中原XXXX深业火车西站项目定位及物业发展建议

报告思路市场分析FOCUS1项目发展策略FOCUS4项目物业发展建议FOCUS5项目分析FOCUS２项目定位FOCUS３1宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析2宏观经济分析（惠州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报）惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。

居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变3宏观经济分析惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大

上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97㎡计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万㎡，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。

4宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析5宏观政策对房地产的影响1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。6宏观政策对房地产的影响2、新证出台目的9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。2.2、首付、利率双重调控对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。7宏观政策对房地产的影响3、后市预测3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。8宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析9

惠州房地产态势

2007年1-9月份惠州房地产市场增长迅猛2007年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。1-8月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。1-9月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。1-9月，惠城区商品房预售均价达到了4567元／平米，较今年6月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。10惠州房地产态势2、惠州市房地产价格自2004年之后，持续上涨;2007年第三季度，均价再创新高,为4567元/㎡。

房产交易价格快速上涨11惠州房地产态势2007年惠州三级市场出现了良性的增长态势注：以上数据来源于市房产交易中心2007年上半年，惠州房地产供需已在一个新的高价位上运行，带动了房地产三级市场价格的增长。

近几年惠城区二手房市场交易情况表12

惠州房地产态势

品牌开发商陆续进驻惠州，未来大盘竞争激烈。据市调显示，2007年中信集团通过建设投资三环路，从政府手里优惠取得汤泉、文头岭、金山湖三块宝地；雅居乐已获得100万平米开发土地；万科取得了惠州江北40号小区40万建面的土地；佳兆业取得至少100万平方的土地开发;……大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。欧式建筑仍然是楼市的主流风格，户型创新是市场的趋势，板楼、南北通透、入户花园、廊院、可变户型等。未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。13宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析14片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰、鹅岭、上排片区河南岸、金山湖片区西片区水口片区本项目15片区分析江北片区：占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体,未来发展前景巨大。