中国物业管理从业人员岗位培训

中国物业管理从业人员岗位培训《房地产开发经营与管理》1《房地产经营与管理》第一章房地产投资概述房地产业：是为人类社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。房地产投资具有收益，保值，增值和消费四个方面的特性。2《房地产经营与管理》

§1.房地产的种类和特性3《房地产经营与管理》一.房地产的种类1.土地2.建成后的物业（1）居住物业（2）商业物业（3）工业物业（4）特殊用途物业4《房地产经营与管理》二.房地产特性1.位置的固定性或不可移动性2.经济寿命的可延续性3.适应性4.不一致性5.需要管理6.能从周围社会环境的改善中获得收益5《房地产经营与管理》§2.房地产投资的形式与优缺点6《房地产经营与管理》一.房地产投资的形式1.房地产开发投资:从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即项目策划规划设计和施工建设等过程,建成可满足人们某种入住需要的建筑物及附属设备设施与环境即房地产商品向市场销售收回投资获取收益.2.房地产置业投资:满足自身生活居住或生产经营需要;作为投资将购入的物业出租给最终使用者获取利润也可转售给他人而获取收益.7《房地产经营与管理》二.房地产投资的优缺点1.优点：（1）能得到税收方面的好处（2）易于得到金融机构的支持（3）能抵消通货膨胀的影响（4）提高投资者的资信等级8《房地产经营与管理》2.缺点（1）投资数额大:开发或置业均需几百万几千万甚至数亿元人民币.前期投资或首期付款20%也望楼兴叹.故不是大众化的投资工具.（2）投资回收周期长:开发投资3一5年.置业投资少则8一10年,长则30一50年甚至60年.资金压力太长（3）需要专门的知识经验:要有开发商应具备的素质和能力.还必须进行有效的专业化的物业管理.

9《房地产经营与管理》§3.房地产投资的风险与投资组合一.风险的概念与风险分析的目的1.风险的定义：投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差2.风险与不确定性：风险涉及到变动和可能性，某事件具有不确定性，意味着对于可能的情况，无法估计其可能性，因此对未来投资收益估计应该是定性，而不是定量。3.风险分析的目的：辅助投资决策10《房地产经营与管理》二.房地产投资风险的种类1.第一种分类方式（1）收益现金流风险开发投资：未来房地产销售价格变化，成本增加，市场吸纳能力变化，会对开发商收益产生巨大影响置业投资：未来租金变化，市场出租率变化，物业毁损造成损失，资本化率变化，物业转售时的收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响（2）未来经营费用的风险：主要是对置业投资来说，建筑技术的发展，建筑功能要求的提高，影响到物业使用，购买者须支付昂贵的更新改造费用，这些费用对当前房地产市场价值有很大影响11《房地产经营与管理》（3）资本价值风险：物业的资本价值，会随着收益率的变化而变化，房地产收益变化是复杂的，资本价值风险影响置业投资的收益，表现在估价误差，市场影响，政府法律金融政策影响，宏观经济形式影响，功能陈旧，通货膨胀，法律风险。（4）比较风险：即机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，就失去其他投资机会，也就失去其他机会可能带来的收益。（5）时间风险：适当时间强调选择合适地点和物业类型，进行投资，使获得最大投资收益的同时，风险降至最低限度。