武汉远城区房地产市场发展报告

2008～2009年武汉远城区房地产市场发展报告

一武汉市远城区宏观经济运行情况（一）国民经济稳步增长，区域生产总值差距明显2007年，武汉远城区共完成生产总值565.30亿元，平均涨幅为16.6%。其中，黄陂区、新洲区、江夏区及东西湖区生产总值完成值均在100亿元以上；蔡甸区生产总值完成76.31亿元，较2006年增长15.10%；汉南区经济发展相对比较缓慢，2007年生产总值仅完成28.97亿元，较2006年增长17.10%（见图1）。图12007年武汉远城区各区生产总值及增幅情况2008年，武汉远城区各区经济实力逐步增强，共完成生产总值740.09亿元。江夏区生产总值依然保持远城区领先地位，生产总值达到162.2亿元；汉南区生产总值为38.01亿元，同比涨幅超过20%，涨幅为远城区首位（见图2）。图22008年武汉远城区各区生产总值及增幅情况2007～2008年，武汉远城区生产总值平稳增长，2008年武汉远城区生产总值较2007年增加174.79亿元，比2007年增长30.92%。其中，新洲区、江夏区、东西湖区生产总值增加值均在30亿元以上，同比涨幅保持在10%以上；蔡甸区生产总值增加值为20.09亿元；汉南区生产总值增加值虽仅为9.04亿元，但其2008年增幅高于远城区其他区域。（二）财政收入实现较快增长，东西湖区财政收入居远城区首位，汉南最低2007年，武汉远城区财政收入共计完成81.16亿元。东西湖区财政收入完成27.61亿元，居武汉远城区财政收入首位，同比增长29.10%；黄陂区、新洲区、江夏区、蔡甸区区财政收入完成值均在10亿元以上，同比涨幅保持在30%左右；汉南区财政收入仅为3.92亿元，在远城区中最低，但同比涨幅46.60%居武汉远城区首位，可见汉南区2007年财政收入实现了较快增长（见图3）。图32007年武汉远城区各区财政收入及增幅情况2008年，武汉远城区财政收入共计完成108.12亿元，比2007年增长33.22%。其中，东西湖区财政收入完成值为38.16亿元，仍居远城区财政收入首位，同比增长38.21%，涨幅较2007年增长9.10%；黄陂区、新洲区、江夏区与蔡甸区财政收入均有小幅增长，完成值保持在10亿元以上；汉南区完成财政收入5.21亿元，同比涨幅为32.91%，仍保持较快增长势头（见图4）。图42008年武汉远城区各区财政收入及增幅情况（三）固定资产投资增长较快2007年，武汉远城区固定资产投资共计完成281.76亿元。江夏区完成固定资产投资86.61亿元，同比增长56.0%，投资额与增幅均为远城区首位；黄陂区、新洲区、东西湖区固定资产投资额完成50亿元以上，增幅均为20%以上；蔡甸区与汉南区投资额较小，分别完成25.68亿元、10.05亿元，其中汉南区同比涨幅为53.91%，仅次于江夏区（见图5）。图52007年武汉远城区各区固定资产投资及增幅情况2008年，武汉远城区固定资产投资快速增长。武汉市远城区固定资产投资共计完成473.02亿元，同比增长67.88%。其中，新洲区固定资产投资以55.80%的增幅实现较快增长，汉南区固定资产投资以107%的超高增速快速增长（见图6）。图62008年武汉远城区各区固定资产投资及增幅情况（四）社会消费品零售总额保持平稳增长2007年，武汉远城区社会消费品零售总额共计完成225.03亿元。其中，黄陂区零售总额超过57.30亿元，居远城区首位；其次，新洲区社会消费品零售总额完成55.53亿元；江夏区与东西湖区社会消费品零售总额分别完成40.06亿元、43.82亿元，涨幅分别为18.00%、13.50%；蔡甸区社会消费品零售总额完成22.1亿元，同比增长16.20%；汉南区零售总额完成6.22亿元，低于远城区其他区域（见图7）。图72007年武汉远城区各区社会消费品零售总额及增幅情况2008年，武汉远城区社会消费品零售总额共计完成267.95亿元，比2007年增长19.07%。