世联山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿

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07-01-23——07-01-2707-01-28——07-02-06项目解析与项目界定宏观经济背景研究整体市场研究城市规划背景研究可参考的案例借鉴项目定位与发展战略项目客户定位项目产品定位项目配套建议平面规划建议分期策略与建议5个日历天前期市场调研阶段10个日历天项目背景研究23个日历天核心成果形成时间进度阶段划分工作内容07-02-07——07-03-07市场宏观经济调研城市发展与总体规划房地产市场调研专业人士深度访谈不同层级消费者访谈政府官员访谈1.《整体定位及发展建议中期沟通稿》提交成果项目终稿汇报整体定位及发展战略补充、调整与修改07-03-08——07-03-221《整体定位及发展建议报告》终稿2本次研究的思路框架客户目标项目解析项目属性界定总体市场分析判断房地产市场规律研究三线城市成功开发案例借鉴项目整体定位与发展战略项目背景市场判断机会与问题整体定位主要的研究内容中期成果汇报思路物业发展建议物业建议3一、项目背景项目开发目标项目解析项目属性界定4项目开发目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行2利润目标——充分挖掘物业价值，实现利润最大化1开发周期——在3-4年的时间内完成项目的开发与销售3品牌目标——通过项目成功开发，树立企业形象与品牌，为企业后续开发提供品牌支持启动资金2000万，保证资金回拢，保证项目滚动持续开发5一、项目背景项目开发目标项目解析项目属性界定6项目地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之路项目区位：项目位于城市建成区边缘，禹都经济技术开发区东北侧，紧邻空港新区，位于运城城市门户区；地块位置：项目位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻规划的豪德光彩物流中心；对外联系：地块紧邻城市机场高速南侧，对外交通便利；城市门户新区项目位于机场大道中段，同时紧邻空港新区与禹都经济技术开发区，以及过境高速路的入口，是运城对外联系的必经之路，是城市发展的门户区域。运城机场南风广场盐湖机场大道8千米5千米禹都经济技术开发区过境高速7地块位于城市建成区外围，位于运城城市重点发展方向上，具备良好的发展潜力运城市城市主要发展方向：向东、北方向发展；发展方向上的主导功能：运城市政府向东搬迁，盐湖区政府搬迁到城市北部；运三高速公路以东方向为城市重点发展方向，该片区位于城区东北侧，东起209国道，西至运三高速路，北起姚暹渠，南至汤里村。区位条件老城区城市规划新区城市发展方向本案运城机场运城市城市主要发展方向为向东和向北；

项目地块位于城市重点地发展方向上；8项目紧邻城市主干道，交通位置优越，距离运城机场和城市中心区的车程都在15分钟以内南风广场为运城人心理认知的中心区，地块通过机场路和人民南路连接；项目地块距离城市中心距离为5公里，车行时间在15分钟之内；交通优势南风广场关公机场运城关公机场作为服务晋南地区唯一的机场，已经开通北京、广州、上海、成都、深圳五条航线，目前已运送旅客13万人次；项目地块距离关公机场距离7-8公里，车行距离在10分钟之内；项目地块距离城市中心区和关公机场的车程距离都在15分钟之内，交通便利；8千米5千米机场大道盐湖运三高速项目地块距离运三高速在1公里之内，可以便捷的进入高速公路，增加了项目对外的交通联系；9项目毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认知度北侧为规划的豪德物流中心，为城市重点建设项目，总占地面积2580亩，总建面85万平米，一期预计今年9月开业经营；地块东侧为运城钢材中心，现已动工建设；政府将主导禹都市场搬迁到此，大批的商贸业主为本项目提供潜在客户；地块东北侧为规划中的运城客运东站，包括长途客运和城市公交客运；按国家二级站标准建设。建成后，年运送旅客50万人次，年收入120万美元。客运东站建成后，将增加运城和周边的交通往来和经济联系；物流中心和钢材中心的私营业主为项目提供了大批的潜在置业客户；城市客运东站的建设增加了运城对外交通往来和经济联系；10火车东站的投入使用，将带动周边商业快速聚集发展，为居住区提供完善生活配套地块东侧为规划中的火车东站，由现在的南通蒲铁路安邑站改造，现在已进行扩能扩股工程。未来以东站广场为中心，将规划商业金融街。东站投入使用后，将带动周边商业及居住区快速发展，聚集效应明显。随着东站周边的成熟，火车的噪音问题必将提上议事日程，由政府牵头解决。火车东站本项目安邑火车站现状扩能扩股改造火车东站将带动周边商业快速发展，成为住宅的便利生活配套。扩股工程进行状况规划商业金融街11地块周边教育配套完善，临近康杰中学校区，人文教育氛围浓厚康杰中学康杰中学建校1945年，学校占地100亩，建筑面积10万平米；康杰中学名人辈出，现在几乎每年都培育出文理状元，声名远播；康杰中学的教职工以及慕名而来的学生家长可能是项目的潜在客户；水利职业技术学院距离项目地块约为3公里，占地面积420亩，现有教职工350余人，在校学生3500人；水利职业技术学院为项目提供了良好的教育配套；地块周边的康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为项目提供了教育配套资源；12345康杰中学幼儿园安邑小学安邑初中水利职业技术学院本项目12项目指标：中等规模以住宅为主项目，中低容积率（可调整），没有其他明确限制1、占地面积：10万平米，合150亩；2、容积率：政府要求在1.0左右，可适度调整；3、用地性质：住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；商业规模，物业形式没有限制机场大道安中路铁南路项目地块城市道路地块绿线地块红线项目地块可能取得土地13地块成不规则长方形，内部平坦，进入性与展示性均佳，周边城市形象较差东至北至地块内部地块北侧机场高速路地块西钢结构工厂地块南侧铁路西至地块南侧现状道路南至地块东南侧供销社地块东北侧风机制造厂地块西现状道路项目地块14项目地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的规避低压走廊：地块内部有一条低压线路，穿过地块中部；低压走廊有一定的安全隐患，在规划设计过程中应予以规避，在施工中最好采用地埋的处理方式；南同蒲铁路：南同蒲铁路经过项目地块南侧，是山西省重要的交通动脉，通行区间自太原到风陵渡,长505公里；不利因素：铁路通行频率较高，地块离安邑站较近，地块的震动和噪音的影响比较大；低压走廊铁路铁路低压走廊15项目地块解析回顾1、优越的区位地块位于运城市城市老城区边缘，城市发展的主导方向上，位于城市发展的新区；地块位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻机场新区，是运城城市门户区。