大庆市房地产市场报告概述

大庆市房地产市场研究大庆城市概况房地产市场情况客群定位目录大庆市概况

大庆，位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是中国最大的陆上油田和重要的石油化工基地。五十年来，累计为国家贡献原油二十多亿吨，上缴利税一万七千亿元人民币，出口创汇五百多亿美元；先后荣获联合国迪拜改善居住环境范例奖和中国人居环境范例奖，并获得中国内陆首家“环保模范城市”。区位交通大庆位于哈大齐工业走廊中轴，东距哈尔滨、西距齐齐哈尔都仅有两小时车程。境内滨洲、通让铁路交汇，连接哈大齐三市的G015国道等公路网已经形成，大广高速公路正在紧张施工建设当中。基本形成了以大庆为中心的“T字型”两小时经济带。通过滨洲铁路，从大庆可以到达蒙古和俄罗斯，经松花江黄金水道也可直达俄罗斯，地缘和区位优势明显，是亚欧大陆桥的中转站和黑、吉、内蒙古三省区的交通枢纽。行政区划大庆市现辖萨尔图、龙凤、让胡路、红岗、大同等五个行政区和肇州、肇源、林甸和杜尔柏特四县。总面积2.1万平方公里，其中市区5107平方公里。人口概况目前，大庆市非农业人口136.8万，占全市总人口的49.3%，农业人口140.43万，占全市总人口的50.7%，城乡人口比为100：103，家庭总数达到了96万户，户均2.89人。男女性别比为102：100。气候条件大庆市地处祖国北疆，四季气候分明，年平均气温4.7摄氏度，无霜期134天，日照2658.1小时，年降水量351毫米，蒸发量1421.6毫升。气候总体特征为：冬季寒冷有雪；春秋季风多。大庆市概况大庆多元化经济格局渐行渐近

大庆经济根基在油，大庆的发展繁荣得益于油。经过50年的开发建设，一枝独秀、一柱擎天的产业格局正在悄然发生变化。2009年，全市经济总量达到2120亿元，同比增长12.1%。三次产业分别实现增加值80亿元、1730亿元、310亿元，同比分别增长13.5%、11.5%、16%，三次产业结构比为3.8:81.6:14.6。描述产业发展阶段性特点，可概括为八个要点

是石油经济支柱作用依然强劲

是石化产业已成为接续产业的重要力量

是地方工业地位作用及贡献份额不断加大

是高新技术产业比重虽小但厚积薄发优势明显

是农副产品加工业牵动作用进一步加强

是装备制造业蕴涵着巨大的发展潜能

是农业基础设施建设不断巩固

是第三产业发展速度快潜力大

大庆经济发展及产业结构与其他城市对比分析

经济总量稍小人均较强，产业壮大的任务还很艰巨

产业结构比较单一，产业优化的压力依然较大

投资率相对较低，预示着投资仍有很大增长空间

商贸流通规模不大，产业发展的内生性动力相对落后

经济外向度不高，产业调整的外部推力不够强劲

可支配财力不多，产业升级的基础相对有限

大庆新城三大优势道路：对东风新村纬三路、纬四路、纬五路、纬八路、纬九路、纬十路、经五街、经九街人行道、中宝路，以及市政府周边的政府东街、政府西街、人民东路、人民西路、文华街、纬一路、体育街共十六条街路进行改造。城建：为巩固“三城”创建成果，提升城市形象，维护油田产能建设，消除安全隐患，市政府开展了油田矿区环境综合治理工作，对全市范围内影响油田产能建设及市容观瞻的建筑物及其它构筑物进行拆除。本次治理共拆除68处违章建筑，总面积达2.2万平方米。地产：近年来，大庆市把房地产业作为重要经济支柱产业来培育、扶持和发展，房地产业已成为改变城市面貌、改善人居环境、提供就业岗位、增加财税收入的重要支柱产业。在规范交易行为、繁荣活跃商品房市场、二手房市场、租赁市场的同时，积极做好房地产契税、营业税的前置把关、评估、征收等工作，有效杜绝了房地产税源的流失。大庆城市概况房地产市场情况客群定位房地产市场情况分区项目名称项目位置均价容积率物业类别入住时间面积目前状态萨尔图区

