博思堂地产广告策略培训

Birthidear博思堂广告[内部资料，不得外传]地产广告策划深度培训资料及案例解析1培训内容安排之一：阶段整合策略原则之二：每月整合策略之三：整合推广策略原则之四：关于地产专业的概念；2经典案例：微软windows97全球推广想一想，现在你是比尔盖茨，如果给你美国、英国、法国、台湾4个地区，你会怎么办？之一阶段整合策略3微软windows97全球推广概念：IntegratedMarketingCommunications(IMC)方式:1、美国：采用最典型的媒介《时代周刊》连续7张跨页 2、英国：最大的媒体《泰坞士报》由正常70万份增加至150万份，当天全部免费派送。

3、法国：被誉为国车的雪铁龙，车身为Win97的标志。 4、台湾：有两千多家“7-11店”，一夜之间全是Win97形象。特点：击穿市场4策划是什么？策划：策，竹简；划，戈与刀两种兵器。策划，纸上谈兵。

其实，策划，并非现代才出现的新概念，在中国古代，早已有之。"策划"，在古籍中又作"策画"。"策"，在古代是一种赶马用的棍子，一端有尖刺，能用来刺激马身，催马奔驰。由此而生"策动"、"策应"、"策士"。"策"字的另一解为筹，是一种计算的工具，由此又引申出"筹策"、"计策"、"策划"等等。古之策划，指筹谋、计划，也指一种谋略之术，有"上策"、"中策"、"下策"之分。5整合策略原则战争游戏胜负原则：1、把掉军旗（目标群），所有的出发点都是一个；2、无论运用何种手段（小排长也行），只要击穿；核心点：以军旗（目标群）为目标，进行战争游戏。司令官思考：1、战局如何？（市场状况）2、敌人是谁？(卖点) 3、我方兵力如何？（突破点）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战前如何部署？（战术）6

华龙花园

DragonGarden

整合市场攻击策略1

StrategyAd.Planning1

博思堂Birthidea广告经典案例：7整合推广构架

第一部分：深圳未来的竞争局势 第二部分：市场攻击布局 第三部分：市场攻击战术8第一部分：深圳未来的竞争局势 1、深圳地产的趋势 2、深圳市场兵力布局深圳地产未来竞争局势 3、中心区区域兵力布局 4、香蜜湖地带兵力布局 5、华龙花园兵力优势9一、深圳地产的趋势 99年 2000年 2001年 2002年市场契机 1、滨海大道 1、中心区项目封顶 1、中心区试用 1、地铁试运行 2、大地产概念 2、香蜜湖成熟 3、中心区全面启动 3、西部通道代表楼盘 1、招商海月 1、黄埔雅园 1、天健天骄时代 1、沙河世纪花园 2、蔚蓝海岸 2、深业花园 2、新世界花园 2、华侨城锦绣 3、万科四季花城 3、嘉里花园 3、（北京国际） 4、中海华庭 4、城建集团 5、香蜜湖片区 6、南海玫瑰花园10深圳地产一直以市政建设及政府政策作为主线，并围绕其形成地产发展的热点区域，如滨海大道南山热点/福田中心区热点；2000-2001年由于中心楼盘供应全部出台，热点已经放量，目前市场新的热点在关注香蜜湖及地铁概念；从地产的规模来看，99年-2000年已经完成大地产概念，在地产的概念阶段基本已经趋于成熟，形成市场的热点机会微乎其微；深圳98年市场销售380万，99年420万，地产销售稳步上升；99年市场供应量600万，余量380万，销售量400万，2000年，市场供应量仍在580万左右（估算数值），目前市场的滞留量在800万左右；市场供过于求（相对）的局面已经形成；深圳地产销售呈现两极分化现象，好的楼盘无房可售（工程速度赶不上销售速度）；不好的楼盘无人问津；由于目前楼盘的品质均有非常好的提升，导致销售呈现“第二定律”趋势，楼盘中好的部分非常好销，差的部分非常难销；如东海花园，中心花园组团好销，周边无人问津。11判断： 1、对华龙花园而言，未来将与其同处市场热点的是中心区5大楼盘、 及香蜜湖8大楼盘（直接）所组成的两个区域性热点，其必须从 上述楼盘中跳出来，不仅进入地产核心领导品牌阵营，而且应 该是香蜜湖楼盘的代言人； 2、由于深圳中心区及香蜜湖地区领导品牌已经形成，对华龙花园 而言，如果要成为新的领导品牌，必须要超越现有的领导品牌， 才能形成市场新的关注点； 3、深圳地产已经进入“创意地产”概念，华龙花园具有非常好的 景观、地块、街面等卖点，将会形成市场攻击性非常强的创意 地产概念。12二、深圳地产兵力布局 3龙华兵团

4深南路兵团2香蜜湖兵团1中心区兵团深南路5南山兵团13各兵团主力部队中心区兵团香蜜湖兵团龙华兵团 深南路兵团南山兵团1、黄埔雅苑1、华龙花园 1、万科四季花城1、世纪村 1、海月花园

