现代毫宅报告

现代毫宅研究报告一、世界背景下的现代豪宅：豪宅提供的生活方式：所谓豪宅笔者认为是针对极少数消费者，位置尊贵、量身设计、售价昂贵、用于纯居住的设施先进、功能齐全，高质量的满足居住者的安全感、舒适感、和私密性的住宅。豪宅无疑是提供给成功人士居住和使用的，富豪们所追求的是一种与众不同的生活方式，偏好追求并拥有稀缺的资源，这就是为什么那么多的富人会对美国比华丽山庄、香港淡水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲，因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好——即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。世界现代豪宅的区位特征：纽约有不少现代主义风格的名人豪宅，在纽约中城东部、第五大道54街向北延伸五个街区，向东到达东河(EASTRIVER)的区域内，是名人豪宅聚集的顶极地段，苏顿广场(SUTTONPLAZA)、龟湾(TURTLEBAY)在纽约几乎成为奢华的同义词，连同建筑本身也带有一些奢华与身份的身影，通常采用精致稀有的建筑材料，不仅彰显出自负的贵族气质，也成为引人注目的街道地标，就是这种名人豪宅本身无法替代的地标本质，使得住在名人区豪宅内的主人经常说出这样一句话“你不必记住我的地址，只要记住我住的豪华宅邸。”在世界名人豪宅之中，通常会看见国家首都或者一级都市的名人生活聚集区，对这些已经无法对自己的财富估算的生活家来说，他们更宁愿躲开核心商务区的尘嚣繁忙，选择紧邻商务核心的边缘，却密度较低的地带。在享有商务便利的同时，更希望紧拥悠闲的景致，感受国际生活的氛围。所以剧院、博物馆应运而生，更加造就了名人豪宅环境的文化艺术气息。美国纽约的第五大道是如此，法国巴黎卫城特区是如此，英国伦敦泰晤士河畔到日本东京表参道都是如此。大隐于市，他们选择的居所亦是企业领域的延伸。在亚洲，最昂贵的豪宅分别位于日本东京皇宫旁的千代田区，售价为：2.4万~4.8万美元/平方米；香港海景半山大楼，售价为：1.6万~1.9万美元/平方米；新加坡市中心乌节路一巷高层住宅，售价为：1.5万美元~2.2万美元/平方米；和台湾信义计划区的信义之星，售价为：1万美元/平方米以上。他们的共同特点都是位于城市的繁华核心区域，享有宁静的生活品质。二、豪宅特征概述：(豪宅与其他住宅特点比较见附表1)在中国大陆，由于房地产发展的历史较短，只有短短的十年时间，城市中的功能分区确立不久，新区和旧城相互错杂，地块的尊贵差异区别较小，所以对豪宅的理解还未形成一个固定的概念和模式，只有豪宅之名而没有豪宅之质，大多名不符实，最常见的是借“豪宅”之名作为项目炒作的卖点而已。而在海外由于房地产业发展的历史比较长，整个国家的城市化程度非常高，城市中的分区明显，不同的地段地价差异非常大，豪宅的概念已经异常清楚，开发建设模式也很固定。欧美国家的豪宅建设历史悠久，台湾在借鉴欧美成功经验的基础上，融入自己的见解和民族、地域特点，在设计、建造和营销等方面都取得了相当成功。曾有一段时间在台湾把购买豪宅作为最佳的保值增值手段之一，但在大陆，由于土地是国家公有，住宅建筑的产权只有70年期限，不能继承，所以购买豪宅的主要目的是出于自用。同样是豪宅，由于各个国家国土面积和人口不同，城市化程度不同，根据供给土地的质量，诠释出的豪宅概念和风格也各不相同。在美国，由于国土辽阔，土地供应充足，自然资源丰富，国力强大，所以美国的豪宅大多建在具有独特自然景观，风景优美的地方，占地面积很大，房间数量也很多，多达几十个甚至上百，建筑风格多为殖民地时代流传下来的经过改型设计的庄园式和城堡式，有自己的大片不同风格和造型的花园。香港由于地少人多，自然资源比较缺乏，受土地供应的制约，豪宅集中于有山景、海景的浅水湾和半山，建筑形式为高层的豪华住宅楼和外观朴素的别墅，香港豪宅的豪华多体现在室内装修用材的精致和奢华上。台湾的豪宅相对集中于台北市的黄金地段，究其原因，主要有两个：一是台北市中心的地价非常高，不开发豪宅，无法收回成本，二是近几年的全球电子浪潮使得台湾这一南亚最大的电子产品出口地诞生了一批超级新贵，买豪宅置旺地成为他们的投资首选。台湾的豪宅形式受台湾地域狭小的制约，也是以高层建筑的形式存在，风格为欧洲新古典主义的建筑风格，外观华丽典雅，设备先进齐全。三、研究台湾豪宅的必要性和借鉴意义：居住活动作为人类基本活动的组成部分，本身就带有很强的地域性和民族性，而作为居住活动的载体——居所，也同样具有上述属性。随着人类历史的发展、演变，人类文化认知程度的不断提高，高科技的迅猛发展，居住活动也被赋予更深的内涵。由于台湾和大陆同是华夏民族，在文化背景、生活习惯和传统意识等方面比较相近，在建筑空间形态、居住者的品位、好恶方面，以及高新科技设备、新型材料和新式建造工艺的应用，都有可以借鉴的地方，本文就台湾新近推出的豪宅物业资料进行了收集、整理和归纳，结合笔者以前所写的《台湾新住宅的研究浅析》，对台湾豪宅的不同侧面进行更深入的研究。旨在通过不断的学习，加深和提高我们对豪宅的意识和认知。