兰德湖壹号

东方玫瑰园对面

待定1.3住宅2011年底待定新盘龙凤区

湿地福苑

龙凤外环东路边

待定普通住宅待定新盘萨尔图区

唐宁杰座

大庆实验中学东500米待定2011年待定新盘萨尔图区

柏林春天开发区实验中学东

待定待定新盘其它区

明珠逸景

安达市北横街与大庆路交界处

2300/㎡

2.1普通住宅2010年10月70-180平米在售让胡路区

博奥国际

让胡路区龙岗市场附近

6800/㎡

住宅商铺2011年6月80-130平米在售萨尔图区

维也纳音乐花园

世纪大道

4800/㎡

复式现房49-64平米在售萨尔图区

大唐世家

大庆市东风新村纬八路75号

4800/㎡

3.64普通住宅80-90平米在售让胡路区

东湖又一城

让胡路区东湖创业大道旁

4600/㎡

0.89普通住宅2011年80-130平米在售让胡路区

爱丁堡

让区民营科技园西临规划路

5200/㎡

1.2普宅/别墅2011年107-202平米在售萨尔图区

锦江公馆

大庆东风新村人民东路

5000/㎡普通住宅现房163-184平米在售萨尔图区

锦绣华城

大庆新村湖滨教师花园东侧

4500/㎡

1.2住宅125-170平米在售萨尔图区

万城华府大庆实验中学东500米5000/㎡住宅现房95-115平米在售萨尔图区

城市之光

原欢乐居售楼处

9500/㎡1.05小高、别墅2010年不详在售住宅项目信息

让胡路区大庆片区--让胡路区4500-6000元/平米萨尔图区4500-6000元/平米大庆片区--让胡路区让胡路区解析：让胡路区为大庆市主城区之一，是大庆的西城区，素有科研、文化中心区之称。位于市境西北部，东与萨尔图区、红岗区接壤，南与大同区相连，西与杜尔伯特蒙古族自治县分界，北与林甸县毗邻。大庆片区--让胡路区让胡路区均价5500元/平方米城区让胡路区地址世纪大道旁三永湖区域起价均价4200/米开发商恒新地产公司

建筑类型物业类别建筑综合体建筑面积22万平方米开盘时间2009年入住时间2009年世奥中心这个项目创造了大庆的三个“高度”——大庆第一个城市综合体；大庆第一高楼和大庆第一的销售速度，。世奥中心、世奥SOHO

A座和世奥SOHO

B座等三栋建筑组成了大庆第一个城市综合体。大庆本地最高建筑不能超过99米，世奥中心的主体建筑高99米，如果再加上主体建筑上面的造型，世奥中心的实际高度为103米。20天销售1200套

世奥中心大庆片区—萨尔图区萨尔图区解析：萨尔图区是大庆市的旅游窗口。风光旖旎的儿童公园，园内各具特色的游乐项目、波光粼粼的湖光水色，让人流连忘返。宽广、整洁的时代广场，占地面积146公顷，内有雕塑喷泉，鲜花烂漫，草木茵茵，成群的鸽子起落盘桓，夜晚则是灯的海洋，成为民居假日、饭后休闲的好去处。

萨尔图区均价5500元/平方米大庆片区—萨尔图区城区萨尔图区地址位于大庆市东城区五湖地区起价4300元/平方米均价4800元/平方米价格详情均价4800元/平方米开发商大庆市庆龙房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别住宅占地面积18.25万平平方米开盘时间待定入住时间待定装修情况毛坯容积率1.35怡水湾怡水湾居住小区用地位于大庆市东城区五湖地区，用地东侧为生态科技园2号路，西侧为生态科技园1号路，南侧为校园北路，北侧为规划居住小区，规划总用地面积约12.76公顷。怡水湾居住小区修建性详细规划方案充分利用西侧邻近滨洲湖的现状条件，在沿生态科技园1号路一侧布置小高层住宅，同时合理组织空间与景观，形成高低有致的空间格局。住宅形式为小高层、多层住宅，层数为6-16层，公共建筑为2-3层。总建筑面积约18.25万平方米，容积率1.35，建筑密度15.61%，绿地率36.21%。

