杭州李菊体育中心商业定位及业态规划报告市公开课金奖市赛课一等奖课件

李菊体育中心

商业定位及业态规划汇报.410/10/第1页第1页本次沟通主要内容针对上次会议提出两个方向，作进一步研究细化后本公司提议下列：1、不提议本项目引进大卖场2、提议本项目打造一个以·运动为主题集餐饮休闲娱乐于一体休闲商业中心。3、针对既有物业局部设计调整提议，以及业态规划布局提议第2页第2页目录

一物业分析二大卖场可行性分析三休闲娱乐分析四业态规划及物业提议第3页第3页物业分析—地块所处位置(宏观位置：临平）项目位于杭州市主城区东北临平副城，临平是杭州总体战略布局中三大副城之一，是杭州“都市东扩”、“决战东部”战略实行前沿阵地。临平余杭区政治、经济和文化中心，是个商贸型和文化型休闲都市，既有些人口25万人，其中常住人口15万，近期规划城乡人口50万，远期规划人口70万在临平、萧山、下沙三大副城中，临平房价是最低，而都市配套却称得上是最好。唯一一个在绕城之外副城，交通时间成本一度成为临平与主城之间拦路虎。地铁一号线动工建设，临平进入地铁时代全长约6.8公里临平世纪大道至杭州石大线连接线也已年动工，20竣工，建成后将是临平副城至杭州主城区主要生态交通轴。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议赢商观点：伴随地铁建成，石大连接线启用，交通将不再是杭州人在临平买房拦路虎，完善配套、高性价比住宅以及便捷交通，将吸引越来越多杭州人投资、居住到临平。因此不久未来，伴随房地产开发，临平人口将迎来快速导入阶段。第4页第4页物业分析—地块所处位置(区位：临平副城中央商务区）项目位于临平副城新区，毗邻临平副城中央商务区CBD位于外环路立交以东、世纪大道以南、沪杭高速公路以北、总面积约415公顷CBD，将于后基本建成。该CBD建成后，将成为临平最大金融贸易、商务办公、会议展览、商业购物中心功效结构可归纳为“一轴、三区、四点、两翼、一带”。“一轴”指是都市发展轴，即迎宾大道；“三区”指商业娱乐区、文化商务区和创业会展区；“四点”指地铁一号线临平站节点形成以临平MALL为关键商业中心；翁梅路节点形成临平文化中心；地铁一号线南苑站节点形成集酒店、商务、科技商业会展功效于一体都市功效中心；都市入口节点形成以水面和绿地相融都市入口景观；“两翼”是由当代居住区形成中央商务区备发展用地（两个当代居住区）；“一带”是沿临东路——望梅路形成都市绿地。。建设中迎宾路800M200万方住宅规模物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第5页第5页物业分析—地块所处位置(区位：临平副城中央商务区）。赢商观点：借高铁、地铁零换乘，实现和杭州高速对接，将使临平成为杭州三大副城中最宜居“首善”之区，中央商务区将成为焦点。

该区域当前已进入连续开发阶段，将是临平未来最关键商务商业板块和高端居住版块，形成临平关键市级商圈中央商务区人口数量与人口密度将在未来呈现爆发式增长，高品质住宅人群与商务办公人群将在此汇集。与副城新区西翼居住板块相连，且临近规划中关键商业中心，将给本项目的商业带来较大发展机会。水晶城水景公园已开发区域临平副城中央商务区规划结构

一个曙光城

两个商业中心

两个五星级酒店

两个文化展览中心

两条特色街和风情街

两组办公建筑群物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第6页第6页物业分析—地块所处位置(微观位置）项目东临规划水景公园，南至世纪大道，西至西安路，北与AB地块相连本项目地块周围有已部分建成水景城、康城国际、风华苑以及待建绿城玉园、康城一品等大型高档房地产项目，地块东南侧即为120亩临平副城休闲公园——水景公园以及临平一小、信达外国语学校、临平妇幼保健医院等；与临平汽车站、规划中临平地铁总站相近。地理位置相称优越。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第7页第7页物业分析—地块利用现实状况（地块本身现实状况)A/B地块C地块C地块呈长方形，分布较规则，且三面沿街，但地块西侧为快速路，且有一个高架桥，对地块西侧商业带来一定影响，地块东侧道路为2车道，道路较窄，地块南侧为都市主干道，道路较宽。地块当前已平整完整C地块AB地块物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第8页第8页地块与北侧规划西安路人民大道A/B地块C地块物业分析—地块利用现实状况（地块周围:东侧）项目东侧当前以公共设施服务配套比较完善。水景公园、学校、法院、酒店、医院等，配套众多。建设中CBD夜色中水景公园余杭区唯一妇女、儿童专科医院四星级酒店余杭区第一所小学、初中九年一贯民办寄宿制学校既有50个班,1800多名学生,110名教职员。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第9页第9页物业分析—地块利用现实状况（地块周围：南侧）地块与北侧规划西安路人民大道A/B地块C地块项目南侧当前主要为新建水景城和待建住宅地块。未来项目南侧为中央商务区当代居住区都市主干道世纪大道农居点西安村水景城物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第10页第10页地块与北侧规划西安路人民大道A/B地块C地块物业分析—地块利用现实状况（地块周围：西侧）项目西侧分布了康城国际风华苑两个高端居住小区，以及09省道以西零碎农居点康城国际康城国际风华苑物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第11页第11页地块与北侧规划西安路人民大道A/B地块C地块物业分析—地块利用现实状况（地块周围：北侧）项目北侧为绿城玉园项目（当前尚在土地平整阶段）以及已建成新丰村农居点（一、二期）新丰村北面为铁路以及藕花洲大街西段项目北部有铁路阻隔，但通过西安路弱化了铁路带来影响绿城玉园效果图新丰村莱蒙购物中心小博士艺术幼稚园物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第12页第12页物业分析—地块交通环境（道路交通条件）项目整体交通环境比较抱负，东临规划道路，南面紧靠世纪大道，西面接西安路，北侧临人民路道路情况总体而言，车行出入较为以便快捷，详细道路信息下列：道路名称世纪大道西安路东侧规划路人民大道道路方向东西向南北向南北向东西向道路等级快速路次干道支路次干道道路情况六车道四车道2车道四车道道路宽度60米40米10米40米隔离带除项当前都有隔离带无无无人行天桥无无无无车流量当前较少当前较少较少普通备注石大线连接线正在建造中有铁路桥

