银行贷款项目评估报告

赤峰市克什克腾旗公路管理段29000万元农村基础设施建设贷款评估报告据此测算，贷款利息按季据实归还，贷款本金需要在第二年还款2500万元，第三年还款2500万元，第四年还款2500万元，第五年还款2500万元，并且每年还款两次，上下半年均衡还款。在实际执行中，由于受贷款投放进度、收储进度、供地进度、收入回笼进度等因素影响，贷款未必能按期投放、项目不一定能按期完成、出让计划也不一定能按期实现，因此应建立动态还款机制，并在借款合同中约定先关内容，分以下三种情况执行。1.在借款合同中约定项目土地出让收入提前实现时，借款人要提前偿还我行贷款。2.土地按时完成收储，但未能按期出让、土地出让收入不能足额回笼或土地出让收入返还不足以按期偿还银行贷款本息时，应由旗财政局落实其他还款资金，确保按期偿还贷款本息(政府在实施方案中已明确)。3.如果受国家宏观调控影响，致使贷款未能按期全额投放，项目未能按期完工，则还款计划亦应根据实际情况适当调整。6.5借款人综合偿债能力分析本项目单位在其他及我行没有贷款，不存在存量贷款问题，故未作综合偿债能力分析。评估认为：本项目土地全部出让后的销售收入能够完全覆盖贷款本息。在土地出让不出现大幅波动的情况下，能够实现总体资金平衡，项目第一还款来源充足。

第七章贷款风险与效益评估7.1风险分析7.1.1政策风险本项目符合国家支农惠农政策以及**县发展规划，项目的事实可以提高土地资源效能，满足**县经济社会的发展。但项目贷款期限5年，建设期1年，期间国际、国内宏观经济形势、土地政策都会发生变化，都有可能对项目产生一定的影响。同时，政府领导换届或当地经济结构调整也可能带来一定的风险。7.1.2市场风险本项目的市场风险主要表现为土地未能如期出让或出让价格未达到预期要求，进而影响贷款偿还计划，产生风险。针对上述可能出现的问题，**县政府表示，将委托专业机构，对项目建设资金使用情况进行审计，以确保项目资金专款专用，有效控制项目总投资预算。7.1.3资金筹措风险本项目的资金筹措风险主要体现在项目资本金能否及时足额到位以及土地出让收益的实现。本项目总投资额度较大，需要配比的项目资本金能否及时足额到位将直接影响项目能否顺利实施，进而产生不确定性。从目前情况来看，**县财政局已出具承诺，在项目实施前，将项目资本金5545.7万元足额存入**县土地储备交易中心在*****银行**县支行开立的基本存款账户，以确保项目顺利实施。因此我行可在确保资本金按要求足额到位的情况下发放贷款。7.1.4项目征地拆迁风险近年来征地遇到很多困难，若借款人征地工作开展不力，将影响征地工作进行，影响本项目按期出让，进而影响贷款本息收回。7.1.5项目完工风险该项目主要是土地收储整理，不存在建设施工，因此没有工程风险、进度风险和工程质量风险。7.1.6项目用地审批风险本项目所涉及土地，经过了自治区国土厅证明，属于国家建设用地，不存在用地审批风险。7.1.7财务风险本项目还款资金来源主要是通过拟收储的土地进行拍卖，通过拍卖土地出让金返还来归还我行贷款本息，该项目单位的现金流也主要是通过拍卖土地，实现土地出让收入形成现金流，若因土地市场发生变化，导致土地不能按期出让，将会存在财务风险。7.1.8关联企业风险**县土地储备交易中心属于独立的事业法人单位，不涉及关联企业风险。7.2风险防范措施评价7.2.1抵押担保评估该项目经**县人民政府、**县财政局、**县国土资源局、**县土地储备交易中心同意将**县土地储备交易中心其所属商、住综合用地为本笔贷款提供抵押担保。7.2.1.1土地证号为**县库国用（2011）第09-146号，土地用途为商、住综合用地，使用权类型为出让，总面积353747.1平方米（530.62亩），土地使用权终止日期为2051年，自估价基准日起剩余土地使用年限为40年，评估设定土地使用年限为40年，经赤峰仁达土地评估有限责任公司评估，2011年5月，土地使用权总估值17687.36万元（单位面积平均地价500元/平方米，33.33万元/亩），该土地已经全额缴纳土地出让金14326.76万元，抵押率按53.45%计算，可设定抵押值9453万元。7.2.1.2土地证号为**县库国用（2011）第09-147号，土地用途为商、住综合用地，使用权类型为出让，总面积98210平方米（147.31亩），土地使用权终止日期为2051年，自估价基准日起剩余土地使用年限为40年，评估设定土地使用年限为40年，经赤峰仁达土地评估有限责任公司评估，2011年7月，土地使用权总估值3928.4万元（单位面积平均地价400元/平方米，26.67万元/亩），该土地已经全额缴纳土地出让金3928.4万元，抵押率按53.45%计算，可设定抵押值2099.52万元。上述抵押担保的土地地块价值能够覆盖本笔贷款本息11552.52万元。抵押物明细表单位：平方米、万元产权证号面积单位地价评估价值抵押率可设定抵押值库国用（2011）第09-146号353747.10.0517687.3653.45%9453库国用（2011）第09-147号982100.043928.453.45%2099.52综上2宗土地可设定抵押值11552.52万元，能够覆盖10000万元贷款本金及1552.52万元贷款利息，可以起到一定的风险防范作用。7.2.2贷后监管措施1.开户行要根据*****银行信贷资金支付管理的规定，合理选择贷款人受托支付和借款人自主方式，严格监督信贷资金使用，确保贷款按照合同约定用途使用。2.定期动态监测**县土地储备交易中心收入支出情况，贷款本息未结清前，对该中心的各项收入都要进入其在*****银行的存款账户内，并按要求合规使用。3.开户行应密切关注整理后土地的出让情况，土地出让后应将土地出让收入及时足额存入**县土地储备交易中心在*****银行开立的专用存款账户。4.开户行要按照*****银行有关规定对抵押物进行定期动态监测，关注抵押物的开发利用状况，关注其变现能力变化情况。5.由*****银行通辽市分行和**县支行有关人员共同组成金融服务小组，制定金融服务方案，配备专门的客户经理，做好对客户的金融服务与监管工作。6.建立动态偿债机制。在不突破还款期限的情况下按土地实际出让进度动态偿还我行贷款本金；当土地出让进度慢于约定的分年还款计划时，落实财政其他还款资金来源或**县土地储备交易中心其他还款资金来源，保证还款计划的执行；若因银行贷款不能按期发放从而使项目实施延期，还款计划应后延；若收入提前实现，应提前收回贷款；双方应在借款合同中约定动态还款内容。7.加强账户监管。项目实施单位应在*****银行**县支行开立基本存款账户、信贷资金存款专户、土地出让金归集专户等相应账户，用于核算项目资本金、贷款资金和土地出让收入等。具体资金支付根据项目建设资金使用管理协议要求，由开户行逐笔审核支付。7.3银行效益评估本项目贷款投放后，*****银行可取得如下效益：一是能直接带动存款及中间业务收入增加，有助于财政存款和派生存款增加；二是贷款期内可增加贷款利息收入1897.52万元；三是可扩大*****银行在当地的社会影响，树立*****银行良好的品牌形象。评估认为：本项目能给我行带来良好的经济效益和良好的社会效益，虽然存在一定的风险，但在采取抵押担保措施后，贷款风险基本可控。