唯美主邑

城区萨尔图区地址北邻环城路，南侧为规划十三号路

价格详情待定开发商顺峰房地产

建筑类型板楼物业类别住宅占地面积425000平方米开盘时间2010年6月左右入住时间2011年8月装修情况不详容积率1.386唯美主邑居住小区北邻环城路，南侧为规划十三号路，东侧规划十四号路，西侧为经三街，总规划用地面积约26.62公顷。主要技术经济指标：总建筑面积约42.36万平方米，其中以高层多层为主。容积率1.386绿地率37.2%建筑密度18.81%

唯美主邑

典型户型

城区萨尔图区地址东风新村五湖新区中医院旁起价4900元/平方米均价5400元/平方米开发商黑龙江省顺峰房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别复式占地面积4.2万平平方米开盘时间2009年12月入住时间2010年12月底装修情况毛坯主力户型复式容积率2.0香逸名苑二期工程位于大庆市兰德地区，东侧为规划五号街，西侧为规划六号街，南为香逸名苑一期工程，北侧规划六号路。总用地2.08公顷，总建筑面积4.2万平方米，容积率2.0，建筑密度24.1%。

香逸名苑

香逸名苑

典型户型---三室两厅一卫瀚城国际

城区萨尔图区地址世纪大道旁三永湖区域起价5200元/平方米均价4700元/平方米开发商成道立德(大庆)有限公司建筑类型不详物业类别不详占地面积18.54公顷建筑面积488万平方米开盘时间2009年入住时间2009年11月30装修情况毛坯瀚城国际特区，背倚世纪大道，依偎三永湖浩瀚美景，构成一个相融共生的城市中央公园。488万平方米国际居住特区，包含270万平方米水域住宅产品类型以18-28层高层住宅、6层多层住宅、4层花园式情景洋房和联排低层住宅为主。瀚城国际特区将分为南北两岸，北岸以中心广场为界分为东西两个居住小区，西岸为一独立居住小区，西南岸紧邻大型休闲绿地，规划为高级住宅区，南岸开阔片区以休闲绿地为中心建设俱乐部经济综合区。

瀚城国际

大庆片袭区—五例湖新区五湖新区五湖新劈燕区板块能：五湖新区英将成为集俭“高质量刘的生态环鸽境、高品巷位的城市愚风貌、高蹄水平的基匀础设施”斯于一体的欢高科技现艘代化生态阿园林城区丸的典范，贴实现“组躲群组团布惯局、绿色摘空间分隔畏、快速通追道相连、笨湖泽水系停相通、森娱林草原环民抱”的规撑划结构形张态。五湖新瓶区将通躺过5-湿10年绵时间的泳规划建息设成为胃集“高轿质量的津生态环绒境、高锋品位的尸城市风喝貌、高码水平的桂基础设叶施”于廊一体的图高科技萄现代化男生态园绩林城区茶的典范尼。大庆片区沾—五湖新贩区市场情况2010拒年1-2济月份，大钱庆房地产工市场运行倘平稳有序糟，共办理衰各类房产燥交易34串52件，尝面积33公万平方米赢，交易额络9.96热亿元。交葵易平均单脸价为30溜18.7锡2元。2010阔年1-2桂月份，大医庆房地产素市场运行性平稳有序虽，共办理回各类房产僻交易34秒52件，轧面积33狮万平方米否，交易额赖9.96盯亿元。交甘易平均单含价为30撑18.7含2元。其中增量滨房229如5件，面忽积23.棕54万平萍方米，交筐易额7.破7亿元，抄存量房1买157件毫，面积9层.46万氧平方米，藏交易额2顽.26亿御元；办理脏房产抵押白3119漠件，面积犯38.6灵4万平方拉米，交易挡额8.0答6亿元。共收缴伏税费3侧150建.25犹万元，川其中契少税26拥14.苏86万拒元，规登费53简5.3辛9万元全。三项尖收费指代标同比头增长分王别为3陡2.5舍1%、俗30.挽09%拦、45描.76走%。房遇地产市旷场总体恶保持平柿稳快速析发展的耀态势。7616023770237336200620072008西城区东城区400200100单位：万平米市场情况比--区域更市场开发波量对比分第析★如图剩所示0罚6-0谢8年大原庆房地唐产开发席量迅猛踪蝶增加，杆说明房丈地产市堤场正处伏于快速播增长期秀；★在08花年的57巴3万m²单供应量中殃，包含0股8年土地爸放量25训0万m²权，07年公后续开发晨量223妨万m²，卵及油公司投经济适用躲房100常万m²。剧08年实启际土地放霞量低于0悠7年。

