房地产成本构成讲义课件

房地产成本构成

引子

我们常常听到这样一句话：

万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？

引子也听到过有人这样说：

成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？

宏观调控形势下引子可我们却从未听到过这样的话：

我们的成本在本行业中占有优势!!

目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识

题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰

一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后二、成本八大类每类可分为二----四级科目

共约500行子目约2000组数字二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工

成本有哪八大类？四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修

四、主体安装工程费

1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它

六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校

八、开发间接费

1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费四、成本科目基本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆土地出让金◆契税4%3、红线外市政设施◆大市政配套费105元/M2◆河西市政配套费110元/M2

三级、四级科目光明比三宝山费三用高在三哪里？三高多少三？

光三明比金三色费用三高在哪三里？高三多少？四、成三本科目三基本组三成二、开三发前期三准备费1、勘三察设计三费◆三勘三察丈量三费--三---三-下设三五~三十个三子目商品房三测绘、三初勘、三详勘、三施工验三线、竣三工测量三、日照三分析等◆三规三划设计三费--三---三-下设三五~三十个三子目交通分三析、概三念设计三、规划三设计、三施工图三设计、三室外自三来水管三道设计三、小区三配电工三程设计三、环境三设计等2、报三批报建三费◆三报三批报建三费--三---三-下设三二十个三子目政府综三合报建三、人防三异地建三设、白三蚁防治三、图纸三审查、三新墙体三材料保三证金、三散装水三泥保证三金、工三程招标三管理费三、项目三环境影三响测评三、消防三检测、三房屋交三易手续三、商品三房价格三认证、三房屋面三积测量三等等四、成三本科目三基本组三成2、报三批报建三费◆增容三费--三---三-下设三五~三十个三子目供电贴三费、水三增容费三(住宅三、商业三)、煤三气增容三费◆三通三一平费三---三---三下设三三个子目临时道三路、临三时用电三、临时三用水四、成三本科目三基本组三成三、主三体建筑三工程费1、基三础工程三费◆土方◆护坡挂网喷三浆、深三搅桩止三水、钻三孔灌注三桩支护三、木桩三等◆工程三桩、桩三基检测三、降水2、结三构与粗三装修3、门三窗工程◆单元三门◆入户三门◆防火三门、防三火卷帘三门◆窗、三阳台门四、成三本科目三基本组三成三、主三体建筑三工程费4、公三共部位三装修◆大堂三精装修三、架空三层、地三下室大三堂◆电梯三厅精装三修◆单元三入口、三楼梯间◆外墙三：涂料、三面砖、三页岩砖三、花岗三岩、铝三合金花三鉓等5、室三内装修四、主三体安装三工程费◆室内三水暖气三电施工费三用、P三VC管三、电缆三、配电三箱户内三箱、开三关三插三座等◆设备三及安装三费电梯、三通风、三消防系三统◆弱电三系统防盗、三对讲系三统、三三表远传三、有线三电视、三电话、三多媒体三箱四、成三本科目三基本组三成五、社三区管网三费室外给三排水系三统◆室外三给水◆三雨污水三◆室外三消防室外燃三气系统◆管道三系统◆三调压站室外电三器及高三低压设三备◆高低三压配电三设备及三安装◆室外三强电管三道及敷三设◆室三外弱电三管道埋三设室外智三能化系三统◆停车三管理系三统◆小三区闭路三监控系三统◆周三界红外三防越◆小区三门禁系三统◆电三子巡更三系统◆三电子信三息公告三系统◆前景三音乐广三播系统三◆人工三湖电子三提示系三统四、成三本科目三基本组三成六、园三林环境三费1、绿三化建设三费2、建三筑小品3、道三路广场三建造费4、围三墙建造三费5、室三外照明6、室三外零星三设施七、配三套设施三费会所◆基础三工程◆三结构与三粗装修三◆安装三费◆室三内精装三修◆铝合金三门窗◆三外墙装三修(花岗三岩、涂三料、面三砖等)四、成三本科目三基本组三成七、配三套设施三费幼儿园三---三---三-光明三无学校三--三---三---三-光明三无地下室◆结构三与粗装三修◆安三装费◆三人防设三备费三◆车挡三及仃车三位行政管三理及社三区服务◆基础三费用◆三结构与三粗装修三◆安装三费◆室三内精装三修市政公三用房◆基础三费用◆三结构与三粗装修三◆安装三费◆室三内精装三修八、开三发间接三费工程管三理费◆工程三监理费三◆预结三算编审三费◆行政费三用◆施工三奖金◆三工程质三量监督三费◆安三全监督三费◆工三程保险三费◆工三程细部三检查费四、成三本科目三基本组三成八、开三发间接三费资本化三利息营销设三施建造三费◆接待三厅及销三售办公三室装修三费◆样三板间费三用◆示三范景观三带费物业完三善费不可预三见费光明的三建筑工三程费为三何比金三色便宜三？五、光明与三赛纳丽三舍成本三对比光明与三赛纳丽三舍经济三指标对三比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修

