归三零。进一步三提升销三售速度以老带三新大众营三销高端项三目以口三碑宣传三为主要三有效传三播途径实效营三销之老带新三活动1、老客三户签约三后发放三“业主三权益卡三”。2、老客三户可将三此卡交三新客户三，新客三户获得300三00元购房三优惠。3、凭此三卡购房三成功后三，老客三户获得三减一年三物管费三的权益三。4、此卡三注明期三限。一、权三益卡作三为实物三可引起三客户重三视，客三户不容三易忘记三。二、老三客户将三权益卡三交给新三朋友后三，纯粹三是给到三新客户三优惠，三介绍之三嫌减弱三，也让三老客户三觉得有三面子。三、老三客户介三绍成功三后，能三得到实三惠（免三一年物三管费）三，促进三客户积三极介绍三新客户三。四、有三了业主三权益卡三，老带三新操作三流程变三得清晰三。五、有三了业主三权益卡三，客户三容易记三住“老三带新”三这件事三，优惠三幅度可三以减少三。“业主权三益卡”三操作模三式优点三分析类似餐三饮现金三券？给三客户“三传销”三的工具三？。。三。启动小三策略：为快速三回款，三在竖立三形象标三杆的同三时，利三用较低三楼层的“低价”房源快三速回现三，必要三时选取三几个特三价户型三进行促三销。我们怎三样创造三产品亮三点？产品优三化思考项目优三化亮点——过街地三下通道设置专三门的过三街通道三，直通三现在的三凤凰山三公园，三由于项三目前面三的道路三较宽，三住户到三公园需三要过街三，增加三了很多三的不安三全因素三，增设三过街通三道，争三取市政三府的支三持，为三项目增三加更多三的亮点三，促动三销售！三！！项目优三化亮点——温泉入三户将招远三丰富的三地下温三泉引入三住户家三中，掀三起了新三人居革三命，极三大地改三善了人三居品质三：充分三利用“三温泉处三理尖端三技术”三，将对三人体有三害物质三处理干三净，送三无腐蚀三的一品三温泉水三入户，三以人性三化的品三质满足三高端人三群追求养生的需要三，打造三真正意三义上的三“生命三能量加三油站”三，同时三为项目三推广增三加宣传三的噱头三；可以在三会所做三个大温三泉浴场三，在针三对客群三里发放三体验券三，这样三可以吸三引人群三关注，三如果人三家觉得三这泡温三泉好的三话，会三直接考三虑买房三子；在销售三的时候三结合温三泉，引三导客户三亲身体三验，温三泉体验三的出入三口设在三售楼处三，那客三户泡完三温泉三销售人三员就可三以上去三寒暄几三句，而三且泡完三温泉，三客户会三处于最三松弛的三状态，三这样成三交的几三率也会三有相对三的提高三。项目优三化亮点——配套设三施优化引进室三内新风三系统；配备家三庭职能三配电箱三，将住三宅中的三各种信三号线、三控制线三（电话三线、网三络线、三有线电三视信号三线、视三音频信三号线等三）；在销售三的时候三结合温三泉，引三导客户三亲身体三验，温三泉体验三的出入三口设在三售楼处三，那客三户泡完三温泉三销售人三员就可三以上去三寒暄几三句，而三