世联深圳宝安中心区某地产兰乔圣菲别墅项目定位报告

宝安中心区别墅项目定位报告谨呈：深圳市润恒房地产开发有限公司深圳恒丰地产有限公司世联地产顾问做出精品，树理品牌发展商愿景2007年末开始销售，规避风险追求高额利润发展商目标把握市场及客户，最大程度规避风险，实现物业价值最大化

世联能做到什么项目目标梳理2项目处在规划设计前定位策划阶段需要解决项目定位，重点是产品组合建议项目特殊性：项目的两个地块分别属于两个发展商项目现状现阶段任务项目现状、任务及目标项目目标梳理项目所处阶段需要解决：项目定位；产品组合要以实现项目价值最大化及平衡两个发展商利益为目标。项目任务梳理3通过功能定位的丰富实现物业价值深入挖掘项目和区位价值产品全面创新、领先和树立标杆提高客户权益，附加更大价值实现物业价值最大化路径产品组合实现物业价值最大化通过形象定位实现客户精神需求的提升项目市场定位项目客户定位物业配比及价格建议项目定位项目属性定位项目功能定位项目形象定位项目规划设计建议项目产品规划建议以物业价值最大化和项目价值体系建立为目标的项目定位目标与任务的关系4通过定位，我们达成目标恒丰地块实现销售收入10.1亿元，润恒地块实现销售收入9.8亿元。世联将凭借对豪宅市场及客户的把握，最大程度为项目规避风险，并建议项目提前营销，争取到更多的目标客户。目标实现5稀缺城市滨海纯别墅宝安中心区第一块也是稀缺的纯别墅用地生态的、科技的高品质产品创新的户型设计新奢华主义的产品主张纯粹、地道的风格建筑智能化的配置顶级酒店式物业管家强强联手的团队合作项目价值体系的建立6项目市场定位项目客户定位物业配比及价格建议项目定位项目属性定位项目功能定位项目形象定位项目规划设计建议项目产品规划建议7项目属性定位模型项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性定位本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性。世联对高端物业属性的界定模型8项目分析项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源世联对别墅属性的界定模型世联对高端物业属性的界定模型项目属性定位9本项目经济指标：地块1：占地面积：72500.38平米建筑面积：住宅40400平米居委会100平米，物业管理及会所3000平米；容积率：小于0.6车位数：200个地块2：占地面积：72499.14平米建筑面积：住宅41100平米幼儿园2400平米，网球场1个，垃圾站1个容积率：小于0.5停车位：每户不小于2个本项目位于宝安中心区，总建面8.2万，容积率0.5-0.6，是深圳西岸第一块纯别墅用地项目指标10项目四至项目三边临路，进入性强，但有一定噪音影响，私密度不高，南面景观较优新安六路罗田路兴华路规划路东面罗田路学校用地南面规划路低层住宅用地西面新安六路北面兴华路深业新岸线学校用地深业新岸线低层住宅用地11项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音污染较小。红线——西部通道黄线——城市快速路蓝线——城市主干道紫线——城市次干道绿线——景观干道红圈——地铁站红线——主要步行空间绿线——林荫道蓝圈——人行地下通道本项目交通及道路进入状况分析12项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难项目南向有海景，海面上散落较多渔船，海景的景观程度较低；西南向湾景有一定的可视性。项目南向有较好的市政公园景观；由于地势较为平坦，本项目为低层建筑，海景和市政公园的可视程度较低。项目景观资源分析项目地块南向滨海带及海景西南向湾景别墅用地滨海休闲带将建成西岸的红树湾13本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边环境纯净、交通便利的别墅项目项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源世联对别墅属性的界定模型世联对别墅属性的界定模型项目属性定位14项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点较高的新城市区域中心项目区位属性A区——商业中心区B区——内港码头区C区——中央公园区D区——D-1公园西区D-2公园东区E区——滨海区F区——西城区G区——北城区H区——市政区15交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化项目区位前景核心商业街位于新湖路，依托交通主轴、分布于地铁沿线，与住宅区距离适中，即可保持居住功能的纯粹性，又保证了商业的配套功能商业分布16宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形象标志，是深圳的名片之一项目区位前景设有红树林公园、观景塔、漫步通道等充满滨海气质的休闲旅游设施，打造西岸的红树湾填海区。17项目分析本项目属于有一定景观资源、周边环境纯净、交通便利的别墅项目。区位分析本项目是规划起点较高的新城市区域中心，将是深圳滨海形象的标志之一。项目属性定位本项目属于新城市区域中心的、享有城市资源和配套的、滨海的稀缺别墅，将成为深圳的滨海形象名片本项目18本项目近距离的享有城市资源、滨海资源；同时也是城市中少有的低密度物业。与城区的距离通常包含了心理距离，享有城市资源的程度。项目属性界定景观强弱远近与城区距离景观物业（景观资源稀缺、密度较低，距离城市较远，如天琴湾）顶级物业（享有良好景观资源以及良好的较为稀缺城市资源，如波托菲诺别墅）郊区物业（有一定的景观资源，没有城市资源的有一定规模的低密度物业，如尖岗山）城市物业（享有良好城市资源和一定景观资源的物业，圣莫丽斯）世联高端物业属性定位模型19稀缺的城市滨海别墅

这里将会成为这个城市人们的梦想和骄傲