现阶段已形成了以开发高档楼盘为主的区域特征——CBD行政商务中心；水口片区：作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口——惠州未来的CLD中心；金山湖片区：作为惠州未来惠城商品房主要供应区域，土地储备量大，在地段及配套等资源不足的条件下，项目凭借自身的营造来提升项目的档次——文体景观板块。16麦地、河南岸：占据地段优势，为惠州成熟区，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园——商住板块；东平片区：占据新开河和东江天然水景资源优势，为惠州新世纪居住文明的现代化生态型的居住区——优质人居板块；下角片区：本片区是惠州最老的城区，土地供应量有限并且周围市政配套落后，推出产品的档次不高，片区的房地产发展有待于政府强有力的政策支持和资金投入，如旧城改造等——旧城板块；

片区分析17片区分析江北片区5300东平片区6500下角片区3800龙丰、鹅岭、上排片区4500河南岸、金山湖片区4800西片区5800水口片区9000麦地片区520018片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰鹅岭上排片区河南岸金山湖片区本项目水口片区19片区分析本项目片区：山景资源丰富，交通便利，位于惠州西部，现阶段产品供应量不多。市政规划为物流中心——西部生态板块。项目所在片区目前市场供应较少。2007年底到2008年初，有一定数量的供应量，目前供应的楼盘除了城市原筑和湖畔新城外，其他的楼盘整体形象不高。项目所在片区不是热点片区，区域配套也不成熟，但是山景资源资源优越，南靠高榜山，临近西湖片区，惠城区山景资源主要集中在本片区；

20片区分鼓析——器交通及女周边环鸟境丰山鳄湖路下角南路菱湖鳄湖高榜山虎头山新联路至龙丰上妥排、麦地至下角、纽奉江北21片区分析征——交通胀及周边环跨境22片区未来只供应区域未来供晶应约1戚77万狼平米，未来远市场竞铺争激烈衫；深业项目华轩紫韵台鹏达糖厂项目江南丽苑鹏达机械厂项目湖畔新城城市原筑景亿凤凰谷23片区未来江供应9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景亿凤凰谷167套泰富禹山郡，约547套华轩紫韵台，约385套南山公馆二期，约800套鹏达糖厂项目24宏观经俊济分析宏观政根策惠州房地浪产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分彩析25个盘分析湖畔新浊城(二恒期)26个盘分析城市原筑27个盘分析美林玉桂暖山28个盘分犹析景亿凤阅凰谷29个盘分析鹏达糖五厂项目30个盘主河力户型图一览面积项目70㎡90㎡110㎡130㎡150睬㎡170㎡190切㎡210怖㎡230界㎡湖畔新城城市原腰筑美林玉会桂山景亿凤凰妨谷鹏达糖队厂中高档没次楼盘检户型以查大三房也和四房第为主体璃,主力船户型都菠在13第0平米猫以上,躺这个是平目前市而场客户椅需要的竹主流区唱间;31个盘客私户分析客户主要妖以二次以锐上置业，暖企事业单晚位管理人畜员，私营亭企业主，觉政府公务擦员和投资刘客户等为洁主。32市场小痒结1、宏观辨市场整体槽良好上扬钢，微观市唇场竞争激验烈；2、新虫政出台慈，销售裹速度明禾显放缓赵，随着铜房价的肾攀升和梅首付的寸提升，望预计市茎场户型培有变小撒的趋势煌。3、三配、四房严户型为粪片区市刊场主流每，其中最三房1馋40-判157播平米，梁四房约估为18蹦0平米衫左右。4、客户净主要以二肤次以上置犯业，企事敏业单位管扔理人员，搅私营企业缴主，政府昌公务员等俘为主。5、价格轻不断攀升线，城市原蜜筑1期均巩价达到6身000元炉/㎡，预壳计湖畔新拍城2期均敏价也将突土破600肯0元/㎡睛。33项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目Ｓ观ＷＯＴ叮分析项目核肆心问题34项目位于葡火车西站指，由HC售XZ1-途1、HC高XZ1-世4、HC轿XZ1-则6三块地望构成，其参中HCX诵Z1-6营规划为经停济适用房抵。项目总恢占地面积哲为171炉937.颗9万，商镇业面积1安.5万平掏米。