2、深业花园2、东海二期 2、中海怡翠花园2、锦绣花园 2、蔚蓝海岸3、天健天骄3、香榭里花园3、风和日丽3、城市绿洲 3、花园城4、嘉里花园4、翠海花园4、星海名城4、宝利城5、城建集团5、景煜花园 5、碧海云天 6、天然居14各兵团主力核心卖点中心区兵团香蜜湖兵团龙华兵团 深南路兵团南山兵团*中心区市政优势*环境优势*规模优势*交通优势*价格优势*中心区位置优势*高尚社区优势*价格优势*地铁优势 *规模优势*地产商品牌优势*单体规划优秀 *部分环境优势15深圳地产近年的局势已经明朗化，整个市区内的地产市场形成5大兵团共同攻击的市场竞争局面，且竞争局面在近2-3年不会发生非常大的变化；与5大兵团形成的热点区域相配合，销售也呈现出区域选择的概念，各个区域的目标对象群的划分也非常鲜明；市场竞争核心点目前仍集中于中心区兵团（中心区、中心区西线、中心区南线）、香蜜湖兵团、深南路兵团；市场未来的竞争点将集中于香蜜湖兵团、深南路兵团；香蜜湖兵团的火力优势是环境及位置条件，特别是环境概念；香蜜湖兵团待中心区兵团基本消化后，将升为市场第一兵团，并形成市场的主导；香蜜湖兵团前期不利的影响（如价格贵、入住率低、销售业绩不好、物业管理费用高、人气较好、景观目前仍是法定图则等等）将随着时间的推移，逐步淡化；16判断： 1、各兵团均有自己的核心军，华龙花园应该是香蜜湖兵团的核心军，并形成香蜜湖兵团代表的概念，其需要控制香蜜湖兵团的市场影响力； 2、华龙花园已经与第一中心区兵团分庭抗争，并逐步取而代之， 成为市场的第一领导品牌，因而，华龙花园的市场热点一定要强，且具有不断的延续性； 3、突出华龙花园环境的优势，并形成以环境为核心的创意地产概念组合，以建立品牌价值；17三、中心区区域主力布局 4香梅路新洲路天健天然居 宏浩花园馨庭苑万科温馨家园俊景豪园 豪峰园枫丹雅园 鸿荣源 万科金色家园黄埔雅苑天健花园深业花园香榭里花园振业翠海景煜花园华龙花园聚豪园嘉里地产东海花园二期 天健名苑 壹世界1 深南路 2 城建集团 滨河路 加洲豪苑祥韵苑祥云轩阳光华苑皇都广场 新洲苑新新家园共和世家云顶翠峰 星河雅居画意居宣嘉华庭 3注：1、中心区兵力/2、中心区西线封杀线/3、中心区南线兵力/4、香蜜湖兵力18与华龙花园共同处于第一竞争区域的是中心区、中心区西线封杀线、中心区南线、香蜜湖片区，本区域是深圳最为密集的地产兵力区，集中了至少62个楼盘的市场容量，同时也是目前市场销售的主力区；中心区片区又分为三个目标市场：高层面，集中于中心区、香蜜湖；中层面，集中于中心区西线；低层面，集中于中心区南线；本区市场的竞争压力非常大，可选择性、比较性非常强；本区域基本为深圳地产领导的汇聚区，且楼盘的推广水准基本都在高层面，即使是南线的楼盘，如阳光四季、金地翠园等等；本区域卖点非常强烈，南区价格是主导，中心及香蜜湖品质是主导，目标消费群选择方式也是按“区位+价格+品质”的方式选择。本区位的销售同样遵循“第二定律”，比较黄埔雅苑与天健名苑，前者第一期全部销完，后者在楼盘外立面出来的情况下，只有不到40%的销售率。19中心区兵力优势 香蜜湖兵力优势 黄埔雅园1、和记黄埔的信任度 2、2个幼儿园、1个小学、1个中学、1个商场1、香蜜湖片区经过东海一期、香榭里花园、 3、工程形象良好 翠海花园，市场逐步在培养成熟。 4、会所较好 中海华庭1、已是尾盘，不足10% 2、红荔西路的通车，让更多的人接触到香蜜湖 2、规划都是一流（如贝尔高林） 楼盘的优势。 3、环境提前出台，效果一流4、中海信任度深业花园1、多层吸引力，高层南销3、1.88亿的拍卖，再次体现香蜜湖楼盘的价值。 2、水景规划较好 3、价格便宜天骄时代1、规模较大 4、华龙花园、景煜花园的加入，让香蜜湖片区楼 2、价格优势大 盘形成整体优势。20判断：马1、由景于华龙杂花园与羡中心区溪楼盘同宰处于一看个竞争驼层面，茶目标对激象群也基本姨相同，状中心区睛项目的坝优势非厦常明显刘，因此域，华龙虑花园无论硬件及储软件都需滩要比中心丽区项目本靠身更好；2、由坑于华龙巧花园在拉决定性雹的竞争胶点上环枯境是核早心，中裁心区项夸目无法抗衡，课特别是直扔接面对湖约水，建议晴极限化环友境卖点，质围绕环境攻击市卷场；3、由粱于本区略域楼盘分销售符猫合“第蚂二定律哀”，因齐次，华塘龙花园论必须作到第家一位，姿实现销收售的良申性循环谁。21四、香蜜泪湖主力兵怀力布局香梅路万科温掩馨家庭吵豪爽峰园露枫丹帝雅园味天眼然居翠海花园绩景煜花亚园鸿鲜荣源地产舟宏浩叠花园华龙花园桐俊事景豪苑红荔路香榭里花边园 东海付二期深南路（北京姐国际花寻园）22竞争对手疗的优势与州不足项目膊优势截不谊足东海二期舌1、现楼淹1、嫂农科中心笛，非直接狂香蜜湖景何观。2、庭顺院环境序好 2脱、价格祖较高3、建筑诵个性强主3、密度铺太大4、国候家3A情住宅肺4、管障理费太定高香榭里绪花园银1、现兆楼朵1、户茫型不适卫合2、国际楼金块奖枕2、价格席太高翠海花侧园 1湿、现楼馒1、浆振业品献牌不足2、视野肚较好 2猾、密度大景煜花消园 1政、弧性颤规划较汇好 1卧、位置林在最后2、植物姨公园旁婆2、发展拖商品牌不气足鸿荣源宰地产肠1、工重程质量紧较好府1、宝父安领导辈品牌，椅高品质英楼盘缺妻少经验安。2、推广讨力度强城2、成本节太高万科温馨拖家园 1纹、万科地茅产品牌肯1、位置崭太差2、现绳楼搏2、周怠边环境善太差3、规划萝较好枫丹雅霉园 1细、户型饮改进有各特点想1、面哪积太小2、现失楼凑2、位悲置较偏23判断：妖1、香蜜撑湖片区被州分为三个厕概念：A睡、农科中踏心，与湖孙水无关；航B、望香蜜缎湖，与犬香蜜湖项无关；狂C、香献蜜湖内辛，直接谈感受湖恐水。而穷华龙花园目刮前是该片赔区唯一的时直接面对堡湖水且永蜘无遮挡的霜项目，自然景被观带来叼的价值英非常大允；2、香蜜傲湖片区的荷楼盘由于赚土地的价仇格很高，隶容积率都习非常高，报基本以高层眼为主，空枝间庭院太坛拥挤。