四、北京豪宅项目论述：瑞城中心：综合论述：发展商的开发宗旨：“无论从设计风格、人文思想、主题理念还是从户型设计、装修标准及设备选型都体现出我们的指导思想，那就是要把瑞城中心建设成为一个传世艺术佳作，一个经得起岁月流逝的考验，能体现出无限生命力的高品位的艺术珍品。”戴德梁行环球集团主席梁振英先生指出：“国际公认的高标准前提是地段地位，瑞城中心周围的国际环境建设就是比较好的。除了土地与设计建材外，瑞城中心还有很多优势。并且瑞城中心与现在台湾、香港、日本最好的物业综合品质差不多，但其售价却比台湾、香港、日本同类物业低很多。”区域：位于燕莎使馆区商贸圈内。位置：东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，西侧为福景园。环境：位于燕莎商圈的中心地点，周围环境非常成熟，有高档写字楼，五星级酒店，大型商城，学校、市内最大的高尔夫球场，河流、公园。总体规划：由北京建筑设计研究院担任设计。区内设有9万平方米的写字楼1000平方米起售。和一座超5星级的酒店，地下3层为停车场。建筑风格：外观简洁、流畅的现代主义建筑风格。售价：公寓3000美金/平方米、地下车库3万美金。附属设施：会所：共6000平方米，内设16道保龄球馆、25×15平方米游泳池、宴会厅、商店、健身房、读书室、美容室和桑拿房。绿化景观：小区南侧设有50米宽的绿化隔离带，公寓楼顶设有空中花园并在大堂内设有室内绿化。空间平面布局：3000平方米6.9米挑高的大堂，将两栋完全对称的板式结构公寓楼相连，每栋公寓楼又分为两梯两户和两梯三户两个组团，即一栋公寓的布局是四部电梯为五户公寓服务。每套公寓的入口处设有玄关，配有书房，客厅和主卧室均朝南，客厅和餐厅在空间布局上分离，均配有三套以上的卫生间。建筑指标：层高3.3米，套内建筑面积分别为：201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。使用率为：72.7%。客厅采光面的面宽为：5.4米，主卧室的采光面宽为：4.5米。客厅最大进深为12.6米。结构选型：板式框架现浇剪力墙钢筋混凝土结构。装修材料：外部：墙面为花岗岩贴面到顶；青岛产双层真空玻璃铝合金窗。公共部分：走道：防滑瓷砖地面，瓷砖墙面到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。公寓室内：户门：德国进口四防实木防盗门，配进口防盗门锁。内门：复合造型实木门。餐厅：防滑地砖，墙面贴壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。厨房：防滑地面转，墙面贴瓷砖，铝合金吊顶，意大利ARAUCUCINE高档橱柜及配套五金件。客厅：地面铺装台湾佳乐美轨道式实木地板，局部镶拼进口大理石，墙面贴进口环保壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。卧室：地面铺加拿大产杜邦认证地毯，墙面贴进口壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆卫生间：主卫地面和墙群铺进口大理石，墙面贴内墙砖，天棚为铝板吊顶。次卫地面铺防滑地砖，配澳大利亚进口科马节水型洁具及配套五金件，进口大理石洗面台。阳台：地面铺防滑地砖，铁艺护栏，喷塑铝合金阳台。配套设施：日产富士达电梯；日产大金分体式变频空调；市政供暖，德国森德牌可调式散热片；市政双路供电，电线为美国品牌产品；饮用水为纯净水，经三级过滤达到欧洲饮水标准，采用澳大利亚克兰铜管；24小时供应生活用热水；光缆有线电视系统，预留多处插座；物业管理：暂定由国际非常著名的丽兹酒店管理公司进行管理。特点：所有设备、材料几乎全部是进口的，装修设计和施工由专业设计人员在现场服务，充分体现个性化风格，丽兹酒店的物业管理也能体现豪宅的品质。调查结果：该项目各个方面比较具备豪宅的基本品质，可继续深入调查研究。和乔丽晶公寓：区域：位于机场辅路外企商圈内。位置：朝阳区将台路2号。环境：周边有丽都假日饭店、海逸酒店，美国和睦家医院，荷兰万客隆大型购物商场及美、日、德学校。总体规划：单一的纯居住社区设计，8000平方米的地块上建185户豪宅。5000平方米的内包式城堡花园由日本著名TAM地域环境株式会社主持造园规划。建筑风格：法国新古典主义建筑风格，外立面采用古典三分法，整栋建筑呈黄金分割比例。法式长窗可以自动调节窗户高度。售价：3000美金/平方米。物业管理:：引进英国管家式管理体系。注：由于项目销售已接近尾声，没有样板间展示和印刷资料介绍，详细情况无从调查。特点：现房销售，符合豪宅的销售规则，英国管家式物业管理，内外装材料豪华高档。调查结果：项目具备豪宅的某些品质，如室内设计、建筑材料、物业管理，其他方面如：区位、建筑布局、细部设计比较欠缺。但由于项目销售已接近尾声，已不具备继续调查和研究的条件。福景苑公寓：区域：位于燕莎使馆区商贸圈内。位置：东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，东侧为瑞城中心。