天津市国信唐人街商业项目定位及物业发展建议

天津市国信唐人街商业定位及物业发展建议方案整体架构

方案整体架构描述

理解城市理解区域理解项目理解客户SWOT分析商业定位业态定位

项目发展建议

定价方案一、理解城市：

1、天津整体经济概述：

天津市整体国民经济近年来保持旺盛增展势头，2003年全市GDP总值达到2386亿元，比上年同期增幅14.3%，2004年1~4月增幅居全国第一，人均GDP超过3000美元。经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。

一、理解城市：

分散变集中

平面变立体

商业地产发展着力探索的问题

２、天津商业发展趋势：

随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。原有存在于零星门面的零售业经营者，吸纳到新建的大型商场或购物中心．２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征：房地产界短期现金到现金模式与商业长期发展的矛盾。

一、理解城市：

外地经营者占主流

目前缺乏合理的商业结构

２、天津商业发展趋势：

外地投资者在新建商业项目购买中占了超过５０％以上重要的比重。商业项目操作需要以下三大要素：策划能力、招商能力、经营管理能力。

二、理解区域：

1、区域概述：

⑴区域定位：

新兴的现代化港口城市的标志区

⑵区域位置描述：

位于天津市区的东南方，紧邻渤海湾畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，临近天津经济技术开发区、天津港保税区和国家级海洋高新技术开发区。

二、理解区域：

1、区域概述：

⑶区域经济概述：

塘沽区面积859平方公里、总人口60万。近10年来，作为滨海新区的核心发展区域和沿海的地理优势，大力发展外向型经济，不断完善的城市基础设施并大力发展金融商贸，加之其得天独厚的地理优势及旅游业的不断繁荣，塘沽已成为华北地区最具投资潜力的国际化新兴港口城市。未来的塘沽，将在加强、改善其自身商业环境的基础上，发展为区域内以居住、休闲、娱乐、旅游为主的，辐射周边的中心城市。

二、理解区域：

2、整体区域商业分析：⑴区域居民消费情况特点分析：①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空间。②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高生活质量的消费要求越来越高。③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。

二、理解区域：

2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：①区域商圈规划布局：二、理解区域：

2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：②区域商业规划面积：

规划2003至2010年期间，区域的内各类消费品市场的总面积将达到150,000平方米，是目前区域规模的1.5倍，

③重点商贸中心描述及发展分析：A、以金街为首的商业群落：其业态主要以服装、餐饮、娱乐业为主，超市、银行、药房、家电商场为辅，项目档次不一，消费群体层面较为广泛。

二、理解区域：

2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：B、洋货市场为代表的“洋货商圈”：Ⅰ、其主要依靠泊来品进行零售业和物流商业，长期以来凭借其销售产品的独特性和高额的利润在市场中确立自己的地位。Ⅱ、商业规模逐渐加大，将形成一个新的区域中心级商圈。Ⅲ、外来消费占有大量比例，随旅游业的发展必将带来大量的流动人口，必将对当地商业的特别是洋货商圈的发展也起到很好的拉动作用。二、理解区域：

①整体概述：为了在目前的基础上进一步改善滨海新区的交通状况。新区计划在2006年前，以塘沽为轴心建成“三环”道路，交通的发展将会使得塘沽区整体城市发展再此推上一个新的高峰，也必将带动当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋货市场为中心的周遍商业地产，交通便利的城市商业区将迅速发展。

⑶区域交通分析：

2、整体区域商业分析：二、理解区域：

②沿津塘公路两侧分布商业情况分析：规划区面积50公顷，可出建筑面积约35万平方米，主要是大型的集散批发商城，包括现有新洋市场、大五金超市，拟建世纪超市、金洋市场等；一部分位于河北路两侧，主要建设大型商业、娱乐、餐饮等服务设施，规划区面积20公顷，可出建筑面积约14万平方米。

特点：已有商业面积和规划面积规模大，各种业态丰富，商业氛围浓厚，已经形成区域购买习惯已经具备了塘沽区的地区商业中心基本条件。

2、整体区域商业分析：⑶区域交通分析：

二、理解区域：

3、纵横观点：⑴塘沽区作为新兴的国际化港口城市，发展态势迅猛，其天津市经济中心的地位日益凸显，在此大势之下，其城市的外扩的速度明显加快，人口数量稳步增长，各方面消费需求快速拉升。而开发区和保税区的国际化进程日益加快，并与塘沽区相互依托，凭借其商业的快速发展，其国际化进程及前景被普遍认可，投资价值极高。

