青海明瑞金都住宅小区投资建设可行性分析论证研究报告

●商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！●PAGEPAGE1●商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！●青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告北京中建建筑设计院二〇XX年六月目录第一章总论…………………...….…….3第一节项目名称及承办单位……..3建设单位概况及项目背景3项目建设必要性4可行性研究报告编制依据……………..6可行性研究报告的编制原则…………6可研报告内容摘要……6市场预测…………………..…8全国房地产市场概况………………...…...8西宁市房地产市场状况………….……9建设选址及建设条件………10建设地址选择……….10建设条件…………….….10建设规模………………..…...16建设规模的确定……...….16主要建设内容…….……..17建设方案设想17建筑设计………….…….….…….….17结构设计说明…………….………….….24环境保护、安全、消防及节能………….…25环境保护……………….25给排水、消防设计………………….…26电气……….………27组织机构与小区物业管理……….………..33公司组织机构…….….…33小区物业管理…………..33项目实施进度计划安排…………...………34建设总投资估算……….…36投资估算依据………..36固定资产投资估算………………….…..36资金筹措方案及投资使用计划……37经济效益测算………….…37结论………………..……….41后附附表第一章总论项目名称及承办单位项目名称：青海明瑞金都住宅小区建设单位：青海明瑞房地产开发有限公司项目法人代表：建设单位概况及项目背景1、建设单位概况青海明瑞房地产开发有限公司建于2004年1月6日，由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。青海明瑞房地产开发有限公司成立于2004年1月，注册资本1000万元，是一家集房地产开发、商品房销售、物业管理、建筑物及房屋人工、机械拆除的具有三级资质的企业。公司具有较强的技术力量和雄厚的资金实力。公司自成立以来，始终把产品质量放在首位，经过全体员工的不懈努力，创造了良好的社会信誉。公司宗旨：以“求真、务实、创新、进取”的经营理念，不断提高开发设计水平，竭诚为用户提供优质服务，力争将最完美的产品奉献给社会。公司重视人才、尊重人才、爱惜人才，荟萃了一大批高技术人才，同时公司起用了一大批年轻有为的技术人才和管理人才。公司下设了经理部、项目工程部、开发部、营销部、财务部、办公室等部门，并配备了相关专业人员31人。其中高级工程师5人；工程师8人；助理工程师3人；大专以上学历5人；职工10人。为了加快西宁旧城改造的步伐，改善城市面貌，促进西宁市的经济发展，我公司投资拆迁筹备建设“青海明瑞金都小区”项目（三幢三十层、两幢二十六层商住楼），该项目位于长江路以东、汇通大厦以北、省地税局以南（省二建茶卡盐场办事处用地），总建筑面积99694平方米，占地面积12763.8平方米，总投资2.5亿元。公司全体员工将在董事会领导的带领下，求实创新、拼搏进取，在机遇和挑战并存的市场条件下，为青海的开发建设事业做出贡献，力争在激烈的市场角逐中创造出良好的经济和社会效益。2、项目提出背景城市的形象和风貌是城市物质文明和精神文明的重要体现，西宁市作为青海省的政治、经济、文化中心，产业和人口高度聚集，各种经济、社会活动频繁，城市的景观建设具有特殊的地位和作用，将直接影响着城市的社会进步和经济的可持续发展，城市的美化、绿化与景观建设越来越被人们所认识和接受。西宁市长江路是西宁市的主要街区之一，过去由于城市建设投入不足，街区的房屋多为危旧房，景观显的陈旧和单调，与省会城市的发展要求相差较远，需要通过新建或改建来改造旧城区，使之与现代化中心城市发展相适应。此外，随着国家经济的发展，人民收入增加，生活越来越好，要求宽敞的住宅和优越的住房环境，因此新一轮的房地产业和住宅建设再度升温。在上述背景下，青海明瑞房地产开发有限公司提出了开发建设长江路青海明瑞金都住宅小区项目。项目建设必要性发展住宅建设和房地产业具有以下作用：1、促进国民经济增长据资料，2000年仅占固定资产投资总规模15%的房地产投资，却在全国固定资产投资增量中占到30%；房地产投资在全部固定资产投资增长的9.3个点中拉动了2.7个点；从支出的角度看，投资对GDP的贡献率为41.94%，其中房地产投资一直以20%以上的幅度增长。根据《青海省国民经济和社会发展“十五”计划纲要》“十五”期间，国内生产总值年均增长10%，固定资产投资总规模达到1100亿元，年均增长13%。2007年，城镇居民人均可支配年均增长8%，人均住宅建筑面积增加到25平方米。2、拉动相关产业发展房地产业要涉及八十多个产业部门，据投入产业模型测算，每1000万元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出2866万元。本项目的实施可以诱发国民经济各部门的产出约34000万元。3、增加就业岗位据测算，每完成10000平方米施工面积需要从业人员167人；此外，建筑业每生产1亿元产品，需要直接消耗0.64亿元的工业产品，还可带动0.04亿元的商品销售，可提供更多的就业岗位。本项目的实施可以安排1000人就业，带动相关产业增加收入0.816亿元。4、使城镇居民有新的投资热点据调查，2000年教育、旅游、住房、医疗保健、交通、保险等已成为城市居民新的消费热点，其中居民人均购房支出比上年增长11%。5、增加地方财政收入-为本地区的经济发展带来生机和活力，据调查，来自土地的收益，为财政收入的25%，被称为第二财政。综上所述，本项目的实施对树立城市形象，内提品位，美化环境，提高城市的综合功能以及拉动经济增长等诸多方面起着显著的作用，因此项目建设十分必要。可行性研究报告编制依据1、青海明瑞房地产有限公司关于编制《青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告》的“委托书”；2、西宁市城乡规划建设局核发的“建设项目选址意见书”；3、北京中建建筑设计院设计的《青海明瑞金都住宅小区方案》；4、建设单位提供的其它与工程有关资料。可行性研究告的编制原则根据土地规划及城建等部门的要求，该项目建设按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，建成功能齐全，配套完善、环境优美的商住小区。