大型城市综合体卓越世纪城前期策划案演示文稿

大型城市综合体卓越世纪城前期策划案演示文稿目前一页\总数二百一十页\编于十二点总论部分总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分目前二页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略目前三页\总数二百一十页\编于十二点123本项目作为中心区规模最大的房地产项目之一，对整个中心区功能升级、旧城改造，以及卓越集团的品牌价值起深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、酒店四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1我们的思考目前四页\总数二百一十页\编于十二点四个地块相互独立，优劣不一，如何解决统一性问题，尤其是商业部分如何扬长避短，实现价值最大化与可持续经营？各业态的市场特征和价值规律不一，如何平衡各业态之间的矛盾和冲突？如何根据需求科学规划设计方案，在挖掘本项目最佳价值点的同时，降低整个项目的开发成本，增强竞争力？如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾？核心问题的界定如何科学规划本项目各业态的组合定位，使其既能有效规避未来市场风险，又能打造差异化的核心竞争力？12345项目的核心问题2我们的思考目前五页\总数二百一十页\编于十二点解决问题的思路3我们的思考153246在深入研究市场的基础上建立分析模型，寻求最优化综合体开发模式平衡在风险较小化与利润最大化之间的矛盾，制订科学的开发战略以及市场定位结合同致行多年对商业地产的策划经验，深入分析地块价值，结合不同业态的价值规律，对总体规划及设计提出最优化的建议结合市场及开发战略，制订最佳的开发节奏及推售节奏，实现最佳的投资收益功能互补，降低配套成本，提升竞争力改造价值观，提升客户价值的同时，降低开发成本目前六页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略目前七页\总数二百一十页\编于十二点中心区现状与格局

目前八页\总数二百一十页\编于十二点1中心区规划★卓越世纪城写字楼规划商业规划住宅规划深圳的政治、经济、文化、旅游中心▼丽思卡尔顿▼香格里拉▼喜来顿▼卓越酒店▼马可孛罗▼景轩酒店▼卓越世纪城酒店酒店规划目前九页\总数二百一十页\编于十二点234开发初具规模，区域价值在未来三年尚有较大提升空间；写字楼投资市场兴旺，大型企业比例偏低，价格与价值存在一定背离；区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍处于培育阶段；住宅供给严重不足，价格上涨趋势明显，存在较大市场机遇；12中心区格局5深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。目前十页\总数二百一十页\编于十二点商务格局★卓越世纪城供求阶段性及结构性失衡明显，区域商务价值未充分挖掘，导致与价格存在一定背离，前景看好；投资市场兴旺，但价格敏感性较高，其份额在2007年将逐渐走低；随着加入WTO保护期的结束，国际国内实力客户购买比例将明显提高；2007年以后市场将趋向平稳，基本实现供求平衡。目前十一页\总数二百一十页\编于十二点商业格局★卓越世纪城由于缺乏大型商业体的带动，中心区商业呈点状零散分布，业态单一，人气难以聚集，租售市场表现冷淡，整体空置率超过30％；随着区域开发的不断成熟，商业业态将进一步丰富和完善，大型购物中心、百货商场、超市、专业店陆续进驻中心区，太平洋百货、家乐福、华纳影院等国际一线品牌强势进驻，商圈地位和影响力提高；区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍将处于培育阶段；发展商整体持有或引进国际投资基金将成为中心区商业主流开发模式。目前十二页\总数二百一十页\编于十二点住宅格局★卓越世纪城目前中心区住宅开发仅限金地岗厦改造片区，随着区域国际化程度的提高及商务氛围的日益浓厚，对住宅的需求量将大大提高；受供给不足的影响，价格上涨趋势明显，存在较大利润空间；居家型住宅开发已基本结束，商务配套型公寓将成为中心区未来需求及开发热点。目前十三页\总数二百一十页\编于十二点酒店格局★卓越世纪城▼丽思卡尔顿▼香格里拉▼喜来顿▼卓越酒店▼马可孛罗▼景轩酒店▼卓越世纪城酒店随着进驻片区实力企业的增多，酒店客房供不应求的矛盾越来越突出，南山及罗湖分流了大部分中高端及高端商务客户；中心区将成为深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。目前十四页\总数二百一十页\编于十二点项目区位

目前十五页\总数二百一十页\编于十二点卓越世纪城位于中心南区CBD中心轴线以东，国际会展中心正东面，地理位置十分优越。东：海田路南：福华四路西：金田路北：福华三路区位概况分析目前十六页\总数二百一十页\编于十二点荣超项目新世界中心金中环财富大厦大中华时代广场卓越世纪城周边环境相对混杂位处中心区西南角，展示性不足受天桥等因素影响，交通组织欠佳景观资源相对薄弱现代国际荣超经贸中心时代广场二期嘉里项目星河发展中心目前十七页\总数二百一十页\编于十二点项目机会与价值

目前十八页\总数二百一十页\编于十二点...……1机会点写字楼中心区战略地位的提升将有力促进写字楼价值的实现,高端市场供求趋于平衡，中端和中高端处于供应空白点商业市级商圈逐步形成，商业价值凸现，高档和中高档综合商业、主题化特色商业存在较大市场机会酒店五星级酒店竞争异常激烈，四星级酒店存在较大机会住宅高档商务公寓及国际公寓将是中心区未来的稀缺产品目前十九页\总数二百一十页\编于十二点234城市综合体，提升项目品牌价值和市场整合力，满足多元市场需求300米超高层物业提升项目的整体形象和价值大规模商业配套如能科学定位，将有利于提升整个项目的开发价值公寓既填补了商务居住的市场空白，又强化了国际化的形象气质12价值点5酒店功能对写字楼和公寓的价值提升作用明显目前二十页\总数二百一十页\编于十二点难点与矛盾点

目前二十一页\总数二百一十页\编于十二点234超高层写字楼存在一定的销售压力，需重点突破四个地块相对独立，如不突破传统思维，将严重影响商业价值项目规模大，功能多，容易给市场造成形象识别的混乱开发周期长，市场不确定因素多，存在一定的市场风险11难点目前二十二页\总数二百一十页\编于十二点冲突冲突冲突2矛盾点人流冲突裙楼商业公寓写字楼目前二十三页\总数二百一十页\编于十二点中高端写字楼高端写字楼档次冲突矛盾点冲突冲突冲突公寓目前二十四页\总数二百一十页\编于十二点矛盾点形象冲突冲突冲突冲突商务人士居家人士购物人士目前二十五页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略目前二十六页\总数二百一十页\编于十二点总体开发战略目前二十七页\总数二百一十页\编于十二点——打造深圳标志性的都市综合体他是深圳最具特色的建筑集群之一