项目基本骂经济指标径一览表项目经济如技术指标35项目区位项目位于汇惠州市惠单城区城市批中心西部隔山岭地带饼，南临高葡榜山和红企花湖风景唉区，北靠瓣沙帽岭，求东连下角匹片区，西滥接惠河高贯速公路，洪交通通达柳性强，其议中：地块至深抹圳，车程挤1个小纤时；地块至江王北，车程陡２０分仁钟；地块至谷麦地，坡车程拐２０分涂钟；地块至东誉平，车程吼２0分刻钟；地块群至水口，柳车程３唐０分钟；公共交亏通贫乏猪，仅９娘路公共勿汽车抵动达市区矮．36项目四柔至东邻惠州陪市四中学愿校用地，据南临高榜意山景区山季林地，西眯至共联村凯村庄用地游和空旷地柱，北达火乞车西站站梦房和铁路凭用地。地块周边恋略显陈旧课，四至缺币乏视觉吸约引力，但温整体自然刷环境优越驼。火车西站榨站房和铁迫路用地高榜山景域区山林地共联村膛村庄用矩地和空恼旷地市四中惧学校用蜂地37项目分析FOCUS２项目概况项目界耗定项目Ｓ句ＷＯＴ暑分析项目核钢心问题38区域规岛划定位：惠城中心惰区对外交范通枢纽，以现代工功业、商贸乖物流和房钻地产业为敬主导产业白，功能齐猛全、配套戴完善、环庄境优美的率现代生态叼型综合性庆城区。人口：规划区太人口规浆模控制拼为５．岭８万至蹈６．８录万人，茧人均城荡市建设扫用地９衣１．３暴５平方泊米。具体规划宁：“一心三价轴五组团掩”“一心敏”是指惑火车西骆站站前螺地区商胁贸服务隐中心；“三轴”斩是指铁路苹与半径沥哈防护绿轴剑，铁路线估南侧沿共慢联路东西外向的商贸丢、居住发糖展轴，铁诉路线北侧朴沿规划三叨、四环连骂接道东西躺向的工业并、居住发显展轴；“五组锡团”则联是指东基部生态泡居住组巾团、西他部工业脑组团、大北部小董瑶池环倒保工业飘组团、寨富之页凑居住组馒团和大砌小新村笨居住组条团。本项目39区域环讯境生态资源呼丰富：区域自然房诚环境优越体，拥有良雀好的自然晋山景资源鞠，区域规膝划建设中抵高榜山公介园将以广督州白云山羡公园的标脖准打造，朽为惠州山题景资源最绒丰富的区公域；高档住宅帜区：区域开发喉项目定位交高端，如堪城市原筑匪、湖畔新瞒城等，本凯项目有望御与其连成动一片，带唱动整体区扯域价值提欲升，形成词惠州西部界的高档住片宅区；人口：规划区面人口规稿模控制拌为５．境８万至恋６．８座万人，杆人均城听市建设晓用地９皮１．３捞５平方猫米；40项目价值腿判研界定关衔键词：收新区、艺交通便罪捷、景钱观资源询、规模41项目界俱定城市山景网生态规模价大盘42项目分析FOCUS２项目概熔况项目界泼定项目ＳＷ能ＯＴ分析项目核抢心问题43项目优势规模优势陆：总建面违40万革平方米芝，具备艇规模开绍发优势怕。区位优瓦势：随着三环确路的延伸廊，交通四马通八达，担到江北、拨麦地、下样角都及其两便利，属泄于CBD因中心扩张吓第一站；景观优础势：三面环山纷，拥有良述好的山景生资源。地块优朱势：地块方弯正，平缘瑞整，是逆城市大欧盘开发陕的优良悲地块。路网优势认：周边路删网发达腹，车行绕可以较幕方便的住到达市腊区。品牌优势刮：深业地产姑是深圳的瞧品牌开发孔企业教育优赖势：周边为惠脱州四中，饿拥有良好层的教育配瞎套44项目劣势规划滞后求：处于待发采展区域，馆在惠州市月民心目中绍处于偏僻遇地段；区衬域人不旺违，生活配稼套设施缺嘉乏；缺乏股公交体系凑，往来市孔区不方便腾；噪音：靠近惠包州火车私西站，鸣临近的垦项目的顷共联东警路，新叮联路等泛经常有姥大型货断柜车经图过，对虑本项目清有较大下噪音影诱响；规划：地块被派“名家挂花园”蕉分成两祥个部分辉，对项煤目的整阴体规划躺布局不续利；45项目机会市场：整体市场欲近几年惠径州地产市炉场高速发背展，但整臂体市场仍绳运行良好研，整个市页场后期看注好；深惠一湾体化：2010朽年地铁三母号线、深稍惠轻轨列扔车的开通勉，“一小梯时生活圈迹”将使越取来越多的蹲深圳投资借客户涉足侨惠州地产仆投资，这娃将强力拉证动惠州地杜产的发展柿；交通不乞断完善庸：中信大桥廉与东江大泄桥的建成欣：区域和寇其他区域阅联系更加锤紧密；区域发脱展：高榜山、带红花湖片书区与西湖栽周边区域休的开发，帝将带动整型体区域的魂成熟；整体市村场水平具较低：市场开膀发水平撑不高，汗惠城区世近郊缺银乏品质箩规模大萌盘，市占场缺乏鸽真正将津品质演渴绎到极扩致的项识目，这秤给品质纵大盘的初开发带跑来机会添。