其中，黄陂区与新洲区社会消费品零售总额仍居远城区前两位，汉南区社会消费品零售总额完成7.75亿元，同比增长24.70%，涨幅居远城区首位（见图8）。图82008年武汉远城区各区社会消费品零售总额及增幅情况与2007年相比，2008年武汉远城区各区社会消费品零售总额位次保持不变，各区社会消费品零售总额均较上一年有所增加。二武汉远城区土地交易情况及特点分析近年来，随着武汉市土地市场的活跃，中心城区的地价水涨船高，同时在中心城区几个“地王”和大宗土地相继被瑞安、世茂、地产集团、华润等收入囊中之后，中心城区能够成片开发的大宗地块已经屈指可数，于是向郊区扩张已经成为地产企业的不二选择，武汉远城区土地交易持续放量。据开元地产统计的数据显示，2008年1～11月，武汉远城区六个区共成交土地473.88公顷，与2007年完成的交易量154.44公顷相比，增长206.84%，实现了跳跃式增长（见图9）。其中，江夏、蔡甸、黄陂三个区是近两年土地交易相对集中，供应量相对较大的区域。相比之下，江夏区单宗土地供应面积较大，黄陂供应宗数较多。图92008年1～11月武汉远城区各区土地交易情况从成交价格来看，2008年1～11月，武汉远城区土地的楼面地价为381元/平方米，比2007年下降了13%。其中，房地产开发用地楼面地价为590元/平方米，比2007年上涨了32.0%。从供应结构来看，武汉远城区交易的土地中有350.17公顷规划为工业用地，占交易总量的71%。主要因为武汉城市圈获批“两型社会”实验区以后，武汉市低层次、消耗、高污染的产业加速向远城区转移，工业企业纷纷外迁，导致远城区与生产、物流相关的工业地产用地需求显著增长。比如汉口北专业市场群建设就带来黄陂区土地交易的巨量增长。三武汉远城区房地产运行情况及特点分析（一）武汉远城区房地产市场总体情况及特点近几年，随着武汉主城区房地产市场的快速发展，商品房价格出现较快的上涨，已逐渐超出中低收入人群置业的能力范围。近两年，在各远城区特色产业快速发展与社会经济水平不断提高的环境下，武汉远城区房地产市场得到较快发展，交通与配套设施也逐步改善。选择远城区置业，已成为不少中低收入者普遍认可的一种置业方式。图10武汉外环串联各远城区示意图1.不同区域房地产发展水平差距明显由于武汉远城区各区域在地理位置、经济发展及区域产业布局等方面存在较大区别，各区域房地产市场也呈现出不同的发展特点。其中，发展水平较高的两个区为黄陂区和江夏区。黄陂区与汉口紧密接壤，受汉口经济发展以及交通便捷的利好影响较大，尤其是盘龙城板块的扎堆开发对该区拉动作用很大。而江夏区则与武昌接壤，受光谷房地产市场以及大学城建设的带动，房地产市场发展相对较快，这两个区商品房价格水平在远城区中居前两位。东西湖区与江汉区相接，区内具有“蛛网”形立体交通，“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路与将完成的轻轨形成区内交通网络，带来该区房地产市场的腾飞。受阳逻大桥通车及深水港建设的完成等利好因素影响，对新洲区阳逻板块的房地产市场具有直接拉动作用，刺激了该区房地产市场的发展。而与汉阳区接壤的汉南区与蔡甸区，受交通以及经济发展水平的限制，其房地产市场发展速度虽然很快，但发展水平处于武汉远城区最后两位。2.在2003～2008年这轮房地产发展周期中，武汉远城区房地产先升后降的趋势明显在房地产行业本轮周期性调整的过程中，远城区的房地产市场也表现出了很强的周期性特征。2003～2007年，远城区房地产市场整体处于上升通道，获得较快发展。从2007年底开始远城区房地产率先进入盘整，且个别板块房地产市场波动较大，房地产盘整压力较大。如黄陂区的盘龙城板块楼盘龙辰丽湾推出10套小户型五折促销；阳逻片区的莱茵城在2008年秋季房交会推出超低价让利等，以价换量成为远城区推动房地产销售的主要手段。