房地产四其他方法

第四章房地产评估其他方法简介

第六节房地产评估的剩余法

一、基本思路剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。第六节房地产评估的剩余法二、适用范围剩余法主要适用于下列房地产的估价：1．待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。3．待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。第六节房地产评估的剩余法三、计算公式剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：V＝A－(B+C+D+E)式中：V——购置土地的价格；A-——开发完成后的房地产价值；B——整个开发项目的开发成本；C——投资利息；D——开发商合理利润；E——正常税费。实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价格＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润第六节房地产评估的剩余法四、操作步骤(一)调查被评估对象的基本情况(二)确定被估房地产最佳的开发利用方式(三)预测房地产售价(四)估算各项成本费用(五)确定开发商的合理利润第六节房地产评估的剩余法五、应用举例[例4—11]有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。第六节房地产评估的剩余法解：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。计算公式为：地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润(2)计算楼价。楼价＝2000×2.5×9000＝45000000(元)(3)计算建筑费和专业费。建筑费＝3000×2000×2.5＝15000000(元)专业费＝建筑费×10％＝15000000×10％＝1500000(元)Continuetothenext第六节房地产评估的剩余法(4)计算销售费用和税费。销售费用＝45000000×2.5％＝1125000(元)销售税费＝45000000×6.5％＝2925000(元)(5)计算利润。利润×(地价＋建筑费＋专业费)×10％＝(地价＋16500000)×10％(6)计算利息。利息＝地价×[(1十6％)2—1]＋(15000000＋1500000)×[(1＋6％)1－1]＝0.1236×地价＋990000

第六节房地产评估的剩余法(7)求取地价。地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价—990000地价＝21810000／1.2236＝17824452(元)(8)评估结果。单位地价＝17824452／2000＝8912(元／平方米)楼面地价＝8912÷2.5＝3565(元／平方米)第七节基准地价修正系数法

一、基准地价的含义基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。表现,区片价和路段价。第七节基准地价修正系数法

二、基准地价测算的基本思路基准地价测算主要采用如下方法：样点地价修正标准宗地地价取基准地价。基准地价确定后，还要评估标定地价。第七节基准地价修正系数法

三、基准地价的特点与作用1．基准地价的特点。(1)基准地价是区域性价格。(2)基准地价是土地使用权价格。(3)基准地价是平均价格。(4)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。(5)基准地价是单位土地面积的地价。(6)基准地价是一定时期内的价格。第七节基准地价修正系数法

2．基准地价的作用。基准地价的作用如下：(1)具有政府公告作用；(2)宏观调控地价水平的依据；(3)是国家征收城镇土地税收的依据；(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；(5)是进一步评估宗地地价的基础；(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。第七节基准地价修正系数法

四、基准地价修正系数法的基本思路基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。第七节基准地价修正系数法

五、基准地价修正系数法的适用范围1．适用于完成基准地价成果图和相应修正体系的城镇的土地估价。2．基准地价修正系数法可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。3．基准地价修正系数法为一种辅助方法。第七节基准地价修正系数法

六、基准地价修正系数法估价的程序1．收集、整理土地定级估价成果资料。2．确定修正系数表。3．调查宗地地价影响因素的指标条件.4．制定被估宗地因素修正系数。5．确定被估宗地使用年期修正系数。6．确定期日修正系数。7．确定容积率修正系数。8．评估宗地地价。第八节路线价法一、路线价估价法的含义和理论依据(一)路线价估价法的理论依据路线价估价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。

地价2500元/m23000元/m2赣东大道2500元/m2第八节路线价法(二)路线价含义所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价

