房地产市场总结报告

PART12011年房地产市场总结2006年我国房地产投资全年为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8267万亿元。2011全年我国房地产投资已达6.17万亿元，同比增幅27.9%。我国各行各业的资金在通货膨胀背景下，仍然源源不断的流入到房地产业中，房地产业仍然是我国最好的投资选项。在6.17万亿元房地产投资当中，保障房的投资规模不会超过1万亿元。房地产投资是我国全社会固定资产投资的重要组成部分。因此提出遏制房地产投资的提法是不对的，这种投资是不应该也不能够被遏制的。至少全中国在去年对房地产的投资非但没有被遏制住，而且还有了较大的增长。2006年我国住宅投资全年为1.4万亿元，2008年为2.2万亿元，2010年为3.4038万亿元。2011全年我国住宅投资已达4.43万亿元，同比增幅30.2%。住宅开发投资实际增幅大于房地产开发投资实际增幅2.3个百分点，住宅投资依然是房地产投资中最重要的单项投资；中国投资市场依然倚重于住宅投资。2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，同比去年增长2.6%；土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%。开发企业的拿地水平总体保持在较高位置，拿地总价款在绝对值上略有下降。房地产企业的购置面积、购置金额和购置均价是未来一段时期关注的重点。我国房地产开发企业购置面积同比增长2.6%2006年我国商品房销售面积全年为61857.07万平方米，2008年为65969.83万平方米，2010年为104349.11万平方米。2011年我国商品房销售面积达109946万平方米。我国商品房在城市化的大潮当中，因其市场的客观真实需求量，实在是又大又顽强地不断表现出来了。2006年我国住宅销售面积全年为55422.95万平方米，2008年为59280.35万平方米，2010年为93051.56万平方米。2011年我国住宅销售面积达97030万平方米，在限购、限价、限贷的严厉调控政策下，再次创出了历史最高水平。在禁止中国城镇老百姓拿央行发行的人民币去购买商品房的行政措施下，在一线、二线城市交易量出现10-20%的萎缩幅度下，依然有着那么旺盛的需求，这是一个客观现实。2006年我国商品房销售金额全年为2万亿元，2008年为2.4万亿元，2010年为5.2478万亿元。2011全年我国商品房销售额达到5.9119万亿元，同比增幅12.1%。我国商品房销售金额增幅大于销售面积增幅，表明我国今年商品房的市场价格依然是上涨的，只不过涨幅有所下降；从均价角度来计算，2011年我国商品房均价为5377元/平方米，2010年商品房均价为5029元/平方米，今年商品房价格上涨6.9%。2006年我国住宅销售金额全年为1.7万亿元，2008年为2.0万亿元，2010年为4.1657万亿元。2011全年我国商品住宅销售金额高达4.7万亿元，同比增幅10.2%。从均价角度计算，2011年我国住宅均价为5011元/平方米，2010年住宅均价为4723元/平方米，今年住宅价格上涨6.1%。如果扣除我国今年CPI指数，我国商品住宅今年价格上涨是已被有效的。2010年是我国房地产业最为辉煌的一年，房屋新开工面积16.4亿平方米（其中住宅新开工面积13亿平方米）；房屋施工面积40.6亿平方米（其中住宅施工面积31.5亿平方米）；房屋竣工面积7.6亿平方米（其中住宅竣工面积6.1亿平方米）。2011年，房屋新开工面积19亿平方米（其中住宅新开工面积14.6亿平方米，同比增幅12.9%），同比增幅16.2%；房屋施工面积50.8亿平方米（其中住宅施工面积38.8亿平方米，同比增幅23.4%），同比增幅25.3%；房屋竣工面积8.9亿平方米（其中住宅竣工面积7.2亿平方米，同比增幅13%），同比增幅13.3%。今年我国房屋新开工面积、住宅新开工面积、房屋施工面积、住宅施工面积都已经超过去年水平；房屋竣工面积和住宅竣工面积都已超过去年水平。竣工增幅远低于新开工和施工的增幅，显示了中国房地产企业都在实行防守型的发展战略，拉长开发周期，缩短开发战线，选择恰当时机向市场推盘。专家预测——物价涨幅将进一步回落

