镇江市恒顺地块开发策划报告

镇江市恒顺地块开发策划报告目录第一部分宏观市场分析2壹、镇江市宏观经济运行和城市发展研究2一、经济运营状况5踪二、狡朱城市发展与哪战略规划允什6朝三、止特综述猎宴8被第二部分斜糠微观市场分翁析傅滩9数壹、在毫房地产市场怀分析跨臂9趁一、尺建镇江房地产蛾市场发展概增况棵把9灿二、屈哭开发投资情毛况分析迫牢10木三、烧曾供需状况分角析及研究碍列10贿四、暖狡房产项目板幻块分布及竞棉争可比项目翁分析培闲14嫁貳、赶喘周边竞争项能目分析筋蓬18旦第三部分绝秆项目分析但自23炊壹、剪裕项目概述弱步23做貳、蜓根地块眼SWOT级分析扯赖23致一、扶缓地块地产因距子分析唐反23趴二、嫌带地块误SWOT制分析签蠢24吉第四部分奖互项目定位两辅25泡壹、惯唯项目定位便跟25报一、项目定缩位城肾25兆二、竞争性忍分析缎愿25脑三、概念定册位孔叉25瞒四、推广卖引点诉求：想价26萍貳、铲预产品定位季案26虚一、产品规近划建议端坊26株二、客户群职定位充翁28杠參、究山价格定位阻累30且一、定价方委法：市场比彻较定价法泡果30征二、结论队见30众肆、平节整体销售策往略絮组31耳一、销售总址体目标舟柏32协二、销售方笛法气止32宏三、销售进阁度球须32驳四、销售执桥行流程图倒祥33鲜五、公开发述售销售策略代谎34究六、销售绩职效评估烧胜35武七、尾盘销浩售离宏35娃第五部分狼简投资分析生雄36亦一、复诚规划建议克丸36样二、誉扭户型配比建弯议财嘴36掌三、挠秆投资分析厨隙38早四、馅沉收益分析斥扣39虹第一部分智宏观市场分宾析肺镇江市宏观饱经济运行和滑城市发展研嗽究研究背景码镇江位于江捉苏省西南部演，是长三角建“叔先行规划、泡先行发展滔”桌的十五个城蹲市之一，但调镇江处于长亲三角城市都坏市圈的最外肚围，待所受指上海经济圈闪的辐射非常混小判，但由于国怪家长时间叼对圣上海房地产挽市场筋加大调控力全度肥，致使有部润分投资客渐旋渐着眼于蓬腾勃发展的镇敞江房地产市诚场事上郑。若镇江同时也贵处于南京一货小时都市圈末和苏锡常都迫市圈的结合猎处，拳虽然在目前负两大都市圈奖发展尚未成妨熟的阶段，途镇江又文处梨于都市的外勿围，影但赏其双向辐射贴的优势在键不久的将来皮会碗得以发挥获。城市概况城市功能臂镇江异-国家历史届文化名城、屑长江下游重罩要的港口、负工贸、风景执旅游城市。地理气候膝桌镇江位于江幻苏省南部，扶西接南京，极东邻上海。械属北亚热带柏季风气候，亡年平均气温印15.4绞摄食度昌，日照数2醒057.2球小时，无霜我期238天刷，降水量1虹072.8岩毫米。新全市土地总优面积384贺8平方公里南，占全省3卸.74％。纯丘陵山区为体1964平券方公里，占迟总面积的5抓1.1%。派地势西高东杏低，南高北时低，呈波状芬起伏，形成毅以丘陵岗地附为主的地貌抬特征。交通占镇江具有术“芦铁、公、水鲁、空母”滤立体交通优男势。京沪铁捧路横贯东西腿，国家规划列中的京沪高训速铁路穿区竿而过；陡嚷镇江临江近吩海，水陆交装通极为便利棍。为国家级那水路主枢纽译和省级公路段主枢纽城市布。世界闻名吃的廊“差黄金水道崭”——导长江和京杭许大运河在此扒交汇，沪宁阀高速公路、北京沪铁路、投沪宁二级公团路穿市而过读。104、牺312国道苗和101、烛218、2鹿22、22裁4、321撕省道构成镇驳江与外省、霜市连接的公之路网络。镇素江市区距南跨京机场和常穗州机场均为功60公里。链镇江港是全赠国主枢纽港始之一，岸线姓长65公里疼。间南京禄口国示际机场和常净州机场分别叫距镇江80泡公里和50售公里。行政区划惕镇江为江苏丸省省辖市，拜辖丹徒、丹寨阳、句容、衫扬中4个县贞（市），市砌区设京口区国、润州区和氧镇江新区。棵总面积38呢43平方公福里，人口2骆89万，其刊中，市区面榨积273平痒方公里，人映口70万。静5、历史文穗化爆镇江为中国旅优秀旅游城划市，具有察“扯城市山林像”裳、抖“协真山真水舍”维的独特风貌晒，以术“案天下第一江评山舅”帅闻名于世。宏市区沿江自街西向东镶嵌裙着金山、北米固山、焦山田，组成风景气各异的企“队三山茅”放风景区。随6、着人口及受教显育程度脑2005年脸镇江刺全市总人口轰为289.虹76万人，企与第四次全点国人口普查洒1990年适7月1日0室时的260双.42万人质相比，10糖年4个月增蜂加29.3艳4万人，增宝长11.2清7%，平均展每年增加2抽.84万人滋，年平均增制长率1.0傻4%。愉2001年控2005年芹2023年粒2023年章市域总人口休280万人诞290万人鲜300万人棕320万人斜市域城市化贯水平冤50.5%尚57%屈63%促70%桨城市规划区余人口规模败99.8万含人左105万人隙120万人植140万人庭中心城人口仪规模缘65万人谱75万人圆90万人绒120万人堪人口分布及倡增长表寺2005年狮全市的人口穗分布如下：机京口区代禾43.51猫万人消糟新区含7.34万蓄人犹润州区灯27.33设万人托丹徒县威38.33椒万人均丹阳市牵89.33感万人腿扬中市既30.72说万人梁句容市倡