20确定了项叉目的基本京属性定位吊，我们需萌要通过市潮场环境、印竞争、项虾目SWO光T、发展报商的意愿赵及目标确侄定项目的沃市场占位甚。21市场环境素及竞争分仅析项目SW语OT分析发展商匪意愿及丧目标市场定料位项目市场援定位模型22市场环境低及竞争分掩析大势分梳析及判竞断高端市场朵分析市场供应乔分析市场需翁求分析宝安中心误区市场分乌析竞争分肝析232005鞋年政策出奶台时间轴3月住房按揭处利率上调稳定房搏价“旧八条”11月深圳开潜征土地增值完税10月《关于对堤房地产开处发经营企护业实行明烧码标价、禁止乎价格欺弄诈的通便知》4月国务院牌副总理票曾培炎洗“关于抑凝制房价埋过快上汪涨势头”的四点润要求“新八条”打击跃炒房、韵炒地6月个人购朴房不足尝2年即予转手交屿易，交全额营业屠税开始实拘施5月七部委销《关于稳定住春房价格工作的深圳规胖定普通住房听标准发布《帐关于进爬一步规范我市腾商品房销企售行为的通告》起于0循5年的凤这场调榨控风暴程，以限还制价格改的涨幅昆、打压藏投资炒辅房为主震，目的私在于规范楼市伞、平稳房战价、遏制羡投机24从200胜5年各月俊住宅销售局价格变动沃看6～9月胳，随着国元家及本市然稳定房价暂系列措施骆的实施，炸房价开始回虽落，基本保屡持在同比测增长率1引5％以下狠的波动；10月照份以后支，价格持续上升，其中暴10、订11月激同比增贞长为2俘4.7冻0％和抚38.播62％肾；11月痰份由于凑市场调漏控措施客的及时测出台，贼12月追份住房仆价格开始回落，同比畜增长1刑9.9主0％。资料来累源：深欺圳市房塌地产研成究中心虽受政当策影响心房价有偶一定程胖度的波逢动，但把市场需旦求仍然200刑5年整赞体均价漠达到7坊719垃元/平慎米25资料来鞭源：深团圳市房胡地产研酒究中心2005京年需求缺席口较大也贤是深圳市匀场在政策送连连打击健下，价格秋速度依然职坚挺的原家因之一。26在政策高令压下，豪呆宅市场持誉续火爆，饺已出现偏图热现象，咸政府和开衔发商处于敞搏弈状态竟，未来终券端消费者保的争夺更相加激烈深圳市势场已出奇现偏热现象（掠以豪宅滩市场为皮例：价秘格涨幅膨高、投迫资成份乔增加、包三级市六场观望钟现象加断重）；产业链终拆端消费者羡的争夺更优加激烈，谁掌届握客户喊需求、远客户资撒源，谁宅就有能威胜出；政府开姓始频繁出竹台政策猛，以限制价完格的涨幅焰、打压投纤资炒房；资料来源评：世联平竹台项目推售数量成交量销售率成交价格（元/㎡）中旅国际公馆2期第一批435套405套93%13000城市山谷三期105套60套57%16000波托菲诺三期156套122套78%23400香蜜湖1号29套29套100%30000中旅·国际公馆2期第二批430套364套85%11000观澜湖高尔夫·黄金岭三期32套24套75%1198万港币/套总计1187套1004套85%186802005仅年10月芦深圳高端阁市场各项忠目选房日矿成交情况200宜5年1指0月深弄圳豪宅形二级市原场供应六量较大腾，但整体销钞售率达到暖85%，殖需求仍然器很旺盛，驴发展形势杀良好。27停止批参准大赠芹送面积炮涉及方犯案，将泻会在一始定程度育上抑制层房价增南长；144有平米以言上住宅翻增加契岁税将会东使部分则开发商禽开发豪袜宅保持画谨慎态跌度；政府和开邮发商处于赞搏弈状态，200抢6年政府狡方面还可亩能将继续网出台系列沾政策（如限制二棕次以上购压房的按揭薄、开征物逢业税等），矛著头直指众豪宅，脉市场方冷面还有浪较大供棉应，但胃风险逐旬渐增大做，对市砌场和客葛户的把肠握越发统重要。2006炸年出台政走策六大举钉措调控爷市场，界严惩哄解抬房价4月起叼将停止裙批准大旦赠送面挎积的设稳计方案4月1游日起征身收3%候契税政府和开荣发商处于奖搏弈状态裁，200肆6年的政泊策出台将失指向豪宅基，而20执06年豪甘宅放量很驳大，所以惰对市场和星客户的把协握将越发粘重要282006资年豪宅市塑场将面临超一定的政醋策威胁，辜但政策一葬定是要平叼衡的，预饺计未来政锯策将会促称进市场向景好的方向琴发展，但展豪宅投资贸客将会受臣到进一步拦打击。具体市醉场具体恨分析，讲项目的淋稀缺性素将使得棵项目受轧整体市管场影响封较小，道但对客恩户的把晓握是必刚不可少刃的。即便政策耕不可控，蚕市场和客而户是我们闲可以去掌窜控的。29市场环买境及竞争分析大势分宏析及判愉断高端市场田分析市场供应呼分析市场需求总分析宝安中心天区市场分家析竞争分析30200娇4-2细005惨年别墅肺供应主不要集中渠在关外微和梅沙扁片区，绘产品主蓄要集中咸在TH音，关内辜别墅增险长相对费较快，港整体市摔场纯别识墅项目爱供应较芦少。200窑5年关谣外别墅节类产品蒙的供应老量几乎中都集中繁在TH废上，而晶关内的贼TH供坡应量增领长缓慢饿，相比欠之下，逗别墅产卷品有较串大增长哲，成了露关内别鸽墅类产熄品的主桨要增长裁点纯别墅颠项目较三少，只棍有观澜幸高尔夫友大宅、障中信高奏尔夫别丘墅、西堤丽山庄曾、城市高山谷这冶4个项棍目，关冷内关外稿各占一衬半31预计20挽06年供冤应量为1煤000多截套tow耀nhou乓se，6抽00多套私独栋别墅油，将是名姻副其实的别墅年。4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2005200阵620072008潜龙山庄潜50套旺TH，50套隆别墅圣莫丽斯丈200芳余套TH考，5套别笋墅尖岗山项紫目（南区凉）16扎6套TH两和别墅星河丹邀堤一期趟约2塑00套亏TH，棍7套别外墅天琴湾提3期栋48套坦别墅凤凰谷腾68套摘TH，灶15套腊别墅波托菲诺昨别墅2期摔20裳套别墅龙1号篮地块附小于柜50套悔TH纯水岸2肿期TH照17套堂TH东方花味园兄14套贵别墅东部华侨现城一期另约108踢套TH，泰81套别寸墅月亮湾季项目蓝约85煎套TH逼，15择套别墅联泰大梅婆沙约6豆9套别墅溪之谷墙10汇1套别伙墅关外项吸目关内项目观澜湖道高尔夫贿大宅（好昆仕顿梯区）筛25桐套别墅观澜湖等高尔夫垮大宅（役汉士达践区）容27样套别墅天籁30套肃TH、环16套选别墅2006读年供应的但纯别墅项硬目供应较唤多；分布派区域较为顽集中的是锁龙华二线津拓展区和民梅沙片区施。从目前征的推广到力度来甩看尖岗今山项目压、星河病丹堤、乡丰圣莫里籍斯等将钥在20须06市绒场上产淘生较大拆影响力亲的项目尖。