46项目威吗胁政策：国家近年旷固定资产字投资的姿买态及出台测的政策，欢一定程度描上制约了兴地产市场捡的发展；竞争：惠州房地隐产市场快寸速发展，写未来市场轨推盘量较肥大，市场袋竞争激烈催；经济适用游房：少量经梨济适用昆房的开俭发，低脆廉价格罗及产品洽形象将森给项目括形象带桑来一定号威胁；47项目ＳＷ岭ＯＴ分析昏对策发挥优势巨：A、突出竿项目景观颤资源优势效（南临高告榜山，北形靠沙帽岭惠）；B、发虽挥大盘户运作的溉营销张烂力，借药助城市辉运营的仅新城建警运动大殃概念，膊建立大舞盘形象畜；C、通过萄创新突破附，打造片统区乃至整章个惠州市咐品质标杆纽奉，塑造独解特个性的没品质名盘醒；规避劣身势：A、科红学合理台的差异琴化市场改定位，华从市场牧的竞争宅中脱颖汪而出；B、先进模超前产品嚼规划，加蓬以专业营许销推广以恐产品和人化文来提升鹊项目的品咐质；C、通过厅品质展示规，配套先遗行，情景棒体验，弱鹊化片区生蛛活不便的邻劣势；D、合阔理的产聚品创新危，如双抖层隔音亿玻璃等推；E、保障且经济适用范房的外观期形象以及援品质，使凉经济适用口房产品不阅影响项目毛形象。发挥优势漠，规避劣唐势，抓住魔机会，化浅解威胁，眠是本项目为开发过程廉中应遵守川的原则。48项目分析FOCUS２项目概淹况项目界持定项目Ｓ伍ＷＯＴ派分析项目核心狐问题49核心问题面对惠州市场竞争激烈和项目区域相对偏远的现状，如何在竞争格局中寻求突破，树立项目独特定位。本项目４０万的体量，如何在实现利润最大化的前提下快速的销售，形成良好的品牌效应核心问题50项目发展策略FOCUS３开发理念启动策略项目定位经济适用告房启动策柜略51开发理粮念中原认条为，在厦惠州城烟市正处盆于大拓崇展、惠迷州房地院产正处顺于升级登换代的滥市场环棵境下，傅在片区片综合性场生态城父区的良述好规划缝下条件然下，本车项目的弟开发应谷跳出传种统住宅亡开发的蜡路子，赌放弃过劲分保守缓做法，眯从区域越战略的躲高度对理项目进痰行全新宇定位，脑以提升筛区域价酱值为目西标进行倚项目操越作模式轮设计和刻配套功录能定位岩。只有先这样，弦才能最委大限度置的提升衡项目价浆值，才径能够取燃得超常爸规的战菌略成功街！项目带督动区域52开发理念新城市系主义项目所在优的区域，驰虽然与市袭区有一定效距离，但芝不是郊区队，而是一永个新城区草的概念。泰中原认为萄，项目应古提出新市刷镇主义理蹈念，参照刷欧洲小镇零的做法，殃将优美的目环境、繁蔬荣的商业仅、便捷哥的交通、截文明的社攻区和时尚购的生活方气式等等集抽合起来，溪将本项目瓶建设成为峰一个环境垄品质高、沿建筑特色犁强、人文码气息浓郁夫的居住景搁区和人文败住区，追发求一种现浆代欧洲小计镇的最本蝇初的风格塌，营造一淹种强烈的肯城镇生活同和居住的窃氛围。53开发理妙念中原认角为，项怒目应注蝇重对配燥套设施货的提炼羞，通过冈对周围塔以及社绣区本身羡的文化登概念提懂炼与挖谁掘，通限过对社逝区配套构、景观湾小品、掀户型设与计、社桌区视觉盗系统、额营销推冰广等各隐个节点术和环节揭的整合尺和提炼挂，形成肥独特鲜剪明的主倒题概念给，塑造刷项目的铸核心竞孤争力。主题地产54项目发展策略FOCUS３开发理翁念启动策略项目定逐位经济适用流房启动策只略55市场客诸户分析客户群像体主要历集中为政府公务辟员、企事横业单位的鹊管理人员溜和职员、恼私营业主竖及深圳投脊资客；多为二次以上状置业，主称要为自住束性客户；来源区授域较广，惠州各个弱片区均有咏一定的比盐例，主要看好片帜区优越国的自然槐环境；区域类姿比项目谎客户现茧状56客户调桑查分析典型高端驱客户深度访谈客户入位客户聚类伐分析模型客户定位57调研基于袖惠州中原阔代理项目雁置业群体袄需求调查弓问卷而成遵，其访谈祖的基本情仇况如下：访谈时间悄：2007谷年9月2趁6日至2丈007年竹10月1述0日调查人员泰：卢浮公移馆、佳杀磊华丽起大厦、切云天华班庭、东问方威尼居斯、华床轩·紫岛韵台物冤业顾问蝇，项目袍策划人津员。调查对壶象：惠州中高当端置业群悔体，界定羽在能承受听单价60廉00元/贡平米或潜塑在置业者叨。调查目的肆：研究惠反州中高煮端市场跑置业群具体的特众性、对眠产品的滩喜好、编消费购傲买行为岩等，了决解市场孙可能的雁趋势及坊消费者停潜在的线购买动羽机需求池。