商业地产与购物中心培训材料

商业地产与购物中心（请勿复制）CommercialProperty&ShoppingMall讲师：禹来博士中山大学、暨南大学、广东商学院教授

深圳中信城市广场投资公司董事长

深圳中信商业管理公司董事长

深圳中信物业管理公司董事长

中国购物中心专业认证委员

商业地产与购物中心1.商业地产产品内在认识2.商业地产零售业态选择3.购物中心的类型与演化4.购物中心经营管理要点5.购物中心成功经营之道6.提防购物中心四大陷阱目录商业地产与购物中心（请勿复制）1、商业地产产品内在认识核心产品层：产品真正能为消费者提供的“利益或价值”。形式产品层：产品的品质、外观、包装、品牌和设计。延伸产品层：在核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。潜在产品层：与现有产品相关的未来可发展的潜在性产品。1.1市场学的产品内涵商业地产与购物中心（请勿复制）1.2商业地产产品四个层次潜在产品层延伸产品层形式产品层核心产品层商业服务创新产品为商业服务提供的服务（例：节日装饰、售后服务、客户走访等）（例：天河城—欧莱斯名牌折扣店中信城市广场—中信地铁商场—蔡澜美食坊）建筑、设施卖场、商品商业地产与购物中心（请勿复制）1.3地产产品类型一般概念地产分类

住宅地产HousingRealEstate综合地产ComprehensiveRealEstate工业地产IndustrialRealEstate按一般概念的地产分类，商业地产泛指用于商业用途的地产。商业地产CommercialRealEstate1234请勿复制商业地产主要分类1.4商业地产产品定义和分类

商业地产是指以商业整体服务为核心产品的地产。零售类商品市场类办公类酒店类餐饮休闲类其它类商业地产与购物中心（请勿复制）1.5商业地产厂与商业地产商商业地产厂商业地产与购物中心（请勿复制）提供形式产品的商业地产开发者，为消费者提供的是中间产品，主要业务是商业物业的开发和出售。商业地产商提供核心产品的商业地产开发者，为消费者提供的是终端产品，主要业务是在商业物业开发基础上提供商业整体服务。2、商业地产零售业态选择

2.1中国零售业态分类

商业地产与购物中心（请勿复制）零售（Retailing)是一系列商业活动，它通过向消费者出售商品和服务来创造价值。零售业态（RetailFormat):零售企业为满足不同消费需求进行组合而形成的经营形态《零售业态分类》（GB/T18106-2004）按零售店铺的结构特点分为17种零售业态，从形式上分为有店铺和无店铺两类范畴国内目前主流零售业态包括百货公司、综合超市场、购物中心业种（Kingofbusiness）

——卖什么商品（服务）业态（Typeofbusiness）

——怎么卖商品（服务）业际（Interfaceofbusiness）

——如何建立商店特色请勿复制有店铺零售业态分类和基本特点商业地产与购物中心（请勿复制）有店铺零售业态分类和基本特点续1商业地产与购物中心（请勿复制）有店铺零售业态分类和基本特点续2商业地产与购物中心（请勿复制）有店铺零售业态分类和基本特点续3商业地产与购物中心（请勿复制）无店铺零售业态分类和基本特点

商业地产与购物中心（请勿复制）2.2主要零售业态特点比较商业地产与购物中心（请勿复制）2.3国外零售业态分类

零售机构（retailinstitution)指零售业务的基本形态或结构。在美国，约有220万家不同的公司被联邦统计局定义为零售商，它们经营着260万个以上零售店。商业地产与购物中心（请勿复制）按所有权划分◆独立商店◆连锁店◆特许经营◆租赁商品部◆垂直营销系统◆消费者合作社Ⅰ商业地产与购物中心（请勿复制）按店铺零售战略组合划分◆便利店◆传统超级市场◆食品超级商店◆联合商店◆有限公司商店◆仓储店◆专业店◆杂货店◆传统百货公司◆全线折扣百货店◆工厂门市部◆会员俱乐部◆跳蚤市场以食品为导向的零售商综合商品零售商Ⅱ商业地产与购物中心（请勿复制）◆租赁商品◆自有商品◆非商品按服务零售战略组合划分按无店铺零售战略组合与非传统零售形式划分◆直复营销◆直接销售◆自动售货机◆新出现的零售形式ⅢⅣ商业地产与购物中心（请勿复制）2.4.1零售经营收入2.4.1.1零售经营收入类别租金收入抽成收入自营收入

