房地产基础知识培训

房地产基础知识培训作为专业房地产服务公司的一员把一些基础的、浅显的房地产知识梳理一次应该有所必要！即便以下内容或许您已经熟悉了百分之七八十。。。。。纲要一、中国房地产行业发展历程

二、房地产开发流程及各阶段需求分析

三、房地产常用专业术语

中国房地产行业发展历程房地产开发企业类型房地产开发流程及开发商角色分析房地产开发各环节需求分析房地产开发各环节需求分析

1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……房地产开发各环节需求分析2、前期策划需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工房地产开发各环节需求分析3、规划设计需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本房地产开发各环节需求分析4、施工阶段需求1）制定整体推广方案（营销主题、开盘方案、广告策略、活动策略……）2）广告及活动推广执行房地产开发各环节需求分析5、营销推广需求1）销售培训（楼盘知识、销售说辞、礼仪、策略……）2）销售管理（人员管理、客户管理、业绩管理、物料管理……）3）销售策划（销售过程中的销售执行策略策划：价格、促销……）4）客户服务：办理按揭、交房等房地产开发各环节需求分析6、销售我也认为，“以上内容，太过死板令人不屑一顾。”现在，让我们来了解一下不一样的建筑。首先，您知道世界上哪一栋建筑在严重的进度延误和费用超支的情况下完成，历时14年，造价从700万美元膨胀到1.2亿美元，比预算增加了17倍？悉尼歌剧院身为专业房地产服务公司的一员，您知道：“不求最好，但求最贵”的香港写字间是哪一栋吗？香港汇丰银行总部号称：停放在港口海岸地面上的一艘“宇宙飞船”您知道：香港中银大厦为什么被誉为“节节高”吗？您知道中国哪一栋建筑看起来很舒服，修建起来难度滔天吗？“好看难建”的ＣＣＴＶ大楼您知道：国家大剧院的建筑理念是什么吗？“一滴晶莹的水珠”曾经是周总理未能完成的夙愿。位于人民大会堂西侧，全世界独一无二的恢宏建筑。可惜，由法国人担纲设计…….如果以上这些内容都太复杂深奥，还是让我们来看些简单、基础的内容吧！容积率:是项目三总建筑三面积与三总用地三面积的三比值。三一般用三小数表三示。绿化率:项目绿三地总面三积与总三用地面三积的比三值。一三般用百三分数表三示。建筑密三度:项目总三占地基三地面积三与总用三地面积三的比值三。一般三用百分三数表示三。层高、三净高：(1)层高指三建筑物三的层间三高度，三及本层三楼面或三地面至三上一层三楼面或三地面的三高度；(2)净高指三房间的三净空高三度，及三地面至三天花板三下皮的三高度房地产三常用专三业术语1、技术经三济指标建筑的三面积建筑面三积、使三用面积三、使用三率:(1)建筑面三积指建三筑物长三度、宽三度的外三包尺寸三的乘积三再乘以三层数。三它由使三用面积三、交通三面积和三结构面三积组成三。(2)三使用面三积指主三要使用三房间和三辅助使三用房间三的净面三积（净三面积为三轴线尺三寸减去三墙厚所三得的净三尺寸的三乘积）三。(3)三使用率三亦称得三房率，三指使用三面积占三建筑面三积的百三分数。交通面三积、结三构面积三:(1)交通面三积指走三道、楼三梯间、三电梯间三等交通三联系设三施的净三面积。(2)三结构面三积指墙三体、柱三所占的三面积。砖木砖混框架钢结构其他：三钢混、三框剪……房地产三常用专三业术语建筑结三构砖混结三构：房屋的三竖向承三重构件三采用砖三墙或砖三柱，水三平承重三构件采三用钢筋三混凝土三楼板、三屋顶板三，此类三结构形三式叫砖三混结构三。框架结三构：框架结三构指由三柱子、三纵向梁三、横向三梁、楼三板等构三成的骨三架作为三承重结三构，墙三体是围三护结构三。剪力墙三：剪力墙三指在框三架结构三内增设三的抵抗三水平剪三切力的三墙体。三因高层三建筑所三要抵抗三的水平三剪力主三要是地三震引起三，故剪三力墙又三称抗震三墙。钢结构三：钢结构三是建筑三物的主三要承重三构件由三钢材构三成的结三构。具三有自重三轻、强三度高、三延性好三、施工三快、抗三震性好三的特点三。钢结三构多用三于超高三层建筑三，造价三较高。建筑的三结构与砖混三结构相三比，框三架结构三有何优三、缺点三？优点：(1)三自重轻三：砖混三结构自三重为1三500三公斤/三平方米三；框架三结构如三采用轻三板（加三气混凝三土隔墙三、轻钢三龙骨隔三墙等）三的自重三为40三0公斤三~60三0公斤三/平方三米，仅三为砖混三结构的三1/3三。(2)三房间布三置灵活三：框架三结构的三承重结三构为框三架本身三，墙板三只起围三护和分三隔作用三，因而三布置比三较灵活三。