2、交通条件便利对外交通便利，距离运城城市中心和关公机场的车程都在15分钟之内；紧邻规划中的运城客运东站，为项目提供了良好的对外交通条件。3、良好的配套资源规划中的豪德物流中心、钢材市场以及运城东站，为项目提供了配套资源，同时提供了大量的潜在客户；运城市名校康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为项目提供了教育配套。1、南同蒲铁路：南同蒲铁路位于地块南侧，列车噪音问题对项目存在影响；2、低压走廊：低压走廊横穿地块，在规划设计过程中应予以考虑，通过和电力部门协调，在施工中以地埋的方式予以规避；项目优势条件需要规避因素16一、项目背景项目开发目标项目解析项目属性界定17城市门户新区机遇：城市投资力度大政策倾斜，区域快速发展，价值迅速提升；同时城市形象的不断提升，为高品质项目出现提供条件；挑战：区域现状较差，存在一定程度陌生感；成熟需要过程及时间；中等规模分期开发机遇：降低持有风险，灵活性可操作性提高；挑战：规模的限制，不能形成规模效应，市场影响力相对较弱；保证滚动持续开发，要求首战必胜

以住宅开发为主机遇：项目可快速变现，降低持有风险。挑战：必须保证现金流，以确保滚动开发；保证项目整体利润，最大挖掘市场价值；项目属性界定城市门户新区、中等规模分期开发、以住宅开发为主的房地产项目18二、市场背景分析城市宏观背景分析城市房地产市场特征总结运城房地产市场特征解析19运城位踞“黄河新三角经济区”的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大运城市位于山西省南端，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。运城是黄河新三角经济区的中心城市，2005年生产总值达到470．8亿元，在整个中西部地区中极具经济竞争力，对周边区域的带动作用毋庸置疑。运城是山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。郑州西安三门峡洛阳太原大运经济带城市地位黄河新三角经济区运城渭南20运城市记在省内滚具有重臂要经济竹地位，职未来将芽建设成识为黄河索三角地谅区工贸踏旅游中翁心城市运城市省2005篇年生产总滔值达到470轧.8亿薯元，占山档西省全舟省比重凳的11.逝4％，在全省经济总量排名第三。运城是山西重础要的能慢源重化钻工基地，拥有和南风集辈团、运丑城制版结集团、滥山西铝参厂等大俗批优势耻产业。运城矿山产资源事十分丰仆富，铜和矿储量址属全国恭第六位两。“运城十欢一五纲要注”中明确代提出，将墨运城市建逃设成晋陕酱豫黄河金掘三角地垄区工贸拥旅游中访心城市的目标。城市概余况05年省壁内消费品佳零售额及酱进出口总南额排名前枣六位05年圣省内生狂产总值浙及工业辨增加值叙排名前蚊六位21运城运城具有膨得天独厚摄的交通条刚件，是连期接中西部羊的“桥头全堡”，为鹊发展提供号有力条件运城具因有得天茂独厚的纵交通条哈件，境酷内同蒲铁路线横穿漠南北，运风高速公路、运三高速公路和侯运高速公路，俗禹门口论、风陵述渡及三声门峡三座黄物河公路牺大桥联结西北聚、西南和贝中原地区艳，与洛阳元、郑州和馆西安形成箭纵横交错添的公路网悉络。运城关公机赢场的投入使桥用使运城传进一步成搁为中部交妈通旱码头三，为运城欧带来了巨践大的发展赶机遇。交通条件209兽国道运三高速同蒲铁路运风高镜速大运高案速108面国道209国胃道310国圣道310惊国道三门峡大禹渡禹门口永济临猗侯马风凌渡22近年运馒城GD流P快速拖增长，谱经济处减于高位痰发展阶秘段，为房地产傻市场高速导发展打下混了坚实基乡丰础资料来微源：运股城市经枣济概览GDP系增速与誓房地产着发展关削系近五年霜运城全票市GD宴P运行欣状况近五年运圈城人均G招DP增长运城2貌006刚年1-蚂11月淋全市GDP勉399软.1亿钢元，同比代增长14.8避%，占全省私GDP的策12.0宰%，增幅石比全省的11.勿6%高昏3.2个柿百分点。总量排名霸第三；增长速签度排名驱第三。运城历年届人均GD相P均呈现高速增缴长态势。运城市父经济处赠于快速宽发展期稻，根据信GDP洽增速和宣房地产壁市场发子展关系育判断，经济的浪快速发猪展将推忧动房地专产市场帆快速发务展。城市宏迫观经济4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滞萎缩稳定发展快速发展元亿元23运城产业膊结构中二困产对生产死总值逐步冤提高，至拦05年贡啦献达到5眠6%2005酱年运城三即产对生产浊总值的贡染献运城近番年来产敬业结构足不断优敲化，二宋产比例贫不断提川高，平钱均每五淡年提高企8个百些分点，挪至05紧年，二病产比例叔达到5丈5.9本%。05年，二产总烤值达到470亿粥元，对G柔DP贡献达像到56%，同期我全国平颈均第二铁产业比阳重为4肿6.2赚%；三产比例逐馆渐增大乎，贡献率右达到3凡2%。全市已形誉成了轻纺并、化工、业食品、冶按金、制药情、制版六雕大支柱产悼业，工业综灾合实力誓已跃居晃全省三割强。运城产孤业结构杀变化产业结构岸分析200沃5年运糠城工业叔增加值唐居全省妹第三亿元24指标增加值营业收入出口交货值实现利润总额实交税金民营企业指标180.6亿643.3亿38.9亿67.98亿20.5亿增长幅度16.7％17.2％——16.7％15％06年煮运城民涌营经济轧发展迅前速，各潮项指标位均呈飞睁速增长棉，连续坡3年全滴市民营果经济各佩项主要余经济指员标增速盐均超过须15%邮以上。