酿60.54宁万人7、小结享城市性质及匹城市化程度幼：崭旅游、休闲炕型地级城市书，城市化建汇设进程处于崖初级建设阶四段。地理气候：谊西高东低，注南高北低的偏地势条件与轰四季分明的墓气候因素，谦给予镇江相岁对集中的居侵住现状，但收随着城市规羊划的发展，择住宅的开发覆重心蹄必定向周边丹覆盖。交通状况：咳“派铁、公、水诊、空臭”任立体交通优英势缩短镇江本与周边城市淡的直线距离秀，匹同样也赋予废了它吸附周共边城市人口度房产投资的映先决条件。被历史文化：痰临镇江作为远机近闻名的优炮秀旅游城市休，有着自己习独特的历史贱文化，给予那了城市知名视度与美誉度惩，近而为打禾造品牌地产思项目提供了蝴基础支撑。朴经济运营状裳况经济地位：辨镇江市地处艘沪宁工业带吊、长江和运互河十字交汇野点，具备发桥展基础工业振所必要的港磁口、交通、忠能源、水利蛇、用地及城盲市依拖等优伙势条件。野国民生产总曾值剖与产业密度刃社会国民生宰产总值（单毁位：亿元）颜年份则2000伶2001户2002毙2003略2004腰2005晴GDP除452蓬502.7喂560.9在641.1睁781.2衰871.7恭增长率凯—统11%克12%岸14%布22%时12史%驴分析：镇江浴国民生产总孩值从200持0年的45搬2亿元增长察到200拼5别年的田871势亿元，耕5争年翻了1.逗9志倍。每年的躁增长率大于买10%，屿略冻高于全国平芝均水平，且俗GDP的增连幅每年都在礼递增，比05年虽有这较往年略有吧下降，仍然栗高于全国平留均水平，碗反映出近几溪年镇江经济庄的持续、强秀劲的发展。碑人均收入（龟单位：元）沈年份肢1999绞2000报2001六2002蝴2003户200京4云200稀5痒人均收入司15664考16967漂18852象21018黑23995弱29235忌2耗9534狐增长率载—蝇7%害7%叹15%伤15%驴22尊%霜羊%质分析：象镇江人均G筐DP在20痒02年突破菜20000建元，在20烦0用5豪年达到2南9534钢元，较高的译增长率表明哈城市的经济滑处于快速发封展时期。2尊00据5叉年人均GD浇P牵突破胃3浓5疲00美元，必正由缓慢发动展期迈向快堪速发展时期初。房地产市芬场的火爆是淹镇江经济发找展的一个必司然表现。潜城市发展与最战略规划也镇江城市结饿构功能表亮区域类型添区域构成屡规划功能洲主城润南山风景区季、主城核心香区、南徐新暗城、丁卯新槐城、谷阳新盒城高构筑凉“急山、水、城顾”盲的城市空间葬框架，强化月城市中心的便服务功能，育人口按90敲万控制。婚东翼景谏壁、化工勇区和大港领基础产业带贩和配套适量弱的生活用地菊，人口控制揪在20万趴西翼末龙门和高资节基础产业带抚和物流增长拳区，人口按抖10万控制善分析：从整木个城市规划百来看，市中厘心主城区今孟后将主要承息担起商业、工金融、旅游满的功能，加贷上市中心土捷地出让的空延间有限，住嘉宅区将主要初向南徐、丁肢卯、谷阳几龙个地区延伸歇，今后这几耽个地区将是烦镇江房地产这开发的主战润场，且南徐往新城凭借着醒城市次中心普及规划市府街行政中心的加核心地理位铁置必定成为杀白热化区域嗽。蔽而本项目所惑在位置学府圆路板块亦是逼房地产开发赚较集中区域扑，战位于镇江高查校一线辅，开发量默潜力及现实浅开发量示很大。剃居住用地规详划布局证分区像用地面积（序km2）郊规划人口（损万）填功平能纷主城忌主城核心区缝25季30谢城市主中心龙区，商业金撕融旅游服务靠中心。包括花老城区和北诱部综合旅游展区两部分。抹北部综合旅顽游区是城市据滨水区，集锦商务，文娱暗，旅游为一布体的综合旅翼游区。乌南徐新城保20吗20谢行政、文化拜、商务和生晒活居住区。辆城市副中心闸，未来市政微府所在地，我市级公共设挥施集生产、森生活和各项蚕设施配套完圣善的多功能乡复合型的城狭市新区。重便点利用谋“陕生态大道守”沙南徐路的带驻动作用，建妨设西部新城卫区。确丁卯新城顺20福20耀大学城和光证电子高新技睁术产业区。挽城市副中心欧，以高新技猫术和科技信筒息服务为主杯的城市新区茎，重点发展裙大学城和高宰新技术产业嘴园区。星丹徒新城央15喘15汉城市副中心妈，以高新技祝术产业、第庄三产业和生肺活居住为主吉的城市新区兼。替南山风景区敬12芳城市的附“乞绿核荒”师，城市中心陶公园，现代户休闲度假旅眼游区。总西翼（高资锐、龙口）纹15送7.5忧港口、基础检产业带、区伤域物流中心该、城市生活桂区糠东翼（大港揭、谏壁）帅31先12.5表基础产业带怜、城市生活估区烛分析：从规淡划上可以看站出，丁卯和忍南徐将是镇巧江除了市中冤心，今后最寒大的两个居离住区，旅分别达到鬼了第２０万人；蚊丁卯作为未社来大学城和白高新区规划御，业已成为阻工作、生活牧双重功能于符一身的综合伐性区域匠。地作为蝶今后的城市当副中心，铸丁卯片区培将凭借着优递质问的生态环境冠，愿大学城高校己的比邻，以沉及蜘良好拿居住氛围亡将揪远高于市区田其他板块，受致使馋丁卯片区底的辐射范围敢将不局限于椅本区域岸，我作为城市规瓣划的艘重点柔居住板块，透本区域将纤成为珠镇江市揭最具开发潜食力的住宅板楚块卸之一虫。综述顾1、镇江的笋地理位置优钻越，是长江驱三角洲重要剂的港口城市仰，交通便利往，环境优美桥，得天独厚饶的综合条件睁和为其房地应产业的发展侍提供了有利厨的背景。但寿由于镇江位艺于上海经济第圈的边缘、理南京都市圈你内，近几年且国家大力度柳打压上海的堵房地产柴经济烘发展后医，诊镇江的综合魂实力突显，件这在很大程睛度上增强德了镇江经济井、房产市场王的发展编，同时也加怎强了镇江吸捆附周边城市珠投资客群的庭综合能力亮。肺2、区域经左济的快速发许展，国民经炊济的持续增妻长，人均G递DP盈可望猎突破苹3节0000元遗，使得镇江南的房地产发跪展得到了有光力的支撑。故3、产业结嚼构不断优化秒升级，第二径、三产业的盆发展明显加规快，作为第载三产业支柱刑的房地产业惠也将不断的典发展，随着种整体经济的蛛快速发展，慰房地产业也炭将逐渐显示绝出其重要的嫂支柱作用。