环境：位于燕莎商圈的中心地点，周围环境非常成熟，有高档写字楼，五星级酒店，大型商城，学校、市内最大的高尔夫球场，河流、公园。总体规划：为一栋26层高建筑，地下1~4层为停车场，地上分为两个部分，A座为新加坡ASCOTT国际管理集团的五星级酒店，B座为服务式公寓，即福景苑公寓。建筑风格：新古典主义建筑风格。建筑指标：户型由二室二厅到三室二厅不等，面积180平方米至270平方米不等。售价：人民币24000元/平方米物业管理：由新加坡政府关系企业——ASCOTT国际管理机构提供国际知名的SOMERSET品牌的服务，该服务品牌是由新加坡政府关系企业创建的丽晶酒店衍生的服务式公寓品牌。已拥有遍布世界各地三十多个共4000多套公寓的全球连锁服务系统。附属设施：设有俱乐部，提供娱乐服务项目。结构选型：钢筋混凝土框架结构。装修材料：外部：公共部分外墙为人造石材，公寓部分外墙为美国进口外墙涂料。公共部分：大堂：欧洲艺廊风格，地面铺设花岗岩拼花图案，墙面为局部大理石，局部木质造型及进口涂料。电梯厅：古典式设计，地面为花岗岩，墙面为木材和涂料。走道：铺设地毯。公寓部分：户门和室门：实心木门。地面：大理石地面或木地板。墙面：内墙涂料和壁纸。厨房：全套进口橱柜，地面铺设防滑地砖，墙面为进口防水乳胶漆。主卫：大理石地面，墙面为进口防水壁纸，全套进口洁具。次卫：地面为防滑地砖，墙面为进口防水壁纸，进口洁具。阳台：地面铺设防滑地砖，墙面为进口涂料，配以铁艺栏杆。配套设施：设有火灾自动报警及消防联动系统，一、二层和地下车库安装自动喷淋系统，厨房装煤气泄漏自动报警系统，其他房间装有烟感探测器。保安装置采用非接触式磁卡门禁系统，公共区域装闭路电视监视系统及摄像探头，每户均装有可视对讲系统、探测器和紧急报警按钮。每户预留3条线，6条计算机线路直接上网。装有卫星电视接收系统，可收到60多套国内外电视节目。共设有6部进口电梯。空调为进口内嵌式吊顶分体空调。24小时热水供应，市政天然气管道，天然气锅炉供暖。特点：品牌服务式物业管理，提高了物业品质，设施设备比较齐全，档次较高。调查结果：基本符合豪宅品质，但由于装修材料和洁具选用档次偏低，损坏了物业形象。银湖别墅：区域：位于机场辅路外企商圈内。位置：朝阳区大山子彩虹路2号环境：紧邻机场路，成熟社区环境，周边有丽都酒店、北京国际学校、西门子公司等。总体规划：为银枫家园的一部分，总占地面积285亩，其中园林绿地255亩，内有湖泊，沿湖自由分布，共建有30套别墅。建筑风格：欧陆风格别墅。售价：3000美金/平方米，附送地下室，月租：1万美金。附属设施：成熟社区，配套齐全。空间平面布局：每栋面积300~400平方米，均为两层带地下室的布局。层高3.1米，部分别墅的大厅有垂拔的设计。客厅均设计有壁炉，每户均设有室内独立车库。安全防护：三重防护系统，别墅区入口处设警卫值班室，每栋别墅大门入口处设有监视探头并设有可视对讲系统，区内保安进行24小时的巡逻执勤。建筑材料：外墙为涂料，坡屋顶为红色琉璃瓦，外窗为双层中空塑钢玻璃室内装修：为开发商自行组建队伍进行设计施工，设计手法和装修材料不具备豪宅品质。物业管理：由发展商自行管理。调查结果：虽然社区建设成熟，售价达到豪宅标准，但除环境以外，别墅本身的设计、装修、用材和设备并没有达到豪宅的标准，故没有继续研究的价值。富城花园：区域：位于亚运村商圈和望京商圈的交界处。位置：朝阳区北四环东路89号，紧邻北四环路，西距亚运村2公里，东距四元桥3公里。环境：闹中取静，周边有北辰、望京购物中心，中日友好医院，对外经济贸易大学，中国金融学院，芳草地小学。总体规划：以人工湖和绿化带将公路与别墅区隔离开来，临湖北侧共建有112栋别墅，基本以行列式排列。售价：3000美金/平方米。配套设施：区内建有近6000平方米的大型会所，娱乐休闲设施齐全。安全防护：小区入口处设有警卫室，每户装有对讲装置。建筑材料：外墙为清水砖或涂料。室内装修：毛坯房，由客户自行装修。调查结果：基本不符合豪宅标准。但销售状况良好，主要是由区域位置决定。初步调查结果：北京目前的房地产市场上并不存在名符其实的豪宅（与台湾房地产市场提供的豪宅产品相比），所谓的“豪宅”大多是黄金地段的侧重于商住两用的公寓。豪宅即顶级品质的住宅，代表着住宅建设的最高水准，但在北京市场还是空缺产品。目前北京市场开发的“豪宅”的不足之处：1、开发商普遍缺乏豪宅的基本概念，和开发精品住宅的意识。2、建筑容积率太高。3、城市整体环境和景观：交通环境、自然环境、景观、环境质量都很欠缺。4、安全设施不齐备，设备比较落后。5、设计手法雷同，细部处理不到位，一些数据指标达不到豪宅标准。6、选用的材料大部分与普通公寓没有区别，突出不了豪宅的品质。7、物业管理服务的项目和水平亦不能与豪宅的品质相配且物业管理费用偏高。8、大多数开发商仍以卖楼花的方式出卖高档物业，缺乏服务意识和质量意识，信誉欠佳。五、上海豪宅项目论述：衡山路41号：区域：上海徐汇区，为上海文化和商贸区。位置：衡山路与乌鲁木齐路交汇处，毗邻使馆和别墅区。环境：附近有上海图书馆，国际礼拜堂、宋庆龄故居和衡山路地铁站。