二、理解区域：

3、纵横观点：⑵由于整体市场态势及好而带来的投资热和建设热，使之相互之间的竞争也愈演愈烈；市场的快速发展带来的不可预见因素增多，增加了操作难度；同时国家土地政策和金融政策的紧缩，使得市场风险增大。

二、理解区域：

3、纵横观点：⑶除中心北路与津塘路交口的餐饮及少数商业外，洋货市场觉大部分商铺租金价格为６元／平米／天，单从租金来看与本项目存在较大的竞争。三、理解项目：

1、项目描述：

⑴项目整体描述：

本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。

⑵技术经济指标：（略）

三、理解项目：

2、项目区域概述：⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利宾馆为该区域的标志性建筑。⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集，形成了繁华热闹的街市市景。

三、理解项目：

3、周边商业分析：⑴中心北路与津塘路交口沿街商铺分析：

该区域店铺业态主要以餐饮为主，其中最低消费水平档次在200元以上的店铺有3-4家，100元以上的有14家，基础快餐店有11家，其他经营商铺2家，由于部分店铺主题较为统一，故彼此间存在一定冲突，大部分店铺经营状况一般，只有少数店铺经营状况良好。主要是因为店铺自身原因及经营主题决定的，与市场关系较小。租金价格：1.7元/m2/天。三、理解项目：

3、周边商业分析：⑵洋货市场周边店铺分析：该区域业态主要以服饰与皮具为主，这与洋货市场的整体业态方向相一致，且大多都为著名高档品牌，此类店铺虽租金较高，但由于其进货渠道等原因，均属暴利行业，且前期投资成本不高，借助洋货市场引力，故大多数店铺经营状况较好。该区域自始以来已经形成了浓郁的商业规模，加之近年来政府的大力支持，该地区已经逐步变为塘沽区商业的重中之重。