调查说勿明58惠州客田户调研牲问卷分口布59210刺批客户幼中，单摆次购买毯物业总义价分析怀：40万蚀以下，必2衡位40-验50万谊，坟1璃7位50-6丈0万序21初位60-初70万址，欲2雄6位70-8巩0万，迫2锐3位80-9传0万，屑4盖9位90-1哥00万，暖4波5位100旨-15信0万，恒14蜜位150万忧以上，3毅位客户购买染能力客户需求徐调查分析60客户调谜查成果托综述61项目客巡寿户圈定市民阶茄层富裕市亮民阶层新资产园阶层稳定资赔产阶层财富阶差层权利阶益层赤贫阶禁层阶层金字棚塔体系62城市生态豪宅客户城市中心豪宅客户郊区豪宅客户稳定资产阶层财富阶层客户精准厅锁定63引领◆分享◆快乐深圳中己原◆絮事业脾六部目标客痰户描述习惯了城肤市的喧嚣虫，喜欢自仇然、原生征的城市生安活，有浓圆郁“山水莲情结”，浮希望在自届然环境良激好交通便旬捷的地段脖有一套房步子；平均年龄层35－５箩０，但有偷较高收入队，活跃在物政府、服渐务、IT猾、贸易等里行业；平时工怀作忙碌坦，对生枝活休闲视配套设凭施有较溉高要求星，喜欢勿登山、灯网球等讽户外运记动；有着多随次置业这经历，录眼光挑犁剔，置丧业经验兔丰富；多数是各1代人用或者2皆代人居脂住，多押代同堂权的情况掩会较少委出现。64项目客户催定位20万以下20~40万40~70万70~100万100~180万＞200万核心客户群重点客户群边缘客户群主力客层：经济承受能力在40-100万的客户群游离客户群贫民65项目客户北定位核心客户重点客吩户深、港投疫资置业客完户惠城区掘内政府环公务员岩（惠城皂区政府花等）惠城区内鞠企事业单蛮位管理人驼员（江北霸、上排等咽企业）惠城城区定内各商业侧圈个体私盐营业主（浊江北、人俩人乐等）惠城区其大中企培业高级雁白领（煌江北河窄南岸等蚂写字楼述内）惠城区蛾内:专饼业技术虹人员、启文化艺缩慧术类等缘瑞自由职驾业者其他置终业人群特殊用壶途置业钞人群游离、偶省得客户本项目同雾属于惠州易西片区，杀周边各项引目楼盘客耗户群体构物成，对本购项目客户全定位存在震诸多借鉴特之处。结踏合前面的高市场调查喘分析，本痒项目客户蛮定位如下米：66『客观性』主动式被动式『主观性』3监14症2产品服务人文环境（新进者签）（品牌）（社会表资源）（自然墓资源）主流模茶式：“类1+3址”客观性尼；典型艺的单一相项目成做功要素坦和高价掌楼盘的砍充分条允件成本高，婚对地块先个天条件依鸟赖高——体现墓“项目价妥值”[湖畔新踏城城市瓦原筑]片区项目南核心竞争市力矩阵67『客观性』主动式被动式『主观性』3据１4费2产品服务人文环境（新进创者）（品牌奥）（社会旋资源）（自然资蔬源）山水资源鱼，与片区滨项目比优寨势不明显初入市屠场，但很品牌优荐势明显本项目的误选择：“使1+2+声4”（产念品+人文禾+服务）——体现披“大盘价微值”“4”—“河人文性”婆体现社区馋价值，增类强社区的窗内聚力和洪外来客户第牵引力“1”—郊“产品披”以独黄特性和无创新性程成为市粘场关注摘的焦点“2”—轨“服务”您以人性化训销售及物厨管体现“雹安全”与缝“尊贵”本项目的祥核心竞争谊方向68项目决幼策模型产品形象客户渠道价格附加值本项目城市原筑湖畔新绿城突出项目何的产品特数色，提升绵产品附加煌价值69通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台标杆效应其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的高融合租性的、舍可持续息发展的船、示范禾式的都厘市居住渐区项目形袖象统领70惠州西泡城●破山水累生态住蛙宅示范水区——我谁们在这责里示范银惠州西及部的未龙来！项目市场睡定位71指标类别容积率净密度（户数/公顷）邻里密度独户住宅0.22012并立式住宅0.320-2515联排式0.540-6030叠层式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八层电梯公寓1.6170-20085十八层电梯公寓2.7240-280150国际通喂行的住过宅用地立指标从土地价倒值最优实廉现角度选废择本项目层物业开发倚类型本项目佛产品选粥择方向72项目2疲.4的静容积率告位于8糖层电梯挡公寓和苗18层套小高层冰洋房之在间，为基提升本垃项目的攻档次及馆项目产弹品形态彻的多元胶化，建昼议以联军排＋８硬层电梯遵复式洋泽房提升搏项目整恼体的档糕次，小只高层＋垦高层填估冲项目槐的容积裤率．项目没有痒限高，可流适当增加经项目建筑往的高度，掏降低项目类建筑覆盖腥率，提升锋项目园林日景观面积陪，营造良列好的居住之氛围．本项目产坟品选择方谁向73本项目产狮品选择方垄向联排＋辟８层电激梯复式晴洋房＋该小高层呈＋高层74未来市场怨供应主力旷户型面积面积项目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新戒城城市原袖筑南山公馆凤凰谷未来市倡场供应腿的主力兵户型面递积为1缎30-街180败平米。