XXXX邢台房地产全面调研方案

中联创展房地产有限公司关于一月十日调研报告中联创展·策划部本次调研的目的对邢台市城市发展方向与城市功能分区开展调研；全面了解邢台市房地产市场的价格、供需关系，并对邢台未来房地产市场的走势进行初步预测；对意向地块进行客观的说明与优劣分析，为集团高层提供决策性依据。报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究邢台市介绍（１）－邢台市位置与城市动力邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。总面积12486平方公里。市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市。邢台市辖两个区、两个县级市、15个县：桥东区、桥西区、沙河市、南宫市、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、南和县、巨鹿县等。另外还设有邢台经济开发区和大曹庄管理区。

邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄，旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢台市有着有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科学家郭守敬的故乡，素有“五朝古都”之称。

邢台市介绍（２）－邢台市辖区与其历史渊源邢台标志-清风楼邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金属原料、地下势水、矿泉水等38种矿产。邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是极具发展前途的旅游城市。邢台市旅游主题形象可概括为“四古”，即：古洞、古寨、古贤、古林（原始次生林）。邢台市介绍（3）－邢台市矿产资源与旅游资源虚照禅师塔(在天宁寺大殿后)报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究地块分析(1)--周边环境钢铁路与团结西街地段分析项目地段交通便利配套设施完善人员密集区域特点：红星汽车厂宿舍地段分析项目地段区域特点：交通不便利配套设施不齐备周围新开项目较多报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究第一部分：宏观市场研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分：房地产市场研究一级市场二级市场第四部分：项目板块研究第三部分：邢台市客户群研究第一部分：宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况城市地位：邢台地区政治、经济、文化中心邢台市是河北省南部区域城市；城市未来的定位是冀南重要的中心城市。邢台市区辖桥东区、桥西区，市区土地总面积133平方公里，总人口697.2万人，市区人口60万（4511人/平方公里）邢台市近年来GDP快速增长，国民经济稳定快速发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展近5年邢台市GDP增长率保持在10%以上，为房地产健康发展提供有效保证。根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，城市房地产处于高速发展时期资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报邢台市人均GDP快速增长，房地产市场处于高速发展期邢台市人均GDP保持高速增长，近4年来增长速度均超过6%，受金融危机的影响，2009年全国经济从低谷走出来，邢台也不例外。根据人均GDP与房地产发展关系模型，人均GDP在800-4000美元之间时，房地产处于高速发展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报宏观经济小结城市GDP与人均GDP逐年大幅度增长，房地产市场处于高速发展时期第二产业比例连续上年比重最大，形成以邢钢、冶金、冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失（发达城市的购房主力人群）从发展的眼光看，邢台急需新的增长点。第一部分：宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，未形成市场的推动力量邢台市2012年末常住人口697.2万，户籍人口621万，人口自然增长率约7.5‰2012年邢台市区人口为60万人人口状况评小结城市人口城市辐射吧力较差，人口增长夹主要依靠悬本地人口叹的自然增犁长，外来壤人口数量续很小，综歼合实力不梅足，制约玩城市未来仿高速增长由于城市斥产业结构捉中缺乏第脱三产业，呢导致城市点白领（购朗房的主力纱群体）缺壤失邢台人特抄征邢台人存理财、择投资意喊识不强猫，这种移情况逐疼渐改变拆，未来爸购房能吸力会逐羽渐加强置业投撒资仍需天要继续唱引导国有企誓业员工览及机关滚事业单洁位人群修购买能恼力较强第一部润分：宏碌观市场报研究城市规划宏观经济状况人口状况邢台市近剩10年的泛发展规划法图城市规旺划发展您方向“五星捧窄月”中“穿月”指中始心城区，侵“五星”区指任县、骨南和、内绒邱、沙河吐、皇寺。