西安路人民大道项目周围主要道路信息：物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第13页第13页物业分析—地块交通环境（道路交通条件）项目距离周围车程与时间：资料起源，实际调研道路线路详细测量点+车程时间（自驾车）世纪大道往西：望梅路康城国际：0.3KM风华苑：0.8KM00:3001:00往东:至家乐福水景公园0.2KM余杭一小0.6KM富邦国际大酒店0.9KM地铁总站项目0.9KM地铁站1.1KM抱负四维大厦1.6KM东湖南路1.9KM家乐福2.5KM00：2000：5001：2001：2001：4502:4503:4505：00西安路往南：至09省道西安村0.7KM09省道（望梅路)0.9KM01：00往北：藕花洲人民大道0.6KM藕花洲大街1.1KM

00：5001：20往东：沿藕花洲大街往东莱蒙商业中心2.204:30人民路往东：至桂花城妇幼保健医院1KM余杭大厦1.5KM绿城桂花城3.2KM2：503：507：00项目距离周围车程较短，沟通城区各方位都较便捷项目距离城区主要商业中心半径在2。5公里范围内车流量由于当前迎宾路以及地铁站封道施工，故未对本项目的车流量进行统计。公交站点与路线紧邻项目地块旁边暂无公交站点设置，但在项目周围小学有2路公交车。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第14页第14页物业分析—地块交通环境（道路交通条件）地铁1号线于开始动工，年完毕土建，20将正式投入使用。项目距离世纪大道站仅0.8公里，步行时间约5分钟。规划中地铁3号线在建地铁1号线（建设中地铁1号线）项目周围主要轨道交通：赢商观点：项目周围整体道路交通完善，项目未来可达性较好。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第15页第15页物业分析—规模分析（项目主要数据）从项目既有规划指标来看，项目地上三层，共3万平方米，地下商业14800平方米，总体量快要4.5万方其中地上商业主要有三部分构成：1）公寓裙楼，单层面积约6000平方米2）体育馆西侧附属楼，单层面积约2400平方米3）体育馆东侧附属楼：单层面积，1200方左右赢商观点：本项目商业体已具备一定规模，足以在这个区域中成为一个主要商业网点由于地上商业部分分割成三个区块，故地上部分引进单层面积有一定要求主力店，难度较大。若引进卖场等大型购物类商业，只能设置于B1层，而B1物业条件对主力店缺乏吸引力。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第16页第16页物业分析—辐射人口口规模项目辐射人口——关键商圈1关键商圈详细范围涉及铁路线以南城南居住区范围，主要有：南苑街道区域，当前常住人口数量约5万人左右，流动2.5万人，总计约7.5万人。城南房地产开发所引起人口导入增长，也将随住宅楼盘交付而不断提升预计未来3-5年，预计未来新增人口将有4-5万人左右，序号居住区名称规划户数（户）整体交付大体入住时间1东海水景城28262抱负康城国际34803绿城风华苑8025保元泽第5488君临天下126110康城一品10999南苑毓秀家园17010安置小区100011项目地块160012其它规划用地3000小计15786/项目辐射人口——次级商圈2次级商圈详细范围以临平城区为主，当前常住人口总数约15万左右，算上流感人口大约在25万赢商观点：从当前城南人口已有一定规模，同时伴随新建楼盘交付，未来人口将进一步增长既有些人口规模略显偏少，假如有多个项目来竞争，则需谨慎考虑从当前理解情况来看，城南新购房人群多以青年、未婚及新婚、高收入人员为主。因此，在商业业态中因以提升型、满足青年、未婚或新婚、高收入人群为主。由于年轻人口较多，以及考虑周围妇幼医院及幼稚园等配套，因此妇孕婴童等消费需求也可作为沿街商铺一个考虑方向。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第17页第17页物业分析—项目发展思考（SWOT分析）SWOT都市重点发展版块，临平CBD商务区主要高品质居住区地块周围居住气氛逐步成熟拥有都市公共资源：公园＆体育馆毗邻都市主干道世纪大道，西安路外部交通便利项目周围商业气氛形成还需一定期间，需要依托本身商业发展。项目所处位置为居住区，并非政府规划关键商务商业中心区临平商务CBD区快速发展以及地铁一号线投入使用，将加快区域内住宅及写字楼市场发展，增进居住人气，哺育大量市场消费力量依托于体育馆与公园两大都市公共稀缺资源，能给项目带来一定商业附加值区域内高收入人群、年轻人群，给项目带来一定机会。项目将受到未来关键商业中心区竞争项目的挑战，市场竞争必定会加大。由于并非处于关键商务商业区，对部分类别商户招商难度会加大公寓裙楼商业为集中式物业，若无法引进主力店，则由于物业进深过深物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第18页第18页目录