3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13

项目总投资98518.39133169.38序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修

199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282

项目总投资5462.395812350光明与三赛纳丽三舍单价三对比六、天三津万科三项目与三顺驰成三本对比一、顺三驰项目三简介指三标：各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本单位：三元/M三2顺驰土三地费用三：顺驰万科830773加权平三均结论：三顺驰在三土地获三得成本三上并不三占优势单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本万科土三地费用三：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本顺驰前三期费用三：单位：三元/M三2顺驰万科160177加权平三均前期成三本有差三异？各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本万科前三期费用三：1-1三、顺驰三设计费三用：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本1-2三、设计三费用对三比：单位：三元/M三2顺驰住三宅设计三费约在三30-三40元三之间，万科的三设计费三约合7三0元/三M2分析原三因：1、多三请国外三设计公三司；2、重三复、修三改设计三、无效三设计成三本较高三；3、需三设计项三目过多常规：三概念设三计、方三案设计三、环境三设计其它：三人防设三计、照三明设计三、样板三房装修三、配饰设三计、水三环境设三计、人三工湿地三设计等三等各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本2-1三、人防三费用：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本2-2三、人防三费用对比三：单位：三元/M三2顺驰人三防费用三：（1）三区县项三目及早三期项目三人防费三经协调三不发生三费用，（2）三建地下三车库项三目较多三，导致三人防费三较高结论：天津市三项目的三人防费三用交纳三存在可三协调空三间，天三津万科三可在此三方面加三强协调三力度。各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本3-1三、小配三套费用三：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本3-2三、小配三套费用对比三：单位：三元/M三2顺驰小三配套费三用：区县项三目及早三期项目三小配套三费经协三调不发三生费用三，近两年三开发项三目均已三规范交三纳此费三用，未三减免结论：随着政三府部门三对房地三产业的三逐渐规三范，天三津市内三项目的三小配套三交纳将三严格执三行，在三此项无三协调空三间。各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本顺驰主三体成本三：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本单位：三元/M三2顺驰万科11531329简单算三术平均结论：三万科建三安成本三较高各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本万科主三体成本三：顺驰区三内配套三成本：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本单位：三元/M三2顺驰万科247408简单算三术平均区内配三套成本三差异很三大？各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本万科区三内配套三成本：1-1三供热：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本1-2三、供热三费用对比三：单位：三元/M三2顺驰供三热费用三：（1）三源头费三：万科三以往项三目交费三77-三82元三不等；三而顺驰三在此次三分析的三14个三项目中三，有九三个项目三未交纳三(或含三在地价三款中)三，其余三交费三额度在三45-三80元三之间，三在此收三费项目三上，明三显有成三本优势三。（2）三区内费三用：万三科以往三项目成三本在2三5-6三0元之三间，而三顺驰此三项成本三平均三只有2三2元/三M2，三也具有三成本优三势。（3）三没有单三独的热三力入口三装置各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本2-1三、气源三基金：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本2-2三、气源三基金对比：单位：三元/M三2此项政三府收费三标准为三20元三/M2三，万科三以往项三目从未三协调下三浮过；三而顺驰三在此收三费项目三上，仅三支出了三10元三/M2三，有成三本优势三。各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本3-1三、智能三化：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本3-2三、万科三智能化三：单位：三元/M三2顺驰万科1719加权平三均成本相三当各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本顺驰环三境成本三：单位：三元/M三2各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本万科环三境成本三：单位：三元/M三2顺驰万科71179加权平三均环境成三本差异三很大？各项成三本对比土地成三本前期成三本主体成三本区内配三套环境成三本顺驰销三售费用三单位成三本：单位：三元/M三2销售成三本对比：单位：三元/M三2按加权三平均计三算，顺三驰的销三售费用三每平米三仅为83元。而天三津万科三销售成三本一般三为售价的三2.5三-3%，在此三科目上三，顺驰三公司有三一定的三优势。顺驰开三发单位三成本：单位：三元/M三2万科开三发成本三：单位：三元/M三2顺驰万科26253141简单算三术平均开发成三本差异三约50三0元顺驰总三成本：单位：三元/M三2平均毛利2三1%三、主三要差异三对比：单位：三元/M三2总结：1、设三计费:三根据三项目定三位合理三选择设三计师档三次（国三内普通三设计师三、国内三知名设三计师、三港台三设计师三和国际三著名三设计师三）。2、人三防费、三供热费三、气源三基金等三交费标三准均有三下调空三间，万三科应加三强此方三面的协三调力度三（此费三用降低三不会