（6）持有期风险：与时间风险相关，影响项目收益的不确定因素越多，风险随持有期的延长而加大。12《房地产经营与管理》2.第二种分类方式（1）商业风险：置业投资经营的费用超过收益或销售利润的情况。（2）利率风险：利率的变化会导致置业投资的损失。（3）市场供求风险：房地产市场是地区性市场，可通过密切关注当地经济发展状况，细心使用投资分析结果，避免某些市场风险。（4）购买力风险：由商品或服务价格上涨带来的风险。（5）政策风险：国家税收政策变化带来的风险，可选择政府鼓励的有收益保证或有税收优惠政策的项目投资。（6）或然损失风险：是由自然灾害引起的置业投资风险13《房地产经营与管理》三.风险对房地产投资者行为的影响1.令投资者根据投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。2.使其尽可能规避，控制和转移风险14《房地产经营与管理》四.风险与投资组合投资组合理论主要论点：是在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反映。目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设的风险下使收益最大化的投资组合，要使基金安全，收益稳定。15《房地产经营与管理》§4.考虑时间因素的资金等效值计算16《房地产经营与管理》一.资金的时间价值

是指同样数额资金在不同时间点上具有不同的价值.17《房地产经营与管理》二.利率与计息方式1.利率:单位时间增加的利息与原金额之比,用百分比表示,称为利率.利率(i)=单位时间增加的利息/原金额X100%2.单利计息与复利计息单利:利息总额=本金X计息周期数X利率=p•n•i复利:F=p(1+i)n18《房地产经营与管理》

三.符号P=现值F=终值A=连续出现在计息周期期末的等额支付款N=计息周期数I=利率19《房地产经营与管理》四.复利计算公式与系数1.一次支付的现值和终值

F=p(1+i)n2.等额序列支付的现值和资金回收P=A*(1+i)n-1/i(1+i)nA=P*i(1+i)n/(1+i)n-120《房地产经营与管理》五.名义丙利率与实弃际利率例:年利厨率为12适%,存款真额100辈0元,期毒限为1年一年一踪蝶次计息温:F=章100税0*(结1+1由2%)额=11痒20元上1复2%一年四次芽计息:F辨=100倘0*(1撇+3%)4=11专25.爷51元偶12玩.55兽%一年十二滔次计息:叼F=10奋00*(麻1+1%安)12=11无26.奇83元续12老.68聚%名义利率份12%绢=周期利档率*复利摩利率周期则数21《房地产救经营与管迈理》名义利率丽与实际利膨率有下述暮关系:1.计烤息周期块一年则坏名义利朱率=实街际利率拼,短于块一年则迟实际利扛率>名腾义利率2.名冬义利率览不能反担映资金落时间价陆值,只晨有实际觉利率才烛能反映泄.3.名弱义利率延越大,共周期越战短,差扁异越大轮.22《房地产箩经营与管额理》六.例终题23《房地产坏经营与管椅理》例一：跳某家庭滴预计在恐今后1惯0年内吉的月收滴入为1圾600根0元，粮如果其酱中的3球0%可谅用于支食付住房楚抵押贷作款的月康还款额胶，年贷失款利率搂为12辫%，问删该家庭笛有偿还污能力的若最大抵防押贷款龟额是多章少？解:（估1）该校家庭每城月可用档于支付迷抵押贷师款的月拖还款额A=1丧600左0X3增0%=别480牌0元（2）月钞贷款利率会i=12吐%/12访=1%（3）计糕息周期数截n=10嫁X12=悉120个帮月（4）桂该家庭软有偿还迎能力的饶最大抵请押贷款谱额：P=跟A（（边1+岛i）n–1）/i意（1+i仁）n=480城0（（1慨+1%）120–1）/1魔%（1帮+1%妈）120=33.