万科设计成本控制要点

设计成本控制要点一、成本控制的重要性

在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大控制：工程质量、工程工期、工程投资。成本构成比例见《金色家园实例》二、建设项目成本的构成

及控制要点

一）项目成本概念指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成，并验收合格交付使用所需要的全部费用。问题项目成本的构成有哪些？项目成本的构成见《全员的成本控制分类通则》成本控制指导书1、各部门需编制成本管理部：成本管理指导书(总成本)工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工期及质量）财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用）销售部：销售管理指导书（营销费用）万创：设计管理指导书（规划、设计，室外环境，装修）成本控制指导书2、装修控制参考数据及使用方法

见附件三、项目全过程的成本控制原则

一）前期工作阶段1、立项阶段（项目建议书、可行性研究，确定及立项）2、规划设计阶段（编制设计任务书，进行初步设计和施工图阶段）第一部分：编制设计任务书，包括样板房及会所的控制价（元/套），绿化的总控制价（元/小区），小品（元/小区）等；第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标二）施工阶段1、建设的准备（报批手续、工程招标、施工前期的三通一平等）2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料的档次及要求）绿化及小品：根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料规格）主体部分：要注意设计变更的类别问题（设计院、乙方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计院的随意性及甲方准确分析报告的总结四、工程建设三算的作用

一）设计概算问题：1、设计概算的编制由哪个单位负责？2、设计概算的作用是什么？设计概算的编制单位设计院设计概算的作用1、是工程建设投资的最高限额；2、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设计技术水平的综合反映；3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析；4、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同的依据及工程进度款的拨付依据；5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的依据。二）设计预算问题：1、设计预算的编制由哪个单位负责？2、工程预算的作用是什么？工程预算的编制单位需招标的主体工程-----甲方委托政府指定的建行及审计站。装修、特殊及甲方分包工程----甲方预算人员工程预算的作用1、较准确地反映建筑安装工程造价；2、为各单项工程计算单位费用；3、是甲方及乙方核算的基础；4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础；5、是安排甲方用款计划的基础；6、是设备及材料订货的依据；7、是编制工程招标及投标的基础；查看乙词方预算射的方法托及注意倚事项见附件三）工程笋结算问题：1、工舌程结算暗的编制义及审核太程序？2、工程挪结算分为烛哪几大部俘分？工程结谦算的编驰制及审凳核程序招标的主欣体工程：浓乙方编制报甲方预纽奉算甲方审核双方核对需审计站草审核出具三算饱单。装修及目绿化工管程：乙地方编制报甲方畜万创万创审煤核工程嫁量预算核艳对单价双方核对涨认可工程结算警分为哪几曲大部分1、工程结算假=工程任预算+片设计变更心+现场奥签证+材别料价差四）工程申结算的作纲用1、作为瘦核定固定贯资产最终猾价值，考俭核分析投第资效益的执依据；2、及时正加强竣工饼决算及交吩付手续；3、计舞算成本担，便于浴经济核杆算，增斤加企业仅利润；五）工程是结算原则宾（与万创汪有关）见附件六）结壮算应注醉意的问悔题见附件五、工程慕预算专业案的基本概垫念一）工程淘预算编制证的依据现行的建坡筑及安装蓝工程预算弟定额：1、各专或业的设计敢施工图纸2、已确制定的施工盯方案3、工具邪书（信息任价、设备渣清单、材稻料手册、素费用定额脖等）4、市定浴额站颁发悟的有关计姿费及调差妨文件二）工程傅预算编制榆的程序1、准核备资料骑、熟悉广图纸2、按各述专业计算棚工程量（君人工）3、套区预算定颗额（人监工输入宅、电脑赏分析、贝计费）4、按吩各专业散汇总造龄价及复屯核5、编查写说明三）工程浑常用预算未定额及特模点1、土建：哑200过0年深答圳市建挨筑工程犹综合价膏格2、装饰：9善7年深圳寇市建筑装厅饰工程综瓣合价格3、安装盼：89年漏广东省安晕装工程单腰位估价表4、园林层绿化：9幻玉1年广东孩省园林绿冻化工程预外算定额5、市政版：93年刷广东省市仓政工程单配位估价表四）装修预算月常用定额坦不同所造桃成的单价适差距1、如何界筐定土建（与错主体一同勿设计的装览修工程）查与装饰（罪属主体已呆交工，柴甲方另罚行分包序的装饰乘工程）2、定额项盲目单价思差见附件3、问弃题：预算定额厘的组成？预算定结额的组截成1、人汇工费（彩乙方直遥接从事茂施工工茫人的基育本工资疗）2、材携料费（轻完成工医程所需巧的主要墓材料、邻其他材票料，构辫件及脚宝手架、巩模板的航摊销费3、机械漏费（完成贯工程所发磨生机械台溪班费）五）按工程预陶算价的各独类费用所昏占比例1、材料餐费有占5真5—60衣%2、人工宋费欣占1奴5--2州0%3、机球械费跑占1租0—1念2%4、管理氏费厘占1摸0—15派%六）预算综合竖管理费用痒所含的内湖容临时设施借费、夜间勺施工增加殊费、雨季税施工措施惧费、施工管红理费、劳攻保基金、搞预算编制模费、现场餐经费、探亲福增加费、旨水电。（到管理及利套润费约2歉0%）七）常用的施仔工措施费吧内容（属挑施工组织者设计）材料二漫次运输竿费、施桐工技术脏措施费暂、缩短卧工期措施费、工地环保增加费。八）如何查看啦装饰综合飘价格定额见附件六、设计部门谣常用的预述算定额（兆装饰部分零）1、土建：声200福0年深逆圳市建丢筑工程匀综合价麦格2、装饰：哥97年饶深圳市凯建筑装超饰工程陵综合价询格谢谢观看/欢迎下载BY雁FAI冶TH洗IM袋EAN扭A遭VIS啦ION腿OF回GO恒OD爆ONE器CH做ERI搂SHE晒SA属ND痰THE签EN活T