2011年全年，我国CPI比上年上涨了5.4%，超出年初4%左右的调控预期目标。中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军认为，这说明当前我国面临较为长期的温和通胀的压力，劳动力价格、资源价格等成本推动压力将在较长时期内存在，价格调控要做好长期作战的准备。

输入性通胀因素还存在较大的不确定性。王军分析，虽然世界经济不景气总体上降低了对大宗商品的需求，美元走强也有利于压低大宗商品价格，但伊朗等地缘政治的不确定因素，使得石油价格仍然存在猛涨的可能性，中国面临的输入性通胀压力充满不确定性。

“展望2012年，总体来看物价涨幅将比2011年有所回落。不过成本推动的价格上涨压力将长期存在，稳定物价依然是一项重要任务。”北京大学国民经济核算中心研究员蔡志洲

专家预测——政策放宽有更多空间

摩根大通首席中国经济学家朱海斌表示：通胀压力缓解的正面消息为决策者将政策重点转移至关注增长提供更多空间。预计春节前夕，央行会将存款准备金率下调50个基点，很可能在本周内下调，以缓和季节性因素（中国新年前夕的现金需求以及1月增加的财政存款）带来的流动性压力。未来，货币政策将偏向适度宽松。

瑞穗证劵亚洲公司董事总经理沈建光表示，今年货币政策料将持续放松，财政政策将更积极。《中国证券报》周二发表头版评论称，出于对通胀的担忧，中国央行可能不会很快下调存款准备金率，但仍可能于第一季度后期下调。

报道称，去年12月份CPI同比上涨4.1%，仍然较高，并且受农历新年影响，1月份可能出现反弹，因此决策层对存准率下调的频率和幅度均未有决定。

炒股不如卖旧报的收益

国家统计局公布的数据显示，2011年CPI总水平比上年上涨5.4%。这不仅仅高于年初设定的4%目标，而且吞噬了几乎所有投资人的赚钱梦想。

2011年，如果你将手里的一万元投资白银，去除通胀因素、汇率因素后，亏损额是2040元；如果买了黄金，账面上亏损额219元；如果投资中国上证A股，最后手里只剩下7292元；而这些都还没计算交易成本。如果投资者什么也不买，把钱存一年定期，一万元也会没了190元。实际上，中国老百姓已经持续22个月负利率也即一年期定存利率连续22个月低于同期CPI（俗称物价）涨幅。

有网友打趣称，去年炒股不如卖报纸，年化收益率14.4%。一位网友昨天在微博上表示：“昨天我妈和我说，她年初订了两份报纸，共花了180元。到年底的时候这两份报纸卖废纸共收入206元，折合年化收益率为14.4%。这可比银行存款利率和CPI的涨幅都高不少。估计就算炒股也不会比这个收益率更高。投资卖报纸吧！”PART2策划者的智慧特点：剑路雄劲，颇有石破天惊，风雨大至之势。方法论：1+1>2！将二件风马牛不相及的事捆绑起来，会发生很多有趣的变化。第壹剑少商剑我们大概都听过书商捆绑连接总统的故事，故事大约是这样的：第一次把新书寄给总统，总统客气地说了声“好”，于是，书商就宣传“总统叫好的书”；第二次又把一本新书寄给了总统，总统不想再被利用，就回信说“不好”，于是，书商就宣传“这是总统批判的书”，人们还是好奇地看看为什么总统批判它；第三次，书商再寄新书给总统，总统汲取上两次被利用的教训，干脆就不理会了，不久，书商又宣传了，“连总统都无法评价的书”，总统还是被利用了。这件事真不真实不重要，重要的是它告诉我们一件事：整合的效果很明显！策划大师王志纲经常喜欢说，跳出地产做地产，其实就是加法的说法，以一个产业帮衬另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果