民营经济梳实现利润心、实现增侮加值均占响到全市5祸0％以上手。民营企贡业快速费发展，茶带来了叙从业人友员数量递及其收汁入的快触速增长桥。资料来源播：运城统号计年鉴、小《运城民药营经济网贫》主导产今业快速震发展，峰带动民煎营经济快速发展勿，积累大者量社会财土富产业发展带来大量财富人群主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层壮大财富阶层产生产业结助构与财崖富人群运城市悠个体工防商业户机已发展身到8.5晕3万户；私营企污业达到掀3.3帅万家，注册资本肤490.茎7亿元规模企业发展到357骆个，其中亿元以渠上企业翻55个，500迁0万—辩1亿元企业42个，100衣0—5杯000万元企类业99个；民营企业从业人出员达到貌68.贫5万人，占运经城就业岁人员的70%；实交税买金20亿否元，占运城税收桃的31%25民营经丽济发展痛，尤以助商贸流须通业为符强。2005洞年社会消川费品零售气额达15遮8.2亿眯元。以连锁经挡营、物心流配送等为主雀的现代毙流通业盒态发展舱迅猛，呼占社会碑消费品纲零售总烦额15%左右。运城商言贸聚集课，带来板大量财述富人群糖，以禹患都市场尤为代表拢，集中畜了大量腔高收入惊私营企炭业主。运城进出述口贸易总跳额居全省妹第二产业结构流与财富人竞群运城消烘费品总及额居全延省第二运城民营补经济尤以员商贸流通繁业为强，碑并形成产蹈业聚集，副带来大量品财富人群亿元亿元26城市宏观郊背景分析呈总结运城城市正宏观状况诊良好，呈庸现以下特乘点：运城据有寨重要区位子交通条件叨，优势明圾显运城在省婶内占有重罗要经济地镇位经济快蜡速发展宁，为房雕地产快园速发展哈提供良贸好基础第二产绑业带动右民营经狠济快速愈发展，梯带来财幕富人群从城市刃宏观背复景来看哑,运城贫经济发诉展迅速舞，主导捧产业催宗生大量昏新富阶著层，理论上会港带动房地蚕产快速发羊展,房地罪产市场应尸该处于爆染发增长阶以段，市场博呈现供需仙两旺的状猜况？27二、市场猜背景分析城市宏观血背景分析城市房地以产市场特脂征总结运城房瓜地产市绕场特征傲解析28运城房荣地产投绪资增长抓水平落鸭后于整轨体经济份发展水蒸平2001刘年-20富05年，吊运城房地献产投资占怕GDP的鞠比例均低机于正常水贩平。说明运城圆房地产投蒸资发展水扯平落后于春运城整体颜经济发展宾水平异常基本正常正常运行基本正常异常2005年房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>0.20.034反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<15%15-22%22-30%30-37%>37%10.0%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产投村资与固定眨资产投资裁和GDP交的比例关斥系房地产投鱼资与GD落P增长29200旅1-2钥005谨运城固浅定资产匆投资和虑房地产撕投资与捕增长率近年来，毙运城房地峡产投资一检直在高速姿增长，虽毫然受宏观执调控影响浓，03年迟和06年黑增幅急剧弱下降，但怕仍处于高六位。近年来，枕运城房地于产投资所址占固定资哄产投资比鹅例稳步提件高，2雅006年肺达到10恳.2%，蹄相对固定允资产投资羞比例偏低绵，运城房舅地产投资颠偏于保守帆。异常基本正常正常运行基本正常异常2006年房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%21.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/固定资产投资<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%10.2%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%近年来吴运城房薯地产投于资快速称增长，巷但相对押于固定巩资产投盒资比例识偏低，身投资偏津保守房地产投性资与固定宇资产投资国家发逐改委房政地产投遇资及固信定资产闭投资指咳标系统30近年来运仇城房地产松市场快速温发展，整剑体呈供求种平衡状态原，潜在市吐场竞争压足力较大2001昂-200年5年运城的房地产市欧场竣工施往工面积与艰销售面积到情况异常基本正常正常运行基本正常异常2005年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.89反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.65反映房地产投入与产出的效益指标,表明运城开发的总体效率不高房地产开胁发总量持浩续增长，是01-0忧5年平均增幅达特40%，市场快速发展赠。销售竣工铸比逐年增舅高，05稼年达到8腊9%，市去场基本处龄于供求平衡池状态，市场誓主要以符现房销青售为主肌。整体空置率翻为9.那35%，但处于筝5-14咬%的合理空雪置区间。施工面蛋积远大腔于销售财面积，潜在市疏场竞争郊压力大切。商品房销吗售投资比盐例偏低，嘉运城房地抹产整体开发苏效率较低朝。销售面织积、竣标工面积傲、空置伤率万平方米31总体来看被，房价与潮销售量增贵长趋势一傲致，从人取均销售面算积看，消笼化速度较台慢房价与销较售近年运城杠商品房销勿售面积及之增长近年运痰城商品邪房销售吨价格及躬增长总体来誓看，运麻城商品壶房销售燥面积与姐房价增在长趋势声一致，房价在敏200师5年有党较大增部长。200谢5年，杰运城商斯品房销恳售面积替为75注万平米左，与全行市人口腹498胆.5万坡人口相镰比，人尼均销售播面积为涛0.1佣5:1扎，市场销售首速度较慢界。而根据世砌联经验，仆销售量与驳城市人口普的比为1板：1时，禽市场为正通常的消化贸量。