沂南中意家园项目策划报告

济南嘉瑞伟业房地产营销策划中意家园项目营销策划报告第户型图片搞2、粗壹品龙都纠位于沂南县肚政治，经济固，文化核心筑区域，地处廊振兴路与历亡山路交汇处些的人民广场储，交通便捷执，生活便利呢商业繁华。迈交通体系：冒南邻沂南汽受车站任教育体系：伤第一实验小检学纱社区周边配久套:沂南中隙医医院，东屯方购物广场冬，金华大酒率店，中国银竹行，人民广赶场。凯现在主推销五售107平赵米和133押平米房型；幸在售房源1你4楼300锈0元/平米江，20楼3也500元/取平；孝购房无优惠长。须配房为地下炼停车位，无坚储藏室和车狸库秤目前此项目誉只剩14层丰以上房源，微销售已达到茫80%以上慧，处于清盘戚阶段纷开发商：沂表南泰通置业手课投资商：泰谷通投资猾项目地址：站振兴路与历考山路交汇处比售楼：勉0539-奴32373饶77蛇3、万豪佳起苑策区位：地处坏历山路与祥捡和路交汇处鲜，交通便利帐，沂南县老友城区核心，甚商业繁华叹周边配套：育人民广场，李东方购物中航心，工行，取农行，信用炸社移动公司谱，电信公司浪。宝住宅已销售没完目前主推吉沿街商铺和京酒店式公寓仓商铺均价在螺5000元粪/平方左右掠开发商：临疮沂天龙房地惭产开发有限刃公司送规划设计：泉日照中豪设俯计院戒全程推广：考山东天山营讨销策划公司妇项目地址：暮历山路与祥听和路交汇处喇（东方超市蝴北临）跌销售：萄0539-指35738墨88侧4斧、芙蓉花园傻区位：北临仇县政府，城漫市发展核心棋地段坊教育优势：鞭华苑幼儿园刑，实验四小望，卧龙中学盯。停开发商：星粗港房地产开债发波规划设计：盾日照中豪建凡筑设计有限郑公司础营销策划：遥迅钰地产吉咨询：泪0539渡—过33186纺66船项目尚未开裙盘，售楼处份尚在建设中那，只有一个肌销售人员在岁路边续客，玻项目具体情课况不详。陶5峰、屯锦绣花园稍区位优势：丽北临县政府绸教育资源：往沂南二中，景职业中专，胃沂南四小。原项目定位：滥15万平米发国际人文生沾态城菊此项目与芙握蓉花园同为脸星港房地产圣开发，且两蛇小区仅一路酱之隔，售楼征处尚在建设羡中。小区总锹建筑面积1顽5万平米由仪多层，小高带层，高层，侧沿街商铺等堡多种建筑形侧体。虽未动恢工但于8月别6日开放，骨开盘优惠1主.5万元。姻与芙蓉花园诱相同，只有梳一名销售人谨员在路边登登记续客，对东楼盘情况知抓道不多。扰开发商：星仔港房地产开辣发盆景观设计：停日照中豪建盘筑设计有限退公司呢全程策划：荐天山国际营炼销保项目地址：余芙蓉路与正改阳路交汇处扁售楼：臭0539-没33196秘66楚三、中意家匠园SWOT贤分析音Stren砖gth优势蒸分析余Weakn剂ess劣势晒分析浓S1、低城肤西中心区，芹旅游文化重疼地智S2、交通锡便捷灭，姥紧邻交通干榴道；淡S3、湾沂南音房地产市场标预期好贿；锡劲W1、懒项目板小高层产品活不容易被客羞户接受，公跃摊大及电梯养后期运行成盟本高制约客抗户接受小高降层沟；义W2、摆体量较小，市仅3栋楼，到分期开发，重不能形成规掩模优势老；劈W3、伸产品户型单胁一，仅霞117右平米侮及128屋平米三室户牺型，客户来弟源相对单一腊；宪Oppor种tunit辈y机会分析表Threa孝t威胁分析阀O1、欣沂南城市快用速发展带来多历史机遇发；舞O魂2、框竞争项目营疑销水平低，兽可超越。惯T1、葱市场竞争项栏目多肿，市场容量饱有限，客户细观望心理严缺重姻；僚T2、族竞争灰项目屋带来后期不票可预测难题政；轰第四兰部分警关于产品响一、异总体定位原泛则爽1、充分发帝挥地块自身灿优势厘地块项目总积体定位要充寸分发挥地块再自身的优势吉，实现地块靠价值最大化胞。漆2、符合区像域发展规划伪项目总体定肠位要在符合代政府区域规抄划的前提下陕，充分迎合尾区域发展，裂将本项目的仗打造定位在赚提升区域价沈值的高度上碎，实现区域集发展和本案炸共赢。原3、符合物维业类型定位肾项目总体定锻位要体现物渐业类型特征曾，能够刺激爽潜在客户消摧费欲望。藏4、充分体春现开发商发步展战略每将亦中意眯地产领域开瓣发抹拓展形成典脾范模版，产钳生良好的示痒范效应。猾因此，本案亏总体定位要重充分灰完成以上各决方面目标郑，达到开发察商战略发展羡要求。户二、意产品定位三修原则阻围绕城市进孝化，城市发总展进步的眼收光做产品，奔是当今房地姓产细开发运营的古大势。桥因此以下三躺个原则，为袋地产开发的棒三条准则：命1、消费者沈导向原则钓商业地产是关一种供给方相式，一方面限要满足投资钞者的需要，浩一方面满足蹲经营者需要榴，一方面要饭满足消费者滴的需要。而贺地产整合运浑营是一个环近环相扣、互扯为因果的过裹程。投资者自、经营者、铅消费者三者掘的利益关心懒点虽不同，柿但同样环环锡相扣。喜完成短期销写售仅仅是投开发安环节之一，榨是否实现项涉目价值最大红化方为项目桌开发环节郑关键姥。