肺4、固定资氧产投资额日砖渐上升，其徐中房地产投真资的增长速洲度超过了5土0%。房地互产业进入快脂速发展阶段赢。随5、从城市易发展规划可豆以看出，未老来镇江的主锅要发展目标构是加快城市境化进程，在鸭进程中产生洁的城市改造阴和向外扩张赴所带动的住贸宅消费需求跪是巨大的，艺这也将推动达房地产市场烟的快速发展补。怪6、未来镇鸣江的发展方开向主要是南漫进，而本项返目就缎在此板块古中伐，在发展上搅有政策的扶易持，异在规划上有绒新政策的支医撑，这两点槽都绝是本案所面响临的最大利愁好。烧第二部分略微观市场分阴析黑菠房地产市场令分析箱镇江房地产妄市场发展概打况案1980年略镇江开展了前商品住宅试蜘点项目，以饰统建的方式邀开辟了一些腹新居民点，宾在市东、南皂、西方向形到成了一批具使有一定规模肾的住宅小区兰，这些小区被商品房多为寨三到四层的们低层住宅，引规模小，呈经兵营十排布分，具有客厅辨、阳台、灶着房和一般的腔卫生设备。齐这些居住小越区围绕市中璃心而建，地番理位置离市浙中心较近，宣交通非常便剂利。改二十说多年后的今伤天竖，随着城市来经济和收入霜的逐步发展驾增多，当地陶人对居住环烟境、条件和庸住房档次的副要求在不断港提高，消费萍需求由温饱草型向舒适型唇方向发展，妹随着市中心略动迁力度的倚加大、城市至发展水平的辩提高，产生奉了大量动迁化、需要换房防、改善居住赵条件的人群谈，这部分人际群大多以购听买大面积、橡大户型住宅晚为购房目标流，居住地也华逐步向外迁饭移，但市中博心仍然是镇贷江人心里最验理想的居住许地。施2000年瓦前后镇江房与地产市场从限开始加速发恐展，并不断熔得到升温。赔目前镇江整花体房地产市晃场的产品供豆应还是以多三层、小高层碧公寓椅、别墅治型产品为主请，区域集中缓性比较强砖。大面积、番大房型、上理档次的居室古生活汁业已成为镇岂江稻消费者的追弟求，魄也是市场森潜在的旺盛读的购买需求屋。皇按照市政府驰“脱三年大变样淘，今年决战灭年撑”锻的要求竖，苦今后五年，观将按照卫“勺拓展骨架，蜓建设新城，犹完善功能，跨整治环境网”息的要求，以转年投入和年项拆迁量继续殃不低于居100著亿元和易100青万平方米的绿强度，加快粘城市化进程浙，精心打造序山水城、生奸态城、园林玉城的城市品身牌。僚开发投资情这况分析割1、脆土地出让室历年镇江土品地出让数量小和均价：源时间樱2002乖2003查2004横2005（造5月止）雹土地出让（匙亩）末1279.煤8脆4513疗4766此1200酱均价（万/速亩）匪58.8放74.5打67.4忙74.9稍分析：通过恼历年的土地师供应量分析兴可以看出，肉土地放量基索于平稳态势女，价格扇在合理基数晨增长的情况昆下猜基本持平，麻土地供应量予及价格的平须稳，可以元预示着今后级几年将有较舌大的增浮空辆间在内，同棉样也可以反衣映出镇江是嗓以市场直接伤需求为博导向壶出具放量的投理性城市，孤并没有过多册的土地炒卖滤成分讯在内，市场稀趋于良性。酸2永、菌历年房地产要开发，竣工林面积（单位屑：万M借2胞）趟时间援2003年系2004年未2005年雪施工面积把491．4哗757．5细1001．秀5边竣工面积控347．3舱挖534．6删董分析：近几巩年的房地产塞施工面卡积妻和竣工面积待都是稳步增熊长，而施工班面积一直大异于竣工面积棕，意味着今乔后几年镇江触市场将有一永个比较大的惹放量。州供需状况分惊析及研究浩从镇江市专死业人士处获尊悉，土多层住宅占猴据奏房地产稳市场的主流栋，相对来讲帅同样是市场盾供应接近饱泡和，芬竞争邮白热化肾程度可见一吗斑弊。随着镇江厕居民渐渐对猎小高层建筑据的认可衰，小高层的巧市场比例也窝在逐烤年升高旅，这个比例茶还会提升，临政府在提高遭土地利用率如的同时，溉躬06年判多层住宅的校供应摘量怨也营渐渐趋缓制，小高层奶的供应量绞将渐渐增多委，随之而来叔的市场竞争克也将日趋激奏烈比，能够赶在删集中竞争来狭临之前锦获取最大的拴利润空间训。浓（臂一绞）需求分析霜1、蔽2005年烟成交户均面科积比较分析艰2005年蹄全年销售统宅计时面积（畅㎡剖）效销售套数（信套）值总销售面积隔（㎡）猾250㎡以勤上赵191庭48740颂.58锣170-1悲80㎡姨108跳19415虚.15继130-1隶60㎡失662鸦89852本.476息120-1冠29㎡舅1564杏19465谁4.69营100-1机19㎡免3314坛36140祸5.87充70-99持㎡脊1132态10212棵5.79魄20-60饰㎡孩364苦19974挪.21销售套数总销售面积刮2、安2005年般各月销量走碑势分析均根据《镇江唐房地产网》宰公布的数据较统计分析：效截止到椒200米5年底，镇裁江市区若销售失面积催为8遣3突.6168喊万平方米，角仿三次峰值出仿现在三月、口六月及十月械，由此也可豆以反映出镇岁江当地居民阅的消费习惯俊和热销时期忙。狮其中100筑-120平革米左右的畜三室响房型卵面积彼成为扁销售热点，辜占总销售面冲积的44%掠，彻120-1卧30平米占扮23%军。草分析：是市场需求最配能够反映消施费客群的喜殖好，丧通过巡镇江整体年照度住宅夏需求统计分旨析来看，1袖00-12柿0唱平方米熊住宅宏房型成为了烫市场的需求粱热点饿，傻从各项目调镰研分析比较庄同样得出相斗同的结论，关证明镇江本美土居民，沫100-1贸30平方米横已碍成为目前市土场的主流房孕型方。糖但同样在各若项目推出主啄力户型产品崇差异化不大洽的情况下，汉如何突出自银身产品特性鸣，将成为附本项目诊在产品规划驴的主要参考酸因素。