2.4.1.2零售经营收入关系

2.4经营对商业物业的增值贡献商业地产与购物中心（请勿复制）2.4.财2天河城葬经营收全入构成阶分析2.4译.2.愧1租金利润琴与自营利裕润比较租金利润自营利润商业地滑产与购掉物中心教（请勿盾复制）单位租愧金利润单位自营晨利润2.4.闷2.2单位租许金利润忌与单位叹自营利挑润比较商业地产验与购物中灰心（请勿优复制）2.4清.2.剑3租金利润烦与自营利身润构成分气析商业地产控与购物中丛心（请勿邮复制）2.4.抹2.4单位租金悦利润与单氏位自营利痒润构成分堡析商业地棚产与购吊物中心右（请勿闯复制）2.4.习2.5傍天河城签百货97—03年牲销售额璃及经营正面积指寇标增长略率商业地烧产与购栗物中心睛（请勿爱复制）2.4.逆2.6气天河城百杨货97—03年单钢位面积经拖营指标增抗长率（%宰）商业地产炎与购物中盖心（请勿妄复制）2.4渡.2.关7天魂河城百侮货97—03年岩毛利额撇增长率遵（%）商业地产奖与购物中早心（请勿递复制）2.4蛋.3中信城盯市广场敌经营收石入构成徒分析2.4.杜3.1租金收入泰结构分析总租金收灯入其它商铃户租金沉收入主力百揪货店租爪金收入主力超市辜店租金收崇入商业地樱产与购刷物中心昼（请勿铸复制）其它商户新单位面积店租金总单位电面积租自金主力超市猴店单位面赠积租金2.4照.3.絮2租金收蛇入结构篮变换分酷析商业地产笋与购物中泛心（请勿猴复制）2.4俗.3.贤3租金收征入结构粪变换分屈析主力超市顿店转换租鹅金收入总租金即收入商业地探产与购庄物中心耳（请勿蛙复制）2.4牲.4零售经营取提升商业巡寿物业价值2.4微.4.雅1商业物业砌（零售商炊业地产）午的价格是租金拐水平，附其内在陵价值由刻自营经艰营收入决定搂。2.4火.4.纵2获取租金检收入、抽裁成收入、拢自营收入的选择由童商业物业财经营者的歌经营能力和经营娇水平决辰定，受棉业主的蚊风险取盯向制约。商业地特产与购辆物中心使（请勿赖复制）2.4晃.4.周3购物中心宏在选择主偿力店和次奖主力店时害，要充分兼顾捡开业需烦求（开恨业面积者、开业洗时间）会和持续经营葛（租户组月合、租金栏增长），用以保证商业物春业最大皇的增值裤空间。2.4.乳4.4在中国经种济高速发尖展的过程惩中，零售叶商业地产的成叹功与否来第一是升管理团杜队，第俱二是管头理团队，第血三是管理骗团队。更味具体地说称：第一是管理秃团队的览整体素愁质，第息二是管悼理团队绸的进入时间南，第三是尘管理团队杰的适应程表度。商业地产负与购物中罗心（请勿痰复制）2.5倡.1存在问题虫举例分不清零怪售业态，御导致商业珠地产项目佩不能正常经筹营甚至烤开不了皆业，主泪要表现匙在：第一、建镰筑结构不尝符合所选凤零售业态旧经营需要探，致使商业末物业价赴值大大沙降低或角发展空讲间受限蓬。例：深圳趟某地铁上请盖约2万平方痒米商业合物业，垂因为卸货平台龄及送货通淹道狭窄，休不具备开畏设大型百筹货公司或假综合超市广或区域购盯物中心的溉条件。例：广州昆天河城与争深圳万象样城的辅助耀用房。2.5商业地狗产零售碑业态选抗择商业地产伏与购物中伤心（请勿测复制）第二、辽笼统地客说要开糊商场，浸但不知民道不同奶业态的商场有券不同的絮特点和岛经营规趴律。例：深圳么宝安某商倒场四楼因类柱网太密嫩而空置，其开发商固在建设时餐并没有明约确做什么具。例：广桨州某开溪发商，州称自己庆的项目谊做什么基样的商场都可暗以。商业地产饮与购物中恰心（请勿妇复制）知道要惨选择什骂么业态授，但实晓际经营织却不是帜按这种编业态的劣经营规岭律操作随，导致敌商业地博产项目撕陷入困抗境甚至炉迟迟看适不到前呼景。主帜要突出鞠表现在巡寿购物中纤心的开颗发上。第一、括所开发坡的购物幻玉中心项暴目实际牲是按百成货公司帝或综合超帮市的路架子走。例：某附大型购佳物中心戏与同期还开业的伙另一邻币近的大早型购物中心涌相比（强敬调商品结职构，忽视呆业态结构岛；强调租户组合，挑忽视功能奸布局；强瓣调销售动吉线，忽视碍体验动线幼）。第二、至所开发轻的项目搭强调先录进性，毙忽视购医物中心文的地域性饶。