他是深圳最具影响力的都市综合体之一

他是卓越品牌影响力的真正升华总体战略定位目前二十八页\总数二百一十页\编于十二点关于战略目标的思考……以销售和资金回笼为第一目标？以树立品牌和形象为第一目标？品牌与销售速度两者都要……？我们的战略目标？√目前二十九页\总数二百一十页\编于十二点“集”——各项目同时动工，形成规模效应；多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌影响力和市场整合力，实现价值的最大化；“散”——结合开发战略和市场需求的，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走高，实现利润最大化。集为大，散为活如何实现战略目标……目前三十页\总数二百一十页\编于十二点以300米写字楼作为形象支点，撬动整个项目价值；“什么样的客户决定了什么样的价值”，通过引进写字楼和商业优质客户提升整体价值；以主题化和特色化的差异化形象气质，增加项目附加值。如何实现战略目标……山不在高，有仙则名水不在深，有龙则灵目前三十一页\总数二百一十页\编于十二点开发模式

目前三十二页\总数二百一十页\编于十二点1开发模式模式1均衡开发模式Complex=office（办公）+shopping（商业）+hotel（酒店）+apartment公寓+……

都市综合体开发的四种模式模式2以写字楼为主导的开发模式Complex=office（主）+hotel+shopping+apartment+……模式3以酒店为主导的开发模式Complex=hotel（主）

