总部基地项目定位策划报告

巨华·总部基地项目发展建议合富辉煌房地产本报告主要目的

本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提供指导依据。项目发展建议演绎思路市场分析项目分析项目定位产品配置建议产品分割建议报告内容市场分析写字楼市场公寓市场写字楼市场分析南昌市商业写字楼主要分布在八一广场为中心的老城区和红谷滩新区中心，形成两中心竞争共存的局面。老城区以成熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高标准设计以占领办公高端市场基地如左图表所示，目前南昌市的写字楼整体租金价格水平较低，大多数写字楼的租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大，租金价格最高的是江信国际大厦，达到65元/㎡新旧两中心共同发展，物业租金较低写字楼市场分析价格相近的中档市场竞争激烈中档写字楼供应激烈低端项目租金普遍不高南昌市办公写字楼价格表高端办公物业市场供应量少写字楼市场小结写字楼市场分析未来入市写字楼众多，销售压力大名称面积入市时间中航国际广场70000－－－博泰江滨29000－－－红谷凯旋230002010年泰耐克金融大厦27450－－－西格马商务广场324668月中旬正荣创业国际2000007年4月总部基地其他项目10993009年左右联发广场8000008年中天使商务广场1000007年7月2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将面临巨大的竞争压力。写字楼市场分析消费群体以房产、IT相关行业为主导以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保护、特种设备、日用品等等行业归为一类。

写字楼市场分析办公面积使用集中在100－400平方在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大型企业公司。写字楼市场分析本项目所在区域写字楼现状特点一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业利用商务公寓等进行办公。二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际，区域内办公环境还是不完善；三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大体量写字楼入市。报告内容市场分析写字楼市场公寓市场公寓市场分析铂金特区恒茂湖滨东方巴黎天佑国际公寓本案丰和都会尚东大道洪城时代广场恒茂国际华城博泰江滨威尼斯自由都江信国际金领域居住主题公园(凯旋银座)金域名都区域红谷滩新区中心区朝阳洲其他数量7633公寓市场供应数据统计:

南昌截至2007年底左右，市场上公寓总体供应量将达到90.15万平方米，已售量大约54.15万平方米，销售情况一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其中，预计在未来一年半中将推出量约为38万平方米，可以预见，在未来两年内，南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度，投资空间将继续扩大。公寓市场供应量分析南昌市从早期到目前现有公寓住宅20个，还有部分未推出项目，市场上比较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后期。市区与红谷滩中心区为主力供应区域公寓市场分析公寓类型操作模式目标客户租售价格代表项目普通公寓住宅形式白领知识青年4800元/平方米以上江信金领域尚东大道恒茂湖滨铂金特区服务式公寓类酒店式服务经商及白领一族22-27元/平方米/月东方巴黎恒茂国际华城海航白金汇产权式酒店产权分割、统一经营投资一族经商一族11000元/平方米国恩宾馆不同操作模式下的公寓公寓市场分析公寓销售旺盛，销售周期短销售周期123456789101112天使领寓(156套左右)江信金领域(256套）)鹿璟名居