平方米元32个盘销售册速度普遍岛偏低，1转0~15观套为较理接想的销售添速度总价销售速度101520万元项目名称单价总价区间销售速度今日名邸310045-5212套/月汇景名园250027-4012套/月运管花园250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐东花园230013-3415套/月金兆大厦280034-507套/月毕加索388041-525套/月学府嘉园220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸华庭4300122-1462套/月鑫地阳光城195018-3315套/月海天云顶200027-337套/月金鑫锦绣花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黄金水岸3900105-1534套/月北京高尔夫花园54003300167-21374-990.5套/月-粤梅花园13809-1420套/月名人港湾300037-458套/月52530354015252030455080100今日名邸汇景名季园运管花教园金兆大厦毕加索学府嘉炸园水岸华怜庭海天云号顶中鑫美景晌天城北京高尔隙夫黄金水岸奥梅花园名人港湾天台文花棒苑阳光城紫薇佳苑槐东花鲜园锦绣花昨城33123976134141516171921242220235111218108依托城市智经济发展前及对未来窑发展预期潮，城市房窃地产板块班已初步形孤成本项目中心区板块东区板块北郊板块机场路板块在售房产项目中心区板额块——南风瓶广场及其撞周边地域奏是公认的肠城市核心串，是政府趣办公所在炸地，高档昏商业、餐挂饮云集，爪拥有便捷焰的交通和浆完善的生览活配套。东区、北撒郊板块——由复于受到唤盐湖的黑影响，反城市规惭划的主姓导方向潮为东和洋北两个茫方向，业房地产占市场发听展追随言城市发乓展，逐丢步形成孝区块聚叠集。机场路板秒块——随着询运城机场粒投入使用脸，城区通漏往机场的银道路沿线照日益成为胳热点发展欣区域，尤孙以禹都和掌空港开发姑区为最。1今日名邸2汇景名园3运管花园4楠枫华庭5山水帝景6紫薇佳苑7槐东花园8金兆大厦9毕加索10学府嘉园11申士兰亭12天泰文化苑13水岸华庭14鑫地阳光城15海天云顶16金鑫锦绣花城17中鑫美景天城18欧香风景19鼎鑫黄金水岸20北京高尔夫花园21粤梅花园22非常空间23名人港湾24非常E间34123976134141516171921242220235111218108运城房地仍产项目板元块供给情默况和价格线平台中心区板块2500-3100元/平米依托城市核心区的便利交通和完善配套以及高认知度，形成了高档楼盘的聚集区。东区板块2200-2500元/平米城市主导发展方向，周边环境较好，车行交通便利，为早期富人居住区，现仍有大量楼盘供应。北郊板块1700-2000元/平米城市未来发展方向，城市规划和政策影响，供应不断增加，渐成区块，且房价较低，有较高升值潜力。机场路板块1600-4000元/平米地处城市交通门户，由政府主导开发建设禹都及空港开发区，区域发展前景良好，成为投资新热点。35项目今日名邸汇景名园运管花园溪花园基本情况总建筑面积16000平方米，共90户，温泉入户。总建筑面积27000平方米总占地60亩，规划住宅面积12万平方米，约800余户。产品18层塔式小高层26层板式高层19层板式高层12层板式小高层户型面积3居147-1682居：107平米；3居：111-158平米3居：136-181平方米2居：82-112平米；3居：126-132平米；4居：147平米；复式：241平米价格均价3100，地下车位6.8万。均价2500元，1层商业12800元，2层商业7000元。均价2500元。2430元起，均价2500元。销售状况06年8月销售，12套/月06年8月开盘，12套/月销售120套，不到1/3，7套/月——中心区筛板块：无传统成锁熟居住腹区，供休应较少朗，以小他高层物坡业为主在售项目许扫描传统片者区认知协/公共蓬交通方葡便/生马活配套苍完善依托资源2500圆-310钳0元/平貌米平台价插格小高层恼和高层陕，以小攀高层为匆主产品形式开发水平误普遍不高蒙，产品同如质化严重开发水纳平新增用地泼较少，多挽为旧城改宵造的存量亿用地，未陪来没有大龄规模供应交项目未来供应36项目毕加索水岸华庭紫薇佳苑槐东花园基本情况共3栋282户层高5.4米，一梯三户。项目总占地300亩，分两期开发，一期住户500户、二期住户1000户。占地20亩占地130亩，共28栋产品15层小高层电梯多层、别墅普通多层普通多层户型面积3居：106-135别墅：284-340平米；3居129-157平米；4居181-191平米；商业面积40-100平米三居132-135。2居：60-90平米；3居：104-150平米，复式180。价格均价3880元/平米（核单层均价约2000元）别墅均价4300元/平米，总价110-130万；多层均价2200元/平米，小高层2400元/平米，地下车库出租3000元/年，销售5万；商业均价3000元均价1850，地下室520（无窗）550（有窗）均价2300销售状况5套/月，约1/3别墅2套/月06年7月开盘，15套/月期房销售约30-40%，15套/月东区板阁块：城划市早期蒸富人聚弊居区，鉴城市主糟力发展乡丰方向，阴产品设庭计有一么定创新在售项目水扫描城市发展耽方向/周琴边环境好模/车行交鹅通便利依托资源220即0-2秋500学元/平普米平台价格多层和盗小高层何为主产品形敏式个别楼盘决在规划设巷计和楼盘静品质等方肃面有所提焦升开发水平土地供应莲基本完毕殃，未来土匀地供应主转要集中于姿盐湖附近未来供岩应37项目鑫地阳光城海天云顶锦绣花城中鑫美景天城基本情况总占地108亩，建筑面积12万平方米。单体1.1万平米，1-2层商业裙楼总占地230亩，其中一期占地80亩总占地130亩，设计1000户，一期282户。产品多层、小高层18层小高层7层电梯多层及多层7层电梯多层户型面积2居90平米；3居117-133平米；4居161-167平米3居：137-165平米3居：140-160，边户1802居：83-102平米；3居：119-156平米；4居：183-190平米价格多层均价1950，高层均价2400起价：1550，均价2000，商业售价3500均价2000均价1700元/平方米；顶层复式，2200元/平方米；地下室400元/平方米销售状况多层已入住50%。15套/月销售约1/3，旺季7套/月一期60%，13套/月06年9月27日开盘，20-25套/月北郊板逢块：城花市发展坚方向，披受铁路再影响，半产品价昏格偏低塔，具有夏一定竞卡争力在售项目害扫描城市未摸来发展公方向/司距离中常心区近锈/房价扯较低，立有较高颠升值潜活力依托资源1700煌-200许0元/平琴米平台价倾格多层和摆小高层鼻，以多渠层为主产品形变式产品设计刮普通，出哀现错层、饭飘窗等设剧计开发水卵平城市未著来市场蒙土地供电应充足融，竞争痕较为激窃烈未来供剩应38项目名人港湾黄金水岸北京高尔夫奥梅花园基本情况项目总占地160亩，总建筑面积20万平方米，共980户，一期386户总占地600亩，一期用地147.6亩，总建筑面积58400平方米，总户数273户，容积率0.59，占地260亩，其中高尔夫练习场占地60亩，综合容积率0。7，总建筑面积11万平方米。共600户项目一期占地20亩，总建筑面积20000平方米，220户。

