向阳花园一期工程项目建议书

向阳花园一期工程项目建议书PAGEPAGE42目录TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章项目服务需求分析 11第四章项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章建设方案 185.1建设规模与内容 185.2总体规划设计 195.3建筑方案 245.4结构方案 265.5给水工程 275.6排水工程 295.7电气设计 315.8暖通设计 345.9项目实施进度 35第六章节能措施 376.1

设计依据 376.2节能措施 37第七章环境影响分析 397.1环境影响分析 397.2环境保护措施及治理效果 40第八章消防与安全卫生 428.1消防 428.2

劳动安全 438.3

卫生防护 44第九章组织机构与运作方式 459.1

组织机构 459.2组织管理 469.3劳动定员 46第十章投资估算 4710.1编制依据 4710.2

投资估算 4710.3资金筹措 48第十一章

经济效益评价 4911.1成本核算 4911.2利润估算 5111.3经济风险分析 5211.4财务评价结论 54第十二章结论 55

第一章项目概况第一节项目背景房屋既是居民的生活必需品，又是一种高附加值的商品，作为人们生活中一个至关重要的组成部分，住房问题一直以来都是倍受关注的热点问题。尤其在国家实行住房制度改革后，福利分房的政策随着来势凶猛的商品房的上市很快被淹没在了高楼大厦之中，只留下人们或褒或贬的一声叹息。近年来，在市场经济的运作下，以及各方利益团体的博弈中，房价呈现出不断上涨的趋势，已经成为越来越多的人们关注的焦点。党中央、国务院十分关注房地产业和房地产市场的健康发展。国务院进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施中，将加快建设保障性安居工程作为第一项措施，明确要求要加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造。中央经济工作会议要求：“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。12月17日，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月21日，国务院办公厅又下发了《关于促进房地产市场健康发展若干意见》(国办发[2008]131号)，围绕加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责、加强房地产市场监测、积极营造良好的舆论氛围等六个方面提出了13条政策措施。江苏省阜宁县地处江苏省北部，西接淮安，东临黄海，位于长江三角洲经济辐射圈，阜宁县地处苏北平原北部，东临黄海之滨，西依黄河故道，县域面积1442平方公里，人口108万，史载阜宁“阜明水秀，乡坊稠密，土地肥沃，民灶辐凑，其淮东之藩屏”，素有江淮乐地之称。近几年来，新阜宁大放异彩，先后获得全国粮食生产基地县、全国肉类产量百强县、全国科技工作先进县、全国平原绿化先进县、全国妇幼卫生合作项目先进县和江苏省计划生育合格县、国防教育先进县、稻田养殖示范县、省级建筑之乡等称号。吴邦国、李铁映、王光英、费孝通、胡绳等领导先后到阜宁视察指导，并给予充分肯定。阜宁交通运输便捷。近年来，全县累计投入资金8亿多元，县内公路1997年全部实现“黑色化”，总里程460余公里，架设桥梁565座，铺设硬质村道1190公里，村通公路率达100％。204国道、231、328和329省道、新长铁路，射阳河、通榆河、苏北灌溉总渠穿境而过，阜宁港将建成国家二类口岸。阜宁城乡面貌一新。县城建设按照“30平方公里，30万常住人口，20年内保持先进，20年后不落后”的总体要求，几年来，总投入近20亿元，建成数百幢安置楼和30多条各具特色的新街、新路；三星级兴谷大酒店、四星级林海国际大厦、阜宁宾馆、阜中南校区、市民广场、大关南路、新兴南路、射阳河南路和碧水明苑、东方广场等一批标志性文化旅游设施已经竣工使用，彻底改善了地方投资环境。安置房，主要是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向被拆迁人定向销售的住宅房，其供应对象为集体土地的被拆迁家庭。近几年来，阜宁县城南新区发展迅速，根据县委、县政府的统一部署和合理规划，新区近期规划面积已达15平方公里，进区项目增多，区域范围内的三产项目建设、基础设施建设、公用事业建设范围不断扩大，大量居民房屋被纳入拆迁范围。为了建设一个全新的阜宁县城，政府对部分地区居住分散、居住条件差的地段，根据统一规划进行改造。阜宁县住房和城乡建设局在阜城镇向阳路北侧、东风北路西侧、沿岗河东侧、本项目二期工程南侧，征用土地56000平方米，拟建向阳花园一期安置房72800平方米。第二节项目基本概况按照统一规划，分步实施的原则，向阳花园一期工程位于阜城向阳路北侧、东风北路西侧、沿岗河东侧、二期工程南侧。总占地面积56000平方米，规划建设建筑面积72800平方米，容积率1.3,建筑密度21.51%，绿地率36%，总投资13104万元。项目建成后，分别安置县城城市改造、工业区开发等拆迁户。目前，项目建设的规划方案己通过阜宁规划部门的审批，其它有关审批手续正在报批。第三节拟建项目主要技术经济指标一览表本项目的主要建设指标见表1-1。表1-1项目主要建设指标1项目建筑面积平方米728002项目占地面积平方米560003项目总投资万元131044项目实施进度年15容积率1.36绿化率%36