翡翠湾一寻期15参6栋别墅32项目占地（万㎡）建面（万㎡）容积率户型面积（㎡）套数总价（万元）圣莫丽斯27.633.2（一期建筑面积14.72）1.2TH：270-500别墅：635-1135200余套TH5套别墅：TH：432-800别墅：1270-2270星河丹堤一期20（总占地）36（总建面）1.8（一期为TH社区，容积率0.7）TH：210-290别墅：400约200套TH、7套别墅TH：336-464别墅：约800天琴湾3期25.22.530.099别墅：350-1000共48套别墅预计在1500以上东部华侨城————0.23-0.3个性别墅：800（1地块），别墅：400（1-4地块），TH：200（3、4地块）（1地块）个性别墅：14套，别墅：20套预计为1000-7000（2地块）别墅：50套（3地块）别墅：81套、TH：108套（4地块）别墅：68套、TH：76套联泰大梅沙13.973.210.23——约69套——凤凰谷3.42——200-300TH约68套别墅约15套约400-600纯水岸2期TH约3.45.21.51TH：300-350TH约17套TH：1200-1800波托菲诺别墅2期——0.77（计入容积率）0.31别墅：350-500别墅约20套别墅：1800-3500东方花园约0.930.48430.52别墅：400别墅约14套预计总价为1600-2800月亮湾项目2.642.040.77TH：200别墅：300TH约85套别墅约15套TH：400-500别墅：约1000数据来喷源：世习联平台关内别墅稼项目供应33项目占地（万㎡）建面（万㎡）容积率户型面积（㎡）套数总价（万元）潜龙山庄约34.3601.75TH：250-400别墅：350-50050套TH、50套独栋——溪之谷15.8约4.70.3别墅：300-700拟建约101栋山地顶级别墅别墅：1000-4000龙1号地块约6.881.2TH：220-300小于50套TH——观澜湖高尔夫(翡翠湾)1004.80.048198-557.22主力：198-288共156栋（174户）一期将推出156栋别墅预计600-1000观澜湖高尔夫大宅（昆仕顿区）5.32.40.45别墅：600-80025套别墅——观澜湖高尔夫大宅（汉士达区）4.92.20.45别墅：430-70027套别墅——天籁31.40.46TH：250-280别墅：300-50030套TH、16套别墅预计500-1000尖岗山项目（南区）20100.5TH：250-400别墅：350-500166套TH和别墅TH：400-800别墅：700-1500数据来源绣：世联平乐台关外别墅慢项目供应3404-0层6年别墅隆市场供应野走势图近3年团别墅市贵场供应锁量保持宽持续增殃长，供杯应量大床幅增加串，将消疼化大量耕的需求拾，竞争鼓日益激演烈。从总体而顶言，05哥年总体市兔场反映火拼热，TH借大幅放量庙，供应量絮为近三年抓之最，但转随着政府熊宏观调控辩及土地稀掀缺，06愁年市场供害应有所下导降。别墅供至应量的倒逐年增仁加，一早方面表裹明市场垒对高端菊物业的座持续需型求，一粘方面带括来更为上激烈的甩客户资正源竞争杰。35整体需求忆较旺，总价区彩间在7筒00-遭120鞠0万的圆产品增借幅明显粥，高端傍产品的碰档次在磨逐步提确高700-依1200次万这一区絮间段的供稍应量增长焦明显在总价良区间7昌00万轿以下的炸项目规满模在增扭大，而学总价区晋间在7悲00万伸以上的滤项目个淡数在增冤加617123胃1172402852700万印以下700柔-12度00万120因0万以得上200四4200洞52004余-200池5别墅项纤目的供应撤量与价格伍对比分析36700万1200唱万300即0万2005炒年高价位柄别墅主要船集中在关土内的顶级贴高端物业123贴1套240套36套16套总价套数项目3000万以上16观澜高尔夫大宅（蔓菲亚区）1200万-3000万36香蜜湖1号双拼、波托菲诺-23套别墅、中信高尔夫别墅楼王700-1200万240香蜜湖1号TH、西丽山庄、观澜高尔夫大宅（丽维康区黄金岭）、中信红树湾TH、中信高尔夫别墅独栋700万以下1231城市山谷三期、万科东海岸3期、振业城、中信高尔夫别墅TH、万科第五园、万科城目前的市阅场上限区踏间37郊区物业万（价位4欢00-15债00万营）振业城虑、尖岗午山意向客户罢多来自关制内，籍贯披较分散，伸受教育程绵度多为本今科以上，舍且多数有区国外学习脚经验；私偿营企业主挡居多，从弄事IT、凶投资、贸殊易类；最蠢关注朝向煮、其次为划花园和景值观没有明显哪的地缘关龟系，龙岗猜本地和福经田为主，塘家庭成员伟较多，喜羡欢安静的槽生活，对粮环境较看童中客户素质缩慧较高，基维本上有海肢外学习经舟验，甚至背有外国国不籍或长住棋海外；关个注的是新标的房产能银否满足自傅己不断攀字升的价值样需求客户多来飘自福田，宾有较深的虏地缘关系写，广潮籍歌人士占多稠；私营企宇业主，从独事销售贸宰易类、生呆产型及投卧资类；注承重区位、酸价格、升择值潜力、影社区环境城市物喂业（价皱位90怠0--200耳0万）香蜜湖怕1号景观物阿业（价蛾位40倍0-200烈0万）中信高歌尔夫别脸墅顶级物狮业（价拔位10谅00-300村0万）波托菲诺典型别墅摄客户描述别墅市场戴整体客户层面较高拆，价格承受能力较念强。38市场环夸境及竞争分析大势分秒析及判容断高端市假场分析市场供头应分析市场需喂求分析宝安中员心区市吧场分析竞争分黑析39从20案05年岗宝安市番场的供谨需来看贼，宝安泻中心区裕的价值华不断被唇认可、掏提升，迫目前成羡交均价诞达到5冤833扯元/平币米，关斧内成交雷客户近常50%器。年份楼盘项目名称均价2005丽晶国际5100幸福海岸6000金成时代家园二期4700天悦龙庭二期5400深业新岸线5600金泓凯旋城6000鸿荣源尚都7050富源滨海春城5000御景湾花园5716圣淘沙骏园5500均价58332006西城上筑630005年宝黎安中心区靠整体均价耐达583章3元/平魂方米，市椅场表现火梳爆，进入苏06年，享西城上筑施抢先入市职，选房当拳天反应热士烈，实现灭均价68咏00元/黎平方米，年选房率达唯96％。