洽2、适度前无瞻性原则杠适度前瞻：朽经营者的需纲要，消费者张需要，对这财两种需要可体以适度超前硬，特别是对腹具有巨大发舟展空间的商搬业空白地区地，要预留发馅展空间、发微展地段与发振展业态，以导确保不被快围速变化发展皮的商业竞争旗对手挤压。哪中意肺集团引前期规划施坡工中就同样弓具备了前瞻汉性原则，预芒留部分发展浑空间。津另外要强化歌产品的外观查、造型、色惜彩、布局、喉业态等的适丧度前瞻性，炕引导消费客洗户的追风心越理。甚至有伍必要可做概攀念空间，引粒领并创造更足高的档次与踏形象。队3、差异化领原则线为了形成粮中意杏项目照的强大向心白力，在占据罩主流市场，笔形成主导地盲位后，必然慧需要部分短产品勉差异化定位胀，实现特色独。诵在慢中意律家介园闹的产品形态蠢上，要与奉区域谊低端产品形绘成明显差异俗，从楼盘形聚象、楼梯、携电梯、灯光钉、外观、材扫料、停车等川各方面与其蒸形成差异化乳，避免陷进哪恶性价格战膏。叼住宅部分注毯重产品适应汤市场，营造逼差异化产品愿。狸4、怠产品细分与恰价值提升热原则病1洗、忘住宅部分滨产品蒙建议话户型设计原醒则2-3组合罢——港户型面积：烤三居115络-120平己方米征——烛明厨、明卫能、采光通风时条件优越炭——代南向阳光露姻台、北向生肤活阳台肃——押功能齐全、孕布局紧凑3-3组合宝——肤户型面积控复制在115李-120平络方米村——疼三室、两厅疏、两卫阀——摸明厨、明卫凭、采光通风神条件优越笋——唇南向阳光露彩台、北向生墨活阳台炭——重功能齐全、锣布局紧凑夫高层：高性霸价比一梯三户：仿——给两端为南北携通透的三居刮户型，中间伍为一套纯南变向的两居户骂型层——停三居户型面咽积100-室120平方奖米、两居户右型面积80甚-90平方夫米一梯四户沙——学两端为南北蜻通透的三居兆户型，中间下为两户纯南哥向的两居户尖型进——滴三居户型面暑积100-消120平方萌米、两居户年型面积80周-90平方克米附加值提升寒在建筑设计甲规范允许的刻范围之内，抽附送给业主胶更多的使用糠空间骄入户花园（子算一半面积板）抚错层阳台（畏露台，不算灿面积）澡飘窗（层高析小于2.2改米，不算面册积）证空调板（可哄统一改成小宋型储藏生活丈阳台，不算虹面积）钱3占、户型设计责的核心指导怎思想攻关于楼座立堤面的整体统伪一与局部细迅化捎项目立面造锁型很重要，栏这既是审美离的需要，更叮是风格塑造坑的需要，因签此，立面设由计之前提就坚是户型设计由，在户型设物计时就要考缠虑到未来的血立面塑造。青户型设计的侮同时，需充蔽分考虑到单牵元与单元拼盾合成整体楼烤座时的细节扰问题，如侧创窗、立面退方槽之间的链魄接是否连续守成为一体，级拼接后的立挤面效果是否矮整洁统一等挺。搞户型设计的芝同时，需考训虑在适当的依地方通过阳庙台、南向飘蛙窗、拐角飘匪窗、拐角阳能台、八角窗签等的设计实辉现立面的局助部丰富。得项目大户型袍在设计时应道该尽量通过凯八角窗或侧底阳台的形式绩来丰富整理带立面效果，孝示意如下。驶关于楼座的公面宽笨充分发挥地束块的面宽优上势，严格控单制楼座进深脏。赖同一楼座内伯，充分利用飘南面面宽进父行设计。膨在外型设计赶上必须避免株户与户之间拌的采光遮挡值。谎关于高压走沈廊北考虑到客户述对高压走廊食的抗性，建乏议高压走廊搜两侧楼座的还端户型适当棵做小。唱关于开窗的范设计跑地块中间楼屑座在条件允闷许的情况下筋，尽可能的泥增加南向飘哭窗。谎高压线两侧摄楼座的端头城户型，需要置开窗时建议鱼以条窗或高租窗形式，尽键量缩小面向草高压走廊的农视野范围。对关于端户的括设计槽原则上讲，姐东端户要比乏西端户大，氧个别楼座（必可能需适当植压缩东端户罩，即便如此浆，也不允许剃出现西端户狮比东端户大吴的情况。叛所有端户型陶均可以在侧拦墙开窗，以牢实现户型内锻所有空间的于全明设计。桨关于客厅的奴设计据在除经济型两存居、经济型焦三居外，原农则上客厅必篮须保证是南达向客厅。矿个别景观资暗源好的东端满户可酌情考图虑中厅。兔关于唤顶子层肢的建议翁为解决顶层衔难去化的问灭题，建议所喉有建筑增设素空中花园印。舱关于规避双陷倍契税的建啄议盖慕豪华型三居巡户型，建筑末面积必须控拐制在142踪㎡带以内，以避旱免产生双倍佳契税；努具体的户型扛面积建议违所有户型的定卧室开间最讽小不能小于鬼2府.萄7丹米，包括书邪房；带对所有的舒龄适型户型而婚言，主卧带异卫生间的户派型设计，主底卧所带卫生辣间的面积不化应小于5晨㎡廊。小针对高层的昏其他建议诉高层楼座不数建议采用北粉侧结构后退姓。经济型户调型做到方正温实用即可，父应简化外部猎造型，进而捷丰富内部空触间结构。结拼构凹槽的出顽现会降低户际型的实用性驾。父4、吼园林景观法区域项目园暖林景观分析杯区域项目园附林品质普遍扩偏低，缺乏届艺术与人文火气息，不具忍鲜明的特色其，园林景观弊需要赋予更演多的内涵以修实现品质的坏升级，注重烂园林与建筑捉的统一性。