而研华龙花园竞的容积率剖非常低，空间感觉返非常好；3、香蜜技湖片区的霉展示性由茫于区位的斩问题，一语直与买家欺割裂，不酬容易了解困。而华坊龙花园能就在香秋梅路旁知，红荔烟路的通陡车更加悦速了人们对其的包了解。24五、华龙厦花园兵力喊优势华龙花占园兵力束优势核心卖点聪自然拐*香蜜脑湖湖景/粒湖边赏湖像区/郊野盯公园*覆总盖率最狐小，绿幕化率最勉大*至少扣60米空庸间*退索红线3塑5米，贪距路7藏0米*蝶型镇一梯两户龄，自然通费风。*观硬光电梯辅助卖点刘配套拦*山顶准会所*商业窑街/沃尔盐玛*小重学、幼蜻儿园*智能顽化攻击支持每现呆场 *退香梅路沾街面*红脉荔路动贫线*香蜜食湖展示25第二部分负：市场攻焦击布局市场攻击突布局耽1、整合威项目的市卵场攻击2、年度不市场攻击3、开盘裕阶段市场默攻击26一、整劳合项目摩的市场魔攻击阶段寻准备阶段抵第一攻料击阶段闻第二攻击纯阶段槐第三傅攻击阶段江第四攻估击阶段2000香.11-附2001哄.4可200沙1.5-开2001夜.9 2菊001.教10-2颈002.蓄9哲2002子.10-厨2003搏.9轮200株3.10甜-200饼3.底核心攻胁击点幸*香梅啊路形象匠*现场展示*1期用示范小区赵*携1期生活夹氛围 *屠成熟社倾区人文营销中心脚湖重景级会消所+环境塔（庭院膛/湖景防）翻建筑湾学校+样板诸间添庭院步湖亚景支持点委*现雅场准备详*泽开盘患*音住交会缩慧*渔湖景嘉体年华梢*生质活方式*创意即地产概顿念泪*春捐交会孟*羊商场展显示待*儿念童入学踏*总休闲方库式*红荔孙路通车广*慌控制沙动线枕*哄新年音助乐会鄙*会族所免费嫂VIP*街面古氛围膏*养国庆烟坏火晚会*湖边田赏湖区27二、年轨度市场剧攻击策喝略时间地5月周6鲜月--7附月嚼8月-四9月闹10月迅11壤月-12疮月核心攻击虎点灰*开盘委*正踩式发售嘉赴年华描*先湖景嘉年砖华吊*继秋交会友*垂SAMS盐联合模型康展示*春交息会裙*徐热销新告闻将*国庆颜烟花节网*艺新年丘音乐会透/电视景联手*展示中陕心饶*莲闸花山风筝询节*控制云动线*香梅仪路展示*新闻猛持续报们道28三、开意盘及后植续战术崭布局战术1欢战术2粗战术3移战术胁4 战同术5现场攻及击 动樱线控制苗春梳交会您新抢闻攻击雀媒攻介造势战术6花战术7帖战术8插战袍术9媒介推税广虾点击目不标群暮嘉蒸年华会外卖膊场展示华龙花园躲：地产持北续性领导穴品牌29战术1、巧现场攻喜击1、湖歉景展示镇中心：比庭院展精示中心情、水景合环境、监儿童游芝戏园向湖景廉样板间2、大驼型展示听牌7堵3、香梅填路围墙4、红荔释路围板4貌1检5、牲气球氛围58德6予、红荔路姓/香梅路真挂旗2嘱3必6太7、湖余边休憩廊玻+观光电惜梯观景台6溜8、展示择区域的背娱景音乐效亮果攻击原森则：1寺、由于猎红荔路欺是交通逝动线，镇可以第戴一时间态展示形桨象，且理湖景在诵红荔路释距路最瓶近，境可以仁第一时浸间展示摊最大卖钥点，所构以建议盐前期展左示中心吸在红荔哈路口；2、湖景充是最大的钟卖点，围别绕湖景环贫境的景观裳展示是展南示中心的古核心，建啦议强化香蜜湖湖景赢的景观优蓝势；3、观光增电梯是楼寄盘全新的唉卖点，现致场如果能霉够突出观洲光电梯的仪优势，让返买家直观地感受，疮形成非常撒强烈的视羽觉刺激；4、环境惯是非常重嚼要的，带墓生态动感界的环境更接能鲜明地屡感染买家尚，建议现范场能够增加鸟、估鱼等动必物。30现场攻击氏前准备：第一部分痕：VI核骗心 第二学部分：现领场包装狂第三部分走：卖场包堪装 第四丙部分：样毁板间形象款包装1、楼盘标志范1窑、围板贸1、嗓形象墙设效计 1脱、楼梯氛访围布置2、标准色及亮标准字辅2、工签地路牌驶2、优实体展板捉2早、楼梯间吴欢迎牌3、标准组泉合咐3、颤展示中刘心导示寄牌词3、售中楼书烦3均、户型心标牌4、展闷示中心勤标牌饼4、解折页伍4啦、展示跃空间功绣能标牌5、停普车场导膝示牌敬5、父价格单洲页落格杨5炮、免费共赠送标柏牌6、展示起中心欢迎仍标牌6、付款心方式清单辟落格7、香梅也路挂旗嗽7、手袋逮设计8、观景鞠台导示牌8、销售绳人员工作冷牌9、儿童告游戏园标盼牌脉9、销售驼人员名片10、示奏范环境标疾牌稿10、资效料信封11、贞样板间浪导示牌葱11、柔签约台污等标牌12、看楼专车甩1木2、办公功监能标牌13、楼体招碗示布14、透楼层进正度牌31战术2、退动线控制1、深扎南路控魂制线（么如富安副娜位置星/高交竞会馆）佣：大型路牌2、红荔劲路动线（棚新洲路口奴）：大型姓路牌香梅路刚2累3、赠香梅路押（深南掩路--按北环-汁-香蜜福湖北）牌：挂旗深南路坦1红荔路象3动线控制其原则：1、由于角华龙花园抢要打到市章级的领导杆品牌，所筒以必须控过制深圳的弦关注力。深南路垃是深圳瞒的主要刺交通动线线，控滔制深南需路，等半于控制鹿深圳。2、红踩荔路是歉华龙花评园的卖钟点路，院由于可住以有效托地引导怕看其他悔楼盘的怎客户群，控制也红荔路鸣，等于其读他楼盘在掌为我们疏许导客户。3、香挥梅路的仁交通量梦同样很栗大，而敏且可以尊有效控哄制香蜜曾湖地区锡及SA敌MS会菜员店的客食户量，员截留客究户。32战术3坝、春交针会攻击原则：1宪、春交会鸽是深圳地魔产的专业谁最大点，腿集中了阶勇段性地产为热点，卖匠家、业内短、媒介均在此皇期间汇聚吃，非常容谎易产生轰颤动性品牌女效应。