张家港市首座商业策划报告

张家港市皇家·

首座商业配套项目敬呈:张家港市新城置业有限公司----商业策划提案报告项目认知商业市场分析项目SWOT分析项目总体定位市场存在空间外部环境分析：·宏观经济指标分析发展规划商业布局业态组合业态规划及配比主题定位售价研判商户\租户访谈项目分析：地块分析项目规划剖析周边商业市场分析：商业市场分析商业业态分析竞争项目分析：供应分析项目特性分析策丰招商团队意见业主及设计部门意见项目定位研究思路目录Contents

■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率，是发展相当迅猛的城市。576.27051250841.621050.02亿元国内生产总值19.4%17.8%18.5%19.1%19%地区生产总值张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。亿元82.0895.87112.2133.18约15716.7%16.8%17%18.7%22.518%社会零售品消费总额张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.房地产开发投资额（亿元）开发房屋施工面积（万平方米）90343.4851.55893.1房地产开发投资张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市）中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.人均可支配收入比较（元）21927210132200124800地区生产总值

社会零售品消费总额房地产开发投资人均可支配收入张家港市地区生产总值连年上升保持高增长率，代表张家港市的市场经济相当活跃，正在大跨步的快速发展。张家港市社会零售品消费总额连年超过18%的增长，代表张家港市市民的购买力越来越强。张家港市的房地产市场由于众多外来资本的投入，开发资金和开发面积都有大幅的上升，房地产市场非常火爆。张家港市人均可支配收入超过24000多元，代表张家港市民越来越富裕。四大宏观经济指标利好因素宏观经济指标分析市域总体规划：1.市区规模：近期市区城市人口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。2.结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。3.杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。4.近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。

■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。本案沙洲路杨舍西路杨舍东路大润发苏果超市华联超市百信超市暨阳湖生态园张家港市商业概况商业步行街香港城（欧尚）张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：

街道名字

主营业态

街道名字

主营业态

杨舍西路

服装鞋帽

杨舍东路

餐饮美食

沙洲中路

娱乐购物

南环路

文化电脑类

东环路

装饰装潢类

暨阳中路

五金类商业市场现状分析：沙洲路步行街沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地市民购物消费的主要场所。步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。主要大型商业项目：国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街业态配比：服饰45%餐饮16%鞋帽11%娱乐5%沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。通讯数码8%食品5%百货8%金银珠宝10%杨舍西路杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商业后街。杨舍西路商业街业态配比：杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。服饰50%鞋帽20%银行等配套15%饰品10%其他5%杨舍东路杨舍东路是张家港市初具规模的特色餐饮街，经过一段市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，培育了一批忠实的消费群。整条街区的夜市商业气氛浓厚，是张家港特色餐饮行业的代表。杨舍东路商业街业态配比：餐饮70%其他20%娱乐10%杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模的餐饮一条街。沙洲中路沙洲中路是步行街的一个延续，其业态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英会所、金海华餐饮等具有代表性。沙洲路以西大多是商业配套的业态，相对家居布艺比较聚集。沙洲中路业态配比：家居10%餐饮25%其他20%娱乐45%沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。香港城规模：建筑面积18万平米整体定位：国际车级全业焰态一站病式商业寄中心功能定位总：集购物训、餐饮惰、休闲控、娱乐扮、现代商孤务、度强假为一孙体位置：东二环路凳与东苑路奴口已开业欧拆尚、奥特凤莱斯，同展时提出前三拆年返租7－8％，并有馋统一经营蹈管理价格：酸预售均索价为1.7－1.8万/平米（省沿街）演、1.5－1.6万（内尊街）实际实现办均价：发狐展商为提编升板块人尾气、提升物业价杨格而投等入较大欣招商力宏度，由躲于欧尚钓租金相对低老廉，整搞体实际镰销售价散格为1－1.2万元智。欧尚超市奥特莱斯（一站第式综合副性购物蔬商业城胸）1.整体定炊位：张家港城构西新区的躁商业中心2.项目功器能定位千：服务于端高速发嗓展的长退三角保穷税物流准经济与江产业、誓是“张叛家港未跌来城市贴生活的狼最好描痛绘”（肿城市名荣片）是盐“长三拾角首个镰集购物剩、餐饮迁、娱乐摸、休闲允为一体虾的同核颈上海的县新都市元生活引另导型购慕物公园爸”。3.占地面积：21万平米4.建筑面积：15万平米购物休赌闲公园功能分区蝇和业态规对划：1.水晶宫励购物中俘心-以购物话为主体恭功能：包括高档质购物中心擦、特色超赶市、大型践主题店;2.太阳广督场-以购物/文化休闲/餐饮为该主体功豆能：主要园由品牌削专卖店楼构成，慰是一个向小型的Shop杰ping以mall顷;3.克拉水棕岸-以餐饮/休闲为主泼体功能：引进各貌色美食驳名吃以树及咖吧饭、茶吧陪、休闲庄餐厅等;4.欧陆风情犁街-以娱乐/商务/社交为妻主体功德能：由演艺最中心、高泊档中餐馆休、高档西先餐馆、豪华KTV、高级村商务会违所及健木身馆组欢成;5.温泉酒店-以城市四度假为巧主体功箩能：由桑拿发、SPA组成。板块功能主题地上建筑面积(m2)说明观景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米欧陆风情街商务消费区18000较原规划总体量减少约3500平方米桑拿康体城康体桑拿/商务酒店12000由原规划的4层加高为5层克拉水岸景观餐饮/休闲19664保持原规划总体量不变太阳广场餐饮/精品专卖/文化娱乐28559保持原规划总体量不变水晶宫百货购物28000由原规划的5层降至4层引进品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌KTV演义中心、美容SPA馆、桑拿城等休闲娱乐设施综上分析：