将整合的观点运用到房地产楼盘定位来看：

体育+地产=体育地产，成就了“让运动就在家门口”的南国奥林匹克花园；

教育+地产=教育地产，成就了“给你一个五星级的家”的碧桂园；

劳斯莱斯+地产=标准营销地产，成就了“一个心情盛开的地方”的星河湾；

卖场+酒店+地产=商业地产，成就了“城市综合体”；

旅游+商业+地产=体验地产，成就了轰动一时的上海新天地。运用到主推广语：很多来自于平常的熟语或者是俚语，甚至是政治用语，一听感觉就是熟透的了那种，但是被用的却是恰到好处。甚至让我想到了海子那句用烂了的诗句“面朝大海，春暖花开”，如果把两句分开是超级烂的成语，但是放在一起，美的让人心醉。觉得显示了一个广告人的嫁接能力的高超，记得一位大师说过作为一个好的文案，跨界嫁接能力是基本之一，揽胜的文案恰恰就体现了这一点，虽然没有像艺术创造百分之百的原创，但是嫁接的能力显现的结果，使广告的效果非同一般。下面我们看一看那些经典文案：

因为所以，科学道理。这句话常常用来回答那些一时半会儿说不清的问题，当然他用来做地产广告了。够了！哭什么哭！这常常是男人骂她女人或者大人骂小孩的话。距离产生别墅，大家一定不会不知道，距离产生美的观点，来说服两地情侣骗人话。后现代城——遇到问题，往好处想，别往坏处想的另一种形式。宽house——运动有益身体健康，吸烟有害身体健康，这样的话，生活当中到处都是。经常打三飞机，三不说啦三，什么三意思大三家一看三就知道三，系好三安全带三，坐车三的时候三提醒语三言。里外里——天三一亮，三干嘛去三呢？就三起床，三哈哈！靠啥吃三啥，这三个句式三，奶奶三的随手三一抓一三大把内行看三门道，三我也不三知道自三己是不三是看到三了门道三。凹凸广三场—那两三句下面三，每个三几千句三几万句三就是受三不了尾三，据说三老习同三志在党三校反对三说简单三两句下三面讲了三两个多三小时。这句歌三词，想三必几千三年以后三的小孩三都不会三陌生。特点：三巧妙灵三活，难三以捉摸三。三第一胜三过更好三，一颗三子弹打三一只鸟三！三要么做三第一，三要么做三唯一；三化复杂三为简单三，化多三为少，三化粗为三精。第贰剑商阳剑大家知三道，对三一个事三情的决三策，首三先要确三定做事三情的程三序，程三序上的三各个步三骤就是三决策点三。抓重三点，突三出决策三环上的三某一个三决策点三，不遗三余力地三加强这三个决策三点，使三这个决三策点成三为重点三，由这三个重点三来带动三其它决三策点。三人类三文明的三传播和三演变，三其实就三是传递三并升华三简单的三共性规三律的过三程。一三部简简三单单的三老子《三道德经三》，讲三尽了宇三宙万物三的道理三、概括三了事物三的规律三。而后三世的越三是深刻三的哲学三越是片三面，唯三其片面三能够深三刻，唯三其深刻三不能全三面，个三中原因三皆在于三此。三减法经三常被我三们不知三不觉中三采用。三饭店门三口贴一三张纸，三上书：三“田螺三2元一三盘”，三便宜，三太便宜三了，你三进去吧三，我不三相信你三只吃田三螺，你三喝点饮三料饭店三就能把三田螺的三损失给三夺回来三。

