战略管控与运营概述

龙湖解析——战略、管控与运营2011年2月9日·苏州目录一龙湖的灵魂人物二龙湖的战略三龙湖的管控四龙湖的运营五龙湖的HR导言：学习龙湖什么学习龙湖什么：最值得学习的是心法而不是招式导言：学习龙湖什么龙湖的心法龙湖的招式战略定位尊重人运营景观物业成本质量心法之中，战略比尊重人更重要，前者决定能否打胜仗导言：学习龙湖什么汉武帝时代两大名将霍去病与李广的对比

霍去病（前140－前117）霍少霸气十足，谋勇兼备，天赋极高，堪称一代天骄。个性强硬，心狠手辣，军中大多数人对其即敬又怕。公子哥出身，并不体恤将士，也不顾及士兵伤亡。他在长途奔袭中还带了许多厨子，专为他烹制精美的肉食，每日还要变化花样。大漠苦寒，士兵们常见饥渴。霍去病总是独自享用这些肉食，有时吃不完烂掉了，却也不肯给那些随他征战的兵士吃。有时士兵因饥饿而不能举手，但霍去病还在“穿域蹋鞠”，踢球健身业绩：先后6次出击匈奴，屡建奇功，封为冠军侯，日后“冠军”一词由此而来。汉武帝对他极为器重，要为他修建宅第，霍去病谢绝道：“匈奴未灭，无以家为也！”跟随霍少的将士也纷纷封侯升官。飞将军李广（?—前119）个人能力杰出：

《塞下曲》（卢纶）林暗草惊风，将军夜引弓。平明寻白羽，没在石棱中。让士兵很舒服的将军：在汉军中有很高的声望，体恤士兵，爱兵如子，与士兵同甘共苦，“得赏赐辄分其麾下，饮食与士共之……广之将兵，乏绝之处，见水，士不尽饮，广不近水，士卒不尽食，广不尝食。宽缓不苛,士以此爱乐为用”。甚至对士兵过于宽容，没有严格的纪律和约束，“行无部伍，人人自便”业绩：“冯唐易老，李广难封”；李广曾抱怨：“诸部校尉以下，才能不及中人，然以击胡军功取侯者数十人，而广不为后人，然无尺寸之功以得封邑者，何也?”命运的对比：元狩四年（前119年）漠北大战。霍去病率军北进两千多里，歼敌70400人，封狼居胥，“匈奴远遁，而漠南无王庭”，霍因功授大司马，威望超过卫青；李广随卫青出征，与张骞出东道，失道不获，自杀。仅仅是战略正确的企业已经足够凶悍导言：学习龙湖什么

大连万达王健林高瞻远瞩，复合地产模式（综合体+百货+影院）获得了巨大成功，被世茂等企业模仿，2010年起，各大住宅巨头也纷纷加大了对商业综合体业务的投入通过猎头招募了大量人员，每年猎头费用数千万，同时干部流失率也比较高

廊坊华夏老板王文学缔造了独特的复合地产模式（工业园建设与招商+配套住宅开发）并开始全国扩张，其工业园与住宅项目孔雀城实现对北京的战略包围，2010年销售额过百亿通过猎头招募了大量人员，猎头费用数千万，同时干部流失率也比较高两家未上市的复合型房企

哈尔滨人和商业（HK1387）

2008年10月上市，市值295亿港币（瑞银认为股价低估1倍），实际控制人戴秀丽（女）；从事利用城市地下人防经营商业的改造、出租业务

廊坊荣盛发展（SZ002146）

2007年8月上市，市值168亿，市净率3.9（高于万科的2.24），布局四线城市进行产品复制，周转率与万科一样快，毛利率比万科高，营销费用比率只有万科一半。两家具有独特战略定位的上市房企龙湖把两者结合，员工发挥出巨大潜能，组织发挥出令人可怕的强大战斗力（业内称龙湖有“冠军相”）导言：学习龙湖什么

晶蓝半岛一期住宅总量595套，是成都龙湖在成都交付的第一批住宅

集中交房时间11月24日-12月2日（9天）

到访业主495户（到访率83.2%）

收房业主494户（交房率83.0%，一次交付成功率99.8%）

提出返修要求的业主253户（返修率51.2%）满意度调查问卷总量450份，有效问卷445份，总体满意度6.54分（满分7分）

邀请了当地媒体监督交房，带记者接触了几乎所有平时无法观察到的建筑死角，让媒体提意见；龙湖的集中交房是营销部的客户关系端口组织，本次组织者是人民大学本科毕业才半年的秦文，之前他负责晶蓝半岛尾盘的销售，2007年8月13日交房小组才成立（距离交付103天），10月13日组织了一次业主开放日（距离交付42天）。重庆龙湖客户关系端口介绍，龙湖高层公寓一次交付成功率95%及格，98%优秀；别墅90%及格，95%优秀。成都龙湖创造了龙湖地产交房新记录。龙湖重视一次交付成功率，这是交房环节最客户导向的指标，也是最符合龙湖最佳客户体验战略的指标（强调一次成功）。成都龙湖2007年底晶蓝半岛一期交房案例重申：学习龙湖什么？导言：学习龙湖什么正确的战略定位尊重人的文化员工发挥潜能企业打胜仗一个简单的测试方法就是对比不同企业具有同等责任的职位上干部的年龄人才培养速度快的企业干部会更年轻导言：学习龙湖什么先简单理解一下什么叫尊重人（性）——龙湖从老板、干部、到员工对人性的理解

曹筱玲20031204发贴节选——“7-24工作原则”解释：是对于顺驰员工工作时间的要求――一周工作7天，每天工作24小时。偏见：一种“非常态”的工作状态是不是可持续？我的理解：与其要求“一周工作7天，每天工作24小时”，不如告诉大家“我们要在××时间内与××部门（同事）一起完成××工作”。让他们理解目标以后，7-24也好，6-16也好，甚至能享受双休还能完成目标不是更能皆大欢喜？！我理解他们员工所讲的故事和对企业文化的服从，他们也知道这些未必是他们的最终选择，他们每个人都在这样的故事和传说里感动自己感动别人，致使：……有了北京龙湖驾驶员小巩与顺驰驾驶员相处半天后，一脸迷惑：“要是每天休息3、4个小时，安全怎样保证？”索性告诉他：“按龙湖的制度和要求办。”员工王越跟贴：做人要厚道，才能有做事的成功。超出人的生理极限的事情是没有人愿意长期做下去的，或是长期了就做不下去的。世界万物、万事都是有它的基本规律的，人也不例外的。我个人认为这是没有人性的口号、违反自然规律的口号，这个口号不禁让我想起了当年的政治口号“人有多大胆，地有多大产”“人定胜天”等等，这些口号带来的是对地球毁灭性的破坏、对自然规律的破坏，今天我们受到了惩罚，无情的惩罚。如果口号真的实现了，那就是对人性基本规律的抹杀；如果口号没有实现，那就是招摇过市的假话！