径（坊二筹）绵未来缸供需牌预期（万M嫩2枯）药土地供应增体浮按历年平葱均值3%计作算脚市场需求预宜估按需求自阻然增长1：匠1.5比例概计算偏分析：从整唤体未来土地铜供应与市场旗需求对比表键中不难看出船，未来镇江造房地产土地宽与需求成良芒性排列，需养求远远大于罪供应，在说武明未来房市龄大好的同时嚼，也为本项提目在挖掘投助资客户上提按供了有力的稍支撑。军从诱前述纪的供求关系旨可以看出，娘一方面由剥2023年框镇江房地产态市场的供求针之间的缺口怕将达到近1伶650清万方；另一拥方面从05塑年的横纵向洲比较分析来博看，住宅市络场供应量为蛋166万平否方米，而实氧际销售统计侵约为84万可平方米，同柱样存在近一掉半的需求缺芳口。在两方师面相互矛盾崇的同时，不书难看出镇江蜻在未来整体溜规划的驱使粘下，住宅需领求量的倍增袋定会刺激住泪宅市场向良捧性方向发展革；绞而现阶段的古近半数的市援场存量房，迈给整个住宅早市场一个严可峻的考验。丹烤由此可见，幸未来镇江的耐房地产市场默将是一个供兄应要远远低椅于需求的市境场，掌但现阶段市胜场的大范围之需求溜缺口同样在派考验即将入捕市的项目，磨如何利用你市场巨大的需需求咳？如何作好掌产品？如何肌在现阶段将宵项目成为消掘费者关注热隆点？胀将成为景本项目开发价关注的重点嫌。界（订三殃）片镇江历年商蚂品房价格比恐较允从镇江本市直近四年的商汗品房价格走番势可以看出泊，镇江商品桨房价格呈快波速上涨趋势扇，每年的上宵涨幅度均在堤两位数仓，联随不同区域迎价格变化将刚有所不同，画但体五炸年价格整体欲上涨了照二申倍多，赌整体价格稳佳步增长，挎增长速度挪之快是无庸较质疑的罩。嘉言从巧2005年鱼整个镇江价链格走势以及狂目前发展情细况看，镇江蜓房产价格仍例将保持稳步多增长的态势扫，第学府路娇片区尺异军突起，牛随着市政配铲套的不断完睁善，投资性旁消费比重有威可能增大，叨刺激区域房餐产价格大幅处度上涨，因齿此挺此姓区域的房产招由于投资客臣的到来，价充格有比较大民的上涨空间尼。礼房产项目板你块分布及竞搁争可比项目盼分析萍周边驳板块概况戚本项目由于黎自身的特点女和体量，以鸡及目前区域箱房地产市场幅的发展，未壮来主要面临蛛的竞争主要慈受到外来品粪牌的牵引，羽如万科较…械等等慰。余1、叔市中心板块桌：手主城核心区亲是城市中心鹊区，全市现惭代化商业服驳务中心。包族括老城区和签北部综合旅进游区两部分点。矿板块特征添：夕交通较便利直市场开发量尚集中区域、脾配套设施逐她步齐全、在途市民心中有平一定的认可的度。贤2、研江滨板块漠作为大多数赏人向往的高剑档居住板块考，区域的发球展很大程度垂上依赖于自驾身市场发展硬的热力，尤僻其是北部综临合旅游区，籍从目前的情孙势看，该区凭域依然有长芹足的发展后毁劲。欲板块特征：疤区域的紫开发量较大域、配套设施竟有待进一步缩完善、有一宽定的自然景暴观优势承。成3蚊、丁卯路板屋块认丁卯新区隶叠属于镇江新胡区，巨是梢镇江规划中律的新城。区店位于镇江市个东南部6公铃里处，紧依麻老城区，规廉划总面积为应20平方公纹里。规划区室分为工业区独、高科技园糕区和商贸生框活区摔，傻首期开发面钉积5.73瞎平方公里，聪目前已开发教3.33平霉方公里。府板块特征：料区域价格较烛高，规划设晚计好、交通令较便利、配屑套设施较好欲、面积较大净，去化较慢田。汁4久、学府路板苗块盯江大、船苑仰、高专摇…鄙等高校触串成一线是散本区域侮最大的卖点礼，沿线楼盘障品质比较好从，恒顺苦独羊撞裕读转怕聚遭坛原极孟泼虽虑板块特征：朴段优势明显胳、交通、商辞服配套好、撤供应量较少蔑，具有稀缺韵性、总价较献高，去化也卵快钢。半5肠、南徐板块慰宪南徐新城总旧用地20平恐方公里，规亮划人口20应万人。老紧随政府南成迁听南徐新城是森未来4年市篇政建设的重沟中之重，城赔市建设的5揉0-60%咐的资金（5摔0-60亿忆元）投向这拔里，启动住嘱宅、商业、符文化等配套驶设施。但目疮前板块尚未勾真正开发，畜是镇江未来盘发展定位最叔高的一个板术块。区域目捕前已有很少恰量的楼盘，哥当前价格为幸3300元独/平方米，块由于市政定缸位的高度，晌板块吸引了坦大量投资人异群的聚集，撇价格呈跳升盒之势，而价锯格的增长主痒要原因在于康市政规划定竞位对消费者攀造成的较高洋的心理预期奥。句板块特征：寇区域开发量妇目前不大、闹生态环境好丑、未来的行宣政中心，发陆展潜力大，例前景看好、斜生活配套有降待完善证。考区域取范围烤产品僚价格（元/矿M静2祖）姻丁卯路板块娇丁卯路沿线千多层、小高萄、别墅的2800－浑3600名学府路板块等学府路沿线称多层为主、薯小高、高层秩（少量）、倘别墅伪2600－钥3600院江滨板块房滨江大道、探东吴路呆多层、小高特、高层（少旦量）、别墅国3300－插3900咳市中心板块秋大市口区域效多层、小高共层态4000-粘5500走南徐板块事南徐大道沿默线婚多层、小高戏2600－愈3400圾（二）竞争蜜可比项目分腿析赚1、可比项卫目甄选原则际：墨项目整体规忘模相近（1摇0万平方米泄之间）说产品类型统精一（多层、掏小高层、高馋层）拼销售价格相郑近（在价格构成本以上的客项目）虫客户来源分湖布相似（中辈心城区）狭可比项目分素析：轨案名笛位置幻产品买体量滨主力户型铸价格砖去化薯米山人家葡小米山路、脚花山路漂多层小高踏层靠10栽三室-13后0㎡杆3200-剖3600冬05.03灵开盘去化6殃0%乒恒美嘉园丙学府路禹防山路锡多层小高阶、高层慈21.6善三室-11准0㎡部3400-紧3600盒05.01扰开盘小高去角化80%木京润国际花汽园徐大西路、斜溉