亡46万24《房地产表经营与管逆理》例二：某炒家庭以抵话押贷款的租方式购买饥了一套价录值为25鞠万元的住胜宅，如果钻该家庭首析期付款为卵房价的3枯0%，其带余为在1坡0年内按非月等额偿貌还的抵押钞贷款，年盾贷款利率裹为15%逃。问月还昼款额为多盘少？如果吗该家庭2忌5%的收冷入可以用播来支付住限房消费，景问该家庭恢须月收入猜多少，才脱能购买上造述住宅？解:（1骂）抵押贷瞧款额Ｐ=卫25Ｘ7畏0%=星17.5阴（万元）（2）张月贷款桨利率i微=1殿5%/茄12僵=1.依25%上,计息周惭期数n涌=1挑0X1雷2=岗120协个月（3）住月还款秀额A售=Pi（1+i坑）n/（（芹1+i吵）n–1）=1醉750从00X沸1.2似5%（1+1临.25%泡）120/（因（1+为1.梦25侮%）120–1）=28塘23.典4元（4）设该家庭克欲购买扁上述住傅宅，其娱月收入皱须为282搁3.4音/0.跳25劝=11呜293酷.4元25《房地出产经营逢与管理糊》第二章隶房地产开俊发的程序练与管理§1.房地产开抖发的主要责程序一.概孕述房地产僻开发是茄通过多帆种资源饥的组合晌使用而根为人类冶提供入咱住空间希并改变逐人类生粗存的物恭质环境架的一种锄活动26《房地产填经营与管毒理》二.房怨地产开发时的主要程睡序八个步骤韵：投资机就会寻找；概投资机会割筛选；可产行性研究响；获取土员地使用权刑；规划设孤计与方案达报批；签闸署有关合竟作协议；叼施工建设利与竣工验么收；市场黑与物业管制理四个阶机段：投着资机会买选择与烦决策分抖析；前信期工作玻；建设食阶段；臣租售阶酷段27《房地幻玉产经营事与管理妹》三.房钓地产开发禽过程的主匠要参与者1.土地崭所有者或消当前使用悲者2.开发调商3.政府览及政府机首构4.金融壁机构5.建斜筑承包户商6.专墙业顾问修,建筑阔师,工哥程师,习会计师俯,经济枝师及成速本控制汪人员,洁估价师坟及市场芬营销人惕员,律援师及代锐理人28《房地产旺经营与管支理》§2.土地使用肃权的获取开发商来获取土化地的几彼种方式齐:1.政府伐行政划拨2.土小地使用吓权的有运偿出让出让年雷限：居住用地县70年；闲工业用地贪50年；昆教科文卫困体用地5盘0年；商业旅拍游娱乐伤用地4凳0年；石综合或尼其他用京地50戚年出让形抬式：协议；您招标；悬公开拍臂卖；补筐地价29《房地产思经营与管歇理》§3.城市规划旬及其对房党地产市场坛开发的影毒响一.城市威规划的作糟用和任务1.作炉用:对翅城市建阁设综合蹈布署,差是城市浮开发建嫂设管理下的依据切.2.任务讲:根据规及划状况条熟件,布署厚城镇体系匪,确定城停市性质,输规模和布料局,统一并规划,合葛理利用城汗市土地,轧综合各项娇建设,保索证城市有中序地协调滋地发展30《房地灵产经营请与管理隶》二.城书市规划吃的层次虎及与其竞他规划富的关系1.城市孕规划的层希次:总体蒜规划;详场细规划2.与其赞他规划的宏关系:和货国土规划凝,区域规啊划,江河射流域规划剩,土地利景用总体规缺划相协调31《房地产渣经营与管业理》三.房梁地产开候发项目侍规划设你计方案赵中的主仙要技术脂经济指彼标1.居住德区技术经浊济指标居住区堆总用地魄；居民椅人均占棵地；居晶住区总帝建筑面骄积；总烛户数总蓄人口，腾平均每本户人口决；平均谊每户居趣住面积去；居住搞建筑密鞠度（建适筑基底净面积/卧建筑用非地面积椅）；居葡住面积扭密度（驶居住面盯积/居愚住建筑逼用地面丙积）；惩容积率河（居住袭建筑面顿积/居另住建筑掘用地面口积）；棉人口毛平密度（默总人口悬/总用躬地）；谁人口净摘密度（愚总人口催/居住炎建筑用辨地面积片）；平棉均层数宋（住宅伍总面积稼/住宅帽基底总颜面积）宅；高层括（7层忆以上）比例（牲高层建危筑面积竖/居住恐总面积喜）；住墓宅间距陶；居住斤区总造伯价；建俯设周期32《房地产有经营与管袍理》2.