三、理解宵项目：4、项目画周边消费味区域分析阅：居住用值地主要伞分布在荡福州道墨、广州造道、杭醋州道之检间，住届宅结构姐划分与耕局部路剧网结构臣比较完夏整；新崇河街居早住用地吐主要集胜中在新获北公路束、津塘拢公路两绢侧，新见北公路保以西基教本上为似新河大昂队平房琴居住区设，以东爪为新建尽的多层研居住区碑，津塘桨公路以龙南为多雀层、低油层混合墨居住区摇。根据赵总体规谨划和实悄际情况寺逐步建童设，规锡划远期尊将建成搂一个体泥现都市壮文明、插快节奏皱和多彩铁生活的里繁荣的候居住生啄活区。三、理效解项目：5、消费林规模：⑴全区己人口规北模：根据有关心数据，整因个塘沽地哈区和开发饼区的人口驴总数分别午为：从以上丑数据可镜以发现籍，流动纷人口在损总人口劈燕数中所窄占的比士例很高夜，在塘橡沽地区挡为25酸%，而嘱在开发扫区，甚四至是户蜻籍人口匆的2迁倍多。三、理互解项目：5、消棉费规模钳：⑴全区人刘口规模：增长率:分析过去仅三年地区日人口总数押的，可以铅清晰的了恒解到，塘滋沽区的人梯口在保持燥相对稳定扑的增长幅盐度，而开性发区的年葵均增长幅割度高达2弹7%。这圈些都为消羽费市场不搏断的带来款新的消费夕规模增长辱。三、理尼解项目：5、消费冤规模：由此可亲见，项刚目周边语无论是客固定购睬买群体滔还是流菜动人群屡都为本浙项目带予来充足吃的消费报规模，寨加之本沟项目所膊处塘沽阴区大型腔成熟商剧圈内，摇周边购旬买力已溪形成固饶定的购帐买习惯堤，由此奇使本案状形成了血巨大的雅投资价仆值。三、理解茫项目：6、项纺目周边剂交通状脖况分析起：⑴道路：项目紧邻社两条等级面较高的对焦外交通主诵干线；一最条为津塘勺路，东西造向从中部钻穿过，路可面宽度为抢30米，遇控制宽度资为100丹米，是塘震沽区与市橡区地区交凯通联系的剥高等级交兵通干线；集另一条为姜中心北路罗，本案紧咽邻其西侧消，也是塘跑沽区内交犬通联系的筛快捷干线心。项目北倘接杭州道那，临近塘峡沽区大型稳重点居住泥区，此也坟为本案提纱供了充足鹿的固定购蚊买力。依挠托成熟的令商业氛围党，其周边叹交通线路疤也较为成随熟。三、理解新项目：6、项目炭周边交通趁状况分析寇：⑵交通设胀施：十余条公墙交线路贯冻穿与此，绍通达塘沽视及市区各攀地。①项目周杨边公交线狠路明细（胖略）②轻轨三、理解敏项目：7、区域染内项目综户合竞争力筋分析：本项目自单身虽具有裙良好的地姐段、周边律拥有充足厨的购买力演等支持，皱但由于所体在塘沽大秤型商圈内约，同区域腿下项目产尼品居多，纺且均好性肆较强，故竖竞争优势勾不明显。弊结合区域唯内其他项躲目对本案捡分析如下夏：三、理解凑项目：7、区域奴内项目综暗合竞争力忙分析：S---智-项目优势纹点：所处塘沽沾洋货商圈危内，有充雅足的人流壮支持此区域长尊期以来在仓周边已形投成了良好酸的购买习撒惯该项目依颂托成熟的森商业圈优蜜势周边交通摄便利三、理造解项目：7、区域雨内项目综庄合竞争力做分析：S---膜-项目优依势点：项目二、蛇三层已引畅进韩国品布牌超市“E-M染ART”，一层引进“麦当劳”为项目自弊身注有良魂好的品牌爪形象支撑转。项目外立哥面新颖，求项目前期染的市场形口象为本项贱目打下良浩好的市场炮基础。在政府商唱业规划发蓄展的重点丈区域内。三、理狼解项目发：W---剪-项目劣势必：项目位蛾置与“洋货商圈”随在同浇一区域兼内，但吓中间有携快速路悲相隔，馋对人流善资源共搅享带来趋一定的努阻隔。项目周策边商业端项目众著多，均买好性较徐强，业鄙态同质炮化严重梨，竞争勾激烈。7、区域窄内项目综昆合竞争力布分析：虽紧邻塘获沽区通外锁的重点路梢段“津塘公也路”，但此路榨为快速路车，难以带铺来人流的棉停驻。项目主买入口一适侧紧邻“高速路”，导致项牧目主入口佛的人流情塔况受到一盆定影响。三、理嘉解项目聚：5、区路域内项检目综合皮竞争力市分析：O--养--机会点分纪析：政府近年朝来对此区脆域发展重掩视，造成凡其投资潜中力巨大。“E-MA肾RT”首次座落霜塘沽，属戒区域内空时白，这给肆本案在市见场推广上渠带来很大圣契机。项目虽与“新洋市鉴场”有快速搞路隔断叮，但本场案所在染区域更筝接近于独塘沽大慰型居住碌区，加闯之“E-MA督RT”的吸引，每给项目带脚来良好的交购买力截雾流机会。三、理解求项目：5、区卸域内项渡目综合释竞争力侦分析：T--袋--威胁点：项目附近“家乐”超市长瞒期以来棍已赢得得广大购骗买人群矮认可，异使本项路目“E-MA句RT”的介入带投来一定威论胁，从而啦对本案造渐成众多不班利因素。由于此枝区域内厦商业居哈多，业催态主题丸划分全遥面且细污致，故您给本项写目的介祖入空间事带来不愈利因素庸。本案在年看前的地产加淡季入市瓶，且此阶制段投资者塌大多属于阔资金回拢咐阶段，给硬本项目销锦售带来不替利因素。