集邢台城市谨集群人口捕远景将达尝到200万人左右酬。各中心英之间以农驴田、绿地使相隔离，鼓以快速交迁通相联系屈，形成功羞能各异、勇规模适度锅、产业互免补、城绿丈交融、人启文与自然锄相生并荣状、景观与锄风貌独具炮特色的邢佩台城市集梢群，成为丸带动区域系经济发展苗的核心。城市总体飘布局：一败城三区两鸟心四轴城市核心当部分。“三区”框指龙岗新废区、高新抱技术产业拴开发区和练七里河新找区。“两心战”指桥雅东区的愧旧城市较中心和烂龙岗新不区的新旧城市中座心。“四轴”埋指贯穿市作区的四条匪主要街道甩，是市区闹东西向延妥伸、南北途向拓展的洗主轴线。邢台城政市规划金小结一城三区兼，以新区乎开发为发咏展方向，搜新区建设兴带动旧城弄改造，重轻点加快城邪市路网建图设，形成斯“一城三诞区”的中舌心城市布遗局邢台市奴规划构溜筑的“罩水系绿圈网，环扶城绿廊撒”将起大到加快挂建设步海伐的作劈燕用“四横四赔纵”的交堡通规划，睬缩小了城筛市空间距膏离政策分析货代紧缩抑制投资性需求限外政策限制外籍人士购房，空置面积增加反囤地政策，供给增加保障住宅政策落实城镇化进程进入发展快车道开发商融资难人民币升值，通胀延续，地产保值土地资源的稀缺结汇难限制外商投资保障性住宅比例有限，循序渐进成本不断提升房价下跌房价上涨抑制房价喜增长过快鲁，限制投迈资性需求宿，促进地旦产市场理百性发展第一部分框：宏观市牢场研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分驶：房地产凡市场研究一级市场二级市场第四部周分：项踩目区域德研究第三部铺分：邢隙台客户杠群研究依据房未地产发盆展周期旗理论，铜邢台处聋于向上拔发展阶逗段房地产周汇期理论邢台GDP增速邢台人均GDP增速房地产发协展程度判断因速素：邢台市阶段价格

阶段：复苏发展危机萧条第二部分竟：房地产滴市场研究一级市透场二级市场七里河新毒区土地供弦应分析：伪土地价格弱相对不高防，拿地门楼槛较低，革区域价值饼空间尚未龄体现邢台市平比均年土地护供应量在叙1000兴亩左右，包括字住宅、里商业、乐商住。协议出迟让、招响拍挂商泥住用地针合计1蹲345欣.45料亩，按沫平均容移积率2求，预计总建筑面法积180荷万平方米城区内主说要以城中屯村改造为渠主，其中趟二环内共剪有6个村患拆迁。二氏环外有4巨-6个村冲拆迁。拆祸迁进度缓幕慢。房地产笋一级市芦场小结供应邢台市土取地供应量迈适中，年租平均1000亩左右核（住宅真和商业痛）未来土地菜供应主要请集中于龙修岗新区与陪七里河新章区等新兴呼版块城市内已垒无大宗土拖地出让（独城中村改惜造除外）取地方式协议及错招拍挂弯方式第二部分症：房地产滨市场研究一级市场二级市场西北区架域情况薯:邢台艇市区西港北部是朴政府规离划发展五方向，阴地价相搁对较高姻，未来配环境优副美、交素通便利价，医院睬、学校贡较多、音配套比亏较完善姑，较适霜宜居住雨。开发段项目以宜小高层锤、高层杏为主。东南区域产情况:中鼓南地区是磁邢台市目驾前老城区桥的中心，击多为旧城花改造，拆张迁费用较堵高，工程哪进度缓慢角。目前平市中心地京段、市政尺配套完善衣，交通方覆便，但环聪境较杂乱积，空气污津染严重、志噪音大，华本区域是唐规划中工段业区，不南太适宜居烤住。东北部区最域情况:据东北区域逢不是政府给规划发展身方向、地递价相对较去低；周滥边市政配仇套不完善予、生活不家方便目前丽居住社区唤只有世纪义名都，其物售价较低啊，邢台市房鹊地产市场蓬格局邢台市吉客户对纲住宅产扎品的诉臂求处于址从核心膨产品打桂造到外池围产品垫转换的己发展阶等段质量采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育功能核心产储品层外围产茫品层外延产劲品层外延产价品：区域外能近感受到的讽，竞争的改最高级别外围产品婶：产品附加场值，有助霸于提升物骗业形象核心产品斜：与居住基戏本功能直糖接相关因屑素，商品可房发展初崭期最集中驰的竞争层袜面邢台市场纪目前产品翼品质的突者破主要集疤中在户型右、环境塑匙造、功能可空间上二级市场挺小结市场市场处夕于快速锹成长阶息段，加笋大放量未来几遵年大量殃的经济蜜适用房杜和拆迁哲安置房馅将冲击躲邢台房让地产市印场机关、依事业人蒜群为主妇要购房斜客户，萌多数为途二次及打以上置泉业，置筹业目的阁主要以妙改善居洗住条件猎的自住盈为主市场上较缠为畅销楼询盘年销售亩量集中在7-8万m2之间产品市区产捧品以中草户型为辱主的小抖高层、售高层为秒主，高孩端项目崭有大户岂型供应直，二环嗽线附近刑以中大糟户型的禽多层，剩小高层层为主，阵别墅类低物业主姨要集中期在二环雁线周边印。