某城区居住项目投资报告

金山新城中心城区居住项目投资分析报告瓶目袜录TOC\o"1-3"\h\z牲目灵格录讽洲1风一、总论觉任2锯1.1灯项目简介涂复2液肃项目概况竹间2补邀秋项目规划总尺体要求揉滔2漆公涝项目建筑面哀积指标她妇2畜1.2携编制依据犯料2谨1.3傍主要经济技角术指标描爬3龄1.4沸结论缴中3幕二、市场分帆析昏茎4婶2.1预宏观环境分榜析坟份4谁朵旦城市概况覆孤4寒植经济发展状念况蹦旱4宣跑郊居民生活水炊平恩加5感2.2窗、恩房地产市场锦分析哭待5丹群旁房地产市场躬综述料暂5伶再练板块特征具事6么形泰未来发展趋想势剧鼠7别三、项目周疤边环境然屯7覆3.1鲜项目周边环坐境分析译光7中值涌周边环境担肯7终妈SWOT结分析遭布8仅3.2谱竞争性楼盘柜分析艺诵8雨四、项目定激位泡姐9镜4.1精总体定位彩奖9惹4.2缘产品定位唇识10斩4.3益客户定位秩者10袭4.4摘价格定位铲味11乐五、财务效策益梯夫12压5.1宾销售收入测辽算潮汤12胃5.2辞建设投资估梅算蹈悦12怜5.3舞不确定性分责析廊腔13不5.4呢经济效益评卖价怪返13一、总论识1.1项并目简介趣柴项目概况卵项目地块位称于金山区金误山新城中心竹城区杭州湾毁大道以东、顿卫阳南路以馅西、龙源路王以南、板桥呈东路以北。隶土地面积纹14286讽8平方米央，土地用途姥为居住。角项目地块所娘处区域属于残规划中的金公山区城市中礼心区，西北似面临近区政使府、西面临腥近中央大道截，附近市政惑、生活和商杯业配套都在理完善之中。灿东面是山阳益居住区，邻灵近的有山鑫艰联城花苑，瓦现正在建配誓套的菜场和殖商场。南面谦集中了蓝堡解爱琴海、金迁海岸花园、恩海上明珠园脊等多个中高谣档楼盘。斥枯项目规划站总体要求某项目占地面名积身14286嘴8平方米短，规划建设庙一个大型中刺高档居住区踩，土地使用期年限为70亡年，规划容绵积率为1.乌1,其中站多层1.4乒,非独立惯式低密度住炕宅0.7,历建筑密度屈多层30%盒，非独立式保低密度住宅毕25%，绿酒化率40%碎。机动车泊插位按0.7驾个/户配置邪。创喇项目建筑舟面积指标顺项目总建筑窄面积匙18018壤4.8平方牵米乞，住宅部分俯15565钞4.8平方矮米帖，其中多层造12452决3.8平方吐米颤，别墅驶31131悦平方米唤；车位部分搂23030梯平方米服，配套呜1500平锦方米鼻。发1.2编教制依据碌本报告根据要目前可获取帜的资料，结网合有关的政曲策法规和金便山区有关规娃划，在实地虚考察与市场餐研究的基础买上，通过客萄观分析和经逃济评估，为药项目投资提苦供科学的决梯策依据。晋此外，本报汁告编制依据按还有：挤1棉、上海市国件有土地使用筐权出让合同辜。轻2蛛、上海市土雪地资源管理挎局2003姥0820号散土地出让公们告。辈3、上海市粘规划管理局年《城市设计吸管理技术规括定》关于住露宅小区建设条项目规划设素计要点和土贫地利用条件彻和要求。尺1.3主蚁要经济技术创指标鸭占地面积诵虑说私林14286商8m碍2绸总建筑面积成猎败矮摧瞒18018睬4.8m第2申其中：代住宅样续苏叨15565滚4.8m角2贤荷脸多层域凉赢窜横即12452承3.8m要2谁关碎叠加/吼联排别墅汁腿31131诊m赵2煌车位犬蚊届椒绕23030失m押2菠烛串配套旬四全梁镜衰1500薯m恐2富容积率泛及陆关删杠脸1连.1例建筑密度喜解斥今均烟众龄30%前绿化率将赖40%械机动车停车的泊位慧逮汇添稿9歼40个铺1.4结臣论干本项目在目托前市场行情麻下，总投资驱555,8犁89,93底6.72摆元，销售收矮入栗658,7惯84,39僚2够元，税后利传润骑44,22夸1,695裁元，投资收秀益率为誉8.0%今。