吴亚军回复：王越你太可爱了！龙湖内网：关于对“顺驰”的一点“偏见”（曹筱玲20031204）目录一龙湖的灵魂人物二龙湖的战略三龙湖的管控四龙湖的运营导言：学习龙湖什么1

龙湖的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军具有职业经理人精神的企业家吴亚军——简介政治身份：全国人大代表出生：1964年5月籍贯：重庆合川出身家庭：父亲是供销社职员，母亲是裁缝毕业院校：中学时饱读各种书籍，思想极度早熟。那时班上的同学已经没法和她对话了，她也因此显得特立独行。当时她作文写得非常好，文科成绩超好，但她对人生有规划，认为女孩子缺少逻辑思维，于是硬生生放弃文科，读理工。（这段话来自张薇）1984年7月毕业于西北工业大学导航工程系（搞鱼雷的），曾任校篮球队的前锋进入地产业前的履历：1、1984年毕业后进入前卫仪表厂担任机械工程师2、1988年起在《中国市容报》做采编，该报的主办单位为建设部城建司及重庆市建委最早涉足地产时间：1993年，创建了重庆佳辰经济发展有限公司；1995年第一个地产项目龙湖南苑面市成功我们的时代，是一个具有高度人格魅力的优秀企业家层出不穷的时代，也是一个严重影响政府公信力的贪官污吏层不出穷的时代。

——作者语1

龙湖的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军被称为“龙湖发展最大风险”的吴亚军是怎样一个人？其貌不扬，不聪明、不精明、也不会玩弄政治手腕，怎么看都不像个“商人”；

一个优秀的实业家，气质很适合做制造业或服务业（可惜啊），“把鸡蛋装在一个篮子里”；不擅长地产大势研判和玩资本运作，对地产的金融业属性认识不深，有时会冲动；要做伟大企业，但怎么看都不像理想主义者，而是个脚踏实地、头脑清醒的现实主义者；

真性情，受人夸奖会心花怒放，有时还自夸“谁让我这么优秀呢？”，有时也会发脾气；情商极高，我感觉不到她的心智模式（mentality）有障碍，不“执”，到达很高的境界；睿智，高度“知行合一”的人（如明朝的哲学家军事家王守仁；武术家李小龙）；坚韧、勤奋好学、精力旺盛、惜时如金、谦逊低调、胸怀宽广、目光远大的第五级领导者；

战略、管理、产品、识人四个方面的九段高手（黑带），但还称不上“大师”战略：深谋远虑（洞察力、穿透力）、灵活应变管理：推崇人性化、简单有效的管理，反对官僚与形式主义，有时也超前产品：优秀的园林工程师、销售员、样板区专家识人：眼光锐利，“很毒”，用人不拘一格淡泊名利，股权会随着增发配股逐步被稀释，2030年中国地产黄金时代结束后退休（像Pulte），公司委托职业经理人打理，千亿元以上的巨大财富会捐赠给慈善机构吴亚军对名利的态度——淡泊名利，执着理想内部论坛创建时间：2003-10-1709:33:02

“恭贺吴总荣登胡润版《2003房地产影响力人物五十强》”

创建时间：2003-10-1710:55:53

“恭喜吴总，您当仁不让。您聪明、睿智、勤奋、好学，您务实，平和，我们为有您和蔡总这样的领路人而骄傲和自豪。我们相信您还会有更大的发展！”吴亚军回帖

创建时间：2003-10-2114:40:43

“莫去管那些，不能给公司带来价值的东东。我是有虚荣心的，但摹虚名招实祸，怕怕。”媒体采访对所谓的“中国女首富”的说法嗤之以鼻，认为那不过是纸上富贵。接受媒体采访：“中国的土壤产生了大量富豪，但很少产生伟大的企业……我最不愿意看到的是，一个人在富豪榜上的名次不断攀升，却不能造福于人类、造福于社会、造福于股东、造福于员工。”“其实说实话，龙湖上市后，我的内心并没有外界想象的那么高兴和兴奋。”上市反而是个麻烦事，成了她的“生命中不能承受之轻”。“龙湖的员工通过股票可以套现，很多一直盼望买龙湖股票的人有了机会，投行也可以做一单漂亮的买卖，但我却背上了压力和包袱，这个债是要还的，一辈子都要去为别人挣钱。以前我没老板，现在我有老板了，乐于为投资人打工……上市让我失去了不发展的自由。”龙湖举行的上市答谢会上，吴亚军说，“上市后我思考得最多的是如何回报那些信任我们、有情有义的股东。股价越是涨，我们的压力和责任就越大。”“上市对于龙湖的最大意义在于，公司治理结构的改变，这使得龙湖未来可以靠机制运行，而不是永远寄望于一个英明的老板，龙湖的百年老店梦想也由此成为一种可能。”1

龙湖的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军房晟陶解读具有职业经理人精神的企业家吴亚军

吴亚军是一个爱干活的人，她常说，工作对于她来说，是跟一群喜欢的人在一起，做喜欢的事情，所以干活是一件很愉快的事情。

她的体力好在公司也是出了名的，她时常自豪地称自己曾经是篮球三级运动员，西北工业大学校队的前锋。她全年一半的饭都是在飞机上吃的，工作性质使得她很善于调整自己，把自己像橡皮筋一样拉，随时工作，随时休息。比如这次上市路演，她都是在飞机上、车上抓紧时间睡觉，到了目的地又精神百倍。

在公司，吴亚军不搞特殊化，她的办公室大小和高管们都一样，只有十几平方米，里面的办公桌也一样大，很普通。她没有秘书，重要的讲话稿都是自己写。她从不以老板自居，也不认为员工在龙湖工作，是为她打工，而是为自己工作，所以不管是员工平时高于同行的薪酬水平，还是此次上市收获了股权分配，她都认为是员工付出在先，他们的收获是应该的，也无须因此而感恩戴德。

她尤其重视年轻人，每年新人进入龙湖前的最后一次面试，她都亲自参加。在民营企业里，老板基本上都是至高无上的。而在龙湖，吴亚军是可以批评的，一般老板最避讳的接班人问题，也被她视为必须解决的技术问题，而非政治问题。

龙湖的职业经理人要求是有企业家精神的职业经理人，吴则是具有职业经理人气质的企业家，她的做事方式、职业习惯以及对规则的尊重，让不知道她是老板的人，都会把她当成是一个非常职业的经理人。1

龙湖的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军整日忙于面试的吴亚军和许多民营企业家的思路差异：亲自选人用人充分信任授权关键过程控制人力部招人老板想要的结果吴亚军的路径多数企业家的路径1

龙湖的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军有时间就控制些关键过程有时间就控制得更细致一些1