关内客竖户比例倍不断增肥加，目绪前关内赠客户比短例接近佣50％推出时间宝安楼盘关内客户比例04.12天悦龙庭25％05.1丽晶国际23％05.1幸福海岸30％05.4深业新岸线30％05.5金泓凯旋城40％40从近两痛年宝安芽中心区评供应来坑看，低梳密度高袍档物业造缺少，严而当地梦客户购猪买力强进劲，当扬地客户缠对低密给度高档洋物业的暮需求没错有得到拉满足楼盘项目名称容积率建面（㎡）进度开盘日期西城上筑4.21600001.2栋已售2月26日泰华N2君逸世家4100000建地基预计11月第五大道一期3.1120000已建18层预计4月幸福海岸二期2.19130000已建3层预计6月深业新岸线二期2.6100000建地基预计10月金泓凯旋城二期2.8160000未动预计年底宏发N5翰玺园4.6168000建完地基预计年底正中N4风临州苑——43000在建预计6月榕江N4菁华趣庭——75000建完地基预计年中泰华N7————未动预计07年金成N13.5——未动——鸿荣源N7西岸官邸——88000建地基预计年底花样年项目————未动预计年底合计1144000————预计06肯年市场供盘应规模41市场环耗境及竞惧争分析大势分便析及判坝断高端市场巩分析市场供贿应分析市场需罩求分析宝安中心应区市场分厚析竞争分析42锁定竞争民对手基本党原则从目前项榴目的进展黑及项目推差出时间来搏看我们将俊确定时间相近性属性相近性客户相近性产品相近性为锁定胞竞争对眉手原则43目前深圳茫别墅分布炼以城市别偶墅和景观禾别墅分布炮较为集中本项目深圳目前铺别墅分布城市、填顶级别炭墅景观别墅郊区别墅郊区别墅观澜高尔料夫项目444季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季200签520062007200书8潜龙山庄阶50套征town牵hous渡e，50套别镰墅尖岗山项获目天琴湾病3期板48套棋别墅龙1号地镇块小馋于50套足town柴hous兴e东部华乓侨城一攻期约逗108器套to驳wnh项ous忆e，8末1套别亲墅联泰大梅缘瑞沙约6枕9套别墅溪之谷亩10伪1套别腹墅关外项测目关内项目观澜湖高铅尔夫大宅辟（昆仕顿嚷区）护25套别柱墅观澜湖茅高尔夫砌大宅（尚汉士达欢区）校27嫁套别墅200蔽7-2岸008码年市场竭可能推俱出的别片墅项目45项目占地（万㎡）建面（万㎡）容积率户型面积（㎡）套数总价（万元）天琴湾3期25.22.530.099别墅：350-1000共48套别墅预计在1500以上东部华侨城————0.23-0.3个性别墅：800（1地块），别墅：400（1-4地块），TH：200（3、4地块）（1地块）个性别墅：14套，别墅：20套预计为1000-7000（2地块）别墅：50套（3地块）别墅：81套、TH：108套（4地块）别墅：68套、TH：76套联泰大梅沙13.973.210.23——约69套——潜龙山庄约34.3601.75TH：250-400别墅：350-50050套TH、50套独栋——溪之谷15.8约4.70.3别墅：300-700拟建约101栋山地顶级别墅别墅：1000-4000龙1号地块约6.881.2TH：220-300小于50套TH——观澜湖高尔夫大宅（昆仕顿区）5.32.40.45别墅：600-80025套别墅——观澜湖高尔夫大宅（汉士达区）4.92.20.45别墅：430-70027套别墅——尖岗山项目（南区）20100.5TH：250-400别墅：350-500195套TH、120套别墅TH：400-800别墅：700-1500数据来源摇：世联平遇台2007洪-200战8年市场下可能推出臂的别墅项逆目状况46本项目致将锁定化尖岗山障为竞争拆对手东部项画目都为眯密度极手低的景毯观别墅厘，与本罢项目基炒本没有岔竞争；观澜高尔裤夫项目的咐推出时间夹不确定，吉项目属性铲差异较大沿，相对竞国争较小；溪之谷项掀目容积率耕极低，景寻观较好，煮但目前的眠状况尚不宫明确，将容会对本项锣目的高端巨产品产生男一定竞争锣。尖岗山采虽然与怜本项目佩属性不崭同，但麦其二期钉推出时挑间、产凑品、客趋户（宝件安地缘暑客户将翠会占一斩定比例皮）都会碍有一定萄的类似妈性，我针们将锁诞定其为拜项目的俱竞争对驱手。47地块编号庭：（以下笼简称：挎1号地珍）用地面积夜：213租200m2总建筑泥面积：谋107气100挎m2住宅建筑盛面积：1讯0563薪0m2容积率：坛0.50产品定位独：180说~25突0平方生米的T陵H260撕~30唉0平米借小独栋织产品为额主400行平米的组豪宅别闯墅三者面魔积比例上约4：厨6：1共计约1昨000套认，1期1扎66套尖岗山地榨块经济指子标48从两个项堆目指标分弦析来看，努两个项目途虽然没有留直接竞争盖，但由于牺推出时间姥和地域的时原因，将忌会有一定翻竞争，建减议本项目掉提前放出殊信息，以爹拦截部分湾地缘客户纷。比较因素尖岗山项目本项目规模/容积率建筑面积107万，容积率0.5建筑面积8万平米，容积率0.5-0.6项目属性郊区别墅稀缺城市滨海别墅资源状况山景海滨休闲公园及海景项目可能客户客户覆盖面较广，一期以招华系客户为主力，福田和宝安的客户关注度也较大，未来保安客户将会占较大比例宝安当地客户将占到一定份额推出时间1期预计06年5月份推预计07年底或08年初49市场环享境及竞错争分析犯小结1、市场伐在经历政割策调整之培后，仍然易会处于上孟升发展时劈燕期，但投掠资客户会观受到打击阴，豪宅市栗场将面临盗一定风险净，但是对停客户的把链握是关键教；2、近溪3年别弄墅市场木供应量续及需求嗓量都比燃较大，与客户层骄面较高弹、价格孙承受能灾力较强呢；3、宝安亭中心区价脏值逐渐显苍现，成交队价格较高草，关内客音户已近5洋成，但宝窝安中心区众及周边市沈场对低密近度高端物棋业的需求洲没有得到攻满足。4、从惑竞争来纪看，本肺项目没斯有面临猪直接的驱竞争项下目，但及尖岗山偶项目的旧二期将淋会同本开项目争属夺地缘碗客户。50市场环长境及竞梯争分析项目S猫WOT川分析发展商复意愿及冤目标市场定恐位项目市场歉定位模型51从项目的挠SWOT陷分析来看京，充分挖蝇掘稀缺的创城市滨海向别墅价值上，把握市亮场及豪宅山客户的需句求将是项望目制胜的崇关键。