建筑形式新颖独特，实用大方，力求成为西宁市人流、交通及附属配套功能应统筹考虑和安排。小区的通讯、供电、供水、节能、消防及环保等配套设施按有关规范和要求建设。可研报告内容摘要可行性研究报告结论拟建的明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，地处土地规划部门规划的景观区地带。该项目用地面积12763.8m2，总建筑面积99694m2，其中三幢30层、二幢26层高层建筑。小区集商贸、住宅为一体的综合性民用建筑。主要经济技术指标(1)用地面积1276(2)建筑占地面积5593.0(3)总建筑面积99694m(4)建筑容积率6.93(5)建筑密度43.82%(6)项目总投资25000万元(7)营业收入39341.0万元(8)总成本26217.1万元(9)销售税金2163.5万元(10)销售利润总额10645.7万元(11)所得税额3513.2万元(12)售房投资利润率42.60%(税前)(13)售房投资利润率28.50%(税后)(14)售房投资利润率51.20%(税前)(15)售房投资利润率37.20%(税后)(16)财务内部收益率62.20%(税前)(17)财务内部收益率43.30%(税后)(18)财务净现值I=6%8187.5万元(税前)(19)投资回收期2.59年(税后)第二章市场预测全国房地产市场概况二十世纪九十年代初,我国在推进住房制度改革方面出台了一系列政策、法规并进行了实质性的工作，从而促进了住宅建设与房地产业的发展。1994年国务院下发了国发[1994]43号文《国务院关于深化城镇住房改革的决定》，1996年八届人大四次会议通过了关于《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》，同时建设部印发了《城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2010年远景目标》，1998年国发（1998）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确了停止住房实物分配、实行货币化分配的政策。为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向。城镇房地产和住宅大规模建设头二十年，使城镇居民中大部分无房户和缺房户的住房得到解决，也使一部分人的居住条件得到了较大改善。2002年以来全国的房地产发展出现了强劲增长势头，1-10月份，全国房地产开发建设完成投资5800多亿元，同比增长29.8%，其原因有三：（1）城市人口增加；（2）城镇化速度增加；（3）不断改善住房条件和逐步向舒适型过度的需求。目前全国城镇人均住房建筑面积达20.8平方米。专家预测到2010年将达到人均建筑面积35平方米，因此在达到人均建筑面积35平方米之前属住宅需求旺盛阶段。经过20年的快速发展，我国住宅严重短缺的时代已基本结束。随着社会经济的快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民的住宅消费要求也发生了较大的变化，购买能力大大提高，随着购房信贷的刺激，居民保持了较高的购房热情，个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达91%以上，当前住宅开始向户均一套，人均一室的舒适型的消费发展，广大职工、居民以至农民新一轮要求改善住房条件和购买住房的需求日益强烈，随着人口的自然增长以及全国城镇化速度的加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅的旺盛需求，据业内人士预测新一轮的住宅建设和房地产热将持续10-15年。同时未来的房地产市场将进入规模化、品牌化发展的时代，品牌也将成为今后竞争的焦点。西宁市房地产市场状况改革开放以来，西宁市房地产业建设得到长足的发展，到目前已初见成效，特别是1998年以来形成房地产开发高潮，表现在商品房市场供需两旺。伴随城市规划调整和建设步伐加快，土地供应将有效增加，为房地产业的发展提供了充足空间，今后几年，在城市总体规划扩大的同时，随着市区中心地区危旧房改造力度的加大、市区中心地区工业用地的调整、市区边缘居住用地和市郊城镇居住用地的扩大等，未来几年西宁市将保持高速的发展趋势。目前西宁市已进入全面建设小康社会的新阶段，这预示着今后老百姓得到的实惠将会更多，而生活水平、生活条件也将得到更进一步的提高和改善。今后一个时期西宁市的房地产发展潜力和空间还很大，原因有几方面：首先国家继续实行扩大内需的宏观经济政策，并把启动住房消费作为实施扩大内需的一个措施，这将为西宁市房地产及住房建设提供更广阔的发展空间；其次省内外投资商纷纷来宁寻求发展机遇，在西宁安家置业，一些重点基础设施项目的建设必将引来集团在西宁建立居住基地，这些都必将增加对住房的有效需求；第三西宁已成为全省各州、地、市、县职工离退休安家、子女入学、职工调动的首选地区，也将直接增加对住房的需求；第四目前西宁市已把危旧房改造作为实施“提位”战略的重要措施，力争3年内彻底改造全市的危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展的新的增长点；第五目前在西宁市已售公房地产15.5万户家庭中，有55.3%的家庭对现住条件不满意，有购房的强烈愿望，这必将刺激住房二、三级市场的繁荣和活跃，以此来带动住房一级市场的发展。未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积、户型、楼层、建筑质量、价格、服务等因素，而且更加注重地段、周围环境、购物、休闲、就医、交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜的。第三章建设选址及建设条件第一节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段），小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后的供水、供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。场地东北宽50余米,西南宽50余米，最大处约65米，建设用地面积为1.1万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约8米，南高北低，南北高差约3米。第二节建设条件自然条件西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷，夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温37.8℃（2000年），历年极端最低气温-26.6℃。