空档面烛积区间空档面挠积区间市场供应箭主力面积75市场热销秆户型面积根据中原佩客户调查蹦:目前惠仙州楼盘热泻销的户型挪面积以1厌20-1届40㎡为松主，其次偶是100厚-120摇㎡，占市但场热销户和型的65勾%。76政策对未既来影响预灯判政府宏切观政策仓的不断西调控银行的刺首付的岂不断提浑高贷款利率姑的不断提翻升预测未来贫市场承接艘力有限，震整体热销里户型面积易有变小的折趋势。77项目１密号地块枯户型面凝积及配年比结合项设目市场废分析及侧项目定疾位，建宝议项目认１号地阴块户型筒配比如叛下（项料目４号这地块可台待１号请地块成用熟后考康虑，项殖目经济昼适用房坏户型按悔照相关效规定）捞：78项目形喇象定位项目案名枣：深业·城使市风景深业·天摘籁城项目定位像语：山林·伐湖泊·西班牙阔风情小北镇79项目发展策略FOCUS３开发理却念启动策租略项目定乐位经济适用屡房启动策夏略809-1肠019分期规痕模物业类源型时间轴2002博.102.9涂-03.成72004矿上半年第一期5200渡3.1库17.644.3高层250峡001500畜0120委0090008500900届0高层豪缩慧宅、多拢层花远蹲洋房、餐tow肢nho茅use志、ho反use项目先迷进行旅三游项目共的打造垂，在项淹目综合傻配套设肉施完善坝后，再宰进行住书宅项目抹的开发磁，典型冈的旅游蛙+地产巾模式。万M2第二期多层Hou程se天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配缝置：会兔所05.1代0-06翁.8天鹅堡350举0010第三期第四期2007搜.4波托菲蚀诺大盘启岸动策略斗研究81大盘启继动模式趁一“以点带面”模式启动模式项目主题：教育+休闲、旅游理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的大盘启赚动策略召研究8270套分批规散模主力户型时间轴70套50套70套价格走势（均价煎，元）首期配蔑置：2躲.8万疲平米健输身俱乐姻部、豪聚华会所么、双语爷教育、惠2个小贱学、4灵个幼儿厌园、风颤情商业里街惠州奥林拴匹克花园60007500800柄09500项目以运捞动主题，档首期打造屑2.8万鞋平米健身完俱乐部、同豪华会所豆、双语教舟育、2个寄小学、4观个幼儿园安、风情商贝业街等休绪闲配套，蜜以现场实端际体验带饮动项目的着销售。第一批2006骂.12亿.02第二批第三批第四批200剖7.床2.注192007塞.2.寺242007佳.5.漫3大盘启鹅动策略劲研究83大盘启母动模式弟二“以小博大”模式启动模式项目主题：运动主题理论基础：——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求大盘启动笛策略研究848万分期规模主力户舞型时间轴第一期第二期第三期第四期20万16.型5万9.8万价格走势（均价，佣元）首期配置饼：夏威夷陕风情商业听街、网球桐场、10于0亩高尔潮夫球场、器豪华会所万M2五星级变酒店（钓总建面舟7万）星河湾2001执信中猾学（省傅一级）200沟22003200749005500700批012，鞠000项目首孤期启动汇豪华会忍所、1房诚00亩牢高尔夫萝果岭、奇风情商趋业街、扛网球场利等配套及，注重掉产品细邻节的打疏造，通蚁过现场润实景展搞示奠定园项目的营热销。大盘启细动策略傍研究85大盘启陕动模式饥三（同类忧项目：迫半岛一闸号）星河湾“情景脊营销”肆模式：周现场实拆景震撼启动模童式每期开沾发均值牲：13久.5万悬m2启动规模粘：20万终m2项目主题同：运动+朋休闲大盘启动泼策略研究86“以点带幼面”“情景截营销”体验经课济的成仪熟状态园，适用沸于本项幕目低成本营疲销手法，饼成为目前续主流模式体验经桐济的萌垄芽状态启动规模汪通常不大益于10阅万m2，10聪00套项目启筐动策略“以小足博大”现有大盘悉模型的适愁用性本项目首流期将先启臣动项目会基所、风情金商业街、私中心景观计园林等配渣套，以现乖场可体验伙的高端形语象，热销演未来．87本项目启不动策略调整项目缩慧的局部容个积率，将守地块一分废为二，首遇期容积率宇略低，以暖最优资源眨高起点启屯动，奠定证项目的整项体档次；在资源否全面整坐合基础悲上，将消公共配广套完全解充分展刑示，为婆体验做坟足文章卡，产生斑震撼效奴果;启动区入按口处优先台规划和展远示非限定雄性空间，蕉加大想象钻和体验力理度.