世联地产城市综合体复合开发

世联地产

城市综合体复合开发研究5/7/2023综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体特性2综合体项目在定位过程中的思考关键点世联观点1.综合体物业的发展模式及核心驱动力2.不同类型的物业在综合体中承担的功能3.各种物业类型之间的相互影响4.开发时序与物业价值最大化的关系31.综合体物业的发展模式及核心驱动力世联观点都市综合体的四种发展模式根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。42.不同类型的物业在综合体中承担的功能世联观点酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。53.各种物业类型之间的相互影响世联观点与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）实现较高的销售价格保持物业形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次64.开发时序与物业价值最大化的关系世联观点综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。7世联研究：综合体四种发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场例如：香港太古广场、北京华贸中心8模式一各种功能均衡发展的模式外因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素9客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓外因内因成功关键因素模式二以写字搂为核心的模式10外因内因成功关键因素模式三以酒店为核心的模式功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力11外因内因成功关键因素模式四以商业为核心的模式明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…人流及商业气氛规划设计经营管理12影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标区域属性：环境资源：开发目标：

世联模型商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游区——环境资源拥有自然资源————拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大————开发目标租（长期持有）售（回笼资金）——主导物业的拟合度世联模型13不同模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响14世联对本项目的初步理解项目所处的阶段根据项目添加本阶段解决的关键问题做什么？——项目可行的物业组合方案选择在哪里做？——项目物业的布局方案做多大？做多少？——各类物业体量确定及指标确定赚多少？——各方案经济测算，比较并获得首选方案对客户目标的理解根据项目添加项目理解15针对XX综合体项目产品定位的前提前提：解决两个核心问题——以哪类物业形式为主导？在此基础上，各类物业的具体比例如何？主导≠所占比例大主导的物业形式：引领项目形象、在同类物业的比较中占有优势。各类物业具体比例关系：视主导物业、开发目标、本体资源条件、本体规划条件等综合确定。各类物业比较的基数（数量级）不同世联观点：分别界定各类物业规模的适应性&竞争状况定位前提16客户目标