非厦居住区昆开发项液目规划钥设计方朋案的技用术经济贝指标建筑容冷积率；总建筑再面积地上建铁筑面积建筑密度规划建设爬用地面积建筑高惩度绿化比率停车位个盯数有效面雅积系数开发项减目总造库价，平吨均造价学和开发净建设周蚁期33《房地产禾经营与管叔理》四.房地挣产开发项乖目的规划芒管理1.开发笑项目选址璃,定点审爸批阶段2.申请韵建设用地们规划许可踪蝶证阶段3.规残划设计围条件审扁批阶段4.设曾计方案狼审批阶煌段5.建逐设工程目规划许办可证阶愚段6.竣餐工验收护阶段34《房地纽奉产经营投与管理础》五.城良市规划济与房地牺产开发抵的关系房地产隔开发服侨从于城俗市规划易的管理眨,而城谱市规划欺的实现鼓,则有翠赖于房逗地产开另发的资歼金投入考.要纠主正两种辜错误观帅念:1.规才划是开魄发的判缘瑞脚石2.城市爸规划是万长能的,不悟能改变的35《房地产朵经营与管膜理》§4.政府的土乖地政策及贺其对土地字市场的管显理一.房布地产市搜场的宏斗观调控皂是政府煌调控的武主要方剃式1.土地狼供应计划展的调控2.城横市规划闹的指导3.地弦价的杠推杆作用4.税收茧的功能5.租金患的控制6.金柄融杠杆溪的作用7.住荐房政策端的影响36《房地产购经营与管挺理》二.房地丝式产行为的性规范1.资洲质审查2.产权古登记3.建立虹房地产价惑格评估制欺度4.交易桂程序的规席范化37《房地璃产经营沙与管理券》第三章鲜房地产开醉发项目可倚行性研究一.可行若性研究的伴含义和目听的1.含攻义：在工程竖项目决刺策前，亲对与项喉目有关筝的社会它，经济割和技术寄等方面训进行深唇入细致债的研究冠。对各寄种可能蹈建设方偶案或技台术方案缩慧进行认梯真的技策术经济跪分析，掌比较和灭论证。激对项目才的经济天，社会吴，环境祖效益进爽行认真她的科学耕预测和清评价，赞提出决蓬策依据洒。38《房地姐产经营棚与管理哨》2.目的莲：实现项目蹲决策的科努学化，民滚主化，减芒少或避免共投资决策卧的失误，萝提高项目漂开发建设程的经济，蛾社会和环宇境效益。39《房地产客经营与管钩理》二.可封行性研巡寿究的作羡用1.是项仿目投资决貌策的依据2.作缸为筹集子建设资群金的依窗据3.作为拖开发商与址有关部门欢签定协议仇，合同的菌依据4.作症为编制遗下阶段愤规划设峰计的依族据40《房地产乞经营与管建理》三.可枯行性研省究的依坐据1.国家石方针，政餐策和长远极规划2.批准扮的项目建疤议书等文挽件3.城裂市总体槽规划，魂详细规耻则，市找政设施4.基础贝资料5.工程雪技术标准悔，规范，纤指标要求仗资料6.国槽家经济剂参数，神指标7.开谊发项目慨备选方摆案的土卡地利用拌条件，臣备选规繁划设计秒方案等41《房地产春经营与管蓄理》四.可碧行性研辽究的四量个工作赔阶段1.投恐资机会灵研究2.初朽步可行掘性研究3.详细孔可行性研溜究4.项付目的评赏估和决失策42《房地产差经营与管杀理》可行性铅研究的政内容和攀步骤一.可质行性研途究内容1.项捐目情况2.开发定项目用地帽的现状调跌查及动迁傲安置3.市场勾分析和建顿设规模确配定4.规炸划设计游方案选陕择5.资店源供给43《房地产存经营与管查理》6.环境灭影响和环裕境保护7.项兆目开发米组织结续构，管爪理费用源研究8.开案发建设霸计划9.项陕目经济端及社会耽效益分丹析10.现结论及预建议44《房地产杏经营与管圆理》二.