别墅类冰产品树不立价格索标杆，新小高层困类产品絮聚集人遇气；以最优资付源高起点重启动,优先规划弊和展示非哥限定性空乌间,以体孩验为目的碗全面展开88项目启动凉策略一期二期建议项目够整体分三缺期开发,课其中1号锻地块分2稳期,4号且地块1期过开发;首先开发报1号地块况临4中的例部分,初捐步估计总筹建筑面积饥约为12仰万平米;首期开发绞产品档次部应相对拔按高,大户尽型产品比鲁例相应调妄高;89项目启动宪策略建议项目厦首期开发樱约12万遮平米，其匹中住宅面荒积约为1许1万平米型,建议一谣期户型配美比如下：90项目发展策略FOCUS３开发理短念启动策略项目定位经济适用拆房启动策汉略91经济适城用房启邮动策略经济适钓用房1、启动敬时机（在虚满足政府雅规划要求胳的前提下斧）经济适用午房建议在腾本项目一发期销售完袍毕后开始应启动。原因：一肯期销售后荒项目的整题体风格、煮形象已经玻确定。在社会圈上造成鸦一定的邀影响，其让市场朵加深对馆深业品妙牌认识颈。在此时饲启动经阿济适用夕房，会殃得到市佣场更加溪高度的供关注，煮提升深远业品牌旦的美誉伤度。2、整体侵形象：必须与注一期项枯目的风狱格一致去，但是岔在此基咏础上要洞与一期险项目拉企开一定榨的档次菊。在品质方倦面要达到先一定的水中平，赢得撒消费者的崇信赖，提宫高深业品组牌在市民尿中的整体键形象。92一号地第雷一期一号地置第二期经济适免用房4号地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年项目总碍体分三乓期开发郊.项目整体稀开发周期93项目物业发展建议FOCUS4总体规衰划布局建筑风氏格建议园林风格恒建议其他建议户型功污能判断损及亮点黑建议项目商疮业建议94总体规闹划布局规划约揉100昼00平怨米人工惧湖,提升项目贵的景观资蓝源优势,梦奠定项目蹦核心竞争还力;组团围产合式布庸局,以景观兰为导向板,坚持量资源优蹈先分配唉给大面含积产品耕原则,佣多层、训高层产篇品尽量板楼设野计;以住区人突文景观、山体自桃然景观、小区肯中心园努林构筑揉整个社汉区的三大景绢观轴线末;岛式会所都设计,会隆所面积约间2000弃平米,将项目会勉所、人工湖与碗中心泳池哄形成一个的整体,形茄成社区主断入口的主李要展示面其.泳池与袭湖面相连斯接,打造诱无边际泳香池;商业街贴休闲化,将项目喉商业设置洲在共联路谈和四中路及边,营造坟良好的休屿闲氛围;规划路景袖观化,周边种植责高大大型傍乔木,形深成一条林饰荫大道.项目主修入口设筹置在共逗联路上,整个漏小区实踢现人车挖分流;95总体规谦划示意项目三房灰小高层单杏位/商业项目三晋房单位五/商业小区主臣入口人工湖+挤泳池联排别否墅四房单读位\复者式四房单纠位\复磁式联排别军墅四房单位费\复式四房单位雅\复式项目三房慨小高层单颤位项目三房私小高层单世位项目三房依小高层单苗位项目三房宾小高层单伟位/商业会所96总体规功划示意深圳公园添大地97总体规芒划示意深圳振业城98总体规暖划示意深圳半山描溪谷99规划布痒局借鉴100岛式会所往示意消费者调尸查显示，异高端消费榆者对小区幕身份感十鲜分在意，搞并且认为揉气派和开递阔的入口倾景观是提战升社区价援值的重要咏因素.101山湖会佛所示意杂图消费者挪调查显疯示，高寺端消费桐者认为守水系是煌住所加爷分的重患要元素熔，会所森若建在擦湖边更捎能添加译其气派灵，吸引蔑消费者匆眼球。102社区标便志性的战建筑群法洛斯灯惜塔荷兰风劲车103项目物业发展建议FOCUS4总体规抄划布局建筑风格对建议园林风格颂建议其他建议户型功能回判断及亮迷点建议项目商坐业建议104市场典型颗楼盘建筑晓风格研究现代简比约风格河是市场能主流,雨大盘大线都选择收欧式建宏筑风格挂;从市逢场反映吩来看,迁客户并倡不关注元建筑风瞧格本身算,而关他注建筑鼓风格所在反映的序独特风关情,比欧较喜欢裂洋派的膏风情;趋市场上哀缺乏西省班牙建地筑、海怀派建筑此风格、口北美建添筑风格膛、新古费典主义秧建筑等惜;105建筑风芦格的成炉熟度与煌可行性建筑风格思与名盘的剩执行力对晓比模型：西班牙建死筑，因万隶科城的开莲发成功，灭在全国各撞地被疯狂碑效仿，因毅万科的研观究深入，罚是最为成贫熟的国外靠风情元素选。海派建惩筑风格诵，因绿启城集团抱的开发爬成功，著被江浙挎一带的逐开发商造人在各案地复制株，也取状得了较坡好的市攻场反响离。海派星建筑风母情也因卧绿城的艳深入研睛究，成撒熟度较烛高。106市场对韵建筑风兔格的偏场好根据中原源的市场调惰查,选择册最多的为糟现代简约俯风格.客诸户选择仅弓仅表明现透有建筑风忙格偏好,庙中原认为努:客户需争要引导扣,市场狡也需要过创新.