从敏感度研分析来看，寨本项目风险缩性较大。故折本项目从经土济上不可行鲜。钥二、市场分搭析姐2.1宏企观环境分析桨昂城市概况痒金山区位于慨上海市西南种，杭州湾北昆岸，处在沪大、杭、甬及冲舟山群岛经之济区域中心黑和长三角都贵市圈枢纽地狗带。西连浙添江省平湖市铁、嘉善县，战东邻上海市斜奉贤区，北练接松江区和肉青浦区。全立区陆地总面工积586平益方公里，辖来14个镇、巧1个街道，唯现有人口5逐5万。隔金山区境内栋有沪杭高速膨、同三高速伍、莘奉金高嫌速等高速公质路网络。沪值杭铁路金山默支线直达金篮山城区。南窑部沿海申甬至车客渡码头土开辟了舟山屈、宁波等地蹦海运航线。哑黄浦江支流箱贯穿全区各阁镇，成为内猫河运输主动糠脉。到20盛05年，金围山将形成弱“屈三纵两横馅”钟五条高速公悼路和冷“缸六纵六横仙”匀区域干线公宪路网架。杭成州湾跨海大煌桥建成后，昨金山将成为路浙江快速进嘴入上海的桥各头堡。嘉金熊高速建成通用车后，金山邻北出上海的健时间将大大仙缩短。罢唱经济发展状翻况龙2004年确1-3季度嚼金山粮区完成国内凤生产总值9稠9.51亿俗元，按可比扰价格计算比询去年同期增败长26.1库%，增速比裳去年同期高谦出7.3个允百分点宝，预计全年维增长将超过碌24%。结告合2003数年发展情况姜来看，金山甜区经济发展降开始步入高缓速增长期。破2004年更1-挥9月份金山个区恼完成全社会泼固定资产投警资75.9浩1亿元，同晒比增长68虎.1%允。钻1-9月房筛地产投资完察成7437箭5万元，同踏比增长32堪.0%，占望全社会固定突资产投资总处额的9.8检%,继续保协持高速稳定模增长的势头杰。其原因主欣要是房地产而开发继众续了句去年发展的增势头，从今困年1-9月册统计数据反锡映，新开工贫项目较多，臂而且其规模岗较大，今年然的房地产投毅资形势仍较宿为乐观。但抬由于受宏观裕调控的影响滨下半年开始睛增幅逐月下发降。咬痰居民生活疑水平渔2003年惩金山区城镇葬职工年平均冲收入185纸00槐凡元，比上年蹈增长8.0唇％；农民人尿均收入48赌32元，比色上年增长9避.5％。年伍末居民储蓄巷存款76.倘7亿元，比续上年增长1锦7.7％。硬农村养老保陡险投保率9德3.18％拆。兰2.2、初房地产市场烧分析乖较房地产市随场综述绕2004年吹金山区房地后产业蓬勃发扫展，商品房掠继续保持旺利销势头。责1-恐9月份案，全区房地台产开发投资密完成7.4这4亿元，同供比增长32毒.0%。商夫品房施工面聪积145辽.36万平安方米，增长界55.6%笔；商品房竣访工面积56牺.24万平繁方米，同比文增长72.孔7%；商品各房销售额9浅.37亿元喂，增长11宗2.8%，孔至9月底，级空置房面积款5.63万恰平方米，同描比下降51遥.5%。拾界板块特征扩根据一手市别场楼盘供应著情况来看，峰金山区可以汗划分为三大名板块：石化坚板块、朱泾党板块、枫泾泥板块。石化板块坡该板块由于胳区政府的南区迁，市政建排设和房地产焰投资迅速升滋温。200握4年市场供龄应量共计3础2.18万扑平方米，共创2773套笛，已销售1风3.75万旋平方米，共舅计1319辣套，去化率钥为47.5屿%。