总体规划：临街独栋21层高的弧形设计，庭院内有一个日式小花园。共有164套公寓房，户型从一室一厅至三室两厅不等。建筑风格：乳白色法式新古典主义风格的建筑。售价：3600美元/平方米。租金：2600美元/套.月至9000美元/套.月，为上海最昂贵的公寓租金。造价：4000美元/平方米。配套设施：小型阅览室和多功能商务会所，包括：多功能厅、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧和游泳池。会费为20000美元。建筑材料：外墙为法国产人造挂石，大堂室内墙面和地面为大理石，顶部为银铂打造。室内装修：套房地板为加拿大榉木，主卫的墙地以西班牙的虎黄大理石铺就，客卫的墙地由意大利的大理石贴面。门锁由美国制造，水龙头由英国制造，厨具由德国制造，家具按照ARTDCEO的风格定制。灯具配饰：大多为进口的名家设计、手工制作或定制的。物业管理：德国凯宾斯基饭店机构进行物业管理。调查结果：无论从位置、设计、用材、物管等全方位营造出的品位均符合豪宅的品质。嘉里华庭：区域：坐落于上海徐家汇商贸区内。位置：延安路与华山路相夹的地带，入口处开在曹家堰路上。环境：周边有领事馆区、兴国宾馆、希尔顿酒店，丁香别墅，丁香花园，戏剧学院等。站在楼上向南眺望可将整个别墅群和领事馆区尽收眼底。总体规划：共有四座高34层的塔楼组成，其中三座呈一字排列，面向东南的别墅区。建筑风格：现代主义的建筑风格。建筑指标：共有五种户型，面积分别为：136.8、145、146、153、174、332平方米。售价：2000~2300美元/平方米，车位的约租金为2.2美元/个。配套设施：进口迅达电梯，宽频入户，卫星电视：CNN、HBO、STARTV、DISCOVERY等频道，中央滤水系统净化生活用水，每户装有一台进口中央储热式煤气热水炉，名厂产分体式空调。建筑材料：外墙铺砌瓷砖和花岗岩。大堂地面、墙面铺花岗岩或大理石配面砖，石膏板天花吊顶，上装名贵灯饰。室内装修：地面：客厅、卧室地面为长条柚木地板，配柚木踢脚线，浴室和厨房的地面为防滑地砖，阳台铺砌防滑地砖。墙面：客厅、卧室墙面为白色乳胶漆，窗台配大理石窗台板，浴室和厨房的墙面贴面砖。天花板均刷白色乳胶漆，浴室天花为铝制天花吊顶板。大门为实心防火防盗木门，配高级门锁。窗为铝制窗框玻璃窗，东北和西北方向的窗户采用双层玻璃。浴室：采用TOTO洁具，配钢化玻璃淋浴间，洗面盆台面为大理石或花岗岩。绿化景观：由世界著名的园林设计公司：贝林高尔公司量身定做，庭园设计与周围的丁香花园、丁香别墅群整体环境融为一体，很好沿袭了华山路百年的尊贵典雅的气质。物业管理：由嘉里建设管理（上海）进行国际化的高品质的物业管理，管理费：6.5人民币/平方米。初步调查结果：由于上海的城市改造进度在这几年有加快趋势，政府出资将居住在石库门和旧的花园别墅中的住家迁出，将这些老建筑维修翻新后出租，取得了很好的经济效益，城市的景观也有了很大的改观，加之道路河流的改造治理，使得这些有城市历史积淀脉络的区域重新获得新生，恢复了以往的价值，开发商看准了由于区域文脉延续而产生的土地升值潜力，毗邻这些区域，新一代的豪宅孕育诞生了。上海豪宅在选址、服务意识、环境营造、物业管理等方面值得我们学习，但产品的设计、设施配备等方面还有待提高。六、台湾豪宅项目论述：（详细内容参见《台湾新住宅的研究浅析》）宏盛帝宝：位置：台湾、台北市仁爱路。总体规划：由日本丹下健三设计事务所设计，6座塔楼环绕由不同风格组成的景观园林。建筑风格：简约的现代主义建筑风格。配套设施：非常先进齐全。（参见：本文第八点中豪宅的设施配备）建筑结构：采用日本最先进的C.F.T.(ConcreteFillinTube)施工方法，在方形承重结构柱的底部高压灌浆，柱内混凝土的强度可达到10000PSI（一般住宅仅为3000~5000PSI），密实且无蜂窝气泡，此施工方法结合RC与SS结构，其耐震能力远远大于其他施工方法。建筑材料：建筑外立面墙面为进口花岗岩和铝板。室内装修：公共部分室内地面和墙面为进口大理石或花岗岩作拼花处理，大门为金属雕花镂空大门。住家室内地面为进口大理石或花岗岩，阳台和露台为烧面花岗岩，墙面刷乳胶漆，厨房和卫浴墙面为进口大理石或花岗岩。厨房：整体橱柜、抽油烟机、冰箱、瓦斯炉、烤箱、洗碗机等全部为进口名牌产品，操作台面为天然石材或美国进口杜邦人造石材。卫浴：洁具、浴具、座便器为世界级品牌，全部天然石材装修。绿化景观：庭院设计由著名景观设计公司担纲设计，全区以简洁造型的列柱锻造或铸铝金属栏杆，搭配不锈钢喷漆的现代艺术景观围墙，沿四周护城河而筑。庭院设计以南洋休闲风格的植栽花园为设计主题，配合景观喷泉、水景广场、荷花池、迷你高尔夫球场，营造出国际休闲度假酒店式的生活方式。调查结果：该项目的设备配置齐全，具有超前的设计理念，而且呈现系统化管理，非常值得我们学习借鉴。信义之星：区域：台北市信义计划区内。环境：周边有国际会议中心、国贸大楼、世贸中心展览馆、台北国际金融大楼、台北市政府、国父纪念馆等。总体规划：规划宗旨为人车分流、商住分离、轴线对称，由六栋建筑组成的超大豪华纯居住社区。