龙湖的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶具有企业家精神的职业经理人房晟陶——简介籍贯：河北承德毕业院校：清华大学机械工程系工学学士履历：1、1995-2001年，毕业后进入广州宝洁，先后在总部、广州黄埔厂、天津的一个合资公司以及天津的一个独资公司任职人力资源副经理、经理、高级经理。2001年8月离开宝洁时任大天津地区人力资源高级经理，负责在天津的一个合资企业和一个独资企业的全面人力资源管理工作。2、2001年8月至2002年7月就读于欧洲工商管理学院（INSEAD)，获MBA学位。3、2002年8月，在上海加入翰威特管理咨询有限公司任职高级顾问至2003年4月非典期间。4、2003年6月与他人合作创办上海拓晟管理咨询有限公司，任职董事总经理，5、2004年11月开始兼任龙湖地产的人力资源总监。2005年9月起至今任龙湖集团董事。1

龙湖的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶房晟陶接受媒体采访时表示：

做人力资源的人要有三重素质。

第一是哲学家素质：做人相关的工作，对人性要有深刻理解，要深谙人的不同层次需求。

第二是政治家素质：在企业快速发展的时候是需要大量变革的，变革最考验政治素质，因为政治是平衡的艺术，平衡好改革、发展、稳定的关系。当然，懂政治不能搞政治。

第三是企业家素质：人力资源的所有工作，最终都要体现在投资回报率、劳动生产率、竞争力等指标上。不敢用这些数字来衡量自己的人是很难成为有竞争力的人力资源管理者的。房晟陶在2005年时草拟的集团HR负责人岗位说明书中的岗位成功关键素质能力要求1事业心及企业家精神2龙湖通用素质能力，尤其是高层素质能力（战略思考、哲学思辩、变革管理、领导能力）3企业家/实业家素质，哲学家/思想家素质，官员/政治家素质这三种素质的平衡（相当于职能通用素质－组织敏感度、咨询能力、总经理视角） 理解企业的追求利润最大化的本质；既能把员工当作人也能把员工当作企业的资源，平衡企业与员工之间的利益；有思想和智慧但不失去对利益和金钱的热情；有政治敏感度，不幼稚但不玩弄权术；善于辨别及平衡企业内不同的利益团体；善于影响他人的思想观念；在平衡这三方面的基础上产生原则性。如何修炼成顶级的CHO——房晟陶的“三种素质”框架如何评价房晟陶？他为什么选择龙湖“放飞职业理想”（吴亚军语）？房晟陶与吴亚军有什么共同点？典型的早熟（房在大学期间想明白适合干什么），对人性的理解相当深刻，心智模式无障碍高度知行合一（参考中欧商学院的杨国安教授），功力深厚，能量巨大

不圆滑世故但睿智、真诚，对比：吴（不聪明不精明但睿智、真诚）

极度讨厌官僚主义和反人性的管理，推崇人的发展，崇尚人性如何评价房晟陶？人力资源管理的九段高手，对HR的理念、管理工具、方法论的掌握已入化境，自成一派

推动组织变革的高手，组织要“善变”

忠于HR专业（龙湖成功后或许会再换别的行业的有潜力企业做HR，然后写书，与老林志向不同）房晟陶为何选择龙湖这个平台？龙湖有良好的公司治理，尊重人的基因，而且，地产业有高利润空间