近班年的优秀伏楼盘基本凳产生于春交边会，因而联春交会一筹定是我们羞启动市场绒的关键；2、春交续会最受关护注的是第贸一展位，抱每年的第桂一展位均皮可取得市精场领导品料牌地位，如99槐年秋交然会的黄包埔雅苑化、20魔00年汉春交会油的星海捐名城，拐因次君华龙花滨园一定立要第一展位白；3、概设念性是支每次春理交会关丸注的热顷点，新冲的概念岸对人们赔的刺激提性非常猫强，新泛概念或诞生于春展交会的主它题（如2跪000年录秋交会深挨圳十大模扫式），或盏展位中展近示的新的概念捕，华龙定花园同泉样需要稿非常优明秀的概蚕念；4、新楼亚盘的推出丘，买家特嚼别关注位警置及项目雨状况，区深域模型及链规划模型嫌是非常重要的展示蹈，而且需味要在形式饼上加以强削烈的创意亩概念，以梦吸引及感北染买家，闻如观光电梯户，可否夺采用动欺感形式库；香蜜板湖是否属能有水薄及其他葵水上动桶物；5、如冷果能够动妨员香蜜湖把楼盘集体旦行动（不做同以往的佩纯媒介炒度做，因为殃有社会关妨注的新闻秧启动点君），概果念统一浩，更是哗非常好填的热点剥题材。33附：香稳蜜湖1搜0大楼吩盘联手井推广展景位概念4筒形象墙：铺香蜜湖1萄0大楼盘够联手推广取53炎62偏香泉蜜湖整体峰区位图洲71擦8大门入袍口注：1蔽、2、内3、4悬、5、鼠6、7忆、8为摔香蜜湖血带地产鼓商展位侧布置34战术4、耻新闻攻击攻击原郊则：穴1让、作为贱春交会罪之后的便延续攻理击点，狡持续春牢交会形械成的华胜龙花园克关注热旱点，继续提升华轧龙花园的吼品牌影响稼力；2、在害春交会危之后，郑都会形呼成系列府的新闻罚媒介话舱题，如颜调研公熔司的调艰研报道忽、媒介方面若的热点宣淘传、项目血所拥有的不荣誉、本距次春交会饼的概念等目等，都将在后续直的媒介接中展露堆。华龙纳花园如发果能借淘鉴好优待势，就妖具备持涂续性新茂闻攻击的热点何。3、新闻魂攻击的方月式为与新姑闻媒介先爽进行探讨通，基本确宜定好炒做旋概念后，殖再与调研公司沟煤通相关的根调研题材窃，并在后贱续的宣传璃中，利用徐调研公司锐或媒介单痰位进行概念荒冲击；调掠研公司一都般为尺轮度；媒介狡方面一般嚼为深圳特宣区报及深昆圳商报。4、杀如果春妖交会香莲蜜湖片率区可以汪联手，棍市场的驻影响力偷非常强昂，媒介材方面的枣炒做点同样非茶常强，牧后续的吊延展题让材非常温大；35战术5、互媒介造势媒介造势逢原则：1、佳是一种与独媒介推广自相平行的聋两条推广灵线，媒介熄推广是硬霸性的推广励方式；媒介造观势是软租性攻击寸方式，塘目标是朗以求长要期形成盗华龙花撒园的品增牌关注瞧力；2、由泛于深圳报地区的嘱媒介不串成熟，司媒介垄常断性非灵常之强睬，深圳搁特区报饿、深圳商报作停为唯一津的主流排媒介控愿制市场革，如果里华龙花败园控制触好深圳舌两大媒钓介，等于控叮制了深邻圳地产佳市场，缸建议牢组牢控制啊两个媒陈介；3、由于愚深圳两大原媒介对地洒产的竞争驻，各家每则年都在创驶造不同的主地产专业咳热点，如叶深圳商斯报滨海资大道的有炒做、赛地产高趴峰论坛梯（年底兆/王石拴级专家耻），深圳特窄区报十蛙大明星沃楼盘评礼选；如廉果能够造与这样桶的媒介霸热点相饮结合，庆将具有事半乖功倍的良生好效果。绩如深圳特域区报十大建明星楼盘辉评选（4调万元，阳光四季的忌形象）；36战术6楼、媒介壮推广深圳的咱媒介分雄类：主流媒介炭辅助成媒介报纸疤1、深圳涨特区报世1、南停方都市报2、深圳幻玉商报牵2、投资舰导报3、证丧券时报杂志旧1、深圳在周刊收1、经理咳人杂志2、新周辨刊3、高枣尔夫影视贝1祖、有线汇台7:周00-歉8:3劳0茂1、有友线台置订业安居输栏目媒介推检广的原巡寿则：1灰、第一仇阶段目样标是提丛升知名令度，媒巾介建议傲集中，握注重强拿度，选阻择主流泼媒介中最有待影响力亮和传播社速度的遍深圳特护区报、饶有线台我；2、第屈二阶段惭目标主病要在于余广度，稻媒介建横议在稳配定主流雄媒介均尖衡性发由布的同时，适倚度采用琴辅助媒棕介；37战术7、丛点击目标新群点击原则：止1、启您动更多、尘更为有效叶的新目标扛群，以扩津大销售的厕范围和深所度；2、对于没目标群的检判断及锁洪定，是市俘场攻击的促基准点。锁定的方雹式有两种季：（1）留经过一段领时间销售胶后的业主蔬资料分析焦；（2）靠社会的饱收入阶姓层及活追动区域竹；3、启动虏点击目标隐群的时机户是在第一夫阶段攻击粱完成后，折原有的客诵户群已经绕消化基本完毕，第欲二阶段需叹要新的目拔标群来支宗持销售；4、目速标群预躲期（第展一领导酿品牌高殊质素楼践盘）：白老板级扎、IT写行业、贤证券类菜、高尔夫艺族、游薪艇会等5、点斤击方式永1：白DM邮膛件（深逃圳8万溜老板数首据库）炸；中国银行虽Mast裙er卡回单斜；广东专递哨（确定区年域）点击方浙式2：沿华为企迎业展示毙会高尔夫球宏场展示架38战术8狭、嘉年驰华嘉年华棋原则：疯1、深四圳地产销根售概念：晃老客户带拒新客户占钟销售比率绘的30-朗40%，姓特别是规须模性比较层大的楼爽盘，比州例更高壤；2、老昏客户是义非常有政效的销勤售人员最，其销厕售的结笨果已经冰成为地欢产销售立的主导丑方式；所满以对于写华龙花悼园而言增，控制靠老客户悠，感染置老客户鸭是促进罩新客户揪产生的极佳指方式；3、嘉年渴华活动是徐维系华龙渴花园与老换客户的纽顶带，通过苦不同阶段春的嘉年华惩活动，让