产品9-12层小高层别墅、普通多层别墅、普通多层普通多层户型面积2居：123.72平米，3居：148.98平米、4居：148.52，复式：320平米独栋：269-340平方米。多层：90-140平方米独栋：310-395平米双拼：277，288平方米联排：265，272平方米叠拼：200平方米以上多层：80-140平方米商铺：105-500平方米二居：83-92平米1居：52-64平米价格起价2700，均价3000。地库只租不卖，1700元/年独栋：均价3900元/平米,沿湖均价4500元/平米多层：1800元/平米独栋：5400元/平米；双拼：3300元/平米；联排：2800元/平米；叠拼：2400元/平米；多层：1700元/平米商铺：4500元/平米起价1200元/平米，均价1380元/平米销售状况06年5月开售，8套/月。06年9月29日开盘，4套/月06年5月28日开盘，独栋，已售3套，0.5套/月20套/月机场路白板块：障城市交沟通门户客，依托举便利交过通及良装好环境林，别墅微产品开呼始出现在售项楚目扫描城市交通茎门户/禹葵都及空港卖开发区所喘在地/经淋济前景好依托资源多层1运600蝇-18歉00元幕/平米小高层心270肥0元/钥平米别墅类2络800-慢5400爪元/平米平台价格多层为主磨，少量别麦墅物业产品形式别墅类产壮品出现，壳设计水平为较低，概依念模糊开发水浇平有大规模虾住宅用地芽供给，竞畅争较激烈未来供法应39运城各感房地产珍板块对矩比分析对比项目资源分析产品面积价格平台销售速度多层小高层别墅多层小高层别墅中心区板块依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善-107-156--27-52万-没有形成明显的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。东区板块依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利90-180140-180384-34013-3934-52万122-146万北郊板块依托城市未来发展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力90-16083-190-18-33万14-32万-机场路板块城市交通门户/禹都及空港开发区所在地/经济前景好100-150124-150270-39574-99万37-45万105-213万运城市左场特征圈总结：各板块产和品形式相场对固定，尺中心区以内小高层、周高层为主取，东区、鹊北郊板块赚以多层为弄主，部分合小高层，恩机场路板仓块以多层竞为主，少陵量别墅产工品。别墅产肿品可以棍实现市薪场最高献价，各靠项目价会格差异捡大，说名明市场亩对别墅旱产品形乒式与价盲值没有唱形成对课位。市场各类泛产品平台扮面积区间石初步形成猜，独栋产得品面积在止300平什米以上，待类别墅面裙积区间2幼30-2敬80平米浅，多层与王小高层产啄品没有明爷显差别，医2居面积掏区间90怕-100佣平米，3脆居面积区记间140写-160有平米40市场在撒售项目望的产品角创新有奸限，产赌品竞争薪力较弱证，同质总化严重项目产品创新1毕加索5.4米层高，跃层设计2丰喜运管花园——3汇景名园——4今日名邸温泉入户5天泰文花苑——6金兆大厦地板采暖7水岸华庭温泉入户，阁楼8学府嘉园——9槐东花园——10黄金水岸湖景别墅11香格里拉绿谷入户花园12鑫地阳光城——13中鑫美景天城欧式钟楼，七层电梯多层14海天云顶——15锦绣花城——16紫薇家苑——17奥梅花园——18名人港湾入户花园，客厅错层19北京高尔夫花园赠送地下室20溪花园毕加索小高层建段筑形式，顽层高5.踢4米，跃谎层户型设骂计；客厅错层寻，室内楼白梯，客厅姑挑空5.滑4米设计锹；名人港湾超大入枪户花园煮设计，脑卧室采樱用大面戏积飘窗爬；层高3弯米，顶祥层花园喜平台；美景天城社区内部抛欧式钟楼缴标志性建骆筑，社区划东南亚景劫观主轴；七层电轻梯花园废多层；41产品水勉平整体枯较低，数立面、倚园林等暗处理手育法简单棉，少数刻项目开猎始注重定材料和着色彩的察利用，辽整体处弓于起步誓阶段奥梅花园运城相对润较新颖的斗立面设计霸，通过色资彩和装饰纱构件使立按面有了较虑丰富的变龟化；立面材质剩以瓷砖和疗涂料为主散，材料选判择搭配缺授乏品质；名人港湾立面光巴影变化甲较丰富跪，立面斧色彩搭禽配较单丢一；社区规影划开始于出现中澡心围合据布局；运管花园立面的色遮彩搭配比煎较和谐；由于地块红大小的限鼻制，没有冒很好的社迫区规划和爱园林，建递筑过于拥火挤；鑫地阳光统城立面形势式平淡核、规矩悼，缺乏椒变化，百涂料、精瓷砖的怎色彩搭傍配较俗面气，降篇低产品铃的档次柴；简单兵栋营式规站划布局抖，过于数拥挤；42别墅与类微别墅产品悔设计、规蛋划、社区磨、园林、潮软性服务躁等方面与相普通住宅惹差别不大强，不能体淡现别墅社燃区的品质黄金水岸勺项目中占据水景懒资源的临厚岸产品销榜售较好，没有景券观资源的康产品则缺旧乏市场，崖表明该项描目的别墅讲物业社区恋形象未得武到认同，居只停留在怜天然景观员的开发；项目前期的物业管其理服务没常有很好的朋体现，客耍户没有明划显的感知狐软性服务拣的价值；市场上栋尚未出判现纯别密墅物业编，黄金馋水岸为径市场较成认可的导别墅物粗业，水树岸华庭岗和北京咸高尔夫狼项目有雕部分别悄墅物业蓝；市场上只照有黄金水山岸的规划拨设计体现嫩了低密度烧社区意向蒜；黄金水岸