桥路批多层、小高庄4棒三室-15铺0㎡脂4000-跑5000浓未开盘，预眯定100%宇天河星城惹南徐大道、都黄山南路交理汇处混多层埋小高层盟18雅三室112树-130㎡慢3200-介3400顶多层去化较赖快70畜%丈城南印象例朱方路西侧饿/润州区政合府南侧史多层剑3.6扯三室103渐-117㎡至2600-陶3000女去化70%馆左右也江南世家秋丹徒路西、沉丁卯桥路北易多层抹小高层振9宵三室95-知150㎡抓2800均菊价五一期开盘去凤化95%以双上煌香江花城寇东吴路、江净滨大道盯多层、小高遮高层叼46婶三室120讽-125㎡危3100均腹价因去化45%座以上婶从图表可以鲁看出，镇江硬城区除市中粒心外多层、鸦小高、高层桂的价格差异量并不太明显偏，出学府路板块味（恒顺品牌穴楼盘湾）耳是近2年开窜发热点区域术，随着配套许设施的逐步乌齐全，在市哲民心中的认墨可度逐渐提携高，价格也蚀一路飙升。之价格主要在校2800－蹦4100（上精装）报之间；烫3、欢户型配比诉从镇江的多满层、小高层细和高层产品拦看，主力房横型以110磁-140平泡方米的三室霉为主。妹次主力户型刺二室面积以忽80－95述平方米为主扎。揪镇江的房型弦设计比较紧偏凑，105春－120平刺方米的三室素比较多。而技在市中心或堂者地段较佳胃的楼盘房型渐面积有放大恋的趋势，更吼加注重生活三的舒适性。随4、管客源分析压镇江客源以似本地居民的与自住购房为阶主，其中二纷次置业改善告生活居住品绪质者居多，级投资性客源近较少；心就本地客源顷而言：丁卯仅路板块、学写府路板块大坝盘较多，经框过几年的开物发，配套设彼施逐步完善偷，交通便利卫，距离市中申心较近，在恒市民心目中芹的认可度较注高，吸引了渔大量市中心坚的客源。仪周边竞争项鞭目分析综述：律以上阐姨述是为了说送明目前镇江阴的房地产市融场租：比产品多元化此发展叨学府路板块福由于土地稀讲缺性及市场移发展形式较遮好，虽然目讽前市场根据饰消费者喜好让仍然以多层押住宅为主流收产品，适当性配以小高、伤高层，但是伍居民逐渐在宫接受小高层奇、高层的产炒品介。以亏香江花城话为例，伯大型楼盘不犬断引导消费戴者购买取向灾，以上海的馆大型高档楼盾盘为例宣传侵小高、高层另的优点。相瓣信随着市场芦的不断成熟巨，以后小高达、高层的产壶品会逐渐增街多。持市场向外围伶扩展，特别剑是副城区娃随着镇江城些市规划的出玉台以及土地巾出让政策的琴倾斜，目前笋开发热点恨集中在唉丁卯路沿线过、学府路沿索线、轨南徐软板块档。骂产品更加注阵重品质化捕随着众多外酱地开发商的哭进入镇江房老地产市场，崖带来了较为演先进的规划自理念，不断悔的提升镇江暖楼盘的品质晒，使生活居延住环境的品则质更理想。觉第三部分雁项目分析项目概述钞恒顺作为镇渔江市重点培气植的国有企极业，在镇江盗市城市改造疼中，扮演了片为政府解决斤困难的角色驴。因此获得驼了一些比较遇廉价的土地倦。地块基本娃位于镇江市泽学府路周边弹。学府路是身连接丹徒镇梅和市区的主衫要干道，沿辨路集合了镇露江的大学和音高等学府，煌如江苏大学肥等。冈经由房地产丽市场调研，戴恒顺在学府子路开发房地病产的优势旅众多，本案迎开发地块优哨势在于：逢损地段好，处虎于文化区。室是买房人群讯比较喜欢的货居住环境，东住户素质较惕高。午学府路周边抽的地段多数池被恒顺拿下单，恒顺具有傻相对垄断的棕定价优势。葡净项目规划追叙求品质的提知升，湖拿地成本低钉，售价相对络较低，销售归顺畅。泉地块SWO娇T分析沸地块地产因竞子分析击所谓地产因基子，指的是鬼一个建筑地买块所具备的引适宜建造某偏种建筑的条督件和质素，迹一个地块的争地产因子决裁定了该地块邮适宜建造的尺建筑功能和握档次，是其眯未来建筑价郊值之核心因微素之一。纺通过对本项尿目地块之环卖境考察，可岂以看出，该挥地块具有以踪下特色：漆地块毗邻京连岘山，是西夹南部地区居叠住的优质地泰块；票地块位于的麻学府路北侧损，交通路网导发达，市政羽设施完善的激优势较为突居出；拳地块周边5舟公里半径内喂规划为行政夕中心，未来胸的市政，唐商业设施、象教育机构、大金融机构、零医疗机构将题会配套齐全涉；守以上，就是鄙本项目地块挽作为住宅用迅地所具有的挥地产因子。礼地块SWO照T分析遇湖热项目优势分尼析层（Stre叔ngth）设考察本项非目之地产因纳子，可以看堡出其具有以席下优势：异该项目位于廊本市最适宜编居住的区域须内，在加上抱本区域独特吊的人文背景娱，市场前景表看好；呢周边恒美嘉介园、恒美山萌庄、翠竹园你、翠谷、水废木阳光等高独档项目众多沈，所以本案银适合营造一狭个具较高品偶质的生活社醉区；焦本项目周边应的未来规划苹临近政府所撇在地，政府物必将对整个左地区配以完考备的生活配东套设施，这索一点可迎合驻“志生活便利，禾居家安静招”赏的客户心理既。富本案北面靠股山、南侧临蜻路，与周边镰住宅浑然一轨体，又相对脚独立，从而勒形成了一种巩闹中取静，保即方便又分选离的若即若罚离的意境。撒项目位于毗派邻主要交通经干道（学府巧路），公共舒交通发达，样出行便利；蜘样项目弱势分赢析刻（蜓Weakn撤ess裁）齐当锐然，在看到桃本项目的优圾势同时，我租们必须正视握本项目存在歌的一些弱点腹：顽目前距本案绿距离较近的辟休闲娱乐生木活配套设施竖比较匮乏.驼炎周边在销项蛛目规模、品泥质与本项目桨存在较大竞果争力。浓上述弱势点探都为暂时性勺的，只要规堪避得当，可疏以进行有效采的弱化改善盛。群段视项目市场机蚁会分析采（Oppo夹rtuni隶ty）构地区宏观市雾场整体向好类，土地供应醋量具有明显煮的稀缺性，材有效需求大都；总本区域购买什力持续升温齿，周边项目年销售都已过宴半，并持续恭热销。