市场主贴要房型为愉100m夜2禾左右的二房及和120体-140纱m茫2垄的三房。粉该板块内市拳场价格在3截500-4集500元/止平方米，均眉价在400运0元/平方雁米左右。朱泾板块金该板块作为克曾经的区政途府所在地，俯房地产市场狭兴起的最早睛。2004斯年市场供应拖量共计25惊万平方米，楚共2492渡套，已售7伐.81万平丹方米，共7医40套，去拔化率为30她%。市场主枯要房型为袭90m杯2属的二房和1狮10放-130汗m兆2礼的三房。该誉板块的市场疫价格在30蚁00-42搂00元/平型方米，均价弃在3500五元/平方米荣左右。枫泾板块证该板块随着冻上海市饰“唯一城九镇哗”货计划的提出达而备受关注封。2004五年市场供应甲量共计63课.43万平鞠方米，共5诱770套，翠已销售23渴.48万平知方米，共计药2215套移，去化率为崭38%。该纤板块的市场筑均价在30谱00元/平绪方米左右。控话未来发展字趋势春由于金山区废地处远郊，时房地产业的丰发展起步较抄晚，居民住题房水平相对拒较低。据唤2003年室物业统计年滨报数据显示业，2003允年我闻金山絮区居民住宅爆房屋总面积狸399万平资方米，人均榴住房面积执18.6平苹方米烛。据建设部尤新近的统计与，目前全国枯城镇居民人城均住宅建筑偿面积为惨23.67你平方米扎。其中东部棚地区为躬25.06烘平方米哪；中部地区繁21.99疫平方米早；西部地区呆23.05版平方米终。惜而金山连区城镇居民由的住房水平跟和全国的平沟均水平比还赤相差攻5.07平输方米楚，和东部地贴区比还相差渐6.44平竿方米施。甚至和西滩部比还相差惭4.45平飞方米影。宪这骨说明变金山烤区的住房需晨求还是很可茫观的。勿另一方面，详从近年房地县产业投资情停况看，金山盐区的房地产刷投资呈逐年牵高速增长趋屑势。吗2001年积金山减区房地产投哀资总额为5途.4亿元，缠增长36.驻2%；20嫂02年投资闲总额为7.绩7亿元，增期长42.6刚%；200民3年投资总块额为10.您5亿元，增唯长36.4源%。这说明告金山彻区的房产需匹求量较大。没再从横向比票较看，拨2003年阿上海市爷十个郊区平菠均房地产投倘资量为30抹.45亿元灿，佳而金山章区为10.搜5亿元摧，疑相差20亿卫元；最高的碌闵行区61打.1亿元，倡相差59.逐6亿元。说钳明扯金山询区房地产业待的潜力是巨喇大的。名从上述三方层面看，轻金山刘区房地产业推的投资能量遍、需求潜力耗、发展趋势绿是好的串良好脂。兼三、项目周环边环境通3.1项神目周边环境味分析策我周边环境羡项目地块处昂于金山区规桥划的中央城压区的核心位链置。北面临战近金山区政渔府，西面是吹规划的中央屋城区的中央立大道，东面针是正在建设夹中的山阳居令住区，南面旗是聚集了蓝迫堡爱琴海、辆金海岸花园喂、海上明珠俭园等多个楼隆盘的中高档裤居住区。临本项目交通童便捷。西面睛紧邻的杭州鼻湾大道贯通骨金山区可直防达市区；北载面临近的金咸山大道紧倚昌区政府，贯挂穿金山卫镇熊和漕泾镇，插规划中的轨膊道交通将经斜过附近；南录面有连接金桌山石化与上秤海火车站的砌铁路线；南愧面杭州湾距米离本项目车扭程在10分计钟之内。朝本项目周边仗生活配套完构善。规划中宴的中央大道损将建设成为倘金山区商业蛋步行街，邻孤近的蒙山路拢和卫清路口箱有乐购购物扭中心，邻近窗的山鑫联城强花园有配套始的大菜场和氏商业配套。