巷的产品设慈计表现了贞较明确的别鹅墅产品特衰征，如独辛门独院，丛独立车库充等；与成熟市壶场产品比乒，产品品翼质较差，稳产品用材坛较粗糙；独栋产品商的赠送私羞家小院，旱以简单篱城笆围护，钻对庭院的世绿化等未旁进行统一度规划，缺乏别墅略物业氛围可；43市场整仍体营销办展示水她平较低亦，基本幸上没有设系统的味营销手峰段，缺牛乏对客五户的主饱动引导项目售楼处营销策划机构营销手段1毕加索售楼中心，沙盘模型上海金正房地产咨询有限公司楼书，报刊2丰喜运管花园售楼中心浩华不动产机构楼书、折页、报刊3汇景名园临时售楼处，沙盘西安德道地产策划营销有限公司折页，报刊4今日名邸售楼中心，沙盘戴德梁行折页，报刊5天泰文花苑售楼中心，沙盘模型——折页，报刊6金兆大厦售楼中心，沙盘模型青岛琴明房产营销公司折页，报刊7水岸华庭售楼中心，沙盘，单体模型上海德必不动产机构折页、搂书8大世界花园临时售楼处，沙盘、户型模型香港天目策划/重庆天目楼书、报刊9槐东花园临时售楼处——折页，报刊10黄金水岸会所售楼处，沙盘、户型模型西安美道广告有限公司楼书，折页、报刊11香格里拉绿谷临时售楼处————12鑫地阳光城临时售楼处青岛琴明房产营销公司折页、13中鑫美景天城售楼中心，沙盘、户型模型深圳创典全程折页、楼书14海天云顶临时售楼处，沙盘模型陕西天实置业策划有限公司折页，报刊15锦绣花城临时后楼处————16香榭丽舍临时售楼处————17奥梅花园临时售楼处，沙盘——折页、报刊18名人港湾临时售楼处，沙盘——楼书，报刊19北京高尔夫花园会所售楼处，沙盘——楼书、报刊20溪花园售楼中心，沙盘西安金诚房地产服务机构楼书，折页、报刊对市场在胶售项目营件销手段进堆行统计得歇出：1.市场奸上大部分傅项目的销辉售中心较耐粗略，很傲多还停留惑在仅有沙算盘和靠楼芝书卖房的敢阶段；2.市仰场上除谦今日名问邸和美左景天城杰聘请了设一线营观销策划洞机构之确外，其除他项目还的营销趁策划和爆营销手淘段水平誉较低；44房地产献市场总娃结运城市潮房地产像市场呈模现以下贡特点：房地产加投资落月后于G面DP与延固定资灶产投资市场整体炼销售量不赴高，单个授楼盘销售随速度偏低房价近尤两年有难较大幅相度增长下，但由荡于基数情小，房须价绝对饱值增长兵有限楼盘规确划、产锁品、营旨销水平捉低同城市愉经济高舟速发展皱相比，埋运城房典地产市长场表现乞的不温六不火，摄仅从宏虾观背景嚷不能简叶单的判丝式断房地纤产阶段轿走势，矮需要研抱究更深潮层次的予原因，牌来判断毁项目开烧发的具粪体环境45二、市姻场背景披分析城市宏友观背景话分析城市房地限产市场特买征总结运城房坐地产市冻场特征堡解析46三线城咳市房地锁产初级见阶段市肠场发展墓体系房地产供异应土地多锤头供应馅，供应矮情况不挠透明地价差异杠大，整体小地价偏低踪蝶，导致地格价对房产妥价格影响裂较低,进增而使小高舰层和高层剥产品在市蝇场发展初寸级阶段存物在接受抗敬性开发主巾体已本王地开发明商为主狠，市场否处于由北内向型耽向外向锤成转化锣过程中盗，市场架进步以蝴内部竞脸争为动亭力，进宽步缓慢粗，随外朽部联系膊加强和测外地开赶发商进挂入，竞冷争态势父将明显淹增强市场产饿品开发收品质低稼，同质冻化严重况，缺乏柜创新，先不能满批足中高巷端客户痕的升级珠置业需羊求土地市岔场通过世联啦对三线城减市的服务豪经验，结填合运城本榨地的实际傲情况，我仰们对运城雷市房地产四市场特征降进行解析房地产消欢化人口基叨数小，毛市场支援撑力较柿弱，市置场消化且较慢城市受上佩一级城市顽辐射,高端需求浙部分流向器西安、郑泛州、太原鸦等上一级结城市，而对下悦一级城市念具有辐射病吸纳作用区域价糖值尚未短形成，房价主结要受产巾品形式晚和成本何影响，万板块价沈格呈点苏式突出踪蝶，容易璃实现标止竿价格区域价门值易受繁个别标猾高项目尚的影响咬得到提牵升区域价值由于总价着较低，户询均面积普分遍偏大，览缺少紧凑重型产品，轰供给结构严不合理各类物业津形式认知挨不明确，敏价值对位嫩未形成产品状况47三线城市丈土地地价磨差异较大叨，且整体断地价偏低愚，导致地采价对房产演价格影响燃较低。运城的土某地地价整排体偏低，镰使地价在钟房产价格坡中所占比掩重较小，偏影响较低腔。小高层和虹高层产品伞的容积率障较高，当尾土地价格纽奉较高时，仔其容积率折可以起到阶稀释地价演、降低单经方成本的僻作用，但碧当土地价杀格较低时拥，则优势霜无法体现晒，加之小宝高层和高农层产品建家安成本较孕高，使用欲率地、物票业费高，麻居住舒适蹲型较多层辆产品低，难因此缺乏嫩市场竞争巷力，市场板接受度较笋低。由地价影朝响房屋价房诚格进而影像响产品形诱式因素，良决定项目开发祸应尽量规智避抗性产沟品。市场发节展处于赌初级阶烈段，地桃价较低蜜导致地士价对产界品价格吗影响低康，使小斩高层高迟层产品爱存在接跃受抗性48板块项目多层售价栋数（小）高层售价栋数别墅栋数中心区板块1今日名邸★31002（90）2汇景名园★25001（156）3丰喜运管花园★25004（208）4溪花园★250010（820）东部板块5天泰文花苑★205010（600）★24001（45）6金兆大厦★28001（161）7水岸华庭★220016（630））★24006（368）★88学府嘉园★22004（400）★23007（600）9毕加索★38803（282）10槐东花园★230028（1008）11紫薇家苑★18504（160）北郊板块12鑫地阳光城★19506（288）★24001（40）13中鑫美景天城★170022（1000）14海天云顶★20001（50）15锦绣花城★200014(450)机场路板块11黄金水岸★180029（972）★22412北京高尔夫★170019（520）★10613名人港湾★300017（980）14奥梅花园★13805（120）15香格里拉绿谷★15008（200）合计12165（6348）1254（3800）3338对市场倍在售项属目物业泻类型进娃行统计机得出：1.市欢场上多层围物业的栋来数和户数得远远超过封小高层和换高层物业则，多层物损业为市场甘主流；2.城市柳中心由于勿用地性质经的限制，道多以小高枕层为主，趴城市新区挽项目以多叶层为主；3.市场盘上同一板门块内部，缠小高层的凝价格相比砌多层价格撕没有明显尼的价格差泼距；4931002500250027002100现有板恢块的实价现价格捞主要受弓产品形挑式差异迈影响，南板块区秆域价值饱尚未真图正形成向。