《商业物业规划》

商业物业规划要点商业规划部

目录

商业物业定义及商业分类商业物业动线设计规划商业物业业态布局规划商业物业建筑环境规划商业物业后勤设施规划第一部分商业物业定义及商业分类商业物业就是一种通过顾客前来消费获取收益的专用物业。商业分类：销售食品、服装、家用杂货的商品零售业；经营饭店、饮食店的餐饮业；提供影视、娱乐、休闲等服务内容的服务业；商业物业定义及商业分类零售业按照所销售的商品、方法和销售量等因素为：

专卖店（如：耐克专卖店、运动100、迪信通）批发市场（如：秀水街、动物园、新发地批发市场）超级市场（如：沃尔玛、家乐福、欧尚、物美、美廉美）百货店（如：王府井百货、新世界百货、太平洋百货）购物中心（如：金源购物中心、西单大悦城、华贸购物中心）折扣店（如：上品折扣店、迪斯康特折扣广场）商业物业定义及商业分类餐饮业根据经营模式不同可分为以下几类：旅游饭店：饭店可同时兼做美食宴会、婚丧喜庆、展示会议等其他功能（如：长城饭店、昆仑饭店。）中式餐饮：全国各地的地方餐饮，（如：川菜俏江南、湘菜毛家菜、东北风味）。西式餐饮：是指西化、供应欧美及以西式服务的餐厅（如：迪欧咖啡、必胜客）自助餐：是以低廉的价格快速供应菜式多样的饮食（如：巴西烤肉、金钱豹）快餐：以米食为主的特色餐饮（如：食全食美、绿色金碗）冷饮、水吧：有传统的冰店，供应各式各样的冷饮商业物业定义及商业分类服务业根据经营业态可分为以下几类：电影院线：中影星美、新影联、时代今典、珠江金逸、韩国希杰、新华环球、保利博纳、华谊兄弟等文娱休闲：神采飞扬、纸老虎、亚历山大、浩沙、宝力豪、新街头、好乐迪、米乐星等美容/摄影：审美、佐登妮丝、薇薇新娘、米兰婚纱、大自然等功能服务商：中国移动、联通、网通等；招行、工行、浦发、中德等金融机构教育培训：新东方、华尔街英语等商业物业定义及商业分类第二部分商业物业动线设计规划商业动线规划的目的及分类商业动线的设计原则商业动线的设计内容动线规划的目的：使顾客很方便地进入商业物业；使顾客很容易地走完整个商业物业；使商品物流很容易进入商业物业；使员工服务更加便捷。

商业动线规划的目的及分类从属性上可分为平面动线和垂直动线。从用途上可分为中央通道、主动线，次动线。从形态上可分为“L”型、S”型、“井”字形、“回”字形。从功能上可分为客流动线、员工动线、物流动线。10动线就是运动的线路，商业动线就是为商业经营创造的运动线路。商业动线按照不同参数可以分为以下常见类别：商业动线规划的目的及分类平面动线商业体内每单层卖场以电扶梯及出入口为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线。

11商业动线规划的目的及分类

垂直动线从地面层借助电扶梯，电梯，步梯来运送顾客及物流上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线。12商业动线规划的目的及分类中央通道贯穿商业物业的主要通道，宽度一般根据商业街的长宽比、层高以及空间概念设计来确定，，通常根据柱距宽度有8-9米、16-27米甚至更宽。商业动线规划的目的及分类主动线次动线主动线商业动线中的主要动线，通常主动线宽600、450、百货内也可以300公分，主动线大多是贯穿整个卖场，是最重要且很少变动的动线。次动线是辅助主动线解决商业局部区域间的客流通达性动线，与主动线形成局部循环，次动线宽450、300、240公分。14商业动线规划的目的及分类15动线形态“井”字形、“回”字形、都是商场动线设计的常见类型。商业动线规划的目的及分类西单B1动线形态L型设计一般是考虑需要有一个主力店的设计，S型动线设计特点是能让顾客视野的延伸性更强、可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。商业动线规划的目的及分类次主力店商业街客流动线：引导客人实现消费活动走向的通道称为客流动线；物流动线：商品从卸货场进出卖场仓库的通道为物流动线；员工动线：员工上下班进出工作岗位的通道为员工动线。商业动线规划的目的及分类18人流动线的规划原则注重内外沟通，脉络清晰；注重立体人流的自然顺畅，

平均分配关系；避免盲区和死角问题；合理设置宽度。商业动线的设计原则19扶梯布局原则商场的电梯数量、分布位置、方向，能有效疏散客流；避免电梯口的人流堵塞；电梯与通道衔接处要有足够的回旋空间，至少宽于通道；能顺畅引导顾客向上消费

商业动线的设计原则20垂直电梯的布局原则人货分流

商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，有效的货流与人流的分流。专用通道设置

结合商场功能定位，可以设置餐饮、影视、娱乐等行业的专用通道，避免行业经营冲突。商业动线的设计原则21外部交通的分析交通出入口的设计共享空间的设计垂直交通的设计平面交通的设计对应天花的设计商业动线的设计内容22外部交通的分析城市道路对车流的影响城市道路对物流的影响城市道路对人流的影响商业动线的设计内容23交通出入口设计客流出入口车流出入口物流出入口员工流出入口商业动线的设计内容垂直交通的设计