例：虎门垮步行街——虎门天旺河城商业地短产与购宋物中心员（请勿牛复制）不能正确裳地选择业错态搭配，稻导致商业喊地产项目不能整体体发挥作用瞧甚至改造屿都比较困防难，主要块突出表现连在选择大型设综合超市细为主力商禽店的购物箭中心项目躁上：第一、掉大型综交合超市揉的目标出客群与像业态的隔目标客矛群不能共享菜。例：以某罢些大型跨喝国超市为鸟主力店的嫁购物中心鸡。第二、大琴型综合超奋市的人流砍动线设计较自成一体占，出入口和电梯急安排以我肌为主，很纲难与购物殖中心合谐漫连接。例：虎门料天河城的活超市深圳中全信城市堂广场的霸超市商业地产陶与购物中削心（请勿塔复制）开发商在葛项目定位态时就要明易确该商业拢物业的用爷途，如掠果是做呆零售类找，应该浙明确到业态。项目策划荒和设计时送，开发商披要充分注对意设计的先规进性和该尊区域的可踢利用空间紧。2.5妻.2商业地产模零售业态匆选择建议商业地够产与购兄物中心纷（请勿智复制）3、购物气中心的类乐型与演化3.1购物中心英类型购物中僚心最初松被分为璃三种类卫型:邻里、社刺区和地区创购物中心奔。决定购物讨中心类型敏的首先是精主要的租鼠户类型，绕其次是购偶物中心的剂规模和商惯圈。商业地替产与购创物中心只（请勿饶复制）购物中心旺类型及特遇征参数商业地底产与购滑物中心渣（请勿贡复制）3.2购物中心些演化◆特色中趴心◆大型廉见价广场◆直销中株心◆城市娱谈乐中心◆廉价中击心◆时尚中心◆超能中心◆节日中蔑心20世纪70年代，购拒物中心的炭特色化和雷细分化成读为发展趋势谨，进入90年代，这专一声势进朝一步加速冈。商业地产或与购物中姨心（请勿题复制）特色中睡心与虾传统购稍物中心帝相比，窑一个显僵著的特荷征就是没有传统央的核心租香户。特色些中心需要昆根据基实际情础况进一扰步特征作化。直销中心趟是厂家庄直销商店幻玉的集合，估各直销商按店属各工厂所有，危但是同其贪他购物中规心一样，科统一管理。廉价中沉心是外一种迅曲速发展同起来的妨购物中弊心类型牵，曾经一度被貌称为折压扣中心缘瑞。廉价织中心的可市场规锋模通常介于谷社区中心野和地区中扣心之间旅稀游导向相对较弱兽。商业地椒产与购怎物中心郊（请勿教复制）超能中心欺通常是坦露天的，棉贸易区的丈规模一般显与地区购物中心蓝相当。大型廉缠价广场智组合通了各类味直销、间廉价和呼其他价乖值取向是的零售商，桶包括厂家姜直销和百壤货公司直促销。沿着大都僵市区城区俊边缘的主阅要高速公穴路选址。城市娱乐内中心将滔娱乐元素朝融入零售泼业形成了还城市娱乐赶中心。城算市娱乐标中心基锅于“trin蜓ity贯ofsyn助erg帆y”的概念骑，将娱察乐、餐发饮和零犹售组合在一岛个步行哥导向的谦环境里者。商业地搂产与购纱物中心辱（请勿已复制）时尚中柜心学其惠核心租宁户不是恭全能型步的百货煎公司，完而是由一系列出警售高档高爪价特色商蚀品的时装扬店、珠宝店和精姨品店组合壳而成。它导代表了质茫量、品位和价格针导向的细油分市场。节日中岁心“节日中心”随着ROU岭SE公司在波选士顿开发奸的FAN省EUI求LH宽ALL市场的开台业而产生体。节日中心的建蹈造非常鹿有限，堡由于它股们对游洲客的依赖性很大崭，它们的滴成功限于耍大的市场堤区。节日中症心的典卧型特征披是它让趋人难忘瞒的建筑形式和哪它与其蜜他重要陵的土地沫用途的担关系，盏也许是一个石喷泉（或兽者是其他访重要的水吨景），一个历史徒区域，或帖者两者兼吧有。商业地产绝与购物中沫心（请勿怜复制）3.3香港购物净中心资料来锹源：美践格行商队业地产讲顾问机独构《香港购物乒中心》商业地献产与购忧物中心谢（请勿否复制）香港购物四中心由大鹅型地产商睡开发商业地产脏与购物中非心（请勿摇复制）黄埔新息天地商业地柿产与购梅物中心粗（请勿衫复制）青衣城商业地慎产与购牛物中心危（请勿霉复制）新都会广邪场商业地产辰与购物中粗心（请勿凝复制）200映2年9月28日,深圳市第签一家大型缝城市中心MAL挡L——中信城市部广场隆重床开业。作菌为深圳市京乃至华南万区国际化捏高档购物券中心的代责表，中信牲城市广场胸地处深南失中商圈，推占地5万平方米香，建筑面粱积15万平方米梢，由购物兄中心、中禁信大厦和飞星光广场膨三部分组迹成。远看旋，整体建窄筑外观犹偷如一艘扬胞帆起航的锄旗舰，岿仆然屹立。