Objectives

>综合体的前期顾问服务17世联对于综合体项目的研究思路经济大势判断项目价值解析项目属性界定市场可行性判断市场前景判断目标客户判断项目成功发展战略相同属性项目成功因素借鉴中心区研究综合体研究可行的物业类型组合项目经济测算物业组合方案物业布局方案项目开发计划18世联对于综合体项目的服务内容项目定位与发展战略确定；启动区定位与物业发展建议；商业资源获取与整合；营销与经营；19综合体项目的整体定位与发展战略工作阶段工作内容要点解决的关键问题客户限制条件及目标梳理基础资料研究及案例借鉴项目定位项目发展战略及分期策略经济测算规划设计任务书项目定位开发时序与节奏价值展示配套开发策略规划指标分配资金运用从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性项目整体定位与发展战略其价值在于20综合体项规目启动区乌定位与物宝业发展建萌议工作内疑容要点解决的关匹键问题按照开乖发时序返确定启医动模式亮，指导单体建资筑设计，使之符球合项目定野位及发展贡战略其价值在忌于项目定位愚与发展战轧略回顾启动区位光置、规模启动区外产品定朱位客户定脆位价格定雾位启动模式启动策略价值展姐示启动区颂物业发林展建议启动区写定位与劝物业湿发展建陕议21综合体项视目营销战灵略与策略工作内容经要点解决的赏关键问搜题其价值在作于消费者价扇值取向研掘究项目卖点脂整合案例借鉴营销总战萍略启动区汪营销策慌略营销价佛值点整贺合营销模式卖场规划推广策恼略企业品牌核的社会营速销树立项目畏形象建立项目络知名度实现项染目价值指导销售招商指导广告留策略工作阶段项目营常销战略蛮与策略22世联部宰分综合条体案例案例一虹：天津扩-海河境水上运寨动世界谁项目项目位置情：天津市河螺西区海河块改造第六什节点——娇海河水上泛运动世界浴内项目规模：总建惧筑面积辅79万脚平米，坛其中公疮建51休万平米氧，住宅犁28万亦平米项目界定：直辖汇市核心凯区位大作规模公保建综合忙体客户面临寒的困惑：快速发主展城市障的大规饺模综合撇体开发念策略与命分期超大规模顷公建在项岗目中的处使理方法多种物业恭形态的市讽场定位世联提供念服务：区域整闪体定位庆；各类遭物业分危主题的棒功能定循位；定精位实施丙的举措肉；各类臂物业发哈展建议柄；项目稳开发策伐略24案例二：挡青岛-世滔纪广场项害目项目位置领：青岛香港汉西路南侧口，海滨区策域项目规模耻：占地2姑.1万鼠平米，顿容积率做4.0项目界定：城市捞中心区午域的综辆合体物太业物业类双型：公寓、写讽字楼、商侄业世联解决婆的问题：中心区体综合体笋的发展隔模式的协研究地块最昆大价值少的挖掘综合体使各功能哄定位使包各功能碰兼容且组能业态珍互动功能规衬划及配险比产品设效计原则杜及建议25案例三：影合肥-财弦富广场三阔期项目项目位置泊：合肥濉亡溪路与货亳州路咽交口的罢东侧项目规模：总建筑面姨积约12秆万平方米项目界定：城市核购心区边品缘的项闹目前期垫成功开涉发的中哄等规模狗综合体腿项目客户面纸临的困秀惑：想继续掏开发写译字楼，眨但是不歼知道市竟场容量吴够不够匹？没有开页发商业底的经验世联提狸供服务：梳理企业刻开发战略昌，分物业寻类型分析尖合肥市场缴；确定综养合体的物盈业类型和瓜功能配比元、市场定晶位、客户筑定位；商糠业规划26案例四：纷天津-迎牌宾广场项梨目项目位辜置：天津市河合西区紫金回山路项目规居模：总建筑面莲积8.5秋万平米项目界梨定：都市循综合体客户面临性的困惑：本案为嗓两栋烂煤尾楼改域造项目韵，一栋前为酒店掌楼，已闸定位为磁超五星耀级酒店钳并确定帽自营；液另一栋抽为写字庆楼、公劣寓和商钉业三个汗区为一描体的综驰合楼，习根据现华在的市甲场条件爬坚持此剑楼的原瞧有定位茂，还是辟进行调狼整，如亏何调整镰即它们除的比例惊关系如跌何？商业部渡分，L叹V已经径有入住技意向。虎在此情削况下，满什么样吴的品牌尖能和L酒V在业姑态上匹令配，各态品牌的贵需求面秩积，如睛何布局闭？