一物业分析二大卖场可行性分析三休闲娱乐生活MALL分析四业态规划及物业提议第19页第19页沃尔玛购物广场2.2kM2.5kM家乐福地铁总站项目参考图0.8KM2.2KM1.5KM卖场—竞争格局图从距离上看，既有2个区域生活中心之间以及与本项目之间距离均在2.2—2.5KM，呈等边三角形。而地铁总站项目正好处于三个点中心。从竞争格局图上来看，该区域内最多只会开3个卖场。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第20页第20页建筑面积：50000㎡

总用地面积：15000㎡楼层：四层沃尔玛超市：0㎡

停车位：300个

区位：藕花洲大街与迎宾路交叉口，周遍交通可达性好，辐射范围广主力业态：超市、影院、精品百货等。

业态构成：

一楼：名品购物中心：餐饮/品牌服装/化妆品/名表/珠宝/皮鞋皮具肯德基、九佰碗、可莎蜜尔、VEROMODA、JACK&JONES、老凤翔耐克、阿迪达斯、雅戈尔。二楼：潮流购物中心/超市:餐饮/休闲服饰/保健品/玩具/饰品/音像数码产品/家纺产品/通讯营业厅三楼:超市:四楼:休闲娱乐区:嘉洲国际影城/金麦量贩KTV/久久酒吧/金世堡健身/岸香演艺临平莱蒙商业中心定位阐明商业级别区域型商业物业/多业态复合集中型物业功效定位超市卖场引领集购物、餐饮、休闲娱乐、服务为一体一站式生活中心。服务人口15-30万,客群为中高端偏中用户群。辐射距离5-10公里档次品牌汇集国内品牌为主,国际品牌为辅卖场市场竞争情况—卖场（既有）赢商观点：该项目是典型订单式开发区域生活MALL，从区位、物业条件以及业态丰富度上都含有较强竞争力。代言都市未来，成就商业典范集大型超市、潮流购物、休闲娱乐、特色餐饮于一体新临平一站式购物中心卖场租金：1.56元/平方米*天物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第21页第21页建筑面积：约30000㎡（1-4层）其中家乐福超市：16000㎡家乐超班车线路：1号线荷花塘线；2号线天都城线，2号线通过本项目在水景城设有一车站。主要品牌组合家乐福超市、港信酒店、新世界文化广场（影院、量贩KTV、自助餐饮）1-3层家乐福超市4层新世界文化广场5-7层港信酒店馨浪会所桑拿、棋牌临平港信酒店、新世界文化广场、家乐福定位阐明商业级别区域型商业物业/多业态复合集中型物业功效定位是集大型超市、娱乐休闲等设施区域邻里中心服务人口15-30万,客群为中高端偏高用户群。辐射距离5-10公里档次品牌汇集国内品牌为主卖场租金：500万保底，加3%营业额分成。卖场市场竞争情况—卖场（既有）赢商观点：并非订单式开发，是基于开店迫切性而选择了该店址，项目仅临两条支路，，且主沿街面窄，物业条件较差，但周围较成熟小区较多。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第22页第22页卖场市场竞争情况—卖场规划（潜在）待出让地铁总站项目地块1）地铁总站项目地块，位于临平未来规划CBD商业关键，世纪大道与迎宾路交叉口，是临平首个地铁上盖物业，是一个集商业、酒店、酒店式公寓、住宅于一体都市综合体项目。区位：临平未来商业关键板快，商圈覆盖人口多商业规模：8-10万方。物业条件：也许会考虑地下一层（连通地铁），定向开发卖场规模：单层平铺，规模可放可收。业态规划：业态丰富政府规划：是政府卖场规划网点之一2）地铁总站附近其它商业用地项目。沿迎宾路或世纪大道赢商观点：该区域考虑引进卖场，品牌卖场商户必趋之若婺。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第23页第23页赢商观点：从区位来看，由于并非处于关键商务商业区，对部分类别商户招商难度会加大从物业条件来看，本项目最差，受物业条件限制较多，若考虑卖场需引进同等竞争力卖场，并且需提升B1层物业条件，而采用B1做卖场必将多开挖一层以供停车，造成成本开支增大，且并未给项目上层商业带来教实质好处。从交通条件来看，卖场是一个人流量巨大商业体，卖场引入会给项目的人流、车流带来较大压力，同时间接影响住宅品质感。从辐射商圈人口规模来看，既有覆盖人口至少，从卖场品牌竞争来看，沃尔玛与家乐福两个国际连锁品牌卖场，项目必须引进同等竞争力品牌卖场，可选择余地小从潜在项目的竞争来看，若无法把握地铁总站项目及周围地域是否有项目规划卖场，则本项目规划做卖场风险较大卖场市场竞争情况—卖场供应竞争分析物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第24页第24页易买得上海中山北二路1515号商务楼D座508室华东区开发部邵容易买得自从在杭州开出星光大道店以后，总部即将杭州市场作为重点开拓市场，计划在杭州开出4-5家卖场，临平也是公司考虑开店区域，从你们简介看，李菊项目所在区位还能够，周围又有大量楼盘居民，基本符合开卖场条件，待项目详细考察再定。物美大卖场上海虹口区通州路300号物虹大厦4F华东区发展总监吴比于你们项目，我们更关注南站地铁那个项目。南站地铁项目若规划有超市卖场，我想物美必定会将它作为主要拓店项目，若规划没有超市卖场。我们才会考虑你们项目，因此现在不拟定原因太多。卖场商户家需求—超市卖场反馈信息物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第25页第25页乐购华东区发展总监杨雪松对项目进行了实地考察，对于该点觉得稍有点偏，不是尤其满意。还是希望在地铁总站项目及其周围地块项目，找更适当位置。赢商观点：从当前品牌商户信息反馈来看，其基本目光都聚焦在政府规划地铁总站板块及其周围商业用地项目。因此在市场信息未明朗前，针对卖场招商会有一定不拟定性和招商难度卖场商家需求—超市卖场反馈信息小结：基于项目本身条件、竞争环境以及主力商户对本项目开店意向，本公司认为在本项目打造一个以卖场为主导区域生活中心，存在一定难度和风险性，提议谨慎考虑。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第26页第26页目录