第二章市场预测第一节阜宁房地产市场现状2010年，全县共上市商品房总面积113.42万平方米，同比增长70.85%；其中住宅类商品房面积98.28万平方米；其它类商品房面积15.14万平方米。（1）商品房建设方面2010年，阜宁县城区商品房施工面积31万平方米，比上年同期上涨4％，其中住宅施工面积28.5万平方米，比上年同期上涨1％；商品房新开工面积26.9万平方米，比上年同期上涨3％，其中，住宅新开工面积23.5万平方米，比上年同期上涨6％，占新开工面积的87.36%；商品房竣工面积29万平方米，比上年同期上涨6％，其中，住宅竣工面积27万平方米，比上年同期上涨6.57％，占总竣工面积的93.1％。（2）商品房销售方面2010年，全县商品房销售总面积87.20万平方米，其中住宅类商品房销售面积73.04万平方米，同比增长32.61%；非住宅类商品房销售面积14.16万平方米。销售套（间）数9324套，其中住宅类商品房销售套数6987套，同比增长30.01%。（3）商品房价格方面2010年商品房住宅的成交均价3200元/平方米，比上年上涨9.1%。2010年1-4季度住宅成交均价分别为2890元/m2、2980元/m2、3200元/m2、3450元/m2。（4）二手房方面2010年主城区存量房买卖280套，成交面积2.12万平方米，成交金额0.56亿元。其中成交面积比上年同期增加37.66%，成交金额比上年同期增长107%。二手房住宅成交均价在2423元/平方米，同比增长11.15%。目前阜宁主要楼盘价格楼盘名称销售均价（元/平方米）目前销售情况（%）清华名仕园（小高层）350090%壹品仕家一期（多层）310090%盛世嘉园（多层）320080%帝景蓝湾（多层）330080%紫金明珠（多层）320090%紫金明珠（小高层）340020%澳洋欧洲花园（多层）310080%东方广场（小高层）3500100%第二节阜宁房地产市场预测1、阜宁县土地市场及发展趋向阜宁县委、县政府高起点修编规划。根据“适度规模，现代品味、绿色生态，最佳人居”的思路，按照“30平方公里、30万人口、30年不落后”的要求，充分预留各类发展用地，合理分布工业、文化、商贸、居住等功能区，高起点修编新一轮（到2020年）城市发展总体规划，引导人口向城市集中，居住向社区集中，工业向园区集中，促进城市可持续发展，努力把阜宁县城建设成“布局和谐统一，建筑特色鲜明，环境清新宜人，市民文明儒雅”的生态型精品城市。政府提出高效益的经营城市。坚持政府依法垄断土地一级市场，加大城市土地经营力度。县政府在2005年城建土地招商中，加快了旧城改造步伐，并取得较为丰富的经验。为了高效益的经营城市，政府在2006年进一步开放建筑市场、设计市场、拆迁市场，开发利用城市公用事业资源，吸引更多的民资和外资参与城市建设，同时积极向上争取建设资金，形成多元化的城市建设投资体系。阜宁县近年经营性用地出让情况如下：年份土地宗数土地成交面积（亩）成交总价（万元）平均出让价（万元/亩）20057188.418034.7895.73200617553.9245473.5782.0920076456.023647079.972008101302.168248163.342009121032.25124076.45120.212010151330.22177610.97133.52合计674862.52360195.0895.81由上表可以看出，近年阜宁县土地市场供需情况较好，行情趋于稳定。从上市土地宗数看，2010年上市土地总数15宗，保持稳定增长态势。从土地成交面积看，近六年平均成交面积达810亩，2010年为最高,达到1330.22亩。从土地平均出让价看，有上升趋势。另从土地供应量与出让价格之间的联动关系看，2008年起土地供应量迅速增长，显示了阜宁县存在一定的土地需求。2、阜宁县城市发展规划阜宁县城是阜宁县的政治、经济、科技、文化中心。城市定位是“沿海地区中等城市”，规划以射阳河为轴的100平方公里新老城区为主城，东西两翼各10平方公里为开发区新城、澳洋新城，形成“一主两翼”城市发展新格局。按照沿海中等城市定位和“一主两翼”的战略构想，按照“100平方公里主城区，50万人口”的要求，充分预留各类发展用地，合理分布工业、文化、商贸、居住等功能区，高起点修编新一轮（到2020年）城市发展总体规划，引导人口向城市集中，居住向社区集中，工业向园区集中，促进城市可持续发展，努力把阜宁县城建设成“布局和谐统一，建筑特色鲜明，环境清新宜人，市民文明儒雅”的生态型精品城市。从阜宁的发展规划和阜宁房地产市场供需状况等方面调查表明来看，虽然全国房地产市场处于调整期，但阜宁地区房地产业仍有一定的发展前景，阜宁的房地产市场潜力巨大。主要表现为：1、房价稳中略有上升近年来阜宁县房地产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高以及住宅小区开发的快速升级，对促进阜宁县国民经济内需的强力拉动起到了积极作用。2008年商品房均价虽受到宏观环境的影响涨幅有所回落，但2009年以后总体价格上升。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。（1）城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。（2）消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。3、拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。政府加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进阜宁县人居城市的规划建设，吸引更多人群到阜宁县购房居住。