+office+shopping+apartment+……模式4以商业为为主导的开发模式Complex=shopping（主）+hotel+office+apartment+……目前三十三页\总数二百一十页\编于十二点案例（香港太古广场）模式1：各项功能均衡发展位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓定位为——香港最顶级的综合体物业目前三十四页\总数二百一十页\编于十二点案例（广州中信广场）定位为——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站模式2：以写字楼为核心功能目前三十五页\总数二百一十页\编于十二点模式3：以酒店为核心功能案例（上海商城）五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体"citywithinacity"上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。目前三十六页\总数二百一十页\编于十二点案例（深圳华润中心）25万M2的购物中心和步行街，2座甲级写字楼，3座酒店式公寓，一座超五星级凯悦酒店，总建筑面积48万平方米。模式4：以商业为核心功能目前三十七页\总数二百一十页\编于十二点开发模式符合总体开发战略，从整体上提升项目的竞争力，且市场风险小以写字楼为主导将增大市场竞争风险，同时难以打造差异化竞争优势酒店为还建物业，且规模有限，档次相对不高，不可能成为项目开发的主导3.6万㎡的体量不足以支撑整个项目以酒店为主导的开发模式以商业为为主导的开发模式以写字楼为主导的开发模式均衡开发模式目前三十八页\总数二百一十页\编于十二点总体规划建议目前三十九页\总数二百一十页\编于十二点234300米超高层物业树立项目及区域价值标杆，带动项目整体价值提升还建物业集中规划于B地块，并在定位及档次上与自有物业形成差异写字楼集中规划于商务开发价值最高的A和C地块，定位上体现差异商业集中规划于A和C地块，同时在业态规划及结构设计上做整体考虑15D地块功能规划相对单一，周边干扰最小，利于公寓价值的提升1地块价值挖掘目前四十页\总数二百一十页\编于十二点经济指标地块名西地块建筑容积率15建筑面积商业面积16000平米建筑高度或层数裙楼3层，塔楼300米办公、旅馆面积178013.6平米红线要求及总体布局建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与东侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米机动车停车位900个2总体规划布局目前四十一页\总数二百一十页\编于十二点地块名东地块建筑容积率8建筑面积商业面积20000平米建筑高度或层数裙楼3层，塔楼120米办公、旅馆面积117871.52平米红线要求及总体布局建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米东北、东南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与西侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米机动车停车位650个经济指标总体规划布局目前四十二页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局宗地价值解析A地块形象展示及开发价值最高的地块，功能上考虑盈利性最佳的物业形态——写字楼和商业。目前四十三页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局宗地价值解析B地块受立交桥和缺乏展示面等因素的影响，其开发价值最小，10万㎡还建部分可集中规划。目前四十四页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局宗地价值解析C地块定位上与A地块形成有效补充，依附于A地块并实现其价值的最大化延伸——适合开发写字楼和商业，同时强化商业部分与A地块的整体性。目前四十五页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局宗地价值解析D地块形象展示和人流组织较差，写字楼及商业开发价值相对较弱，由于周边干扰因素最少，适合开发高档次公寓，依托于A、B、C地块实现价值最大化。目前四十六页\总数二百一十页\编于十二点A地块(超高层甲级写字楼)——高度274.3米（通过增加构筑物达到300米）——标准层2000㎡——层高4.1米（设网络地板）——中央空调B地块(写字楼、公寓、酒店联体)——高度212.6米——标准层1800㎡——层高：写字楼3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米——中央空调C地块(高层甲级写字楼)——高度97.9米——标准层1800㎡——层高3.7米——中央空调D地块(顶级国际公寓)——高度95米——标准层1600㎡——层高3.3米——分体空调总体规划布局目前四十七页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局地块名称A地块建筑面积办公115200㎡共计129200㎡商业14000㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上65层裙楼3层写字楼58层避难层4层标准层指标地下5500㎡共计145700㎡裙楼一层4000㎡二、三层5000㎡塔楼2000㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m/5m裙楼16.5m274.3m塔楼4.1m塔楼237.8m避难层5m避难层20m车位地上25个共计475个地下450个目前四十八页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局3层裙楼28层写字楼14层公寓9层酒店客房地块名称B地块建筑面积写字楼50000㎡共计102000㎡（2000平米商业非还建面积）公寓25000㎡酒店25000㎡商业2000㎡（临街）建筑层数地下3层共计地下3层地上57层裙楼3层写字楼28层公寓14层酒店9层避难层3层标准层指标地下5000㎡共计117000㎡裙楼3000㎡写字楼1800㎡公寓1800㎡酒店1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m、5m裙楼16.5m212.6m写字楼3.8m写字楼106.4m公寓3.3m公寓46.2m酒店3.5m酒店31.5m避难层4m避难层12m车位地上25个共计425个地下400个目前四十九页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局地块名称C地块建筑面积办公39600㎡共计56600㎡商业17000㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上25层裙楼3层塔楼22层标准层指标地下4000㎡共计68600㎡裙楼一层5000㎡二、三层6000㎡塔楼1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m/5m裙楼16.5m97.9m塔楼3.7m塔楼81.4m车位地上25个共计350个地下325个目前五十页\总数二百一十页\编于十二点总体规划布局地块名称D地块建筑面积公寓39585.12㎡共计44085.12㎡商业3000㎡会所1500㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上27层裙楼1层会所1层塔楼25层标准层指标地下4000㎡共计56085.12㎡裙楼3500㎡塔楼1600㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m裙楼6.5m95m会所6m会所6m塔楼3.3m塔楼82.5m车位地上25个共计300个地下275个目前五十一页\总数二百一十页\编于十二点地块建筑面积㎡办公面积㎡商业面积㎡公寓面积㎡酒店面积㎡高度m标准层面积㎡标准层高m车位空调A地块12920011520014000————274.320004.1475中央空调B地块1020005000020002500025000212.618003.3/3.5/3.8425中央空调C地块566003960017000————97.918003.7350中央空调D地块44085.1——300039585.12——9516003.3300分户空调合计331885.122048003600064585.1225000——————1650——总体规划布局项目各指标汇总统计目前五十二页\总数二百一十页\编于十二点总体形象定位目前五十三页\总数二百一十页\编于十二点——CBD国际商务旗舰突出核心价值突出规模效应突出功能复合型商业单独定位，规避矛盾点1总体形象定位突破方向目前五十四页\总数二百一十页\编于十二点2案名推介卓越中央广场释由：金融业为深圳的三大支柱产业之一，具有良好的发展空间；“国际金融中心”拥有较高的认知度和美誉度，对物业的品质和形象有较强的支撑；环球金融中心备选：目前五十五页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略目前五十六页\总数二百一十页\编于十二点总体营销策略目前五十七页\总数二百一十页\编于十二点品牌策略1中心区最高中心区档次最全中心区功能最全中心区规模最大一个真正的城市运营商目前五十八页\总数二百一十页\编于十二点必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销……），才能实现项目价值最大化。品牌策略之长期思维目前五十九页\总数二百一十页\编于十二点价值观创新形象创新服务创新营销创新品牌策略之创新思维目前六十页\总数二百一十页\编于十二点2推盘节奏都市综合体推盘模式模式一形象主导模式模式二资金主导模式模式三资金+形象模式目前六十一页\总数二百一十页\编于十二点都市综合体推盘模式一高端写字楼国际公寓+中高端写字楼商业形象主导模式推盘节奏目前六十二页\总数二百一十页\编于十二点推盘节奏都市综合体推盘模式二国际公寓中高端写字楼高端写字楼商业资金主导模式目前六十三页\总数二百一十页\编于十二点推盘节奏都市综合体推盘模式三中高端写字楼高端写字楼+国际公寓商业资金+形象模式目前六十四页\总数二百一十页\编于十二点推盘节奏综合体推盘模式三为项目的最佳选择中高端写字楼(C地块)高端写字楼+国际公寓（A/D地块）商业资金+形象模式目前六十五页\总数二百一十页\编于十二点由于项目是整体开发，结合工程进度，C地块100米写字楼先行入市并迅速实现销售，在100米写字楼销售中期开始国际公寓和300米写字楼高端客户的招租，100米写字楼销售尾盘开始300米写字楼销售，裙楼沿街商业在300米写字楼销售的中后期销售。商业主力店招商工作从项目规划设计时即开始。年08年07年国际公寓100米写字楼09年10年营销工作组织商业销售300米写字楼商业招商目前六十六页\总数二百一十页\编于十二点写字楼部分总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分目前六十七页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构客户解读市场扫描项目定位目前六十八页\总数二百一十页\编于十二点宏观市场分析目前六十九页\总数二百一十页\编于十二点1历年销售分析2006年上半年累积销售16.93万平米，同比上涨21.10%。预计全年销售面积可突破30万平米。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0019971998199920002001200220032004199632.33200528.4928.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.152006上半年16.93目前七十页\总数二百一十页\编于十二点２月销售面积010000200003000050000五月六月十月十一月十二月四月11556一月二月三月2005-20064594687484029052717388181948923746297356000005年第四季度集中入市面积达50多万平米，导致05年底销售出现井喷现象，并延续至06年一月；受春节及各楼盘低区放量基本结束的影响，2月份销售势头回落，在供求两方面因素的推动下，销售转入下一轮上升通道。目前七十一页\总数二百一十页\编于十二点3价格分析2006上半年写字楼成交均价14259元/平米，同比上涨22.3%；受新盘入市的影响，第二季度成交均价有所回落。05000100002000015000销售价格1Q2Q3Q4Q1Q2Q2005-2006117541155912012138851495313771目前七十二页\总数二百一十页\编于十二点走势预测目前七十三页\总数二百一十页\编于十二点02040608010019961997199819992000200120022003200420052006销售面积32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.1528.4935批准预售面积88.572428.7326.5412.343.3223.75355070501供求总量2005年深圳写字楼的批准预售面积达到新的顶峰,短期内总体供求矛盾突出,预计2007年供求趋于平衡，中长期看好.20073555目前七十四页\总数二百一十页\编于十二点2供求结构目前写字楼市场供求结构性矛盾突出，高端写字楼供应过剩而中端和中高端市场相对短缺，受“高端市场低端化”规律的影响，未来两年深圳写字楼的供给结构将从“沙漏型”向“橄榄型”转变。高端市场中高端市场低端市场低端市场高端市场中端市场目前七十五页\总数二百一十页\编于十二点3价格走势结合深圳写字楼目前的发展态势及同致行对深圳写字楼的研究判断，2006年深圳写字楼价格上涨幅度预计在20%左右（低于2005年25%的上涨幅度），将达到历史性的15000元/㎡。未来两年内市场将处于稳定增长期，在供求逐渐趋于平衡的情况下，受土地资源稀缺性及整体经济环境利好的双重因素影响，价格将以15%左右的增幅稳步增长，预计2008年全市均价将达20000元/㎡。05000100002000015000销售价格124912005年2003年101642004年99972006年150002007年170002008年20000目前七十六页\总数二百一十页\编于十二点竞争环境分析目前七十七页\总数二百一十页\编于十二点05年06年05年现代国际