一物业分析二大卖场可行性分析三HAPPYMALL分析四项目业态规划及物业建议五项目物业提议第27页第27页以水景公园与运动体育馆背景与结合临平既有餐饮、休闲娱乐文化，融合中高档商务消费需求、新生代社交需求与新临平人消费需求以“吃、喝、玩、乐”作为项目的主旋律，打造成临平首个HAPPYMALL,临平聚会场合不二选择项目发展方向分析：临平首个HAPPYMALL物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第28页第28页项目发展方向分析：临平首个HAPPYMALL看一下临平餐饮、休闲娱乐是否存在较大机会点，是否适合本项目物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第29页第29页序号餐饮地址序号餐饮地址1久加久酒楼世纪大道27休闲小站北大街2明茶馆东湖南路28中都购物（KFC）3澳门豆捞29丽波岛休闲餐厅4粥语30江南小厨5阿潘老汤面东湖中路31新丰小吃6欣龙酒家32必胜客餐厅7哈尔滨水饺33正新小吃8阿春快餐34银泰百货（麦当劳）9阿月煲35民安餐馆南大街10云斌餐饮迎宾路36景福宫（餐厅）11余杭人家（土菜馆）37一席地（餐厅）12梅林饭店38避风港（餐厅）木桥浜路13阿英煲39金穗子一品砂锅14味之源煲店40川福火锅15兴安岭饺子馆41朱特儿快餐邱山大街16大方饭店42川海阁（餐厅）17韩国烤肉43KFC肯德基18乐善餐饮44石锅鱼村（餐馆）19九百碗面45粥语20KFC肯德基46老家土菜馆新城路21圆桌美食47鱼禽味聊（餐厅）育才路22正新小吃48都市生活后横弄23都市生活藕花洲大街49紫樱花（餐厅）人民大道24老地方餐馆50川味观25老朋友饭馆51鼎尚食府星光街26金鹏饭店52味壮东湖南路221234567891011121314151617181920212324252627282930313233343536373839404142434445464748495051餐饮供应分析休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于人流大市中心及区域商业中心；大型餐饮分布较为分散；多数餐饮依附于临街商铺，在人民路一带形成一定特色餐饮集群中高档餐饮主要以高档宾馆酒店餐饮为主；第30页第30页序号酒店地址1富邦国际大酒店世纪大道2开元大酒店世纪大道3天地人大酒店东湖中路4卡迪亚大酒店人民大道5新格格大酒店6余杭都市花园酒店7汇隆宾馆邱山大街8玉庭假日宾馆9金色田园酒店10奥都假日酒店11临平大酒店北大街12新大陆大酒店南大街13馨嘉宾馆星光街14宏鑫大酒店15通宝大酒店16太湖春天大酒店17中强大酒店后横弄18顺安旅馆19逸顺堂（宾馆）政法街20正东大酒店星火南街21新节节高宾馆育才路22长城宾馆迎宾路23新节节高宾馆保健路24中强假日酒店藕花洲大街123456789101112131415161718192021222324餐饮供应分析第31页第31页商业供应分析—餐饮代表商家分布档次体量客单价消费客群川味观、农家土菜野味馆、余杭人家分布主要集中在市中心邱山大街一带，以及迎宾路一带中档400-1000中档人均消费主要集中在40-70元之间，低档餐饮人均消费主要在30元下列以临平当地人以及外来务工人员为主临平大酒店、金色田园酒店、新花中人大酒店、新开元分布较散，但在人民大道、星光街一带也有部分集中中高档临平当地菜为主人均消费普通都在100-150元之间除了临平消费者外，海宁许村、崇贤等乡镇公司私营老板也较多楼层：休闲餐饮、特色餐饮主要在一二层为主，大酒店主要是集中物业。面积段：休闲餐饮面积在300方左右，特色餐饮面积在600方左右，中型在1200-1500方左右，大型餐饮集中在3000方左右租金：主要租金在1.6-3.5元/天/方赢商观点：当前临平中小餐饮主要集中在1-2层住宅底商，而大型餐饮基本集中在酒店与新建成商务写字楼裙楼为主；西式餐饮供应较少在城南尤其是人民路一带集中了较多餐饮，但整体餐饮物业条件较差，停车配套不足，制约了餐饮业发展。项目周围由于各个楼盘刚开发成型，未形成较明显餐饮集群物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第32页第32页项目周围楼盘餐饮物业供应从项目周围各楼盘来看，玉园、康城国际、风华苑、康城一品基本无可做餐饮商业物业，而偌大水景城也仅仅3000方可供于餐饮。而一个特色餐饮600方左右，中型餐饮在1200-1500方左右，大型餐饮3000方以上。因此项目周遍整体餐饮配套还是极其缺乏。西安路人民大道玉园康城国际水景城风华苑新丰村康城一品可做餐饮物业物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第33页第33页城市生活临平南站骨科医院农村信用社高经理89269507“城市生活”是临平本土发展休闲商务餐饮连锁企业，现有连锁餐厅10几家，主要分布在临平及周围地域，其中临平3家，生意都非常好，今明二年还将在临平开新店，我们也故意在南苑一带物色新店址，假如商务条件合理话，我们不排除在你们项目开店可能性。反正物业成型要到明后年，保持联络，普通需求面积500平方。禾禾日本料理好望角公园比邻品蓝轩蓝山咖啡杨前临平日韩料理店非常少，像我们正宗日本料理店临平现在只有我们一家。