第三章资源综合利用分析第一节项目建设地概况一、地理位置项目建于阜宁县阜城镇境内。项目所在地位于阜城镇向阳路北侧、东风北路西侧，沿岗河东侧。该地段交通便捷、优势明显。属北亚热带季风气候，年平均降雨量979.6毫米，无霜期213天，区域范围内地势干坦，地形西高东低，河渠纵横交错，自然条件优越。二、自然资源1、土地资源阜宁全县总面积143933.67公顷。其中耕地面积为88751.09公顷，水域面积35157.08公顷，居民点及工矿用地面积13839.06公顷，交通用地3480.67公顷，园地面积1655.07公顷，林地173.55公顷，牧草地758.44公顷，未利用地118.71公顷。全县有肥沃的宜旱宜水的耕地122.26万亩，复种指数为185％。2、水资源全县有57亿立方米水资源，人均水资源6100立方米。县境河网密布，有射阳河、苏北灌溉总渠、通榆河、串场河等大河，其中射阳河平均来水量30亿方，总渠38亿方。荡滩资源：全县有30万亩荡滩，7万亩的马家荡最为著名，水产养殖品种多，质量高。3、矿产资源阜宁县境喻口、沟墩等地有泥炭矿、粘土矿等。泥炭矿蕴藏量298.5万吨，粘土矿蕴藏量1581.9万立方米。县境施庄的沙岗、新沟的北沙湾等地有优质黄沙，面积826.67公顷，相当于全县土地总面积的0.57％。黄沙质地纯净，沙粒均匀。颗粒为70—120目，是工业、建筑业的理想材料。石油矿藏在县境永兴等地勘查。三、经济社会概况1、人口：2010年末全县总人口109.4万人，其中非农业人口37.8万人，占34.6％。年末常住城镇人口38.14万人，城镇化率达42.35％。人文资源：阜宁县40万劳动力，其中中高级技术人员4万多名，中高级技工2万人，初级以上文化程度21万人，阜宁籍高层次人才10万多名，遍布全国各地，阜宁在港、澳、及海外侨胞5万多人。2、人民生活2010年，阜宁县经济运行良好，保持了平稳较快增长态势。预计阜宁县城镇居民人均可支配收入14100元，增长15％。农民人均纯收入7650元，增长11.6％；城镇失业登记率控制在2.3％以内。四、经济概况1、经济总量2010年阜宁县完成地区生产总值198亿元，同比增长18.4%。2、利用外资近几年，美国、日本、加拿大、德国、法国等15个国家和港澳台地区的客商180多批6000余人次前来洽谈投资，投资6500万美元的风电设备及总装生产线、投资5000万美元的中粮米业（盐城）有限公司30万吨稻谷综合加工项目、一期投资8500万美元的LED用蓝宝石单晶衬底片产线项目等外商独资项目先后落户阜宁。2010年，全县实际利用外资达1.5亿美元，当年实现倍增，自营出口1.3亿美元，增幅全市第一。第二节建设条件一、规划用地条件本项目用地已经过阜宁县规划局和阜宁县国土资源局的确认。阜宁县规划局明确该地块用地性质为民用建设用地。阜宁县国土资源局明确该地块，规划用途为建设用地预留区，不属于基本农田范围。因此本项目建设用地符合当地总体规划的要求。二、自然条件1、气象条件江苏省阜宁县在北半球中纬度，为北亚热带向南温带过度的气候地带，湿润的季风气候盛行，四季分明，温暖湿润，雨量充沛。冬季盛行大陆来的偏北风，以寒冷少雨天气为主；夏季盛行海洋来的东南风，以炎热多雨天气为主；春秋两季为冬夏季风交替，常出现冷暖、干湿多变天气。据气象统计，历年最高气温为39℃，历年最低气温为-17.3℃，本地区年平均气温15.3℃，8月份气温较高，历年均日照2399.7h。年平均降水量985.1mm，平均气压1.01x105帕，平均风速3.5米／秒，最大风速20.7米／秒，常年主导风向为ENE，NE，风频10-13％，无霜期为210-218天。据资料统计，该地区主要气象数据：(1)气温年平均气温15.3℃极端最高气温39℃极端最低气温-17.3℃(2)气压年平均气压1016.8hPa极端最高气压1045.7hPa极端最低气压987.9hPa(3)降水年平均降雨量895.5mm年最大降雨量1244.6mm年最小降水量413.5mm(4)风向、风速、风压常年主导风向东南风年最大风速20m／s年平均风速3.3m／s(5)年平均相对湿度78％2、地质地貌阜宁县全境为近代浅海淤长形成的海积平原，地形平坦，地势低洼，河网密布，标高为2.2米-2.7米之间。3、水文地质本项目场地土质为农田，地形较为平坦，土质属高压性土，地质情况自上而下依次为：第一层土为素填土，松散，层厚1.0m；第二层为黄褐色粘土，可塑、中密，层厚约1.2m，地耐力f=20KN／m2；第三层为灰色淤泥，流塑、松软，层厚约为1.8m，地耐力f=70KN／m2；第四层为灰色淤泥，流塑、松软，层厚约为O.8m，地耐力f=80KN／m2：第五层为灰-黄褐色粘土，可塑、中密，地耐力f=240KN／m2；场地地下水位距地表深度级0.97～1.40m左右。4、地震烈度阜宁县范围内地震烈度为6度，建筑设计按7度设防。三、基础设施及交通条件公路――城区主干道之一向阳路在该地块的北侧，道路通畅，东距沿海高速20公里、宁靖盐高速45公里，西距京沪高速60公里，南距宁靖盐高速30公里。