垂直交通的点位分布

根据面积大小分布点位

根据商业功能分布点位

根据营业时间分布点位

根据消防规范分布点位商业动线的设计内容

垂直交通的功能分配

根据客流、物流、员工流分配功能

根据功能业态分配功能

根据营业时间分配功能

根据消防规范分配功能垂直交通的设计

垂直交通的空间划分

候客区及前室的面积大小

服务客流到达的楼层和服务面积

服务物流到达的楼层和服务面积

消防疏散有面积范围商业动线的设计内容

垂直交通的设备选择

电梯的功能及类型

电梯的标准及选型

消防梯、步道梯

客流主动线的设计

客流次动线的设计辅助动线的设计

扶梯设计与动线设计消防动线的设计商业管理动线设计商业动线的设计内容

共享空间的位置分布

共享空间的面积大小

共享空间的功能设定

共享空间的客流组织商业动线的设计内容时代广场对应天花的设计

天花与地面的对应部分

共享空间

主动线上空的设计

重要交通节点商业动线的设计内容第三部分商业物业业态布局规划商业布局的五项内容形态布局功能布局业态布局楼层布局品类布局商业物业业态布局规划形态布局形态布局是指商业企业为满足开发商、品牌商、消费者等多方面多层次不同的需求而设定的不同的物业形态。形态布局是结合商业物业地块条件、项目的路网交通、业态定位等诸多因素对商业物业的形态进行设计。形态布局五项规划因素地块形状开发商目地商业定位地块交通控制规定商业物业业态布局规划形态布局在国内常见的商业物业形态有“方块”型、“L”型、“H”（俗称亚铃）型、“Z”型。商业物业业态布局规划功能布局功能布局是指商业企业为满足不同的消费需求而设定的不同的消费功能的组合。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适

应社会发展的需要。顾客的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重已经大大增加。功能布局依据商业组合功能不同，分为购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等。功能布局应考虑六项规划因素：楼层层高核载柱距面积交通商业物业业态布局规划业态布局我们可以简单的理解为在商业建筑体内，根据消费者的需要，按照一定的目标来对各种业态合理有效的组合称为业态布局。业态布局在商业规划中重点要考虑五个方面：

业态间的特定性；（包括层高、体量、柱距、核载、交通等需求）；

业态间的关联性；

业态间的互补性；

业态间的互动性；

业态间的过渡性；商业物业业态布局规划影响业态配比规划五项因素市场数据开发商观念物业结构

投资政策消费者商业物业业态布局规划业态配比规划商业街的进深配比：开间与进深比例通常适宜在1：2.5以内，进深不宜超过15米；绿城温州项目的初稿规划图纸，许多店铺的进深比例都在1：1；对主力店的幅宽则不宜太小，否则人流的回流会出现问题。商业物业业态布局规划云南风情广场生活卖场说明：

经与多家主力超市沟通，原超市设计圆圈标注出形成瓶颈无法联动两头，建议修改如下：1、移开现有汽车坡道；2、取消靠超市处的地下广场部分，通过两个挑空带动地下商业街原图建议方案购物中心的业态配比：零售、餐饮、服务三大业态面积占比：50：25：25。业态配比规划商业物业业态布局规划华坤项目亦庄品类布局品类布局是把业态所包括的品类进行细分组合；品类规划可以体现卖场的经营理念；合理的划分品牌定位,让消费者在体验不同品牌背景的文化,同时也能让各品牌在统一的业态定位下充分展示自身的差异。品类布局的四项方法：四角定位法（从区域分析，）宜农宜林法（可以经营也可以景观）核心磁力法（主力店）适度点缀法（调节业态）39商业物业业态布局规划第四部分商业物业建筑环境规划商业设施外装修规划要点：。注意与周边环境的协调；。外装修及其材料应当能够反映出商家的经营理念。。客用出入口设置合理、醒目。。借助立面标志、广告塔等元素，使顾客能够从远处或乘坐交通工具时就可清楚地感受到它的存在。

商业物业建筑环境规划商业设施外装修的特点是无窗墙面多。除相关法规所要求的，如消防出入口、消防用窗口、排烟窗、换气口等设施外，营业厅的外墙、侧墙多被当作商品陈列、展示空间使用。对墙面的材料、质地、色彩、照明等要慎重考虑、选择，尤其是餐馆等设施的入口役计，应当选择能够吸引顾客、极富个性、魅力的外装修。由于很多大型商业设施的“紧急出口”、“安全楼梯”和停车场入口等会占用很大的外墙，因此任设计上述设施时一定要在形态、色彩上重点考虑。商业物业建筑环境规划商业役施内环境设计的目的是以赋予设施个性魅力；它与商业设施的平面规划、断面规划、内外装修规划等关系紧密。

把某种风格作为整座商业设施的装饰主题，根据规划设计主题，在标志性街道设施巧妙设计，就可能完成富有魅力的设施环境。只有将若干种景观设计要素交织、糅合在一起，才可能营造出一种更和谐、更高层次的环境。商业物业建筑环境规划购物中心的中央通道和中庭都是重要的空间环境设计要素。商业设施规模越大，客流线就越长越复杂，购物活动也就越繁琐，容易使人产生疲劳感。为使顾客在购物过程中减少、或消除这种感觉，就要设法利用中央通道、中庭，给人以放眼环顾、放松身心的空间。一般，步行街和中庭分为室内和露天两种。在降雨多、四季温差大的北方最好采用室内型。商业物业建筑环境规划第五部分商业物业后勤设施规划规划设计是商业物业开发建设的源头，对商业物业进行规划设计，不仅要从建筑物的总体布局、使用功能、环境