多年平均降水量367.5mm，最大日降水量62.2mm（1964年8月19日），最大1小时降水量30.1mm（1971年7月），年内降水分配均匀,一般多集中在6-9月份,占全年总降水量的73%,7-9月降水集中,暴雨多,历年平均蒸发量1748.8㎜,基本雪压0.25KN/M,历年最多风向为S.E,30年一遇最大风速18.0m/s,50年一遇最大风速18.8m/s,基本风压0.35KN.M22、工程地质条件本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。1）地形及地貌场地地处湟水河南岸II级阶地前缘。原始地貌已受一般破坏，南高北低。2）地层构成经钻孔揭露，场地地层由人工填土、第四系冲积物及第三系泥岩组成，自上而下分述如下：（1）杂填土：灰褐、棕褐色。上部以砖块、砼块等建筑垃圾为主，结构松散，厚度约1.0-2.0m,下部以粉土、粉质粘土为主，含少量卵石、碎砖块等，结构稍密。该层层厚0.9m-3.0m,堆填时间除建筑拆迁时堆积以外，一般达20年以上。（2）卵石：杂色，骨架颗粒成份为花岗岩、石英岩、石英砂岩等，粒石一般为2-8㎝零星见有漂石，最大粒径35㎝，石英砂岩等，粒径一般为2-8㎝，零星见有漂石，最大粒径35㎝，2㎝以上者占总重的55—65%，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量粘性土，级配良好，稍密—中密。层厚0.5—3.7m,顶面埋深1.8—3.5m(21)粉土Q4[a]:浅黄色,土质均匀,无层里，偶见少量圆砾等包含物,稍湿,中密—密实；摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。该层仅分布于zk-2、zk-8、zk-11、zk-12所在的南部场地，层厚0.4-1.3m,顶面埋深0.9-2.0m。（22）土夹石Q4[AL+P]：杂色，以粉土为主，卵、砾石含量约占总重的20%-40%，稍密、稍湿，仅分布于ZK-2、ZK-5所在的西南角，向北向南尖灭，层厚1.5-3.3m,顶面埋深0.0-1.0m(3)第三系强风化泥N:棕红色,局部见青灰色,原岩结构已遭破坏,大部分已风化成粘性土,坚硬—可塑状,层厚5.2-9.6m,顶面埋深3.2-5.9 m。(4)第三系中风化泥岩N:棕红、青灰色，组织结构部分破坏，风化裂隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标75-85%（较好），该层控制厚度2.0-15.5m，顶面埋深9.2-15.5m，岩体基本质量等级分类为V，属巨厚层。3）土的物理力学性质评价其中（2）卵石：重型动力触探修正后击数11.7—18.4击,平均15.7击,中密,力学性能较好.(3)第三系强风化泥岩:坚硬—可塑状.孔隙比e为0.4-0.892,平均0.655，压缩系数a.06-0.38Mpa-1,平均0.18Mpa-1，属中等中压缩性土层。剪切试验指标为C=66Kpa，Ф=21℃(4)第三系中风化泥岩：其天然状态下单轴抗压强度在2.18-3.72Mpa之间,平均2.99Mpa,属极软岩,力学性能尚好.4)地下水及土的腐蚀性评价场地地下水属潜水,静止水位3.0-5.3m,含水层为卵石层,水的PH值为7.9-8.1,水中SO42=含量为380.6-812.6mg/L,CL含量91.32-188.0mg/L,CL+0.25SO42=折算值为186.47-391.45mg/L,按I类环境判定,地下水对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性,对钢结构具中等腐蚀性。土的PH值为7.4-7.6,SO42=含量为501.69-1505.08mg/㎏,CL-含量170.11-1692.10mg/㎏,CL-+0.25SO42=含量为426.86-3379.34mg/mg,按I类环境判定,土对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性,对钢结构按PH值不具腐蚀性。水、土对建筑材料腐蚀的防护，应符合现行国家标准《工业建筑防腐蚀设计规范》GB50046的规定。5）岩土工程分析评价场地稳定性及适宜性拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料，该处无活动断裂通过，属稳定场地，适宜建造拟建的建筑。(1)地基均匀评价该场地地基均属不均匀地基，故宜进行横向倾斜验算，主楼各段变形计算所需参数列表如：（根据拟建物预估荷载情况，埋深0-10米采用E1-4值，＞10m采用E2-4之值）。(2)地土基坑开挖稳定性评价场地上部杂填土（1）结构疏松，可按高宽比1:1.00放坡。建筑垃圾则应予以清除；卵石层（2）、土夹石（22）中密，可按1:0.75放坡;第三系强风化泥岩(3)C=66Kpa,Ф=21℃,坚硬—(4)地震效应根据中国地震动参数区划图和《建筑抗震设计规范》GB5011-2001附录A规定，本场地的抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为0.10g。平均为348.88(m/s),属中硬土,场地覆盖层厚度为16-17m,划分建筑场地类别为II米,设计特征周期为0.40s,场地内无发震断裂及影响岩土地震稳定性的因素和液化土层存在,为可进行建设的一般场地.(5)冻胀性评价西宁地区最大冻深1.34m,冻深内土层含水量<19%,属不冻胀土层,平均冻胀率η≤1，冻胀等级为1级。6）结论与建议(1)建筑场地内及其附近无影响工程稳定性的不良地质现象，无可液化地层，属稳定场地，适宜建造规划中的建筑物。(2)根据建筑物特点，建议以第三系强风化泥岩(3)作为基础持力层，采用箱形或筏形基础。当基础宽度≤3.0m，基础埋深≤0.5m时，各土层承载力特征值及变形指标为：卵石（2）fak=550KpaEo=35Mpa强风化泥岩（3）fak=330KpaEs=10.98Mpa中风化泥岩fak=2.72Kpafa=Фr.frc=544Mpa(其中Фr=0.2)(3)场地地下水埋深3.0-5.3m,勘察期属枯水季节,丰水季水位会有上升,西宁地区水位变幅经验值为1.5m,但场地地下水水量很大,故可采用明沟渗排地下水.(4)水、土对混凝土结构、钢筋混凝土结构中的钢筋及钢结构均具有中等腐蚀性，故应据《工业建筑防腐蚀设计规范》GB50046的要求，采取防腐蚀措施。(5)场地地震设计主烈度为7度,设计地震分组为第二组,设计基本地震加速度值为0.10g.覆盖层厚度为14.0-16.0m,等效剪切波速348.88m/s,属中硬土,建筑场地类别属II类,设计特征周期为0.40s.