市场建筑宗风格偏好107项目建矮筑风格换建议从市场浪及项目谊整体考公虑,建另议本项益目建筑何风格为彩:西班牙建杂筑风格108风格印博象109外观元素够：飘檐110铁艺阳台111花台112细部浮罪雕、入沃口门廊113小高层114小高层115项目物业发展建议FOCUS4总体规划涂布局建筑风格的建议园林风格闭建议其他公共悉空间建议户型功能强判断及亮丢点建议项目商业僻建议116市场园身林风格维主题现孟状市场园林每风格多样仓,除个别料楼盘外,爪实施的不自够精细,禁造价低廉艘,谈不上语风情和感率觉.117市场对园拢林风格的蚀偏好目前市场上叔客户对宝于园林满风格，酸没有固筋定偏好，客户对坚于市场上别的风情主疏题都不太迷了解，而条是随意因淘主题来选跨择，发展市商说是什炕么主题，辉就是什么责主题，无万法识别，积也没有实固质的从园垃林上感受宪到太多品袍质感。市印场上除了安个别大盘控，也缺乏狐较精致的警园林社区缝。因此，一模方面，客我户肯定具咳备园林品瞒赏能力，苹好的园林输，差的园援林，在有胡比较的情诞况下是能傍够感觉出蜜品质高低更的。另一弯方面，客假户对目前系市场的园御林没概念蔽，因为没沟有好园林践做参照，瞎因此市场泥需要好园检林，同时慢客户对主通题风格没灿有任何限服定，园林处主题需要叮市场去引笑导。作出好峡的园林稀，客户唇是一定弟会认识错到价值匠的。118惠州的订水土、气候条件惠州市地斥处低纬度崇，北回归上线横贯全弯市，属亚热带纤季风性写湿润气轮候区,雨量滚充沛，掌阳光充靠足，气御候温和赚，年平润均气温仔22℃亿，年日贷照量1熊600驾至21庭00小杀时左右纳，(2断003视年)降硬水量为律149牵2.8展mm，县降水天茄数为1贯19天古，降水宇主要集龟中在4编月份至温9月份拳，无霜栗期长达中350勒多天。甚充沛的汁降水，您无霜期国长，充忌足的日肿照量。119亚热带园桐艺植物注重整填体园林城的质感肠和植物适的档次另。120亚热带园葱艺植物注重整勇体园林练的质感冶和植物眨的档次思。121项目园笨林风格待建议多组团、旱溶解式园影林有效解决折项目景观箭均好性的概问题,契合项目整体赛规划和建证筑风格,己也能在市屋场上形成股鲜明的主摄题.项目绸园林将主醉要围绕中陪心湖和会拾所展开.122架空层颠园林整体小区全首层架空辰6米,设虽置架空层败园林,提牺升项目整片体的绿化沈率,也可陶在架空层程设置小区冷泛会所123架空层园肌林124具体园爽林细项水主题循环流动查于层叠式牌喷水池、茂喷泉、人济工湖、甚枕至人工瀑乡丰布之间，铃令园区的剃每一细部摄都充溢着泄水的盈动扮;125具体园村林细项景观轴响除了打灭造重点逐的园林都之外，伴能让整侦个小区告的园林捆进行有洞效的呼服应，更飞现园林虹的生命绳力。景观轴126具体园充林细项注重公昆共交往港的邻里关系公共耗空间提示公共空间127具体园林纷细项立体绿化趟----皮-树多花厉多草少小溪湖水手等水系营颠造128园林小孙品与建轨筑的搭高配129项目物业发展建议FOCUS4总体规划亮布局建筑风格测建议园林风格湿建议其他建碎议户型功续能判断兔及亮点距建议项目商关业建议130目前市正场上已辜有的户宋型创新凸窗和夸入户花研园是项目在荷打造户型梅产品时最俭常见的基贩本功能设膨计，这正场验证了消左费群体对映各式凸窗疮和入户花使园的青睐衬；其次是圆弧凸窗于、景观阳患台、落地按窗、露台弄、私家花仁园以及空浴中花园等沫.131特征1.稻各意种功能房色间的面积跑和比例调塑整特征2.朋追求附送耕面积空间屋,外围空昂间的最大你化利用特征3朝.利垂直空摇间的最挑大化利既用适当减少叨卧室个数讽或次卧空班间；加大主健卧室和哭客厅的赢面积，励满足聚复会和放而松要求稻；通过大赶露台、界阳台、裙外飘窗守、廊院径等外围围空间，求使室内河和外部熄自然环枣境更好倚结合，损加大采例光、通然风效果通过顶层辽阁楼、底巾层地下室裁、跃层、驼错层的设块计，增加淹空间层次寸感市场热销纵产品的共栋性特征我们对盛市场热毫销产品字进行研享究,总王结了以砖下几种图特征:特征4.哗板式设计蹲,南北通束透尽量做未到客厅镰餐厅、游主卧南际北通透昆，考虑口大多数却户型朝梯南或东浩南向，帮以获取籍最佳的裙阳光日矩照效果132美林玉准桂山3律.9米贸层高廊狱院户型3+1血房2厅保2卫建筑面学积:1堡31平齐米套内面积吧:110馆平米3.9米鼻高调空廊钻院2.1米跪多功能影促音室项目偶斧数层与泪奇数层址廊院和歪影音室偷位置互税换,其舞中廊院艺可以单下独隔成约一个房真间.133城市原筑遥空中院馆佩户型3+1房宅2厅2卫建