我三们经常三发现一三些企业三花大价三钱打的三广告等三于一张三废纸，三他把自三己的产三品的1三0个、三20个三优点全三部说出三来，都三是优点三，哪里三还会有三优点？要去繁三就简，三突出一三个重点三。大气的三另外一三种做法三就是找三个“要三么是第三一、要三么是唯三一”的三推广噱三头，这三也是比三较有效三的推广三要点。三在推广三时重点三突出项三目一个三优势，三这是最三能震撼三人、吸三引人的三。人都三有好奇三心，对三于最大三的或唯三一的事三物都会三产生看三一看的三想法。三所以，三谁占得三先机，三谁抢得三第一位三，谁就三能“近三水楼台三先得月”。“三农夫山三泉有点三甜”，三只突出三味道就三行；“三今年过三年不收三礼，收三礼只收三脑白金三”，只三突出适三用价值三就行；特点：三大开大三阖，气三势雄迈牵线头三，搭平三台，隔三山打牛。第叁剑中冲剑这其实三就是一三种资源三整合。三牵线头三，就是三把几个三不同的三资源拿三来过，三然后为三其建立三搭建一三个共同三的平台三，以最三低的成三本，几三个产业三或项目三同时互三动，发三生化学三作用，三产生质三变形成三新的利三润，实三现多方三共赢。三有家三渡假村三座落在三一个同三样经营三不善的三公园里三，有韩三国烧烤三屋，有三日式客三房，风三景不错三，环境三优美，三可由于三地处偏三僻之处三，养在三深闺无三人识，三老板也三由于前三期的投三入导致三现在的三运作资三金不足三，宣传三工作也三难以为三继，所三以客房三每天都三空在那三里，烧三烤生意三也每况三愈下。三怎么三办呢？三于是三，为其三设计了三一个资三源互换三平台，三寻找一三家房地三产开发三商和一三个媒体三合作，三把旅游三、地产三、媒体三三大资三源整合三起来。三头线三：

1三、旅游三线：渡三假村为三房地产三开发商三的客户三提供5三+2生三活模式三，即购三房者5三天全家三免费畅三游公园三，2天三免费享三受标准三间客房三；

2三、地产三线：开三发商可三打公园三牌，打三自然牌三，倡导三旅游地三产生活三，广告三资源双三方共享三；

3三、媒体三线：利三用媒体三优势，三为双方三搭建品三牌桥梁三。

于三是，渡三假村利三用空置三的客房三资源转三换与房三地产开三发商合三作，免三费打了三广告。三购房者三入住了三客房，三总不能三只睡觉三吧，自三然到烧三烤屋里三去消费三，由此三又将客三房的损三失费拿三回来。三媒体有三了广告三业务可三做，自三然热心三为两者三牵头搭三线，并三在新闻三炒作上三为其提三供一切三方便之三利。三如此一三来，旅三游商为三开发商三提供5三+2生三活模式三，双方三结成战三略合作三关系，三开发商三在媒体三发布广三告，配三以活动三促销，三三方互三动，资三源整合三，一举三三得！三这，三就是乘三法的妙三用！特点：三轻灵迅三速。三从有三限中得三到无限三，从除三法中得三到商，三商，也三就是商三业、商三机，说三白了，三也就是三一种背三景转换三法，即三：背景三决定前三台，用三更强大三的背景三去为自三己服务三，我们三要把有三限的视三线投放三到无限三的背景三中去！第肆剑少冲剑星星因三为有了三蓝色的三天幂所三以闪闪三动人，三照相因三为有了三白色的三背景所三以才能三突出自三我。三一个三人，一三件商品三，一户三企业，三无论它三（他）三多么强三大，它三（他）三的价值三、力量三都是十三分有限三的，而三其所处三的背景三有时是三可以选三择的，三有时背三景的价三值和力三量是无三限的。三这也就三是经常三说的要三善于借三势。三一个小三伙子，三后面站三的是影三视明星三，一看三就像一三个高级三助手，三最少也三是一个三风流人三物；明三星走了三，换了三一个公三安局刑三警大队三人员，三拿着手三铐和电三棍，按三照这个三背景，三你肯定三会想，三这个小三伙子出三事啦！三同样三一碗牛三肉面，三放在路三边大排三档只能三卖5元三，在加三州牛肉三面等面三馆就能三卖15三元，放三到五星三级酒店三就能卖三25元三，背景三不同，三价值就三不同。三住宅三企业一三般喜欢三引进超三市等服三务设施三，特别三是一些三有影响三力的超三市。例三如家乐三福、沃三尔玛等三。商业三一般喜三欢引进三大的百三货市场三，建材三商场一三般喜欢三引进红三星美凯三龙等家三具企业三。现在三一般免三费提供三用地还三要付一三定的合三作费用三。和世三界名牌三沃尔玛三超市缔三结战略三合作关三系，沃三尔玛建三商场，三你给他三办理一三切用地三手续，三给他建三设好房三产，不三赚沃尔三玛一分三钱，只三要借机三多征用三一些土三地，只三要把沃三尔玛进三驻的消三息宣布三出去，三即使不三好的地三块儿，三也会马三上变成三旺地，三因为人三家沃尔三玛商场三生意旺三，整个三地区的三土地都三被名牌三给升值三了，你三甚至不三用建房三，你把三多余的三土地再三加价转三让出去三就行了三。为了三引进沃三尔玛—三—世界三500三强，各三地政府三在市场三准入方三面没有三不开绿三灯的，三连在异三地办事三的效率三都不减三。赚钱三不仅要三看赚多三少，更三重要是三看赚多三快。和三沃尔玛三合作，三你的背三景就是三世界最三大的零三售企业三。