这使得地产企业的HR有很大价值创造空间，“人才链比资金链更重要”房晟陶与吴亚军有何共同点？1

龙湖的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶目录一龙湖的灵魂人物二龙湖的战略三龙湖的管控四龙湖的运营导言：学习龙湖什么2龙湖的战略——2.1龙湖的愿景龙湖未来10年的愿景做最受尊重和信赖的领先房地产企业最受尊重和信赖：用户满意度全行业第一劳动生产率全行业第一（在全国前十大规模的开发商中）中国本土企业的管理水平标竿各个业态都有行业内受推崇的产品最受政府、金融机构、合作伙伴信赖的房地产企业最具有企业家精神的职业管理团队领先：市值在房地产行业位列前三名在60％以上的进入城市中占据市场第一名或第二名项目平均利润率在全国前十大规模的开发商中位居前三名2龙湖的战略——2.1龙湖的愿景房晟陶谈优秀与卓越有什么不同——选自2007年11月28日发表在内部网的《关于员工发展问题的论述》（上）龙湖的使命里写到：我们要为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。在此过程中成为卓越的企业并创造机会。（吴亚军写的）卓越与优秀究竟有什么不同？和很多人一样，我原来做过一些思考但没有形成一些简单易理解的框架。前一段时间，我听了《高效人士的七个习惯》作者StenphenCovey的一次培训。其中他讲到了对于卓越的定义。我觉得这个定义的框架比较全面也容易理解。第一条：持续的高绩效(SustainedSuperiorPerformance)。高绩效是要通过经济指标且是在较长时间内的持续性来衡量的。这些指标就包括如投资回报率、利润率、增长率等。第二条：充分发展的人(UnleashedPeople)。“充分发展”绝对不是只靠关心人、尊重人就能实现的。所有人类社会的活动，归根到底都是为了人的发展、自由与解放。第三条：为你做促销的客户(LoyalPromotingCustomers)。客户仅仅是满意、忠诚是不够的，还要达到愿意为你做促销的程度。客户对“你有多大可能将这个产品或服务推荐给你的同事或朋友？”这个问题的回答与组织的长期健康发展有高度的正相关。第四条：独特的贡献(DistinctiveContribution)。不同的组织可以有不同的独特的贡献，有些是生产方式上的独特贡献，比如，福特对于汽车规模化生产的独特贡献。有些是社会发展方面的贡献，比如王石及万科对于中国“职业经理人”及“职业化组织”这些理念方面的独特贡献。你可以前三个指标都满足，但如果缺了这第四条，总会让人觉得缺点什么。这四个标准必须同时满足才能称得上是卓越。满足其中一、两个，只能算是优秀。比如，中石油、中移动这样的企业，在第一条上有所接近，但其它三个就差得比较远了。万科在第一、第四条上不错，但第二、第三条上还有提高的空间。为什么要谈到卓越与优秀的区别这个问题？因为一个只想达到优秀的公司在其是否要充分发展人方面是可以选择的；在把人发展成什么样方面是可以采用较低的标准的；在怎么发展人方面会总是摇摆的。对龙湖来说，我们若想达到卓越，第一没有别的选择，第二不能采取低标准，第三也容不得摇摆。2龙湖的战节略——2坡.2龙湖对公浴司战略三螺个关键问慰题的回答区域布庙局业态布局集分权控垄制龙湖认为朗公司战略志的关键在虫于回答三蝇个问题：2龙湖的战瓦略——2.鸣2龙湖对公盏司战略三扣个关键问卷题的回答200蛾6年时龙然湖对中滋国市场肺领先房企的终谊局判断+––+业态地域城邦型陷经济体领先企皱业多业究态布局筛发展模弓式地域小、席土地稀缺酿、由政府肾集中供给谱且不均衡大陆型肠经济体领先企捷业多区兰域布局粉发展模寨式地域大且区域口发展不平挖衡、土地就市场化供盏给、以独扑立住宅为芽主、产业配化程度高限、劳动力该成本高中国领先企业终能局特征限：在单一城呆市内多业急态布局在全国浓范围内掘多区域滤布局地域大且反区域发展摇不平衡、蛾土地政府妖供给且不献均衡、产截业化程度那低、劳动变力成本低2龙湖的战轿略——2驴.2龙湖对公傲司战略三龄个关键问尤题的回答龙湖对如依何到达终浓局的总体涨思路运用业疲态与区俊域的双春重平衡叙实现持司续稳步揪发展，贤分散产如品结构娱不均衡剥和区域匙周期不业均衡带丝式来的风泡险在少于竞迎争对手城属市布点的卷情况下运店用多业态读布局实现丢领先业务茄规模在城市塑领先与浓新城市糊进入产尖生冲突胸时，城得市领先胃优先于奸新城市眨进入2龙湖的茫战略——2.废2龙湖对公锣司战略三价个关键问茄题的回答区域布局牙：运用帕尔迪模式进行全国牌布局龙湖选弟择的增惕长路径悲：先扩不张产品熔线，再栏拓展地衫理范围Note豆s：M=Ma阶rket，P=P愿rod邻uct；产品种类P1P2P3M1M2M3区域市场123起点终局三种扩张路径优点：享辱受产品复稿制带来的酿规模经济价；缺点：袖因适合描的土地醒机会有鸟限，需达扩张市稳场；典型企业绍：星河湾谈、碧桂园角、仁恒/晋和、华惹侨城、南奶京郎诗优点：弊兼顾产长品复制置与聚焦辛城市的决规模经江济，易皇把握土遭地机会缺点：企箩业规模不患大时，易勒形不成主东力产品线余与根据地找城市典型企业香：万科、国中海、金顷地、浙江督绿城、保交利、富力便、合生优点：柜享受聚晨焦同一冲城市带宁来的规卡模经济缺点：挠为了把须握土地掠机会，风需要研脾发多种代产品典型企业感：龙湖、膛珠海华发臭、栖霞建早设、合景排泰富、杭勺州滨江1聚焦产通品，扩悦张区域2产品与市路场扩张平渴衡进行3聚焦区脏域，多抛业态开庸发2龙湖的战倒略——2.贴2龙湖对劳公司战渠略三个易关键问浙题的回猪答2龙湖的珠战略——2乔.2龙湖对扶公司战界略三个倚关键问于题的回镜答业态布馆局：在每一篇个进入眼的城市待成为新鸿基在每一认个进入武的城市富成为NO.1或NO.2集中于中高端众市场，在城市哭内进行多针业态布局可售物瞎业数量身维持在肉高水平霸并快速蔽周转（抱尤其是叉城市化攀的前期幻玉和中期别）适时发展存具高升值妨潜力的地置标性投资扇物业独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业2龙湖的任战略——2林.2龙湖对拍公司战若略三个热关键问爷题的回叠答业态布局厚：城市内窗的业态平手衡独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业2005年2006年在同一城捐市内不同液业态产品桂有不同的警市场周期壮，多业态毫开发可使龙地区公司乘在不同业澡态产品间财平衡收入货，实现持欢续稳定的执发展，使贩每一个进灿入的城市兽都能成为痒稳固的根龟据地√√√√√√××××2龙湖的战景略——2.赖2龙湖对公源司战略三凭个关键问缩慧题的回答业态布局歇：不同业舒态的价值偶贡献销售型赞物业持有型物泼业公司规模筋的持续稳劣定增长分享城屋市经济删、地价按增长带款来的收棉益2龙湖的煌战略——2.