济近看，别裁具一格的绒水晶门、殖水柱时钟茶、音乐喷较泉造型点葱缀其中，张给这座极买富现代感劲的商业建杠筑增添了哑不少迷人近风景。夜恋幕降临，岗华灯初上元，星光广茧场地面繁挽星闪闪，惨簇拥着购沙物中心的哑流光溢彩者，更显都捞市风尚。商业地产客与购物中争心（请勿蜂复制）中信城市务广场购物谈中心共分款六层，在亏功能设计持上充分体授现了集购芽物、餐饮序、娱乐、液休闲为一俭体的功能概特性。各三层主题定避位明确：LG层为时尚勤名店、珠撤宝精品、晒美食制造必；B1层为健身朵康体；G层为国拴际名店场、国际牌休闲酒胜吧街、怜星光广票场；二狼层为国令际名店考；三层脂为国际池名店、姥数码影耗城；四评层为流掏行皮具满、美体肢塑身；加五层和痒六层为蛋高档食菊府。Loui躲sVu残itto转n、Cart揭ier、Fen忙di、TOD’S、Hug症oB丸oss、Burb车erry、Vers贩ace、Erme朱negi体ldo爱Zegn该a等众多专世界顶斗级品牌仙服饰，阻以及逸雾和轩酒灯家、豫略园上海具饭庄、房诚王子厨拍房、新杂南国影惹城、中消航健身愧会、玛翅花纤体捷、星巴屯克、哈桶根达斯跪等众多创知名休痛闲餐饮蓬商家进熄驻。星板光广场洲西侧邻岩接于购雷物中心G层的国际描休闲酒吧袍街还聚集滑了酷客吧陕、LEO、三度吧庆、雨花等回不同风格肆的主题酒映吧。商业地产废与购物中页心（请勿萝复制）凭借其折多元化住的功能燥设计，两国际品夕牌云集抗的业态浮组合和青丰富的喇商业文钞化底蕴箭，中信肢城市广喉场屡获经殊荣。扰曾先后挺荣获“全国行业妨质量示范标企业”、“中国购物抢中心示范棚工程”、“深圳市最缺佳购物中阅心”、“最受高端扇消费者喜跃爱的购物他场所——年度风尚鸦百货”等奖项，廊并于200昂6年一举刚摘得中守国购物分中心领语域最高冒奖项——“最佳购物朗中心运营约奖”，被誉为胞深圳的“商业名片”，时刻比尘肩国际潮临流。商业地产隆与购物中材心（请勿察复制）2007年，中康信城市康广场再谁添强势累羽翼。返位于地返铁1号线科学显馆站地下民空间并直熄接连通购舞物中心LG层和华刮强北商半圈的中竭信地铁递商场开破业，中描国内地神首家“蔡澜美食伤坊”、“邓达智概碰念廊”签约进默驻，还呆设有名饶牌折扣忠店、休到闲驿站仪等特色皮经营专灾区，是刘目前深沸圳最大镰的地铁委商业项锅目。目前，秘深南中煤商圈已改成为以垂中信城祸市广场捕为核心席的高端态消费和办以中信堡地铁商房诚场为代签表的大销众消费卵互为补闪充的综践合性商债圈。未择来，中领信城市票广场将宴联手中沿信地铁少商场，鹿全面构隐建地上贤地下立疲体购物北网络，厘为市民千提供更孟优质的祸购物享缠受，领乎跑商业顺地产，聪同步国泥际时尚茧！商业地榆产与购亲物中心乔（请勿疼复制）3.4验.2深圳地唯铁1号——中信地桂铁商场商业地产炎与购物中衡心（请勿站复制）中信地铁窃商场简介商业地产厦与购物中腹心（请勿民复制）中信地铁侦商场是中遥信深圳(集团)公司投资壳，由深圳搅市中信城沃市广场逃投资有巡寿限公司针与深圳慎地铁公胸司合作香开发的旁地铁商业筛项目。肉项目位台于深圳极地铁一否号线科灵学馆站耳地下，渐深圳市区两愉大主干道赚深南中路匆和上步路是在此交汇她，总建筑纵面积达1797嚷0平方米嫩，其中兼商业面鲜积1624就0平方米，粮是深圳目前商业体泻量最大，杂商业气氛引最成熟的触地铁商业杆。商业地产陪与购物中忘心（请勿层复制）中信地铁肃商场通过歼地铁科学婚管站，与冒中信城市揭广场地下一层、祖华联街、齐深圳购书佛中心等全桌面贯通，杠组成地上欺地下立体除式购物醋区域，祥构成都献市核心监商圈之脉一。中信地冈铁商场望遵循创掉新的商圣业规划恨理念，孙融合了到商业与文化启，合理朽布局，完完善规肤划，涵牵盖了美秋食、服添饰、精撞品、娱乐、辈特色商沙品等，筒将打造没成特色混区域主喉题购物赖区域，懒其中香港著耍名餐饮品偿牌“蔡澜美食爸坊”、著名皆服装品决牌“邓达智概念时尚反廊”已强势爱进驻。商业地产极与购物中讽心（请勿何复制）3.4.签3中国第墓一商城—天河城（TEE锈MAL狠L)原中国崭商业部们副部长所何济海达题词商业地产颠与购物中康心（请勿奥复制）199鹊2年8降月18栗日，原脏广东天葬贸（集革团）股笛份有限伟公司（有现名“天河城集相团”）在广绢州正式如成立。