(56套)铂金特区(9６0套左右)尚东大道(412套)通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大化实现利润的问题。销售率60％销售率90％销售率91%2006年销售率完毕2006年推出11月销售率95％公寓市场分析红谷滩部分公寓销售情况海航.白金汇2栋高层，共384套面积47-51平米的小公寓，一期推出100套左右，均价6000元/平米，7月底推出样板房，8月开盘。鹿璟名居Q栋28层高层，共56套面积60-65平米的小公寓，现余5套在售，均价4700元/平米，楼层差价30元/平米。优惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米优惠88元。江信国际金领域20号楼,共256套面积50-65平米的小公寓,已销售120套左右,均价4800元/平米。西雅图国际公馆1、3号楼小面积公寓大概9，10月推出，大概80套左右。丰和都会8月推出面积为45－65平方公寓公寓市场分析公寓客户的购买群体超高收入阶层私营企业老板50万以上高收阶层10以上中高等阶层泛公务员，企业技术、管理人员、个体业者8－10万之间公司基层管理人员，公司白领3－8万之间阶层职业家庭资产/收入中等及以下购买可能★个体经商人员，大型企业高层管理人员★★★★★★★★★★公寓市场分析客户以年轻白领和投资客为主低总价，高单价的价格特征公寓市场供需两旺，成为市场的关注热点市场现状公寓市场依然具有较好的发展空间市场趋势中低端公寓项目将面临较激烈的市场竞争价格特征将延续，项目间价差不断扩大主力客户群不会发生很大变化，高端客户群将增多产品多以普通公寓为主，档次普遍不高从现有的竞争层面中脱颖而出，走市场的差异化，方能获得公寓市场的竞争主导权，摆脱未来面临激烈市场竞争公寓市场小结报告内容项目分析项目分析项目区位目前没有很大优势本案红谷滩中心区新建县老城区昌北经济技术开发区高新经济技术开发区

本项目所处位置为红谷滩中心区与新建县城之间，与市政府直线距离1.2千米，到昌北经济技术开发区最近距离4.2千米，到高新经济技术开发区最近10.8千米，到八一广场直线距离5.7千米。虽然以昌北经济技术开发区和市政府距离较近，但是由于到达昌北经济技术开发区的交通条件不便利，因此本项目区位上基本上无太多优势。项目分析项目自然属性一般项目临近与通往新建红谷五路和红谷滩丰和大道平行的丰和二路，其中目前与红谷五路有约1－2米高差，与新修丰和二路基本持平。项目地块土壤为南方典型的红壤，地块前期为基本农田，地面坡度小，较为平整。位于地块南面还有较大水面，项目建设中可以进行利用或者营造。项目分跌析项目周啊边环境李尚可名门世家商业用地总部基地本案红谷五路名门世家丰和大道丰和二路红谷滩政务与商务中心区商业用地有红谷滩档主干道红枯谷五路和背丰和二路散靠于项目孔，与红谷贱滩政务商农务中心区树临近，属瞧于红谷滩父腹地。交耍通通达度头很高，就位近于南昌倍红谷滩政另务和商务棕中心和腹圣地的优势雄，基础设备施和配套杨都将得到凳逐步的完恋善。项目分驻析项目发旷展前景浅较好本项目是版南昌市政笑府规划的旅红谷滩新并区总部基贩地地块之巴一，属于幸红谷滩总港部基地范傲畴，也是土南昌市政廉府大力扶浓持总部基云地六家公锅司之一的轨地块，规浮划和建设彼上统一接弄受南昌市匙政府规划奔。即于处踩于红谷滩资中心区的候地理位置配优势和南芬昌市政府欢对于项目暂的政策支纱持、资金荷补助和总电部基地六小家公司共吗同打造。套因此本项揉目市场发溉展前景较硬好。政府政策坛支持红谷中元心区优剩势总部基散地规模饰优势CBD中的CBD报告内旋容项目定位项目定位项目定插位原则1、与政狠府总部溉基地打串造思路宜为原则茎；2、定位结免合市场因妥素，紧密既与市场相宅连；3、办公楼香部分与商章业部分定擦位互为一讯体，能有所机结合，狸体现整体虎性，减少燥对项目整哀体形象的酒推广费用项；4、利于后龙期产品迅泻速销售为久原则；5、尽量售与开发魂商行业命背景相绞结合为似原则；项目定位整体定位大环境引蚕导因素本项目图为南昌找红谷滩店新区打幕造的总亩部基地爹项目之港一，具训有规模棍优势和迎影响力笋。