影2龙湖对衫公司战悬略三个可关键问前题的回街答业态布估局：土地增旁值税的拼征收将席对行业是产生系造统性影映响对销售和创转让物业棚的增值部极分征收土疾地增值税销售型乌物业的毅快速开霉发和销劫售持有型功物业的彼开发与兵经营未来成伞功的关蜂键长周期、策高增值的否开发模式宜将受到重三大影响持有物业坊将能更好降地平衡综纠合税负水紧平企业盈利斧模式的系芬统改变2龙湖的棉战略——2挨.2龙湖对核公司战歼略三个仿关键问搏题的回墨答集团管控宵模式：运用霍顿模式进行眼集分权管用理Hor段ton的管理成侵本占销售宽额比重最寻低，可能款反映了采矩取分权管映理模式！瞧！2龙湖的秧战略——2.励2龙湖对充公司战葛略三个乏关键问年题的回名答补充资提料：霍躁顿模式的哨分权管运理描述分权化誓管理模徐式是Hor我ton公司一航直以来涨坚持的出事业模益型。Hor肺ton公司认为蚀房地产开危发是区域练事业，赋葛予地方公盗司负责冷人更多拔的经营街自主权，相信蜘各地的毯总经理拾熟悉各咬地的情秆况，能猾更好地厌决策。叫”Hort青on公司的呜分权化身经营有嫁三个重施要特征每：第一是简固单的组织版机构。目姿前全国有7个区域钢事业部涝，每个酬事业部脚有一个披总总裁距，一个红法律顾壳问，一苗个财务将总监，距一个采身购经理铺和有限胖的办公绞助理人邀员。每贩个区域饰事业部蛋总裁及属其管理沫团队监鹊管下设最多至8个单独摸的运营鼓公司，这些运规营公司有男些处于同猎一市场内饿。经营公随司的机构于非常精简谦，一般来绑说，每个迟运营单元渗有一个总盘经理、一允个办公室筛经理、一闭个销售经失理、一个坐建筑经理独及各部门兆雇员。第二是直障接的激励缩慧机制。区缠域的总裁项根据所负春责的公司天达到的运水营水平获秧得绩效奖露金。第三是薄明确的狭总分部份管控体香系。通惠过明确开划分总爬分部职浑责范围订规范双级方的经巴营行为桑，这大且大减少剑了双方助的摩擦昏，降低身了沟通予成本。——摘自金忠地集团2008年《HOR臂TON研究报竹告》2龙湖的战冈略——2甚.3龙湖三大徒业务战略沉：核心能驱力与关键每举措业务战略溉的关键在倍于回答：必公司在业分务操作层民面上于何康处体现竞脑争优势，执如何建立矛核心能力通过销皂售物业喜溢价与非持有商讨业物业在的租赁怨利润和赛价值提艇升实现途公司整丈体净利文润率上吩升通过项汤目快速磁开发和芒资金回擦笼提升惧公司资罪产周转时率龙湖（寒将来）Note裂s：龙湖2008年后改用雅“投入资栽本周转率温”而不是晒“总资产速周转率”直定义周转敞速度最佳体舌验：围绕客弟户的最萍佳体验肠来设计逗产品和次服务以引达成溢弹价效率提升仔：围绕快速标复制产品径模块与服投务和优化刮流程来加僵快开发速善度商业增值意：围绕商业攀资源管理培和氛围营冒造来提升鄙商业物业依和地段价缝值2龙湖的战供略——2煌.3龙湖三摆大业务词战略：即核心能列力与关锯键举措三大业烛务战略业务战略1：最佳搬体验——核心能株力解读特定恰目标人群据需求的能掠力未能满足剂的需求潜在需娃求时代精神稀和消费潮留流的把握肾能力增加非融实物投号入溢价蜻、精神备层面附农加值增加品监牌影响们力和为毙未来发纯展铺平丛道路（室政府准拔入、公慢众美誉亿度）价值分减析能力喜（准）围绕客喊户敏感闷点进行效创新、惊研发围绕成本穿感敏点进净行控制产品组扣合能力挖掘特定临地块的最鄙大商业价厌值通过业厕态组合冻增加各相自业态青价值2龙湖的拘战略——2燃.3龙湖三气大业务田战略：胶核心能片力与战泼略举措业务战半略1：最佳请体验——战略举措关键点I：将样板则区和样板伯房做成客新户体验中响心和实验蔑室，由此丢测试研究烧客户对景验观、建筑姥空间、室蹲内功能和皆装饰、设州备、建材拍的反应。彼目标：a.消费者个锹体进入区撕域的感受污：震撼、占惊艳。b.每一次姥开放的枣样板区此和示范斯环境均征有亮点狂和突破油。c.每个地区盼公司至少牺每年有一跪次样板房即开放引起余全城或业裁内轰动。关键点II：研发浙中心：悲优秀的涉研发人方员应在信营销的割销售、尾客服、趴样板房溪、市调和、造价手等环节记轮岗，旋至少经罩历一个掀岗位。可设计管院理中心睡：有工腰程或造秀价经验摊的占50%，有设宗计院施糕工图经读验的占50%，着重浅与工程应造价部雅门进行绪轮岗，辽培养团敬队的成胃本意识命和客户课视角、肤甲方能拳力和计茎划管理之能力，配对设计猫规范的建精通和毛施工图所规范的信熟悉。愁研发人侵员和设惠计管理省人员人析数适当么放松，动增加轮羊岗机会释。关键点III：强化客侍户关系的亿管理：a.将客户趋与公司礼的所有闭接触点寻进行设演计和管劣理；b.围绕家庭崖的全生命闯周期进行闸产品和服届务设计；c.对不同蔬层次和详阶段的栗客户价溜值进行秒挖掘和笔管理。关键点IV：加强令不同业催态产品冬关键品年质和成酒本特征见的基础派研究，咐分析和咸归纳一收定容积蚀率下不谁同业态馅产品组萌合的方码式及其蝴对收益舟率的影店响。2龙湖的危战略——2配.3龙湖三大脉业务战略与：核心能宰力与战略甘举措对市场的名快速反应肢能力快速研消发和创中新能力基础性研巾究学习、模欣仿与复制系统化屋集成：邪产品模委块化流程创多新优化螺及快速碧复制能左力2龙湖的长战略——2挪.3龙湖三大录业务战略华：核心能观力与战略王举措业务战略2：效率州提升——核心能力关键点I：各地估区公司自加深在籍拿地前级的预案筋深度，圈目的在数于快速榆完成方个案报批曲；关键点II：严格控个制交地、屈进场、开惰工、四证电、市政公沿用等前提英条件，作粮为重要节摔点严格管后控；关键点III：各地区炸公司提前歪下达研究叉课题，尤幻玉其是建筑词单体研究尿，目的是该在最短时袋间内完成删预案；关键点IV：研发洋部对复傅杂空间熔和难以旅表达的婶意图，温要多运霞用大比杰例模型舟以及实哥物封样艇向营销款、工程缎部交底肯；工程华部也要扭用大比每例模型条、实物卖封样以棒及样板凤带路的桌方法向馒乙方交炮底，或矩要求乙捉方运用盒同样的逝方法向谢我们表鄙述他对放建筑和丝式工法的感理解。关键点V：集团贵应固定冬很多工淘法和做朽法指导狂各地区强公司快马速开发城。关键点VI：集团僵应颁布别优化后评的制度颤、流程虚、指引熔、岗位哥说明；关键点VII：集团应宏鼓励各地脱区公司将崖产品系列把化，相互袋借鉴、学会习；关键点VII纸I:集团通过制激励与约松束机制引蚊导各地区藏公司复制卸与创新的喇平衡：新弊公司在第纤一年严禁冰创新，每包年每个地军区公司只违允许1个创新蛮产品，况其余为取适应性纪的改进触产品和壁复制产党品。2龙湖的战红略——2.平3龙湖三大舒业务战略础：核心能河力与战略驴举措业务战属略2：效率圣提升——战略举俯措业务战略3：商业增然值——核心能没力商业地段赢预判和城熊市发展的酸预判能力勉；商业业态扁规划与组手合能力；品牌资源衣与建筑设搭计资源获肺取与管理弟能力；商业氛环围营造哭与提升欢能力；商业物奸业与销裂售物业丢互动的堪价值提兽升能力娱；商业物特业的资瘦本运作汁和税务品筹划能忧力。2龙湖的战虏略——2.泽3龙湖三大吹业务战略觉：核心能积力与战略先举措主力店面积月租金备注龙湖北城天街(全地面)80,392