大中华广场嘉里项目新世界中心荣超项目（原江胜）财富大厦07年08年星河发展中心年09时代广场二期卓越世纪城2008年以前中心区推出的写字楼基本销售完毕；项目的主要竞争对手：荣超项目（原江胜大厦）、嘉里项目、高交会馆项目；从市场环境及自身优势来看，项目有充分的理由做市场的领导者。高交会馆项目1福田中心区目前七十八页\总数二百一十页\编于十二点宝安拥有强大的产业支持，是珠三角唯一的拥有空港和海港的区域，2006年宝安写字楼拍卖楼面地价已突破6000元/平方米，预示宝安将成为下一个开发热点片区，将分流深圳中心区的部分高端实业、物流、贸易客户。宝安中心区规划写字楼超过40栋，潜在开发量近80万平方米。2宝安中心区地块号地标单位价格（万元）占地面积（M2）总建面（M2）办公（M2）商业（M2）楼面地价（元/M2）A002—0012荣超地产140006649246002000640005691A002—0013荣超地产100006028208001702830004807A002—0020俊业地产1440054402323019730350061982006年4月12日宝安区政府进行第一次商业办公土地拍卖目前七十九页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构客户解读市场扫描项目定位目前八十页\总数二百一十页\编于十二点客户构成2006上半年2005年3%30%8%7%13%12%16%6%2%37%5%8%9%14%18%7%其他投资类科技类中介服务实业类物流贸易金融类2003年6%10%4%5%20%8%30%17%2004年12%15%5%8%18%10%22%10%投资市场持续火爆，但价格价格增长过快，投资将受抑制；贸易、物流、实业类客户一直是中心区的主要目标客户群；随着金融业的全面开放，跨国实力企业进驻的比例将进一步提高。目前八十一页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构客户解读市场扫描项目定位目前八十二页\总数二百一十页\编于十二点档次定位目前八十三页\总数二百一十页\编于十二点物业档次低中高客户层面1档次定位高中低中端市场高端市场低端市场A地块写字楼目前八十四页\总数二百一十页\编于十二点物业档次低中高客户层面高中低中端市场高端市场低端市场档次定位C地块写字楼目前八十五页\总数二百一十页\编于十二点物业档次低中高客户层面高中低中端市场高端市场低端市场档次定位B地块写字楼目前八十六页\总数二百一十页\编于十二点客户定位目前八十七页\总数二百一十页\编于十二点2客户定位国内实力企业核心客户；提高项目国际化品牌形象；重点客户；达成项目销售预期实现的关键；世界500强企业跨国实力企业A地块写字楼目前八十八页\总数二百一十页\编于十二点客户定位投资者核心客户；提高项目国际化品牌形象；重点客户；达成项目销售预期实现的关键；跨国实力企业国内实力企业C地块写字楼目前八十九页\总数二百一十页\编于十二点价格定位目前九十页\总数二百一十页\编于十二点定价原则：引导市场，创造价值新标准4价格定位由于本项目A地块定位特殊，可供参照的同类型项目样本不足，而且本项目推出时间较晚，不确定因素较多，属于典型的无参考市场价格物业，传统的定价方法难以准确和客观地反映本项目价值；本项目将采取“趋势增长定价法”的方式推导出项目价格.目前九十一页\总数二百一十页\编于十二点价格定位A地块写字楼25000/平方米（±5%）

图表列举中心区历年来高端写字楼售价，以及我司对未来价格走势的预测，通过趋势增长定价法得出A地块写字楼售价：5%10%15%20%25%0%销售均价增长率0.0％12000110001600020000230009.1％25.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年10.0％25500目前九十二页\总数二百一十页\编于十二点价格定位20000元/平方米（±5%）图表列举中心区历年来高度在100米左右写字楼最高售价，以及增长幅度走势曲线，通过趋势增长定价法得出C地块写字楼售价：5%10%15%20%25%0%销售均价增长率0.0％11500105001260015700180009.1％10.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年15.0％20700C地块写字楼目前九十三页\总数二百一十页\编于十二点公寓部分总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分目前九十四页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构市场扫描物业发展建议项目定位目前九十五页\总数二百一十页\编于十二点市场现状分析目前九十六页\总数二百一十页\编于十二点蛇口400套25000－99999元/月租赁型国际公寓招商地产泰格公寓国际公寓彩田路800套14000元投资型商务公寓星河地产星河世纪公寓商务公寓人民南路420套20000元商务办公与酒店复合型公寓大中华汇展阁上步路600余套15000元投资型酒店公寓佳兆业佳兆业中心金田路与福华路交汇500余套16000元投资型酒店公寓新浩地产金中环华强北路520套13000元商住办公型酒店公寓东方时代广场东方时代深南东路2028号220套3200-9000元/月全租赁形式，提供酒店式管理罗湖区委罗湖商务中心深南大道6001号718套17000元全复式户型，五星级酒店管理茂业集团高档酒店公寓世金汉宫地理位置套数价格主要特点开发商类型酒店公寓名称