本项目钻为南昌CBD中的CBD大概念演耕绎项目定位项目主淋题定位自然美慌学商务裂办公广灾场全新商务偶与办公理抖念,引领进入谦后办公时聚代，从办夹公室到酒页店公寓都负有美学艺阻术熏陶和荣自然植物钥的芬芳，谣从而体会印工作的快奋乐和享受横生活的乐雁趣集商品展稿示场所和化销售场所搭为一体完善的芒酒店公碧寓服务乎体系和池先进的详办公环池境设施生态商传务与办静公，内念部采用基环保性体材料，而最大化阿减少各米类污染命对商务炮办公人院士的危邪害自然植物意和美学艺佣术得利用粪，提出全沉新商务与孔办公概念整体定位项目定副位项目功能怖定位打造一个凡集商务往鞋来商务会议办膛公娱污乐产品展已销为一辈体的综洽合性项甘目功能表欢现：1、优越依的办公抓条件2、智能厨化会议臭系统3、豪华皱酒店公拜寓4、功能齐妖全的展示去销售系统5、完备的梁娱乐设施整体定位项目定劣位项目形绑象定位江西商务砍办公生态展港具体表现章：1、江西封第一家稿商务办茎公港2、办公、督酒店公寓萄、底层商择业、及商糟务会议共章同构成商舞务主题。3、位于低红谷滩恭政务和稿商务中肌心区域4、功能辆齐全的擦展示销抢售系统俱，为产怒品展销掏提供良雅好平台5、全国首屿创生态与棒艺术结合遵型商务办督公中心整体定位项目定竞位整体定位项目推广偏案名建议卡斯特商传务广场卡斯特是纺欧洲最大扩的葡萄酒赢贸易商名群称和著名伟酒庄名称应，其为葡预萄酒庄园暑，有优越用的自然生更态环境和骆高艺术品辩质的建筑翁，代表意梳思为高贵坟，含有艺佳术品质，驳具有一定洋的知名度调和影响力那。商务表明精本项目基滩本形态涵洒盖商务往棉来、商务伞办公、商誓务会议等瓦等多重内凡容，体现烧项目本质庭意义。项目定位整体定位项目推广晒案名建议以开发商就名称命名叮，有利于样开发商知绒名度的提菌高和品牌指价值的提且升。商务表明垃本项目基隐本形态涵役盖商务往扎来、商务祖办公、商裹务会议等篇等多重内断容，体现复项目本质侧意义。港涵盖质内容广将泛，表铃明规模埋大配置慎齐全。巨华－江鞋西商务港项目定逐位江西建材紫商务中心项目推狐广案名滋建议整体定位以开发商橡行业背景乓相关，易叙于理解。商务表家明本项掘目基本秩形态涵喂盖商务哥往来、镇商务办鹅公、商贡务会议训等等多蓄重内容争，体现勒项目本楚质意义依。中心，朗体现项乐目在建什材行业坏的主体莲地位。项目定澡位项目推肯广案名慢建议整体定位卡布基正诺商务关广场派克商务嘉广场九鼎商迷务广场项目定汉位公寓定位公寓主题集定位科技型自显然美学酒呆店公寓将尖端科境技应用于紫公寓产植品中，甘体现公牲寓的高骄端挠性室内自然秃生态突出公寓睁人与自然弟和谐共生经典艺汽术长廊体现公欢寓内部搅整体的灰高雅视进觉效果美学：是指能办让人感缩慧观和心王理上都李进入一川种高雅剖放松的肝状态，庄也指产惰品从设硬计到建悔造完毕晋都遵循拆人的心狗理于感责观因素药，也是赏尊崇人萄性化的柏一种方今式。项目定位公寓定位公寓形问象定位商务休既闲第一揭居所自然生态辉与人和谐意共生，满泰足商务人翅士在一天宿工作结束独后需求与香自然亲近籍接触的强汪烈愿望；美学艺亿术给予舌商务人书士高雅规的享受证，即满均足商务揉人士心铜理需求睬，同时滚也是体闻现商务善人士高著雅的身烤份象征朗；为全国首竭个自然与潮美学概念便酒店公寓狸。美学长廊自然植物馆凡高作品项目定洁位写字楼定位走常规思菊路扩大使影用面办公楼面染向所有企业无差异化普通写壶字楼定位思歇路一项目定位突破常规凉路线做专业红写字楼办公楼面罩向相关企茂业打造江西皂建材行业丙贸易中心定位思怨路二写字楼定位项目定位写字楼定位定位突花出点与刻概念研泳展点专业写字仆楼普通写超字楼江西建奏材商务多中心与公寓产艳品相同自然、美敲学主题突出科技伴或者其他主题方向一方向二普通高要端写字为楼形象为突出症点与概送念研展撇点卡斯特商喝务广场项目定约位项目定位丢思路判定专业写字楼无差异化普通写字楼直面竞争压力少多面向企业范围少多优势利用本身行业优势，获得大的突破，能更好的集聚同行业企业面向的客户面更广，但很难找到突破点风险系数大小在对于左本项目徐做无差智异化普昌通写字刻楼和专座业写字航楼的判马定上，宿风险上箭判断专陡业写字初楼更大球，但是央更容易斑异军突烤起，占虹领市场牺。无差绒异化普篇通写字饺楼风险炼小，但女是很难特得到突云破。（讯探讨项刺目）写字楼定位项目定付位裙楼定位主题定爸位集商务会丧议、商务谣娱乐、商林务展示销萍售为一体观综合性商然务广场大小商务挡多功能会扫议室多种类型耽的娱乐生畜活馆先进的展况示及销售伞系统项目定构位裙楼定位主要业昨态分布马建议一层：名抵品展销馆独立划舱分，配托合展示盘指引系叛统，成离为展示略及销售悠形象店二层：娱急乐生活馆咖啡厅、径餐饮店、友运动馆、沾等三层：烘小型多斧功能商室务会议欺室HI吧、KTV、可多悔用途利围用，会辈议室不牺利用时梦可以改藏成影院趁经营；报告内容产品配汤置建议产品建软议物业类型跌分布酒店公液寓写字楼多功能会抚议区娱乐休段闲馆名品展售钉馆江西商蓬务办公总港产品建董议产品建穴议利用公共港空间建设议美学艺术酷长廊复制世界房诚名画对美呢学艺术长锄廊进行装庸饰，添加齐雕塑元素统，突出高乳雅精神分砌为。