东三旗养老地产小产权开发目报告调研阶段

1东三旗养老地产项目

地产投资分析研究报告投资发展部汇报人：逄金正2013.10.1623竞品楼盘及本案优劣势分析4

定位、定价及经济效益测算1项目综述与整体认知2市场考察研究分析汇报内容31项目综述与项目定位中车易泊总体：位于天通苑北，商业成熟，临地铁，城市化进程快，流动人口多，区位优势极佳。项目综述本案立汤路以东为亚运村汽车市场，规划上是一个大型产业园；北部目前为种植区，规划中为大规模的居住和部分商务区；西边目前是半截塔村，是一个居民聚集村落，规划中很快将拆迁，成为新农村改造项目。从周边来看，本案未来将位于密集居民区，大型汽车产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。本案交通区位概述项目综述本案位于北京大型成熟生活社区——天通苑生活区以北200米，项目南侧紧邻天通苑西三区，位于天通苑居住小区北部边缘；西临紧邻主干道——立汤路和城铁5号线，距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截塔村（正在升级改造的住宅区域）。项目以东是东三旗旧城区（面临改造），北侧临近北七家。人口总体情况与小区数量概述项目综述人口总体情况：本案位于天通苑北侧，天鑫家园，紫金家园和九台庄园别墅区，在天通苑商圈居住的流动人口与固定人口总数约为100万人，而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量，足以支撑本案的开发。小区数量：本案辐射区域内有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九台庄园，天鑫家园以及回龙观地区众多小区。72市场考察研究分析中车易泊市场外环境：昌平区域定位与简介∆规划——“两轴两带多中心”，本案刚好处在东部发展带的商业核心区，区位价值明显。∆人口——目前昌平城市化进程正在加速前进，2010第六次全国人口普查，昌平区共登记常住人口166.05万人，连续十年人口平均每年增10.46万人，年平均增长率为10.45%。∆交通——位于首都西部发展带上，东临顺义区，南与朝阳、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省怀来县接壤，北与延庆、怀柔相连，辖区最南端距市中心区仅4公里，发达的交通网络成为昌平区联通全国乃至世界的通道。航空：昌平区距中国最大的航空港--首都国际机场仅35公里。∆

人文——北京的北大门，是历史文化名城，又是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。有文物保护单位78处，昌平区重点文物保护单位72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着国内外投资者的目光。竞品楼盘项目综述市场环境调查本案市场内环境：昌平区小产权房调查∆政策——从13年6月中旬起，北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的清理整治工作。∆

销售——暂无常规营销途径，以地下业务员形式铺网，传单与短信为主的信息传递方式，销售形势为以租代售。无售楼处（或暂停营业），目前由于政策原因基本处于冷冻期。∆屯量——目前仅昌平已落成无产权住宅已有28处，在建项目6处（四处别墅，两处大棚房）屯量巨大，但本案周边暂无同类产品。∆节点——目前本案区位内除布拉格商业公园内存有800-1200套小产权房住宅，并无其他项目，其开盘节点在2014.1.1。∆综上——风险与机会并存，机会大于风险。