世联提供晕服务：根据当前业天津市写渐字楼和酒携店式公寓是的市场表烟现状况，微结合楼体咱的现有结屡构，给出府写字楼、赖公寓的配寄比及产品辨设计要点撇；通过国讲内奢侈品蠢商业典型饱案例研究握，给出奢卧侈商业的签品牌匹配奋、规模及贝布局。酒店商业公寓写字楼27案例五艰：北京泡-西单史安福大浊厦项目位仍置：北京西厚单时代恩广场南娘侧项目规秘模：总建筑俯面积约1栽8万平方跃米项目界降定：大型城推市综合体客户面临生的困惑：项目可以旁发展酒店苍、写字楼歪、商场、核公寓等各仅类型物业讯，究竟怎理样组合是璃最优的？商业部分辽选择什么法样的形式厘，选择何裕种业态？项目运哄作资金穷的静态处和动态谦的现金燃流是怎纤样的？世联提尘供服务：通过分析屿项目发展辫的KPI峡体系和城僻市综合体略发展模式勺，提出了宝适合本项划目的酒店按、写字楼裙、商场、达公寓等各搁种功能均政衡发展的蹈模式；通嘱过研究商猫业物业的揉发展规律跪和成功案晶例，提出矛了项目可群选择的商坟业业态及璃比例、主见力店的选中择等专项斑问题的解距决方案；陪项目运作身资金的静椒态和动态贪的现金流语的经济测励算28案例六：骨北京-光陷华国际中曾心项目项目位闷置：北京CB让D核心区项目规恰模：总建龄筑面积铜约20坡万平米项目界乓定：CB袜D办公礼综合体客户面临口的困惑：如何解衔决各个砖建筑单孕体之间蜓的内部妄竞争？世联提晴供服务：研究CB酒D写字楼戏物业的发给展规律；纤各类办公蹦物业的比垃例以及各均自市场定亭位和客户卡定位；提唱出相关的挽产品设计刺建议；在险产品设计络阶段，进把行商业区朝的功能定亲位等专题酿研究29案例七批：北京颗-长安号西点项目位爷置：北京西长用安街永定篮路口项目规剖模：总建许筑面积滨约5万侧平米项目界定：写字赠楼与商蔽业综合狼体客户面学临的困坐惑：项目为然住宅立冷项，但钻容积率诱过高，彩如何在吨本体条驰件较差削的情况落下获取芬高收益肥？区域没哀有办公赏物业，训本项目随如何进跟行办公拨物业定痛位？世联提供构服务：高容积率岭住宅物业无可能的发软展方向；允中小企业乞对办公物辈业的需求货特征；项醉目定位及旁物业发展餐建议；产腐品功能创笨新建议30案例八秋：北京乒-瑞达镇世纪鲁而谷路项自目项目位置些：北京石景唤山区，平押行于西长稠安街延线魄的鲁谷路芒南侧项目规灰模：总建贷筑面积捕8万平软米项目界手定：写字漆楼与商对业综合帝体客户面仅临的困算惑：如何确定结商业和办庆公物业的予比例，才催能使项目晌整体收益副最高并且胜风险可控哄？商业部分丧选择什么渴样的形式沿，选择何肉种业态？办公物蝴业如何慨定位？世联提讯供服务：区域商业船、办公市提场调研；缠类似区域殿成功商业而案例借鉴奋；大型集揭中商业商步家选址分咬析；商业督定位与商驾业物业发杰展建议；炒办公物业装定位与物杆业发展建伏议长安街鲁谷路玉泉路规划路规划路玉泉西路地块31案例九：垄淄博-张耀店综合体雁项目项目位疑置：山东省淄妥博市张店抄区中心路项目界定：城市小卵型综合体客户面悦临的困予惑：打算做一狸部分商业消，部分自甚营作书店器，其他部卫分出售，约在此处能誓不能实现煎；商业面升积做多大末，其他业纤态如何分表布？项目建伪成后要属交付6熟000叫平方米师给张店俯饭店抵关地价，森最好是铜以酒店弃形式，须剩余的惩部分做候什么，躁继续做私酒店，雀还是做级写字楼聋或公寓宰？世联提保供服务：世联从张售店的商业俯市场现状皱和项目楼搂体特征给救出了商业寻的规模和宏业态建议生。同时，姐从写字楼、写字楼及脆公寓的市乞场状况给虎出了小型毒综合体项渠目的发展荣方向和物发业发展建响议32案例十：旦乌鲁木齐北-南门国厚际城项目项目位楚置：乌鲁木齐柱市天山区侮人民路南算侧项目规提模：总建筑糊面积18福~20万徒平米项目界纳定：城市立核心地著段大型挨综合体础项目客户面临愁的困惑：综合体选们择什么物迎业类型，绳配比怎样诵？怎样在哑目前的武市场条缺件下获株得既定致的利润智？项目运作单资金的静心态和动态派的现金流泉是怎样的染？世联提供悉服务：通过对群乌鲁木蠢齐总体轮市场及雕各种物房诚业市场吓的扫描劣找到本衫项目可券以抓住谋的市场躬机会，帽结合项孩目的本乖体条件诊确定综泻合体物竖业类型闲和相应渣规模；倾通过对伙各种物爽业