项目容册积率较售低；项目交始通便利亡，周便睛有丰富骡可参与畜的景观衰资源；项目所在哑区位价值邮较高，近而距离享有估较多的城幸市资源。稀缺的城统市滨海别葬墅；宝安中心错区稀缺的朱别墅用地；宝安中心补区及周边谎客户的豪宅饶需求一直魄没有得到满足道。与豪宅客干户的心理者需求相比乞，本项目答的私密性腥相对较弱段；项目处在硬非传统豪校宅区将在军一定程度执上制约项晨目价值实初现。宏观政搬策将会题给豪宅帜项目带笑来一定抽风险，桶投资客牛户比例贫下降。景观的智兑现时奸间不确阻定将会亲影响项衔目的价趋值实现饥带来一股定风险未。Sw0T52发展商不愿景及哭目标是云：做出漆精品，搂树立品座牌，博特取物业备价值最么大化；由此来看困，本项目贤应当用精补品来确立顾自己比较旨高的立意赚。53通过市场搜及项目S谱WOT分炒析，建议辞项目选择挂合适时机付（例如滨柴海休闲带象开始建设是，尖岗山由二期销售前之前）入灶市，并进现行提前营遇销，例如愧边设计，贵边营销截说流部分尖扬岗山客户珠，在规避棚风险的同触时实现利赴润最大化患。54项目市尝场定位项目客户息定位物业配层比及价俱格建议项目定位项目属性货定位项目功能累定位项目形象坚定位项目规划星设计建议项目产品旦规划建议55项目市场莫定位深圳西岸蛛顶级城市偿滨海别墅深圳滨娃海形象湿的标志多和名片56这里是稀缺的城市别墅滨海型的第一居哀所深圳西角岸的富人区生活在这辰里的会是禁哪一些人57项目均价产品类型主要客户香蜜湖1号38000高层、多层、叠拼、联排、双拼以福田客户为主，几乎没有宝安客户纯水岸别墅52000独栋客户覆盖面较广，但关内客户较多中信栖湖23000联排、双拼、独栋龙岗和福田的客户为主，宝安的客户之占3％曦城未售联排、双拼、独栋招华系客户为主力，福田和宝安的客户关注度较大数据来源徒：世联基液础数据库除了纯肥水岸别咐墅和曦洋城凭借畜片区和鉴开发商众品牌，研覆盖面斥较广之耐外，深绍圳的别配墅基本以当地客小户为主，关外茂的别墅亚凭借优梁越的自林然资源掘，对关谱内客户走有一定区程度的避吸引力错，此外径从各高贞端别墅中的客户圣分布来翅看，宝依安的客匠户都较完少，可酱以发现拌宝安高辜端客户区外置冲业的意薪向不强。深圳高息端项目杏客户分五布较广讨，但地愿缘客户收仍然占惕到相当捞比例58项目均价主力户型主要客户金泓凯旋城6000120㎡以上的3房、140-160㎡的4房南山约40％、西乡和新安约35％鸿荣源尚都7050100-120㎡的3房、120-160㎡的4房南山约30％、西乡和新安约30％深业新岸线5600120㎡以上的3房、160㎡以上的复式南山约30％、西乡和新安约35％数据来袍源：世帅联基础磨数据库目前宝雕安中心坑区高端链项目的朴客户基脊本以西乡和管新安为许主，约占初3－4槽成，其京中多为顷本地居纲民和企干业管理霜者；此府外对南山丢客户的甜吸引力倾也较强，客户认水可度高，业约为3－跃4成，随勒着中心区茫规划的逐乘步落实和庙宝安大道直等交通系秘统的，其皂对周边区胜域的吸引防力将更大饭，覆盖的客扒户面也将旗更广。宝安中心带区高端项民目客户以稼本地居民旧和企业管获理者居多59宝安始慰终坚持梯“产透业第一熔”政策产，产业之集聚效卫应明显区增强，挂05年生产总值列居于深圳叉六区之首，达11辰63.4近5亿元，雷增长19红%。规模乐以上工业脾总产值接爬近400宴0亿元，附首次超过冻东莞。居浊民人均可堆支配性收酬入不断增鸦加，规模画以上工业药实现利润110秩.3亿控元，增第长31塞.6%。随着稼各产业蹲的快速城增长，角造就了响一批购买力衔强盛的背企业家，对高端胸物业的需巴求也日渐际旺盛。前十强企业产值（亿元）增长率（%）鸿富锦精密工业(深圳)有限公司1266.3973%富泰宏精密工业有限公司297.60109%深圳创维—RGB电子有限公司167.1828%恩斯迈电子（深圳）有限公司113.5617%富士施乐高科技（深圳）有限公司82.53165%友利电电子（深圳）有限公司44.918%世成五金塑胶制品（深圳）有限公司44.1767%信泰光学（深圳）有限公司35.4035%艾默生网络能源有限公司31.4522%美资旭电（深圳）科技有限公司30.3514%总

计2113.5565.2%宝安近年经陶济发展情承况较好，场05年生支产总值居胃于深圳六廊区之首60西乡和新妈安高端客坡户众多，街置业热情射较高宝安当地光客户地源解依赖性强机，区外置题业的意向绒较弱。低容积袍率项目铁几乎绝脾迹，高效端客户慕的需求秤长期受育忽略。宝安近年暂各产业蓬械勃发展，塔企业家总读多，购买右力强盛。宝安中赴心区受民认可度精逐渐增蹄强，客兽户覆盖活面也将苍更广。54321本项目医的客户凤已经呼帽之欲出立足宝绒安，放念眼珠三片角61财富层级处于财富忙金字塔的涝顶端，来磨自全国，缘瑞甚至世界路各地，素资质较高，皂有国外学供习或居住接经验，对程价格不敏败感，更关晕注的是新伟的房产能厕否满足自窑己不断攀粱升的价值透需求。如坝：波托菲狡诺别墅客注户中小企仰业主，厚以广东刚籍人士罗为主，困潮汕和渠客家人伙居多，阳对生活育品质要训求较高葛，单价串不敏感难，但对宴总价较宋敏感。阴如：香薄蜜湖1史号客户企业的高至级管理人鹅员或公务恶员等，有私较高的收霜入，但工协作忙碌，寻多处于事杂业发展期夸，有较深茅的地缘倾裁向，对生些活有追求怀，讲究舒络适，注重悄品味，也役注重社区迹生活。如斥：中信红遣树湾客户200昏0可接受总窝价（万）1500800超企业家阶层企业管理人员阶层企业家阶层以西乡、就新安等周兆边乡镇的涂本土居民躁和台湾、发香港籍的态企业家为衡核心客户拜，凭借区负位优势，眼争取关内域、东莞部节分区域甚隆至香港等宰地的高端钥客户62深圳高端略客户需求钳的共性通过世流联对深慨圳豪宅乘客户访肥谈分析笑及资料收沉淀，蓝分析出新以上需当求共性柜。位置选择选择有山有水的地方，身处城市，亲近自然；别墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁华。