200620072008单位/万m²600400200397573146市场情停况--06-0歇8年大庆瞧房地产开俊发量★从上图御可看出虾，大庆哥房地产恭开发主支要增长捉量在西礼城区，零主要以恨围绕在贫区域中疫心的大深盘为主蕉；而东丸城区的咽房地产籍开发量材一直处衰于有条遮不紊的馆良性增塌长。★在大庆钢市的市哀政规划爹中，东哥城区的垒规划建绵设一直仍是重点蝴，在0跪6年的蛙规划中朽以完善辉东城区焦的区中朴心建设耳和继续艇规划/默开发滨糟洲湖和误黎明湖义为重点失，07锹年则是窝把规划难重点完芽全转移肆到了滨杨洲湖和翻黎明湖秒北岸的轧开发和贿建设上范，进入役08年援的规划艺，三永盗湖区域艰成为市赛政规划倒开发的搜重点工捉程，因重其既比工邻区中走心、生将态环境歪又优美谊，且地洗块规模愿庞大。僻开发完析成后既他得市区扁的繁华园，又得饺地块自重身的优云美环境险，将是燃在06芹年、0保7年的肝规划基遮础上进此行完美供超越与污城市价争值提升乏。成为娇大庆房脑地产市奥场发展绪的风向映标，成另为大庆奔市的名姨牌区域丈。★而西拆城区的恼规划建碍设在0历7年急仁剧猛增哄的原因劝，是由仅于像奥贵林国际佩公寓、荣银亿阳诊光城这交样的超话大项目银进驻所压导致的朽，而进蝇入08轿年的开醉发量继棋续增长博也是这屈几个项杯目的后尊续开发角所造成膏的。市场情况市场情层况--浅整体市索场销售宽价格对游比从上表可碧以看出，单近三年房警地产销售畅价格呈现富高——低开——高的刺增长趋势蓬，具体原晋因如下：★06结年大庆谎房地产宫市场供良应量严丝式重不足互，市场吉需求巨庭大。★07青年所开颜项目多流位于规奇划开发黑的新区撤，配套悄不足等卧因素制蒸约了价杨格的提迎升。例辈：滨洲委湖北岸鄙的八个溉项目均厅价多在炊240葵0—2叶600趟元／m牙²之间烦。★08年皱价格上升叶主要是由得于所开项控目多位于热市区内，亿且环境优辆美，临近桃商圈，配黑套齐全加亭之产品力申的提升等胡因素将价解格推向新项高。例：按维也纳音姨乐花园等坝项目临近撞新玛特、协三永湖风扫景区，均寻价320欠0元／m鹅²。市场情况侦--整体哑市场销售征价格对比单位：誉元/m恨²市场情蛇况--区域销这售均价晚对比分酷析★07年东米城区整体酿均价同0薪6年一样落低于西城已区，主要尼是由于所状开项目多旧位于距离乎市中心较款远、配套柱较落后的哪了滨洲湖横地区。★如果盘不包含涨政府调伟控的低翼价项目欢澳龙新秩城，那丢么08屈年东城争区的销药售均价昏赶超西绑城区，让主要是玩由于东龙城区0喊8年新午开项目陈多位于雀市区内乳生活、搁商业配皮套较为恒完善的渡地段，舰加之市享区内待捏开发土誓地已经穷所剩无荣几，稀考缺成就叹了价值遥，提升年了价格妙。市场情况单位：科万平米市场情况类--整体市场胳去化量对祖比由以上狱对比可够以得出农以下结锣论：★07育年去化旗面积相微当于0粱6年的差近两倍轧。不仅洒是市场巷消费热皆情高涨眨的原因救，更是择由于符野合大庆颂市民生段活水平忆的新房傻地产开完发需要巡寿的剧增帽，导致绵开发量睬增加；★08年卡度上半年他去化量虽史仅为42介万平米，前主要是由岁大庆的地左理气候环挑境所决定友的，春节除后的3、献4月份仰气温低，镜多数项目珍还无法动相工，仍处惯于前期筹究备阶段，跃尚未进入牢销售阶段允。进入5场月份以后升才开始进走入销售预瞧热期。但秩此时也正府是比拼期圣房地段号庸召力的阶沫段。市场情况租--整体市拜场去化病量对比金小结销售率西城区东城区西城区东城区西城区东城区94%93.4%76.3%Solution２5%75%50%100%86%20020020015％42%去化率楚=当年银销售面击积：当樱年土地晃供应面指积市场情自况--区域市狡场去化跃率对比★如图脊可以看役出06罩年东、便西城区抛销售率音基本持盟平。而等07、局08年谱东城区悬销售率讯明显高星于西城菌区，主伸要原因乎是不仅快东城区石开发量仪稳定，肿而且多尿为环绕策在市中拒心且周娇边的生垮态环境苦优良的记项目，父故能受皂到市场淘青睐。★进入0哄8年销售经率较低是该因为，大界多数项目舱或仍在前宵期筹备中摊，或还未沟取得预售通证，因此膛大庆市的衡房产去化拨高峰将会佩在8、9钻月份体现刮出来。市场情况埋--区域市场昏去化率对述比小结200材6年销喊售情况捷统计已开发商品房146.3万m²销售面积137万m²销售套数约1.2万套销售率94%销售均价2776元开发楼盘数18个2007赖年销售情内况统计已开发商品房397万m²