(3)三增加了三有效面三积：框三架结构三墙体较三砖混结三构薄，三相对的三增加了三房屋的三使用面三积。缺点：(1)三用钢量三比砖混三结构高三出约3三0%，三与砖混三结构相三比，造三价偏高三。(2)三部分柱三子截面三尺寸过三大，会三凸出墙三外，影三响美观三。五证《国有土三地使用三证》《建筑用三地规划三许可证》《建筑工三程规划三许可证》《建筑工三程施工三许可证》(建筑工三程开工三证）《商品房三销售（三预售）三许可证》两书《住宅质三量保证三书》《住宅使三用说明三书》房地产三常用专三业术语“五证三两书”三通一三平三通一三平是指三房地产三综合开三发施工三结构的三基础工三程要求三，内容三包含“水通、三电通、三路通和三土地平三整”，是房三地产基三础用地三开发的三最低法三定要求三。七通一三平七通一三平是指“给水、三排水、三电力、三通信、三燃气、三热力、三道路通三，土地三平整”。房地产三常用专三业术语“三通一三平”与“七通一三平”开间住宅设三计中，三住宅的三宽度是三指一间三房屋内三一面墙三皮到另三一面墙三皮之间三的实际三距离。三因为是三就一自三然间的三宽度而三言，故三又称开三间。住三宅开间三一般不三超过3.0米--3三.9米，砖三混结构三住宅开三间一般三不超过3.3米。三规定较三小的开三间尺度三，可缩三短楼板三的空间三跨度，三增强住三宅结构三整体性三、稳定三性和抗三震性。进深在建筑三学上是三指一间三独立的三房屋或三一幢居三住建筑三从前墙三皮到后三墙壁之三间的实三际长度三。进深三大的住三宅可以三有效地三节约用三地，但三为了保三证良好三的自然三采光和三通风条三件，住三宅的进三深在设三计上有三一定的三要求，三不宜过三大。目三前我国三大量城三镇住宅三房间的三进深一三般要限三定在5米左右三，不能三任意扩三大。房地产三常用专三业术语“开间与三进深”错层复式跃式入户花三园空中花三园房地产三常用专三业术语创新户三型错层室三内实景三图错跃式三室内效三果图按建筑三层数分低层、三多层、三小高层三、高层按单体三结构分板楼、三塔楼、三板塔结三合别墅按三单体结三构分独栋、三联排、三双拼、三叠拼房地产三常用专三业术语建筑类三别板楼四三大优点南北通三透，采三光通风三好；均好性三；管理成三本不高三；实用率三、得房三率高。板楼两三大缺陷建筑密三度小，三不能充三分挖掘三地土地三价值，三且房价三相对高三；房型格三局不宜三改造。按单体三结构分塔楼平面图塔楼四三大优点节约土三地资源三，房价三较低；空间结三构灵活三，宜于三改造；结构强三度高，三抗震性三好；居高望三远，视三野开阔三。塔楼两三大缺陷均好性三差，居三住密度三高；使用率三不高，三存在灰三色空间三。独栋别三墅立面别墅按三单体结三构分联排别三墅联排别三墅又称TOW三NHO三USE，有天三有地，三每户独三门独院三，设有1至2个车位三，还有三地下室三。与独三栋别墅三区别很三大的是三，它是三由几幢三小于三三层的单三户别墅三并联组三成的联三排或住三宅，有三统一的三平面设三计和独三立的门三户。建三筑面积三一般是三每户250平方米三左右。双拼别三墅它是联三排别墅三与独栋三别墅之三间的中三间产品三，是由三两个单三元的别三墅拼联三组成的三单栋别三墅。在三美国被三叫作“Two三fa三mil三yh三ous三e”，直译三为两个三家庭的三别墅。叠拼别三墅它是Tow三nho三use的叠拼三式的一三种延伸三，是在三综合情三景洋房三公寓与三联排别三墅特点三的基础三上产生三的，由三多层的三复式住三宅上下三叠加在三一起组三合而成三，下层三有花园三，上层三有屋顶三花园，三一般为三四层带三阁楼建三筑，这三种开间三与联排三别墅相三比，独三立面造三型可丰三富一些三，同时三一定程三度上克三服了联三排别墅三窄进深三的缺点三。叠拼别三墅立面三图听完这三些枯燥三的概念》……“饿滴神三啊！瞌三睡都听三出来了……”“别着急三，快结三束了……”结束之三前，再讲一三个小故三事轻松一三下……假如您三是一位三秀才。您第三三次进京三赶考，三住在一三个经常三住的店三里。考试前三两天他三做了三三个梦:第一个三梦是：三梦到自三己在墙三上种白三菜第二个三梦是：三下雨天三，他戴三了斗笠三还打伞第三个三梦是：三梦到跟三心爱的三表妹脱三光了衣三服躺在三一起，三但是背三靠着背三。又一个XIA三O故事第二天三，您去三找算命三的解梦三。算命的三一听，三连拍大三腿说：三“你还三是回家三吧。没三戏！你三想想——*高三墙上种三菜不是白费劲吗？*戴三斗笠打三雨伞不三是多此一三举吗？*跟三表妹都三脱光了三躺在一三张床上三了，却三背靠背三，不是没戏吗？”请问，三你是打三道回府三？还是三继续考三试？又一个XIA三O