注重周边的人文景观，重视别墅品质的纯粹性；结构设计别墅应做到3层；设计屋顶要有花园；对纯水岸的亲水平台设计认可度极高。外立面设计外立面中式风格；外墙有品质感，如观澜高尔夫；外立面古典风格户型设计客厅面积加大；房间数量太多，减少；主人房面积一定要大；户型一定要方正；必须配有工人房；挑空空间要够高够大；楼梯一定要宽敞、明亮；露台冬天可做阳光玻璃房；一楼进门是客厅，地下室做健身房。花园设计花园面积一定要够大，（纯水岸客户：240㎡以上），住别墅就是享受；独立花园空间；前后花园合二为一，集中花园面积；别墅周围高个植物形成私密空间；注重整体风水，主要是细节风水。泳池设计对私家泳池有一定期待，但更看重泳池的私密性；泳池面积要大，60㎡以上；泳池可以填充做花园。车位设计车库入口6.5-8米，满足车型需要；独栋别墅至少3个以上车位；别墅入口有公共停车位。交房标准交房时是毛坯房，自己设计；所有管线埋好，管道设好。物管要求安全——智能化安防设施；保安定期巡逻，保证保安密度；严格控制进入人员素质；配套——齐全的会所配套设施；住户享有会所优先权；认同林荫大道设计，看重绿化率；设置循环水设备；设置中央净水机；房间可考虑统一安装中央空调。63宝安高端愚客户特征通过世联促对宝安高直端客户访泄谈分析及洋资料沉淀胆，分析出创以上特征竭。需求面积需求面积主要是在250到350平米风格偏好尊贵感、讲究气派接受价格大部分人接受的价格在一万五到两万元户型需求一般在五房以上，车位要求在两个以上其他关注点要求要好的社区配套和环境，并看重风水希望有气派的客厅希望能送大露台及地下室看重购房折扣注重开发商品牌及现场展示主要是票宝安本判地商人沉，其中刃大部分厦是潮洲甩人和客名家人。宝安有全瓜民皆商的仁风气，宝务安客户基瞒本都是私乘营业主.汗外企高管脉，只有极写少数客户源在政府机蜜关工作。宝安高端努客户需求棍特征64这些人追这求事业的棒成就，也享受宵家庭的惠温暖，殃他们是赠向往滨施海生活舍又不愿蛾意舍弃登繁华的环人，他买们遵循顶着自己窑的法则闷，家族、值骄傲、胶亲情、轧伦理都舱是他们移放不下相的坚持这是“精英心睁态”的一种惰表露：圈他们崇惯尚自我售表达、继参与和串影响，示因为他扇们都坚折信自己俭的生活梨是独一贩无二的戴。这是一群娱经济地位枪高于社会亚的人，他们有德社会认同绵和身份的备焦虑感，糊社区成为善他们圈子使归属和身偷份认同的抖领地。目标客户臣精神状态价描述65目前深圳问景观、郊每区别墅主摩要以度假好休闲和居却家休闲为戴主；城市驱和顶级别说墅以居家润和居家休塌闲为主。景观物指业（景观睡资源稀缺、密拉度较低都，距离铺城市较远，）侨如天琴湾坊、17英里度假休趣闲型部分居家婶休闲型商务交往染型顶级物想业（享有良吐好景观资叉源以及良挤好的较为售稀缺城市革资源，如荷波托菲诺赢别墅、香怀蜜湖1号妖）居家型部分居完家休闲痛型郊区物完业（有一定距的景观资截源，没有吹城市资源凭的有一定脾规模的低阳密度物业睬，如尖岗箩山）度假休不闲型居家休闲旁型城市物慕业（享有良滔好城市资尚源和一定瓜景观资源粘的以及物茶业）居家型部分居家果休闲型而商务亏交往型挂别墅往释往能博取较大脊的利润空脚间，如17英有里、北欠京财富边公馆和丽高王扇府。项目功能扁定位66从目标客穿户及属性牺来分析，妙项目是以搁居住功能秋即第一居罪所为主的画别墅目标客京户项目属延性以地缘狱客户为碰主稀缺的城即市滨海别团墅以居住作功能即久第一居柜所为主医的别墅度假功脱能和居甩家休闲冷功能相剧对较弱67从项目客该户机区位究价值挖掘皇来看，本测项目有发的展商务交胞往功能的励空间项目商务帆交往功能发展榴空间挖掘周边镇宋港商、胡台商客示户及其才他企业主商云务交往需局求来往于宝薪安中心区说及周边商务往来班本地及允外地客色户需求目标客含户挖掘及延展项目区位如价值挖掘及延剪展项目与僵西乡港共口、码保头、机场距离房诚较近带来薯的机会项目所抵在区位砌对周边甚各镇及珠三角辐惹射作用较蚕强68项目功废能配比乏建议为皂居住：涂商务：柳休闲度吵假为7学5%：幅20%中：5%项目的商喜务功能一顶方面会体匪现在会所悬及物业管密理上，另谜一方面也猫会体现在产靠品功能设密计上。居住功能摄75%商务功殿能20金%度假休室闲功能剃5%69项目市混场定位项目客蜓户定位物业配比雹及价格建侦议项目定位项目属性挖定位项目功能享定位项目形笛象定位项目规奥划设计装建议项目产败品规划泡建议价值最大崖化下的产珠品研究70项目可能兔的产品组某合0.5疲的容积登率低密度的加住宅区新一代塑的富人破区深圳西姨岸的名禾片建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独栋别墅小于0.30.3—0.4大于0.4TOHO双拼Toho0.50.60.7联排Toho0.60.70.95层叠拼0.7—0.80.8—0.90.9—1.1独栋双拼联排叠拼根据世筹联经验拖和市场勿数据，吨确定独稍栋、T洞OHO描、叠拼洞的容积茧率上限苦分别为0.4蒸、0.译7-0南.9、围1.171建筑形式价值体系价格敏感因素特点契合度叠拼明星产品与现金牛产品的结合，兼顾速度相对高容积率，有效的创新方式——送面积容积率较大，单位用地的经济价值大；但形象贡献小联院现金牛产品，超额利润来源取决于供给的创新弹性，高品质联排与低品质双拼并存时，双拼成为瘦狗创新度高，单位用地的经济价值大，与本项目客户契合度高联排价值较独栋低，但经济效益高，形象贡献一般，对应客户群广双拼占地较独栋小，但单位用地的经济价值小独栋标杆产品、超额利润来源昭示性强，个性化，区域独立形成示范效应。位于地块价值最优处，牺牲容积率，数量受限售价高，易树立价值标杆，形象好；但占地大，容积率小，对应客户群相对较窄独栋、T笼OHO、多叠拼都是医项目的现贤金牛产品72在350毛㎡以上出聋现独栋别厌墅，30狼0㎡以下息出现叠拼闸，300范-350瞎㎡之间以偶联排TH朴形式为主菊，370烦㎡以上几委乎全为别谈墅；从面积区晒间上来看祝，独栋别恭墅面积跨青度较大；此外近梨期项目肌的产品楼面积都坡较大，架都集中港在各主凤力区间孕的前端怒，结合雄个别项苍目的具绸体情况声，也有模将产品搜面积增角大一个客级别，怖作为标碑杆产品便，如中终信红树逆湾的叠毕层TH貌和观澜暖高尔夫骨的独栋防别墅。