为可进行建设的一般场地.(6)西宁地区最大冻深1.34m，冻深内土层不冻胀土．３、外部配套建设条件供排水小区近旁的长江路与南绕城快速路有市政自来水给水管和市政污水管，供水条件很好，排水采用雨污分流制，由小式样排水总管分别排至长江路与南绕城快速路市政污水管网。2）供电小区用电源自城市10kv电网引入，根据各建筑物分设箱式变压器，按供配电规范供电。3）采暖拟建小区现无集中供热系统，小区内各住宅楼采用分户供热采暖方式进行采暖。4）建筑材料和运输条件(1)建筑材料来源砂、砂砾石可就近购得，储量大，品制好，运距较近。水泥、石灰、钢材、木材及其他建筑材料可就近在西宁市建材市场购进。(2)运输条件项目区到各材料场均有道路相通，运输条件优越，可采用各类运输车运送。5）土地征用本项目建设用地19.2亩,为原青海阳光畜产品开发交易有限公司用地。由青海明瑞房地产开发公司法人胡仲明及股东何启智、韩克明、韩克俭、何志强五人于2007年六月合资购买该土地使用权，拆迁户由明瑞公司安置。青海明瑞房地产开发公司法人胡仲明又于2004年5月将其他股东的股份一次性收购，取得土地使用权，每亩400万元，总价格为7680万元。建设规模建设规模的确定该项目建设规模的确定是以市场需求和长江路这一特殊位置综合考虑的，明瑞金都宅小区作为商业、住宅为一体的综合性小区，其特点是客流量多，商品销量大，辐射面广，其建设规模应与现代化城市相适应。该项目建设地点位于市区主要景观区，城市规划该地段楼层为高层建筑，交通条件便利，是人口和商业网点较密集的地段。根据城市用地规模及市场需求，确定该工程总建筑面积按99694㎡考虑为宜。主要建设内容各类用房建设，主要建设内容见下表。建设内容一览表序号项目名称单位数量1总建筑面积M2996942商业房M213923.33住宅M2661364其他辅助面积M219628.7配套设施建设，包括供配电、给排水、采暖、道路、绿化等。建设结构方案设想第一节建筑1、设计依据：1.1明瑞金都用地选址西宁市长江路北段）宗地图；1.2规划设计条件通知书；1.3西宁市长江路北段）地形图；1.4西宁市城市规划依据；1.5国家现行的有关规范、法规。2、地理位置及用地现状：明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段），小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。占用面积为12763.8m2。规划总建筑面积99694平方米，其中建筑占用面积5500平方米。3、规划设计指导思想：3.1尊重自然、保护生态。3.2坚持以人为本和可持续发展的指导思想，以满足居住的舒适性和高层次为目标进行规划设计。为创建美好的社区文化打下坚实的基础。3.3全朝南的住宅户型设计，将卫生与健康置于重要地位。3.4注重市场经济规律，将环境建设和经济效益并重，有利于开发和实施。4、规划设计原则：4.1符合用地现状条件与城市总体规划要求，合理利用地形条件，营造良好城市景观。4.2满足居住生活要求，环境优雅，生活便利，整体和谐。4.3整体结构清晰，空间层次丰富，景观构架完整、亲切。4.4划分规模适宜的组团单元，既有利于环境建设的不同层级需求，又便于市场化的开发建设。4.5构建良好的生态环境系统，加强绿化和水系建设，将城市人工环境和自然环境有机结合。实现三大效益的高度协调。5、总平面设计：5.1设计构思点5.1.1人性化氛围关注生活，以人为本作为社区的主要成员，居住小区的核心成分，“人”永远是居住区设计中的焦点。在设计中，一切从人出发，以人的视觉，人的心理，人的需求出发，注重建筑与环境，建筑与人的融合与沟通，充分重视人的心理体验，富有人情味。在创造高品位居住建筑的同时，创造出更完善宜人的居住环境，使建筑与环境相互群映，融为一体。5.1.2新古典意向欧洲印象，场所精神根据文化及人文特色进行规划设计。通过不同交流空间，以及各类型空间的组合、氛围营造，使人产生认同感、亲切感。居于其间能感受到浓厚的文化气息与艺术特征。人类需要一个相当稳定的场所系统以发展和完善自我。社会生活、文化艺术赋予人造空间的情感意义，使空间不再只是实质形式的表现，而成为寄托情感的场所。本设计撷取欧洲建筑艺术与场所设计精华，又避免其繁琐因素，打造出新古典意向的风格形式，使场所更具特征。风格高贵优雅，明快清新。5.1.3整体性特征系统有机、和谐统一明瑞金都住宅小区既要突出小区的环境特点，又要保证整体的和谐统一。使二者共生共荣，散发出更加和谐迷人的温润光泽。5.2规划总体布局本小区道路系统充分考虑人性化设计，做到商业和住宅完全分离，从竖向上造成空间的多样化，有车在楼中行的奇特景色。小区临街中部设人行入口，进入原有市政防空洞。面向大同街做两个小区入口分别进入两个组团，道路末端均做小型回车停车场。小区内设景观主路和宅前路，分别为4米、2.5米，便于与后期景观道路设计与实施相衔接，汽车进出小区十分方便，地下车库总面积约1.0万平方米，可停车140辆。住户可便捷到达每一个住宅单元，并在适宜位置设人员地面出入口，方便居民使用。在车行外环线局部位置，设植草砖地面停车位，可停车约20辆。小区各级道路及公共活动场地和建筑出入口均充分考虑残疾人、老年人、儿童的使用要求，满足无障碍设计各项措施。规划设计沿两块基地之间南北向规划路设置沿街店面，为小区提供商业服务。在步行入口处安排综合便民服务设施。结合小区公共中心布置活动中心，这样既活跃了空间景观，又符合居民行为规律，服务半径合理。建筑物严格控制在建筑红线范围内。临街建筑东南侧退红线10米，西南退红线4米。各幢楼间距按现行规范、规定执行。住宅布置与当地气候条件及居民居住习俗相结合，住宅以南北向布置为主。6、交通组织规划6.1道路交通组织小区规划采用环状道路与支状道路相结合。道路规划为二级制：小区组团道路、宅前道路。道路宽度：4米宅前道路宽度：2.5米小区道路环状布局，把组团有效的联系起来，宅前路则结合住宅布置，方便灵活地到达各住户。小区道路采用混凝土整体路面。6.2静态交通：沿小区主干道布置小区的停车位，既接近住户，又方便停车，小汽车停车采用地上地下相结合，设置一个集中地下停车库；并设置地下室作为居民停放自行车和储藏杂物使用，整个小区的停车率按10％考虑。7、小区绿化环境规划：7.1绿化布局思想点、线、面相结合，分散布置。实现小区住宅的“均好性”为主导思想。绿地设置以贴近居民生活为前提。7.2绿化布局绿化景观设计：本小区外部景观较差。本次设计以强化小区内部景观及建筑形象为主，场地周边绿化种植隔离，提升小区的整体档次。绿化景观设计利用地形和场地条件，以景观轴线为纽带，以“均好性”为原则，建筑摆布错落有致，使得空间开合、收放有序，自然、大气并富有趣味，绿化景观设计遵循“一轴线、二组团、五核心”的规划结构。