老客撇户不断豆关注华战龙花园债，不断窗到现场何来看新乌的变化锯，不断秀带领自琴己的亲戚、朋伪友到现场就来看；4、嘉年椅华活动人盖气比较足莲的场面，剩还可以制子造非常良蜂好的销售尘氛围；5、嘉者年华活钞动邀请棒的目标讲对象：犹A、较签约客眉户B、登照记客户C、签约弱及登记客隔户的家人胜和朋友6、嘉离年华活末动的方途式：A阀、大结挤点的嘉脖年华活贷动，如栽开盘、枪封顶、踢入伙、龟学校招生笛、会所歇开放等B、周末梢嘉年华，酷如风筝比提赛、小丑池表演、放领白鸽C、与编有线台政《快乐共大本营扭》联手蜡的娱乐守节目39战术9忙、外卖岩场展示外卖场展利示原则：视1、让嗓更多的滨人直接慎接触，找深入了躬解楼盘勒，是外宝卖场展越示的目偿标；2、外卖签场的主要违场所有3菠类，（1像）是商场翠，人流量勾最大的地枯方；（2）妨是广场帝（大剧梦院），确通过目稼标群最竹大的地疗方；（遵3）政责府性热点，如红爸荔路通车弦庆典、中磁心区项目坝使用；3、商捎场：A仇、是人旷流量最似大的场醋所，控斥制商场恩，销售扒信息可旋以直接撤击穿目标必群；B、商小场周六隐、周日舌、节假减日、年性底购物钓高潮期征；C、商场墓选择：S茅AMS（尘控制香蜜密湖带）万佳3分济店（政府杂莲花2村锦/中心区馒）套顺电（飘证券/华主强北）D、内容赖：模型展稻示+招示站布+促销至品4、广告场：A胸、有影效响力结虹点，如泳开盘活塔动；B、地点斤：大剧院C、内枣容：大预招示布活+模型絮+节目5、政弟府热点激：A、话红荔路扶通车，缝会场布扭置；B、中心抚区功能投法入使用，膀会场布置众；40整合策厚略细节颜剖析一、战突局如何园？指导思介想：寻伯求突破漏点战局判秃断（市喷场状况劫）叠1、整废个市场搭状况&座先进地脆区概念2、竞争畏区位分析亿&定位问厉题3、直接盯竞争对手前判断&敌滨人弱点4、未来斤竞争势态谱预测图表：1善、竞争区照位图2、竞司争对手欲特点比纵较411、整年个市场罚状况例1：忙深圳累9侍3年平炕面--夸97年饭外立面贩--9秒8年社态区--愁99年享大地产例2：宝豪安圾9陕8年领导兆品牌出现膀--99缴年5大区条领导品牌陶--20弄00年地产专哀业例3：缩慧杭州豆品级质好，宋缺乏商白业性及堡专业性？关注点起：1、市兼场的变化种、市场格浊局的变化◆星海名滨城2、与先够进市场的捉差别◆山水人家？目标惕：寻找晒市场突宝破点◆四季花城配/山水人绘家422、竞争微区位分析例1、蔚捕蓝海岸皮1、深助圳竞争区掌位笛1、名字2、南山欺、蛇口竞出争区位计2、海3、直接店竞争对手例2、富你通苑纯1、形象近突破？关注边点：能弦够跳出恳来的优绕势&收突破估的空间433、直接姥竞争对手株判断例1、袄阳光四该季斗1、陈形象概减念例2、挠盈彩美驻地面1、广展示性醒概念例3、蔚竞蓝海岸近1、最大目的展示中从心？关注僵点：如香何封杀渔竞争对室手？寻牺找市场泼突破的纲优势444、未临来竞争薯势态预希测例1、誓深圳趋9讯8年梅脉林--唤99年牺中心区终--2饭000朱年龙华氏--2假001属香蜜湖200斤2--木深南路肉（地铁概）例2、广木厦经典巴轻轨概给念？关注涛点：未启来可能挽出现哪窝些变化巧？如何哪利用优茫势做突混破点？45二、敌人非是谁？?敌劝人=目进标对象读群敌人1、诸置业者类凭型：1次偿购房；2馋次购房；谊3次购房敌人2、旨置业者区赵位：华强简北◆蔚蓝海惧岸深南路◆星海蝇名城敌人3撞、置业痕者活动拘：早茶◆富通条苑？目的：截确定敌人坐是谁？敌图人在哪里疤？以便在森攻击战术烛中进行围许杀。46三、我晚方兵力火如何？关注点：家1、项目馒本身的竞笼争卖点？2、营教造项目而的竞争地买点典型案寸例：1以、盈彩颈美地：限外界无鼓卖点，券须攻击尘内部；展示中心筒：蔚蓝海芹岸示范环样境：蔚佳蓝海岸样板间惕：创世柔纪滨海题材：地花产的新亮陵点47华龙刊花园Drag械onG亿arde贱n整合市瞒场攻击惕策略2Stra种tegy笔Ad.泰Pla稠nnin镰g2博思堂B抓irth知idea酿广告经典案例葵：48一、地繁产变革走进四季衔花城，你坏象走在欧菌洲的住宅喇区；走进东失海花园崭二期，解你同样砌象走在唉澳洲的糊住宅区偏；从来没寸有象今率天这样庙，有强努烈的感叛觉，深秘圳地产烛正在发张生前所丝式未有的旺变革；从88年腊深圳地产耕开始起步游，到20恒00年深僻圳地产成蹄熟；12年适的地产量发展里衡程；历经户型注（88-欣96）、舟外立面（戏97-9细8）、社英区（98没-99）羞、大地产拣（99-叙2000撤）今天，不仅地窃产商在福努力，域消费者接也在挑思剔，深圳地舒产真的蚕要象国面外的感首觉。时逢，龙华花园灿正在面临岭2000宾年，深圳地呆产变革披的时代陷。49二、我们暴必须找到贤变革的方兽向地产变抓革的方竖向：创向意地产康概念：境在一个近或多个请地产专嫌业建立交突破性料的爹地产差凤异性，蛋如四季熄花城的盖欧洲小虾镇。地产发展代的趋势：壁在地产解屋决了基本收的温饱问学题（硬件土：平面、竟立面、胸配丧套、环境鄙）后，地看产开始向婚个性化的丛方向发展捕，削“创意佛地产”代丸表了市场初的主流方纵向，成为巷地产项目潮进入熟领导品牌搂的必须条允件。特别翁是在目前絮地产成熟连化、兴差异津性越来越甘小的局面违下。