随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变部分消费人群的消费习惯。通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市

。区位

楼层

商家

租金(元)步行街1F三福百货161F安踏201F上海城隍珠宝22杨舍西路1F

哥弟161F天澜百货13沙洲中路1F

喜视眼镜51F

戴梦得珠宝

13步行街沿街一楼的租金范围在16--22

元/平米/天杨舍西路沿街一楼的租金范围在13--16

元/平米/天沙洲中路沿街一楼的租金范围在5--13

元/平米/天区域租金舞分析：张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看，基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能满足多层次的消费需求。发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。

从以上竞争项目我们分析出以下结论：12家居市场现状家居专卖分布比较分散，且档次不高。

品牌不够丰富，供消费者的选择空间比较小。张家港市需要一个精品家居的聚集地，提供更多的选择给各中高端的消费人群。该项目正是切合这一契机，打造平台，部分规划精品家居展示店。张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁新居或结婚用家居需求越来越大。张家港市家居市场分析休闲运动品牌专卖市场分析：休闲运动品牌市场现状现在张家港市场上的休闲运动品牌专卖较多，都集中在步行街。

销售的只是休闲服装品牌，关于休闲运动用品现市场上还处于空缺。张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长点。该项目有发展这一市场的先天条件，来弥补步行街业态的不完善。市场分析带来的启发：商业市场有空间精品家居市场市场品牌层次较低张家港市的商业市场处于不完全竞争状态，市场有较大空间精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业不足的经营业态。张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发展空间，但须市场培育期。■宏观经济亮指标分析■商业市爆场分析■项目基分析■厂商访汉谈■定位研究■项目定汽位布局投与分割阿建议■销售方饶式与策段略■销售均榆价研判本项目位做置：本案北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，西临步行街。本案东南3号地块详细规划图本案可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为本案提供强有力的人口支持。区域三大利好因素：区域三大利好因素聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效人流。随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政策多面支持，商业服务业拓展时间好。SWOTStrength-优势Weakness-劣势Opportunity-机会Threat-威胁

本项目位置优越，紧邻步行街，是市区唯一的一块未开发的大幅土地。四面临街，交通可及性高环境优雅，周边商业气氛高。-项目在交通快速主干道，很难留住有效消费人流。体量不大，不易形成规模的商业市场。且商铺较分散，大业态不能引进；楼上是住宅，商铺内的有效使用面积会减小。-张家港市整体发展趋势良好，居民消费力不断增强。周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环路的环境改善，均会带动本项目的发展。

本项目大部分商铺出售，商业业态不能统一，且无专业的商业管理公司统一管理，未来可能会存在一定隐患。SWOT分析■宏观经济度指标分析■商业市场孤分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定伯位布局蛋与分割做建议■销售方梨式与策臂略■销售均距价研判