遣对于优秀的耍小区园林而筹言，社区园岂林不仅仅是闲为了美化环包境，这只是手园林景观的店基本功能，饭更高一个层巧面的是园林侨景观是讲究委建筑、人文厘情感、地域惩历史等多个待层面的复合旷，集美化环咬境、艺术观滋赏、生活情跟趣于一身，皮做到建筑与到园林之间的砌和谐共融。裹济南晴锦锈泉城园蓬林景观雹对于本案而诞言，如何利醒用好项目现毕有的规划条霉件和资源，邻打造出在辣沂南拳市场有拥有愚鲜明特色的老项目品质，窝同时在成本扒上得到合理寄的控制，形溜成独特的园脆林品质，提骆升项目品质学的同时，促诞进公司的品植牌提升，成诉为区域市场德中高端项目茄中的代表作炸品。基于这裳些考虑，我努们对项目各翁个层面进行格了价值再挖纠掘，提出以粉下园林景观帜规划建议：拜本案园林景核观设计原则碗尊重区域工堵业文化的历乱史传承，艺处术化的修饰纵后，使之与减人们的居住粥生活形态达革到和谐共融伟，打造富有论生活情趣的酷景观意境，芝为业主提供愤高品味的生眨活和享受自撒然的唯美居押住环境。敞园林景观规地划充分尊重耗区域工业历秀史背景下的栗工业情结此优秀的建筑系决不仅仅只忽有房子，他撇还有很多的绘故事让人回壁味。本案所信处地块是鸽沂南旅游文嫩化发源哑地厘，锄如何征传承并发扬砌一种全新的记居住文化理撤念，后将其艺术化陪加工，融于表社区的园林闯景观规划，三为我们的社拜区增添文化智气息和知识醉活力。删主要可从二门个方面考虑渡与景观设计枝的融合：逮以历史为素楼材，适当的舞融合一些标寿志性的事件辉或元素；宏以豪沂南妥印象为素材竟，融入泉沂南燥传统老建筑亮的一些建筑哨或生活元素慧，让溉沂南壁的印迹再度达浮现，融入钓本案，让客桶户在现代的咸建筑中寻找妖到一些对传仰统居住元素念的怀念和回角归。洞下行调整的络市场，设计锤充分考虑成耗本的合理控晋制沾就目前房地疤产市场环境顷而言，整体正市场下行调坑整，整体经客济增长速度单放缓，预计睬整体行业的恼调整将有一遥定的周期性需，受市场惯斤性的影响，舍未来市场走怒势不明朗，傻因此在设计墨阶段就应该枪对项目的成句本合理控制永，充分考虑榨，使得本案伍的园林品质趟融入更多的统人文艺术色酱彩，在软性郑层面为园林忌景观品质的顷提升注入更扇多的活力和斩能量。答与建筑和周塑边环境的和鸽谐共融昨建筑、景观警、周边环境展和谐共融，稼这也体现着姿我们对于城好市的责任和妇项目的深度默理解，也是熟尊重整体环雾境的体现。检本案北侧有妄恐龙公园、尸游泳馆等司正在推进，雄项目的景观漂规划应考虑匆与对诸葛亮旅游层文化虑景观的搭接肌，同时考虑桨人参与景观唤的合理尺度铸。叮第五部分：赌关于开发战位略与价格袄一、销售目林标驼我们的目标恨：品牌+价仅值的双赢评1、定价原丰则冠在当前的市金场情况下，阳价格通常是姜影响交易成岩败的重要因股素，同时也维是市场营销惭组合中最难橡以确定的因腊素。另一方僚面讲它还是申市场营销组蝴合中最灵活符的因素，可抱以对市场作痒出灵敏的反牢映。自产开发商定死价的目标是架促进销售，政获取利润。暗高价位能够银提高单位利里润，但可能偶影响房地产成销售，低价逐位虽然能够刑扩大销售，盯但可能丧失何获取更多利凉润的机会。夸所以炎这就要求我舅们既要考虑攀成本的补偿预，又要考虑吹目标客群对韵价格的接受陡能力，由此葵定价策略具扮有买卖双方掌双向决策的缝特征。伏在目前的形特势下，销量有比价格更重搏要，销量来货源于创造机养会带来的人寿气。直价格决定因促素：圾宏观面：伏政策法规、政市场环境、畜行业环境、碧经济情况曲供给方槐：市场现在自及未来供给锐量、周边楼后盘价格分析星需求方饲：市场需求另量、对区域促的认同度、心消费者心中狂的价格带弟产品盖：区位、户劝型、景观、扣交通等笼开发商椅：成本、利沫润预期、现膝金流要求爱在参考周边渔项目产品因容素与价格因感素等综合情拼况，本项目利通过分析市占场的整体市带况，结合调昨查同区域内丸周边楼盘的旷价格水平，指再通过对各到物业的环境趁配套、交通榨状况、小区庙规划、物业胀管理、升值旅潜力等影响宾价格的因素虏做类比分析瓦，以便得出垫该物业最合图理的价格水性平。贯二、熟销售价格哗建议妈注：本项目稀的价格定位斯是以市场售最终销售价随格混状况为标准彩的，项目最蒸终定价要根律据与项目推牧出时间批和市场环境弦为参考标准卡。傻本项目销售渴周期约为皂1欠年，并首先跨开发匹1号楼及2斤号楼拣住宅部分，晋预留宵3号楼筹是符合市场侵要求的。析1、屿住宅价格跨住宅部分整姜体销售价格味最终实现均虽价2650往元左右是针延对支沂南绑未来精1型年发展趋势纱做出的，开伪盘时考虑企亏业分期开发糖及资金回笼缩要求，建议斗开盘价低于近销售均价通5祸0元左右，钉即开盘价格俗2600偶元。钥根据项目开住发节奏回款既要求较高问，小高层不篇被市场接受盏等花的特点，肿2023年陡年底有望达集到整体销售俯均价，同时惊不影响销售编回款要求。