挠天河城即集团是冷一家定神向募集厌的中外仍合资的钉股份有代限公司避。天河城集容团是策划腿、开发、夸经营、管倒理大型购策物中心（摊SHOP说PING琴MAL望L）的商昏业地产商猾及经营综旱合百货公据司和零售坐专业店的腹零售商。12年严来天河府城集团宫成功地抛建设、惊经营、纳管理了孤中国第片一商城—天河城混（TE机EMA贤LL）膨，使天玩河城（么TEE穷MAL鸽L）发弱展成为嘱现代购荐物中心贷的代表吩和品牌狡，成功健地经营碑了天河梦城百货搞发展公填司（包录括：天因河城百舌货公司晋及吉之声岛天贸桐公司。羊）3.4档.3.暑1商业地产肤与购物中坊心（请勿损复制）天河城集团3.4.旷3.2脊天河城集护团组织架株构图天河城百允货发展公贡司天河城陷物业天河城娱闭乐公司天贸广营告公司天贸房档地产公垃司天河城百织货吉之岛天访河城百货商业地产铸与购物中寒心（请勿冲复制）天河城集团天河城雾广场总央占地面撞积4.瞎15万井平方米挽，总建须筑面积枪32万斧平方米筝，包括握天河城财（TE蚀EMA境LL）晌16万海平方米熔、东塔剪写字楼吗9万平肆方米、活西塔酒突店6万木平方米辛。199挎2年8逢月18测日奠基圈、11痰月18疮日动工延。目前怪正在兴驶建写字恩楼和酒骨店部分捏，已投稍资约1站6亿元宪人民币躁。199茶8年1勇2月,贱天河城宿通过I暮SO9衬002我国际质弃量管理外体系认赴证，获千得挪威志DNV捞认证公镰司颁发期的证书纽奉。3.4隶.3.翠3天河城广坝场商业地避产与购记物中心爪（请勿楼复制）天河城（阶TEEM很ALL）浓建筑面积络16万平陵方米，包安括地面7惜层，地下网3层，其纷中8层为昨商业经营蓝场地，约该10万平扔方米，现厘有租户3还60家。地下2慈层为停曲车场，们可停放尊上千辆喊汽车,栽日均车万流量达灭到20闷00辆刚次。3.4叨.3.赢4天河城（TEE摇MAL捏L)商业地柿产与购扔物中心落（请勿循复制）200眉4年5企月1日知，客流跟达到8潜1万人亲次，突逐破历史抵高位6压7万人左次的纪污录；新纪录梯：81万人次/日纪录：67万人次/日2004年5月2日，天验河城从199坟6年2月开业爱以来累俩计客流赢突破8亿人次，钟相当于全悔广东773从3万人（户担籍人口）摊每人到天抚河城来了10次以上防。3.4渴.3.草5天河城（TEE盲MAL节L)人流数量商业地产凶与购物中谅心（请勿燥复制）3.4.丹3.6莲天河叨城日均客红流单位：万欺人次商业地放产与购旱物中心叉（请勿费复制）3.4范.3.源7冤天候河城集肃团97—03年租碍金及利润另增长率租金百分再比利润总自额百分般比商业地换产与购柿物中心圈（请勿贺复制）3.4.愉3.8川天河宗城97—03年银商铺出业租率商业地产康与购物中半心（请勿享复制）作为中国哪大陆最早江的SHO友PPIN常GMA吼LL之一皂，号称“中国第一嗓商城”的天河城阔(TEE构MALL方)的成功埋创造了“十年十个姥最”：最早的贼股份制案商业企眯业睁最凯高速建炼成开业最早引晴进外商泳零售百辣货企业晕最具代应表性综阴合经营龄模式最现代物网业管理御最厕大额单店婆销售最大客流禽量绪最满租峡位最高效回挣报嚼最强力结带动3.4.善3.9“十年十个服最”商业地产聪与购物中当心（请勿事复制）4、购物跟中心经厉营管理傲要点4.1经营管旦理与运陵营管理商业地钞产与购愈物中心狡（请勿泛复制）购物中心职业经理人高级专业人员购物中心运营经理中高级专业人员购物中心摩和零售房痒地产企业高级管尸理人员以专业化船管理从战脾略层面促进购您物中心在可持续亿经营以及物秆业价值横提升定制中短须期发展计慕划、年度诞预算、进行购亡物中心桶定位更滚新与持相续运营通过具体芝管理、培项训和指导常行为实现购剥物中心扯价值提抱升商业地计产与购洲物中心被（请勿平复制）知识购物中心职业经理肝人购物中心运营经卸理技能市场学零售学房地产婶理论经济学建筑学管理学金融学会计学金融管理运营管理开发管理投资管抗理市调租赁管赵理行销管理人力资源暮管理租户组合物业管理4.2购物中扣心经营和管理商业地陈产与购矩物中心按（请勿胆复制）4.2.章1组织结仙构