可行象性研究步章骤1.接安受委托2.调长查研究3.方案驼选择和优艇化4.财务炭评价和国永民经济评规价5.编制亿可行性研软究报告45《房地督产经营盈与管理妇》房地产市程场分析与个预测一.房想地产市恩场分析券与预测雪目的1.了波解影响亩房地产沸市场的欠宏观社共会经济欧因素，土把握投浪资机会您与方向2.了浅解各类孤物业的滋供求关莲系和价宴格水平毫，就拟熊开发项套目进行命市场定共位3.了解届房地产使寒用者对建柱筑物功能愧和设计形甚式的要求布，用以指饺导项目的损规划设计46《房地产激经营与管株理》二.房迫地产市挖场宏观虚因素分券析1.首先陷要考虑国梅家地区或击地方的经探济特性，锈以确定整纠体是上升迎还是衰退甲阶段2.开粉发商要惑分析研吸究所选池择的特第定开发搅地区经王济社会此情况3.对项割目所在地裂域情况分蔬析47《房地联产经营量与管理迁》三.房售地产市同场微观螺因素分逼析1.具撤体物业但类型和深开发项窃目所处程地区市予场状况昌分析2.针买对所开薄发项目技的类型升及其特园点进行练分析48《房地毕产经营索与管理周》四.房科地产租酱售方案笋内容1.项目昏出租出售辈还是租售商并举2.可出杏租面积和写可分摊建禁筑面积及梳各自在建防筑物中位酬置3.出负租和出峡售时间翁进度安流排及面种积数量点确定4.租梅金和售惭价水平敌确定5.收倾款计划缸确定49《房地芬产经营柱与管理呀》房地产痛开发项午目投资下和成本薯费用估遮算一.房地俊产开发项圈目投资与拦费用构成1.开发羊直接费用稼（土地费忌，前期工冶程费，房客屋开发费盟）2.开发睁间接费用描（管理费暴，销售费洞用，财务奶费用，其娘他费用，锁不可预见叠费，税费蜜）50《房地伟产经营镇与管理旬》二.各项井成本费用驼估算方法1.土橡地费用技估算a.土地滥出让金b.土地秩征用费c.城市猛建设配套涛费d.拆场迁安置犹补偿费51《房地产喷经营与管镇理》2.前竹期工程蜓费估算3.房屋旗开发费4.管理宰费5.销售浇费用6.财务睁费用7.其衫他费用8.不娃可预见衡费9.税婆费52《房地产候经营与管罩理》房地产开感发项目的岸财务评价一.财大务评价张的基本牺概念根据国家蒜现行财税敲制度和价册格体系，假分析计算昼项目直接邮发生的财偿务效益和牙费用，编狱制财务报究表，计算错评价指标种，考察项健目的盈利凯能力，清夸偿能力以速及外汇平桑衡等财务擦状况，据前以判别项寸目的财务佛可行性53《房地产赌经营与管振理》1.项你目销售骗（出租嗽）收入2.开社发项目巾总投资尊=固定扩资产投葵资+投赖资方向廉调节税谅+借贷骨利息+惭流动资竭金3.经营陵成本：犹项目建成移后经营过毅程中发生舱的费用4.税怎金54《房地产缘瑞经营与管扒理》二.财务泉评价的主是要工作内躁容和技术倘经济指标1.主屑要工作广内容：通过主要稼技术经济片指标对项沫目的盈利罩能力进行遵分析，计坝算项目的凶投资利润夕率，投资赢收益率2.主上要技术恭经济指络标a.财俊务内部棒收益率b.财务档净现值c.动态折投资回收论期d.开诵发商成标本利润代率e.投泉资收益榜率55《房地产购经营与管瞒理》三.房地班产开发项同目财务评秃价体系示舱例四.房地订产开发项颗目财务评班价中所使盏用的基本传报表56《房地掏产经营宏与管理岛》房地产开杠发项目的艘不确定分室析变动因裳素：地价俘；土地俩开发成绿本；购烘置土地燥过程中致的附加缩慧费；容辈积率或雾有效面圣积系数麦；建造同成本；鞭专业人垦员费用链；管理墙费；租意赁代理束费；广弓告宣传叶费；租伪金或售腾价；开调发周期撑；建设使期和租肆售期；窗投资收搂益率；震贷款利握率；空尝置率等主要变院动因素：土地成祥本；建造晃成本；租败金或售价贝；开发周片期；投资费收益率；涛贷款利率腥；空置率舞等57《房地样产经营税与管理英》一.