其中：北京华联36,5104108年水平远东百货43,8823708年水平专卖区（零售及其他）面积月租金备注龙湖北城天街(全地面)套内32615套内135月租金440万，入驻开业率95%按60%实用率折合为建面建面54358建面81

龙湖商诸业运营肠初期的焰经验教益训1——要控制主字力店占比北城天街晶郦馆南苑购物中心邻里中心纯社区商业三种商业侮类型溢发价能力升高低2龙湖的搞战略——2.浸3龙湖三大肠业务战略交：核心能接力与战略衬举措龙湖商业裂运营的经忙验教训2：区分色等级制改定租售莲策略长期持有培育后带扯租约销售直接销刷售等级举例策略业务战狂略3：商业喉增值——战略举傍措关键点I：研究怠城市发市展脉络傍、空间片规划和谁城市化律的不同玩阶段、孔人口构迹成，寻绸找未来槽最有价婆值的商贺业结点帜，抢占嫁商业地沟段和口微岸。关键点II：不断迁总结不竭同类型俱商业项牲目在不影同阶段权的业态参和品牌剧组合规因律，对触项目定揉位与业象态和品株牌组合星方案反斤复推演您，并加杜强品牌亭资源的仁获取和势系统管格理，确虚保租金兴得以持犬续增长舰；关键点III：通过溉空间价锦值挖掘轮增加可企租赁面输积，并茫营造良百好的购振物环境倾；关键点IV：通过雀成熟的磁营销活终动开展爽，让商紫场变成绳知名的午购物热狡点区域句，在引极起消费引者关注光的同时积增强租婚户的信诊心，不押断提高批租户的吗单位坪返效；关键点V：在项目骂销售前期均通过商业都的引入与守运作提升隙销售物业窄的价值，绍业主入住跌后通过营体销推广手辞段不断吸脸引业主到比持有的商役业中心消火费，为商延区带来人赢气和客源冻；关键点VI：加强怪商业物浓业的税嫩收筹划饮，通过层不同业像态间的墨组合平堂衡，达猪至最优古的税负宅水平。2龙湖的战债略——2.侧3龙湖三大参业务战略妙：核心能滋力与战略枣举措龙湖200恶8年初时样的产品冤选择大力推永广低层高柳覆盖亲胞地型住宅全面启靠动公寓精酷装修交房09年重庆洞实现公火寓产品笔全精装克交房09年北京、菊上海、成偏都及其他辰地区实现析公寓产品有精装修比飘例达50%（含新锦开工）08年精装修印高端房在姿北京实现蛇突破08年集团运稳营中心制款订五套装暴修房标准辛体系每年每个殊成熟地区如公司至少串有一个项闸目获得生态/环保认证（绿帽留子）有鲜明鸟的亮点毁以及响删亮的名葡字或口竖号获得生纠态/环保相关弦奖项有可测评凭的结果有清晰的魄、可复制香的系统08年下半透年北京临实现大型综合怖体的尝试重点在错于发现香未来的患商业热烫点与政府合终作创造新嘉城市中心追求每剑平米建僵筑面积露的租金舌收益（温空间价音值挖掘宋＋坪效忌）2龙湖的稻战略——2躁.4龙湖的产希品研发策尊略低密度矛物业研手发的5个方向亲地：降低房子刮高度、增筐加亲地户窄型赠绿：大绿地变羊小、房屋妄周边绿地叫赠送业主赠送：露台、加蔑面积、赠罪送灰空间裕、阳台、衔花园、车么位模块：组合单诊体、单胜体研发酒，会所笼售楼处册结构标珠准化及伶装修模暖块化、帮硬景铺搞装标准闸化、导简视系统井标准化拼合：增强户奏型拼合泡研发2龙湖的战汇略——2.怜4龙湖的沉产品研链发策略高层、泉超高层给研发的4个方向：立面公建木化入口、逗大堂、扬电梯间雕星级酒坝店化车库景观识化车库至电听梯通道舒饿适化2龙湖的战慰略——2.茫4龙湖的产稠品研发策纷略总图研防究的7个方向巴：不平衡使欧用容积率召：高层＋低也层，超高嚷层＋低层均好：借外景果、造内瞎景；近算人尺度散精细化分绿：大绿地倒变小、仓房屋周斧边绿地椒赠送业刘主减缩硬景倦：硬景控制页在8-1暴0%(除道路启面积),但造价奸提高周界处理镇：用商业士区隔住瘦区和城血市，快把速路旁饺用土坡周＋铁丝耐网＋绿犬带，减殊少景观疤硬质围尺墙的使倦用人均物穴业管理题面积：控制出入古口数量，可增加技术揉安防严控不可冬销售面积导或计入容识积率面积忽：单个车库投建筑面积侨，物业用虫房面积，摧会所面蛇积2龙湖的厚战略——2浅.4龙湖的产虾品研发策坏略产品创新五机制：2龙湖的公战略——2旦.4龙湖的产聋品研发策散略90%复制+10蹲%创新（1+10立%）n一年一小跌改三光年一大改投资主导阶动段利用关系票资源或在温市场萧条涨、复苏期绑获取相对各廉价、支震付条件宽况松的大块食土地产品主取导阶段招募优浑秀的关到键人才最初产互品精雕没细琢整合优质财供应商之后复制己成熟产品简单有效坡的管理管理主导筐阶段充分发挥鹊规模效益规范精镜细的管爬理从内部扯培养人定才资本有限籍时可通过仿战略合作们扩张规模资本主导亲阶段大力展墨开并购拉整合增持经恼营性物帜业组织瘦身魔，反官僚1234关键战略忠举措阶段性芽目标奠定生痰存发展禁基础建立口停碑复制产品pre臣IPO与IPO复制公掘司（抓万运营）快速周侍转规模经遍济资本运篇营财务稳健市场或产滔品线重构销售规模＜50万m2/年50-武200万m2/年200疮-40牙0万m2/年＞400万m2/年职能制卷的项目凉公司或扭城市公抽司总部与厚本地子催公司合材并运作运营控乒制型总乏部，关凳键专业超资源集促中多项目城怪市公司逐阶步出现营岩运副总、抵项目总战略总传部，经题营放权区域内核锅心城市强慰大，强矩其阵发育成再型，按片似区管理或臂事业部制战略+投资型总简部商业资产蛇也许独立IPO形成总部——区域公司——片区或攀城市事或业部结藏构组织发的展产品构馅成根据地块描特点，被宴动型的开姿发，不能愈主动选择艺产品业态形成1-2种竞争力古很强的主恐力产品被动型悉开发商浆业产品线朽不断丰招富大量复想制+少量创冲新适时增迎加经营石性物业产品线重医构经营性痒物业比缝重明显筋增加区域布不局1-2个城市机会导向3-5个城市零星分布都在几大区要域1-2个城市占保有率靠前6-20个城市同一区欲域有多滥个城市核心城市禽占有率高＞20个城市间距更屋近，呈晨连绵带占有率位岗于区域前果列房企发赔展四阶脚段论2龙湖的直战略——2洒.5用房企唱成长四仰阶段论恨分析龙均湖房企发展溉四阶段论怪是根据中演国房地产席行业环境饼和房企发闲展的经验枕教训总结假出的方法给论，具体司含义的解械读与蕴涵切的重要判叉断如下：房企在悼规模成屿长的过绳程中，衔可掌控问的资源口始终是词有限的怖，因此情每个阶殖段都必始须重点少解决阶还段性的冲目标，宫以达到在事半功淹倍的效央果；超前解决纺一些问题洒实际上事宾倍功半，益且因占用戒有限的资不源，妨碍医当前阶段焰重点目标翅的达成，油因此并不渣可取；阶段性孤目标若矛完成得己不好，象企业很昆难发展卫到下一阵个阶段讨，即使珠勉强、倒幸运地夕发展到孙下一个久阶段，衔也存在衣着很大终的风险歼，企业艰会发现舱后劲不错足而必偏须回头和补课，捏耗费巨逃大精力调将上一超个阶段腊未达成逢的目标继重新完肆成，而锐这必然溉让企业委放慢前浸进步伐莫，错失财发展机枪遇。四阶段论曾含义的解旗读产品主导李阶段先于轰管理主导群阶段，产品怪主导阶由段只适辆合采纳来简单有饰效的管傅理，不错适合规改范精细幻玉的管理以。当前捞有一些严咨询公白司向中唉小房企驾推销万解科的管蛙控模式雪与业务滚流程体巴系，实党际上是谎害了这四些房企号，相反显，不以年万科为浮师、狠期抓产品壳品质的沫龙湖、缓绿城、借仁恒、弟星河湾肤就非常茶成功；中国的脂房企要共想做大稻，必须学雾习香港宝房企，懂走开发咱与持有漠并重的流道路，否则必门然遭遇规且模瓶颈，代并深受行构业波动困其扰，美国贯的商业经辈营企业与府住宅开发侮企业分离纯的模式是扫金融体制渡造成的，乡丰不适合中丈国。四阶段拆论蕴涵晓的判断2龙湖的少战略——2俭.5用房企成愚长四阶段帝论分析龙邀湖管理为工什么需倡要简单瓶、有效溪？简单有效符合人竞性符合股东肯利益2龙湖的鼠战略——2.搜5用房企成洁长四阶段圣论分析龙惠湖简单有效饺的管理——产品主由导阶段强调人骡的主观能丹动性战略：终“刺猬骂原理”——练就独门谨秘技（搞经穿搞透车），认为核心懂竞争力是谎独特的模式和尺战略定位强调结果导向做减法，贡重视体系中的逃杠杆点（衰投入产出竟比高）文化：绪不按牌障理出牌吹，“狼锁性”，“亮剑精肤神”，具挨有企业家敲精神的职跑业经理人强调授款权，追听求效率朽，即使卷省去某餐些环节浊会带来风险（形房晟陶汉语：故姨意让体窃系有些劳漏洞）适合打桥造精细知产品规范精细震的管理——管理主导研阶段强调体首系的作用战略：骆追求“纲均好”古，认为呼核心竞铃争力是土规范精田细的管理强调过句程导向做加法梢，重视体系的完整性文化：讲求搬规则，袄循规蹈庆矩，画地为奋牢，“温和承羊性”稻，程序舌化的职柜业经理巡寿人强调集权麻，控制风崭险，宁可拔有不创造赤价值的冗骄余环节适合复屠制成熟烟公司简单有登效管理抓与规范千精细管定理对比——案例解刻析：马辣云向郭犹广昌谈澡消灭职肢业经理拦人2龙湖的富战略——2针.5用房企成断长四阶段哲论分析龙箭湖万科金页地有点蛛迷失于削管理导狡向，每暖年一换带的主题挽年像是泛缺乏清淋晰战略穴导向的阳形式主炸义。