类别联排TH叠拼独栋面积区间（㎡）191-193210-385174-302350-370322-701872-15281371716200250300350400450500700900以上面积17718770独栋叠层联排产品类型主流型豪华型经济型舒适型市场典航型项目嘱产品面珠积分布暮图产品面储积研究散选择73300平择米400平激米500限平米600平导米主流型豪华型经济型舒适型独栋面绒积联排面积叠层面积200属平米300基平米环境市场400平使米500仰平米200津平米300仪平米400平盆米500某平米独栋的映面积以味舒适型娇为主，拘面积以350-包400平绞米为主，大独栋可门以做到500触平米联排的面坡积以主流支型为主，图面积区间呜为280恰-33乌0平米叠层的面纳积以经济宵型和主流别型为主，堡面积区间姿为220平想米产品面斤积选择签独栋在干300库－50焰0平米签，TO枪HO在先280至－33汽0平米白，叠拼税在22伯0平米宽左右由于送术面积政刮策的出珠台，面搅积将在饿目前市磁场定位港的基础上有所犁放大。74产品配比必建议景观资源门价值利用雷分析同一容积伸率下市场避产品配比地块价谈值最大崭化下的记核心产品分析各类产品援的适应性章容积率分五析75本项目由于南向拦地块低密皂度住宅的存在使得紧南向海景俘和滨海带的景观可稿视性存在旷一定的不确定性开。项目部分崇组团可以看到西品南向景宿观项目北麻向受高锤层建筑阻挡，来可利用姿景观较少东向学效校将会榜对项目产生噪乎音影响项目景观美资源利用狼分析由于项目铸的海景及假滨海带景免观资源存扫在较大的不确定装性，所碌以外部堵景观资临源利用缎程度较济低；但小区仍销可部分抬暂高，叠层茎可以看到喜一定的外部景观。76独栋最网大化和挨舒适产使品最大胶化是项途目价值镰最大化警关键外部资源贩利用程度普较低安全性景观朝向噪音价格客户关痛注度高低内部造首景满足粮客户对殿景观的狮需求产品的宋私密性侧及尊贵损感是产手品价值境最大化往的关键独栋最大词化和舒适占产品最大常化77世联沉淀砍：各类产杨品的适应金性容积率框分析项目规山划指标建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独栋别墅小于0.30.3—0.4大于0.4TOHO双拼Toho0.50.60.7联排Toho0.60.70.95层叠拼0.7—0.80.8—0.90.9—1.1在容积率踢为0.5仍左右、建拢筑限高为缓低层的情啄况下，测逃算出可能归的产品形旁式(独栋澡、TOH遥O、叠拼四)之间的吩配比关系述。参照深圳曲不同物业锄类型容积限率根据世缩慧联经验志和市场技数据，泄确定独翼栋、T贼OHO冤、叠拼厘的容积严率上限卫分别为0.4设、0.谱7-0闻.9、问1.178在独栋最益大化及舒勇适产品最果大化前提专下，建议烘以中品质光独栋及高金品质的T贸OHO为品主构建产闲品的核心蝴价值体系均。建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独栋别墅小于0.30.3—0.4大于0.4TOHO双拼Toho0.50.60.7联排Toho0.60.70.95层叠拼0.7—0.80.8—0.90.9—1.179从市场情愧况来看，籍在类似容扣积率下，合独栋最大机化的比例倚约在20哄%左右，扔依据常规拴经验来看叶，如果超坑过20%鞠的比例，轻舒适度将搁会比较低项目容积率物业配比栖湖0.4独栋22％，双拼34％，TH44％曦城0.5独栋20％，TH80％星河丹堤1.0独栋6％，TH84％，叠拼10％圣莫利斯1.2独栋4％，TH48％，叠拼48％香蜜湖1号1.4双拼12％，TH64％，叠拼24％市场各高钉端项目物瓦业配比情湾况80从市场情莫况来看，企在类似容唤积率下，掘独栋最大认化的比例妹约在20魔%左右，槽依据常规极经验来看龙，如果超役过20%泪的比例，亚舒适度将流会比较低市场各祥高端项依目物业游配比情拨况类型地块1配比地块2配比小计独栋别墅20%15%35%创新TOHO40%45%85%联院TOHO20%20%45%叠层TOHO20%20%40%81地块1伶物业及顷面积配强比类型地块1配比面积建议各物业总面积栋数大独栋1.22%5005001小独栋别墅18.78%375771921创新TOHO40%3301644050联院TOHO20%280822029叠层TOHO20%220822037小计

41100138类型地块2配比面积建议各类物业总面积栋数大独栋1.24%5005001小独栋别墅13.76%375555915创新TOHO45%3301818055联院TOHO20%280808029叠层TOHO20%220808037小计

40400136地块2那物业及欺面积配移比82项目价值品收益各类产握品的单掩价是按惊照世联挺经验和调市场数棋据做出细预计，侨具体的椅推导过邀程在下白面的价密格定位应部分有湿详细说孔明地块1收退益状况地块2疲收益状坊况项目总收叉益状况类型面积建议各类物业总面积栋数单价单位总收益总收益大独栋50050014.522502250小独栋别墅3757719213.25121925085创新TOHO33016440502.582541100联院TOHO2808220292.158817262叠层TOHO2208220371.941815618小计

41100138

101315类型面积建议各类物业总面积栋数单价单位总收益总收益大独栋50050014.522502250小独栋别墅3755559153.25121918067创新TOHO33018180552.582545450联院TOHO2808080292.158816968叠层TOHO2208080371.941815352小计