四、理驻解客户梦：基于以译上对市竿场及项危目的理航解，从上居住地辛区及投惊资心理招分析确巷定本项挽目的目役标客户红主要分孙为投资非类客户贷与经营扯类客户恳两大类茂，以下播对两个姐月的来浴电客户纪分析：四、理解腾客户：（一）到倾访客户面筑积需求分输析：从以右罗图表分颜析可以浮得出：客户对惯60平批米以下焰的产品庭需求量驳较大，貌从产品蒸上讲基野本符合约我们项宰目的产平品分割根，其主身要以投北资者为微主，主鞋要跟该良商圈大杂多数店锹铺的主捞题相一信致，区锣域内消送费者已性经形成范了到此原商圈购座买特色袭小商品镰的购买泄习惯，糕购买小贤面积商眯铺不但畏易于租物赁，而起且投资鞠风险相筑对较低拘。四、理解慢客户：（二）逐购买与亩租赁比铜例分析清：从右图我疗们可清晰盯看到，来避访客户有尖购买需求胃的和租赁灰需求的几易乎各占一卷半，这对拨我们今后地产品的带她租约销售等提供了有孕力的先决厉条件，并绣给予自营勺者以充分融的产品空珍间。同时歼我们也看滔到有极大慌的购买需嫌求，所以州对我们的滑后期的店旁铺销售提壳供了有力坝的支撑。四、理解雹客户：（三）屠到访客搏户意向移业态分灭析：业态分析恩不但可以辨使我们前份期得到很初多基础信慎息并为我贱们的铺位凯分割带来届很大的参线考价值，躬而且会给西项目今后仇的实际运撒营带来事收先的市场围判断，以岸至于在一碍定程度上甚预防后期顽运营弊病懂。四、理航解客户萄：（三）同到访客苦户意向尤业态分杰析：从上图凭表可以晓看出，慢除投资亩者外，辰客户意扣向业态增大多数室以服饰慎和餐饮失为主，蜻这与我仅们前期戒预定的赴业态方绣向也较驾为一致亚，客户嚼意向业腔态丰富梅，可以泼满足将滥来各类遇消费人勤群的购军买需求至，增添旧了本项旁目整体映商业的支客户吸惕引力。帖其他业驳态总体劲比例较毛小原因域原因主纽奉要在于多与二楼孕的“E-MA俩RT”超市有一围定的业态聪冲突，违亭背了商业菜的“错位原爪则”。四、理解迹客户：（四）灰客户描窃述：1、投有资型客架户：该类型客塘户主要分颠为天津本疼地投资性衰客户及外祝地投资性宇客户，本蔬地投资者趴客户主要枣分为两大钥类，一类友为曾在本怜区域投资蚊并一直以墙来取得良驱好收益，巴看好本项哨目想继续盒在此投资坐的客户。泳另一类为斤被项目推缠广吸引或井听朋友介势绍，从而况对项目感逃兴趣产生当投资欲望报的客户。走外地投资龙型客户主东要由于被舍项目在外挺地做针对趟性推广从原而吸引而拉来的客户查，如：温溜州炒房团喷等。四、理解冻客户：（四）身客户描晚述：2、自锡营性客耽户：该类型客利户主要看撑重的是此拿区域的商夕业氛围、沟消费能力六及周边店富铺的业态驰，并且对佩交通比较普看重，有老利于自身悄进货通路禽的通畅及帽便利性。瓦其具体情凡况还与自丛身所经营而的业态有宏着必不可夹少的联系伸。产品篇一、商伐业定位脏：根据本项匠目自身条别件及所处吊位置，将膨其定位为：核心商圈欧内的综合纲性商业产品篇定位支头撑：§“核心商圈游内的”指项目位耀于新洋市唉场内，其游可给本项绵目带来充稼足的消费节人群及商锦业投资价题值。“综合性按商业”具体是指“超市+商少铺”，其所面暂向高、中地、低档各肥类消费人妙群，其受惯众面极为削广泛，以倚助于项目珍的长期运牢营。一、商业趁定位：产品篇一、商业猴定位：商圈半径致：以项目奋为中心再5公里寄范围内基本商圈菜：本项目召及整个泛塘沽区港街里居共民次级商圈零：天津市里边及塘沽开布发区消费所人群边缘商圈换：以“新洋市场”吸引来的谷北京及华碧北区域消美费人群。产品篇二、项穴目业态尽定位：1、业态盼定位原则惕：①支持项目专整体形象爆定位，并浅提升其产叮品价值，妈烘托项目晕整体的形特象。②与区域号内项目如业态形隐成差异藏化（人训无我有纽奉，人有刻我优）益，具备些业态竞钓争优势杠，提高潜经营者兰的经营类收益和梦可持续吐性经营豪能力③适合目标灯消费群体扰的消费需恩求、消费临能力、消愉费意识④尽量寻险找经营厦利润高凯的业态弃，有提折升租金漫的空间架，提高储投资者筛的投资留回报产品篇二、项目爆业态定位歇：2、业态群定位方向测：①突出都市术生活便利学性特点②突出都市闯生活的品嫌质、时尚横形象③与项目高意端产品带舒来的高质冠量的生活势形成呼应产品篇二、项尾目业态洋定位：引进业挤态的具针体条件呈为：（1）命行业领丑导者（2）品运牌带动者（3）租业态符恰合者产品篇二、项目页业态定位许：3、业态蚊建议：大型中招高档快壶餐业特色商扁业高级休缓闲专卖最店高级运痒动品牌塞专卖店高档品牌缘瑞旗舰店产品篇三、项目枯发展建议姿:：（一）、戴项目入口增确定：项目的矩入口确忙定，实光际上确骄定了项婚目整体狠的大动乞线结构拆。产品篇1、项桃目周边怜交通及皱消费人减群流向歼分析：⑴津塘和路自东狮往西方朵向。⑵中心锅北路自树北向南格方向。⑶杭州道霞周边大型版居民区流毁向。（一）览、项目丧入口确此定产品篇（一）致、项目仓入口确红定2、入口荣确定原则激：⑴有利筛于项目林形象的伏树立。⑵符合费周边固捏定客户累群的消相费习惯案。⑶符合周飞边交通线甩路的交通翁流向。⑷符合项踩目的长期块稳定经营火。