2008以来，郊区房地产市场一直在低迷的境地中徘徊，并且在随着中心城区降价打折力度的增加，当前房地产市场交易量的回升主要集中在打折力度较大的中心城区和城郊结合部，郊区面临的压力更大。3.武汉远城区中，老城板块入住率明显高于新兴板块受市政配套设施及交通便捷度等因素的影响，武汉远城区中，各区在入住率方面普遍表现为老城板块住宅项目入住率高于新兴开发区。如蔡甸区老城板块入住率基本达到60%，而靠近沌口开发区的知音湖板块空置率相对较高；新洲区老城板块住宅项目入住率达到80%左右，但其新区内住宅入住率不到30%。汉南、黄陂由于没有新区，加上自身配套还算完善，楼市供应量也不大，总体空置率较其他远城区而言相对较低。4.武汉远城区对主城区客群的吸纳力度逐年增强随着武汉市交通及城市规划的实施和城市化进程的不断推进，武汉远城区对中心城区客群的吸纳力度不断增强。如江夏区纸坊板块受光谷产业发展、大学城建设的带动，凭借价格优势，吸引了不少来自主城区客群的青睐。阳逻大桥的修建，缩短了新洲区与青山区的距离，使其对青山区客户吸纳力度增强。蔡甸与汉阳中心距离较近，随着汉蔡高速的贯通和唐河收费站的撤销，该区来自中心城区的客群也有所增加。（二）远城区各区房地产运行情况及特点分析1.黄陂区房地产运行情况及特点分析黄陂区介于武汉外环与中环之间，地处阳逻深水港、汉口火车站、天河机场三位一体交通网络的“黄金三角”中心。近几年，随着黄陂区经济的平稳较快增长，城区规划、基础设施建设和软硬件配套不断完善，房地产市场取得较快发展，区域配套逐步成熟，交通条件不断改善。目前，黄陂区的房地产发展主要集中在黄陂城关、盘龙城、武湖板块，此外在木兰湖周边有零星的旅游和度假型商务地产项目开发。其中盘龙城的供应量和销售量占整个黄陂区的80%以上。（1）产品类型分析：物业类型多样，高端产品集中在盘龙城。黄陂区房地产的产品类型十分丰富，别墅、普通住宅、工业园、专业市场、商务楼等应有尽有，除普通商品住房外，别墅和专业市场成为黄陂房地产市场的最大亮点，目前盘龙城已经成为武汉市别墅供应最为集中的区域，汉口北的专业市场集群也成为武汉市较大的专业市场聚集区。该区的产品形态主要是多层和小高层，2007年以前以多层居多，2007年以后小高层所占的比例逐步上升，同时以低密度住宅为主的地产供应格局也逐步打破，逐步涌现了以卓尔第一企业社区、28街、黄陂广场等为代表的商业地产，以汉口北国际商品交易中心、华中家具CBD、四季美农贸城、五洲建材城等为代表的专业市场，以佳海都市工业园、盘龙工业园为代表的工业地产等多种物业形态。而珩生领袖城的精装修产品差异化竞争的同时，丰富了黄陂区的产品类型。此外以巢为代表的节能住宅业成为该区房地产市场的亮点。（2）商品房供需分析：商品房新增供应套数大于销售套数，其中90～120平方米商品房供需比重最大，3000元/平方米以下商品房销售套数比重达到63%。近年来，随着黄陂区房地产市场价格的逐年看涨，销售量的快速增长，黄陂城关、盘龙城的房地产开发量也快速放量。2008年黄陂城关已上市和即将上市的项目超过10个，其中金龙四季阳光、江北第一府、前川欣城、黄陂广场等几个项目的体量都比较大，前川欣城作为黄陂最大的旧城改造项目，总建筑面积高达50万平方米。而盘龙城板块的项目开发体量更是大得惊人。2008年，盘龙城板块共有在开发和在售项目30余个，可售商品房面积超过100万平方米，除含千亩纯别墅F·天下在内的5个别墅项目之外，其余的20多个住宅和7个商业项目（含专业市场）体量也都比较大，少则三四十万平方米，多则七八十万平方米。据《武房指数报告》（2007～2008年），2007～2008年，黄陂区商品房新增供应套数为22126套，销售总套数为12654套，新增供应远大于销售套数。其中，90～120平方米户型为黄陂区新增供应与销售的主力，该户型新增供应与销售套数分别占总供应与销售套数的40.31%、39.05%。