供电―阜城有变电所，可满足项目需求。供水―阜宁县自来水公司可满足项目供水需求。供热―协鑫热电厂已建成生产，供热管网尚未建成。供气―由香港华粲燃气集团投资建设的天然气管道工程已开工建设，可满足老城区用气需求。县城新区供气项目正在筹建。排污―污水处理厂建成已投入使用。电信―程控电话交换机20万门。全县实现村村通电话，设有60个移动通信站。已开通ISDN，DDN和宽带上网业务。码头―阜宁港与港区已经建成，泊位能力达500吨，年总装卸量达200万吨。铁路―新长铁路已投入运营，阜宁站为客货二级站点。拟建的沿海铁路从县城东侧通过。航空―距南京禄口国际机场300公里，上海虹桥、浦东国际机场350公里。南行60公里到盐城机场，北走130公里达连云港机场。航运―县内有射阳河、通榆河、串场河、苏北灌溉总渠、小中河等等级航道。县城向东70公里即黄海，海边有射阳港、陈家港和大丰港，另有通榆大运河直达连云港、南通港。四、区域环境状况项目建设地址位于阜宁县阜城镇向阳路北侧、东风北路西侧，沿岗河东侧。环境状况较好。本项目的实施会给环境带来一定程度的影响，项目建设单位拟采取综合治理措施，以满足环保要求。第三节资源利用方案一、土地资源阜宁县的国土资源管理工作按照“保护资源、保障发展、维护权益、服务社会”的总体要求，坚持高水准服务、严要求执法，大力实施国土资源精细化管理、集约化利用。本建设项目位于阜宁县阜城镇，土地性质为规划中的民用建筑预留用地，不属于基本农田范围，用地符合规划用地要求。二、水、电资源该项目建成后主要能耗为居民用水、居民用电，经初步估算，项目建成交付使用后，水、电消耗见下表：序号能源品种单位正常年耗能量备注1电万Kwh70生活用2水万吨18生活用根据阜宁县城现状和规划以及项目实际情况，本项目交付使用后所需的电、水均可保证供应。

第四章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案该项目选址于阜宁县阜城镇，总用地56000平方米。项目用地由政府划拨，目前正在办理建设用地批准证书、土地使用证等。二、土地利用合理性分析1、阜宁县土地利用现状阜宁全县总面积143933.67公顷，其中耕地面积为88751.09公顷，水域面积35157.08公顷，居民点及工矿用地面积13839.06公顷，交通用地3480.67公顷，园林面积1655.07公顷，林地面积173.55公顷，牧草地面积758.44公顷，未利用地118.71公顷。2、土地使用的法律、法规土地是国家重要的稀缺资源，项目占用土地应符合国家土地利用总体规划要求，严格贯彻执行国家有关土地管理的法律法规，正确处理项目建设用地与节约用地的关系，切实做到依法、科学、合理用地。土地利用规划的主要相关法律、法规如下：(1)《中华人民共和国土地管理法》共有八章八十六条，其中第三章第十七条规定：“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”第四章第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”第五章第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇和村民建设住宅经依法批准本集体经济组织农民集体所有的土地时，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准农民集体所有的土地的除外。”(2)国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》(19982月24国务院令第26号)第五章第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据本申请报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”（3）《江苏省建设项目用地预审管理实施办法》第三条规定的土地利用年度计划管理应当遵循六点原则。为保障公共利益，应对征地拆迁及移民安置方案进行分析评价。3、本项目土地利用方案该项目所用土地由政府划拨，项目总占地面积56000平方米，已签署土地使用权转让合同。4、项目用地的符合性分析（1）该项目的土地利用现状为民用建筑，在阜宁县总体规划和民用建设用地规划的范围内。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定。（2）该项目的土地属国有土地挂牌出让，已依法办理招拍挂手续。符合土地法第五章第四十三条之规定。（3）该项目需使用的土地采取总体规划、一次购买的实施方案。符合国务院令第26号第五章第二十一条之规定。（4）该项目设计计划用地将按照阜宁县建设局建设用地规划要求核定的面积进行、并严格按照《盐城市国土资源局关于进一步加强建设项目用地预审工作的通知》要求，按照规定的容积率、建筑密度、绿化率等规划设计；符合江苏省及盐城市实施办法中的相关原则。三、征地拆迁和移民安置规划方案该项目地块为阜宁县未利用土地，不存在拆迁和移民安置问题。无需专门制定拆迁及移民安置规划方案。第五章工程技术方案第一节总图布置一、总图布置原则1、符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。2、考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。