连三狐狸都三知道借三老虎的三威风，三都知道三背景的三转换，三都知道三除法的三运用！特点：三以拙滞三古朴取三胜三比法，三也就是三比例法三，1/三3=2三/6，三事物之三间在哲三学的层三面经常三会有些三惊人的三相似之三处，这三是造物三主的一三个神奇三之所在。第伍剑关冲剑鲁南一三三线城三市为一三滞销楼三盘靠近三汽车站三。人民三广场，三一开始三定位于三商住两三用，效三果不是三很好，三后来经三过市调三发现整三体市场三主要供三应大户三型，就三建议面三向青年三人做精三装修小三户型，三青年人三平常最三喜欢做三什么，三当然是三上网；三青年人三用买小三户型省三下来的三钱最想三买什么三，当然三是汽车三！

找三到了一三个它们三之间相三通的一三个点，三那就是三QQ，三上网用三QQ，三汽车开三QQ，三小钱也三能当家三，那么三为什么三小户型三不能命三名为Q三Q小户三型呢，三时尚、三可爱，三诱人！三于三是软文三的开头三就这样三天然而三成：三QQ聊三天游在三网上三QQ汽三车行在三路上三QQ户三型住在三时尚三——Q三Q现在三流行进三行时三最三终受到三市场的三热捧。特点：忽来忽三去，变三化精微策划方三案形成三了，最三后就是三沟通和三执行；三这是很三多人容三易忽略三的。第陆剑少泽剑制作再三完善的三策划案三，不能三有效表三达、产三生共鸣三、获得三认同便三不算一三个优秀三的营销三策划。三这就是三项目提三报。演三讲不能三只注重三讲，更三要考虑三别人怎三么听，三将提案三演完并三不算成三功，一三定要让三对方产三生理解三与认同三。其间三与人的三交流要三注意眼三神与手三势密切三配合，三眼神需三要关注三对你产三生兴趣三的人，三不时需三要一些三眼神的三对视交三流，给三对方留三下真诚三专注的三沟通印三象；注三意用手三势传递三感情，三不要太三过呆板三，尽量三与你演三讲的话三题配合三起来，三做到眼三到、手三到、心三到，方三方面面三照顾到三，一定三可以获三得不错三效果。三好的演三讲可以三让全场三震憾，三让听者三愉悦让三观激动三，给人三以荡气三回肠、三酣畅淋三漓之感三。其语三速、语三气起着三至关重三要的作三用，怎三样做到三抑扬顿三挫、妙三语连珠三。方法三一条苦三练内功三、勤加三练习；三只有多三练、多三讲才能三让演讲三更顺畅三，可以三给同事三讲、家三人讲、三朋友讲三多演多三练自成三风格定三能胜人三一筹。三演讲是三需要彩三排的！三真正的三高手无三招制敌三，最精三彩的提三案就是三没有提三案，如三何将一三份简洁三的提案三讲得有三深度，三有打动三性，是三所有策三划一直三追求的三目标。三一个有三力的观三点需要三延展来三谈，一三个观点三不是简三单的一三句话，三这个观三点之前三一定应三该有很三多铺