诚区域规划的征市场限时机揪会格作为副城市眠区域，域内昏环境质素将奉会较高反区域内市政宣工程的逐步简完善华样项目市场威锻胁分析琴（Thre肉at）辞项目周边楼捷盘的竞争威档胁是显而易枝见的，尤其宅是恒顺项目干内部之开发炸项目，其今凤后的市场供题给量将对本晶项目形成直谊接威胁；丘从目前地区世的发展以及售地产商对此斤区域的高期塔望值来看，优此区域的供懂给量还将进怜一步的增长营，其中大部偏分项目都以扣小高层为主正，竞争程度馒趋于激烈。撇第四部分奥项目定位项目定位止一、叉项目定位闲本项目的定晕位是基于：兴是市场公认倡的中高档住忙宅区域独目标客户区即域指向明确阶：主要集中酬于润州、丁缠卯、京口一争带。狸均属绿化率渴较高的建筑斤群，容积率晋均在1.5首左右。替项目区域分庭布较集中，谁区位环境差剑异小。叔二、竞争性奥分析烘应从软件着忘手，以软带种硬、以营造僵有品位的生同活形态为基乔本线索，将燃其包装成自倒然格调的、村充满文化品感位的产品，脚具有自然、鞋清新、亲情丝风格的小区街。对这个主堪题的包装完最成需要有四族个支持点：搞（扰1）、建筑腹外立面；狸（柏2）、景观发设计及实施竿；毁（露3）、服务灯品质体现；狗（岂4）、强力桂的文化推广型宣传。扯三、概念定告位镇本案认建议厘导入渡“饲城市新贵锦”愤的概念。桨这一概念的而核心是板射“携城市僵”除与爱“乡人志”成二者之间的龄关系，建立塑起以孤人文祖为内核，以触园林式居住扑环境为外观范形式的生态轨居住模式。纳“蜜城市新贵脖”芽的概念诠释叮的空间很大闲，而且比较沈新颖，市场玉差异性明显式。辅阳光，让人心们联想到“但朝气、活力激、时尚、健呜康”；阳光虚中产，则标斑志着尊贵、协时尚、健康忠和实力。层

作弓为城市新贵半，阳光中产婶追求清新的叫空气、自然班的环境。仓与世无仿争，随心所敏欲，他们年帐纪很轻，以渴缓慢优越的灯方式诱惑着挖无数尚在忙包碌生活中的申人们。雄他们跟通常索所说的“闲咳人”有所不储同，他们从袜快速的生活鞠节奏中撤退勿下来，开始编自己主宰自煎己，过简单漂快乐的生活童。联四、推广卖手点诉求：哲地段优势菜——围镇江的西南层区域，无污赏染、空气指滑数高赢大环境公趋于己成熟暗——月中高档住宅插聚集区仍建筑风格舒——坡纯正现代风萝格，新潮、木但不失沉稳研，是区域市横场的稀缺产蜘品。将户型设计系——余三居、四居滤小高层幻为主，布局皮合理，舒适碗精致，属于国到位型产品煎，为市场上昌的供不应求淘产品。沙园林设计授——快独创的园林与规划，完美卷体现环境薯—识建筑桂—佣人的有机结报合；蒙品质优越-登智能嗽化及安防设震施配套齐全涉；作物业管理辉——掌提供管家式红的物业服务中，周到全面场；产品定位颤一、产品规潜划建议煎虹巨电梯小高层狱总11层挨1F电梯厅欣配社区店凳精装释（俗一党）棋、整体规划督建议瓜1、敢本项目作为列恒顺整体房见产开发部分掠区域，布局躬规划强调与怎整体的协调涂性体现完整卧社区的形象脸。区2、穗尽可能地利巾用土地，力盆求经济、便嘴捷、利于管炊理和使用。秀3、乱配套和非配咬套公建的布哄局应便于购梳买者使用。宗4、危采取大尺度铜的手法处理爹，追求小区柳形象的统一平感。必要时傍可利用景观除轴线法加以余控制。棚5、有鉴于小区南支面临街，应隶尽可能考虑具小区内环境督的营造。还6、曾提倡户型细扭部设计，尽让可能在户型伞的单体设计铲方面挖掘设所计潜力。佳（帮二蜻）平、外观设计熔建议硬1、咸在建筑立面班造型上形成呆真正的特色圣，是提升小纯区品质事半名功倍的方法咳，易于识别翅。壳2、卧立面造型追德求朴素、精势致、注重细巴节的风格。血通过设计达定到的高品质渡的感觉。依3、忌在立面造型避设计上不要兼赋予建筑过欢多的理念，暖注重细节的骂精致和合理眉是较为明智月的。淹（笔三犬）孟、户型设计比建议仓1、上公寓的主力识户型，主要语空间控制在躁下列面积范屑围之内较为树合理：庆三/歼四居室：骆1盯20~14基0平方米建老筑面积，可秃以考虑增加天阳台赠送面则积。暴2、委在产品设计支中，基本遵犁循上述面积煤指标，不追碰求夸张的居源室面积。师3、佛在某些空间仔设计中，如危果确有极强终烈的特点，至在市场上会扰有较好反响着，也可以不上必墨守上述讲指标，在户游型内部保留胀灵活调整的贷余地。宵（鸟四饭）戏、配套设施幅建议王1侦、必要的硬毯件设施：在拨诉总体结构：探采用柱网式半结构，以提驰高楼层使用戏率。歼押膛层面积：俗150架平米丹左右摸，一梯两户庸设计，共计隐11层，扒1F葵设为大厅/做小型社区店溪面，臣配设20怠户/幢。破救围标准层建议榆2.7屯-2.8茫米腔。躁攻火配设跌地下室。决2补、公寓必要辣的智能设施沸累盾出入口的管麻理际桂闭路电视监旦控系统灭咳侧对讲防盗系免统氏隶残水、电、气斤等远程抄表辆泊纲住户报警系汉统润烟金物业计算机篇管理系统熟贯田信息网络系终统有棵皇车辆出入、隙停车管理系苗统。隔（祝五动）姨、装修标准砌建议杠建议装修价羽格加室内配雁套设施，单说价为归5险00歉元章/简平方米左右丘。惭室内装修标企准：范村逗户门：高级障装饰三防门聪或高级木门薯借阅厨房：墙面拨采用高级瓷系砖；地面铺嫂设防滑地砖由；铝扣板吊蛙顶截莲蜜配送高级橱聋柜，洗盆、鄙龙头，抽油弦烟机罩畜礼卫生间：配捎送高档洗手阔盆、座便器厅、浴盆、淋膝浴、龙头、施花洒。地面抗铺设高级防兵滑地砖、墙鬼面采用高级忌瓷砖轿煌真外窗：铝合喇金双层中空红喷塑盯绩起室内：票见墙面：高级谋环保乳胶漆西；地面：铺滔设优质实木导地板。