业态

数量

品牌

品牌

品牌

运动城6

锐奇运动城

迪卡侬

百丽

运动100

名品运动城

绿蚂蚁

5

宏图三包

苏宁电器

颐高数码

国美电器

五星电器连锁卖场9

家得利

联华

苏果

顶顶鲜

人人乐

可的

华联

百信

物美3C数码连锁客户访者谈名单患：保留意见55%意向强20%意向弱25%被访谈的20家品牌蜘商户中梦，有20%的商家表龟示有明确许意向，25%的商家表示明箭确意向蚕弱，55%的商家保等留意见，愚表示需待者实地考察慎后再谈。现招商的笨重点是与扒意向强的炒客户谈判馒，争取早乡丰日签约。男同时预备捐谈保留意见的客袜户商家进驻桑意向分析乱：■宏观经济鹿指标分析■商业市罗场分析■项目分俯析■厂商访谈■定位研究■项目定赠位布局著与分割聚建议■销售方涉式与策战略■销售均价梦研判目标消费转客群张家港锣本地中喊高端收兵入人群屋及家庭质型消费阔；新区及全解市居民改渗善居住环贱境、结婚尚类客户群然；本市电浅脑数码满消费群贴体。客群定位付：在主题帖定位上僚，重点亭考虑主汇力消费倍客群思站维意识以其社甲会影响战力和带垮动性，品引发更的多的关质注在商业规揪划上，重纸点考虑主拦力客群消拉费需求挖掘其蓝购买力洽为租户替经营的样成功奠关定基础皇家·首座集休闲州购物、融精品家忧居为一阔体的商性业项目定位方案妙：业态定榆位打造张努家港商桃业新地砍标，引困领张家纷港商业运新消费推广语■宏观经济男指标分析■商业市场孙分析■项目分掉析■厂商访默谈■定位研究■项目定位咐布局与分肠割建议■销售方扶式与策叔略■销售均团价研判业态布局方案一：精品家居旗舰店精品百货店银行社区超市婚庆主题家居购物街家居品牌展示厅高级会所运动汇社区超市3C数码城（生活配套店）+电脑数码街精品家居精品家居旗舰店高级会所业态布局方案二：方案一方案二-销售部丙分模拟迷定位，也让投资世者对项等目未来询发展更讨看好。引进两窃至三家疗品牌店漆，可以扭增加投添资者的泰投资信税心。剩余块状出面积，开桥发商持有宵，全部定芽向招商，乞引进主力店可以带臂动整个商呜业项目的宗商业气氛总，创造价疼值最大化-打造张物家港市良婚庆主楚题街，泥可以最株大的提棚升本项析目的认知度，且割容易被年清轻消费者宏接受，带喊动商业人筒气。弥补张家港市疲场的商业痛空缺。尽酬可能提升野商铺价值敬。业态布局阴方案分析交：店面规脏模副省级姑以上城值市直辖评市、省纷会城市娱、副省懒级城市咱核心商易圈500狱0平米以蹈上区域商圈400雁0平米以上大型社区3000平米以努上地级城市距市区人口50万以上启，具有仅一定的似购买能强力商业保中心3000平米以上县级市可场江苏初、浙江团、广东却等地的原县级市内陆省石份发展可较快的刊县级市舰（百强草县优先岔）副省级役以上城挪市的较支发达的衣郊区县治核心商迎圈核心阳位置300疤0平米以上产权：独立、备清晰的从产权区位：位于城灿市或某叠区域的堵商业中厨心，人睬流量大慨，交通计便利面积：3000平方米井以上楼层：从一楼开启始，地级尿市场楼层赔不超过四滩楼，县级虹市场楼层泻不超过三果楼广场：物业距街撒道的距离喊在6米以上谈，有开趁阔的停牌车场地欣和门前妹广场设施：合格并杨正常使累用的消破防系统赞、合格梦并正常缴使用的业供水供王电系统疑，空调系膝统、扶通梯和货呈梯（两随层以上包）五星电器撒选址要求家居旗舰贫店大体分乒为：商业纵街店、特壮定市场店羡、高档社胶区店和交客通枢纽店等几续种，根他据市场厚容量，烫家具店誉店面的悟使用面傍积在1500～300悲0平方米左右；在就适当的城劈燕市，将开欲设概念店拒或饰品店战，店面的称使用面积眯在150～500平方米闪左右。俗旗舰店顶的地理摸位置选则择多为软高档商泡圈或高惕档商圈外取侧的临烧街商铺睛，或位允于高档寺建材、驰家居、震家具或叶高端产朋品销售议区域（高档汽愈车）专业牺市场或附面近的临街纵商铺，或睁位于机场用等交通枢商纽处且已经形成一旺定规模的站商圈或高焦档社区的统群体等；庸附近或地绣下有足够孕的停车场所。店衫面必须密面向主窝干道或载重要街仍道且有象独立的律入口及磨门面，储可以修索建或改建成咱标准门学头，门姑店上方枝应具有交供门店忆使用的徐招牌匾山位、广养告位，宇或在建筑物南上或建莫筑地界荒可以架恨设广告什牌等。储店纽奉面选址狸的物业词以长方犁型为佳筹，门面欺宽度最台低不得资低于20米，内坦部纵深应不小揭于20米；物控业主朝抖向和开速门方向至应面向红具有商闸气和客比流的重档要商业街面；对棉于店面展钻示面积最裹佳在一楼贯和二楼体坑现，一楼惰最小的使武用面积为不得小漫于400平方米，理其他面积熄可以在二疑楼甚至或凝三楼体现唐，但必须弦保证内部有板专用的纱楼梯、脑自动扶钻梯或直啦梯；物错业前部纽奉交通方吓便，以米车可以装直接到门面为宝佳；店面途周围以高杯档休闲餐卧厅、咖啡勺厅或高档朽酒店、高住档消费品的商场或欺专卖店为选最佳。家居旗舰积店选址要瞒求迪卡侬荡商场根拔据多项乌标准来见进行选锹址，以术便于来洋自商场瘦周围生女活圈的壤各个区等域的顾考客都能申轻松、厌舒适、快捷地垦进入商场招购物。1．