一轴线为4米的小区车行道；两组团结合组团中心绿地，景观绿地均匀分布，给居民生活提供了便利；五核心分别为五栋高层住宅楼。通过这些要素将本居住小区打造为富有特色和个性的绿色生态家园。8、小区景观环境规划：8.1环境设计线索与出发点步行景观带为居住区的主要线索，成为交流和沟通的桥梁和纽带。由于道路收放有序变化，步移景异之感油然而生。小区中心形成有机序列，文化特色浓郁。绿化景观系统同步行系统叠合在一起，人行于其间，随着视点的变化，处处见景。本设计从活动特性、节点空间、界面空间等方面提出景观系统的细部外观。9、公建配置计划：小区的公共服务设施按照《城市居住区规划设计规范》中的配套设施设计，沿东南、西南规划路设置商业铺面。结合小区商业铺面设置房产维修、物业管理、文化活动站、居委会、警务、邮电、银行等服务功能。另外，沿街商铺配置综合食品店、综合百货店、餐饮等其它第三产业设施。小区市政基础设施都按有关要求设置，小区设垃圾收集点一处。10、建筑设计10.1.住宅型式：本小区住宅设计本着以人为本的指导思想。整个小区均为高层，住宅套型提供了多种不同标准以适应不同的居民需求。附表四住宅户型及面积统计表户型套内建筑面积套数户型比（%）1二室一厅46.83～90.228642.62二室二厅56.8～99.08188283三室二厅105.6～135.44154234一室户43.3446.410.2.住宅内部设计：10.2.1户型以公建部分层高为一层4.5米，二层4.2，三层和四层3.6，住宅层高为2.10.3外型设计运用简结明快、主题化的手法诠释建筑形体的美感，体现轻灵飘逸的建筑性格，塑造清爽别致、个性鲜明的小区形象。设计中注重虚实对比，结合具体户型和所在位置安置转角窗和凸窗，争取好的朝向和景观视线。整体建筑形式清爽明快，具有文化内涵。11消防设计：11.1小区的住宅耐火等级均为二级，各栋建筑物之间均能满足《防火规范》中防火间距的要求。11.2小区西北面市政规划道路环绕，消防车均可顺利到达，小区内部消防车道贯通并与市政道路相连接，末端设消防回车场。消防车道的设置及建筑间距均符合规划要求，消防车道宽度4米，最小转弯半径均满足要求，消防车道能承受消防车荷载要求。内部消防车道顺畅，消防车扑救登高面满足要求。11.3小区内各建筑物均满足《防火规范》中关于防火分区和防烟分区的要求。12、环保设计：12.1为防止噪声产生，沿街外侧窗，采用塑钢中空隔音窗。12.2污水、雨水采用分流制，生活污水经化粪池截流处理，之后再排入市政污水管道。12.3为防止噪声产生，常用水泵的基底均设隔振处理设施，水泵进、出口设橡胶软接头、缓闭止回阀。13、经济技术指标：13.1总用地面积：小区规划用地：12763.8m2①住宅用地：66136m2②公建用地：1400m2③道路用地：12000m2④公共绿地：3956.8m213.2总居住户数：716户13.3总建筑面积：99694其中：①住宅面积：66136m2阳台面积：5158m2②公建配套用房：8628.7m2③地下停车库：11000m213.4容积率：6.9313.5停车位：20辆/140辆（地面/地下）13.6建筑密度：43.82％13.10绿化覆盖率：31％第二节结构设计说明（一）、建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件：基本风压：0.40KN/M2;基本雪压：0.20KN/M2;冻土深度：1.10M;抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g（二）、本工程设计中依据的主要规范、规程和标准：(1)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2004)(2)建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)(3)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)（2006年版）(4)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)(5)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(6)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)(9)湿陷性黄土地区建筑规范(GB50025-2004)(10)建筑地基处理技术规范(JGJ79-2002)(11)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)(12)建筑桩基技术规范(JGJ94-94)(13)建筑边坡工程技术规范(GB50330-2002)(14)钢筋焊接及验收规程(JGJ18-2003)(15)工业建筑防腐蚀设计规范(GB50046-95)(16)人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)(17)地下工程防水技术规范(GB50108-2001)建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的书面要求（三）、建筑专业及水、暖、电等专业提供的有关资料。（四）、建设单位提出的符合有关标准、法规的与结构有关的合理要求。本工程方案设计阶段，建设单位尚未委托岩土工程勘察工作，但参照场地周围既有的建筑物，估计本工程场地无不良工程地质，不属抗震不利地段，有待正式岩土工程勘察报告评估场地稳定情况及选定基础方案。结构设计（一）、一般情况结构设计说明：建筑结构的安全等级：暂按二级考虑。抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g结构的设计使用年限50年。根据明瑞金都商住小区住宅楼的功能要求和场地条件以及建筑方案初步确定，高层住宅楼选用钢筋混凝土框架剪力墙结构，剪力墙的抗震等级为二级，框架抗震等级为二级。墙体一～四层采用M10混合砂浆砌筑MU10烧结承重多孔砖。四层以上采用M7.5混合砂浆砌筑、MU10烧结承重多孔砖。地基基础方案：最终方案待岩土工程勘察报告提出后确定。初步设想如果工程地质条件许可时，考虑采用筏板基础。（二）、需要说明的其他问题建议建设单位尽快委托岩土工程勘察工作。