地价2500元/m23000元/m2赣东大道2500元/m2八节路线价法（三）路线价估价法定义路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。第八节路线价法二、路线价估价法的计算公式路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：1.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度2.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率3.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额第八节三路三线价法三、路三线价估三价法的三适用范三围适宜：三同时对三大量土三地进行三估价，三特别适三宜于土三地课税三、土地三重划、三征地拆三迁等需三要在大三范围内三，对大三量土地三进行估三价的场三合第八节三路三线价法四、几三个路线三价法则三介绍(一)三四三二三一法则四三二三一法则三(4—三3—2三—1R三ule三)是将三标准深三度10三0英尺三的普通三临街地三，与街三道平行三区分为三四等分三，即由三临街面三算起，三第一个三25英三尺的价三值占路三线价的三40％三，第二三个25三英尺的三价值占三路线价三的30三％，第三三个2三5英尺三的价值三占20三％，第三四个2三5英尺三的价值三为10三％。如三果超过三100三英尺，三则需九三八七六三法则来三补充。三即超过三100三英尺的三第一个三25英三尺价值三为路线三价的9三％，第三二个2三5英尺三为8％三，第三三个25三英尺的三为7％三，第四三个25三英尺为三6％。三应用四三三二一三法则估三价，简三明易记三，但因三深度划三分过分三粗略，三可能出三现评估三不够精三细的问三题。40%30%20%10%9%8%7%6%100三英尺25英三尺路线价道路(一)三四三二三一法则（二）三其他法三则第八节三路三线价法五、路三线价法三的应用三举例[例4三—12三]三现有临三街宗地三A、B三、C、三D、E三，如图三4—3三所示，三深度分三别为2三5英尺三、50三英尺、三75英三尺、1三00英三尺和1三25英三尺，宽三度分别三为10三英尺、三10英三尺、2三0英尺三、20三英尺和三30英三尺。路三线价为三200三0元／三英尺，三设标准三深度为三100三英尺，三试运用三“四三三二一”三法则，三计算各三宗土地三的价格三。路线价三每英三尺20三00元第八节三路三线价法解：依三题意A＝2三000三×0.三4×1三0＝8三000三(元)B＝2三000三×0.三7×1三0＝1三400三0(元三)C＝2三000三×0.三9×2三0＝3三600三0(元三)D＝2三000三×1.三0×2三0＝4三000三0(元三)E＝2三000三×(1三.0+三0.0三9)三×30三＝65三400三(元)第九节三在三建工程三评估一、在三建工程三的含义三与特点在建工三程指在三评估时三点尚未三完工或三虽然已三经完工三，但尚三未竣工三验收、三交付使三用的建三设项目三，以及三为建设三项目备三用的材三料、设三备等资三产。在建工三程的的三特点三：1．在三建工程三情况复三杂。2．在三建工程三之间可三比性较三差。3．在三建工程三的投资三不能完三全体现三在建工三程的形三象进度三。4．建三设工期三长短差三别较大三。5．在三建工程三的价格三受后续三工程的三影响。第九节三在三建工程三评估二、在三建工程三评估的三资料收三集与分三析第一，三收集与三被估在三建工程三有关的三政府批三准文件三和工程三其他详三细资料三。第二，三评估人三员到工三程现场三查勘工三程进度三和工程三形象进三度，明三确工程三竣工、三达到交三付使用三的日期三以及评三估基准三日工程三形象进三度是否三与总工三程进度三计划相三符。第三，三了解开三发商有三关情况三，检查三工程质三量。第四，三收集有三关法定三参数。第九节三在三建工程三评估三、在三建工程三评估的三主要方三法(一)三形象进三度法在建工三程价格三＝建造三完成后三的房地三产市场三单价×三工程形三象进度三百分比三×(1三—折扣三率)工程形三象进度三百分比三＝[(三实际完三成建筑三工程量三+实际三完成安三装工程三量)／三总工程三量]×三100三％(二)三成本法在建工三程价格三＝土地三取得费三用+专三业费用三十建造三建筑物三费用+三正常利三税(三)三假设开三发法在建工三程价格三＝房地三产预期三售价－三(后续三工程成三本+后三续工程三费用+三正常利三税)第九节三在三建工程三评估四、在三建工程三评