东区锋板块价姐值平台矿正逐渐怠形成1600缓-200某0200扩0-2像5002500煌-300娱0>30足00高端中高端中端低端240019002000210017002700170054002800390018001800138038802300185043002500280025002200中心区脚板块东区板赶块北郊板陈块机场路板创块房地产板家块价格将爽逐渐形成难，成为影食响物业价坚格的重要得因素，对晶本项目销迟售价格将讽产生影响括。目前运城及中高档楼撑盘主要集江中在中心舍区板块和粪东区板块拼，这主要凉是由于区尚域价值未裤形成以及输零散土地致供应造成逢的。50房地产淘市场为蛛内向型箭市场，日开发水奋平较低怨，高端找客户的传置业需握求没有男得到满起足项目开发商（★本地）1毕加索运城大有房地产★2丰喜运管花园丰喜环球房地产★3汇景名园运城新康房地产★4今日名邸山西新利通房地产★5天泰文花苑山西天泰房地产★6金兆大厦运城金兆房地产★7水岸华庭运城御苑房地产★8学府嘉园运城金鑫房地产★9槐东花园运城金鑫房地产★10黄金水岸山西鼎鑫房地产★11香格里拉绿谷山西迎太房地产★12鑫地阳光城山西鑫马房地产★13中鑫美景天城运城中鑫房地产★14海天云顶山西海鑫海天房地产★15锦绣花城运城金鑫房地产★16紫薇家苑广厦房地产17奥梅花园运城运泰房地产★18名人港湾山西亚航房地产19北京高尔夫花园北京天海兆房地产20溪花园辽宁龙程房地产运城公司黄金水岸市场上导80%购以上的拒项目为依本地开站发商开例发，外怀地开发贝商介入授较少，佛属于典虹型的内盯向型市胆场；市场上桃只有美层景天城佩和黄金镰水岸等烦个别项胜目的规牛划建筑盐设计较恼好，大脱多数项隶目还是锤采用简刘单的兵董营式布布局，为拆注重社钻区与景截观的整康体规划苗，产品泄的品质梦感较低蛙；美景天城51产品面丸积和成纤熟市场露相比主境流面积绒区间过粗大，缺灯少紧凑拉型产品坛，供给涝结构不炊合理项目名称产品主力面积总价今日名邸3居（1）15648汇景名园2居（2）3居（3）1071522738运管花园3居（4）15639紫薇佳苑3居（5）13024槐东花园2居（6）3居（7）901452033金兆大厦3居（8）140-18045毕加索3居（9）13552学府嘉园2居（10）3居（11）复式（12）90120-175200-300203355天泰文化苑3居（13）125-13727水岸华庭别墅（14）3居（15）4居（16）284-340127-157181-1901293641鑫地阳光城2居（17）3居（18）4居（19）90117-133161-167182332海天云顶3居（20）137-16530金鑫锦绣花城3居（21）140-16030中鑫美景天城2居（22）3居（23）4居（24）83-102119-156183-190172631鼎鑫黄金水岸别墅（25）3居（26）269-34014011725北京高尔夫花园别墅（27）联牌（28）双拼（29）3居（30）310-395265270140170748924名人港湾2居（31）3居（32）1241493745面积1001502002503005035万25万15万80万45万20万30万40万50万100万123456/1胶07891112面积1001502002503005035万25万15万80万45万20万30万40万50万100万1213141516171819202122232425262728293031322居产品的千面积主牢要集中针在90棵-10迎0平米仙，总价黎在17说-22川万3居产品的窃面积主意要集中勤在14谣0-1现60平超米，总筋价集中邪于25圆-50雕万类别墅面积产竖品的面策积主要胖集中在怠230逝-28缩慧0平米敌，总价饭集中于氏70-辜90万独栋别墅面积产精品的面拌积主要恒集中在灰300血平米以蛇上，总失价高于我100疼万52别墅项目柳销售速度辽慢，总价柄100万雨，50万匆，与35汇万产品销蚊售速度差别异较大总价销售速度101520运城项目名称单价总价区间销售速度今日名邸310045-5212套/月汇景名园250027-4012套/月运管花园250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐东花园230013-3415套/月金兆大厦280034-507套/月毕加索388041-525套/月学府嘉园220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸华庭4300122-1462套/月鑫地阳光城195018-3315套/月海天云顶200027-337套/月金鑫锦绣花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黄金水岸3900105-1534套/月北京高尔夫花园54003300167-21374-990.5套/月-粤梅花园13809-1420套/月名人港湾300037-458套/月52530354015252030455080100今日名豪邸汇景名园运管花园金兆大旷厦毕加索学府嘉凶园水岸华庭海天云顶中鑫美景毫天城北京高业尔夫黄金水悬岸奥梅花园名人港咸湾天台文踏花苑阳光城紫薇佳苑槐东花园市场上总臭价100输万以上的项目，虑销售速度询一般在5套以当下总价在35-键50万的项目侨，销售觉数度一嚷般在5-8历套/月加，随着总兽价升高衣，速度炸略有下死降总价在20-营35万之间的土项目，冈销售速芹度一般姿在12-诸15套荡/月个别项目尽销售速度突向破总价平窑台，主参要是由昂于占据核心启城市地位、拥有弊产品创锅新或依队托教育等特殊资镜源锦绣花城53客户对桃持续性播支出较招为敏感岸，导致涂大部分登项目的乔自身配散套设施罚，物业奴管理水洞平和安穿防措施临整体服围务水平宽较低项目自身配套物业管理安防服务措施1毕加索商业专业物业管理红外监控、电子巡更、24小时保安2丰喜运管花园商业————3汇景名园商务中心封闭物业管理闭路电视智能安防4今日名邸商业，温泉中心物业管理——5天泰文花苑沿街商业天泰物业公司——6金兆大厦——封闭物业管理红外监控、电子巡更、24小时保安7水岸华庭对内、对外温泉会所（大东海洗浴城）自己物业公司——8学府嘉园沿街商业金鑫物管智能管理9槐东花园——————10黄金水岸专属私人使馆（会所）红外监控、电子巡更、24小时保安11香格里拉绿谷沿街商业————12鑫地阳光城幼儿园——对讲门襟，全天候物管安防13中鑫美景天城商业、幼儿园、活力运动场、多功能会所、恒温泳池高新物业楼宇可视对讲系统/社区红外监控/电子巡更/全天保安14海天云顶商业自己物业公司智能管理15锦绣花城——————16紫薇家苑——————17奥梅花园————智能管理18名人港湾社区会所，沿街商业自己物业团队保姆式物业管理19北京高尔夫花园高尔夫练习场自己专业物业管理团队24小时安防服务20溪花园VIP会所专业物业管理团队24小时安防对市场谱在售项颈目自身川配套服絮务进行绝统计得北出：1.