总经理租赁部运营部工程部市场部行政部财务部商业地咽产与购猪物中心挥（请勿吓复制）4.2.吵2部门职竹能

购物中心商铺、广告位招租现有租户关系维护和跟踪服务

新租户开发与储备处理购物中心租务纠纷配合政府租赁主管部门工作租赁蹈部商业地产光与购物中棒心（请勿绿复制）

购物中心形象策划与发展工作

购物中心品牌打造

传媒推广及社会公益活动安排

市场动态及资讯的收集和反馈

购物中心公关工作市场浓部商业地产拖与购物中昼心（请勿票复制）运营哄部

购物中心日常运营管理

购物中心安全管理

绿化、保洁等环境管理

客户关系维护

投诉及客户问题处理商业地产肾与购物中尼心（请勿奥复制）工程凉部机电设备运行管理及维修保养

设备、设施定期检测工作

建筑工程项目管理

建筑智能化、节能新技术推广应用

消防等危机事件应急处理商业地产够与购物中藏心（请勿沃复制）行政防部日常行政事务管理

企业文化建设与宣传

团队建设，人力资源管理，员工培训建筑智能化、节能新技术推广应用

规章制度的监督实施商业地彻产与购巷物中心奇（请勿嫂复制）财务毕部会计、出纳业务

各项收支费用核算及报表编制

合同控制和审计经营数据和财务数据统计

购物中心战略发展决策支持和参与商业地拢产与购特物中心浆（请勿昼复制）4.2享.3经营功装能商务功能运营功能品牌功材能维护功晨能驱动功坏能控制功沙能商户组合与功能布局租赁部客户关系与现场管理运营部市场营销与公共关系市场部工程改造与设备运维工程部团队建设与行政运行行政部会计财务与计划统计财务部商业地盈产与购警物中心葡（请勿伙复制）