拥有袄免费的快磁速公路或雕主干道路声网络（临游街一线位激，良好可涉视性）2．

位引于人们宪外出度骆假的必钟经之路访上3．

周摔边地区患拥有质移量较高胡的住宅尘社区4．

周练边地区丘有质量反较高的洁商业环殊境（临循近著名虹大型卖盒场）5．

进入妨商场/停车场交拘通便捷畅壶通6．

拥有你良好的公木共交通网唉络抵达商杀场（公交把站，地铁换等）7．

商场镇前设置大甲型停车场粥，并拥有崖一定的绿秩化

基本替参数：1．组成部分陡：商场、停挎车场、运胡动场2．经营面积则：4000牧m2、8000亮m2，1200站0m2三种拨（胖目前开婚发重点政为4000骡m2）3．建筑形待式：单层单大体商业建宽筑（自建妇或租赁）昼，商业建谣筑首层物馆业（租赁真）4．用地面积：150陈00-拍20身00m捧2

5．建筑层高：6.5死m（可根替据实际素情况适观度调整虑）6．柱间距：10.故0m（可根据才实际情况涌适度调整估）7．地面荷被载：活荷载800k擦g/m2抬8．停车位：1个/20尤m2经营面依积9．

顺纺畅的交扩通组织颈（客流敬、物流鼻）10．良好的贪可视性（键户外广告呜位等）锯合作形式喘：1．

购买腹商业用途丢土地，自枣行设计建适设

用地五需求：1500价0-20草000m琴2

2．

租木赁商业锻物业（晶由发展鲜商按照坟迪卡侬杯的标准师建设，剂迪卡侬劫长期租志赁）迪卡侬标述准店选址塌要求■宏观经拳济指标企分析■商业市场腹分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位罚布局与分浸割建议■销售方葱式与策脊略■销售均爹价研判销售方式凶：采取直扔接销售，营带租约但桶不返租。销售方式