第六章采暖、通风给排消防电气第一节采暖、通风1设计依据1.1确定的方案设计及建筑平、立、剖面图。1.2主要设计规范：《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19—87）《汽车库建筑设计规范》（GBJ100-98）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB-50067-97）1.3气象资料冬季采暖室外计算温度：-13℃最大冻土深度：1.10米。2.采暖2.1采暖设计范围：商场、汽车库、住宅2.2室内设计参数：采暖室内设计温度：商场16°C汽车库5°C住宅客厅卧室：20℃2.3采暖形式：商铺散热器采暖，住宅地板辐射采暖。地下汽车库大门采用电热风。2.4热源：商铺由每一单元设置的壁挂炉提供，住宅由各住户厨房设置的壁挂炉提供3、通风地下二层平时为库房，战时为六级人防，设计平时通风系统，战时清洁式、滤毒式及隔绝式通风。地下一层为汽车车库及设备用房，设计通风系统。本工程公共卫生间设吊顶式换气扇，住宅卫生间设换气扇，厨房考虑排油烟机插座。第二节给排水、消防设计1、设计依据1.2建设单位提供的室外给排水管道的简单情况及建设单位对设计的有关要求。1.3主要设计规范：《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）2、设计内容及范围：2.1室内给排水设计2.2消防给水设计3、室内给水设计3.1用水量：小区最高日生活用水量：449.4m3，最大时用水量：24m33.2生活给水系统竖向分三个区，一～四层商场为低区，五～十五层为中区。十六层以上为高区(1)、低区生活给水由室外给水管网直接供给，高区生活给水系统由设于地下二层的水泵房的高区变频自动给水设备供给，中区生活给水系统由设于地下室的水泵房的高区变频自动给水设备减压后供给。(2)、人防地下室设水箱，供战时储备饮用水及生活用水，战时洗消染毒废水排入染毒水池内，待隔离时间过后，经手摇泵提升排出室外4、室内排水设计：4.1、本住宅内采用雨污分流制，污废水按不满流设计，雨水管按满流设计。4.2、污水经化粪池处理后，集中经污水管道排入市政排水管网。单体内均采用污、废水合流制排放系统，高层厨房为设有伸顶通气管的单立管系统，高层住宅卫生间为设有专门通气管的双立管系统，底层单独排出。污废水排出室外经化粪池初步处理后排入市政管网，小区内设两座80m34.3、单体建筑屋面排水采用有组织内排水排入室外雨水井。5、消防给水系统5.1设室内消火栓系统，消防栓用水量15l/s每根消防立管流量：10l/s，每个消火栓出水量：5l/s，每层消火栓设置及个数满足两股水柱同时到达建筑物任何部位。室外消防用水量:10l/s5.2每栋楼屋顶设10m35.3地下车库设自动喷水灭火系统，自动喷水量20L/S.6.建筑灭火器配置依《建筑灭火器配置设计规范》要求，在商场内设手提干粉灭火器第三节电气设计本小区建筑面积99694平方米。其中：住宅66136平方米,公建用房19682.7平方米，商业用房13923.3平方米，地下110000平方米。强电系统：1.设计依据：1.建设单位提供的设计任务书。2.相关专业提供的工程资料。3.采用的主要标准及规范：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《住宅计规范》GB50096-19992003版《低压配电设计规范》GB50054-95《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94《高层民用建筑设计防火规范》GB50054-952005版《人民防空地下室设计规范》GB50038-942005版《火灾自动报警系统设计规范》GB500116-98《有线电视系统工程技术规范》GB50200-942.设计内容（1）用电量指标及负荷计算用电量指标依据《住宅设计规范》和《民用建筑电气设计规范》的规定，以及适度超前的原则，住户每户安装功率为6kw，公共建筑100W/m2，地下建筑20W/m2,小区内总用电安装负荷1606kw，计算负荷有功功率888kW，无功功率519kvar，视在功率1034kVA，住宅自然功率因数0.9，公共建筑及地下建筑自然功率因数0.8，在变电所低压侧集中进行无功补偿，补偿170kvar后，视在功率935KVA，补偿后功率因数0.95。（2）供电电源高压10KV两路，一用一备分段运行，备用电源须满足一、二级负荷。低压系统分段运行，当一路电源故障，联络开关自动投入，确保一、二级负荷。功率因数在低压侧集中补偿，补后功率因数大于0.9。负荷分级一级负荷屋顶增压泵，消防泵、应急与疏散照明，事故照明。二级负荷生活水泵，楼梯间、小区公共区域等重要场所照明。三级负荷住宅照明及其他。变配电系统根据负荷容量及其分布，按有关规范、导则、细则的规定以及小区建设的要求，设计中考虑方案为建设10/0.4KV箱变向各单体建筑供电，箱变容量2×630KVA，各单体建筑内低压配电。变配电系统须待与供电部门协商后决定。计费方式采用高供高计，低压侧动力与照明分开计费，商业与住宅分开计费，或按供电部门拟定采用高供低计。线路及敷设方式住宅小区属“建筑面积较大的新建居民住宅小区及高层建筑小区，城网送电线路和中压配电线路采用电缆线路”，电缆材料选用全塑电缆，电缆截面选择按输送容量，经济电流密度，热稳定，敷设方式等条件较核。（6）消防联动控制系统小区内设消防联动控制系统，由设于消火栓内的报警按钮手动控制设于屋顶水箱间内的屋顶增压泵等消防设备对火灾发生处进行消防灭火处理。地下车库采用总线制及多线制区报警系统，由设于消防值班室内的区域报警控制器对消防设备进行控制。弱电系统：明瑞金都住宅小区建筑占地面积为12763.8平方米，总建筑面积为99694平方米，本方案的设计以经济、实用、方便、技术先进、后期可升级为指导思想，系统设计方案中包括电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、小区安防及出入口管理，停车场管理系统、公共广播系统、楼宇对讲系统，小区物业管理系统七个子系统。设计依据：《城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范》CECS119：2000；《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311—2000；《城市住宅区和办公楼电话通信设计标准》YD/T2008—93；《接入网工程设计规范》YD/T5097—2001；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98；《住宅设计规范》GB50096—1999；《智能建筑设计标准》GB/T50314—2000。综合布线：目前，综合布线系统可将语音、数据、图像等各类多媒体通信业务纳入，考虑到经济适用的原则，本系统对住宅楼和商用面积采取不同的解决方案。1、电话系统1.考虑消费实际，按每户一个出线口计（用户可通过智能弱电接线箱分支），商场等公共场所在适当位置设出线口。