销售面积255万m²

销售套数约约2万套销售率67%销售均价2731元开发楼盘数23个★上表累显示，廉07年砌的销售铜率虽低夏于06素年，但篮总销售名量明显昏高于0耀6年；映进入0述8年期蔑房地段寒号召力塔和价格导（利润页）增长舅将成为萝本年度野的看点姐。已开发商品房194万m²

销售面积42万m²

销售套数约约4500套销售率22%销售均价3020元开发楼盘数11个2008取上半年销蚁售统计注：以苹上已开段发商品擦房19堡4万㎡券为06东年后续巩项目供英应量及索07年厦新开项厕目的供闸应量之剥和。市场情妻况--06-负08年博度销售隔统计经过上糖述的统曾计分析缴，我们湖可以得乎出如下陕结论：一、大庆芹房地产开滤发量正在闹稳步增长罪，东城区复市场处于习良性发展杆阶段；二、对午比06拢、07垫年销售闹量可以厦看出，堵销售总速量呈现哀上升态水势；三、0睛7年由巷于供应称量、项骂目位置的的影响镰，致使族总体销协售均价淘小有回铁落；四、由撑于东城唯区新开卸项目多汁位于所异剩无几维的市区痰成熟地家块，并抱且多数啦项目比肠邻生态仇环境优右良的区蛋域，故怪08年宝东城区贤房地产翅的综合理指数（擦即价格扫、去化往率）将面超越西粘城区。胡成为全摩市的关侍注亮点似；五、在所庄有大庆人交的心目中覆，东城区穷在环境规屡划、生活班方便性及逃居住感受士三个方面左均好于西违城区，因恐西城区首格先是矿区筝，然后才模是居住区妻，环境污秆染及城市地建设的落含后，使得赶大庆东西甚两城的消才费格局呈计现出“西宵城区的消宿费者可能暮会到东城爹区买房，振而东城区版的消费者妙决不会到先西城区买届房”这一厌特性。市场情况贴--06-增08年腐度销售吸统计小欢结大庆城市概况房地产导市场情况客群定版位客群定贞位由于大庆炼是一个资毁源型城市盒，有其自但身的地缘剑特殊性。首先，云在吸纳默客户群歪的档次仅上，不阿应仅把桂目标定身位于高禽端客户漠群，还往应吸纳灾大量中旱端客户筹群和部章分低中纯端客户劈燕群；此康吸纳手摘法可通鸣过社区编组团划蚀分来进仗行区割僻。其次，从搅地缘上讲萄，目标放但在大庆全就市、城市佳周边区域铜；再次，从甩置业角度伍上讲，吸姨收养老度按假、再次当置业、首牺次置业、灿投资置业戒、异地商亚居置业等房诚；最后，从泻客群所能是接纳的总锁价范围上计讲，小户但型为25麻—55万势；中等户圆型为40暴—80万夫；大户型密55—1肃10万；窜服务式公摊寓为35赢—70万蔽；叠/联亿别墅为1祖20—1御80万；抛独栋别墅殿为200燥—350田万。客群定位客群定位客户购特房时考棉虑的因蕉素结论：价猜格依旧是昨消费者购系房最敏感既因素，其激次是地段饭与环境。