特点

优点

缺点项目目标策略选取

直接销售带租约销售返租销售开发商豆把商铺拍直接销誓售给业行主开发商甩回款快言、流程简单斜、操作方便销售实现反难度大开发商找著到商铺租拆户并带此梳租约与销商铺业主签定买恭卖合约提高商伤铺对业主的吸引续力，相对减低锹业主的风险操作较繁茅琐投资者在钻与发展商税签订商铺销齿售合同花后发展策商许诺在未掌来的三到旁五年内每年给泼与投资者怕一定的租金回逗报将业主风解险减到最低，坡对商铺销售有僵一定帮助操作、匆手续最为繁语琐保证叮销售跟价值√××三种销胳售方式钳是开发宽商与投讯资者风躁险搏弈获，而目涌前凭着使开发商辱的本地蚊规模和型品牌实枝力，关注价值管实现，在撒策略选择液上偏向提批升投资者低信心，保眉证销售价渣值。销售方式经与策略■宏观经怖济指标壁分析■商业市场唯分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位冻布局与分千割建议■销售方插式与策紧略■销售均价眠研判项目商必铺价格吊的制定润基于目挂前和对健未来利总好的最劝大可能偶挖掘杨舍东恨路项目锈的品质和性质组都与项膝目类似边所以对于素项目具仓有较高贤参考价值香港城物购物广呆场作为项目破片区内舅最大体辛量的一站挠式商业企中心其抵商业开发把市场对尖于项目财具有一定参久考价值以市场比趋较法量化销各种价值稳指标权重排序盟为：步行锁街>杨舍东愁路商业熄项目>香港城购嫁物广场比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合计权重202015151515100比较项目杨舍东路1618121110976香港城10131010141269步行街20201314141394沙洲路临街16171312101179园林路1415111111971河西路1516111312976南环路1214101110966均价14.2515.711.211.710.79.573.05销售均冤价研判本项均目“权重比例省”是项目驰权重值比蛾参考案著例权重值结果午。“所占舌权重”除是参考枝案例对于项狐目参考价众值的评估值怜。“权重均飞价”是”宪销售均价”到、“权占重比例辜”、“所占权虽重”的乘复积结果通过权会重与市易场价格验之间测沟算，咱可以推驳算出本著项目均蜓价如下：合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价杨舍东路762.5万0.9690%2.16香港城691.6万1.0610%0.17步行街94--------------沙洲路临街792.52园林路712.27河西路762.43南环路中段662.11均价73.05------2.33本项弃目本案各蕉区位商卵铺均价：沙洲路临斤街商铺销两售均价在=2.52万元/㎡园林路临鞭街商铺销仪售均价在=2.2秧7万元/㎡河西路细临街商册铺销售返均价在=2.4锅3万元/㎡南环路缘瑞中段商畅铺销售狱均价在=2.1挨1万元/㎡本案总少销售均变价在：=2.33万元/㎡各个铺莫位的价激格结合杠分区均挡价进行熔推算，骑目前等隶待提供膨具体的酱铺位面牛积等基腐本指标踪蝶，各个商市铺通过蓝打分（讽类似住写宅）进柔行得到司销售价肚格是否具单有唯一烫性？是起否具有伙可实现杠行？引发品牌虽汇聚功效日，产生功渠能聚集，揭形成市场代战略高点该，商家不躬得不争。戴姆勒—奶奔驰与克愧莱斯勒的扒合并就是孕始于故事隶的开始；先优惠引膛入知名大拳商家，诱之引中等商阻家付出较凯高代价进尖入，小商绝家高价疯夏抢；定位是湖根本主题先行讲故事以商带特商招商思路贺：招商策刮略：先外地后亡本地；先捷知名特色航，后普通坏商家商家的三引入，终要跳出企张家港轿的限制落，把一牲些新商俱家、新渐元素、抱新面孔引入张盈家港，积从而形族成我们刺项目的疾独特个极性与形扫象。同类型富商家限共制数量（每一出种类型悲、风格罩、业态欠、行业觉都有名弹额限制愈。这是陷为了保怪证）一是万弦紫千红掠，各种挖元素并弃存；二是不引产生恶晓性竞争炕，共生转共存、丛相辉映腾；三是、兼形成招览商热潮宗抢购；四是、吸砌引不同取障向的客户奇群体，形霉成热闹的烈商业聚集老地。市场空判白原则可行性圾原则可操作管性原则成本导抄向原则1234不仅要立紫足在张家港，而清且要立样足于长三角区畏域，至少要在苏南闭地区寻找到市场的帐空白点，规避与成纵熟的大规模专业富市场形革成同质竞争招商定位呆方向必须具有亚可行性，可手操作性要强产品的定茎位必须满足叶易招商逼、易成市滤、易产生人流农、物流疫、现金流的延条件必须解脚决经营幼商家拿货取的成本帅问题，这科样才能脱让商业真正寺兴旺起来招商原则诊：招商手册派、招商海伤报现场VI物料POP物料招商合疗同文本《招商细尸则》、招商流战程、租赁殖协议等商场平羡面分割缝图（规毕划效果主图）招商物汁料：介于本脱案临街伯商铺全扬部出售剂，且不峡返租，恒临沙洲按路商业窗出租为绣主，纯秆收租金洞，因此舒不必成以立商业踩经营管抚理公司虾，只需家物业公收司来简剃单管理盟物业即句可；若沙洲路采商业合作其不是纯收越租金，而讨是联营，桐那就建议柄成立专业踢的经营管像理公司对眠其商用物搭业进行统妨一管理。商业经营您管理建议龟：商业经营管理商业经营管理除了单纯的物业日常管理外，还包括不动产的保值、增值方面的管理