产品建议产品建议打造植物娇馆和植物晕生态氧吧每层走手廊和公痰共部位裳摆设不甚同风格交和类型红的盆景遍，体现罪品种和枣生态多弦样性。产品建议产品建议硬件设千施：高速宽带肆和无线宽悲带接入智能化虹坛膜指纹系劫统中央空调现系统智能化叫殿唤服务系咬统大厅入锻门自动它候梯服聪务系统港（公寓沟）智能化广逮播及背景钱音乐系统智能化防医盗系统中央吸尘卖系统自动候梯虹膜指坑纹设备产品建辞议公寓产漠品建议建议公肌寓提供尺精装修，增加与产品附加惑值星级酒胀店式专诸项服务商务酒上店式产品建议公寓产葬品建议服务内容观展示洗衣、广送餐、赞订票等尺酒店式蛇服务电话/卫星会净议商务活诱动策划会议/会展服逝务贵宾接煎送服务报告内挪容产品分怪割建议产品分割搭建议说明：由于项好目为政各府统一壤规划和助设计，炒在公寓欧与写字楼部分铅已经进行成了分割和袜设计，因嚼此本项目业产品能分割建跨议主要是飞针对商业隶裙楼部分膀和写字楼闯业态或销售建老议为主。产品分割深建议裙楼抵分索割建占议一楼分橡割为独坊立沿街冶店面，弦二楼销笼售前不薪做物理玩分割，翠以楼内珠承重支籍点和实陶际能独顿立的最照小单位巾销售，浊物理分赏割根据舱实际调情整。一层二层划分办法产品分莫割建议裙楼梦分您割建强议会务区分息割为一个初两个150平方小型傅会议场和简一个420平方中型描会议场；KTV区和HI吧区不局做分割古。三层划分办法会务区HI吧区KTV区产品分绸割建议裙楼弄分割斜建议按设计约已有得喊分割状萝态整层据、半层沃或者但惠见单间扇进行销郊售Than借kYo周u!本报告泡结束！9、静夜最四无邻臣，荒居己旧业贫身。。4月-顿234月-颂23Fri徒day值,A熔pri尖l2粮8,姿202冠310、雨中他黄叶树太，灯下挠白头人惕。。18:裙49:侍4118:预49:帮4118:4肤94/28呢/202退36:寒49:4晒1PM11、以我独岭沈久，愧纽奉君相见频碰。。4月-2犹318:4若9:4118:4幅9Apr致-2328-陆Apr永-2312、故人锦江海别朽，几度坊隔山川匙。。18:班49:脉4118:克49:辞4118:4功9Frid算ay,坝Apri鹊l28煌,20萝2313、乍见翻肯疑梦，相脉悲各问年哀。。4月-2小34月-斩2318:可49:蔬4118:沾49:秀41Apri荒l28织,20笼2314、他乡生爷白发，旧湖国见青山屠。。28四跟月20帜236:4盈9:4转1下标午18:画49:带414月-岔2315、比不攻了得就雾不比，劣得不到旱的就不雹要。。才。四月2词36:49协下午4月-枕2318:验49Apri牵l28少,20妙2316、行动置出成果电，工作元出财富层。。2023莲/4/2倚818滤:49:隔4118:4染9:4128互Apr虑il植202邪317、做前，否能够环视增四周；做候时，你只笨能或者最钟好沿着以事脚为起点遥的射线向播前。。6:4寇9:4膏1下犯午6:49众下午18:限49:裁414月-2番39、没有失榜败，只有袋暂时停止滤成功！。4月-2毯34月-2余3Fri佣day叔,A轿pri征l2乘8,泽202最310、很多也事情努恰力了未郑必有结前果，但腊是不努余力却什摊么改变蜘也没有俘。。18:优49:涌4118:疮49:案4118:库494/2高8/2抱023锐6:仔49:压41支PM11、成功就彻是日复一怀日那一点态点小小努书力的积累执。。4月-川2318:茂49:色4118:醋49Apr座-2328-莫Apr山-2312、世间成戚事，不求练其绝对圆洋满，留一稿份不足，否可得无限烘完美。。18:扁49:阀4118:4险9:4118:4师9Frid困ay,川Apri痒l28绘,20养2313、不知香滑积寺，数伴里入云峰镰。。4月-2财34月-原2318:4钞9:4118:烧49:腥41Apr障il薄28,住20托2314、意志沾坚强的日人能把忽世界放东在手中章像泥块絮一样任凡意揉捏柏。28喊四月愉202走36:4纺9:4搂1下买午18:妄49:眨414月-2桨315、楚塞断三湘接领，荆门妥九派通旁。。。四月2偶36:49悉下午4月-王2318:4兼9Apri晃l28景,20适2316、少年十来五二十时府，步行夺读得胡马骑突。。2023逢/4/2撑818横:49:草4118:示49:角4128A晃pril惯202法317、空山虎新雨后老，天气穗晚来秋油。。6:4