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98087类型套数建筑面积总收益大独栋210004500小独栋别墅361327843152创新TOHO1053462086550联院TOHO581630034230叠层TOHO741630030970小计2758150019940283700万120盛0万3000所万定价原则渗：凭借稀耐缺属性，水树立价格管标杆，给鸣市场一个围响亮的声评音大独栋SUPE烦RST努AR[4伙，5万]总车价[20咱00-2沫500万护]1231寻套240睁套36套16套总价套数项目3000万以上16观澜高尔夫大宅（蔓菲亚区）1200万-3000万36香蜜湖1号双拼、波托菲诺-23套别墅、中信高尔夫别墅楼王700-1200万240香蜜湖1号TH、西丽山庄、观澜高尔夫大宅（丽维康区黄金岭）、中信红树湾TH、中信高尔夫别墅独栋700万以下1231城市山谷三期、万科东海岸3期、振业城、中信高尔夫别墅TH、万科第五园、万科城目前的市附场上限区目间项目楼王罗价格定位84选取项目主要推售时间其它物业类型/联排TH价格比率预期2006年价格比率本项目价格比率2005双拼：联排TH1：0.721：0.751：0.75——联排TH：联排TH1：11：11：12004叠拼：联排TH1：1.31：1.31：1.322003高层：联排TH1：2.141：2.81：3本项目州定价参钞照价格唯比率表对20铸03-鸭200削5年部坦分高端辱项目中妇各类产睛品的均猪价进行扎比较分携析，通桥过综合叫汇总得宁出20偏03-阿200抄5年各渔类产品烘与联排砌TH的叶价格比弟率，并窝在此基隔础上对册200泽6年各秆类产品沫价格比淡率进行哪预测分顾析叠层T糠H的价厉格比率纯主要参朝考了近湾期项目扭，预计藏叠层产界品价格塔比率变化不大，建议亚价格比万率选取1：1偏.32；综合考才虑低密直度物业初的稀缺眉性及其润价格自掩然增长鲜率，预衔计20鱼06年往高层与洗联排T输H的价线格比率互约为1朋：2.防8，本幅项目所耗处片区艇中已开朋发低密度物很业稀缺，建议雀本项目钱采用的啦合理价笑格比率胜为1：3。项目价格漆定位模型85高层均价价格比率06年联排TH均价07年联排TH均价本项目联排TH均价67001：3201002311525000由于片区起步晚，发展势头强劲，07年年增长率仍取15％，此外考虑到产品创新优势和稀缺性等因素，本项目的联排TH均价应调整为25000比价基准价格增长率宝安中心区05年均价583316.7％西城上筑6800片区前景乐观，但秉承谨慎原则，故06年增长率保守估计取15％目前宝游安中心爪区项目心基本以楚高层为宁主，因粒此以2势005扯年的片包区均价绵作为高型层产品劣价格的津比价基嘱准，同货时参考裹近期开谊盘项目午的均价骑表现。06年婆宝安中谷心区高蛾层均价熄约为6蔑700创新联排刑THSTA讽R＋C嚷ASH异CO击W[2.帮3-2.诵7万]总价[75谎9－9睬45万踏]项目创新枝联排TH集价格定位86叠拼均价价格比率联排TH均价190001：1.3225000叠拼CAS剥HC奖OW[1.8难，2万]总价[39关6－4教40万杏]以创新联碑排TH价俯格为基价测，通过内俯部定价法骑则，确定倚其他产品浙单价联院THCAS史HC蚊OW[1.9贱，2.3万]总价[53也2－6盟44万怠]利用项顶目内部轰定价法串则，以爬本项目俊联排T区H均价坑250膀00元促/平方创米为比到较基准蛮，结合叼前面得撇出的价患格比率仪可以得薯叠拼的泄均价联院TH均价价格比率联排TH均价210001：1.225000本项目眠结合目膜标客户心需求设疯置有部睁分联院远TH产到品，该熊产品面息积较创丧新联排纷TH小司，可适脱当控制抢其总价讲，充分民激发客沟户购买音多套物掩业的需须求，建情议与联稀排TH匙的价格揪比率为惊1：1婆.287小独栋STA俗R[3假，3.冬5万]总价[105连0－12好25万绒]波士顿矩阵市场增长率

高明星:STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗DOG别墅相对市场份额

低

高

低本项目检的小独坛栋产品典具有稀纲缺性优杏势，可跌以作为还产品组稍合中的暮明星产乳品，预殖估单价棉3-3读.5万欢元/㎡鸟。总价电区间在傲105悔0-1榜225糟万元。项目小独筝栋价格定提位88SUP膊ER税STA痰R[4均，5灰]STAR趁＋CAS雪HCO谅W[2团.3，夸2.7快]CASH纯COW[1怨.8-骗2]STA为R[3玩，3.5滔]大独栋卖20勒00－2500墨万联院T幅H云532毅-64根4万叠拼弓396创-44础0万100验0万元600万袜元400如万元3000龟万元2000烧万元800对万元小独栋唯1050职-122爸5万联排TH霸75闹9-95仅4万项目价格轧定位总结CAS钻HC术OW[1.闷9-2.油3]标竿产矩品主力产品89价值最大丹化下产品框规划建议产品规迷划建议组团价值腿分析产品增值罩创新建议项目市慢场定位项目客魔户定位物业配桃比及价谣格建议项目定位项目属治性定位项目功能缘瑞定位项目形肉象定位项目规划匪设计建议项目产爆品规划本建议产品布局扫建议90组团价注值分析各类物何业对规直划因素敏或感度分志析组团确宾立各个组图团的产支品适用分章析各类物休业价值贵敏感因技素分析客户关注附因素分析91TOHO倦类的价格者敏感因素肚：取决于穿供给的创隔新弹性叠拼类的誉价格敏感志因素：滨1、相当满程度上与拥容积率相艰关2、与社堂区中高端茅产品的品智质、数量攀相关3、实惠划性各种别孟墅产品厉价值敏栏感因素层分析独立别好墅的价泼格敏感浮因素：懂景观/名资源占甩有率；严（价格巧衰减度刷大）价值越高叠的产品，商对外部资洽源及资源恢占有的敏格感程度越针高92物业档独次越高冠对项目予的安全转、私密催、朝向要等因素隶的敏感亩度就越圈高安全性朝向景观噪音客户关短注度高低规划的私饿密性及物霜业管理安全性产品规锁划布局匆、项目劲风水景观的别可视程尾度规划设搬计对噪虾音的规展避叠层T假OHO创新TOHO独立别廉墅物业档贱次联院TOHO93独栋对各苗项因素要博求都比较良高之外，怖相比之下劝TOHO妹的敏感程搞度稍低各类物业枕对地块选赴择的敏感千程度敏感程度类别私密性风水朝向资源及景观占有进入性昭示性噪音独栋高，即便在同一小区高高、较高高，希望进入性不强不要求昭示性有一定敏感度TOHO有一定要求，只要小区安全、私密性好即可高一般一般一般