开业率（面积开业率，户数开业率）静态指标

开业增长率（试业期内开业率的增长率）动态指标

功能覆盖率（各种业态的开业率）业态指标4.3购物中心花开业招商森控制4.3.锦1检验尺宫度：开倒业率与异开业增姻长率商业地产昨与购物中杏心（请勿杠复制）功能布局品牌结构商户等级调整计划填空游戏开业率商户结构商户数量4.3这.2控制方向恶：商户数厦量与商户胸结构商业地绒产与购锤物中心雷（请勿情复制）经营缺陷物业增值盈亏平衡替代计划主力店简化招商带动商户吸引人流锚店陷阱4.3低.3招商陷阱逃：主力店司与增长空煌间商业地芳产与购绍物中心庸（请勿鲁复制）聘请专业机构进行商业规划与招商是必要的招商的每个环节都应由管理团队把关商业规划中的商户组合应由同一机构实现招商4.3拖.4专业机栏构：管抢理团队国与中介映机构商业地忠产与购铲物中心鸭（请勿街复制）职业经理管理规则经营技术市场管回理业态特点物业条件人才来团源经营管理职业操锤守从业经巡寿历管理体系行业地和位4.4购物中坐心职业陵经理4.4.汇1职业经理柔的地位和蕉条件商业地啊产与购绸物中心捎（请勿臣复制）Tex诞t地址可以创选业态优势巨大中国市场广阔第一是团中队第二是团节队第三还械是团队第一是学选址第二是言选址第三还牧是选址4.4窝.2管理团创队是购疾物中心爪成功的趴关键5、购物聋中心成功境经营之道5.1购物中心叹开发三一裁原理真正的商艘业地产商随要能成功演经营一个源项目，必须做到蒸：“项目物泻业一平搅米不能洗卖，开发和经谎营资金一四元钱不能涂缺，管理团队孝到位一分础钟不能晚”。商业地致产与购气物中心吊（请勿悲复制）5.2购物中心挺的双密特零征商业地产撒与购物中响心（请勿看复制）资金密勒集型：涌建设资常金、经出营资金技术密妨集型：糠地产、刘商业与趋金融技丽术一体虏化开发与经船营技术一业体化，服务技的术一体跃化业态业码种经营慢技术一柴体化天河城品滥牌战略的释四个立足雁点一、S奥HOP卵PIN呀G狗MAL幕L综合匆服务。二、租办赁经营趴、物业桥管理、因零售百脆货三者昂结合的安综合优势。三、天贸够集团三大愚业务的发笼展与天河截城密不可苗分，把“天河城”作为核心更和整体品译牌来认识属和发展。四、购铸物中心披的开发旁、经营佣、管理欣是资金邻密集型烘和技术密集泳型行业该。商业地崖产与购荐物中心旷（请勿碑复制）5.3购物中萄心选型圆与规模商业地呈产与购眼物中心四（请勿拔复制）地域条件购物中幸心有限辱辐射商圈核销售经摸营（相鸦同业态欣销售，灯邻近业愧态销售移）5.4购物中心蹄租户结构状调整商业地飘产与购婶物中心慰（请勿花复制）购物中心湾不同经营缴阶段租户过组合特点妖的差异根据不悔同阶段着特点制败定适当申的租户话调整策紫略购物中丢心从租拌赁经营群的角度免分为:招租期、肿上升期、胞调整期和障创新期。作为地千产商业推（注意驰：不是浇商业地述产），开发购物使中心可以妹取得两方袭面的收益:一是经补营购物中酿心的收入民，主要是踪蝶租赁收入和自营店存铺收入；二是辣购物中那心（包赢括建筑手物和品烛牌资产拢）增值晌收捧入。商业地产鸦与购物中唱心（请勿做复制）招租期恩包括购勉物中心况开业前障招商到留出租率封达到95%，其特点是柴买方市场洲或租户谈硬判力量较桨强，租户组愿合策略誉的选择贱重点是吃处理出祖租率、坝租金水浆平和租仿户结构业的关系锈。首先，主壁力店的选胞择十分重像要。在配鹿置主力店收时，一般茫会有百货铃公司和综柏合超市，类选择这两絮种业态的白主力店时戴，一条必融须坚持包的标准需就是该邀主力店估的母公锐司没有女拖欠供羊应商货姨款的记俱录。商业地桌产与购是物中心置（请勿浆复制）其次，程应充分掠重视次吉主力店献的配置户。次主晨力店的贼配置要轿与购物诉中心的垂功能结财构即经防营种类煮结构紧斩密结合俊，也就带是要考册虑购物射、饮食板、休闲申、娱乐常等的租从户比例只。第三，不览管对哪一异类功能的外租户招租踩，在品牌态与租金水柔平之间，佳应重点考吹虑品牌。上升期坚是指购允物中心蔑的出租捏率保持长在95%以上，但虾没有形成报明显的卖泊方市场，租户组合脸策略的重稠点是控制懂续租期与煎调整租金乒并开发潜饥在租户。商业地言产与购碑物中心社（请勿薯复制）上升期是拿购物中心顿处于买方位市场向卖棒方市场转酒变的时期狮，把握好反这个时期酷的租赁策乘略十分重尊要，也很反有主动权侮。由于这乞时购物中橡心的趋势克已经明朗嫩，经营者捐和租户双敢方的心理静预期发生芳了明显的权变化，经臭营者有条境件开始弥役补招租期灭租户组合归缺陷。其次，应仆充分重视盯次主力店波的配置。病次主力店晕的配置要艳与购物中虏心的功能团结构即经睡营种类结探构紧密结司合，也就阔是要考虑经购物、饮重食、休闲驴、娱乐等坦的租户比剥例。商业地产醉与购物中杂心（请勿赔复制）第三，乎不管对叮哪一类胸功能的挎租户招所租，在屠品牌与窗租金水灶平之间律，应重施点考虑召品牌。上升期张是指购绞物中心干的出租母率保持馆在95%以上，代但没有蜡形成明来显的卖炊方市场垮，租户汁组合策咽略的重龄点是控听制续租竟期与调第整租金轨并开发傲潜在租谜户。上升期是汉购物中心狭处于买方献市场向卖要方市场转亲变的时期吨，把握好咳这个时期盆的租赁策艳略十分重幅要，也很冒有主动权榴。由于这蹈时购物中腹心的趋势建已经明朗军，经营者毁和租户双稀方的心理兵预期发生挺了明显的棵变化，经详营者有条椅件开始弥弄补招租期砌租户组合钉缺陷。商业地产渗与购物中衫心（请勿孔复制）做好上升竭期潜在租稿户市场开厅发工作是居保持购物阅中心经营冤水平和上佩升势头的信关键环节岸。调整期的慨购物中心婶的出租率秩保持在99%以上，廉处于卖迹方市场递。出租异率99%以上的幼含义是锤租户出津现排队古现象，刊这个时哑期的租组户组合凭策略的誓重点是缠调整租锈户。如果上升浅期的准备留工作充分缘瑞，调整期桂的调整工望作就比较劈燕主动，可宜以为购物旷中心进入言创新期打被下基础。耐创新期最早重要的特竟征是在保沙持出租率抚的前提下近，出现了车一个功能轮组合和品鞭牌组合改舅进明显、差卖场形象隙和外观形洗象变化明雅显以及为这租户服务惰水平和为破顾客服务连水平提升欣明显的“新”购物中心腊。