榜蒙山路和卫占清路附近有参幼儿园、小匙学和中学。远委SWOT急分析伍Stren咬gth瓶地理位置得钱天独厚，处满于规划的城灶市中心位置痰，紧邻区政辽府疤交通便捷，样水、陆、轨干道交通立体骨化交通格局涨即将形成绞周围居住区祝气候逐渐形续成，生活配谎套逐渐完善Weak短北面是一片野尚未开发的锤农田，容易挽造成荒凉的杀感觉浓地块中间有壤一个污水处窗理厂和高压党电线，在一广定程度上影航响项目形象武Oppor仪tunit愧y吸酷北面临近老趣龙泉港，可科以引入至小冬区内作水景更金山区房地撑产市场仍处早于上升势头迁，未来走势铺较为乐观妙Threa挨t处周边竞争性肌项目较多，弦本项目面临尊销售压力熔宏观经济政租策存在较多类变数，可能雅对房地产市滤场的走势产储生影响。娱3.2竞俊争性楼盘分钩析芝项目周边地益区聚集了蓝脂堡爱琴海、元金海岸花园油、海上明珠剪园、三岛龙裕洲苑、棕榈锐湾花园以及支山鑫联城花钟园等多个项接目。其中，店与本项目可焦比性较强的俩有蓝堡爱琴古海、金海岸粱花园、海上挡明珠园、三补岛龙洲园、鸟棕榈湾花园浇等。量周边竞争性俊楼盘列表蛇名称虎地址醋物业类型姿建筑面积丹(m2)浸总户数肌户型面积缘沿迁（牛m2）与均价耍伞(叼元债/m2)盒开盘日期静销售情况卸蓝堡爱琴海扁杭州湾大道惩/旅卫清路某独立竿/胀联排别墅蜜垄184剂175-1合95/30僚3-467梅4800柳Jun-0富4寻售完哗金海岸花园仓杭州湾大曾/宰龙胜路款多层山/风小高层副18000烘0小1366慌101-1滤11/14肝3-144忘4200口Jul-0妈4谢剩柱50寇套大三房莫海上明珠园膝杭州湾大道伙/窑隆安路司多层纲/恭小高层蚊/相高层及10000瞧0迁774休92/13若0腥4000喉Aug-0基4难超过负60%墓三岛龙洲苑杂蒙山路蜂/骂板桥路报多层所/隙小高层汇18000垦0示858羞104/1份13/12彩8两4200蛾Aug-0耀4挎50%拔棕榈湾花园挣蒙山路侧/副卫清路浮多层副/削小高层宾18000接132兽100-1演02/12瑞5-155趟4100放Aug-0殊4渣基本售完驴蓝堡爱琴海尊是一中档别魂墅项目，绑该案总户数尤184户，扫户型面积1宵75-40依7平米，由竹独栋和联体择别墅组成，咐容积率0.盘7,坐2004年盐6月28日亡开盘，销售晌状况较好，显仅余一套联牛体别墅。金锁海岸花园由始10幢小高疮层和30幢糕多层谱组成，内部痒配有担1万平米的工会所、1万覆平米的中庭迅花园、2千递平米的人工包湖笑。销售状况提尚可，目前世剩下的都是遥大三房，特设别是复式单纯元，而有着荷观景卖点，行售价较高的剥小高层也淋有骗剩余。呼海上明珠园子靠凶近海边，路哗况好，桃但者缺乏公交线诱路和商业配内套枯，浑小区建筑布中局错落有致跟，设计上利纱用车库的高榴度造就错层剑楼中楼房型邪，动静分离驶，私密性强欲，是石化地聋区不多得在碗售多层房源独，房型为9章8平米的二肌房和130侨平米的三房窗。驱三岛龙洲苑栗此次推出共式约400套勿小高层，心每户面积在久96-18厉1平米之间推，得房率8旋5-90%奏，周边商业钞配套较完善叮，目前售价似4200元反/平方米，虚沿河景观房蓬在4500野元/平方米肿左右。棕榈免湾花园采用翼北美风格，特规划、设计迫、建筑起点蚁均较高，对纹面就是乐购易购物中心，脊采用净高冰3米添的层高，目妹前已经基本速售完。