3、减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。4、通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。中心绿化带景观与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。充分考虑居民群体的不同需求，住宅用房户型设计中，90平方米以下户型面积占住宅用房总户(套)数的面积比例达70％以上。5、保证一定的停车场用地。二、总平面布置本项目建设内容主要有住宅用房、物管用房、社区用房以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。项目地块基本呈正方形。根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、以居为本、适度超前、便于操作”的原则，根据规划设计条件及周边特点，本项目总平面布置情况如下：1、在地块内建多层安置楼25幢。由南向北大体上排列四排，向阳花园小区中心位置布置广场。本期工程1#-9#、18#-21#、24#-28#、39#-45#25幢，其中，39#楼4F，4#、5#、43#、44#楼5F，1#-3#楼9F，20#、21#、24#、25#楼11F，其余均为6F。小区内布置绿地、景观、花草树木。道路、绿化及灯光按相关建设要求设计，力求整个小区点、线、面相结合，创造出一个清新、舒适的居住环境。2、小区内道路形成网格式交通网络，道路宽畅，四周贯通，流线明晰，交通便捷，功能分流互不干扰，没有死角，消防车能到达每个楼群。3、小区建成后辅以健康绿地、亭院广场、健身场所供业主休闲健身；有线电视服务设施接到小区。小区建成后采用封闭式管理，配备电子监控、音乐背景，辅以健康绿地、亭院广场、健身场所供业主休闲健身；数字电视、宽带等智能服务设施接驳到小区。本项目总平面布置情况详见附件。三、单体设计㈠单体平面设计1、住宅户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅设计真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。起居室串联宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境。厨房、卫生间主卧室与书房的共存、可分、可合均是现代人商品生活的要求。2、合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。起居区与休息区明确干湿分开，起居室及主卧室均有良好的景观朝向。开间与进深适宜，空间完整，通风良好，富与空间上的变化。㈡单体户型设计住宅设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性、标准化和智能化需求，普遍贯彻以下原则１、明厅、明厨、明梯、明厕，使住宅视野良好，通风顺畅；２、明确公私、动静分区；３、注重邻里交往，重视与自然的沟通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋顶花园和大露台；４、注意与四新技术的结合，考虑综合布线，实现通讯自动化和家庭办公。四、交通组织要创造一个成功的住宅小区，使人们乐于其中，首先必须向人们提供方便、快捷、安全的交通通道。这种与周边地区及内部各单体之间的联系，即为“可达性”，它是住宅楼建设成功的基础。1、项目区入口设计在项目区临向阳路和东风北路设出入口，入口路宽14米，出入口大门分别朝向向阳路和东风北路。2、区内主要交通路线设计根据住宅区的地块形状，结合小区功能布局，小区内设环形主要通道，每幢楼之间设支干道，形成一个网格形的交通体系。项目区内设置的环形主干道路分别宽14米、10米、6米，可使车流、人流能方便到达每个楼群。主干道、支干道均采用混凝土路面。拟采用如下做法：(1)素土夯实，(2)二灰土垫层，(3)碎石层，(4)混凝土路面。区内道路纵坡≥O.03％，以利雨水、污水排泄。具体路基做法应根据不同路段的地质情况确定，并每隔一定距离设置胀缝。根据需要在道路两侧地下敷设雨水管、污水管，同时考虑到检修方便。3、项目区内步行道路设计小区内步行道路设计不仅仅是物质的也应当是精神的。步行道路只有在纳入“人”这个主体一切才得以实现，才得以升华，才有了价值。本项目在设计住宅区的步行道路时，在考虑物业管理的同时，更要为“人"这个主体提供一个休憩的场所，布置有较强景观性的步行道路：如小亭、廊椅等。第二节土建工程一、设计依据1、钢结构设计规范[GB50017-2003]2、建筑设计防火规范[GB50016-2006](2006年版)3、混凝土结构设计规范[GB50010-2002]4、建筑桩基技术规范[JGJ94-94]5、建筑抗震设计规范[GB50011-2001]6、建筑结构荷载规范[GB50009-2001]二、工程内容本项目土建工程主要由住宅楼、物管用房、社区用房以及配套设施组成。各建筑物的设计应满足防火间距要求，还应体现现代商品住宅楼特有的风貌特色。项目总用地面积56000平方米，新增土建工程总建筑面积72800平方米。住宅72070平方米，社区、物管、配电房等730平方米。底层配自行车库。向阳花园一期工程项目主要技术经济指标如下：项目总投资：13104万元总用地面积：56000平方米总建筑面积：总建筑面积72800平方米。