居住型酒店公寓商务型酒店公寓酒店式公寓酒店式公寓商务型复合酒店公寓1典型酒店公寓目前九十七页\总数二百一十页\编于十二点酒店公寓欣赏世金汉宫DetailsDetails金中环Details罗湖商务中心目前九十八页\总数二百一十页\编于十二点2客户构成购买客户类型比例特性投资客70%目前高档酒店式公寓的主要购买群体企业高管20%家和办公室以外的“第三居所”香港及国外客户10%主要集中在罗湖及福田两个区域购买客户类型目前九十九页\总数二百一十页\编于十二点客户构成使用客户类型比例特性国内高级商务人士65%国内大型企业的中高级管理人员港澳台人士15%区域选择集中在罗湖及福田国际商务人士20%贸易、物流、服务、金融保险业为主使用客户类型目前一百页\总数二百一十页\编于十二点3发展趋势受中心区整体规划的影响，未来区域内高档公寓的供给严重不足，而随着区域开发的逐渐成熟，将会有大量的高端商务人士进驻中心区，其中国际型商务人士的比例将明显提高，但目前符合这一群体居住文化习惯的公寓供给几乎为零，存在较大的发展空间。目前一百零一页\总数二百一十页\编于十二点4公寓市场总结342中心区目前公寓的购买主要是投资者、企业高管、中小企业为主中心区尚缺乏针对国际国内高端商务人士定位的国际公寓单纯高档性还不能有效吸引目标客户，必须突出投资性和国际生活氛围1未来中心区商务人士的居住办公需求决定高档公寓存在较大市场空间目前一百零二页\总数二百一十页\编于十二点5外籍人士居住需求调查据政府部门统计在深圳就业的1.8万境外人员中（其中外籍人士约10000人），日本人占到38%，其次是韩国人（17%），日韩两国的外籍人士占深圳所有外籍人员总数近五成；欧美国家又以美国人居多。2005年我司针对外籍人士在深的居住需求进行了问卷调查，共计投放问卷250份，回收有效问卷216份，经统计分析结论如下：目前一百零三页\总数二百一十页\编于十二点区域分布7%11%22%9%41%比例罗湖香蜜湖片区华侨城片区福田中心区蛇口片区区域分布蛇口片区国际化的居住氛围吸引了大量外籍人士的进驻。10%其他目前一百零四页\总数二百一十页\编于十二点区域认同度3%13%23%25%36%比例罗湖香蜜湖片区华侨城片区福田中心区蛇口片区区域分布随着福田中心区开发的逐渐成熟，国际化商务氛围逐渐形成，外籍人士对福田中心区的认同度大幅度上升。目前一百零五页\总数二百一十页\编于十二点家庭构成13%19%26%42%比例三口以上三口之家夫妇未婚家庭构成未婚外籍人士比例达到42％，家庭构成在1－2人的比例接近七成，结构相对简单。目前一百零六页\总数二百一十页\编于十二点物业类型选择2%34%58%6%比例酒店长包房高档公寓高档社区别墅物业类型选择别墅的家庭构成在3人或3人以上，大多为国际企业派驻中国的高层管理人员；选择高档社区的以有小孩家庭及夫妇为主；

选择公寓的主要为未婚的外籍人士为主；选择酒店长包房的主要以中短期商务公干为主。目前一百零七页\总数二百一十页\编于十二点面积需求19%38%27%16%比例40－60㎡70－90㎡100－150㎡160－250㎡面积需求70－90平米之间的面积需求所占比例最高。目前一百零八页\总数二百一十页\编于十二点选择因素66%37%59%72%比例服务配套小区内部环境外籍人士聚集区空间距离

选择因素38%生活配套

29%装修风格

空间距离的远近、是否具有国际化的居住环境及项目的服务配套三项选择比例最高。对于距离工作地点的交通时间的承受能力，数据显示72%外籍人士的承受程度在20分钟以内。

目前一百零九页\总数二百一十页\编于十二点2972669999966666336250四房2122274500040000212176三房2502543500030000140118二房—265—25000—94单房经典型豪华型经典型豪华型经典型豪华型单位租金（元/月·㎡）整体租金（元/月）面积（㎡）户型典型案例之泰格公寓泰格公寓的单位租金在200－300元/月·

㎡之间，与其他普通公寓相比具有明显的优势。目前一百一十页\总数二百一十页\编于十二点随着中心区国际化程度的不断提高，区域未来将会有大量的高端商务人士进驻，尤其是外籍商务人士，同时这部分群体对中心区的认同度已大大提高，凭借空间距离上的优势，未来发展前景广阔；深圳外籍人士的家庭结构相对简单，中小套型公寓存在巨大市场空间；商务人士看重国际化的生活圈子和服务，而目前深圳此种类型的物业严重稀缺，项目可借此实现突破；高端商务人士具有较高的租金承受力，将大大提高物业的投资价值。定位思考目前一百一十一页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构市场扫描物业发展建议项目定位目前一百一十二页\总数二百一十页\编于十二点3属性定位1属性定位小户型公寓商务公寓酒店式公寓国际公寓国际公寓的档次高于其他类型的公寓，其目标客户的高租金承受力有利于实现项目价值的最大化。D地块公寓目前一百一十三页\总数二百一十页\编于十二点顶级豪华型高档型舒适型经济型2档次定位D地块公寓打造一个国际化的顶级居住环境，保证项目价值的最大化实现。目前一百一十四页\总数二百一十页\编于十二点4运营模式开发商投资客租赁客国际性管理公司委托管理佣金酒店式管理依托外籍人士较高的租金承受力，大大提高物业的投资价值，以此促进项目销售。目前一百一十五页\总数二百一十页\编于十二点3客户定位目标使用客户：主要针对中高端外籍商务人士，国内高端商务人士作为有效补充。目标购买客户：依托使用客户的高租金承受力，强化项目的投资价值，以长期投资客为主。客户类型外籍商务人士国内高端商务人士投资客使用客户70%30%——购买客户——10%90%目前一百一十六页\总数二百一十页\编于十二点6价格定位定价原则：引导市场，创造价值新标准由于本项目定位特殊，可供参照的同类型项目样本不足，而且本项目推出时间较晚，不确定因素较多，属于典型的无参考市场价格物业，传统的定价方法难以准确和客观地反映本项目价值。本项目将采取“趋势增长定价法”推导出项目价格。目前一百一十七页\总数二百一十页\编于十二点23000/平方米（±5％）图表列举中心区历年来顶级酒店式商务公寓的价格，以及增长幅度走势曲线，通过趋势增长定价法得出D地块顶级国际公寓售价：5%10%15%20%25%0%销售均价增长率1550018000200000.0％15.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年15.0％23000目前一百一十八页\总数二百一十页\编于十二点报告思路与结构市场扫描项目定位物业发展建议目前一百一十九页\总数二百一十页\编于十二点项目建议原则档次