现实日韩料理在临平还没有像上海、杭州一类大都市受到消费者推崇。变为年轻人餐饮一个潮流消费。我们现在主要客群还非常窄，主要是在临平及周围区域工作日本人、韩国人、台湾人。当前当地客群虽少但也再慢慢增长。日本料理店投资比较大，主要是每个包间烤肉设备比较贵，日常营运原料要求也高成本大，当前还没有另开第二家店意向。你们项目要二年后建成，我相信二年后临平日韩料理餐饮会有像杭州经历过一个质地发展，像味千拉面、釜山料理一类品牌店会纷纷出现。普通面积500方、楼层无要求。餐饮需求分析—西式餐饮物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第34页第34页新格格大酒店杭州临平新城路人民大道交叉口张女士86231777项目区位挺不错。我们始终关注南苑一带发展。一旦那里商业开始成熟我们会考虑去那一带开店。但物业一定要好。从你们简介看。康城一品楼盘品质较高，跟我们酒店定位及客群应当非常吻合。新格格大酒店面积1400方，二层。租金60万元。餐饮需求分析—中式餐饮物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议赢商观点：针对餐饮提议做精做强，利用靠水景公园一侧，打造中高端中西餐饮集群，以精致西餐、高档中餐为主，满足中高档商务消费需求为主。提议在公寓裙楼北侧规划一条特色餐饮街，满足区域内日常餐饮配套需求，以中档、各类特色餐饮为主。考虑项目体育运动馆会经常举办活动、赛事、表演等，以及周围区域内日常宴会需求，本项目可加配以2500-3000方左右一个中型餐饮，第35页第35页序号休闲面积（㎡）地址1上岛咖啡1000世纪大道2绿神茶苑4503明茶馆350东湖南路4绿叶茶楼2005迪欧咖啡7607蓝山咖啡1000人民大道8铭馨阁茶楼3009名典咖啡语茶35010紫晶茶楼600育才路11佳缘茶楼50012清藤茶馆60013径凯茶行20014蓬莱阁茶馆800星光街15啡度咖啡120016两岸咖啡80017伸蓝咖啡1000政法街18两岸咖啡150019来福咖啡500新城路20蓝山咖啡800保健路21迪欧咖啡700邱山大街123456208910111213141516197171821咖啡、茶馆供应分析临平休闲餐饮消费市场较为兴旺，当前大部分咖啡连锁品牌都已进驻城南区域，分布密度也比较高，在项目周围水景公园就有一家休闲咖啡馆。第36页第36页休闲餐饮供应分析—咖啡、茶楼休闲类业态，如咖啡馆、茶馆等业态楼层：其主要在一二层为主，面积段：面积在800-1200方左右，租金：主要租金在1.2-2.5元/天/方业态代表商家分布商家属性客单价消费客群业态缺失分析咖啡两岸咖啡、蓝山咖啡、迪欧咖啡、啡度咖啡主要集中在人民大道-好望角一带和星光街一带品牌商家和当地商家共存，品牌商家为主人均消费主要集中在50-80元之间除了临平消费者朋友之间聊天、休闲以外，当地公司和周围公司商务谈判也较多临平既有咖啡数量达15家，数量较多但经营情况良好，含有一定消费支撑。品牌化程度高。业态不缺失。但仍有发展空间。茶馆清藤茶馆、绿叶茶楼、紫晶茶楼主要集中在东湖南路和育才路上当地品牌人均消费主要集中在30-50元之间主要以市区消费者朋友之间品茗聊天、休闲为主从茶馆经营情况来分析，总体经营情况普通，茶馆和棋牌兼营多。业态不缺失。但缺一茶一坐之类潮流茶餐厅物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第37页第37页啡度咖啡临平星光街783号周金南苑一带发展非常关注，也想去南面开一家新店，东海水景城也来找过我。后要求整栋楼统包下来，后无法谈拢。对你们项目理解，认为能够做休闲西餐，假如有中餐集群那生意会更加好做些，休闲类业态必须是有档次正规经营品牌商家，项目紧靠水景公园商铺有景观资源非常适合开咖啡类商家。届时我能够考虑将一至三层统包下来，打造咖啡、餐饮、足浴等。咖啡店需求面积1000方左右，物业需有烟道等设施。我们现在e都市花园店面积1400方。品蓝轩蓝山咖啡临平政法街新城都市丽景朱小们是蓝山咖啡临平地域发展商，对项目区域理解。当前那里商业正在慢慢起来。你们项目二三年建成以后。商业气氛会愈加抱负，开咖啡店应当不成问题。都市丽景店营业面积1000平方，年租金60万。休闲餐饮需求分析物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第38页第38页两岸咖啡（加盟店）临平政法街50号斯小啡店多是临平一个明显特色，小小一个临平就有咖啡店15家，象政法街新城都市丽景就密布有蓝山、两岸、绅蓝三家咖啡店。并且生意都还能够，康城品质大家都知道，临平高品质楼盘底商开咖啡成功例子诸多，如都市丽景、星光街e都市花园现在水景公园一带正日趋成熟，你们李菊项目紧邻公园，有景观资源，应当说非常适合开咖啡店，项目成形后我想老板会考虑。迪欧咖啡临平东湖南路177号（游泳馆二楼）夏店长89137777临平咖啡店非常多，竞争也非常激烈。李菊体育中心项目区位绝对能够，开咖啡店物业是没有问题，现在你们项目尚未成形，因此现在谈意向还太早，但总体我们还是关注该区域，南苑中央商务区起来后，必定有生意，预计届时同一区域世纪大道东侧、政法街咖啡店格局会有改变，会向南向西延展。咖啡店集群会更明显。