住宅72070平方米，物管、配电房等730平方米。建筑密度：21.51％容积率：1.3绿地率：36％第三节公用配套工程一、给排水1、设计依据(1)建筑给水排水设计规范[GBJI5-88](1997年版)(2)室外排水设计规范[GBJI4-87](1997年版)(3)室外给水设计规范[GBJI3-86](1997年版)(4)建筑设计防火规范[GB50016-2006](2006年版)(5)建筑灭火器配置设计规范[GB50140-2005](2005年版)2、生活给水系统本项目给水由市政给水管网供水，进水管管径为DNl00，并在区内形成环状，以满足居民及消防用水要求。连接到户的水管含在建筑费用中，高层建筑布置水泵房。3、消防给水系统(1)消防用水量室外消火栓用水量：60L／s室内消火栓用水量(单幢最高)：30L／s自动喷淋系统：27L／s(2)室外消防给水由市政给水管网供给并形成环路，供水管径为DNl00，室外消防用水量为60L／s，室外按保护半径不超过120m设置室外消火栓。(3)室内消火栓给水系统住宅用房根据消防规范设置室内消火栓，每只水枪最小流量：51L／s，最小充实水柱：l0m，每个消火栓处设直接启动消防泵的按钮，并应设有保护按钮的设施。每栋楼屋顶设试验消火栓1只，并设压力显示装置。4、排水系统本项目采用雨污分流制：(1)屋面雨水采用内落水系统，室外地面雨水经管网收集后排入附近市政下水道；(2)厨房污水须先经隔油池处理后才能排入调节池，污水经收集，通过生活污水处理装置处理达标后，排入市政下水道；(3)排水主管道采用ф800和ф500涵管，埋设在人行道下，每30m左右设置一检查井。(4)粪便污水经化粪池处理后，与废水汇总排入市政污水管。(5)地下室积水排至集水坑，再由排水泵排至室外雨水管网。二、电气1、设计依据(1)民用建筑电气设计规范[JGJ／T16-92](2)民用建筑照明设计标准[GBJ133—90](3)通用用电设备配电设计规范[GBJ50055—93](4)建筑设计防火规范[GB50016-2006](2006年版)(5)供配电系统设计规范[GB50052-95](6)低压配电设计规范[GB50054-95](7)建筑物防雷设计规范[GB50057-94](8)工业企业建筑电气设计规范[JGJ/T16-92](9)工业企业照明设计标准[GBJ50034-93]2、电源及用电负荷项目用电主要为用户照明、工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等，用电负荷等级为二级或三级，新增用电负荷约为7200kW。拟在项目区内设10KV／0.4KV变配电房，配置3台2500KVA干式变压器，以满足项目实施的供电要求。3、变配电系统本项目变配电房高压侧设环网柜，变压器采用环树脂浇注低噪声干式变压器，采用低压器集中补偿方式，使功率因素提高至0.9以上，电能计量为高供低压。4、低区配电系统(1)拟在商住楼内设计配电间(箱)，配电房至各配电间(箱)采用UJV22型电缆在室外直埋引入。(2)低压供配电线路配电方式采用放射式与树干混合方式。(3)消防设备均要求在最末一级配电箱设自动切换装置。5、照明设计(1)住宅用房及配套用房的室内照明采用荧光灯。(2)室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装置。(3)室内照明回路采用ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设；室外照明回路采用ZR－VV电缆穿钢管暗敷。6、防雷与接地本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN－C—S接地系统。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电阻要求≤1欧姆。所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用－25×4镀锌扁钢。本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。三、电信和有线电视本项目通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。通讯线路及有线电视线路架设到每套住宅，由用户向电信和广电部门申请安装。四、消防1、设计依据(1)GB50016-2006《建筑设计防火规范》(2006年版)(2)GB50140-2005《建筑灭火器配置设计规范》(2005年版)2、设计要求本项目建设工程耐火等级为二级。消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。3、消防系统根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。建筑物的间距应满足防火间距要求，住宅小区内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓，按国家有关规范设置防火分区。(3)室外消防给水管在住宅小内形成环状，并与城市自来水管网的两个进水管连接。在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消火栓的间距应确保室外消火栓50m保护半径。