成本

针对国际人士的居住特性提供专业的物业服务服务

超越≠超支。进驻什么层次的客户，决定了什么样的档次。目前一百二十页\总数二百一十页\编于十二点——5%68㎡95%42－50㎡——世金汉宫——30%58－76㎡——70%32－36㎡佳兆业中心5%80－110㎡60%50－60㎡——35%30㎡金中环比例面积比例面积比例面积比例面积三房二房一房单房户型项目名称户型设计建议1传统酒店式公寓的户型以单房和两房为主，户型设计较小，80平米以下的户型占到9成。传统酒店式公寓户型情况目前一百二十一页\总数二百一十页\编于十二点5%250－336㎡20%176－212㎡30%118－140㎡45%94㎡泰格公寓比例面积比例面积比例面积比例面积四房三房二房单房户型项目名称泰格公寓为涉外服务性质的公寓，其户型全为90平米以上的大户型，有别于传统的酒店式公寓。户型设计建议泰格公寓户型情况目前一百二十二页\总数二百一十页\编于十二点户型设计建议15%130－150三房45%90－100两房40%60－70一房面积比例面积（㎡）户型在充分考虑在深外籍人士的家庭构成情况及其面积需求的前提下，我司建议户型设计以一房和两房为主，辅以少量三房，具体户型面积比例如下表：目前一百二十三页\总数二百一十页\编于十二点2大堂精致、典雅、简约、大方原则：目前一百二十四页\总数二百一十页\编于十二点3会所项目1500㎡的会所面积重点规划康体休闲功能，打造一个国际人士沟通交流的平台。目前一百二十五页\总数二百一十页\编于十二点精致、西式居家式装修风格4装修目前一百二十六页\总数二百一十页\编于十二点5管理管理公司：国际性的管理公司提供专业物业服务，以服务提升物业的国际化品质；物业内部管理及服务人员、标识系统、电梯等语音系统都以英语作为第一语言；一个外籍人士居住、交流的国际平台建设及维护。目前一百二十七页\总数二百一十页\编于十二点酒店部分总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分目前一百二十八页\总数二百一十页\编于十二点市场格局目前一百二十九页\总数二百一十页\编于十二点1深圳酒店布局020408060数量100罗湖福田南山宝安龙岗盐田五星级三星级四星级总量1924261105512962656932017130133102572359333120五星级酒店主要集中在罗湖区，福田发展潜力巨大；同罗湖、南山相比福田四星级酒店数量最少。目前一百三十页\总数二百一十页\编于十二点2酒店入住率分析50%52%54%56%58%60%62%64%19971998199920002001200220032004199656%57%55%58%62.5%64.3%64.1%55%60.6%

03年非典过后，深圳酒店入住率连年攀升；

2005年入住率比2004年增长1.4%,达到62%.200562%目前一百三十一页\总数二百一十页\编于十二点3酒店月入住率30405060702月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月205265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.155.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.661.758.5947.657.363.8463.448.1657.461.4963.8458.660.3859.2765.136260.8966.563.2158.1202年04年03年05年自2002年以来深圳酒店入住率保持在60%以上，整体表现平稳；2006年上半年同比略有增长，保持平稳发展趋势。60.2064.8862.1764.4262.5061.5965.1906年54.4257.2065.8269.1460.7059.8063.9454.42目前一百三十二页\总数二百一十页\编于十二点4各区入住率分析10%20%30%40%50%60%70%80%福田南山宝安龙岗盐田罗湖63.34%70.63%70.25%54.48%37.64%44.27%特区内酒店入住率明显高于特区外；福田酒店入住率为全市最高。目前一百三十三页\总数二百一十页\编于十二点5小结罗湖区酒店市场份额及酒店数量均居首位；星级酒店主要集中在罗湖、福田、南山等关内区域；城市重心西移，福田、南山、宝安等酒店入住率及房价连年增长；福田区现有酒店市场规模与其城市地位不符，未来市场发展前景看好；目前一百三十四页\总数二百一十页\编于十二点竞争格局目前一百三十五页\总数二百一十页\编于十二点1分星级开房率

05全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平；高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。0.0010％20％30％40％50％60％70％四星一星三星二星未评星全市五星73.3367.5263.6061.6374.3355.4061.92深圳酒店开房率（分星级）目前一百三十六页\总数二百一十页\编于十二点0200300400500全市星级酒店房价均比05年有小幅上升趋势；267.83170.16293.74600四星一星三星二星未评星全市五星325.68393.12654.24深圳酒店平均房价（分星级）170.802分星级房价目前一百三十七页\总数二百一十页\编于十二点益田、福华路交汇处

暂不确定卓越集团★★★★★卓越酒店大中华国际交易广场320套2006年底喜来登集团大中华国际实业★★★★★喜来登酒店地理位置客房数开业时间管理公司开发商星级标准

酒店名称

福田中心区南侧596套2007年底香格里拉集团嘉里建设香格里拉酒店★★★★★丽兹•卡尔顿福华三路与中心六路交汇处250套2008年万豪集团星河地产★★★★★车公庙400余套2007年万豪集团深圳万豪酒店投资集团万豪酒店★★★★★十三姐妹搂375套2005年底马可孛罗酒店集团原特美思广场马哥孛罗酒店★★★★丽思卡尔顿酒店3区域酒店格局彩田南路221套1999年国际商务酒店——景轩酒店深南大道6001号

156套1997年政府深圳市政府★★★★★五洲宾馆★★★★★2008年——目前一百三十八页\总数二百一十页\编于十二点05年07年06年香格里拉酒店喜来登酒店卓越世纪城酒店