商业需求分析—休闲餐饮物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议赢商观点：鉴于本项目拥有较好公园景观，同时项目四周均为高档住宅小区，且项目拥有较多停车位，且商户对此区域较为看好，因此可考虑在项目引进多家品牌咖啡馆，最佳位置可设置于体育馆东侧，或小区入口处。第39页第39页序号足浴休闲地址序号足浴休闲地址1明门仕家国际娱乐会所世纪大道25足仙足浴星光街2足宝堂休闲足浴26佛缘阁（足浴）3和村三温暖（浴场）27重庆家富富桥（足浴）4蓝天碧水休闲浴场东湖南路28足仙足浴5凤仪家园休闲浴场29芭里岛(泰式足浴）6名足道浴场30新光浴场7新城足浴保健31乐岛足浴8富桥足疗保健32水浪休闲浴场9俊远男士美容会所33临平康乐浴场10行易堂（理疗广场）34翠林休闲浴场11金指豪足浴35在水一方（浴场）12水晶馆休闲浴场东湖中路36足语休闲会所人民大道13金碧辉煌足浴世界37金色海滩14鸿程足浴38金典足道会馆15豪足源（足浴）星火南街39金碧辉煌足浴（金箭店）16福利来浴场40吉庆屋足道17美营大浴场41金碧辉煌足浴（南苑店）18豪足源足浴42花缘足浴新城路19金富桥（足浴馆）43足仙足浴20佳园休闲浴场育才路44浪涛沙休闲浴场迎宾路21森来足浴45歌娜足浴22富之泉（浴场）46在水一方（浴场）邱山大街23金满堂足浴47碧天淋浴24龙腾休闲足浴48藕花池（浴场）藕花洲大街123456789101112131415161718192021222324252648474645444342414039383736353433323130292827足浴洗浴供应分析临平足浴洗浴也比较兴旺，当前已经形成了一定规模，主要集中于星光街与人民广场一带。第40页第40页娱乐供应分析—足浴、洗浴、酒吧赢商观点：足浴在临平含有一定市场基础，数量多，品牌度高，因此当地消费者已有这种消费习惯，因此可考虑在本项目引进一家或多家品牌足浴店。洗浴当前临平市场物业条件都比较差，大型浴场纯在较大市场机会点。临平尚未形成一定酒吧文化，该市场需求尚未被激发，市场存在一定空白，但考虑酒吧更新太快，周期短，经营不稳定，且人员较杂，故当前并不提议引进酒吧类业态。休闲类业态，如足浴、浴场等业态楼层：其主要在一二层为主，面积段：足浴面积在600--1200方左右，浴场提议在面积在4000-5000方左右租金：主要租金在1.0-2.0元/天/方业态代表商家分布商家属性客单价消费客群业态缺失分析洗浴桑拿酒吧和村三温暖、罗浮宫水城、蓝天碧水休闲浴场、水晶馆休闲浴场久久酒吧东湖南路和星光街附近以当地品牌为主，连锁经营店较少人均消费主要集中在40-60元之间其客群除了市区消费者以外，周围经济开发区和乡镇公司主也占较大比重临平浴场以住宅底商为主，大部分仅是浴室，而非浴场，从此看出物业条件限制了浴场规模和档次，当前只有罗浮宫水城、三温暖、黄金海岸规模较大，规模化浴场是未来发展趋势。。临平桑拿依附于宾馆居多。桑拿业态不缺失。酒吧比较适合群聚性，当前临平酒吧消费需求尚不旺盛，足浴富侨、重庆富侨、金碧辉煌、足仙足道人民大道、东湖南路、星光街周围品牌商家和当地商家共存，品牌商家规模较大，尤其是东湖南路上富侨足浴人均消费主要集中在50-80元之间临平当地人和周围乡镇消费者，依据不同样需求，选择不同样档次商家临平足浴非常多，并且已经在人民路及星光街形成二大集群。业态不缺失，但品牌化程度不高。有提升空间，缺像大足神农、佳优子之类品牌连锁足浴。物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第41页第41页和村三温暖浴场临平世纪大道167–177号赵松平浴场普遍规模都比较小，大型浴场只有我们三温暖、罗浮宫水城、黄金海岸三家。其中罗浮宫当前最大，面积在5000方左右，罗浮宫分四层，一层大厅洗浴、二层休息娱乐、三层按摩、四层客房。罗浮宫总投资万左右，能够说当前罗浮宫引领临平浴场发展方向。我们三温暖面积方，竞争力已不如大型浴场，当初投资500万。回报约2年半，普通4年不到就要重新装修。当前浴场租金承受力在1元/方/天你们项目浴场要么不做，要做就必须规模大，打造洗浴休闲娱乐中心，像杭州在水一方之类洗浴中心。地下一层空气不宜流通，不宜设浴场。足仙足浴三家连锁，总部临平星光街705号莫国项目非常理解，认为中低档足浴在项目不适当，李菊项目应当引进200-300元一人次高端足道，有精油推拿之类服务。娱乐需求分析—足浴浴场物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第42页第42页123序号棋牌地址1君曼园（棋牌)世纪大道2雅惠棋牌3金足阁（棋牌)东湖南路4随意棋牌5诚祤棋牌迎宾路6烟酒棋牌7至尊棋牌8盛利棋牌邱山大街9清荷棋牌10紫晶棋牌11红玫瑰棋牌12潮流棋牌星光街13五星棋牌14风尚棋牌15七品棋牌16大丰棋牌17丰收棋牌18阿六豆棋牌育才路19娇子棋牌45697810111213141516171819棋牌、美容SPA供应分析第43页第43页商业供应分析——棋牌美容SPA赢商观点：临平当前棋牌室数量较多但规模普遍不大，经营情况良好，可考虑按标配设置。女子美容SPA由于有当地及周围高端消费者支撑，有一定市场潜力。提议引进多家中高端女子美容SPA馆。棋牌、美容SPA等楼层：其主要在一二层为主，面积段：棋牌面积在300--500方左右，美容SPA面积在400-800方左右租金：主要租金在1.2-2.0元/天/方业态代表商家分布商家属性客单价消费客群业态缺失分析棋牌清荷棋牌、五星棋牌主要集中在星光街一带，迎宾路和世纪大道有零碎分布当地品牌人均消费主要在40-60元之间主要以当地居民消费为主临平当前棋牌室数量较多但规模普遍不大，经营情况良好。业态不缺失，但有发展空间。美容SPA艾美美业、龙丹丽莎、顾氏美容美体瑜伽会所以星光街为主当地品牌年卡最低以上以市区及周围中高端消费者为主美容SPA由于有当地及周围高端消费者支撑，有一定市场潜力。缺品牌商家物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第44页第44页序号娱乐与美容美发地址序号娱乐与美容美发地址1明门仕家国际娱乐会所世纪大道24阿峰造型（美发）邱山大街2雅致生活馆东湖南路25鸿发空间（美发）3美容生活馆26阿玉造型（美容美发）4俊远男士美容会所27阿曼尼美容美发5金苹果（减肥中心）28美容养生会所6余杭游泳馆、余杭体育馆29阿曼尼美容美发7阳光地带健身会所30艾美（美容美发）星火南街8绿色世纪健康基地东湖中路31喜来登（美发）9碧天网络世界娱乐32金芦荟每日健康育才路10佳来发艺迎宾路33博老师美容11沃尔玛广场34协美（美容美发）星光街12杭州嘉州国际影城35蓝精灵KTV13金麦KTV36盛世铂金国际俱乐部14巴黎国际俱乐部37黄金海岸（娱乐）15卡迪亚夜总会人民大道38亮鲸娱乐16KOSO(卡秀）量版KTV39薇格丝霖媛自然美学馆南大街17传奇年代休闲会所40西园琴行18天生造型（美发）41火花演艺网吧19发源心舒（美容美发）42闻香女子美容所藕花洲大街20永琪美容美发43金手指（美发）21发丝潮流造型（美发）新城路44娱乐星室木桥浜路22弟兄造型（美发）45临平影城23蘭君阁（发艺美容）