入口大厅高12~14米，建筑风格：欧洲新古典主义建筑风格。售价：10000美元/平方米。建筑指标：每栋间距为60~90米。每户层高3.5米。每户面积380、450、570、760平方米。配套设施：台湾唯一的全部地下预埋电线电缆。第一个使用飞机安全预知保养检测设备的社区，事先以先进科技仪器配合电脑诊断分析，协助预报建筑物内各项设备运转状况，确实掌握潜在隐患，降低故障率。建筑材料：整栋外墙为磨光深棕色花岗岩，配以金属银线勾勒，琥珀绿半反射玻璃窗配黄铜色锻造栏杆。住户大门由日本设计师量身定做，厚度为15公分厚实心铸铝雕塑三防门。主卧室大门也有三防功能，内嵌钢板。绿化景观：由美国西雅图ECG工程顾问公司规划，12000平方米超大森林花园以钻石为主题进行设计，配以以其他宝石命名的广场、水景和雕塑。物业管理：远东国际大饭店和远东物业管理公司提供酒店式服务。调查结果：无论从社区规划、产品设计、豪华舒适细节的设计和体现都值得我们学习借鉴。初步研究结果：由于在亚洲金融风暴之前，台湾的经济一直保持快速增长，国民财富积累到了一定程度，对豪宅的需求从小规模、侧重实用，逐步向大社区、功能全、面积大的超豪华豪宅过渡，从而诞生了宏盛帝宝、信义之星这样的超大规模的豪宅社区。由于对于台湾豪宅项目的研究仅限于平面资料，缺乏直观的了解，所以在深度、广度和细部等方面还有所欠缺。七、北京、上海、台湾三地豪宅品质比较分析：项目分类区位规模售价规划布局建筑风格北京功能不明确，多为商住两用型。新旧城区的过渡地段，毗邻使馆区、商务区，地块较大。规模大，多为几百户3000美元/平方米左右。功能综合，社区内常有其他功能的建筑，且普遍环境欠佳。多为简约的现代主义风格。上海以纯居住和投资为主旧城区的黄金地段，紧邻传统别墅区或使领馆区。规模适中。2000美元~3600美元/平方米。商住两用的公寓式居多，环境尚可。多为欧式新古典主义建筑风格。台北全部为纯居住型。城市旧城区的中心地带，地块狭小。一般较小，多为独栋双拼的布局，几十户规模的居多。全部在3000美元/平方米以上。与环境融合的纯居住设区。规划手法已大致相同。多为欧式新古典主义风格。北京、上海、台北三地豪宅项目比较一览表景观绿化平面布局建筑材料室内装修设施设备物业管理由于气候和城市整体景观的影响，普遍效果都非常差。布局合理，为大户型部分进口，传统稳重大多配有精装修，设计风格传统，用材中档。其他设施水平一般，安全设施有待做很大的改进。服务内容和质量比较欠缺，管理费用较高，1美元/月.平米气候湿润，绿化效果比较好，城市改造效果初现，感觉良好。面积适中，多为中小户型，实用性强部分进口，豪华典雅一般只做厨卫精装修，其余部分由客户自行处理。空调系统多为分体壁挂式，有待改进。有一定的服务意识，管理费合理，为5人民币/月.平方米左右非常重视，多为名家设计，各具特点。常成为主要卖点。平面分区布局，超大户型，豪华气派。全部进口，高档奢华同上配备非常齐全，呈高科技、超前、系统化，由著名或专业物业管理公司进行管家式服务八、豪宅应具备的重要品质分析论述：在翻阅台湾豪宅资料，参观北京、上海、杭州等地高档住宅的基础之上，加上笔者对豪宅的理解，将豪宅所应具备的最基本的重要品质归纳总结如下：豪宅的区位特征：一个国家重要城市的重要区域的节点位置即繁华的黄金地段，闹中取静的区域，或著名旅游风景区中适合人居住的区域。1、地段：城市中心已经开发建设完善的高尚住宅区的范围之内，或者具有独特自然风光的地区。2、环境：具有完善的人文环境，或者独特的自然环境。3、设施：公共、生活设施齐备，市政配套齐全。4、交通：方便、快捷、安全豪宅的社区规划要点：1、总体布局：低容积率的设计，总户数少，注重环境和景观的营造。2、建筑高度：最好为低层或多层的设计。3、交通组织：人车分流，小区对外只设一个统一的出入口，便于管理。4、车库：全部为地下停车，停车位保证每户至少两个以上。5、绿化景观：设计风格与建筑、环境协调融合，结合北方气候，最好做到四季常绿。平面空间布局重点：1、分区明确，动静分离，内外分离。一户一部电梯，分设主人和佣人出入口。2、房间基本设置：门厅、客厅、餐厅、厨房、佣人房、工作间（洗衣房）、起居室、主卧室、主卫生间、客卧室、客卫生间、书房、活动室、阳台等。3、在面积足够大的情况下，客厅、起居室、餐厅、宴客厅要分别设置。4、应尽量保证主要房间朝南，并尽量满足每个房间都有自然的采光和通风。5、卫生间布局要做到功能分区明确，洗手、洗浴、座便分不同空间设置。6、要预留出洗衣、烫衣、凉衣空间，设置在保姆房附近。7、层高应在3.1米至3.3米、进深和面宽的比例应接近黄金分割比例，采光窗的大小在保证热散失不超出范围的情况下尽可能扩大。豪宅的设施配备：台湾豪宅的设施配备先进齐全，已经呈现系统化和智能化，很具超前意识，非常值得我们学习借鉴。现以台湾宏盛帝宝项目为例阐述说明。家庭智慧控制系统：为了适应未来社会信息、科技快速发展，便于家庭设备和家电的管理，已超前设计出此控制系统，并为每个家提供控制主机，彩色触摸控制屏幕或控制面板，住户可根据自家的需求，在将来不断扩充添加各种功能。1、提供智能化的灯光设计：根据住户的需求弹性设计灯光数量、种类、位置，设定灯光控制功能。