办公室每间一个出线口。2.小区物业管理处设2000对电话交接箱，市话电缆根据市电信部门的规范确定。3.单体建筑根据具体情况设置电话交接箱，再用电话电缆、RBV铜芯线引入用户。2、计算机网络系统由于信息化社会的快速发展，用户对计算机网络的需求已日益明显，目前对于住宅楼宽带接入采用方案有XDSL（有ADSL、HDSL、VDSL等几种）、以太网接入，HFC接入三种，对于新建住宅楼，以太网方式接入，以其带宽大，承载业务能力强成为首选方案。在设计方案中针对不同的应用采用不同的设计标准，以求系统具有更好的性价比。1.小区物业管理处设网络接入设备，外网光纤接入。2.住宅每户设LVA终端接入点一个，办公、商场等公共场所在适当位置设LVA终端接入点，采用骨干千兆以太网100M到终端。3、有线电视系统：有线电视系统的设计在应满足造价，频道数量，运营管理等方面的要求基础上进行设计。本方案拟采用就近接入地方有线电视网的接入方式，在小区物业管理中心设管理工作站，对每一住户的分配器进行地址编码，通过管理工作站的参数设置，可以达到每户节目通/断或有/无扰码的控制，便于后期有线电视的收费及端口管理。系统由管理中心前端接收机、放大器、控制器、过流分配器、智能分配器，普通分支分配器、视频电缆构成。4、楼宇对讲系统本系统由住户对讲分机、隔离器对讲主机、电磁锁/电控锁、联网主机、不间断电源、管理操作台等设备构成。系统中对讲分机设于住户家中，当小区外有来访人员时，门卫保安可通过联网的对讲系统直接呼叫分机，可以在小区出入口一级实现有效人员出入管理，将非授权的人员栏截在小区之外，使小区公共区域的安全性进一步提高，按业主需求，可配置成可视对讲系统。5、小区安防及出入口管理、停车场管理系统小区安防在小区的道路红线附近，沿小区外围设置主动式红外探测器，必要地段设两对或多对红外探测器，实现小区周边的防越系统，出入口设防宠物型的红外/微波双鉴探测器，在24：00至次日6：00之间打开，可提示值班人员有无人员出入，减少安防值班人员疲劳程度；在小区公共区域设带云台的球型摄像机，美观的同时又可实现对小区的实时电视监视确保住户安全。商用部分，在其出入口预留线缆，视承包者的需求，安装监视终端。出入口管理在出入口设通道闸，小区住户分发出入卡片，实现日常的人员出入管理夜间通过出入口的红外/微波双监探测器提示人员的出入需求，经保安查验控制人员出入，实现小区的出入口管理。对于外部来访者，可通过对讲系统核实其身份后，控制出入。停车场管理系统本系统由卡机，地感机圈，读卡机、语音报价提示器，道闸、电子显示屏管理工作站等设备组成，可以实现③等功能，推荐小区采用信息卡认证方式，可实现小区出入/停车/门禁（必要处设置）一卡管理。6、公共广播系统考虑到小区住宅周边环境的舒适度，同时可满足小区公共事务的通知，紧急状况下的疏散指挥，小区设公共广播系统，系统主机设于物业管理中心，主要由音源设备、功率放大器，手动/自动选区模块，室外扬场器终端组成。7、物业管理系统现代化的住宅区应达到更舒适的居住标准，本系统中通过传感器，现场控制器，协议/接口转换器，上位管理机，实现室外景观照明、水池、机电设备等的远程集中监控，小区物业中心为本系统中心。在本系统中，可将水、电、气表的远程抄表信息纳入，实现全方位的小区信息管理系统。组织机构与小区物业管理公司组织机构青海明瑞房地产开发有限公司按现代化管理组建管理机构，实行董事会下的总经理负责制，总经理下设副总经理2人，分管经营业务和行政事务，经营业务副总经理下设工程部、开发部，行政事务副总经理下设办公室、财务部。公司共有员工31人。组织机构设置如下所示：组织机构框图董事会董事会总经理总经理行政事务副总经理经营业务副总经理行政事务副总经理经营业务副总经理财务部办公室开发部工程部财务部办公室开发部工程部小区物业管理明瑞公司商住小区建成后，物业管理委托青海农牧控股有限公司注册的佳馨物业有限公司负责。第八章项目实施进度计划安排项目建设期安排为二年零两个月，其中2008年5月至2009年1月完成项目批复，资金筹措、危旧房拆迁，工程地质钻探，工程设计等；2009年1月至2009年11月完成土建工程，2009年5月至2010年5完成设备购置、安装、内外装饰工程及收尾工程。工程2010年6月至2010年7月份竣工验收。项目实施进度安排表项目阶段2008年2009年2010年5612345678910111278910111212345678910前期工作土建工程设备购置安装内外装饰收尾工程竣工验收安全管理建设总投资及资金来源投资估算依据1、项目投资估算依据规划方案及有关文字说明，主要工程量是按规划方案框算编制，并且参考类似规模建筑来确定本项目投资。定额采用：土建工程参考《青海省一建筑安装工程预算定额》1999年版，并参考本地区类似工程投资情况估算。安装工程按《青海省统一安装工程预算定额》2000版，参考设备安装估算指标并根据本工程情况作相应调整。材料价格参考《青海省西宁地区工程建筑材料及预算价格》，主要建筑材料省定额站发布的2004年第4季度指导价格调整。3、主要设备价格是参照市场询价和现行价进行编制。4、工程其它费用是按照省上现行有关规定估列；5、工程基本预备费按费用3%考虑。固定资产投资估算明瑞金都住宅小区固定资产投资为2.5亿元，其中：土地征用及补偿费7680万元，预备费用717.4万元，建设期借款利息361.7万元。工程主要材料消耗：钢材5920吨，木材3967.2m、水泥22792.8各项工程投资组成如下：1、建安工程费13700万元2、附属工程1466.7万元3、土地征用费及补偿费7680万元4、其它费用1074.2万元5、预备费717.4万元6、建设期借款利息361.7万元合计25000万元资金筹措方案及投资使用计划资金筹措项目总投资资金来源于自筹和借款，共计2.5亿元，其中建设单位自筹1.5亿元，占总投资的60%，银行借款1亿元，占总投资的40%。资金使用计划项目总投资2.5亿元，分二年使用，在建设期第一年使用4213.69万元，第二年使用20786.3万元，详见投资使用计划与资金筹措表。经济效益测算项目经济效益分析是依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》、〈企业会计准则〉和新财务制度的有关规定进行测算。1、评价基础与参数项目计算期依据房屋市场及所处地段确定为3年，包括项目建设期1年；项目基准内部收效益率选用6%标准进行评价；项目基准投资回收期选用5年标准进行评价；商品房及商业服务用房出售价格参考当地相同类型房屋的现行价格。2、成本估算物业管理费工程建成后，物业管理委托佳馨物业管理有限公司负责管理，故本项目效益测算中不作考虑。销售费用销售费用为项目经营中发生的广告、宣传费等，按销售收入的2%计取。