连四、项目定支位玻4.1总话体定位议娇引领住宅时窝尚、开创新销生活模式定位诠释：返崭新生活模坦式最摆脱目前许水多个案片面倒的救“守随大溜秒”谁、出“锤形式主义婶”醒的误区，在碗开发中强调洗物业内涵的条同时，更注慧重功能延伸泛，向金山区沿市民展示一欧种新的居住射理念、新的健生活态度和补方式。以完凝备的设施和萍功能配套及留营销理念相熄互融合，给建目标客户展窝现一种求新冈、唯美、崇头尚健康的生渗活方式。己引领市场发杂展执本案位于山关阳镇，规划涨中的山阳居义住区发展方来兴未艾，此材所谓轮“知生逢其时镰”碍。另外小区逃的产品是与欧国际大都市据所同步的，劲充分尊重建浇筑与人的共选鸣，体味其压人性品位，盛并与环境有痰机的共融。炕同时内部有萌大面积集中济绿化，再结睡合各组团主感题景观，节庙点小品等组汤成多方位景连观系统。景染观在本案中动不是一种美块化和附属，敌而是一种与栋自然相安共撤存的概念。陪紧凑型高品贼质生活社区蚊针对目标客拨户创造符合概其需求的高位品质产品。冠户型紧凑但钞科学合理（嚼总价相对较补低），建筑丘风格简朴但邀大气，精心换于细部设计个的推敲，从痰房型、外观恐、观景设计堵、组团绿化证、公建配套望等，都将体猴现本案中低玉价楼盘高档遇化社区形象微。赏通过建筑各袍项要素与个去人生活有机滩结合可引伸大出许多推广猜主题，有利兄于本案的各治项要素进行掘生动、全面远的诉求。以斧此完成以小撤见大、提高山推广立意的污目的。强调寄本案产品理杠念的领先性渔和公司实力横的雄厚性。山4.2产门品定位宋项目周边在忠售楼盘中，解小高层占主伙流，其次是者多层，高层教比较少。这迅代表了城市减住宅未来发沙展的趋势，孩小高层和高右层在楼盘品曾质和舒适度乌上均优于多滴层，但造价厉稍高。而郊况区发展规划体时，则往往弊限制小高层奶和高层住宅前的发展。周呈边别墅仅有熄蓝堡爱琴海伸，以独立别昏墅为主，少房量联排别墅塘，从市场需租求来看，去堤化较快。帖结合本项目筒规划要求，躲本项目宜以构多层为主，湖辅以少量叠拖加和联排别瑞墅，充分利临用规划要求遣的容积率，衫实现利润最丛大化。术4.3客箩户定位肆通过对周边打金海岸花园涨、三岛龙洲锁等楼盘的调丢查了解，结越合本项目的匆特点，本项摆目客户定位野如下：饭客户以金山脸本地客户为盯主，以在金殊山工作的外医地人为辅；俩客户年龄跨财度较大，2洽5-50岁鼻的为主力范损围；茧客户的家庭求结构以二代议同住为主，吃房型要求为拳两房和三房滔；晃客户接受的来主力总价在踩35万-5油0万左右；支房屋单户面抄积需求在8般5－患130m也2华之间居多；闷客户的主要充职业是为工呈薪一族或小报业主，如金雀山石化和其叨关联企业员个工、在金山姨石化工作和速生活的外地画人等等；体目标客户对从金山石化的巩生存依赖度苍较高；旺4.4价泳格定位抛本项目采用勒市场比较法面定价，选取房相类似项目缎作为参照，液比较本项目责和参照项目禁的优劣，进液行价格修正柔，从而得出孟本项目相对五于市场在售碍项目的参考绘价格。泥根据相似原里则和可比原糖则，选取金或海岸花园、李三岛龙洲苑串和海上明珠狠园作为本项笑目多层部分辞参照项目。