商业地萄产与购恼物中心高（请勿岸复制）基于对托购物中毯心不同停时期的鸣特点分敢析和策先略安排娘，天贸辆集团决泼定在200奶4年实行“天河城品港牌形象提躁升工程”，包括毫租户组怪合调整巨、CI导入、誓二次装质修和优控化服务诉四大内湾容，第一步，裤进行三个沉方面的调睛查，以明拣确租户调谋整的方向击。首先，珠对天河塔城总体盏功能布沙局进行谷调查分晨析，摸号清原功耕能布局份的不足边或不适附应的地肿方，提抹出功能沾布局调告整方案唱；其次，狐对天河序城内现芝有店铺蛋进行调广查分析刮，对各梁店铺的公价值进场行评级弃，提出缴店铺等叼级方案甩；最后，已对现有餐租户进档行分类跪定级，欢提出租睁户调整雕方案。商业地产励与购物中忆心（请勿认复制）第二步写，进行锡重点区鱼域实验坦，以确欲定调整免力度。第三步，唱大力引进签品牌租户公，以测试薄市场反应卫。重点区域尼调整的经日验坚定了烫我们加大钟调整力度把的决心。现在，狂天河城之的租户侮组合调蚕整已步扭入调整情期。所晴以，也桐可以将笨天河城溉的实验劈燕期归并志到一般肢购物中裂心的调家整期。峰天河城收租户组荒合调整嫁的案例把表明，五购物中餐心（SHOP海PING财MAL蹈L）租户蛙组合不住仅是一吉种经营偷策略，滨还是一警种战略吴选择，扎具有预眉期领先样和持续渣改进的鹅特点。商业地炮产与购昂物中心骄（请勿篮复制）预期领桐先就是泼要求购戚物中心毕的经营烧者在招蛋租期要闹为今后规的租户茎调整留边有余地活，要做错好功能灶布局的究分阶段耐改进计矮划。持面续改进哲就是在逢上升期植就要开拨始租户龙调整的恢准备工落作，争茎取在上泻升期内手进行调锤整，调乖整延长惜上升期害。从天说河城的跟经营业螺绩来看速，在调翅整期(包括上面姓所说的实豆验期)的出租率顺是稳定的朝，租金水件平和租金民收入都是趴上升的。拐可以说，脱天河城的贩组合调整诉延长了天悉河城的上坦升期。对于此次氧租户调整销结果，有完天河城的桶创业者感桨叹：原以董为天河城搞的租金到五了顶，没雹想到这两长年还在不忍断地升。商业地产疯与购物中锡心（请勿遇复制）实际上寨，一个讽先天健量康的购偶物中心监，即一基个产权普统一（哥没有卖年散）的寒购物中边心，租您户组合币策略的雪实质是港调整调尿整就会刘出效益惯，出形糕象，出高新鲜感姜。当然戏，创新个期的任系务不仅剪仅是租率户组合辅调整。但是，正租户组停合策略坚也是创拳新期的歌重要工绢作内容茄。天河户城正在滑加快调躬整期向挥创新期研的过渡俘，包括擦探索创粱新期的查租户组鸽合的特图点和策这略。5.5购物中心叔的创新管脾理5.5南.1、购物中既心的生命锣周期资料来灿源：杰纲弗里•穆尔，《老企业例的创新家定律》图4.5担.1.考1市场生烘命发展缘瑞周期商业地却产与购孩物中心相（请勿肝复制）技术诞迷生之初乔所吸引英的注意蓝力来自滔早期应枝用者和探理想主轿义者，拢实用主凳义者好密奇，却润不会决岗定购买举。早期市场拔期Ear即ly录Mar振ket该技术前盐途悬而未基决：一方辽面，它在翅市场上出巡寿现已有时排日，丧失跪了新奇感眨，另一方波面，人们优对它的接谈受还不够韵广泛。鸿沟期The姓Chas种m该技术均在一个剥或多个悄缝隙市施场上得遥到了实每用主义烧者的认辨可，他填们借助抛它找到神了棘手劣问题的航解决方许案。保龄球待道期Bowl偶ing扑Alle茫y该技术索被证明辱是真正毅有用的摘，并被减认为是咳许多应宜用产品弱必需和全标准的销技术。龙卷风咬期Tor页nad哈o该类产品索的高速成扔长期已经乱结束，但丈是市场仍纽奉然保持着夸不错的增帐长。大道期（茫早期）Main开Str爱eet(恋Earl涌y)整个市畜场增长悲放缓，俩同质化哪的情况晨在增加膨。大道期（仪成熟期）Mai百nS脚tre夹et(忍Mat胶ure忙)整个产品套类别已经即僵化，市耽场上占据锻主导地位屯的企业对俗顾客需求题无动于衷秘，客户开轰始积极寻似找替代技门术。大道期（薪衰退期）Main惨Str拼eet(检Decl柔inin庭g)技术的过陷时犹如地肝震那样迅慕疾地降临赴，暴露出朵公司销售结的产品与赠市场当前拉需求之间辱的断层。断层和生锯命结束期Faul不tLi迟nea悠ndE户ndO产fLi能fe购物中心屯的生命周离期图4.5.克1.2购物中庸心生命周期商业地产召与购物中拍心（请勿沟复制）5.5.漠2创新的匪主要类慎别破坏性创新（DisruptiveInnovation）起源于技术突变或风靡一时的时尚，创造出新的市场。例：优盘；任天堂的口袋怪兽（Pokemon）电子游戏。应用创新(ApplicationInnovation)将现有技术应用于新的市场，以满足新的需求。例：天腾公司（Tandem）创造出ATM。产品创新(ProductInnovation)对既有市场上的既有产品进行升级。例：Titleist公司ProV1(性能改进)；惠普公司的喷墨打印机（成本降低）。流程创新(ProcessInnovation)提高市场上既有产品所用流程的效率或效果。例：Dell公司订单销售。创新Innovation营销创新(MarketingInnovation)改进那些接触顾客的流程——既可以是有关营销沟通的，也可以是有关消费交易的。例：病毒式营销；网上拍卖。体验创新(ExperientialInnovation)对既有产品或者服务做一些表面上的改进，以改善顾客的体验。例：天河城的第8亿个顾客（开心型）;

天河城百货的红苹果服务（满足型）;

天河城的绿色购物中心（放心型）。商业模式创新(BusinessModelInnovation)重新界定对产品的价值主张或者公司在价值链中扮演的角色，或者对两者都重新界定。例：天贸集团的Townmall;吉列（Gillette）从剃须刀向刀片的转变。结构创新(StructuralInnovation)利用破坏性变化对行业关系进行重构。例：地产商从住宅地产进军商业地产。商业地湾产与购爱物中心盗（请勿