粱2、列车位价格建攀议脉本项目量车位配比较佩低，因此售纵价不宜过低娇，根据车位计的面积和位比置，建议售虹价为：蜻6竭—嘴8孟万元/个扭暂不销售.射车库每平米优3000元狗2、储藏室令价格建议带本项目召储藏室参考胞市场价格，柄为每平方惭15雾00元。赔三幅、宣具体销售谁策略嫁预告性价格古策略舱为打消客户锦的犹豫与怀财疑，瓦解观压望状态，加阀快销售成交引步伐，建议个根据推广周叶期采用预寒告性价格策茧略，通过预摄告后期价格矛走势，促进剑同一阶段的裙储备客户的僵收敛成交。杆小幅快涨的闯价格策略变在价格执行堵上，建议采呆用小幅快涨口的价格策略百，避免价格伯的过大幅度摊提升所带来投的客群断链涛麻烦。妨第六部分嘴、关于司营销推广陪一、动总体营销策变略原二、因阶段性营销箱策略实施继三、雹整体推广策鸦略义四、植具体啄广告策略实涨施方案劫五、程价格策略与爸推售安排杆一、乱总体营销策抱略峡总体营销策猴略阐述：扰抓大放小，株先难后易；则制造抢购，驳羊群效应；事分批推出，柳总量帮控制；稳健佣经营，滋预羡留房源料。策略诠释：搅抓大放小，感先主后次刃确定合理销尽售单位，抓惊住主吨积的需求灭，贸不易攀力消费群体除对面纽面面俱到，休根据主力快客户宁面积爷需求缎制定合理销漫售策略笔。轨制造抢购，昆羊群效应赛地产岁项目在销售舌中最怕迫如温水一般鄙不急不缓，越不瘟不火。步必须制造热榴点及轰动效钓应，短期炒阶热，一击必时中！大部分铃观望犹豫的胶客户只有在绵互相支持与泉跟随下，方悼能快速下定代决心。遵实行高举高史打、资源整艇合、形象领吗先的竞争策置略。朵分批推出，课总量控制前分批推出有前三个目的，唤一是为了对询市场接受价隐格、面积做慰试探性销售浇，二是制造醋房源紧张氛第围，刺激购歪买，抽价格策略上叶实施平开高助走，持续品凉牌传播、分归阶段现场展闸示，争取价死值最大化的丙价格策略乓蛋。纲稳健经营，眯预留房源拉在项目销售烛过程中，必咽须要很好的滴控制房源，繁避免剩下不妈好楼层，不资好位置的单拆位出现，从戴价格、位置小、面积等全伍面把控房源曲，取得最后喷胜利。轻通过对市场毕可比性分析性，基于市场祝现状及本项康目包装差异倾化为原则，粱综合考虑到求企业发展品泛牌等因素，如制定本项目谨总推广精神蛾，份本项目应作贩为一个市场糟的标志性大掀盘推出，创主出特色品牌租地产，引领刃市场剩。舞二、岸阶段性营销挪策略实施担1、令入市时机评变估磨：盯榨一个项目推因售的成功与丧否是与其销津售时机的把裤握密切相关侵的，销售时锈机把握准确粗与否，直接伐影响到项目寿的销售与推陆广效果。只豆有把握好销闻售时机，才苹能实现预期嗓的销售目标蚊。无2、诞楼盘入市三惭原则偿：嘱剥准备充分翅——啄在明确销售饿策略，销售瓜工具齐备、某内外包装完路全到位，项问目品质展示画充分的情况姜下入市，销赴售前景将会残明朗。赶先造势后入爪市僚——遣为了尽快聚添集市场眼光犬，使客户对戴项目关注度躺全面提高，命可以制造轰误动性的事情忘来造势而为绸。崖有节奏入市取——寺根据工程进意度、价格策嚷略、销售导愈向等分期分怖批有节奏地恭向市场推出源产品，避免奇一拥而上，娘好房迅速被乡抢尽、劣房推积压的局面拾，应实现均尿衡、有序的亚销售节奏进哭行把控。帐3、量开盘时机选各择益：季对于开售的酬最佳时机，挽需综合考虑碎以下因素：恰当有效蓄客吐量达到一期难预售推出部偏分数量的8康0%时，是瓣为较理想的蓬开售时机；榆“扔十乳一烫”雹黄金周虽是并销售的旺季搜，但基于项旷目工程进度互及各类证件秧取得的时间泻差，建议开丈盘时间不迟热于忆12族月暴1日郊；慢受当地气候艺影响，7、腊8月受高温布影响，贯1、2月份陡为过年期间盗，抹看楼人数将串明显减少，窑开售应尽量苏避免与这一互季节的影响票；选充分考虑工暖程进度的快绍慢，来决定壳开售的时间躬节点；寄参考拿到预击售证的时间休，择时发售仍；僚综合以上因畏素，考虑竞铲争对手瓣，备我们建议主印动出击，抢千占先机绵，骄辰因此啦建议：疑20师11待年士9症月吗1棕日聚作为本项目畜销售认购登元记的开始日鉴期。践20璃11事年似10爆月惭1垦日健作为本项目仔会员认购逗的开始日期核。优20唐11纱年贱11讽月28日翻作为本项目拌公开发售的撒开始日期。浙20期1造2给年伟1沫月1日卖—禾201疤1耽年晓7甘月3册0轰日咏为本项目强项销期。择201宰2逐年弊8拔月1日旧—右201女2匠年诱12露月竞1误日肢为本项目剥尾盘促销期薄。奖根据项目工瓜程进展时间蜡及销售阶段筋市场销售规坟律、工程进枣度的及形象昼配合、现实林销售条件对丽销售阶段的窑影响而对项歉目推广的总释体安排，由嫁于实际情况芦的不可预估额性，后期的开策略应根据元本项目的实怎际销售情况歼、工程进度载以及同期市雀场竞争状况奋再进行相应咏调整。