竞品楼盘项目综述市场环境调查北京小产权房分布图本案天通苑地区简介——人口数量竞品楼盘项目综述市场支撑度调查西小口、东小口3万人回龙观68万人西三旗5万人北七家6万人白庙村西沙各庄12万人南七家7万人李县坟上辛堡等23万人沟自头7万人天通苑80万人天通苑地区简介——人口收支情况竞品楼盘项目综述市场支撑度调查天通苑地区简介——城镇人口收入、支出情况总结：天通苑地区人居收入较为平均，且增长较快，流动人口较多导致人均居住成本占总生活成本的比重较大，已超过20%，食品消费支出不超过10%，服务型消费支出接近20%，根据恩格尔系数衡量体系标准，本案区域内的人群属于富裕人群，拥有相当多的流动人口且购买与消费能力较强。目标客户需求调查分析竞品楼盘项目综述市场需求调查建筑形式需求统计表总价与面积需求统计表总结：本案覆盖区域内，房源屯量较大，去化速度较慢，人群住房需求集中在55-95㎡的区间内，总价承受内力在110-220万的区间内，加上小产权难以按揭操作的难点，户型开发上应以客户需求和承受能力为配比依据，尽量以95平米以下户型为主打户型。天通苑地区简介——商业分布竞品楼盘项目综述商业氛围调查本案西单商场龙德广场华堂商场北辰购物中心亚运村车市布拉格商业公园天通苑地区商业详解竞品楼盘项目综述商业氛围调查天通苑地区商业详解竞品楼盘项目综述市场调查商业氛围调查天通苑地区商业详解——布拉格商业公园（即将开业）竞品楼盘项目综述市场调查商业氛围调查天通苑地区商规模不断延伸，本案已在覆盖范围内，且可能成为新的商业核心竞品楼盘项目综述市场调查市场篇总结分析∆本案周边具备专业市场与综合商业体共同打造的商业氛围，明年开业的布拉格商业公园在开发体量、开发品质、开发实力上具备了成为区域核心商业体基础条件，这使得本案有了更好的溢价能力，同时周边的巨大人口密度，也足以支撑项目的开发，使得销售更有保障。∆但是南七家、北七家。东三旗等农村改造项目是潜在的威胁，具体开发方式与开发体量不确定，可以确定的是城市化进程的加快使得本案有了更好的预期。183竞品楼盘及本案优劣势分析中车易泊竞品楼盘售价及屯量分析竞品楼盘项目综述销售市场价格及屯量分析以天通苑中区为原点，沿地铁5号线向外售价呈现依次递减趋势竞品分析以上是本案覆盖区域内冲击较大的产权房，目前暂无区域内新盘在售以上是本案覆盖区域内冲击较大的小产权房强劲对手：布拉格商业公园住宅区∆

布拉格商业公园，区位上与本案重叠，节点在本案之前，对周围优质潜在客户杀伤力较大，客户一旦下定，便无法再做调整，短时间内对本案客户分流的冲击较大。∆无论从规模、业态、区位上、功能上本案与对手完全没有可比性，处于明显的下风。在信息传达通畅的情况下，客户持币观望，或者直接到对手盘下定是有极大可能性的，也是最明智的选择。∆建筑面积7万方的地下2层，地上5层商业，使得整体溢价能力大增，同样带热了周边房屋租赁与销售价格，新的地铁商圈即将形成，对本案也有着一定增益效果。∆对外宣称的600套小户型小产权住宅，只为炒作稀缺性，实际情况超过1000套（可能按需要做出更大的调整），跨越周期2014-2016年，与本案周期部分重叠。竞品楼盘项目综述竞品分析本案辐砌射范围而内房屋箭租赁市店场紧俏竞品楼盘项目综辽述竞品分析租赁市场始价格分析以地铁5杆号线，天醒通苑北站尾为原点，蜡向西向北阻，租金呈寇现依次递嘉减趋势中小户型屯代表，京洗缘公寓中大户双型代表午，天通移苑北一拒、西二馋区本案优筒势远远从大于劣榨势，机浪会与威丈胁并存碗，机会田大于威碗胁竞品楼盘项目综述优劣势分墓析优势∆同区位下挎，房源价缝位均价在旅2300烈0元/㎡近，盈利空厉间多，可友做各种调扮整。∆在政府昆的规划显发展带愤上，未悼来潜力社巨大，天商圈加价速成熟泉，溢价启能力强评。∆位置交饭通，极摸为便利爷，出行蜂方便，俯价格实册惠，应畅该是流丝式动人口悬买房的若诉求威胁∆政策压市力，一缘瑞直存在玻，但从姜今年开浓始力度智明显加走大，停亏工停售提现象屡倦有发生炮。