第八章评估结论与相关建议8.1评估结论经过实地调查评估，评估组认为本项目符合国家产业和区域政策，符合*****银行贷款业务范围和条件，符合国家土地政策和产业发展政策，**县土地储备交易中心属独立的事业法人单位，项目单位符合我行贷款对象，项目单位具备财务生存能力和贷款偿还能力。8.2贷款建议评估组同意向**县土地储备交易中心发放****中长期贷款10000万元，期限5年（含宽限期1年），用于**县土地整理项目，从第二年开始还款，平均每年还款2500万元，每年等额还本2次，贷款方式为抵押担保，贷款利率执行人民银行规定的同期同档次贷款基准利率，按季结息，利率调整方式为浮动利率，按6个月调整，贷款逾期加罚息30%，未按合同约定用途使用借款加罚息50%。第一还款来源为土地出让收入返还，使用“非经营性农村土地整治中长期贷款”科目。8.3贷款条件8.3.1开户行要在贷款发放前，认真核实本项目资本金到位情况，资本金到位后发放贷款。8.3.2办理合法有效抵押担保手续。8.3.3**县土地储备交易中心在我行开基本存款账户、信贷资金存款专户、土地出让金归集专户，分别用于核算项目资本金、贷款资金、土地出让收入等。8.3.4落实项目建设资金管理协议。开户行要与本项目有关方(政府、财政、国土资源局、土地储备交易中心、*****银行)共同签订项目资金管理协议，明确各方管理职责。8.4管理措施8.4.1开户行要根据我行信贷资金支付管理的规定，合理选择贷款人受托支付和借款人自主方式，严格监督信贷资金使用，确保贷款按照合同约定用途使用。8.4.2开户行须定期动态监测**县土地储备交易中心收入支出情况，贷款