别墅项目薪主要集中疾在西北三拌环、南二赛环，市场畅箭销户型贵面积在80-1督30m2之间，基总价在48万以内诸，平均项约35万，超过48万产品仔形态明圈显发生春变化，蓬如由小女高层→TH、别墅侦、花园岂洋房等价格邢台住宅夜市场面临怪着土地、常经济适用秋房以及新绕住宅项目伴的大量供恩应，市场跪竞争激烈袜，价格不霜会出现大谣幅度的上搅涨邢台市房扛地产市场爸总结一级市千场土地供述应市场枣规范性幕较强，珠土地供水应适中镜。二级市场商品房价速格有持续粱上涨趋势摊，但同时柳面临着土客地供应和吓市场供应粉的双重压鞭力，价格禁会平稳上宋涨，但幅已度不会太窗大邢台市公房地产拌市场主女流目前奖还是以坚改善型雅为主、夺地段和兆配套是翻主要诉鹊求的阶软段；下爬一阶段表发展的偿重点将雅是园林坝景观和比社区生位活。第一部绵分：大腰势研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部话分：房捕地产市闪场研究一级市场二级市米场第三部洁分：邢供台客户核群研究第四部茫分：项珠目板块晋研究邢台客仆户特征潜描述通过对涨邢台市摸历史、螺人文、臣消费等僵方面的悉分析可菌以看出储：1.邢台人族具有：升勤劳、验正直、梅开拓、讨诚信、快奉献的选精神2.邢台人卫具有：猾开放、帜接受新味事物的搁特征具体表现籍在地产方义面：对建粗筑风格及间园林景观恨的要求3.消费力逐贿步提高具体表移现在地改产方面攀：对房姓地产的蚊认识逐稿步深刻婶，不再悟以满足晒居住要欲求为第乱一要素皮，改善授型居住侍成为消借费的潜羊在力量者并开始铜追求产闪品的多省样化和雨品质化4.投资意识初及消费意茅识还需加顿强2012年碑市区国构有单位踢人均年洪收入2畏.7万苹元左右行业收肾入水平剧最高的月为医疗敞卫生、段政府公挪务员、羊金融保焦险、文唱体娱乐介、教育荡等行业城市一般料家庭月收障入在3000元左右。主力客粒户群体---邪--城区稳定酒高收入人殖群：主要辱集中于公酷务员、大根型国有企下业员工等握机关事业饼单位高收入岛人群：认面积要穗求110手M2以上，总拿价不超过50万代表群赞体：市政府死及其他客机关公千务员区政府哑、区委帆及相关肚机关公粘务员公检法罩系统水、电云供应系晕统银行金融笑系统医疗卫生屋系统邢钢、视冶金、鲜冀中能室源等国特企员工群体特征晒：普通公袭务员及钥员工收嗓入稳定难，包括爷福利、槐奖金及念其他补荷贴月收入约朴在2000元左右肃，年收文入在3万左右住房补贴诸高，多次截置业的可末能性比较蛋大资料来源意：访谈置业消费州者状况—则—以自住痕为主，产尼品品质、头环境是本殃地居民的收重要关注奋点数据来源夜：调研资晓料客户分宁析小结主流客户勒为泛公务秧员群体，眨私营业主域、国企员康工。置业目的胡大都为自狸主，投资译行为相对足较少置业的怪关注点刑，首先丸是性价矛比，其枯次是地甘段，生救活与工酿作地的急距离一般拥氏有第一优套房屋雹，居住位环境和博户型都饥很一般抢；由于多年盯的积累，档拥有改善划居住条件依的物质基僚础；主要诉求缩慧集中于社勿区规划、严园林景观市、户型、恰外立面等继产品方面膜以及后期对的物业管辞理服务；第一部分提：大势研盘究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部伯分：房洽地产市慰场研究一级市场二级市然场第三部驼分：邢冶台客户件群研究第四部榜分：项傅目板块炕研究区域评价喜与未来展顾望区域评卡价区域交通三条件较好由于缺喇乏生活单配套，台区域缺匪乏活力选，造成脸区域发黎展缓慢对邢台奴城区人尿而言，奖区域处雪于城市滑边缘，避开发程暑度不足忌，心理歌距离较察远，但恢与城市鱼其他新滴区而言罗，尤其该龙岗新隆区而言街，区域奋成熟度彩相对不翻高。改造后，乡丰自然环境呜较好，为捡邢台人认逝可的健康台绿色居住中环境区域未来滤展望区域将阿是城市斜外扩的万第一站生态旅播游、休扫闲、居张住将成盐为本区赌域的主遮导当前的尾规划格芬局，使海得本区右域将成亚为邢台岛未来的大中高端纺居住区报告结们构1邢台市简犬介2地块分创析宏观市场文分析5报告回顾63市场分夕析房地产充市场分梁析产品建造议项目swot分析4区域研块究关于钢铁哄路与团结惯西街项目SW冰OT分析我们的巴战略利用项目逼土地成本炉低的优势慰，先期产落品迅速引咸爆项目。通过七毛里河的苦改造，曲改善该轨区域环斤境。使徐之成为肝新的宜欺居板块承。关于红星巴汽车厂宿预舍项目SWO闯T分析我们的战能略利用项目乳土地成本河低的优势奶，先期产友品迅速引缸爆项目。通过七冠里河的剃改造，辆改善该阿区域环渴境。使退之成为瘦新的宜镰居板块店。报告结里构1邢台市枣简介2地块分佣析宏观市场业分析5报告回习顾63市场分析房地产市腾场分析产品建蓝议项目swo市t分析4区域研鬼究产品建议弊（1）方案一：鲁项目整体抗定位为中练低端楼盘肆，以价格馆为优势，抢实现开发筒资金的快捎速回笼。产品类型叼：以叠拼丈、花园洋触房、小高秆层为主方案二：北以中高端倘产品为主未体，以部兰分中端产雁品启动市苹场。在分累期开发中房诚，实现产仿品的逐步番升级，逐遗步提升利汽润空间。铃最终实现赌利润最大边化。产品类写型：以洋别墅、京联排