依照住户习惯，通过无线触摸控制方式，设定时间，自动开启或关闭户内、外灯光。并调整灯光明亮程度，或者设定夜间自动照明，达到节约能源的目的。结合安保系统，设定紧急灯光模式，遇到突发情况自动开启或闪烁预先设定的灯光程序。预先设定外出或度假灯光模式，模拟住户的生活作息时间，按照不同的时间段，自动开启关闭各种灯光，以达到阻吓入侵者的目的。所有灯光的实际使用情况，皆以平面图形的方式显示在触摸控制屏幕上。2、提供门户管理功能：可在家中通过公共区域的可视对讲系统与来访者或家人对讲，也可随时监看户外及地下停车场的状况，确保出行安全。住户可在将来根据自己的需求，扩充至全家多点对讲，当来访者按门铃时，住户可在户内方便的地方，通过可视对讲系统和来访者交谈；或者在外出时，设定电传对话，通过自动拨号功能与可视对讲系统，及时与来访者对话，快速掌握住家信息。3、提供安全、监控、警戒功能：通过感应卡、密码输入、指纹辨识或静脉辨识方法，可以全天候自动警戒，严格管制。提供反胁迫功能，自动通知管理中心，或者自动启动警民连线系统，当门窗遭破坏时，住户的触摸控制屏幕及警卫室监控中心的显示面板及时显示入侵地点的影像。通过网络，不受时空限制，浏览家中或社区的情况。4、远端遥控功能：住户可通过电传对讲，或通过网络，输入密码，遥控室内电器设备，保证住户回到家时一切就绪。5、整合空调、音响系统，设置温控功能：设定户内不同房间的恒定温度，或者按照不同时段设定温度。整合音响系统，户内各区可以独立自由选播不同音乐或不同电台，控制开关和音量大小；住户可以在家中任何一个房间，通过电传对讲或者通过网络，和其他房间的家人对话，也可广播呼叫家人。住户也可享受电子管家的服务，设定起床时间，定时播放各种提示。社区公共系统设置：1、社区气候感知系统：在社区中心位置设置温度、湿度、风速、雨量、空气品质、日照和紫外线强度等气候监测感知系统，感应社区内外的气候微变化，通过社区光纤网络系统的资料传输，作为社区公共设备的管理依据，包括：园艺自动洒水、泳池恒温、室内公共空间恒温恒湿与灯光自动控制。2、垃圾处理系统：采用生物灭菌除臭处理，旋转式压缩储藏，全过程完全自动化处理，直接由垃圾车清运，清洁卫生，减少污染。3、中水处理系统：以超前的环保节能意识进行设计，确保水资源在社区内得到充分的利用，集中社区内的雨水，作为植物洒水、景观水池的水循环利用，更可根据环境感知系统显示的气象资料，将水资源做最合理的分配利用。4、灯光控管系统：社区的灯光为求整体美观、社区安全、节省能源、便于管理，全区采取自动化管理控制。根据不同区域、不同功能分别设置照明时间和照明强度。豪宅安全防护系统研究：豪宅的安全防护设备有：双轨红外线监视系统、鹰眼监视系统、电梯指定楼层刷卡系统、住户对讲系统、指纹式静脉辨识系统、枪械感应系统、CCTV监视系统、门禁感应卡等。保安人员设置为：巡逻保安、定岗保安、管理服务人员等。宏盛帝宝社区保全安检系统大致区分为五个等级分区：外围喝阻区、社交戒护区、休憩保护区、门厅管制区、居家安全区。1、外围喝阻区：社区四周围墙环绕，辅以护城河及树篱等屏障，沿围墙遍设双轨红外线感知系统（附设夜间自动感应照明），一楼庭院隐秘处装设360度鹰眼监控系统与中控室连线严密监控，全区封闭式管理。社区一侧设统一出入口，防弹设计的警卫室内布置24小时警卫，提供全天候的警戒防卫。2、社交戒护区：迎宾大厅：来访人员自社区大门经驻警巡查后放行入大门即由中控室接管，但活动范围经由一楼水景设计将其与住户专属的活动空间隔离。来访人员在加设防弹玻璃的迎宾大厅下车后，在进入俱乐部大门时，经隐藏式枪械检测设备自动安检，检查来访人员是否携带危险物品，随即由检测设备作社区住户与来访人员之自动辨识，并辅以360度鹰眼监控系统掌握确实情况，若要经大厅进入回廊和中庭，则需通过指纹或静脉辨识以作身份确认。地下停车场：外来车辆经驻警辨识后，经管制关卡换卡后进入地下一层停车场，场内设置车辆自动感应照明控制系统。来访人员通过对讲机，经警卫确认身份后，持卡到卡片设定的楼层，拜访住户。社区地下一层的各入口处均装有磁卡感应门禁设备，地下一层通往地下二层的车道入口处，设有滑升门及指纹或静脉辨识系统等管制设备，防止外来车辆进入其他地下楼层。3、休憩保护区：社区为确保住户的轻松休闲及私密性，除外围部分由外围阻喝区系统负责外，在可通视的范围内不采用监视系统，以巡逻保安哨为主，视社区活动的需要再机动增派保安警力。4、门厅管制区：住户门厅：住宅大楼的门厅由于是住户和访客的主要通道皆作二进式设计，除CCTV监视系统外，主梯厅的第一进门厅由感应辨识卡管制，第二进门厅需经指纹或静脉辨识以确定身份，进入电梯则需经自动楼层设定管制。次电梯厅的大门也设有感应辨识卡，防止外人从次电梯进入住家。停车场门厅：地下停车场各楼层皆设车辆自动感应照明控制系统，于适当地点装置紧急对讲机和摄影机以利控制，并加设行动强波设备。电梯厅仍以磁卡感应门禁及楼层管制为主，并于地下各门厅设日光自然导入照明设备。电梯梯箱内均设监视器。5、居家安全区：住户户门采用铜制或铸铝双门扇的防火、防撞、防暴的安全门，后阳台门采用防盗防暴的氟碳烤漆金属门。