如万粘科四季花拌城欧洲小昨镇帖的概念；渗益田花园亩“艺术地详产”的概劈燕念；市场竞高争的压射力：去脚同求异惨，成为浙地产竞遇争的核包心点，咱因地制控宜，以番项滤目卖点怠为核心留的“创撕意地产扇”，新眯概念延婆展成为讯目前久市场与主导，挽突出卖小点，才痛能在众奔多竞争欺对手中弱跳出来左；消费者关够注的要求搜：消费者衰的选择是武每周26恭2个地产境广告，消涂费者对地冤产拴是唯一性鱼的鲜明选言择；“创议意地产”注的新概念果是建立建唯一系性的指标典；50三、创意壮地产的延拾伸创意地产顶是深圳地春产第三代蜻模式，第亩一代88言年-96逼年，初步刘形成地产川的概念-州-规范地熟产时代；宝第二代9问6年--斗99年，餐深圳地产梯成熟化-携-鼎盛地先产时代；竟第三代9挡9年开始卧，创意地赶产时代；创意地产咬核心：是首通过创意躺的方式，胃将楼盘的欲核心卖点寻在不同的援空间与时毛间进行结捏合，形成施鲜明的视愤觉感觉。失如益田花娃园的环境兽是用凡高痒的作品为寒核心设计踩概念，“窜凡高.向持日葵”成败为广场地尺面的效果要；“凡高溪.春天”质成为架空珠层环境的夏设计概念蚀；如新鸿北基的人鱼失同游。创意地产蓬方式：非充硬件的必饭然投入，鹿而是相对榨软件的创别意表现；少将艺术、油音乐、自捏然等元素娘非常自然陈地汇聚，擦形成更为孟生态的居下住空间；创意地产荐状况：目育前在深圳雕开始展现顾魅力，也柿必将创造卡新地产生烤活模式；51四、文桥脉的创千意地产烈概念从99年铁开始，文失脉成为地庸产项目首讲要的个性止要求，地些产真正拥魔有了属于巧自己的个域性，文脉并同时诞生来：代表项皂目绍核心文句脉万科四季射花城甲欧皆洲小镇蔚蓝海车岸饭法国地带中海C谨ote作Da连zar东海花往园译巴里岛枫丹白露凶法兰西详风情中海怡刘翠饶一心三藏片自然血派华龙花篮园同样俭需要具更有自己母的文脉悠，以给恼市场鲜估明的形特象。52五、主仰题的创掠意地产塞概念由于大地碰产规模性旺项目的介私入，主题杀不是一个损楼盘从头拆到尾一尘道不变的概何念，其成仔为楼盘不故断攻击市村场的主帅灵，有主题悼变化的项挪目，市场穷的关注力宴非常强；万科四季少花城川主题：远有一个美泽丽的地方时间阶段俊主题延腥展第一期曲：99张.7-乞-20登00.形发罪现美、阴创造美快、珍惜宪美第二期：写2000帽.5-2嫂000.秀10恰美一暖刻，美一施生第三期：他2000驳.10塞美一方土敬地，美一虫方人华龙花园钞同样需要巷总的主题旬及各阶段弯对市场不父同攻击的蚂主题延展躬。53六、外誓立面创格意地产寻概念97年畏益田花盏园欧陆倘外立面神出现，劳标志深躬圳地产惭新阶段温的开始誉；随后费的青青辆山庄西延班牙式备、雅庭洲苑法兰索西式、拆碧华庭油居澳洲银式……关基本世酿界上的筋风格百椅花齐放另；今天，峰外风格焦已经不照是美丽抢的外衣辅，而是耍气质的射体现，洽特别是径色彩。项目搞外聋立面变解化三九时胁代华庭责墨素绿色金地翠中园去蓝绿色阳光四谣季危彩色翡翠名打园辽绿色中央花聪园待白色华龙花倚园同样速需要优牵秀的外汗立面鲜箩明气质揉。54七、平面惜的创意地桐产概念从东海花仿园角窗开水始，深圳设地产的户游型平面又勿进入新的阀一轮进化吗，更通透露的客厅弧询性落地窗史、观景阳恒台、阳光青餐厅、景锅观浴室，庸都是新概绍念的不断醋演化；平面的零新概念励密切与熟景观、跃生活方免式相结抹合，空脏间更为讽优越；项目戏变化天安高课尔夫花业园窜弧犬型客厅仰（座香港帝炉涛湾/企弧性观悦景客厅桨更具经情典）万科彩园疑阳光捕早餐室观澜豪苑争高抗尔夫景观俘客厅万科四季坑花城记钻石牢主卧室（贴3面采光辩）南海传所说（海圆南）景树观温泉炮浴室对华龙龄花园，众如此优赛美的景来观，更台是领导棍品牌户岭型平面赔突破的曾重点；55九、配套鞠的创意地窄产概念常规的配提套已经成观为例牌，孔不奢华、孤却非常有俊idea救的配套创强意方式最愿为感染买精家；项目伴创意概虾念蔚蓝海岸品沙滩文游泳池万科金凶色家园牺攀献岩泛会幻玉所万科四季钉花城满运动街东莞盈彩绘美地呀水世涌界重庆龙湖膀花园虹儿童膏冒险岛（卷贝尔高林定）杭州山水着人家辫水上骑动物园华龙花园摧非常具有斑配套的优瘦势，湖、降山地、低击覆盖率，挣配套的新抖颖性，必堆然成为参边观与关注路的热点，闷具有良好副的领导品估牌潜质；56十、外缎街面创码意地产胃概念良好的效优果，特别课是与外部提界面的展锤示面，均贺成为地产议争夺“眼吧率”的核末心攻击带涛；项目饱创意概火念万科四季落花城蒸商业街（刮模仿芝加育哥的休闲造街）华侨城蛙雕塑广屯场/城锡市景观智线东莞盈择彩美地周东莞最梦大的儿别童游戏与园（青屈衣城的麦概念）成都置信邮临街慎休闲花园华龙花园活具有良好辨的临街面晨，延展的呼空间非常纠大，非常风易于制造答视觉的轰绩动效果。57十一、现误场的创意瓶地产概念现场，闯目前演端变成的耕概念是天模型的冰局部放洁大。模遥型的目欠的是让蚀人看到籍未来、缝看到希春望；现计场成为扬更为直赢观的未稀来生活尝展示，清对买家悔的攻击爪力度更索加强烈搬。典型旋的是蔚铲蓝海岸握的三板元斧营销柜中心、地样板间屑、环境由；万科家四季花悬城的商铺业街。项目症创嫌意概念万科四倒季花城芬休闲率商业街万科金捧色家园鸭泛纪会所观澜高尔借夫 高役尔夫球场快（一部分蛛）东莞盈周彩美地肺鸟乱、鱼重庆龙办湖花园患庭盖院展示负中心华龙花园肌的现场由迹于具备良伙好的景观抚及临街视鬼觉条件，愚完全可以帮实现现场劝的创意感删染力，特叙别是沿湖周的景观是毁非常好的悉现场延展支题材。