扰三、筑营销周期阶垮段划分理根据项目的竿规模、产品晒组合及竞争伯情况，施营销周期爆阶段划分如目下添导入期（品滋牌导入及项身目预热期）防：鸽20仔11怖.恐8败.兼1骂0泽-20驰11缠.攻11最.北30前导入期先期剥导入本项目曾的不为人所执知的重要优乡势品牌优势香，通过介绍葱中意伐品牌、傲中意门家园丘各项资源为顷项目业主独半特权益，然奖后导入项目柔的形象内涵会，推广项目率的重要优势膊，在进入项奇目导入的同陕时通过丰中意蝴VIP幕卡积累、筛劣选泽VIP脏卡诚意客户累达到侮2太6沸0厅名以上，则敢本阶段目标你达成。其重阔点手段为媒坐体的集中爆法炸，以形成絮20使11恭年楼市的第趋一关注点。烛旺销期（选居房开盘期）抹：筝20妙11枕.晋12捧.森1碌-20酬1候1本.肤1甚2粉.朋31课本阶段依靠拐前期形成的烘知名度和客菊户积累，并诱进一步深化调推广项目实客际卖点，落意实到项目本落身，并以现皱场的高度价练值展示做密守切的配合，纸开始导入客沉户营销，配特合开盘月等贡活动和偷大客户谈判碗等较措施达成优亡秀的销售结祥果，本阶段慕目标为达成欲一期惨实际销售隙面积60堵%皱以上。星持续期（稳使定销售期）棒：（馆20宾1欺2腊.刚1缸.1-20季1节2砖.厕7狮.陪30盆）图件本阶段项目蛙工程进度的来展示条件已曲经比较充分私，先期市场差推广也形成央一定的热点述效应，媒体件投入相对减足少，以营销浅活动为主线半，以点带面舌，针对性的有突破重点或艘困难户型，它深入消化前前期客户，深浑化问大客户与外盟地帆客户营销。肝阶段销售目狐标为总销售旬套数达到酒8虫5%寇以上。舞尾盘促销期伤（席住宅尾盘美）：（辰20言1吃2耀.误8最.1-20访1朵2召.仓12薯.31流）兔针对项目开止发进度，倦现房销售，炭项目针对住秀宅尾盘展开弱强销调。刃目标为达成美总体销售率佛95%突以上剑四、躲整体推广策苍略帖现代营销策挪划主要包括筛产品策划和蜻市场策划，劈由于广告是兵市场营销组写合的重要组钻成部分，就构纵然要求广搜告必须适应辣市场环境，性因此开展广卸告活动，具坛体策划广告均战略，必须棵首先考虑广永告环境，根础据项目确定遮市场范围。激分阶段集中桶推广（高举师高打，阶段迎性全面覆盖器）、以点带恩面的媒介策苗略幅品牌先行、成形象先行、适深化产品的耕主题推广策移略悟1、具体策顽略应用蓄势待发：舞推广初期通便过概念造势医、理念传播四、活动营销糊与形象塑造表对项目进行蝶推广，对市粱场形成冲击盈力、对客户酬造成诱惑力嫩，充分调动均起目标客户戚的好奇心与蚀关注；后续魔通过对项目素区位、前景予、品质、性堵能等优势的窑解析与招商若进展、前景机等激发目标珍客户购买欲蔬望；同时通宜过开盘前的粗内部认购，芝为正式开盘掏储蓄充分的走客源和人气矩。集中推广：海大的项目推延广在费用、刮节奏上应有秀所侧重，不哥能平均化，市需要在适当辆的时机采取蓬阶段性强势酷的、密集推赏广的手法，勿形成先声夺笛人的气势，定以高举高打席的市场形象威，抢占市场音制高点，有阅助于知名度哑的迅速建立意。本项目拟治在几个重点屯阶段布，最进行强势推灿广；其它时仅期则以较为笋低调的推广鞋维持市场形揪象、为下阶潜段销售累积晶客户。裳利用契机：芦重大的节假瞎日、项目有蔬关的新闻事出件、城市规碧划的推进，棉都是聚焦市活场注意力的麦良好切入点狡，应及时、故充分把握，次合理运用。资源再生：肆对老客户的该利用和对新衰客户的把握模。可筹备组惑建区“嫂中意世会必”跟，以此为载朽体通过跨DM落、小型座谈循会、研讨会带、新闻发布逃会、最业主活动奉等活动传播姓项目信息，宾宣扬开发理荒念、强化小撇众传播，达虫到促进销售誉的目的。返整合推广、贪媒体互动嘱：固在展览会、观房展会浩会等重大活损动上，时机熊成熟时可考优虑与公司其项它项目整合串推广，优化鞋公司与项目搁资源；与媒愈体形成互动惩的良性模式绩、在媒体广牵告上也可考养虑不同项目眉间互动，达章到多赢的局司面。衰细节亮点积陷累：荣大型商业不池仅要有规模情宏大的气势灿，更应注重秒细节的营造抓。澡“枣大规模裙”零展示企业实沿力，惩“优小细节头”还体现人文关订怀。往往很叉多的消费者果都是被某一算个小细节所题打动，无论丑是在销售服欢务方面，还华是在功能布亩局、购物环秋境营造方面孔，都力争做欲出几个细节妥上的亮点，奉不仅有利于企产品的传播嗽推广，更容伴易在消费群富体中形成良难好的口碑传涨播。旦弯上述各要点粘，将根据项躁目进度、推份广节奏与进祸展等，在报遥纸、电视、公楼书、路牌倍广告、公关食活动、公益础活动中予以客渗透与实施伶，形成立体崭的长期的宣办传效果。系2、战略战戚术莫（1）营销浮中心现场展大示【目的】足营销中心作击为销售的前含沿阵地，直认接影响买家值的选择。因诵此，营销中姐心的各方面稍资料和装备扇应较为齐备助，从所见、魔所闻全方位惭让买家了解器信息。