201234567891011121314151617181921222324252627282930313233343536373839404142434445KTV、健身会所供应分析临平被当地人称为杭州娱乐后花园、小香港，KTV数量较多当前临平KTV主要出现在宾馆和夜总会，城南分布较多。而适合于大众娱乐量贩KTV数量较少，主要集中在几种区域生活中心以及市中心。第45页第45页商业供应分析—夜总会、量贩式KTV赢商观点：对于高档KTV，主要吸引商务人群，只要有特色，硬件和软件能独树一帜，就能吸引更多消费者，同时相对于酒吧等娱乐业态来说，经营相对稳定，利润较高，易生存。故提议本项目引进一家商务型高端KTV。而量贩式KTV必须在商务区或者热闹商业中心，主要吸引大众消费者，可安排至地铁总站项目，量贩式KTV、KTV楼层：其主要在3、4层为主，面积段：量贩式KTV面积在1500-2500方左右，KTV提议面积在3500-6000方左右租金：主要租金在1.0-1.8元/天/方业态代表商家分布商家属性客单价消费客群业态缺失分析夜总会/高档KTV新葡京、盛世铂金国际俱乐部星光街、东湖南路当地商家为主基本人均消费在300元以上或更高除了当地人消费以外，周围地域来消费也比较多，比如海宁、乔司、崇贤等地域以私营公司主为主一批富有些人群临平高档商务KTV比较容易成功，有钱人基本上都去KTV消费。KTV对地段要求不高，交通便利就行，只要有特色，硬件和软件能独树一帜，就能吸引更多消费者。含有较大发展空间。量贩式KTV卡秀、金麦分布较散品牌商家、当地商家并存人均消费普通在50元以内以临平当地人以及外来务工人员为主既有业态品牌化程度低，档次差，存在提升空间，缺如好乐迪、银乐迪之类品牌量贩KTV物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第46页第46页铂金会KTV临平星光街988号创意大厦韩志金会去年改造，11月全新开张，改造时去掉了原先本色酒吧，现在是清一色夜总会KTV,面积达到4500方，一层布局，现在KTV走商务路线，已经不像以前那样时尚了客群现在主要是商务客、政府官员。环境日益靠向星级宾馆，层高较高，大厅、走廊比较豪华。南部我们一直比较关注，地铁一通总体商业必定会起来，你们项目要做KTV话我提议做6000方左右，一层设大厅300-400方，层高要高，要大气豪华。包厢设35-40间，包厢要大，现在临平KTV生意要比酒吧好做，酒吧因翻新快，经营风险较大。而且这么多年，临平酒吧一直没有起来，更没扎推。因此你们项目尽也许不要提议酒吧业态。新葡京KTV临平东湖南路177号（游泳馆二楼）倪海葡京面积只有1500方，走是高端KTV定位发展之路，象李菊项目毗邻高档楼盘发展会所级中小型高端KTV不失是条可行之道。但面积不宜太小。商业需求分析—KTV物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第47页第47页商业供应分析—健身会所赢商观点：伴随消费者对本身健康关注度越来越高，健身消费含有很强市场潜力，同时项目拥有体育馆、恒温游泳池运动资源，可积极引入品牌健身会所，同时考虑既有运动配套设施，故本项目引进健身会所应当面向大众化，体量提议在2500-3000方左右。当前临平健身市场还处于发展阶段，供应较少，经营情况良好。主要健身馆经营面积较小，面积基本在方以内，运动空间非常局促，一兆韦德长处是国际连锁，操作比较规范，环境比较好，卫生间也比较洁净，各种设施比较全，缺点停车不以便，器械不够用阳光地带本土品牌，长处是停车以便，有游泳课。代表商家地址健身项目客单价消费客群业态缺失分析美国金仕堡莱蒙商业中心沃尔玛4楼动感单车、瑜珈课程、形体雕塑课程。涉及有氧训练区、力量训练区，动感操房，pinning,（动感单车）等年卡按元/年收费主要以都市白领、中青年为主临平健身供应少，经营情况良好，伴随消费者对本身健康关注度越来越高，健身消费含有很强市场潜力，具一定发展空间。一兆韦德临平店位于中都商厦2号楼动感单车、瑜珈课程、形体雕塑课程。涉及有氧训练区、力量训练区，动感操房，pinning,（动感单车）等年卡按2200元/年收费主要以都市白领、中青年为主阳光地带健身会所余杭区游泳馆2楼器械塑形、瑜伽、少儿跆拳道、劲爆拉丁、舞蹈、阳光健美操、动感单车等年卡按1880元/年收费主要以都市白领、中青年为主物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第48页第48页可选择业态—小结商业业态业态细分机会点餐饮商务餐饮商务中餐存在机会点，档次和口味升级，西餐当前经营情况普通，但未来发展空间较大，提议设置一定西餐作为组合搭配特色餐饮存在机会点，可形成特色餐饮集群，休闲餐饮咖啡市场消费潜力巨大，有较大市场发展空间，足浴存在机会点，中高档养身功效健康足浴较受欢迎洗浴集成度较高大浴场未来存在一定生存空间，且楼层垂直分布为主酒吧更新周期快，经营稳定性低，市场空间有待开发，不提议美容SPA市场空间机会比较大棋牌生活配套中不可缺乏KTV夜总会市场发展空间较大有较大市场需求空间；规模化和商务性KTV是首选。且城南尚未有较大KTV，若引进KTV提议面积在4500-6000方体量，含有一定超前性。量贩式KTV不考虑健身机会大物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第49页第49页项目发展方向分析：临平首个HAPPYMALL以水景公园以及运动体育馆背景与结合临平既有餐饮、休闲娱乐文化，融合中高档商务消费需求、新生代社交需求与新临平人消费需求以“吃、喝、玩、乐”作为项目的主旋律，打造成临平首个HAPPYMALL,休闲娱乐生活中心、临平聚会场合不二选择定位依据：紧临商业关键区，临近地铁，交通可达性好；拥有都市稀缺公园景观环境资源拥有体育运动馆公共活动资源周围高端住宅区密集，中高收入人群较多未明年轻人、来临平置业新杭州人多停车位配套充足拥有一定商业体量，可形成规模集群餐饮休闲娱乐市场消费潜力巨大，商家对项目信心较足物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议第50页第50页区域板块内中高端居住人群临平及周围地域商务消费人群未来年轻人群及到临平置业新杭州人我们目的人群物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议项目发展方向分析：临平首个HAPPYMALL第51页第51页目录