如图11所示，从不同价格区间的销售情况来看，2007～2008年黄陂区销售套数最多的是3000元/平方米以下的楼盘，其占比达到63.34%；3000～4000元/平方米价格区间的楼盘占比为26.80%；4000～5000元/平方米、6000元/平方米以上价格区间占比分别为4.38%、3.77%；5000～6000元/平方米销售套数最少，占比仅为1.71%。图112007～2008年黄陂区不同价格区间商品房销售占比情况（3）商品房销售价格分析：商品房价格先涨后落，在震荡中回落。2007年第一季度至2008年第四季度，商品房均价由2469.51元/平方米上涨为3069.96元/平方米，同比涨幅为24.31%（见图12）。撇开2008年度个别季度的回落因素，纵观2007～2008年黄陂区商品住房销售均价总体变动趋势，仍表现出增长态势。图122007～2008年黄陂区商品住房价格走势按季度进行横向对比，则可得出，黄陂区商品住房价格表现出先升后降的趋势，略有波动。2007年第一季度至第四季度，黄陂区商品住房销售均价增长较快；2008年第一季度开始，该区商品房住房价格小幅跌涨，2008年第四季度较第三季度商品住房价格下降587.85元/平方米，跌幅为16.07%。其中盘龙城板块由于供应量大，价格的波动幅度也比较大。2006年，价格大多都在2000元/平方米左右，2007年一年的时间，所有商品房销售均价基本上都突破了3000元/平方米，2008年受国际金融危机和市场盘整的影响，盘龙城的房价出现大幅度的回落，大多数项目的售价都回落到了2700元/平方米以下，而11月10日以3300元/平方米均价开盘的龙辰丽湾拿出10套房子五折销售，单价只有1650元/平方米左右。同时黄陂城关和武湖的商品房售价也出现不同程度的回落，房地产销售周期拉长，整个区域市场陷入胶着状态。（4）区域消费群分析：以武汉常住居民为主。受区域发展现状影响，截至目前，黄陂区购房群体中50%来自武汉中心城区，且主要购房对象为教师、政府机构人员、商人等月收入处于中等水平的购房消费者。与中心城区相比，该区楼盘销售价格较低，楼盘品质有所提高，229、292、293等公交线路陆续在该区通车，较高的性价比使得该区目标消费客户不断增加。此外，位于汉口北专业市场群里的汉口北国际商品交易中心、中国家具CBD等专业市场也吸引了不少商业人士前来投资、经商，为带动黄陂区的经济发展起到了积极的推动作用。（5）2008～2009年黄陂区重大建设项目。据黄陂区政府网站显示，黄陂区2008～2009年重大项目总投资共343.63亿元，在建项目投资239.16亿元，新开工项目投资104.47亿元。其中，在建项目，2008年投资18.2亿元，2009年计划投资29.7亿元，涉及项目有黄陂区前川污水处理工程、汉口北国际商品交易中心、友和道通武汉航空保税物流园等共7个重大建设项目；2008年新开工项目投资0.6亿元，2009年计划投资16亿元，涉及项目有武汉汉港临空工业园、汉口北金属加工物流交易中心、武汉汽车大世界等共4个重大建设项目（见表1）。表12008～2009年黄陂区重大建设项目一览表2.江夏区房地产运行情况及特点分析江夏区与洪山、光谷等中心城区紧邻，具有承东启西、连南接北居中的地理优势，在经济发展的后期潜力上强于其他远城区。受光谷房地产市场及大学城建设的带动，与武昌接壤的江夏区房地产市场发展相对较好。且随着光谷产业园向南不断推进、富士康、中芯国际等知名企业的入驻、文化大道与汤逊湖大桥的开工建设，都使得该区人气集聚、不断缩短与武汉中心城区的距离，为该区房地产发展带来巨大潜力。（1）江夏区商品房价格分析：2007年商品房价格快速增长，2008年价格回落。2003～2006年，江夏区房地产价格出现快速增长，均价涨幅突破50%，其中2005～2006年增长幅度为23%。