∆同区位下文，同时段杨潜在开发暗盘不明确册，农村改盘造项目的商大量实施妈的情况是真现实存在托的，未来者同期开发痰量可能是睁巨大的。∆新政出台旗，未来小独产权房有窗可能遇冷拾。劣势∆小产权房小，难以贷扬款是最大讨的软肋。悠且注定了挑主打产品秧为小户型沃。∆同区位下肥，强劲的校对手盘成狱为购买首咱选，本案百不可避免释的归于第详二梯队。∆小产权战房，不孟能光明错正大的偿做推广闷宣传，剃无法蓄织水，造赔势。价础格难以煌炒作。机会∆同区位堆下，布亡拉格商茫业项目茅有望成魂为新的研核心商慨圈，是符得本案溪更有前迹景。∆同期大蕉量农村闪改造项蚀目的实雹施，城辛市化进们程加快百，带来气更多消甩费群体股。∆昌平区每秒年人口1决0%以上黎的增长率潮，使得外肉来人口住盈房需求日贯益凸显234定位、忘定价及奶经济效思益测算中车易泊项目立趣项定位努与葱项年目真实镇定位项目定菊位立项定位船：原本为睬利用农村提集体产权以用地开发昏养老地产夫服务及配境套项目分析：捎养老地俗产概念霉火热，附但国内炎并没有导成功与吃成熟的药盈利模敬式，也羽没有配材套的服秧务机构操作起价来，运妻营管理肤难度大锋，投资铁配套成波本高，绣运营回某收周期张长，不肚是适合它作为现金流产勾品的开洞发真实定位拆：小部分盘开发养老完地产服务机及配套项清目，同时团依托市场年环境，住挤宅与商业交并进、租帖售结合，给形成销售炕回收开发角成本，短铃租长租相借结合保有蓄未来溢价练收益。分析：天仅通苑作为刺北京最大座最复杂的群大型社区所，人流密驱度与人口黎流动性极填大，房屋忍租赁市场火爆睛，本案疏靠近地矮铁5号巴线总站纸，又是央城乡分闹界点，坡人口流脚动性大熟催生紧舅俏的房屋短租市睛场，房屋卖租赁无疑离是本案的大必选业态戴，同时本拢案深处亚柔运村车市睡，地块沿街接近铺180秃米的面灿宽，也骂是可以共作为汽滴配市场躬的延伸理进行打释造，未牧来北七泳家与东姜三旗社区恢马上要扬迎来城舍市化进逐程，村罗落改造千，使得决本案沿春街项目防更具商脱业价值切，加之布拉格商质业公园的装落成，新段商圈的形从成促使本逆案商业开警发势在必裹行。本案正确脱定位应为核心召商业中心业住宅配套袭的延伸。养老地虎产作为立约项之本，恶应按照最雪小规模配抄比部分建设激，以完成补配额任务率。分期分预段建设刻，住宅忆作为现跑金流产岗品，回片笼资金午，宿舍质公寓与婆商铺的居出租作躺为长期弱回报竞品楼盘项目综戚述项目开发截建议∆首先，快附速回笼资拆金是必要例的，规划阵上先建设浅现金流产浙品，养老至公寓与住善宅，实现乘快速销售赌，回笼资曾金。∆由于是小划产权房，首不能按揭魔，购房压网力较大，励则户型设轿置上除了出尽量方正觉，增加实寻用面积外股，户型小耕，总价低险也是快速撕销售的保销障。∆鉴于周围鸦商业已初肢步形成，瓜未来本案蜓所在区位摊正式商业交核心的所呢在，业态节上应该以钻，临街商陷业与商用直住宅为主赚要发展方茂向，定位融于商业中提心，住宅鸽区的补充惜与延伸（子绝非豪宅眠或者养生肚度假等别酱墅小产权务房）。∆由于本欠案未来碎商业潜对力明显奸，所以虚过早的炸全盘出精售，会滚损失大朵量的潜岩在利益塔，建议掩自身保蜡有一定皂比例住法宅与商吼业，作妥为稳定遗的长期泻收益。∆鉴于天通膊苑附近短遥租房市场布紧俏，建男议回收成阀本后，二苏期开发一膝部分短租离公寓，长臣期保有，礼永久收益庄。∆由于本逗案与亚敲运村车卵市相接肌，布拉稿格综合柱性商业岸中心具伍备较强倾的辐射任性，使护得消费暗人流更杂有支撑佛与保障烧，则临谅的街商边业建筑牌可以尽伸可能做推高，做菠深，尽俘可能开除发沿街谊资源，国享受其劝增益效石果。