丽思卡尔顿酒店万豪酒店马哥孛罗酒店08年09年中心区酒店推出量日益增加，2007年将达到历史顶峰；同质化竞争严重，超高档酒店成为未来主力供应品种。10年4竞争时间分析时代广场二期酒店目前一百三十九页\总数二百一十页\编于十二点福田CBD五星级酒店过于集中，未来区域内高档酒店客户竞争激烈；为避免同喜来登等高星级酒店正面交锋，建议走差异化路线；准五星（四星级硬件、五星级服务）将是项目发展方向。5小结目前一百四十页\总数二百一十页\编于十二点项目定位目前一百四十一页\总数二百一十页\编于十二点物业档次低中高客户层面1档次定位高中低准五星酒店四星级四星级五星级四星级硬件、五星级服务目前一百四十二页\总数二百一十页\编于十二点2酒店主题定位——CBD·白金四星级商务酒店目前一百四十三页\总数二百一十页\编于十二点商业部分总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分目前一百四十四页\总数二百一十页\编于十二点惠阳世贸广场大型商务商业综合体项目。惠阳首家最大型的高级写字楼、主题式购物公园、商务公寓的综合体。建筑面积：15.6万㎡其中：写字楼：6万㎡商业：5.5万㎡商务公寓：4.1万㎡经典案例目前一百四十五页\总数二百一十页\编于十二点郑州新长城国际街区郑州首席国际化街区，是2006年郑州城区高端大盘代表性项目之一。建筑面积：32万㎡其中：住宅：10万㎡商业:6.6万㎡写字楼：4.1万㎡地下：6.3万㎡酒店公寓：4.8万㎡经典案例目前一百四十六页\总数二百一十页\编于十二点经典案例安阳大华国际商都安阳大华国际商都位于河南省安阳市，总建面20余万平米，是集购物公园、休闲、娱乐、专业市场（家居、建材、小商品、家电、轻纺）等多位一体的超大型商业综合体建筑。已于2006年5月开始销售和招商。目前一百四十七页\总数二百一十页\编于十二点位于郑州市中心，被誉为郑州长安街的金水大道和未来大道交汇处，被誉为“郑州地王”。建筑面积：100万㎡其中：住宅：60万㎡商业：15万㎡写字楼：10万㎡公寓：10万㎡酒店：5万㎡经典案例郑州曼哈顿广场目前一百四十八页\总数二百一十页\编于十二点中心区商圈分析整体商圈分析战略选择项目定位项目分析报告思路与结构目前一百四十九页\总数二百一十页\编于十二点东门人民南华强北福田中华侨城南山宝安龙岗东门人民南华强北福田中华侨城南山宝安龙岗八大商圈领舞鹏城目前一百五十页\总数二百一十页\编于十二点深圳商圈发展模式商业中心单个商圈多商圈共存多核心商圈发展模式（DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI-COMMERCIALCIRLE）有别于一般城市的同心圆放射式扩展，深圳呈现带状，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；由从前单一的东门商圈，逐步发展出华强北、中心区、南山等多商圈；目前一百五十一页\总数二百一十页\编于十二点东门人民南华强北中心区南山宝安龙岗高中低带状波浪式前进（DEVELOPMENTMODEOFWAVE）深圳带状商圈的发展并非简单的平铺，而是呈现高低错落的波浪式特征；中心区在所有的因其高起点规划、环境、地域人群等优势，将成为一特色精品业态汇聚高档市级商圈。深圳商圈发展格局目前一百五十二页\总数二百一十页\编于十二点20世纪80年代20世纪90年代21世纪第一代商业模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起同致行对深圳商业模式演变的研究目前一百五十三页\总数二百一十页\编于十二点第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店20世纪80年代20世纪90年代21世纪第一代商业模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起目前一百五十四页\总数二百一十页\编于十二点第二代商业是指超市和百货20世纪80年代20世纪90年代21世纪第一代商业模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起目前一百五十五页\总数二百一十页\编于十二点第三代商业是指购物中心SHOPPINGMALL20世纪80年代20世纪90年代21世纪第一代商业模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起目前一百五十六页\总数二百一十页\编于十二点第四代商业是指STREETMALL也称LIFESTYLECENTER,即生活体验中心20世纪80年代20世纪90年代21世纪第一代商业模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起目前一百五十七页\总数二百一十页\编于十二点第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重与商品的互动，这是一个娱乐化的消费。STREETMALL的特征开放性多元性体验性便利性目前一百五十八页\总数二百一十页\编于十二点在STREETMALL交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往来的从容与便捷。开放性通过充满风情的时尚步行街将购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体验“在购物中悠闲，在悠闲中购物”的情趣。STREETMALL是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的体验商业。多元性体验性STREETMALL在设计上要非常的独特、时尚和风情化，琳琅满目的时尚商品、在露天喝咖啡和看报纸的人们、东西荟萃的风情美食、还有广场、街区、中庭、雕塑、喷泉…到处洋溢着新都市主义的时尚、闲逸、愉悦与情调！便利性目前一百五十九页\总数二百一十页\编于十二点中心区商圈分析整体商圈分析战略选择项目定位项目分析报告思路与结构目前一百六十页\总数二百一十页\编于十二点序号名称建筑面积1怡景中心城10万2晶岛国际13万3