产品篇（一）锁、项目兔入口确车定3、入暂口改进爽具体建画议方案暮：⑴设临近云津塘路方功向南侧为间主入口：①此边饥临近津拘塘路，莲此路为咸塘沽区戏连接市异里的主咽干道之明一，有倍利于项蝇目形象捎的良好逼确立及子市场认箭知度的内迅速打缝开。②塘沽汉区内去男往新洋煮市场的该入口附染近，易画截流去沾往新洋疮市场客丑源。③由于暴主入口疑将来会宾吸引大榆量消费亦者，因董此对项搅目内东逮南角（删综合分轮析较差书位置）碌商铺价郑值带来枯一定的朝提升作嗓用。产品篇（一）萍、项目不入口确真定3、入口员改进具体爱建议方案胀：⑵项目喇西南角比入口封逼死，内耽部部分洞变为商绸铺①此入局口直接溪连接项衣目内从“E-M糠ART”超市下广来的扶假梯，将帽直接导个致超市捷客户迅攀速外流券，从商丛业原则部分析，绩无法使旁消费人游群在区护域内回量旋，从抬而导致鞋部分商剩铺流失境客源，荒对项目码的长期鲜经营十单分不利篇。②此位克置如设湖出入口轰，将占姨用麦当毯劳旁边页可做商绕铺的黄造金位置乡丰，从而盗直接影吧响到项沙目出房香率及此两位置商酸铺价值面。产品篇（一）影、项目球入口确夺定3、入顾口改进鞠具体建勿议方案杀：⑶在项目陕西北角及篮东北角设荐入口①由于项野目东侧紧柱邻塘沽大刃型居住区丈，将给本牌项目带来桑充足的消斤费人群，约故在此设达入口，以雾满足此区巷域的消费杰者求便心陈理。②项目停唉车厂位于症本项目东火侧，也将座给本案带现来充足客聋源。③项目次北部紧姓邻中心携被路，轧此路为柴塘沽区送交通主桂干道，浇也将为村项目的府客源及盛形象上繁起到很默大的拉撕升作用膨。产品篇三、项芝目发展盆建议:崖：（二）唇、项目罢一层产钢品建议狮：1、物啄业用房困，设备蓝用房建趣议⑴此类派位置大致都属于梅商铺内袖黄金位乔置，如述不以商度铺售卖穴将极大圾的影响疮开发商筝利润收功益。⑵此类位锹置如变为益商铺，将恩可改为外昆铺，无论贯对项目长腰期经营或产短期售卖卫来说无疑谱不是一个闲巨大优势荷。⑶将减伪小项目爸整体公壮摊，对宾项目其霞他产品否的售卖绪带来有盆利支持微。产品篇2、项目灾动线建议做：（二）泉、项目弹一层产闯品建议有利于辽消费者袖视觉通烫道的消脑费引导序。主通路彩宽度设胡计为6僚米，辅俭助通路穿宽度设肝计为4兽.2米主辅通块道的设尺置应考踏虑为保蚂证内部侵铺位均洪好性的臭人流引参导在部分集动线盲激点设客京户吸引遥点（如钞休息区顶、展示妈区）。增加主极引力的辨动线距筹离,使件人流尽僵量通过哭更多的陷铺位。产品篇3、商铺摆分割建议彼：（二）、钱项目一层趟产品建议铺位分机割时将渡柱网分足割到各山产品内绩部：将减小驱项目整何体公摊贪，对项史目其他哀产品的液售卖带所来有利扁支持。对项目过锡道的美观胁及规划起狸到一定作陕用。尽量增闭加外铺踩面积，没减小内锐铺面积由。分割面积桃把握产品“角铺”尽量不抹单卖原轮则，以喂带动其桥他产品论的销售商铺面弱积尽量持切割最开小单位划。（以轿助于今欲后产品碑的灵活溉变动及陆销售）产品篇4、后颜期装修折建议（二）苗、项目币一层产飞品建议因一层弃层高6M部分过子道较狭交窄位置搅会显空骄旷，故奏建议一驾层局部养顶部设犯布拉膜柄，给客跌户造成亦温馨舒弱适的购屋物感觉恒。隔离墙建耻议全部采恨用玻璃，票有助于店喷面通透性疲，从而迎农合客户良拦好的消费拿心理。产品篇5、项暂目配套远建议（二）洗、项目确一层产绢品建议各种管道菠尽量走过鞋道建议项婆目内部废设立客痛户动线煎引导标她识巾（榆如在地枝板上设绩立“小脚丫”、“引导箭头镜等”。产品篇四、产品趋定价方案腰：金街经营艺业态及租财金分析金融一条览街是一个淘集吃、喝糊、玩、乐磁、购物、况休闲娱乐妙于一体的惭商业模式苗，对于消是费者比较斩方便、节剑时，聚客刘能力非常励大。但停搬车场大小典，影响交变通、交通漏经常阻塞瞒。总计：肯8个银袍行，8蓝个酒吧年，4个姓大药房港13万家餐饮秆。租金情讲况：租钻的时间撒最早的矿3.5框元/天隆/平米疯大部分千租金7—10元/决天/平米产品篇四、产品蒙定价方案辟：洋货一条松租金情况洋货市场韵是一个综困合性市场协，主要经上营小百货兴及服装为即主。洋货市顽场中间甜的小摊微位：1响.5–2元钢/平纵米/天最好的校位置：键600钻0-1亏万元/粪年产品篇四、产品蚂定价方案步：周围其它酬项目：餐饮共锄计：7址4家英药捆店：隙2家美容美发父：2家沫洗浴：次1家酒店：惹2极家面积区间烤200M2--2抵70M2租赁价逢格雕1.5贡元/天途/M2至2.眯0元/静天/M2产品篇四、产品穷定价方案拆：根据以上绒对塘沽区吧的几个商映业片区调侦研数据进重行分析后承，建议“国信唐疤人街”项目在欲可获得适稳定收膊益时，粪租赁价恩格为5阔元/天就/M2。收益率竖在峰值惠时，租惨赁价格胶为7元浑/天/M2。根据对剑塘沽商粉业市场娱的整体篮分析：每建议外困铺销售和单价为单：20鞭000庆/m2,内铺18点000/m2。产品篇四、产品跃定价方案篇：项目基础叔数据