另售炼楼处除具备远硬件资料蚕(胆如模型、效沙果图、楼书薯等印刷资料拦外六)摆外，高素质乡、专业的销亮售人员也是除至关重要的窜软件。【手段】钩售楼书蜜：专业的售间楼资料。设馋计风格应与半其高档的定睛位相一致菌效果图：突项目总体布溪局、建筑风垄格、整体环合境等重要内胳容的预示。神手拘恨袋：枝本身作为流染动媒体宣传彻，并可装楼矩书等资料用河。吵展竿志板：比售楼处悬挂芽资料，全面设介绍公司及造项目的信息药、装饰销售亭现场、渲染臂销售现场氛夫围以诱导客留户。帅影视资料：素以更生动形才象的画面传吓递公司和楼壳盘形象充，于销售中钻心循环演示暴。广功能标牌华：如销售人抽员标牌、接体待处、签协孩议处、交款标处等标牌，嫂让买家明确脆功能，展示鸣专业化形象耽。若销售专用模痛型：纱充分展示购辽物广场总平编布局、建筑秩风格、功能庭布局等，直撕接引导客户亭，了解项目忘主要信息。启专业销售员浅：执提供规范、达统一和专业炕化导购服务补。醒礼苗鱼品：币美观、实用纳、传递销售跌和项目品牌章形象。劝公共绿地及尘环艺小品布饱置：犹广场内外环糊境艺术的预围先透视。末其他：鄙背景音乐、虎茶点和整洁慎的环境。陆（雕2寨）第二卖场习的设置射沂南动市客户是本凡项目重要的树目标客户来筝源之一，为伤了迅速对市挡场需求作出剑反应，方便扭沂南争市的客户咨森询、购买，束建议考虑在多沂南游市区繁华商尼业区选择大苗型综合性商警场内设置第帮二卖场。陡（聋3窃）工地形象横诱导【目的】厘工地作为买族家最为切身乒关注的地方姥，是宣传最敲经济和有效衡的媒体。工铸地形象如何尿，不仅直接翼与物业和公限司形象有关闭，而且还能幼够营造销售枕气氛。因此隶在工地现场雕进行适当包锹装以营造现邮场氛围，是额项目包装的栋重要内容之刺一。【手段】失工地路牌：滥表明项目的聋名称和用途舅。直接与工氏程形象相关辉联。润工地围档：弯可以形象展爷示项目品质已、物业特色拘，传达项目它名称、游、标志、主鸣广告语、发私展商等信息吹；明确发展栗商和地产建此造的专业性歇；发布项目涉名称、筹LOGO唤、、发奏展商名称；糠用画面绚丽府、精美的喷缩绘塑造项目禁形象、传达腾项目信息。穷工地气氛：隆利用彩旗、丽气球、灯光链和形象装饰掌物等宣传物去品，吸引注忙意力、营造瓦人气。鞭施工现场：农整洁、有序偏的工地管理京，施工队服绕装和文明度叹，是客户预滋见项目质量轰和发展商实肝力的重要渠载道。半（肉4怪）项目视觉朋形象【目的】埋使楼盘概念猫具像化、专推业化、建立统独有的识别熊系统和视觉踢形象，以便闪于在后续推咽广中给买家障留下深刻、膝明确的印象雅。【内容】善项目的两LOGO龄项目附VI忠延展系统（共包括办公物知料如名片、胸信笺、信封异，车体、服披装、礼品、屠形象墙等）怕项目的导示盯系统俊规范化应用饥管理和高品植质的形象物扎品制作，是西其能否有效贪形成独特视政觉形象的重蜓要保证爷。半（剂5膀）广告宣传【目的】缘通过各种广身告媒体的广债泛宣传，迅样速提高公司小和项目的知到名度，引起喘消费者的注而意，并最终垃吸引其购买舅。脊【媒体选择猛】村沂南附市房地产市纳场前景广阔声，广告活动咐空间一般。漠广告媒体种麻类不多，而是且还在不断撞涌现，但常悔用的广告媒细体主要有：绑报纸、电视饺、电台、杂改志、夹报或纵直邮、车体香、路牌、路船标、站牌、磁条幅、网络景。经过我司敞前期媒体调没研分析，建丰议选用以下岸媒体作为本壤项目的推广变媒体。报纸广告户外广告舰它的影响是判潜移默化的君过程，对于勺树立形象十垃分有效。容大型户外广匠告牌燥——黑影响力大、古效果最好，押但费用较大帆。湖路灯旗义——变渲染气氛，彼有导示作用贵，效果较好厌，费用较低唯，根据销售筐需要可阶段绳性投入。曾条幅母——紫渲染气氛，冤及时发布信鼻息，效果明都显，经济实暂惠，阶段性沃使用。车体广告抛与其他户外牛广告相比公育交车车身广完告具有发布暮时效持续性属较长、发布键费用相对较越低、易于扩天大项目知名悦度、对区域州客户重复刺壤激等综合优诉势。考虑项栽目类型、目唯标客户及消杜费群等因素臂，公交车路矿线需要尽量处满足路线长衰、覆盖商业侮繁华地带、森客流量大的僵要求，硬并最好做通认富裕乡镇的控公交车户外企包装状。灯箱广告贼位置具挪有特殊性，循广告效果尚迷可，广告到否达率较高，羽视阶段需要易考虑使用与影否，主要于昌开盘及开业斜期使用。杂志坊自创媒体为热主，以晃《元中意丹生活大纲》序为主，另以窗沂南留刊物、报纸僚同时缎选择性嘴刊登。直邮势直邮广告可享将完整的销未售信息直接用传递给目标在客户群，针咬对性强，费裹用低，效果亩好。稳重点工作在股于直邮对象搭名单的收集搜。电视广告压作为大众传负媒，影响力礼也很大，它把可以多次重盼复同一信息孟，通过灵动挤的画面、真嚷实的情景，要从而使人印跑象深刻。通坐过对本地房赖地产专业栏耗目的考察，片效果有限，而建议选择数甩个收视率较剩高的栏目组技合投放较为鱼有效，。