营业用房及其他用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置，室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不大于30m。在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于专用灭火器箱内。(4)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。五、绿化景观系统通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个精品社区的景观特色；采用多、高层结合的住宅布局，让更多的用地用于绿化和活动场地，使小区平面灵活多变；以高层住宅布局小区边缘，起到了控制小区整体空间的作用，具有强烈标识性的高层住宅向外延伸，使得小区天际轮廓线高低错落、层次丰富；中心绿化区的环境设计体现出地形特征及小区特色，开敞的花园社区与细致的宅间辉映，草坪与景观的搭配匠心独运，丰富了小区的空间内涵，与高层接壤处保障绿化的融入和通畅，为环境设计提供一种全新的思维，中心区的绿色向四周拓展，周边区域的绿化体系注重引入，形成条条绿色廊道，为小区环境增添一道亮丽的风景线。六、物业管理小区内物业管理引进先进物业管理技术和理念，全封闭式管理，在小区入口设物业管理中心，并设置阅览室、图书管、文娱室、小卖点等，以提供业主交往活动与服务空间。在小区四周及出入口设立电子巡更系统和远红外线感应防盗系统和报警系统、远程管理、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算机系统、宽频网络系统单元门可视对讲系统等。

第六章环境和生态影响分析第一节主要污染物产生情况施工期环境影响1、环境空气施工期间对大气环境的影响主要表现为施工扬尘与运输扬尘。建筑工地扬尘对大气的影响范围主要在工地外围200m以内。由于本项目周围300米内目前没有居民点，因此施工扬尘对周围环境影响较小。若路面为砂土，扬尘量将比较大，运输道路下风向20m以内的TSP平均贡献浓度将超过二级环境质量标准。距离道路100m外，车辆运输扬尘的影响很小。2、声环境拟建项目施工期对声环境的影响主要表现在各种施工机械运行的噪声，土石方阶段在场址外200m低于55dB（A），基础阶段在场址外300m基本达到55dB（A），结构施工阶段和装修阶段分别在场址外20m和10m处达到55dB（A）。由于本项目附近300米内没有居民区等声环境敏感点，因此本项目施工噪声对周围的环境影响不大。施工期运输车辆的交通噪声增量是比较有限的，但考虑到本项目的车辆是大型车辆，单车的声强较大，因此对车辆加强管理、减轻源强显然是必要的。3、水土流失施工期间采用人工围拦及其它临时防护措施，防止或减少弃渣流入河道造成水土流失。经常对施工道路进行维护，及时清除施工道路上散落的弃土弃渣和淤泥，防止因暴雨造成的道路侵蚀作用。做好扰动范围内的植被恢复工作，完善道路排水系统；应加强土方调配及临时堆土的防护及排水工程。输电线路、供排水管线、施工场地及施工便道等临时用地，应对施工迹地按方案设计进行清理平整，以灌木、草相结合进行水土保持植被恢复。对各类施工活动要严格控制在用地范围内，遏制施工过程中的水土流失。4、固体废弃物施工期的固体废物主要有施工过程中产生的建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。按阜宁县有关规定，建筑垃圾应单独收集并统一运送到阜宁县余泥渣土排放管理部门指定的受纳场处置，废弃的油漆桶、天那水包装物等则属于危险废物，应按国家及地方危险废物处置要求进行妥善处置。施工期生活垃圾以有机类废物为主，由于这些生活垃圾的污染物含量很高，如处理不当，不但影响景观，散发臭气，滋生蝇、鼠，而且其含有的BOD5、COD、致病微生物等会对周围环境造成不良影响。5、项目建成投入使用后，周边交通量的增加，机械设备的运转，也必然会对周围的环境产生一定的影响。运营期产生污染的环节主要是机动车辆的使用、餐饮、其它设备的使用以及工作人员的工作和生活等。主要污染物质是机械噪声、交通噪声、交通废气、粉尘及污水。第二节环境保护措施一、施工期间环境保护在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：l、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、采取有效措施控制施工中的扬尘；4、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；5、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。二、项目建成后环境保护措施项目建成后需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施，对污染物的治理达到有关环境标准要求。1、噪声项目建设过程中的噪音主要是混凝土浇筑、塔吊等机械设备产生的，因此，施工应避免在夜间施工。项目竣工交付后产生的噪声主要来自于小区内机动车辆的进出。项目建成后，随着住户的增加，交通量也将随之增加，必然会使该区域的交通噪声增加，项目建设中应采用优化的机动车流组织，并在运营中限制车辆喇叭的使用，最大限度地降低交通噪声。同时应合理安排好机动车辆进出入时间，减少噪声对周边环境的影响。2、污水项目建成后，运营过程中产生的主要污水是生活污水，日最高排水量约为400m3／天，主要污染物为氨氮、磷酸盐、悬浮物等。