房堂地产开珠发项目状财务评僚价中主恳要变量垂分析1.土郊地成本2.建灵造成本3.租悦金或售绘价4.开羽发周期5.年投咽资收益率6.容睡积率及抢有关设版计参数7.贷矛款利率8.空置嗓率58《房地战产经营啊与管理领》二.房狡地产开喝发项目排的敏感鸭性分析1.敏感裂性分析的编概念2.敏舒感性分疲析的方惠法和步议骤3.单乏变量敏覆感性分愈析和多皱变量敏蛇感性分祝析4.敏感拖性分析的猫“三项预录测法”5.敏感夫性分析的税局限性59《房地圾产经营掩与管理葬》三.房讲地产开乘发项目意的风险绞分析主要有两候种：1.解魔析法2.蒙特侮卡洛模拟荷法60《房地产轧经营与管经理》房地产章开发项屋目可行简性研究废报告的懒撰写一.项目纪评估报告僻的基本构腹成1.封荷面2.摘疏要3.目库录4.正文5.附表6.附吃图61《房地田产经营穴与管理兼》二.评属估报告正第文的写作括要点三.李项目评批估报告薪的校读揪与编辑62《房地产劝经营与管保理》第四章极房地产开献发的建设纵过程§1.建筑工蠢程施工茫招标投热标一.建衫筑工程肌施工招矮投标基驻本概念房地产开沫发商设定烘“开发项脉目建筑工弟程施工”伏这一标的昂，招请若幻玉干个建筑从承包商进绕行秘密报胶价竞争，念由开发商堵从中选择慌优胜者并赖与之达成衡协议，签芳定合同的呆过程.63《房地产间经营与管眯理》二.开堆发建筑细项目的管招标方谣式1.公钱开招标2.邀请标招标3.议标64《房地产蹲经营与管广理》三.招标贼机构1.确定摇开发项目雅发包范围2.确无定承包崭方式和誉承包内城容3.确定宅标底4.决标驻并签定合熊同或协议65《房地灾产经营视与管理本》四.招标追程序1.申胶请招标2.编制尤招标文件3.编制歇招标工程卸标底4.确专定招标塞方式，蜡发布招竭标通告厌或邀请康招标函5.投千标单位察资格审盼查6.招肾标工程购交底及茶答疑7.开酸标，评谎标和决鼓标8.签定娇合同66《房地机产经营煎与管理敞》§3.建筑工荡程施工纯合同形兄式与一贤般合同易条款一.合同圈形式1.按字计价方蜂式不同形划分a.固鲜定总价杨合同b.固定暮单价合同c.计量抄估价合同d.成疼本加酬黄金合同67《房地鸟产经营废与管理匀》2.按篮照合同高所包括覆的工程劲范围以卡及承包勇关系的演不同划界分a.总腥包合同b.开发肤商直接发驻包承包合暗同c.独狮立承包很合同68《房地魔产经营裳与管理部》3.按照显是否包料臭划分a.包柴工包料摘合同b.包顷工部分冲包料合银同c.包宝工不包浸料合同69《房地忘产经营阀与管理芒》二.一般仇合同条款1.一般版义务2.合同纱文件管理3.材路料与设狠备供应4.开工未，竣工时士间和工期5.变盐更与增课减6.转让逝与分包7.竣工赚验收与维管修8.支轧付方式9.风险戏与保险10.库中断合型同11.帐经济责飘任12.螺争端的徐解决70《房地产绒经营与管陕理》§4.工程项流目管理一.工款程项目覆管理的崖概念工程项滔目管理午，是以剩高效率面地实现艳项目目宪标为目汉的，以帆项目经颤理负责慕制为基齐础，对哑工程项尖目按照逝其内在扒的逻辑越规律进虽行有效粮地计划世，组织奖协调和灿控制的辨管理系糠统71《房地产籍经营与管俯理》工程项目旨管理有以忆下特点：1.目标详明确2.项目窜经理负责僚制3.充分汪的授权保弄证系统4.项双目管理美具有四荒种基本湖职能a.计萄划职能景b昌.组织惭职能c.协调快职能腥d.控制送职能72《房地产染经营与管侦理》二.房地黑产开发中更的项目管骄理1.开发猛建设用地若情况2.开发斯建设的法虏定程序3.合同呀文件的准院备4.承包推商的选择5.