登（纪六朽）膝、配套服务刑建议坐巧培会所是小区萝的形象中心邮和心理中心碑，配套设施坦应设置于会臭所中，以便隙于使用。惩城按配套设施：狼游泳池、网粒球场、健身狱房、燕24妨小时便利店仆（待七床）送、物业管理胁建议序树探物业管理的赔水平能影响役项目及企业乓形象，产品挪的价格。估喇体物业管理的图水平高低将盛对客户最终劝消费起重要强的影响猾留权知名的物业缠管理公司将弄成为项目预林售的卖点，膀并带来部分稠客户资源。姜二、椅客户群定位驴（一）、漫目标客群特踪征；括分布区域：晃客户群的划份分区域性大负于职业性，销主流客户群奇分布于润州管区、京口区哨、丁卯区一换带，他们有灵强烈的城市蜓中心情结棉购买目的：却居住自用为下主虫年龄：约为肠30岁呆—肃45岁架购买力：主宅力消费群购湾买力在45咱万元左右职业类型政府公务员侧从事商业和/担商务经营股斗份制公司重遥要管理者私营企业主侦背景、事业躬观点、生活泊态度衔受教育程度兄相对较高，臂有开放性及聚创新思维。封对居家的选外择，有自己罚的主张，需祝要良好的人虽文与居住环吊境，要稳定情感，要归属粥感，有时代粒气息。买（二）、腥目标客户群其描述圣1、行业特伙点：公务绘员、高收入湿的私营企业宁主、国家企谦事业单位中捞高级管理人晚员、外企或危私企的高级隐管理人员、歇高收入自由阻职业者，这归些人的共同乱特点是追求虑自然、健康幕、文化、舒厦适的高品质昼生活。为此废，他们愿意慰、也有能力盈支付价格适间中的房款，亲在自然及人沿文、文化环园境较好的西巩南南徐新城汁置业。这些昨特点，确定爬了项目市场贸形象的温和获与舒适生活坛的主要形象奔，回避前卫掉另类特色。算胆心理特点：好受众的年慢龄确定为3雹0岁至45会岁的社会中易坚力量，行絮业特点使他波们不是个性刃张扬，部分体为二次置业嫌。本次置业屑是在原比较或优越的生活舒质量基础上析的进一步提长高，是在几唉年打拼之后撞，生活上进良入更加品味览、享受的阶竭段。在追求活的生活方式逐上，更亲近凳中式与现代锤相结合的模答式，所以，德在主题思路夹上确定为展束示一种准资专产阶羞级（形象上委比中产阶层岸略高）的品蒸位的、低调币的生活形象阳会更接近本车案探受众。芽2、特征描修述音他们的居家抗消费完全是蒙个人行为，燥是为了发掘田合适自己的杀生活方式，输所以他们识们得品牌，欣满赏经典，但起排斥奢华，吼而且也不十徐分关注流行猾，他们以适易合于自己的暑方式生活，章这种方式往世往使他们看斗上去更为独牺特。丸他们是整个益社会的中流贿砥柱，他们快的家居态度腔是：万舒适、稳定肢，要能显示厚自己的实力著与品位。挤他们通常把旷家看作是生氏活中的一个块可靠归宿，绸他们在社会锐中磨练已久沫，在他们看汽来，外面的或世界虽然充鞋满刺激，但厨却复杂多变露，远不如在钟家中来得安弹稳自在。而贸家居又是一按个能够完全巾尽显自己审闲美情趣与品隔位爱好的地激方，关于这不些，并不是晓着装与汽车劈所能完全体既现的，况且枪，家中也是扑要与朋友经薄常相聚的地乞方，家中的厅一切可以向备朋友们展示下无余。恼他们更看重寻家的意义，伶因为在家中乡可以完成自测己在外面不尊能释放的梦赌想，他们把式家当作是一遥个自己可以冠实现的梦想幕，而且从他候们的家中往筑往就能将这唯个人看出个忙端倪。陆正是基于目伪标消费者这恩样的心理特盖征勾，为所以本项目声客户群定位兼在刑追求文化品测位和资产阶纸级生活情调怠“爬新中产阶层衣”裕。欲（三）、俘选购本产品加动机：宰认同本案的少独特性，注免重居住环境愉品味及文化朱格调慎认同本案的吃区域优势膊认同本产品钉规划设计功兆能并追崇本掀案的环境营疾造和文化基射调等感附加值优于斥区域内其他且个案谦为本案性能桂价格比所吸熟引摘（四）、腐购买行为特牲征：益主要目标客醒户属于该区地域内的事业劈成功人士，虾他们共同的贯特点是对前韵途充满信心基，工作紧张涂繁忙，生活杜节奏快捷且亮充实，没有短太多时间进坐行仔细的调味查比较，经礼济实力也使评其不特别斤切斤计较。因敏此销售现场俗、环境绿化题、工地包装汽及广告宣传黑等方面的精锅心设计和营班造对激起客逗户的购买欲幻的影响至关甘重要。价格定位含一、售定价方法阶：市场比较族定价法悲1、权重亿因素柜对冬各项目的地画段、交通、匆品质、规划指以及配套等戒各方面因素揭综合权重评步定。关2、选择推项目薯选择同类可浆比项目：坑恒美嘉园小茧高层价格比较县修正因素济地段因素术交通因素舌品质因素袄规划因素孩配套因素根工程进度母报价咐权重傅15%允15%吗30%锋15%众15%肯10%路恒美嘉园贼1缝1款1乎1恋1闻1宋4100鉴本案猜1柜1坑1.2伟1.2户1.1全0.5监市场比较价族格：某4100*葱15%*1屠+4100退*15%*乓1+410温0*30%挠*1.2+倚4100*桥15%*1恋.2+41刃00*15园%*1.1愤+4100积*10%*打0.5=4乒324.5娇显示：未来腾本区域市场详目标客户群帜体预期价格孔平均价位为格¥碰4300元追/元平米。二、结论惭通过对本案不卖点的细致吹挖掘，可作坛为产品的附贤加值体现厌地块的升值收优势：才因本案地理沫位置和环境箩得天独厚，惑市政交通路蜜网正加紧建剑设，另外，润项目南侧道蛮路规划与市徐政绿化，且夺比邻大学城抖，极大提高误本地区的地朵产价值。诸润多利好因素浮已突显其升片值空间，据划市场考证及静周边项目的士价格调查，拜偏产品本身附阅加值：掌园林，户型恰特色、外立肉面，会所，头房屋品质。雷最终结果勇本项目地价受附加价值预锅计在200腾-300元冶之间。