通过采用分流制排水系统，生活污水用管道收集统一排入无害化粪池，经处理后排入当地城市污水管网。3、固体废弃物项目运营过程中会产生生活垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而给周围环境和人员健康带来不利影响。所以项目建成后要进行分类收集，集中堆放，由物管部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。4、废气项目建成后机动车辆所产生的尾气和居民餐饮所产生的含油烟气会造成大气污染，排放的污染物主要包括二氧化硫、烟尘、氮氧化物、一氧化碳等。物管部门应加强管理，机动车辆在小区内指定位置停放，尽量避免车辆尾气对小区居民的伤害。对经营所产生的含油烟气，采用相应的油烟净化装置，并合理设置排气筒位置，使其不影响周围居民和其他经营户。第三节水土保持方案水土资源是人类赖以生存的基本条件，水土大量流失，可能会加剧洪涝灾害，破坏生态环境，甚至影响国民经济和社会的可持续发展。根据《中华人民共和国水土保持法》和《中华人民共和国水土保持法实施条例》，本工程的建设首先要做好水土保持方案，确保水土稳定，减少破坏原有植被。本工程可能会造成水土流失的方面有：原地形地貌和土地及植被的破坏；建设和使用过程中的弃土、弃石和废弃灰渣的占地存放等。本工程将采取如下措施做好水土保持工作：1、做好土地防止水土流失的设计方案；2、建设过程中严格按照水土保持设计方案文明施工，尽量减少对原地形和现有植被的破坏；3、使用和建设过程中废弃的土、石和灰渣等固体物设专门的存放场地，并采取拦挡护坡措施；4、对建设形成的裸露土地，及时恢复植被或充分利用。防止造成水土流失和土地荒废。第四节环境影响分析结论及建议本项目属于非生产性工程项目，所造成的污染，属于污染因素简单、污染物种类少的无特别环境影响的建设项目。在施工期及项目建成后，通过加强管理，严格按照有关环保标准执行并实施，工程实施不会对地表水、空气环境、声环境产生明显不利影响。从小区周围环境现状分析，拟建地的环境质量能够满足小区建设的要求。从环保角度看，该项目的实施是可行的。城西安置点四期工程项目建议书PAGE阜宁县住房和城乡建设局PAGE49第七章投资估算及资金来源第一节固定资产投资总额估算一、固定资产投资总额估算概述本项目投资估算范围包括土地征用、建筑工程、安装及装饰工程、设备购置及安装，配套基础设施等内容。根据国家概算指标及江苏省有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。二、投资估算编制依据1、中华人民共和国主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、国务院第305号《城市房屋拆迁管理条例》；3、国家发改委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知（发改价格[1999]1283号）；4、《江苏省建设工程造价编制及审核暂行办法》；5、国家、江苏省关于建设工程投资估算编制的有关规定；6、建设单位提供的项目相关资料；7、江苏省、盐城市及阜宁县有关部门规定的收费标准。三、投资估算本项目固定资产投资总额包括土地取得成本、工程费用、其它费用、预备费。建筑面积72800平方米，以每平方米1800元计算，本项目总投资总额为13104万元。本项目建成后，除物管、社区用房等少量的服务配套用房外，开发的所有住宅用房全部用于安置，占用流动资金很少，故流动资金未予估算。第二节资金筹措及投资计划本项目建设总投资计13104万元，由阜宁县住房和城市建设局全额自筹。第八章社会效益分析一、向阳花园一期工程建设符合阜宁经济发展的要求近年来，阜宁经济发展迅猛，以及城区建设步伐的加快和规划面积的不断扩大，目前已形成了机械、纺织、食品、化工、新型材料等门类比较齐全的工业体系，工业主体经济地位已牢固确立，实现了从工业化初期向工业化中期的历史性飞跃。本项目建设，必将带动阜宁各项产业的迅猛发展，实现与其它产业发展良性互动的局面；有助于经济的交融和发展。向阳花园一期工程项目是按照阜宁县“十二五”规划的要求，与阜宁城市建设的宏伟目标相呼应。本项目建设将成为阜宁城市建设的一道靓丽风景。二、向阳花园一期工程是党和政府亲民爱民政策的体现。随着城市化进程的不断加快，拆迁居民越来越多，农民在土地被征用后，失去了最稳定、最基本的生活来源，同时由于其中不少人缺乏技能，再就业难，再加上医疗、教育支出多，这部分农民生活困难，建设安置房解决他们的住房问题，不仅关系到一个村庄步入现代化居住行列的速度，从根本上提高他们的生活水平，而且还是拓展农民生存空间，改变生活行为方式，消除农民后顾之忧的重要措施，是党和政府亲民、爱民政策的具体体现。三、实施向阳花园一期工程是构建和谐社会的重要举措。当前各种社会矛盾错综复杂，经济发展不平衡，党中央提出构建一个和谐的社会，具有重要的战略地位，通过实施新兴路安置房这一类的项目，对于改变农民传统的居住理念和生活行为方式，缓和人们之间不平等的感受，缓解一些社会矛盾，构建一个和谐社会，是非常重要的举措。四、向阳花园一期工程是社会、经济可持续发展的重要部分。住房建设和群众住房水平，是经济和社会发展的重要指标，改善居住条件，不仅是经济增长率的必然结果，而且是社会发展的必然趋势，树立持续发展的战略观念，就是要把经济和社会的发展当作个动态的不断发展的整体，要充分认识建设安置房的重要意义，