现场廊监督6.施工谦阶段7.项目汉竣工验收梳阶段8.开庸发项目弹管理队滔伍的管私理73《房地摩产经营尸与管理演》三.建师筑工程膜项目的糊质量，桌工期，泉成本控茄制(1).航质量控制对原材料凑的检验；换对工程中声的配套设喂备进行检扁验；确立形施工中控筐制质量的钟具体措施少；确立有炭关质量文新件的档案巨制度(2).飘工程进度立与工期控珠制1.工程捡进度计划安的编制2.进拥度管理新与计划蜓调整3.其他讨配套进度吵计划4.进把度控制离中应关映注的因胡素74《房地犹产经营价与管理工》(3)神工程成径本控制1.编制朋成本计划2.控制补工程成本a.强扇化成本晴意识，窗加强全示面管理b.确露定成本抬控制的菠对象c.完我善成本络控制制挠度d.奖够励措施75《房地产猎经营与管插理》§5.工程项蝴目的竣絮工验收一.竣工摧验收要求工程质累量情况羞；隐蔽呈工程验极收资料肤；关键码部位施状工记录蓬；按图圈施工情批况及有杨无漏项击等二.竣污工验收阅的依据经过审批齐的项目建渔议书；年笔度开工计切划；施工渠图纸和说骆明文件；仍施工过程殖中的设计志变更文件息；现行施喘工技术规晚程；施工尽验收规范赌；质量检球验评定标邻准及合同坦中有关竣惩工验收条桑款；工程御建筑规模敞；工程建如筑面积，救结构形式便，建筑装粉饰，设备凤安装等应电与各种审叔批文件，石施工图纸路，标准保伸持一致76《房地直产经营鄙与管理饰》三.竣转工验收泪的工作伸程序1.单灰项工程匙竣工验夺收2.综羞合验收开发商为剑主，组织童设计部门革，施工单歼位，客户勺，质量监络督部门初烫检，然后礼邀请有关腰城市建设户管理部门趟，如建委揭，计委，爬建设银行的，人防，钩环保，消遥防，开发冰办公室，喘规划局等77《房地产膛经营与管吹理》四.竭工程决攻算五.编耕制竣工注档案1.技术朵资料的内胸容a.前谷期工作公资料b.土建耐资料c.安蛇装方面梳的资料2.绘制哥竣工图78《房地产馅经营与管浆理》第五章厘房地依产开发微项目的君资金融脑通§1.房地产开矩发项目融衡资的概念劝与意义一.房膏地产开仰发项目语投资的拘特性与鹊存在的缓矛盾特点：资金垫服付量大麻，周转颈期，运务动的固煎定性，鉴增值性英以及风姻险性大帽和回报腔率高矛盾：1.资金毛投入的集素中性和来购源分散性湿的矛盾2.资如金投入蝇量大和泊来源小连的矛盾3.投资沃回收期长育与再生产劲过程连续联性的矛盾79《房地去产经营摄与管理牺》二.房地钥产开发项惰目融资的花基本概念企业面娃向社会愤广泛筹具集资金剃，在企软业和社详会间开壳拓一条恳通畅的妥资金渠瞒道，这悬就是融泄资三.房猛地产开钢发项目剑融资的祖意义达到尽国快开发难，提高专投资效领益的目粘的，将微固定在高土地上俗的资金辽重新流将动起来扔，使其厚进入社缠会流通凳领域，延以扩充凝社会资删金来源80《房地估产经营蜜与管理翻》四.融资权的目标与井原则1.目挥的为获取绒利息或耍分享收耗益，以体便提高赌资金的修使用效级益，也妇为社会毙创造更贴多财富大的目的2.原则a.流矿动性原助则b拥.安全牧性原则智c.符盈利性中原则81《房地示产经营扰与管理搞》§2.房地产耽开发项符目融资赴的资金点来源一.企业仪自有资金现金及衣其他流溪动资产灯，以及女在近期埋可回收淹的各种箱应收款厨，银行骂透支贷宫款，保侧函，或垫信用证摸的补偿屋余额和女冻结资裕金二.银行消信贷三.社会惕集资1.发睛行房地齐产股票2.发行偏公司债券82《房地产宴经营与管点理》四.其他州融资方式1.各神类信托腰基金2.各类余企事业单膏位的自有兽资金3.预连收定金攀或购楼失款4.银团谈联合贷款5.借杰助有经夜济实力染的公司慕合作开塘发6.令承哲包商带资剖承包建设籍工程83《房地产湖经营与管军理》§3.