CoCoPark8.5万4天虹购物广场3.6万5丽思卡尔顿名店2万6第三空间3万合计40万（加之未统计的约为60万）知名商家品牌百货：天虹、太平洋；超市：家乐福、吉之岛；影院：华纳影院、百老汇；餐饮：星巴克咖啡、王子厨房、舞鹤日本料理目前一百六十一页\总数二百一十页\编于十二点项目名称怡景中心城建筑面积12万㎡，商业面积10万㎡项目定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等为一体的生态型休闲购物中心业态比例时尚百货（1.5万）、餐饮娱乐（2.7万）、家乐福（2万）、专卖店（3.8万）L1都会时尚UG活力休闲潮流个性服饰美食广场G青春动感少女少淑美容中西快餐B1家乐福主力商家家乐福、华纳影院、仙踪林、麦当劳、赛百味、元绿目前一百六十二页\总数二百一十页\编于十二点项目名称晶岛国际广场建筑面积128500㎡商业约为8万，地上1层，地下3层（另有中间层）项目定位中高档百货商场及主题商店，集购物、娱乐、休闲、美食、展示、旅游为一体的顶尖MALL。业态规划超市（19％）、百货及主题商店（38％）、餐饮（25％）、展示（4％）、娱乐休闲（9％）、服务业类（5％）。主力商家沃尔玛目前一百六十三页\总数二百一十页\编于十二点项目名称CoCopark建筑面积8.5万平米，地下2层，地上3层。项目定位集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的园林情景式购物中心业态规划超市（19％）、百货及主题商店（38％）、餐饮（25％）、展示（4％）、娱乐休闲（9％）。服务业类（5％）。B2：DISCO、健身会所、美容SPA、停车场；B1：大型美食广场、时尚超市、国际连锁餐饮店、时尚数码连锁店、生活配套项目及健康保健品连锁店；L1：国际流行服饰街、精品连锁店、日韩时尚风情街、特色餐饮酒吧街珠宝、化妆品；L2：国际影院、设计师品牌潮流地带、休闲运动主题街、书店及时尚餐饮；L3：高档中式酒楼、主题餐厅、风味餐厅、纤体美容、艺术长廊；主力商家吉之岛、影院百老汇、星巴克咖啡、王子厨房、舞鹤日本料理、PAPAJOHN‘S、意大利餐饮酒卡尔·丹顿、梵思诺、ONLY、VEROMODA将于9月30日开业。目前一百六十四页\总数二百一十页\编于十二点项目名称天虹购物广场建筑面积3.8万项目定位中高档百货2004年4月开业业态规划1F：主营国际名品、化妆品、淑女装、皮鞋皮具、儿童用品;2F:主营绅士装、休闲装、运动装、家居、超市，并配有咖啡厅、中西餐厅、书吧、美容美发等配套评价天虹购物广场切合中心区的人群特征，档次定位较高，但由于中心区商业尚未形成、生意较为平淡目前一百六十五页\总数二百一十页\编于十二点项目名称第三空间地理位置深南大道×彩田南路建筑面积3万㎡车位640项目定位顶级品牌高档厨卫及家居家饰为主的大型购物中心业态规划－1F:家居超市；1F:顶极厨卫；2F：厨房概念店、厨房餐具类家居用品；3F:卫浴及家居用品；4F:灯饰系列包括品牌灯饰形象店、客厅、卧室灯饰用品及各类创意灯饰。评价在项目片区，现已有小的家居商圈，结合本项目的地段交通劣势，专业化、高端化、目的性消费的业态定位乃是必然选择。目前一百六十六页\总数二百一十页\编于十二点项目名称丽思卡尔顿名店广场建筑面积2万㎡4层项目定位奢侈品牌服饰、箱包、饰品，专为各国政要、社会名流及成功人士提供匹配的购物休闲享受。评价依托白金五星级豪华酒店及会展经济，有效差异化，填补中心区商圈高档奢侈品空白。目前一百六十七页\总数二百一十页\编于十二点中心区商圈特征商圈评判体系内容商业分布以写字楼裙楼商业和集中式商业为主，起点高、基础薄、氛围弱业态规划以购物中心、百货、商务配套和餐饮休闲为主档次定位中高档次定位为主消费群体以商务人员、公务员、境内外游客及高收入群体等为主外部环境商圈内高档住宅、写字楼和酒店成群聚齐，但由于商业滞后于住宅及写字楼，整体商业氛围不足目前一百六十八页\总数二百一十页\编于十二点中心区商圈发展趋势及启示中心区是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心，未来的中产阶级高档商圈。怡景、晶岛、COCOPARK购物公园以及福华地下商业街等商业的进入，市场竞争急剧升温；大型购物中心成为主力明星，主题性百货及主题性专业市场尚存一定市场空间。本项目的定位必须符合中心区未来购物人群的特征，并与现存项目产生一定的差异化，才能购立足于市场。目前一百六十九页\总数二百一十页\编于十二点中心区商圈分析整体商圈分析战略选择项目定位项目分析报告思路与结构目前一百七十页\总数二百一十页\编于十二点ACBD西侧：16000东侧：20000项目指标目前一百七十一页\总数二百一十页\编于十二点地块西侧地地东侧周边环境目前一百七十二页\总数二百一十页\编于十二点ACBD内部广场地块商业价值分析目前一百七十三页\总数二百一十页\编于十二点ACBD内部广场人流主入口人流次入口A地块：ⅰ类紧邻中心区干道上部为超高层甲级写字楼，形象最高会展中心及其他商业直接辐射面B地块：ⅳ类深处地块内部，西面及南面无商业氛围上部为写字楼、公寓、酒店联体交通条件较差C地块：ⅱ

类紧邻中心区干道上部为高层甲级写字楼会展中心及其他商业第二辐射面北侧商业氛围稍好，东侧商业氛围一般，D地块：ⅲ类地块内部，人流引导差上部为顶级国际公寓东侧商业氛围一般，目前一百七十四页\总数二百一十页\编于十二点优势（S）区域规划起点高、片区形象高临街面较长有利于差异化定位复合业态支持近邻会展中心劣势威胁（WT）区域商业氛围不足项目商业分布零散业态及档次限制人流动线隔断目前一百七十五页\总数二百一十页\编于十二点机会（O）区域建设加速，商业逐步成熟片区商业业态单一、存在一定市场空间威胁（T）众多商业相继推出，竞争压力大目前一百七十六页\总数二百一十页\编于十二点机遇与挑战并存成功的关键在于解决面临的核心问题目前一百七十七页\总数二百一十页\编于十二点项目难点问题一：项目商业分布分散，不便于统一规划与运营；问题二：规模有限，概念营造空间及商业受关注程度低；问题三：地处CBD近边缘位置，人流量及吸引力受限。问题四：开发难度高，需要与其他产品相协调。ACBD内部广场目前一百七十八页\总数二百一十页\编于十二点项目思考思考一：如何如何顺应中心区商业的发展特征，进行有效的差异化共赢，解决发展的方向性问题？思考二：如何有效降低项目规模小、布局分散、集中度低所产生的价值损耗，最大化项目的商业价值？思考三：业态应如何定位才能形成项目的亮点与特色，增强项目辐射广度和深度，解决后期持续经营的问题？思考四：如何与写字楼、公寓等产品相协调，进行价值互动？项目思考目前一百七十九页\总数二百一十页\编于十二点应该加上项目解析篇中心区商圈分析整体商圈分析战略选择项目定位项目分析报告思路与结构目前一百八十页\总数二百一十页\编于十二点对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：以差异化战略占领市场；以低风险跟随战略占领市场。同致行认为:本项目的规模不大，布局零散，而且地理位置略偏，人流不足，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路，关键是要找出本项目的核心竞争力。总体战略思想√目前一百八十一页\总数二百一十页\编于十二点商业伦理观“”——竞争与互补总体战略思想目前一百八十二页\总数二百一十页\编于十二点竞争策略：在客户定位上与中心区大型商业保持一致，锁定中产阶级消费市场互补策略：在商业形态，主题定位和消费形式上与中心区主流商业形成差异化，共存共荣总体战略思想目前一百八十三页\总数二百一十页\编于十二点同致行认为：充分满足消费者的个性化需求、强化主题风格与悠闲体验式的消费是本项目可以打造的核心竞争优势。核心竞争力的构想目前一百八十四页\总数二百一十页\编于十二点总体战略构想以开放式、体验式、主题化、个性化的定位，增强目的性消费，扩大商圈幅射范围；无论项目本身还是进驻的商家都要体现个性化；充分挖掘消费者潜在需求，填补市场空白；一切以经营为核心，确保可持续发展。打造CBD第四代街区商业模式