销售面积单价销售额合计销售面积合计销售总额整体销售均价内铺3900平米18000元/M27020万元7400M214020万元18946元/M2外铺3500平米20000元/M27000万元产品篇四、产刚品定价混方案：投资样本算分析内铺销售势面积农32M2销售单价押18别000元困/M2总房款运5冬7.6万潮元首付款：弄29万元豪(以5万赴8年计算怪)月还款额职(以塘沽棍区农业银挥行利率计锻算)顾3866艇元租金面积月租金月盈利年回报数额空置率10%年盈利总房款回报年限年收益率5元/天平米32M24800元934元51840元11208元57.6万元10年10%7元/天平米32M26720元2854元72576元34248元7年14%产品篇四、产品伟定价方案跃：投资样萍本分析外铺销售番面积而289M2销售单价摇：200露00元/M2总房款膏：57君8万元协，首付粗款朽2晨90万版元(以坟5万8裹年计算雪)。月仍还款额誓(以塘嫩沽区农貌业银行抵利率计饺算)说38填657兽元租金面积月租金月盈利年回报数额空置率10%年盈利总房款回报年限年收益率5元/天平米289M243350元4693元520200元56316元578万元11年9%7元/天平米289M260690元22033元728280元264396元8年12.6%产品篇四、产品占定价方案靠：投资回旧报率核合算：方法一：租金回报展率分析法公式：比月租金栋*12遣个月/捧购买房滩屋总价掉款5元/天还/平米形(内铺)服：480