客群购抚买目的度假/养幻玉生游玩疗养炒卖常住投资商居提高居住永品质改善居住厘环境出租本地工臣作商旅工改作客群定位购房目岩的以首辅次置业生及二次被购房改数善居住庭环境为收主。客群定传位工薪阶层人均收入家庭收入购房目标买房的原因选房的面积总价款如服务员、工人1500-2500元4500-6000二手房/经济适用房结婚/现有居住的大小/拆迁等40-80平方米40-60万中等收入者人均收入家庭收入购房目标买房的原因选房面积总价款如高级职员、医生、教师、公务员3000-4500元6000-8000较有规模的住宅项目/高层/小高层改善居住环境/房间的大小/地理位置70-100平方米50万-100万客源分溜析以下将对1.商业刘、商务综类合体；2.临街妖商业；3.高由层住宅版与酒店宅式公寓吓；4.多层康住宅；5.联排丝式/叠拼别礼墅；6.独毕栋别墅寄；7.小训型独栋次生态办留公楼；8.公小寓式酒挺店；9.会狗所；10.社饱区公建，进行建筑态设计及单肌体内部布店局建议。关于建佣筑设计弱建议商业、商充务综合体梨，位于社没区西北方遭向，与正狡大方盛隔覆路相望，辉邻近区中激心和大庆蠢CBD—抚金融街。建筑形谷式采用版联体结酬构，中拒间建筑庄为韩式限百货商并场，两盒侧分别粮为通廊但式办公罗楼和5杂星级酒灯店。根螺据国际逗惯例，义三种业躲态形式抹不仅外产部联体糊，且内铁部可相承同。通廊式辜办公楼缝外配景咏观电梯范。通廊却式办公桃楼和5晴星级酒化店总层之数控制数在25陷层以内表。1.商视业、商默务综合崇体据统计座，大庆零06年谷在餐饮岩消费上嚼近27盾个亿，浓站到居仁民消费针总额的剩13%坟，居第蔑一。并且大庆婚餐饮市场用的韩式菜况肴并不正恒宗，只是部以常见的塔韩国小吃约为主，并身无体系。因此本妙案商业匆宜打造风情街：偶以韩国、膝东南亚为解主的餐饮删，兼备娱月乐和其他说服务业功览能，采取定向满招商。此信举不仅提办升项目气狡质，而且坝也丰富大座庆餐饮市递场。2.临拐街商业由于社瓣区南部参为高尔收夫区域胖，此区纯域为独逼栋别墅叠密集区眨域，但搞高层建堵立与此累，不仅因影响别赤墅采光刻，自身矛又与热茄电厂呈坐平视状谎态，影总响自身乞去化。因此，在标原有规划雹基础上建定议删除此停区域的高疑层开发，喝删除后高钱层开发量颤减少近1壮/4。另外，粒高层楼桐层数尽求量控制废在22庄层以内石，小高夹层控制问在17欢层以内松。3.高脖层住宅怎与酒店薪式公寓酒店式够公寓建残筑设计猫，不得耕过于传凶统、死都板，大址面积的早采光窗赔和小面脆积南向泽观景凸毕阳台（疼不封闭顺），是园其感官源形象的工重点。驴配与内导部的精堤装修与悲