运城永大部分客扶户对一次编性支出相甚对不敏感押，对持续奸投入较敏复感，导致晌绝大多数含项目在降纵低物业服曲务水平，盐控制物业沸的后期持派续投入。2.市赌场上除香黄金水吃岸、美然景天城蛇和溪花淋园有专返属会所泊，其他荷大部分岗项目还膀停留在抓仅有商特业配套录层面；俩市场上乳除美景存天城、留学府嘉柱园和黄糕金水岸茄提出专纳业的管稼理公司抽之外，父其他大占部分项蚀目还停盆留在自份己公司酿组织的怪物业团打队；3.市场订上住宅项酒目只有毕逝加索、黄霸金水岸和飘美景天城筒提出全方担位安防服嘱务措施之比外，整体升市场安防家服务水平她较低；54未来市场引供应量持较续增加，潜在竞旁争压力裂增强未来竞筋争“目前势土地市躺场存在婚多头供姐应的情哪况，土盈地来源柴主要有皮：政府牺出让、裕企业自贞有土地驻出让以比及原有愁存量土芳地再次侧交易等辈”——巧政府访震谈“目前声城市东掀部是热扭点发展株区域，啦已经没挡有多少副土地供佳应，当虑前市场鹅未开发略的土地嗽都掌握剥在开发更商或企炸业手中斥。”—时—政府茫访谈“在禹宾都开发鉴区即将届建设的男豪德市讯场占地白130味0亩，肠是集商漠贸、仓厅储、高蚊档住宅垒为一体泻的综合寻项目”钉——政比府访谈从近年客来开竣透工面积益及销售轿面积图茄中可以沟看出，哭未来市避场将有酱大量供追应，潜磨在竞争旗压力大糠。盐湖01234项目地块编号项目后续供应量主要物业类型主要产品类型1黄金水岸二期150亩（建筑面积约10万平米）多层、独栋独栋：269-340平方米，2层-3层。多层：90-140平方米2运城职业技术学院住宅用地500亩（建筑面积20万平米）多层、独栋、小高层独栋：305-495；多层：二房101-113，三房120平米；小高层：三房120-123平米；3运城滨水花园700亩（建筑面积50.32万平米）多层、独栋、小高层双拼，联排两房：78-88平米；三房：95-120平米4豪德光彩市场住宅用地300亩（建筑面积约30万平米）小高层，高层——合计1650亩（建筑面积110万平米）未来土滩地供应剃情况不钥明朗。往年未独竣工房崇屋面积堪在今年竟大量入傅市，增验大竞争缘瑞压力。55人口总铲量小，蜘增长速歼度低，洗导致房惧地产市满场支撑裙较弱，疲市场消途化分散运城城雄镇人口肠分布不药均，盐布湖区所嘉辖城镇身人口仅担占全市烧城镇人探口的2至4.5邪%。近五年，叫运城城镇冬人均住房挂面积每年刮增加约0叶.7平方崖米。盐湖区城摊镇人口平捞均每年增欲加1.0得8%，预爪计200片7年达到骗43.2五万人。预计2姑007膝年盐湖判区商品嘴房住宅住理论消翻化量为断30.庆2万。（预计闲）56运城的威财富客匀群呈金即字塔形陷，塔尖征的高端萄和中高巩端客户膀是市场聪上最活酱跃的置盾业群体化，也是锄各楼盘页争夺的颠同一批跑客户置业预算从事职业置业状况价值取向置业关注点50万元以上私营企业主反复置业群体房地产市场上的最活跃分子，曾经多次置业，部分有外地置业经验追求身份的体现，关注圈子生活身份、舒适度驱动资源的占有居住的私密性居住安全感物业的投资价值30-50万元个体老板泛公务员企事业单位中高层管理者经历自建房和团购时代，有2套以上的房产追求高雅品质，注重身份认同，舒适度驱动居住环境舒适的生活居住安全感20万以下企事业单位职员效益较好单位的职员部分租房或与父母一起住部分拥有单位福利房追求性价比价格驱动性价比社区生活配套教育配套中端客户高端客言户中高端枯客户支付能力高资料分蔑析来源挤：消费晓者访谈57运城2005年数据房价支出比9.71%恩格尔系数31.7%人均住房面积25.5平米运城住嗓房支出猜比较低好，运城梅市的住剃房支出论比重与仗其恩格直尔系数勒不协调刺，表明级未来居傻民住房消支出存耽在增长态空间。我国城笛镇居民惭“住房节支出比邀重”在遥10％母左右，线发达国展家一般栽达到2数5％。住房支出冤比重偏低槽是我国长便期存在的影问题，尽丛管住房绝攻对数和相副对数都有毒所增加，献但与发达较地区同期睁比，运城元市的住房蚂消费还有啄提升空间逐。运城市倦200显5年城挨镇居民尚人均住防宅建筑矮面积2犯5.5虚平方米忍。发达国家飞的经验表唉明，在人州均住宅建棵筑面积达美到35至丝式40平方刷米之前会茎保持较旺犁盛的住房恨需求，房叹地产市场寺仍有较大叫的发展空皱间。房价收标入比较餐低，住合房支出怜比重偏呼低，住磨房消费存在唐惰性住房收亚入比、括住房支稍出比发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求运城房价收入比4.81房价收入比生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格尔系牵数与住房乎支出比重蓬衡量标准58人均可支负配收入与绿消费支出人均消顽费支出田与可支衫配收入慈比例较鄙低运城城镇油消费支出似所占可支帅配收入比损逐年降低辰，接近全略国0.6受5平均水紧平，说明华居民储蓄意忍识逐渐笔增强，潜在的少购房资陕金在增拉加运城人均消费支出与人均可支配收入蒸比例居全省最派低，说明潜在的底购房资柳金能力短较高近年年石运城人撑均支配千收入与蔽消费支堪出59商品房涉消化量尾与需求测增长不狱符，住令房消费乞存在惰通性近五年，确运城城镇盗人均住房锹面积每年属增加约0艺.7平方切米，2故005年蜓运城平均棚商品房消跳化量理论上应过为108牛万平方米，盐湖区始2005昨年平均商销品房消化系量理论上信约为26丑.6万平灾米，运城壳2005景年实际商续品房消笛化量为蹈75万鸟平米。盐湖区株城镇人趴口平均渐每年增百加约2枣.1万烟，按照唤200放5年运贝城城镇嘉