2007年开始，受武汉市整体房价水平上涨的影响，江夏区楼盘整体销售价格接近3000元/平方米，个别高层项目的销售均价已突破4000元/平方米，房地产销售价格上涨明显。2008年以来，受大环境影响，江夏区商品房价格全面调整，楼盘价格整体下调。（2）江夏区住房购买群体特性分析：江夏区购买群体主要有四类。第一类是本地消费群的二次置业，这一部分人群大多不满意现有的居住环境，对居住环境与舒适度、生活品质有更高的要求。第二类是投资客，这一部分人群以光谷及庙山开发区高校教师及企业中、高层管理人员为主，他们多以二次置业为主，购房目的以投资为主。第三类是初次置业的外地务工人员，这类人群占购房人群中较小的一部分，他们多为中青年人，有一定积蓄，居住目的十分明确。第四类是周边城市消费者，因江夏有着特殊的地理位置，部分鄂州等周边城市的消费者对与武汉有着紧密联系的江夏信心大增。（3）江夏区商品房建筑结构分析：江夏区早期的建筑结构以别墅为主，其借助原有的生态环境，将现代建筑与之搭建。从2004年开始，随着梅南山居二期——青山碧水、银河湾等项目打起多层的建筑口号后，阳光海岸二期、宜家汤臣项目二期等多家开发商也先后开建多层、小高层项目。2005年以后，汤逊湖区域增加了普通商品住房的开发，先后推出了阳光海岸、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园、美加湖滨新城、泰驰伊顿阳光等楼盘。目前，汤逊湖别墅板块已经成为武汉重要别墅板块之一，纳帕溪谷、美院COAST、上岛等精品别墅项目竞相角逐。从此江夏区片呈现出了不同建筑结构楼盘兼容并存的现象，不仅满足了不同的消费需求，也完善了当地的房地产建筑类型。（4）江夏区代表区域分析：目前，江夏区区域内产品类型丰富，房地产开发主要集中在纸坊、庙山经济开发区与藏龙岛科技园。按地理区位划分，主要为两大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖区域，二是纸坊城区。以汤逊湖为中心的区域主要产品类型是别墅和多层洋房；纸坊城区主要产品类型是多层和小高层普通住宅，其中，纸坊城区小产权房现象较为严重，低价销售是该区的主要销售手段。以汤逊湖为中心的沿湖区域：汤逊湖湖面总面积36.6平方公里，流域面积461平方公里，山水大部分保持自然生态，环境幽雅。该区域以旅游、居住、大学城、科技园等开发建设为主。经过近几年的培育，汤逊湖沿湖区域房地产市场已逐渐成熟，该区域的卖点以景观资源为主，保护自然生态，以教育资源为补充。从项目类型来看，该区域以别墅产品为主打，但纯别墅并不多，混合型的项目比较多，且多为联排、双拼、叠加等产品。目前，别墅单价最高突破10000元/平方米，其他类型产品价格也多突破4000元/平方米。该区域房地产市场活跃的主要原因来自于光谷大道的建设，中芯国际、富士康等国际大企业的入驻。宜家·汤臣三期，美院COAST，保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目的入市也使得该区域房地产比较火热。但由于配套相对滞后，距离市区较远，已销售的产品特别是别墅类产品空置率较高。纸坊城区：纸坊城区位于江夏区中北部，为江夏区政府所在地，是全区政治、经济文化中心。该区域通过庙山开发区和汤逊湖产业园的建设，重点培植电子、医药等支柱产业，以发展科技含量高的工业和旅游观光为主要特点。相对于汤逊湖区域而言，纸坊区域的房地产发展较为缓慢，2005年，该区域房地产市场才初建雏形，代表性项目有富丽园地产所开发的富丽花园等；2006～2007年，受光谷大道等十大基础建设项目的兴建，大量国际型大企业陆续入驻等利好因素刺激，江夏区房地产市场发展步伐逐步加快，产品类型逐渐丰富。从销售价格来看，2007～2008年，纸坊城区普通商品住房销售均价维持在2800元/平方米左右，该区住宅市场竞争比较激烈，有一定的趋同性。