价格形袄成整体无思路竞品楼盘项目综舍述项目定价目前定价单方法，采费用市场比驼较法制定浮楼盘价格由于，轿本案所宝在区位彩租赁业教态火爆缸，稍后消使用收国益还原超法测算袋后进行造校准左图为价游格定位参扩照表定价参渗照楼盘导筛选可比楼盘婚比较打分竞品楼盘项目综述项目定疏价因本案尚岩未开发，效周期较长睬，市场供泻应情况、回目标客户挖需求意向寨、区域内妄相近楼盘规历史价格舍（三级市里场情况）涌及走势价湿格。定价向策略都将禁影响未来闲项目均价萍，但是区煌位附近小埋产权房有谦价格增长毫提速的趋右势，可适谎当提高预只估值。初步核奶心均价策合成表确表：加掌权平均毕得到住构宅项目店初步核岭心均价竞品楼临盘项目综老述项目定价以上为《飞初步核心河均价合成筒表》（权递重值表）谜，得分T蜘计算见附泉表三《可蒙比楼盘加叼权打分表忍》参照可比倚楼盘比较捉得分、可屠比楼盘市听场实收均徒价与可比览楼盘的权层重设定进首行加权平醉均，得到摩本楼盘初汇步的价值事为1260鞋6元，具薪体见《呆核心均贸价打分退表》（瓶加权平捎均值）阅,但是宣本案所派在区位迈，城市真化进程拳高速进初行中，府一旦布转拉格商止业公园别落成，湖形成新萌的商业柱核心，窑则对本贸案有较析大的带至动，价据格支撑纯起码在犬100碧0元/肺㎡以上谜，届时兔本案的楚住宅项逃目估价记应在136铺06-免141次06元葛/㎡之间。租金还原拨定价法测总评均价竞品楼萌盘项目综馋述项目定价从营销角捏度分析，枣租金是地育产价格的猜晴雨表，屈租赁市场恳要比交易烈市场反映局变化的快吹，更加直夸接反应供裤求关系，趁物业的供驶应量直接系影响租金剂价格，理古论上地产安租金比例烧远低于售璃价时，地柄产二级市耕场就不可肿避免的下青跌目前经统泪计得到月逝租房数据桐如下租金还鸣原法测嚷算公式共如下公式：殖公式：币P=(折R-c蔑)[(溪1+r岛)n-1]/问r(1+竖r)nP——肢地产出押售的市奴场价格R——是百地产年租盏赁价格(质以65㎡帝为基准倒炕推)C——地功产租赁中吵的相关费冶用，可忽生略不计。r——置是投资回酿报率（小路产权收益妹率取7%助）n——发是地产习可使用略年限或珍收益年殖限（5者0）由租金还技原法测算杂得到理论吐均价应为119牙65.并7元/㎡必，此数揉据反映述了，本指案辐射臣区域内勇的小产汇权房租暖金合理忽，房价哥适中，脉而常规茧产权商井品房成陷为了远适远超出废市场需械求的存防在。实收均腐价与总弟价范围岛讨论竞品楼滤盘项目综述项目定价按照前沸述分析通过市舍场竞争具比较法邪，确定开本案项输目初步至核心均粥价为1伸260帐6元通过市双场供求套的情况耳，租金存还原法衡可得核陕心均价会应为1余146没5元根据客拒户最大未承受能臂力调查族，总价怕区间在从110魄-22放0万由于无荐法按揭怕，则应傻按照3环0%首卵付+1悲0%超替负荷承涝载计算化，得出总仿价区间剥应为4抓4万-处88万辜，也应胜是主力傲户型的恋价格区泼间。由此推断斤主力户型塌面积配比缴区间应在凭35㎡—陪70㎡较系为合适由于小谱产权房白的销售厦不能光亩明正大吨，没有仓办法做据有效的踏营销与乞造势，返不能集浑中开盘会导致每释个客户下栗定是都会孕谈及大幅达度折扣，黄所以入市秋定价应就限高不就低桥，以内部调差做为恩直接有效反的另类促禾销手段。低投入溪，高回挡报，周播期短，团风险小沃，竞品楼堡盘项目综李述经济效汇益测算∆本案总占尚地面积为迅6666精6.6㎡息，按照容助积率1.课5计算经粗略佩规划可歼得150宵00㎡沸公用久绿化，陶养老配涛套面积100按00㎡确养老大公寓配凶额面积350脖00㎡发可租钞售住宅粪面积6600已㎡柱临街二层勤商业面积以上均为雨占地面积∆住宅与葵商业整棍体销售收益辰可得10筋.6亿开发间接闻费用，车更位建设费胁，建安成链本，景观兔园林，功鸣能配套，洗税金与销售推广崖的费用合计的约4.9垒4亿∆总计完全使销售后净利盈余切为5.6抖6亿∆投资收益率漫为11皇4.7宋4%测算过遥程见附含表一部分销通