建嫂议选择中央婆电视台2台并、3台做电警视挂角或字雁幕、藏沂南尖电视台电视床剧节目插播斯30秒广告统。电台广告鲜此广告形式露经济且覆盖拆范围广，可狂以从交通音室乐之声广播驾电台、山东哑经济广播电饰台选择其一钱，签定长期求合作合同，击采用整点报夹时或半点报统时，对公司蒜及项目进行凯形象宣传，蜡阶段性发布核项目进展、割活动与招商预、销售、促贷销等信息网络广告农现在为信息瓦时代，网络遗普及化程度孤越来越高，界已成为重要言的资讯、营猛销渠道，尤鼠其其中的互舱动功能，是昼其它媒体所朵不具备的。吹从公司长期凤战略发展考惩虑，建议制域作并及时更绪新、充实公剥司与项目网搏页；同时建抬议与搜房网班、焦点地产耐网站建立长逗期合作关系保，对公司和障项目进行及颈时有效地宣旺传。妇沂南辞信息港网等卫也可根据推阁广需求刊登扔项目信息。竟（葛6助）整合礼资源滨推广臂与招商活动兵整合推广；扭同时考虑与事其它项目整惑合推广；各院种媒体间整阻合互动整合鸦；整合各种唱社会资源推总广项目跌，引起社会柏关注，成为嚼谈论热点，刺促成购买热喜潮。让提升产品品茅质附加值－跪完美的项目涂包装（含★奏越多代表越料重要）因包装策略催包装细节匠重要性挥星级娱楼盘包装裙决定着项目添的市场形象挎工地形象堂是买触家免最关注的地苹方，是宣传船最经济和有告效的场所，押直接影响到顽项目形象，锁并可营造销禾售气氛隐★★★舰工地环境姻是突出项目砌特色的重要缩手段爆★愚工地外墙剪是最大的最夕经济的户外狮广告饥★★★★★姿户外广告牌会可起到截击玻其他项目客膨户的重要作搭用克★★★★衰广告布幅叠在主体封底响时，是最显钱眼的广告议★边楼盘标识（号LOGO）扑体现楼馋安的品味档般次及精神内姿涵约★★★计施工进度版众是公司最便该宜的信用卡链★隔路旗奴起着重要的质引导作用懒★★掀礼品包装哲最能激发最划大购买欲望直的阵地伪★★★馅售楼处包装逗是整个项目仁的匪“丧眼球市”叹建筑外观风锦格诸与项目类型梳、档次相互种呼应泳★★★★最户外招牌普便于客户辨突认售楼处位烟置翠★★★★膊彩旗锁营造出现场众热销的气氛妖★影效果图祖在项目期房米阶段，可在抱客户面前勾晃绘出现房的酿美好，给客笨户制造出对馒家的美好的拍憧憬忌★★★★★鸦展板、灯箱质突出项目卖淹店，一幕了叠然糖★★★★揉广告布幅辰体现楼盘的格品味及精神醋内涵关★★丝销售进度表很促使客户下盒定的重要手绝段夜★★★勾印刷品包装年宣传项目、赶突出买点的脸重要工具断楼书扣好的楼书堪摸称一本杰出沿的作品；让朝客户有爱不期释手的感觉鹊，并毫不迟超疑的认可项慰目的高贵品炊质穗★★★柔户型插页糠可直观的展忆示户型格局络及特点，一犹张好的户型乌插页可在没鬼有销售员的阳情况下即让饲客户全面的播了解户型的滚特点及优势奔★★敲海报顺具有成本低漠、传播速度铸快的特点，比可迅速、有密效的让客户愚了解本项目碎，并使其有押进一步了解陕的欲望与冲桌动；派发海饱报是在展销汤会时主要的臭宣传工具迈★★★★签客户通讯酱与客户保持鸡密切联系的若重要工具，透可给老客户攻以倍受关注途的感觉，并听促使其为项砍目介绍更多包的客户；更钓可博得处于好观望阶段客哨户得信赖干★★南销售员乞包装犯工服手突出公司、孔项目形象的惊重要工具曲★★★★恳工牌懒突出公司、闯项目形象的斧重要工具洞★★★额五纺、仇各剂阶段性推广府策略耍实施脚1、法导入期运做虽策略复（蝴20趋11渗.豪8始.爱1远5郑-20急11卵.恐11捐.鹊30竖）娃运做原则：酱品牌先行、隐持续渗透、尿瞬间爆发跳销售目标：宰积累诚意客炒户溜2栗6愉0轻人以上攻推广目标：敢建立品牌认允知度和项目晌知名度塘重点行动：患品牌信息发扑布会违、凝认购挤中意嚼VIP粘卡、选房营销主题：主题1中意家园小城市习旅游文化地棒产倡导者榜在卡沂南院项目树立兽中意家园项谊目深耕旅游燥文化，项目鞠绝佳的地理秤位置，旅游货资源，政府议配套支持是殿项目天生的板资源。主题2：中意家园康沂南首席旅狐游文化地产黎推广原则：太雷霆爆破之洒力迅速造势色，大肆推广物，结合销售厅蓄客，集中直推广，迅速旋占有市场分尼额，激起市使场强烈兴趣穗。滨主要媒介：翅工地围墙、害报纸、DM孙、户外广告俘、车体广告氏、短信要阶段具体安派排出：腥本阶段工作匀重点是入市厅前的筹备工辉作，本阶段堆完成的工作侵如下：眠1械、售房部装坑修园：按计划忆基础甲装修完工，请完成展板、宰门面装饰，之销售物料双鱼方到位牺。叮2侦、销售培训任：病销售人员到蹦位，某完成二次培丝训任务。阻3村、疑相关媒体沟斧通艘：涛相关户外、肉DM宣传、久公车、电视晴、礼品等公峡司提前联络绞，确定价格宝。控4只、宣传资料莫创作价宣传资料包衡括海报及第定一期赴DM糠①膝海报建议器采用大利4攀开印刷，既罪可作宣传资帜料派发又可雷张贴；钥②乘崖DM纳建议采用大刺4释开彩印，每宪期印数为容5000棵份。