龙稠湖从无定主题年奶，却有晚十年磨至一剑的韧劲万科金地1995资金年——1996质量管理年——1997客户年——1998职业经理年——1999团队精神年——2000职业精神年文化主题年——沟通超越2001网络联盟年员工满意度提升年2002客户微笑年管理提升年2003生活无限年能力提升年2004成就·生活·梦想价值创造年2005颠覆·引领·共生效率提升年2006变革先锋·企业公民效率执行年2007大道当然·精细致远规范·执行2008虑远积厚·守正筑坚变革·超越2009零·壹大道从简2010城市，让生活更美好客户主题年2龙湖的燃战略——2.顽5用房企成境长四阶段追论分析龙氧湖行业里作咽为产品高昌手的老板索不少，但救吴亚军在约产品、管听理、识人屋方面都是圾高手，堪拒称行业罕模见2龙湖的俯战略——2湖.5用房企胀成长四光阶段论愿分析龙口湖对重庆公帜司大城小物院样板房疯装修质量敏和效果提段出严厉批喉评创建时间狠：2007糊-03-著221动6:18崇:01我作为廊集团总浙经理，选认为：线景观有恐特点，谋较出彩唤，但样优板房是绕龙湖最旧差的水睛平。1、装修博设计水骑平差，塘尤其顶涂跃，2，户型拐设计原倦就对价伏值挖掘顶不够，斩大平层朋有三个近独立露芬台，可欢为什么凭不将其金连通，志顶跃入竭户的露徐台细长荡，一进该门看见柄立管，扬为什么生不封上柱，底跃岩一层己请做了钢命结构，端为什么边不将阳味台铺上痰木板（虏可以留约出缝隙饺让下面担有光线村）推出童去成为道一个露翅台？且谢下沉庭域院可以付成为半陶室内半关室外的省空间。田底跃要兔做出别放墅感，乱可没有装前后私兽家花园浴的领域座感。3、工程质模量差奇差畏，地面材荒料开裂、助破损、发抖黄、污染席严重，墙搏面处理有币明确埋暗招线痕迹。4、处处怎细节出蹦卖龙湖，如底挂跃花园梅的入口络处，就莫有一个测清洁工充的取水疏点。看下来掏，至少畅有二、额三十个绝点需要听整改。额我看了华很震惊耽：这还淋是龙湖重吗？而延赵总、移周总、枕张播、赌杨虎、翠杨建奋照、尹力…你们居然活能容忍这旷样的东西穗明天展示踪蝶出来！至秤少我不容廊忍！不允谁许！！战略群蜘指采取裂相同和诵相似战秀略的一探群企业守。对每缝家企业傻按以下魄四个维双度逐个蛮回答问扔题，即咱可把中兼国的房般企大致协分为不潮同的战隶略群垂直整合型专注型VS.B开发型持有型VS.C产品复制型（Product-based）区域聚焦型（Placed-based）VS.D复合地产单一地产VS.A2龙湖的战归略——2.促6用战略鹅群分析冬法为龙裂湖定位业务模式愚复杂度适仰中，独具匪特色的龙逗湖地产适度垂认直整合B开发兼持佛有C产品复梳制为主积，区域聚焦葛为辅D单一地产A战略群分喝类战略描情述自育关植键景观主苗木，患高端住缓宅自销纷，自行怀招商住宅开协发销售钉，持有叛购物中已心（天喜街系列率）当前快命速复制晚低密度悟产品线评，培育烂高层精丘装产品全线区域聚耕焦度行邀业领先铺，地区补公司均宗需进入春本地市暗场前三住宅地共产+商业地产2龙湖的战扫略——2.懂6用战略群珠分析法为泽龙湖定位从战略红群分析门角度，斥评判中烂国房地搞产企业因的竞争膨力BCDA超级垂直稳整合型（富力/合生/碧桂园/雅居乐）相对专临注开发紧型企业柏没有明炸显的战业略优势，特别是设施工业务伍，可能成滩为包袱；根据适合押行业竞争先需要和本难企业战略梯定位的有蜜选择的整勉合，才会匪形成竞争拒力（如SOHO中国自组晶销售团队馅和最近重态建自有物撕业品牌、娇龙湖的关凝键景观苗脚木储备、初万达成立屿商业规划苗院、金地港与瑞银合鼻作成立地瓜产基金）饥。有些整引合缺乏战属略价值，框如栖霞建柔设参股广困东棕榈园裳林。大型开发杀商必须抛贫弃美国模煌式（开发与愧持有分离剑，商业多城为专业化REI采Ts），效法香港铸模式（开发+持有），专加强对商碧业地产，叶特别是城午市综合体西的投入，钉否则会遭羞遇规模扩屯张瓶颈，堪抗周期波葱动能力差振。除世茂租、瑞安、早富力、碧绩桂园外，厌现在华润/万科/招商/金地/绿城/龙湖/远洋等均耻加大了商坛业投资力蛾度。不看滋好首创置尼业（奥特炭莱斯）。中小型墨开发商知资本不枪够，只避能尽量钱专注住锣宅开发，求生遥存。市场竞争膨对品质要抛求更苛刻括，而政府我资源作用育逐步弱化邀，竞争态直势有利于夕产品复制促而不是区坝域聚焦型苗企业；房企若在扒拥有很强肠竞争力的铲产品线之解外，单个辫城市开发能规模都很吴大，则竞狮争力如虎圈添翼（如托龙湖），密产品竞争挎力不够强楼，布局较熊分散的房状企，中型极的增长潜涌力有限（随金地、招拢商）、小蛋型的则面钢对生存威胁。小型房感企宜专太注产品稿复制，如纳传帕、重扣庆金科奴。业务关联重紧密的复砌合地产公港司盈利与肚持续发展啊能力明显填强于单一聋地产公司围，特别是在肯拿地和抗丙周期波动时方面。典虽型企业如婶万达——城市运营钱、华侨城——旅游+酒店+住宅、华淋夏——工业+住宅+基础设粉施+商业；成谦都万华（已麓山国际伏高尔夫）羽、红星美店凯龙地产廉、中南建范设（施工+地产）韵也值得糕关注；汽而海尔茂地产、压雅戈尔反置业、谈北京金跃隅（建退材）的增传统主件业对地戏产，除谎了政府共资源外系无实际朱支撑。2龙湖的战旦略——2耗.6用战略栽群分析第法为龙积湖定位行业格局Ind晓ust遭ry耻com由pos柳iti底on1全国性甲大企业未（nat雕ion系al罢lea逗der客s）多条产彩品线，谅全国布器局，资展本实力跳雄厚。2区域性龙拌头（reg拥ion额al钟lea驼der祖s）多条产品真线，在某阅些区域或野某个等级木的城市的辅市场占有遵率高3大中型池国企（stat引e-ow佩ned肌ente绒rpri规ses）国务院国澡资委管辖仅央企（cent耐ral凳gove型rnme扭nt-o蔑wned所ent榜erpr鲜ises）：资袜本实力骡雄厚，湾政府关睁系深厚地方国企抬（loc冬al肯gov纸ern缺men孕t-o碍wne冰de咱nte蛮rpr碗ise饥s）：地马方政府妹关系深粮厚，在弹从事土辣地一级吐开发、篇获取旧隙城改造傅和保障朽房项目跃方面有壤优势5香港和犬其他外像资地产胶商资本实力污雄厚，境供外融资渠烤道，商业葛地产的开幼发和资产效经营的能社力强4细分的订产品复眠制型专注1种住宅或让商业地产内，面向细穗分市场（Pro纸duc销t-b港ase砖de胀nte脸rpr小ise旧sc摩ate救rin饿gt绳os挖egm葡ent据s）未来行捕业格局要亡求的关亦键成功要素是产品能力漠、资本实禁力、政府株关系，具有绝招的企井业才可生存和发展。2龙湖的回战略——2.狂6用战略群裁分析法为许龙湖定位美国住宅值市场自2005年以来的写衰退，以虑及大开发医商的业务促收缩（dow切nsi巡寿zin哀g）对中辉国房企政敲响了叠警钟，精万科/华润/招商/世茂/龙湖/远洋/绿城/保利等大填型房企纷错纷加大对熟商业地产垮，特别是膜城市综合卵体项目的详资本投入待力度。Note烛s：数据愤来自Tol炒lB各rot糕her辟s公司网站猜。2龙湖的棕战略——2洲.7对商业地湾产战略的甘补充解释以往中代国大开懒商不倾梁向于从涂事商业疫地产开歪发与经挤营，因嫌为担忧轧降低周旷转率，稻影响销拴售规模刑做大。逐比如，她华润置莫地投资岁物业比宋重较高寒，ROE显著低于简中海，且蛮阻碍了销格售额做大愧（09年销售额剂为中海的60%，而净资艳产达中海90%）。净资产收益率ROE200420052006200720082009中海地产10.8%13.8%15.3%15.9%15.2%17.9%华润置地5.3%4.7%7.5%6.5%6.0%11.7%单位：亿HKD港元（除销售额外）当前公司市值2009年销售额（含合作开发）2009年物业销售收入（合并报表值，扣除营业税及附加后）2009年末净资产（归属于母公司股东）2009年末投资物业公允价值（合并报表值）2009年末投资物业公允值/现行公司市值2009年净利润（归属于母公司股东）2009年投资物业重估收益中海地产1196.3413亿元373.2420.977.5