内容项目市场定位，经营管理建议项目经营状况管理、跟踪分析、计划、实施、监控、调整项目营销管理，包括项目整体CI策划、品牌营造与推广等项目资产运营管理，包括项目成本控制、财务分析、工程的建立

商业经杂营管理娃模式：本项目仆物业管水理介入贪期的选阵择介入内容介入方式经营管理介入建议一：物业管理在项目进行销售与招商前早期介入对项目的物业管理委托专门的商业经营管理公司进行管理，进行经营管理输入。建议二：以综合体为股本投入方式联合商业经营管理公司，共同成立商业合作公司，对项目进行整体经营管理。建议三：自行成立物业管理公司进行简单经营管理。张家港政新城置窝业有限些公司投资客淋与经营廊商户管脖理新城经岭营管理烟公司物业主花管部门管理处房屋本体盆管理公用设赴施管理治安消防策管理车辆道路忙管理经营管理档案资骂料管理行政事务碧管理财务后勤乳管理客户服袖务管理经营管理便公司架构为把本絮项目打漏造成张析家港典型商业筒地产项目查而努力！——汇报完凝毕——9、静夜与四无邻葬，荒居长旧业贫斩。。4月-2集34月-2智3Frid纸ay,烧Apri堪l28存,20您2310、雨中尊黄叶树郑，灯下对白头人讽。。14:货22:乱5614:孤22:脱5614:2橡24/2喘8/2免023扎2:避22:焰56召PM11、以我材独沈久演，愧君巨相见频块。。4月-龄2314:饭22:馒5614:旨22Apr-野2328-A标pr-2效312、故人江洋海别，几雹度隔山川挨。。14:2战2:5614:2妥2:5614:框22Frid远ay,犯Apri棒l28帅,20器2313、乍见翻韵疑梦，相巧悲各问年倚。。4月-柔234月-2姥314:2稍2:5714:2双2:57Apri怎l28惹,20江2314、他乡生嘴白发，旧脚国见青山栗。。28涌四月歪202浸32:2情2:5缩慧7下列午14:2灿2:574月-2猫315、比不屿了得就勤不比，水得不到丢的就不厚要。。效。四月2复32:22歌下午4月-农2314:2为2Apr款il价28,省20何2316、行动壤出成果袋，工作他出财富梅。。2023惨/4/2滨814绒:22:赶5714:蜓22:抵5728墙Apr掘il济202黄317、做前盈，能够万环视四拾周；做合时，你潮只能或窑者最好毯沿着以拿脚为起次点的射桥线向前肚。。2:22己:57耕下午2:2鼓2下辞午14:2轿2:574月-春239、没有失汽败，只有缝暂时停止兽成功！。4月-击234月-2某3Fri原day屠,A温pri捉l2顾8,辣202券310、很多事瘦情努力了翼未必有结紧果，但是启不努力却臭什么改变欠也没有。萌。14:2羊2:5714:2惩2:5714:轰224/28乔/202酷32:熊22:5躺7PM11、成功就烤是日复一坡日那一点光点小小努伪力的积累丝式。。4月-龟2314:廉22:押5714:2路2Apr-廊2328-A腥pr-