径③傲室内展板法、形象板等么5禁、媒体应用①工地广告边工地设置施榴工牌，工程丸平面及技术扫指标牌，工票地用彩旗作爽简单包装；②工地围墙蠢工地围墙采家用标识系统换及广告语等口，作统一包组装将。袋（项目围挡须设计）芦③捕沿街路灯广染告腥建议选择繁训华路段，做寒路灯广告，张扩大项目宣碎传途径与提华高项目关注介度奥。雾④瓣售房部广告县售房部设置雾沙盘，宣传充展示画、项朗目主背板、搞POP层展板、立牌监、楼书取阅晓夹，屋顶水POP防吊旗进行包盼装；⑤户外广告熟——浪市内商业聚虏集地设置哑不少于3块瑞大型户外广巴告牌；卡（跨街广告镰）黑（楼顶广告雨）华车体广告聋2、书旺销期运做镜策略劈（村20斤11旷.裳12吉.子1鹊-20底1吓1袭.枝1躁2冲.31酿）醋经过销售准兼备和内部认乖购期的市场猫酝酿和品牌埋信息发布，本在此时要求戴我们有一个惧“胶绽放夕”此，强势利用两媒体宣传，军迅速深化楼均盘热销的氛得围，同时配滴合提价和促迁销，力争在竞短期内树立务起名盘形象糟。通过前期掏的市场造势动,线项目在市场贼树立一定的列知名度老,填将项目的目抵标客户群从坐纷乱的市场崭逐步剥离出晓来了位,哭他们开始关幕注本项目应;庙开盘期，我跳们主要是要军采取有效的垦销售策略撒,盟使目标客户粉群去主动理饺解本项目的掘卖点寻,绩近而本项目藏的特色所感聋染尚,火发生了购买烦的行为。漆预计销售态贝势：殿一期推出粥套数稠1稿00个，享开盘前积累每意向客户哥2息00名，想开盘疏销售达到巨5惠5%漆、开盘月后务即加推第二遗批房号，价版格有一定提民升。以开盘销售陷前提条件：亮取得叶房地产速“托五证制”谁：菜土地使用权网证明抓、突建设用地规尿划许可证债、都建筑工程规全划许可证森、医建设工程施沾工许可证屋、植房地产销售述许可证两中意家园密一期院部分工程开积工到拨三层例。餐售楼处达到组可进场销售梦要求，销售袍物料准备到声位，销售办包公条件具备殖；挡销售中心现腿场包装到位示落实按揭银菜行、年限、含成数、月供蒜表狱及客户提供绢手续资料条口件冒宣传海报、肯宣传单张、攻平面图划分纽单张到位坐定金收据、肿付款方式、芬认购书到位焦物业管理、罗服务收费落祖实窑广告牌到位画（户外广告据牌、工地围澡挡、工程施棉工牌）脱效果图到位谣、展板到位温、售楼员培栽训到位压推广原则迎：延续性、智深入性建立销资源优势、铜产品优势，锯集中推广，柔迅速占有市还场分额。弓主要媒介纯：报纸、露DM、辞电视、户外呼广告、车体牙广告、条幅射、特短信应相关物料观：客户通讯府、楼书绣此一阶段吸议引部分帐沂南闪城内投资与级居住鞭者，也是粉中意跳家园阿忠实的拥护验者。其中意港向最强者最单先消化川。扇本阶段策略语目标在于全盾面扩大传播参面，接受预叙订，为下阶荡段公开发售觉期热销建立门销售势能；我A、传播策醋略苗1蜡、传播侧重涌点罪全面传播河中意家园拉的规划特色湾及功能定位姨，强调新型钓产品畅形态的价值拉，并在传播往中给激中意溪注入品牌价查值概念。游2莲、传播形式友——节报纸广告，集软文配合硬延广告传播；格——帽影视广告，祝30矿秒产品广告妻配合肾15蚀秒形象广告畅传播；涌B、公关策触略个本阶段公关渔以目标客户视为主，重在薪传达祸中意家园名片区价值及吃产品价值计，引发市场称购买欲望。兽1粮、公关惹活动猴主题：抄中意家园亦价值分析报圾告会课——编暨首期客户航认筹凶会絮2念、公关目标柔——民与意向客户雕强化沟通，泡加深客户对尾产品认知，报提升购买信键心；庆——葱借分析报告慢会全面阐释略项目周边环面境、盖规划特色及换升值潜力春；园——锐以专家的口怪吻对项目作诚专项推介，钻增强权威性扫及可信性杜；合——芦通过现场热煮烈的气氛，威促进客户预岗订俗3芝、活动内容角——把邀请市领导庸讲话并参与冰座谈；捐——汤邀请对劲住宅规划镰有丰富经验垄的讲师对盟中意嗽家旨园价值塔进行分析；答——牛邀请置业投净资家对羊中意止家组园午投资作分析听讲解；病——长邀请部分意慰向客户作选吩购时中意家园皇理由评析大——盲发请柬邀请旗登记客户及艰沂南嫩、惭临沂座市主要慨客户融参加交流会司——透以广告形式董邀请所有客明户参加，所利有客户均可贿接受专家咨负询，并由销春售人员作详来细交流；车——抄交流期间接瓣受预订，可求选取优先芹位置今4望、活动传播能——教活动前以新仙闻及硬广告喜告之脚——际活动中邀媒器体记者全程香参与论——瓦活动后在各缘主要媒体发病布，报纸媒弹体以专题形败式连载报告县会内容，影累视媒体采用中现场直播，聪并穿叉时事洽新闻铺——添DM迈（爱中意家园盘特刊）推出相本届报告会棋专刊，扩大紫印量，在全勺市大力度派监发；危5常、活动时间满：智建议在蛋7部月中旬举行在6佛、活动地点独：盘XX吹酒店大型会或议厅拆7、VIP努贵宾卡认筹可（重点部分拼）亚营销过程中朋的第一个环房节是认筹，农经过一段时举间的认筹后稍再解筹，然却