卧室亦采用表面经美化处理的金属门。各楼的1、2、3层楼及顶楼的3个楼层均装设玻璃红外线感应系统，另于各户大门入口、主卧室、浴室、厨房设紧急求救按钮与设区保安警卫系统连接。阶梯式监管系统接待大厅电梯、地下室社区外围感应卡门禁入口处安全防护系统示意图设区停车场中心PASSB1层NONOPASS回廊PASS地下二三层电梯楼层管制地下各楼各层电梯厅社区停车场中心PASSB1层NONOOKOK回廊宴会厅NOYES外门厅ALARMB2以下各内门厅层各楼地下一层电梯厅各楼地下各层电梯厅豪宅设施配备的管理和使用：所有设施呈系统化的管理和使用：称为数位神经系统1、光纤骨干网络管理系统：社区全区以多模光纤骨干网路作为社区内外资讯传递的媒介，除各种有线方式与外界接轨，并预留光纤连接至顶楼的未来卫星通信设备预留处。2、住户水平网路系统：除了垂直的光纤网路外，各户内部则以CAT6或更高的水平网路系统配合各户主机服务器，形成住户自己的网路系统。3、设备自动监测系统：社区内重要的机电设备皆设有自动监测运作的机制，除定期保养以外，遇到设备有微量异常反应时，可立刻自动通知相关厂商维修，同时通知总管处理，做到防范故障于未然。4、内部封闭管理系统：社区内相关管理系统为封闭式的网路系统，住户与外界的资讯联系和交换完全不通过此系统，但为客户生活方便所提供的各种服务，则经此系统汇整处理，以确保安全及住户生活资讯的隐密性。5、独立保安网路系统：此系统也属于封闭系统，独立于管理系统之外，安全保密性高于管理系统，配备交叉式短讯报警功能，以确保系统本身的安全。6、网路对外防侵系统：社区网站及各系统皆以金融机构所用之防火墙系统保护。管理保护豪宅的物业管理：豪宅物业管理水平的高低直接影响到豪宅主人的生活品质，普通的物业管理并不能让豪宅的主人享受到舒适和尊贵的服务，因此北京的和乔丽晶公寓推出了英国管家式的物业管理服务，非常值得我们学习借鉴。（详见附件）豪宅绿化景观的设计和营造：绿化景观的设计营造水平和质量直接影响豪宅的品质，可分为人造景观和结合自然造景两类。台湾在这方面做得很好，值得我们学习：一般都是由世界级的景观设计公司进行主题化设计，划分不同的区域，以不同的主题展开，营造出不同的景观风格，既丰富又统一。另一个突出的特点是结合当地的气候，先做环境后起建筑，使整个社区先有一个良好的整体环境，也有利于促销。豪宅的营销特点：因为豪宅的数量很少，客户也相对集中于一个层次，利用普通传媒大打广告，一般效果甚微，所以豪宅最大的营销特点就是无声的直销方式，可以通过各种公关活动，如：艺术品欣赏沙龙、鸡尾酒品尝会、小型室内音乐会等方式，将潜在的客户邀请至售楼处或豪宅现场（要求豪宅为现房或准现房销售），进行面对面的讲解，要求销售顾问具备良好的素质和修养，很强的服务意识和专业知识。九、建豪宅的标准和属性的建议：由于大陆的土地是归国家公有的，土地的租用期限只有70年，城市分区还不明显，城市总体面貌和居住环境还有待更大的改善，到目前为止，北京比起上海和深圳在豪宅地块供给上更加缺乏，但随着奥运申办的成功，北京将面临前所未有的巨大变化和商机，已经具备了开发豪宅的基础条件和市场条件，建议公司抓住这一机会，进一步进行豪宅项目运作的可行性研究。1、区域位置：建议选择使馆区附近的地块，著名古迹附近的地块和著名大学附近的地块，要求地块附近有一定的自然和人文景观。可以马上进行项目运作的地块可在使馆区附近进行寻找，如农展馆、朝阳公园、亮马河一带。也可在位于中关村附近、颐和园、圆明园附近寻找。另外可沿故宫博物院、景山公园、北海、后海一带寻找，由于这些地区建筑高度有严格限制，加之周围环境还未得到改善，可以随着城市改造进行项目运作。（在地块寻找过程之中可根据具体地块再进行豪宅项目的可行性分析。）2、售价：由于国内土地的公有性限制，以及自然和社会环境的制约，销售价格不应与国外和台湾相比，应根据具体地块和建设成本经核算后确定。3、建筑风格：根据不同的地块选择不同的建筑风格，建在使馆区和大学附近的豪宅应选择欧式古典或现代主义的建筑风格，建在著名古迹附近的豪宅应选择纯粹的北京四合院等中国的传统民居风格。或根据设计师的设计而定。4、设计：考虑到保证品质和将来营销的需要，建议建筑设计和景观设计工作由著名的设计师或设计事务所进行构思或创意。5、建筑指标：层高应在3.1~3.3米，每套面积在充分满足各项使用功能的情况下，建议设在300~600平方米之间。6、设备配置：在控制成本的情况下应尽量效仿台湾豪宅的做法，尤其是在安全设施的配置上要达到国际水平，为豪宅的主人提供一个安全的居住环境是豪宅最基本的品质保障。另根据北方的气候特点，应着重改善供暖、24小时热水等设备的选择上，结合北京的环境质量，加强水源净化、空气滤清、节能节水等设施的利用。7、物业管理：应定位在与英国管家式物业管理相当的水平。8、市场分析：由于城市改造正在进行，市政设施和道路交通的条件还不完善，城市景观较差，环境污染情况没有得到根本改善，这些因素都会影响豪宅品质，势必影响售价，但随着奥运申办的成功和入世的临近，环境治理肯定加快步伐，建议豪宅选址要考虑地块周边的城市改造进程，最好已改造完成或同步进行。