6.5%75.313.2华润置地702.9249亿元166.0378.1167.4223.8%44.123.0中海地产平（COL换I）与华幸润置地壳（CRL泡and）财务管数据比慰较说明：亩华润中我海都是通香港上建市公司呆，考虑膛了经营惩性商业驰因采纳锣投资性业房地产斩会计准所则核算医，因公吐允价值笑变动产鸣生的损甜益。2龙湖的帐战略——2.组7对商业右地产战朵略的补掌充解释中国大开府发商效法斩香港模式宇，放弃美密国模式，胆目的主要销是平衡收安入结构（stra度tegi闭cba首lanc岔ebe畏twee席nde母velo夺pmen辣tan裳dow讲ners动hip），抵抗级周期波动途，同时也接为了拓展笑新业务（exte台ndp悄rodu笛cts额egme采nt）和变相获鲁取土地唯增值。欧美模迈式USA盯Mo妈del特点住宅开发则商（Hom单eB龄uil例der）与商氏业地产诉公司显虹著分离商业地产闻公司以多咬元化或专国业性REI条Ts出现多元化：Vor锡nad此o（VNO）物流：Prol京ogis普洛斯荐（PLD）公寓：Aval揉onBa航y（AVB）Mal门l：Simo倡n（SPG）酒店：Hos仔tM狠arr麦iot少t（HMT）住宅开发咬商大大小椅小很多，窗容易遭遇输剧烈周期异波动06年来大开亿发商规模雾缩小3/409年Pult句e与Cen炉tex合并，当页前市值51亿美元，更亏损状态背景住宅、商谱业市场均郊处成熟期REIT偏s发展了40多年资产抵任押证券锤化发达住宅开发氧的制造业半属性明显香港模式HK贿Mod松el特点少数大地蛾产公司寡泊头垄断市赵场，（olig适opol波y）大公司多异以出租为地主，开发贴为辅九龙仓，羊投资物业/市值=98%恒基，联投资物辛业/市值=66艰%恒隆，脾投资物堆业/市值=75%新鸿基唯，投资躺物业/市值=61%信合，投秧资物业/市值=59跟%背景市场成熟木，开发活漫动减少REI裁Ts不发达住宅开发防金融业属绞性明显高层物李业为主茅，开发菌周期长地价占集售价比小重高中国大陆文模式Chi贤na惹Mai朵nla蚊nd当Mod窝el特点中大地伞产公司墙为规避拥周期波夕动多数捧选择开牙发、经油营均衡字发展越秀，投食资物业/市值=64汁%北辰，投苗资物业/市值=63%华润置千地，投历资物业/市值=24电%金融街标，投资始物业/市值=26卵%只存在臭少量专波业性商锣业地产商中化方兴愿（HK08嘴17）浙江义巨乌小商很品城（SH60拣0415）深圳华南批城（HK1险668）厦门宝龙霉（HK12道38