58十二、挽推广的捉创意地骡产概念推广已经俗不仅仅局困限在平面拘（平面都燥有非常好忆的水准）路，推广已上经成为以归策略为核爷心的整合迫概念，如龙对市场的倾控制、通怜路的控制络、大势的壳借鉴等等芝；项目系创意概林念万科四季冬花城迫营守销媒介（偿小媒介的治联合：润微讯台、大澡剧院招示无布）万科四季篇花城刻艺技术节+商炎业街蔚蓝海岸税住交会涛（深圳十间大模式）蔚蓝海岸玩海洋世步界海狮表洋演华龙花园屯在推广的社方式及推扶广的延续虚手段上，获每个阶段污必然需要吨新的手段佣及方式不匙断攻击市汪场，以维膨持领导品摄牌的市场窃高关注率假。59四、如何邀调动兵力视攻击攻击要点轮：1、整表合项目攻谅击点2、年杰度攻击大策略3、开爬盘阶段遇攻击策汤略关注点：纸1、由战丘术组成攻跪击方式2、每个妈阶段均有唉核心亮点60五、战前除如何部署策？核心要点晶：1、细猴节战术的劲展现2、战咳术主体槽“5点虏1线整麦合策略烤”关注点加：尺1炉、先集惹中火力眉提升品削牌知名要度2、进类而分散偶火力进拜行广覆恐盖面攻鄙击3、进入凭点杀目标酿群61关注点粪：1、词地产定必律2、项供目阶段核心点事：1、奔吸引客庭户群到限现场解决方叛案：1事、嘉年随华活动经典案息例：1您、万科词四季花狱城3期之二阶段策抱略62万科四响季花城三期推广洽策略Wond扭erla夸ndStr碌ate前gy饭Ad.飘Pl混ann暖ing【美丽秀Show狂欢节真】博思堂B盲irth鲜idea港广告.200唐0.8钳.9经典案例荷：63一、我做们的任拔务？■亚四季花寻城品牌籍形象已锯经经历去了概念律（万科精在建一况座城）挨、实景蛮（美一恼刻.美破一生，计万科建属了一座岸城），饱目前已演经进入倒生活（凑万科建细好一座皂城）。■由筹于四季花熄城生活的栗主体--控居家，代发表深圳的笔主流层面胜，其所反锁映的生活简内容，是俩高素质集辣合体对生米活的创造厦，这样的僚居家生活叔是无法抗恋拒的。■蚕因次，绿只要到甩四季花惠城现场悟，就可证以被四失季花城肉美丽的技现场、牢富有人京情味的抓现场生范活氛围们所感染垂，就会傍产生购施买的冲瓦动。■另寨，对于主争要竞争对持手而言，中海怡集翠同四季花亭城联盟优晕势反而大液于竞争优采势（区位宪造势D-攀win，解大家卖的粘都好），雁相对于风和日丽，已经色太晚了旋，四季天花城的沙鼎盛时谎代正在逃全面展框现。结论：我们的股任务就伏是让潜穗在目标土客户到高现场。64二、潜在义目标客户锹是谁？四季花城煤潜在目标尺客户老客户带染新客户彼新客户■老梅客户的妻生活圈苹：由于率四季花扛城已经箭有生活奇氛围，富而且优絮美的环葵境、完善的设坐施已经扰让老客破户非常坦自然地莲，请自企己的朋总友到家里来玩躺，新客户恼群因次产崇生，而且笔已经成为调销售的主要方式础。（调查简结果：比宰例高达3扎0%）■新锋客户：判以前没凤有全面夸了解四菜季花城惊的客户杯群，或垫是没有店继续留壁意四季花城美丽正的变化的膀购房群。65三、如单何让老碌客户带雹新客户澡来？■前娃提：四季躬花城现场捎要有足够伏的支持点互，即形成凝聚的向心移力，而掉且是可以提漏前知道箭的假期向心力。■方式限：以四季喇花城的生支活方式及猛生活设施拐为背景，必以活动作搞为表现的陈形式，形成王富有四季慨花城特色锅的社区人耍文。（注某：与以往被的活动方式不同图，以往姻是表演送活动，承而社区竭人文是他强调生辛活参与傻性。）■概念见：四季花普城美雨丽秀Sho斩w狂欢节■时间歌：每周六■匀地点：家四季花已城广场解、会所泉、小区革内。66美丽秀Show狂欢节时间 地叮点 内欢容翻配菠合9.9盼四季花城洪广场 中谢秋节月饼荷大赛归有线台伯欢乐大本鲁营直播9.1瘦6 会颤所游泳堆池 家功庭游泳恨派对大绞赛9.23乘四季花霞城广场界家庭对诗药比赛9.30城会避所羽毛球娇场 羽毛普球大赛林教练教棍授10.1蓝入口广把场 业主其摄影大赛泄摄影彼协会、业疾主评委10.撞2 会片所羽毛脑球场泉交谊舞萝大赛拜深圳国肾标冠军付表演及谢讲解10.3蠢广场番美少年票活动炉儿童艺术怜表演10.4缓会所脆健饲身比赛征中航殃健身会指蚀导10.5洽广影场滤老年绘题画班成立紫聘请丸绘画专家10.6缝四季花阿城广场毁重阳节老武年选美大暴赛剃有跌线台欢乐策大本营直签播67四、如何雹让新客户冤来？新客户纵来的途嫂径拨1、媒山介广告傅报纸：峰深圳特偿区报广今告深圳商报圆新闻电视：皱深圳有渴线台（置业安朗居/欢乐孙大本营）杂志：挣深圳周勺刊2、外卖雄场展示赤地王摄影适展/顺电谁摄影展3、展示犁活动黑大剧院国糖庆活动68五、媒介苏计划一览陕表Medi病a色Pr百ogra侄m阔T最ime蝴Sep赖O波ct89削101忘112爪13冲141像516卖17邀181陈920助21念222拉324匪25胶262钱728哀29蔽301要23悟45剩67吨8F例F骆F拿FNew挎spa葵per堵特区岁报广告逐4次吐1吗1各1晶1商报新址闻签2次底1复1CF称欢乐大本售营1贩次按1置业安丝式居怒8天坡1居---累---佩---皆---镇---毅-1Maga只zine骄深圳炉周刊枯3末次划1悟1绕1■媒介年时间虾：9月我8日-钳10月部8日69六、费用竖预算单■深圳特井区报：咏普通版使半版彩色跨4次112,果320元帜/次x4宾次x95贤折=4赴26,8挣16元■深圳商报浊：普以通版半版春彩色2次99,伐000沃元/次片x卷2次静x8牵5折=贞16妹8,3轻00元■深圳周刊哀：剑封2响-菲1彩边色跨版3府次44,0送00元/次妙x3办次x供85爆折=隐112辨,20撤0元■以上费用掌共计：7摆07,3弱16元70七、热点旋如何不断到延续？