财务费用本项目总投资贷款，经营期发生的利息，按年利率6%计入财务费用。4）经营成本本项目经营成本为建筑投资、销售费用等，第一年经营成本为3970.4万元,第二年为20698.3万元,第三年为331.3万元。成本估算总成本估算按建设投资、销售费用、财务费用等各项费用之和计算，见附表3。经营收入与税金经营收入售房计划项目建设期2年，建设期第二年售房率为40%，第三年售房率为60%经营收入本项目产品为商场、住宅，同时出售。商业房建筑面积22372㎡，售价按7000元/㎡，建成后第一年预售收入6264.1万元，第二年预售收入9396.2万元。住宅建筑面积66136㎡,售价按1140元/㎡，建成后第一年预售收入5290.9万元，第二年预售收入7936.3万元。根据以上收入合计第一年总收入11555万元，第二年总收入17332.5万元，总收入合计28887.5万元。经营收入见附表4。税金本项目应缴纳的税率营业税5%，城市建设维护税7%，教育费附加费3%，总售房税及附加费4333.2万元，详见附表4。财务盈利能力分析售房利润总额为10645.7万元，上缴所得税3513.2万元，售房税后的利润7132.5万元，详见附表6。经计算，评价的主要指标为：（1）售房投资总利润率：42.60%（税前）（2）售房投资总利润率：28.50%（税后）（3）售房投资总利税率：51.20%（税前）（4）售房投资总利税率：37.20%（税后）（5）资本金总利润率：82.20%（税前）（6）资本金总利润率：55.10%（税后）（7）财务内部收益率：62.20%（税前）（8）财务内部收益率：43.30%（税后）（9）财务净现值Ic=6%：5237.9万元(税后)（10）投资回收期：2.50年（税后）5、清偿能力分析（1）借款本息：银行借款1亿元，实际利率为6%。（2）还款资金来源：偿还建设期借款本息的资金来源于售房收入和自有资金。从借款日起，银行借款偿还期为1.35年。6、不确定性分析1）盈亏平衡分析（1）销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点=总成本/[平均销售单价×（1-营业税率）] =25000/[3263.8*(1-5.5%)]=81055.7平方米占计划销量99694平方米的81.30%（2）销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点=总成本/[销售量×（1-营业税率）] =25000/[99694*(1-5.5%)] =2653.6元/平方米为计划平均销售价2653.6元/平方米的81.30%。2）敏感性分析（1）建设投资对项目影响从建设投资敏感性分析表说明，当投资增加10%，税后利润降为8641.4万元，税后投资利润率下降为21.4%，说明应严格控制建设投资，不使其增加；当投资减少10%，税后利润上升为8476.2万元，较基本方案多实现纯利润1343.7万元，税后投资利润率为36.9%，较基本方案增加8.4个百分点。（2）经营收入对项目影响从经营收入敏感性分析表说明，当项目经营收入（含售价和销售面积两个因素）较基本方案增加10%，实现纯利润9768.5万元，投资利润率上升为39.1%。当经营收入降低10%，投资利润率降为26.8%。从以上分析结果表明,该项目具有较好的盈利能力和较强的抗风险能力，项目的财务角度可行。第十一章结论青海明瑞房地产开发有限公司拟建的明瑞金都住宅小区工程对加快西宁市危旧房改造，改善城市环境，增强城市功能，提高城市品位都具有着重要的作用，同时，该项目的建设对拉动经济增长和安排就业具有积极的现实意义。该项目建设用地位于长江路以东、汇通大厦以北、省地税局以南（省二建茶卡盐场办事处用地），项目选址及建设符合西宁市城市总体规划的要求。明瑞金都商住小区工程为多幢集商贸、住宅为一体的综合性商业建筑，项目总建筑面积99694平方米，总投资2.5亿元，实现售房利润总额10645.7万元，所得税3513.2万元，总投资回收期2.59年，财务内部收益率43.3%，银行借款偿还期1.35年。经济效益分析表明：项目主要财务指标较好，在财务上是可行的。几点建议明瑞金都商住小区工程为一商住建筑，建设在下阶段方案比选中，进一步根据整体功能要求，优化方案，节省投资。2、项目投资较大建议在一步工作中，积极落实资金到位工作，加快项目建设步伐，尽快发挥经济效益。3、加强建设阶段的管理。小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权和大产权1、全部产权（大产权）

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）

小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权和大产权1、全部产权（大产权）

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写《杜甫全集》，历时10个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。“一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说是屏息凝思，全神贯注。”徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为激动。他说，手抄这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。采访中记者看到，《杜甫全集》只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部，在他家中书房里还摆放了很多其它作品，如《金刚经》、《道德经》、《孙子兵法》、《论语》、《离骚》、《三国演义》等，其中有书籍、条幅、长卷等不同的表现形式，至少在150万字以上。老人告诉记者，他还打算用几年时间，把四大名著里其余三部也抄写一遍。“写上瘾了，现在不是坐不下来的问题，而是每天不写都觉得少点啥。”徐殿庭笑笑说，由于最近几年书写密集，颈椎、手腕等都出现不适，家人也劝他别写了或少写点，但他说停不下来了，身不由已。虽然有些作品送了亲朋好友，有些作品只是写好收藏在家里，但他说不管归宿如何，自己享受的是抄写的过程，这个过程让他心情愉悦。徐殿庭向记者坦言：“人生太短暂了，当离开这个世界的时候，看能留些什么，想留点东西，至于抄写这条路能走多远，我想只要一息尚存，还是要坚持下去的。”也许，这正如他在写作感悟中所说：“寄身翰墨终不悔，清净无求天地宽”。出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山前往长坪沟景区，骑马或徒