房地产开虑发项目融薯资方式一.融郑资的分甩类分直接告融资和海间接融同资两类艺：1.直消接融资掀是指拥席有暂时办闲置资授金的单芽位与资录金短缺蹦需要补驶充资金揪的单位注相互间派直接协功议或在悬金融市膝场交易底的融资努过程，蹄双方直迎接接触2.间播接融资充是指拥翁有暂时冰闲置资暑金的单各位通过甲存款形短式或购犬买金融抵机构发逢行的有弄价证券拖，将其圣资金先机行提供央给中介浆机构，后再以中崖介机构拼贷款形们式或购岩买有价抚证券形层式提供予给这些缠单位使缺用84《房地损产经营蜜与管理盖》二.抵皇押贷款指房地产蜜开发公司扭（抵押人具）以一定由量的房地腔产或其他壮固定的，境有价值的尺财产或有醋价证券作乳为如期偿彼还贷款的谱保证物，井向房地产畏金融机构亭或其他贷缴款人作抵铁押，从而油取得贷款浊的融资方睛式85《房地产南经营与管霞理》分类：1.渐贴进式抵件押贷款2.递减歇式还款抵涨押3.定专息抵押4.重污新协议讯利率抵拆押或滚居动抵押86《房地聚产经营律与管理魄》三.其常他银行偷融资方摧式1.短兼期透支鲜贷款2.存款缘瑞抵押贷款87《房地产车经营与管崖理》§4.房地产开摄发项目融针资的步骤一.编蹦制资金钳流动计咬划1.资金恋投入计划2.资饲金回收心计划3.资良金流动鲜计划二.探讨值和确定资侍金来源88《房地产狡经营与管香理》三.融饥资方案尺选择和卧决策（1）融兄资方案选戒择1.资金勿融出机构载的资金来光源和财力伤状况2.资仪金融出那机构的黄办事效尚率3.各蹦项融资慨收费的抖合理性4.对资我金的调动韵和转移的雪灵活性（2）融斧资决策融资存在拖一定的风恐险，决策际具有综合漂性，政策窜性和调节絮性特点.四.按规泛定办理各就类贷款手绕续89《房地产司经营与管民理》§5.融资风毁险和金浪融机构弓提供融箭资的条纠件一.融资大风险1.未来出市场不景叔气，低价教出售开发星项目；2.融红资过多向，偿还凶利息额苍过高；3.对融粪资方资信之不了解，财出现资金端供应不上挡；4.对泡未来证念券市场栽没有很刺好估测卖；以下须疮引起注谊意：1.加臭强融资兴可行性匪研究2.采叠用多种佛融资方稀式3.正确构作出融资讲决策90《房地产辩经营与管右理》二.金候融机构涌提供融针资条件1.开召发商过监去的业日绩表现2.开发散商的会计姥报表3.拟开谊发建设项潜目的情况4.开反发商拟靠贷款数右量5.贷境款期限6.利息粥率7.贴现丸率8.有助舟于金融机藏构同意融疯资的其他则因素91《房地烧产经营切与管理跃》三.融资蔬过程中的评主要费用1.中册介费2.承诺亡费3.律师父费4.评估缎费5.罚金92《房地接产经营苏与管理树》第六章饮房地宣产市场鼻营销93《房地凶产经营鸟与管理名》§1.房地产风市场营灵销工作喝的类型甘与费用一.房享地产市舱场营销淋工作类页型1.成随片开发气的各种侨开发区孤，通常衬由带有要政府职走能的开歇发区管昌理委员奇会或公帐司做，蒜一般周想期较长特，吸引晓投资者搞到开发虾区安家乔落户。搭其市场概营销工彩作第一般步是在伸本地区考建设一舰些市政漠基础设践施，发苗行小册培子宣传谷等。2.房兔地产开鼠发商针爆对自己烂开发建挣设的某辈一项目展或物业徐持有者惕针对自售己欲租荐售的物次业进行要的市场丈营销工绑作.时勇间短，侄以推销谅所开发圈的某宗记物业或域持有的差某宗物递业为目迎的94《房地仗产经营返与管理无》二.市添场营销狮工作的舍费用销售费摔用指在芽销售过既程中发花生的各萍项费用伴：广告牧费；宣王传费；另代理费务；物料拥消耗费鼻；接待窜费；折暮旧费；苦修理费肺；销售脊许可证盖申请费福及工人忘的工资洁，福利蒜，奖金肠，差旅我费等。代理费：滥1%-3絮%其他费用筝：