瞎最终可实现魂价格：住宅敞价格+地块扫升值系数=笛4324+注200元/困平米=45港24元/平槽米邮价格策略鸭弹慈项目成功与易否，开盘定眉价及后期价专格策略是关强键因素之一灶，根据市场蚕调查情况，秩周边肤几个款项目洲楼盘价格都经是低开高走革的价格策略羞。头这种低开高堂走的方式好柱处在于：冲1、使已购欧买客户信心扶保障；冷2、对观望扶的客户有一的定的促进作菠用；陷3、很好地睁引入投资者蝴；扑寇学润愈辣久价格建议：皮类比于恒美点嘉园小高层智，建议毛坯怎房价格开盘竭，开盘均价烈定在410抹0元/平米测，与周边恒浓美嘉园小高施层价格相当垃。最终可实调现整体均价柜4300元置/平米以上每。箱整体销售策鹊略救具体操作分克以下几个阶尿段进行：珠1、导入龙→宅媒体广告搭愿配活动崇→允制造话题挨→牧万众期待斗2、开盘形封象充→纪小众传播，策大众报导若3、开盘引坑爆党→协媒体广告、糠软新闻继续便炒作率4、强销民→凉媒体广告强测势推出走→触现场表现贪5、续销虎→后媒体广告促断销活动匪→观现场表现球6、尾盘章→与小众媒体严→跳特质营销违附加强营销攻循势，运用多歪种推介模式刻，例如举行范有轰动效应倦的开工典礼做、派发海报颠、召开项目蕉推介会（新歉闻发布会）渴、各种公关响促销活动吸枪引受众关注懂、媒体关注粗，拉近与但镇江壁民众之间的思距离，以期驴形成立体的珍宣传形势。便避免摆摊坐泼等顾客上门辽的做法，太偷过被动，给薪潜在客层挪预支成就感夸、归属感渗，激发热忱徒，促成销售傍。纵◆婶公关促销活勿动吴推出各爽种公关促销炮活动，利用策新闻立体交吴叉报道（反拾映项目概况尽），报纸、哄电视、广播器兼顾，扩大纺影响力。你◆我无纸化简报搭式行销院售楼处除正胀常的海报、汽售楼书、平写面图等销售完资料，可配估备若干多媒埋体电脑，利圣用饶多媒体效果巨、影音声光浙等广告宣传零品作为销售添道具，有别滨于传统的平闻面广告如海腾报等，方便障销售人员立旅体、生动的他展示和介绍闯本项目。◆精装楼书类售楼书建议拔设计一套两净本，精装，庄内容为夏商刮地产品牌文攻化手册、产本品手册（说钓明项目的区橡位、建筑、猪景观、建筑吹材料、装修沾标准、智能丰化设施及物来业管理模式解），达到使握客户的眼前坐一亮的效果灶，以刺激客剥户的购买欲兆望。盏◆摊情感营销：国在节假日，介或较特殊的吊日子（如客归户生日，台裳风暴雨过后倾），及时给析客户及意向锤客户寄送贺闲卡、赠小礼魔物、打在问候、慰问货等，增进与锋客户之间的狠情感及信任乎。售楼中心虚销售人员平往时的一些内踢部活动也可套以邀请一些还有影响力的怒客户参加，谊促进以他们抬的影响力带域来部分客户赵。并适时举拘办业主联谊括会。召一、销售总躲体目标晌计划用一年梳的时间,完蒙成潜去化90%略的销售任务稿二、销售方芹法押促销、展销彻紧密配合，喝分阶段、时给机，运用不睁同诉求重点篮的促销手段诸，吸引消费捆者的注意力搂，充分建立悟第二营销渠杀道，面创造新颖独捕特的销售方耕式，开斥镇江猾销售先河。赠三、销售进县度适取得预售许万可证后，9迹0天内完成螺一期销售任辞务的30%扬，180天被内完成一期环销售任务的判60%，3活65天内完帜成一期销售卷任务的猴9杠0%；费四、疏销售执行流灿程图签约付款投诉处理客户联谊排除客户促销认购企业关系客户行业关系客户合同客户业主关系客户项目关系客户再访认购初访认购认购客户参观客户关系客户接待广告客户接待现场接待工地接待签约付款投诉处理客户联谊排除客户促销认购企业关系客户行业关系客户合同客户业主关系客户项目关系客户再访认购初访认购认购客户参观客户关系客户接待广告客户接待现场接待工地接待房五甜、经公开发售销长售策略稻1、公开发杀售的前提功（响1叙）售楼部功因能设定烧（挡2纺）小区名称坡、路名、门酒牌名的确定券（秆3售）销售制度值的确立应（绑4威）售楼部工绑作流程搅（仍5景）售楼员培我训峡（悔6斗）整体广告惠方案出台劫（吩7犁）项目营销话推广方案钉（赖8刊）市场调研柔，售楼部人炮员职能及管愁理方案丧（容9攻）售楼部空乌间展示、布勤局方案溪（述10政）楼书设计等及印刷制作沟（锯11执）售楼员服灿装设计制作扬（俱12柱）售楼部价竹格表、户型品图设计和印付刷脾（带13岩）沙盘模型污的制作双（租14村）确定按揭桂银行胆（唤15附）广告片创浑意和制作、妨报纸广告发仰布方案及媒生体选择、电琴视台播放安赤排原2、公开发玉售工作细节挖◎范工作流程和劳内容柏：腿市场调研：验收集、整理漂信息是一个滴不可间断的本工作，发售猎期间继续进渔行市场调研伤，继续完善限潜在客户的济档案掌握潜岸在客户的整侦体数量指标先。艰在市场调研饿和日常工作芬中加强人员沾宣传力度筑通过媒体、都广告等综合声宣传诱导消惕费者对住房脚的要求白热情、详细融的向客户介罚绍楼盘的情壁况，并强调垄购买期房的傅好处和投资托价值慕巧妙处理客塌户异议，销意售员和销售伤主管多次协碎调达成交易尝对以认购的溪业主进行跟汗踪服务，在梯他们中建立抗良好的口碑革，以老客户诊带新客户怖为正式销售鹊人为制造人牧气，为以后块的销售阶段卫打下良好基日础参◎冷公开发售的阵细部处理病售楼员在客援户推广、接通待的过程中拴会获取很多宅第一手的信袄息，这些信别息对于制定卧营销策略有鄙正确的指导训作用，所以蚁售楼员应及馅时向销售经华理反映。麻在市场调研治过程中，相葛关人员获得记有关畅销户邀型、周边竞鲁争对手动向币及市场行情葬等信息也应红及时反馈。宿其它信息的编保存、整理宣、反馈。煌◎晶加强销售公恨关力度沈利用公益活载动，取得良钥好的社会效某应。宜通过市场调参研，信息反睁馈，寻找适窄当销售契机菊。踢六、化销售绩效评液估