卡比较内容晓权重岩金海岸花园辆三岛龙洲苑恶海上明珠园表拟合程度桥比较系数杜拟合程度方比较系数星拟合程度呀比较系数贪物业位置猾15%钓1.1酿0.165茅1.1疗0.165巷1.1委0.165汉外部环境跑25%克1.1股0.275椒1.2扭0.3狭1.1伤0.275炮社区环境沙10%锁1乒0.1竖1招0.1择0.9栽0.09准发展规划恋20%冰0.9蓝0.18士1加0.2尘0.9饰0.18壤房型设计茧10%肠0.9滋0.09抽1豪0.1峰1砖0.1段生活配套壳15%启1.2少0.18强1.2扰0.18耻1界0.15可主题提炼竹5%忆1撕0.05足1.1拔0.055欺1.2心0.06便合计喊100%忘/袭1.04兰/破1.1乖/翼1.02眠通过上面的谣比较可以得枯出下表，从锐表中可以看讲出，本项目糖多层部分的摧市场参考价判在3818扭-4038横元/平方米僚之间，取其群均值390该0元/平方阶米。浸比较项目愤A狗B英C醋比较系数陷1.04窝1.1桌1.02描比较价格厕4200宵4200邮4000启市场参考价互格衔4038屈3818计3922艺对于别墅部喇分，本项目造与蓝堡爱琴秤海相比，在育整体上不及稼其纯别墅的除项目定位，绩故售价调低灿200元/医平方米。因位此，本项目歼别墅的市场彩参考价定位顾在4600皆元/平方米雄。版五、财务效节益标5.1销规售收入测算漆根据前面的研定价，多层仔按照390摧0元/平方傍米，别墅按涉照4600丈元/平方米痛测算；辜车库地上部假分按照24已000元/仁个计算，地绿下部分按照锣36000卵元/平方米帮计算；旨计算建筑面糕积按照断15715秩5平方米效计算。厦销售收入估聋算表隔序号引项目名称阳金额（元）扯面积（能m绣2曲）群单价（元烛/m施2画）呼备注塞一、鼓住宅部分陆迫多层吨485,6惩42,97乞6郊124,5美24查3,900玩佛滩涨别墅戏143,2扎02,41总6鹊31,13灭1炊4,600畜黑帝腐小计甜628,8菌45,39柿2率155,6浪55茎担撞二、期车位部分避屠地下车位榨23,03猜0,000饱啊23,03梨0名1,000智豪35m晓2洞/昏个助井地上车位守6,909吃,000按9,870夹辈700英35m包2踩/佣个和歌小计辱29,93写9,000抹惠示颤狭三、缸合计匠658,7滥84,39酸2影根据销售收发入估算表可陵以看出，整乘个项目销售昼收入共计膛658,7贤84,39宽2境元。贯5.2建寺设投资估算初投资估算表灶序号鸣项目告金额（元）辫单价（元怜/m芳2滑）菊计算面积挪(m迷2茄)胞备注屋一、尽土地费用饶211,0伟42,16鉴1浸1,343厅忠157,1允55霸剂1、顺土地出让费拌182,1服56,70孝0代1,275恒拘142,8挺68么85万/亩吉，215亩痰2、搏契税浑5,464四,701降象培码3、水土地使用金怕10,00雷0,760兔电雷142,8豆68赠70年，1尚元/年/m圾2触4、县带征地费用弟13,42精0,000平僵弹寒22万/亩笑，61亩失二、带前期费用扫69,14只8,200县捎440浸157,1便55枣棍1、俱前期规费劈52,17译5,460四敏332铃157,1拥55炼史2、网前期工程费列用盗13,04怜3,865查鸦83跟157,1练55漂踪3、圾其他前期费匪用稍3,928落,875傻25触157,1监55敞忍三、淹建安工程莲172,8校70,50遍0枕1,100类像157,1廊55轿角1、畅土建与装修经125,7桑24,00积0陶800据157,1蚁55脏水2、笋设备及安装胆工程械47,