销售市场经初步分析应具有一定的购买力，关键在于提供的产品应具备无可挑剔的地段和品质，且提供的数量非常有限。9、项目特点：豪宅项目由于相对于大型项目的运作开发具有规模小，运作周期短，总投资少，客户相对集中等特点，因此运作风险小，回笼资金快。上海目前很多小规模的豪宅都是在前一次房地产泡沫经济中建成的，未卖出的部分装修好之后出租，每月平均租金为：4000~8000美元/套，出租率在80%以上。附件：北京物业管理业“英式管家”来了（文摘）7月末，随着国际管家协会主席、42岁的Mr.Wennekes受雇于北京和乔丽晶国际公寓，“英式管家”正式踏入国门。日前，Mr.Wennekes首次与北京房地产界、新闻界公开见面并座谈，介绍“英式管家”作法。Mr.Wennekes生于酒店餐饮世家，曾受聘于多位欧美亿万富翁，担任私人助理及管家，服务过卡特、里根、布什、克林顿等美国总统及要员。1997年，他于荷兰创办国际管家学院，会员皆是荷兰皇室与英国戴安娜王妃等名流的私人管家。如今，他又把这种“英式管家”引入北京的和乔丽晶公寓。该项目面对丽都饭店，目前已成现房，采取双拼式结构，一梯两户，占地1万平方米，却辟有5000平方米的内部花园，共185户公寓，法式建筑风格。仅10层的和乔丽晶公寓几乎户户双向通风，有些套型三面采光。该项目还推出“纯住宅概念”，是对商住两用抑或家庭办公的彻底颠覆。据介绍，Mr.Wennekes将选择10人赴荷兰国际管家学院，进行8周的专业培训，再回京进行4周的驻地培训，然后，将为185户业主提供专属性贴身服务，而且收费标准与目前市场的上外销公寓相当。Mr.Wennekes与首都房地产界、新闻界亲切座谈，用纯正的英语娓娓讲述其“管家生涯”与最新经历——“物管水平的高低往往取决于最差的那名员工”，“为一个人及他的家庭服务，让他的家庭井井有条，是一种很有意义的工作”。在谈到派员赴国际管家学院学习时，Mr.Wennekes说：“我不注重这10人从前是否有从业经验，因为重要的是服务心态。”业内人士认为，目前国内许多城市的物管覆盖率尚不足50％，一直在类似“后勤管理”式的低水平上运行。“英式管家”必然会对中国物管行业带来全新冲击。何谓“英式”管家？从过去到现在，英式管家在豪门中扮演的角色是相当多元化的，举凡购物、管理家庭财务、准备餐点、送孩子上学，洗熨衣物、招待客人、准备晚宴等，都由管家交代工人执行，最后监督验工。英式管家需要极高的自身素质，拥有丰富的生活智能与专业素养：熟知各种礼仪，佳肴名菜，名酒鉴赏，水晶银器的保养；更高档次的管家，甚至要上知天文、下通地理，才能为那些高档次的客户服务。贵族豪门家中的管家，他们不仅深得主人的信任与倚重，有时候主人更会将他们视为家庭中的一分子，事无巨细，都会交由管家打理。管家服务的重点是提供完美的服务，而非依靠对象是谁。任何人都可以是管家服务的对象，一个小家庭和一个王宫，在管家眼里都同等重要，只是服务内容不同罢了。个性化服务是管家服务与物业管理的不同国际管家学院的CEO罗伯特•伟尼仕（RobertWennekes）在美国做过15年的职业管家，他的课有点像管理理论课。通过很多设想的真实场景，伟尼仕要告诉学生们的是，提供完美的服务是管家的骄傲。普通的物业管理只是保安、工程服务等，而管家的内容则要针对雇主有很多个性化服务，比如和雇主旅行、组织晚会、当私人助理、家务管理、行李打包……这样的内容在不同的管家脑子里都应该有一串。那节课上，伟尼仕首先强调了建立雇主档案的重要性，这个档案中除了要包含雇主及其家人、朋友的常规个人信息外，一个称职的管家甚至记得主人上个月宴请的菜单，提醒女主人哪位客人对三文鱼过敏，客人穿的什么衣服，戴的什么首饰，“每个细节都要记得，如果同样的客人再来，管家如果对他说，您上次穿的晚礼服真漂亮，客人会非常感动。”伟尼仕说。伟尼仕特别强调了雇主资料的保密性，这些资料既不能向下传，也不能向上传，只能在职业管家交接时内部传递。“即使和乔丽晶的老板要看你的雇主的资料，你也要遵守管家的职业道德，即使被炒鱿鱼也不能泄露雇主的档案。”伟尼仕对他的6位中国学生说。“对于雇主的一些私人信息，比如每月情人会来一次，还需要对其家人保密，我们的工作是服务，而不是对雇主的道德作评判。重要的雇主信息如果泄露，往往会造成大的诉讼，比如离婚。又比如雇主和另一家大公司的总裁一个月中在家里见了10次面，这往往预示着两个大公司的合并，如果管家泄露了出去，更会引起大的震动。”针对和乔丽晶公寓的6个管家服务的对象是一百多户的住户，伟尼仕还提醒他的6个学生，要认真对待投诉。“调查显示，每27个人遭遇到同样的待遇，只有一个人会投诉，也就是说，每个投诉人的背后，还有26和他一样愤怒的人。而如果投诉没有得到及时解决，他会告诉其他8—16个人，并从此不再信任你。你只有一次机会，如果这次做不好，以后再做好，他也不会领情。”“每个公司开发一个新客户要比保住一个老客户难得多，这是为什么要迅速解决投诉的原因。”这堂课上，伟尼仕告诉了学生解决投诉的4条黄金法则：倾听、道歉、解释一下将要采取的措施并定下时间表，最后要有后续，让客人觉得有头有尾。新贵族催生新行业英式管家已