从目标客户来看，该区域主要是面向纸坊城区的公务员、回乡置业者、部分光谷科技园的职工等，且凭借价格优势，吸引了不少来自中心城区，如青山、武昌老城区及汉口的部分客户的青睐。从建筑类型来看，该城区域以多层住宅产品为主，兼有少量的高层住宅，新开发项目以高层、小高层居多。（5）2008～2009年江夏区重大建设项目。据武汉市政府网站显示，江夏区2008～2009年重大项目总投资共88.45亿元，在建项目投资45亿元，新开工项目投资43.45亿元。具体为：在建项目，2008年投资28亿元，2009年计划投资7.8亿元，涉及项目有中国南车武汉车辆基地、钢结构制造中心、江夏工业制造基地等共5个重大建设项目；2009年新开项目计划投资12.35亿元，涉及项目有新港建设、武钢江北公司江夏钢材深加工产业园、民用核电等共7个重大建设项目（见表2）。表22008～2009年江夏区重大建设项目一览表3.蔡甸区房地产运行情况及特点分析（1）蔡甸区概况。蔡甸位于武汉西南部，地处江汉平原东端，南依长江，北托汉水，现辖11个街（场）、乡镇，地域面积1105.72平方公里。蔡甸拥有“六大功能区”和“三条经济带”，“六大功能区”依次为蔡甸沌口小区、常福发展区、洪北现代农业示范区、南湖生态旅游度假区、军山商贸园和姚家山民营经济发展区。其中，沌口小区紧邻武汉经济技术开发区，成为蔡甸招商引资的龙头；常福发展区已被武汉市政府确定为重点建设的新型卫星城，被国务院批复确定为武汉新城发展区，兴建工作已全面启动；洪北现代农业示范区构成了独特的风景线；南湖生态旅游度假区已引进度假项目36个，建成的疗养院、度假村已联结成新兴的旅游度假群落；已奠基动工的军山商贸园，是30多家台商联袂投资兴建的，建成后将成为华中地区最大的物流中心；紧邻京珠公路和江汉的姚家山民营经济发展区，也以引进投资过亿元的博奇装饰布生产项目，成为民营企业家投资兴业的热土。“三条经济带”则是贯穿6颗珍珠的3条金丝线：沿318国道，以沌口小区为重点，将常福至奓山一线建成工业经济增长带；沿京珠高速公路，以军山商贸园为重点，将军山至蔡甸城一线建成商贸物流带，沿汉马路，以南湖生态旅游度假区为重点，将南湖至索河镇一线建成生态旅游经济带。（2）蔡甸区房地产发展特点分析。①商品房供应量迅速增加。受交通以及经济发展水平的制约，与汉阳区接壤的蔡甸区房地产发展水平较低。该区近五年来中低档的居住类项目一直居于主导地位，高档项目市场供应量较小。大武汉时代的降临，CBD商圈及其辐射区域范围的不断外扩，以及汉蔡高速的通车等使得该区域商品房供应量明显增加。②商品房市场供应以中低档为主。受区域发展水平及客户消费水平因素制约，蔡甸区商品房均价较其他远城区而言偏低，均价集中在3000元/平方米以内，永安第一城、柏林小镇2期均价在1500元/平方米左右；丽水新城2期、鑫江花园、齐锦阳光翠均价在2800元/平方米左右，价格超过3000元/平方米的也只有金家6号等为数不多的项目。该区销售以中低档多层住宅为主，产品类型多为多层板楼和板式小高层，小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低。大多数项目规模较小，建筑单体数量较多。③90～120平方米户型为销售主力。蔡甸区商品房销售以90～130平方米户型为主，该户型大部分项目已经售罄。但由于该区交通不够便利，蔡甸新区楼盘空置率较高。④购买群体以二次置业者为主。蔡甸区购房对象多为二次置业的武汉市本地居民，其置业目的主要有养老、拆迁购房，且大部分客户置业均有投资意愿在内。随着汉蔡公路的修建，该区来自其他城市的客户也有所增加。（3）2008～2009年蔡甸区重大建设项目。据武汉市政府网站显示，蔡甸区2008～2009年重大项目总投资共39.56亿元，在建项目投资1.76亿元，新开工项目投资37.8亿元。