时间：哀200抵0.9奴--2锋001治.59月 1艺0月 1棚1月 1化2月 1国月 2月熊-3月馅4月 5驱月■三期厉开盘墓■国生庆热点困■秋状交会糕■圣扭诞节从■新窝年促销写■锡过年促鱼销受■春交浅会鼠■花城腿美少年■美丽秀披系列■该重阳节殃■二般期入伙幻玉■情裁人节■中秋节71八、准道备阶段角工作计柿划部门秆职责捡准备时泳间■万科康物业管理吓■咳活动方案勤组织与实镰施 ■丑提前3杠周落实可皇行性■提前脖2周通知恒业主■提前帅1周准备秘现场■太百立德礼托仪孙■活壳动方案库的落实理与执行财■体提前嫂3周确驴认执行掏可能性■博思部堂广告孕■活体动方式策覆划及调整挺■气提前1个仓月72回顾：本拜次策略流小程一、我们倒的任务？■吸引目标述对象群到差现场二、我们为的目标对找象是谁？■老客户带涝新客户；■新客户三、如何喊吸引老客腾户带来的临新客户？■美丽秀Show狂欢节四、如何什吸引新客仍户？■媒介推广■外卖场业羡主摄影展■大剧院活雅动五、媒内介计划症一览表■深圳特区杆报■深圳商品报■深圳周刊■有线台《绞欢乐大本伙营》/《旺置业安居佣》六、费化用预算■707,吼316元七、热杜点如何损不断延先续？■时间：2站000.同9--2广001.粘5八、准负备阶段仆工作计妨划■万科物业后管理■太立德礼辩仪■博思堂广咬告73核心点亿：1屠、问题届在哪里圈？2、解决极问题的方益法是什么善？3、相关孟的策略？4、相钟关的创刮意计划破？5、相呆关的媒介俘计划？6、相关土的费用预底算？经典案靠例：万匆科四季馆花城1辰1月之三每月策略74每月整合仰策略【策划阵案纲要宿】：1、前窜期效果分旗析董要炼点：1、耍针对楼盘参特点进行借调整2、竞艘争对手的李状态万2、以解柳决问题为锹主导3、销钻售前提（享需要解决绳的问题）套3、堂根据问题插提出方案4、推驴广目标盒4、所乏有环节都方是环环相稳扣5、探推广策麦略国5、没敬有做之贞前，先赠想透。6、息媒介计渴划一览印表7、只创意计酿划8、昌费用预寄算9、偏执行时葱间计划75案例1：旬万科四季嫂花城99淘.11案例2挖：重庆事龙湖花峡园20具00.适9案例3脚：蔚蓝观海岸2并000滩.676万科疼金色末家园4月开妖盘+5纤.1节春宣传推碗广建议经典案留例：77一、推广烧的市场前圾提1、万送科金色刊家园4手月21浑日正式未开盘，煌大剧院佳将举办尼现场开茫盘活动唉，销售营概念将静会形成嘴新的市纳场热点博。2、现汁场工程棚形象已释经非常械鲜明，警并在前天期形象扬（围板帆、立面财）起到描非常良望好的社穷会目标吉群反映凶。3、候沃车厅、瓶路牌、垂车体的屡良好形住象，已值经在社患众中形轻成很好英的市场雾效应。4、前腊期的3葛款新闻仇广告（溉特区报盾、商报愁、南方温都市报界）、2陪款报纸泳广告，莫对公众泛市场的踪蝶信息传犹递而言谅，已经伞起到非能常好的得铺垫作隆用。5、春议交会、困5.1它节（7堵天假日己），地违产热点连+社会斥热点，蒜与开盘丹时间相捕衔接成躬为非常墨难得的肥市场机愉会。78二、直接侵竞争对手排目前的状芦态新洲路宏浩花虹园惕馨毯庭苑俊景豪园括中鉴国茶宫万科金最色家园黄埔雅瞒苑卧深业双花园香榭里轿花园孔振毯业翠海肥天健名粘苑荔林苑疗福游禄居闻聚豪泼园梁昱立泰花汽园三九时根代华庭另深蹦南路国都高尔排夫花园始中海笋华庭滨河路加洲豪苑乞阳偷光四季呜祥韵策苑福昌苑筑碧星眉园紧瑞和否园新洲苑枕共销和世家星河雅居碎建鑫植花园怖云认顶翠峰桃福涛东腔园绿茵喝阁益田名番园戏益田否花园肿嘉意台暗宣岭嘉华庭79判断： 1消、目前哭在中心抹区西线暂及中心歇区西南窃线的直销接竞争税楼盘已碧经超过理50多个，市孙场的竞争藏密度非常拉大，因而敌在市场的槐攻击策略妙方面，鱼建议舟采用营销媒介的整合悲攻击方裤式（有懒前期的油市场做其铺垫）翼，以在信趟息传递明方面优滥于竞争蝇对手，蚂形成多肤点围攻狐。2、“营捧销媒介”外主要范围缓是短期、妖非常规媒斗介，以营没销信息传亚递主导，其针虚对目标对玩象的活动胶区域特点沫，进行特泼定的信息距传递，起到费娃用低、讯直接效泛果快的予特点。3、由于使竞争对手贸的密集，龄万科金色向家园与竞条争对手相肚比，必然处要在概念上劣领先一筹飘。其目前号形成的不特同点在于帖“万科金炼色家园”全新做法自所带来的光新观点、坏新概念，查尤其是人往们现在逐亮渐所形成的“万项科金色家姥园--他敬代表未来虽的感觉”颠，“更超抬前的概念勤”。80★营销媒叹介： 即糊短期的邀、以营摇销概念游为主导贯的媒介标，特点黄是费用基低、传递效果直搜接、特定沿时间概念贪强。如润糠讯传呼台寇、莲花山燃公园招示布殊、SAM辆S会员店羊招示布、挤地王大厦砌招示布等批等。81三、4月亡推广的目检标1、开验盘是个昏大点，给前期市崇场的酝果酿通过宾开盘充上分释放目销售信狱息，形茧成短期娇内强点眯攻势，欠成为本喉次推广景的核心祝目标。2、5疮.1节货是深圳叔非常大济的节日太，户外潜的人流炼量非常叔大，如薄能有效高控制动皂线，将恩