一物业分析二大卖场可行性分析三HAPPYMALL分析四业态规划及物业提议第52页第52页业态规划——功效分区物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议针对本项目业态规划几个前提条件体育馆部分应首先考虑设置与体育相关配套设施，其次再考虑商业价值最大化。小区主入口部分应尽也许以人流量较少商业为主，确保住宅小区人口居住品质。基于项目本身人流车流交通组织压力较大，各商业区块独立出入口不宜过多设置。第53页第53页业态规划——功效分区物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议生活购物配套运动休闲（运动设施及沿水景公园一侧精致中西餐咖啡）餐饮、娱乐休闲配套（茶馆、美容SPA、足道等）第54页第54页面积配比：方案一（侧重运动主题）物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议另内街1万多方以小区生活购物为主,休闲配套为辅第55页第55页业态落位—B1层物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议游泳池提议地下一层仅设置一个游泳池，其余位置提议改成地下停车库。第56页第56页业态落位—1F层（方案一考虑体育设施）物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议61347855221西餐、咖啡2提议去掉，骑楼打开6做成一个挑空大堂4零售商铺——运动名品街5将入口加大，做成骑楼3超市7零售商铺8中大型餐饮9特色餐饮街区91200m21280m2650m2260m2690m22440m21030m2注：去掉商业面积在独身公寓中填补回来。第57页第57页物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议1234576891羽毛球馆2桌球馆3体育用具店6挑空门厅4零售商铺——运动名品街5乒乓球馆7零售商铺8商务性KTV9特色餐饮街区690m21030m24300m22500m2650m2290m21200m2260m2业态落位—2F（方案一考虑体育设施）第58页第58页业态落位—3F（方案一考虑体育设施）124356712儿童教育培训机构3教育培训机构6浴场（含洗浴、棋牌、餐饮、按摩）4健身中心5门厅与体育馆楼连接区羽毛球馆上空7特色餐饮街区1030m24850m