具体为：在建项目，2008年投资0.51亿元，2009年计划投资1.25亿元，涉及项目有蔡甸区污水处理厂和湖北省国防教育基地——武汉蔡甸国防园共2个重大建设项目；新开工项目，2009年计划投资6亿元，涉及项目有后官湖生态宜居新区基础设施建设、裕大华集团整体搬迁改造、天普太阳能制造等共5个重大建设项目（见表3）。表32008～2009年蔡甸区重大建设项目一览表4.新洲区房地产运行情况及特点分析新洲区是武汉市的新型城区，位于武汉市东北部、大别山余脉南端、长江中游北岸，东邻团风，西接黄陂，南与青山、鄂州隔江相望，北与红安、麻城毗邻交错。近几年该区房地产市场开发主要集中在阳逻片区和邾城。（1）阳逻片区概况。阳逻位于湖北省武汉市新洲区境内，地处新洲与黄冈、麻城、罗田、红安、团风五市县接壤，镇域与武汉市黄陂区毗邻，与武汉市洪山区隔江相峙，距新洲区政府28公里，距武汉市政府20公里，是中南地区水陆交通重镇，有得天独厚的地理优势。近年来，阳逻城镇建设取得了较大发展，新建了标杆街、景观路等一批主次干道，形成了四通八达的城镇交通网络。目前，阳逻长江大桥、空军机场、武汉高速外环公路均已建成，龙口长江汽渡、阳逻轮渡、武汉阳逻新港国际集装箱转运中心均投入使用，阳逻区集“水、陆、铁、空”四大立体交通于一体，交通十分便利。正是基于这种优势区位，政府将阳逻新城远景规划为“一带、一心、双轴、十片”的空间功能结构，形成以集装箱仓储转运为特色的华中区域性重要物流中心和现代化加工制造业为主的工业发展区。按照规划，阳逻将被打造成武汉最具潜力的工业新城和宜居生活城，到2020年，建成面积将由目前的37平方公里增加到54平方公里，人口由目前的16万人增加至60万人。阳逻片区虽是六个远城区中发展最晚的一个，但由于是新区，其发展速度较快，钢铁和物流产业的支撑及阳逻大桥和三环线的贯通，进一步促进了该片区产品的提升，各项市政利好措施的实施对该片区房地产市场有着明显的拉动作用。（2）阳逻片区房地产市场发展特点。随着武汉工业和物流业的转移，阳逻片区域经济和房地产成为近年来发展最快的近郊区域之一。与黄陂区、蔡甸区与汉南区相比，新洲区的阳逻片区房地产业有更多的产业支撑，与临近的青山区、武湖相比具有绝对的价格优势，与盘龙城相比，具有完善的生活配套。目前，阳逻已建、在建的主要楼盘有东城明珠、阳逻城市广场、东方佳园、莱茵城、天琴湾、保利圆梦城等。除保利项目之外，其他大部分项目规模较小，一般在几万平方米到十万平方米之间。2008年上半年之前该片区商品房价格主要集中在3000元/平方米以下、3000～4000元/平方米两个区间。其中，3000元/平方米以下的楼盘有紫晶华府、嘉鸿阳光珍珠等；3000～4000元/平方米的楼盘有天琴湾、东方佳园、东城明珠等。随着房地产盘整的深入，在供应量不断加大的情况下，阳逻的房价也出现明显的回落，多数项目销售价格都回落到了3000元/平方米以下，目前销售单价超过3000元的只有为数不多的几个项目。同时由于该片区域小产权房的建设仍然没有得到有效的控制，其1000元/平方米左右的销售价格也对片区房价上涨带来一定的压力。（3）2008～2009年新洲区重大建设项目。据武汉市政府网站显示，新洲区2008～2009年重大项目总投资共127.55亿元，在建项目投资14.05亿元，新开工项目投资113.5亿元。具体为：在建项目，2008年投资5.4亿元，2009年计划投资7.15亿元，涉及项目有远城区污水处理、阿海砝公司输变电设备制造等共4个重大建设项目；新开工项目，2009年计划投资9.2亿元，涉及项目有江北快速通道、武汉华中钢铁大市场、华中商贸物流园等共5个重大建设项目（见表4）。表42008～2009年新洲区重大建设项目一览表5.汉南区房地产运行情况及特点分析汉南区地处武汉市西南部，三面环水，东南濒临长江，与嘉鱼县、江夏区隔江相望，北与蔡甸区相邻；西面、南面与仙桃、洪湖毗连，版图287平方公里，地势平坦。（1）汉南区房地产发展概况。与武汉远城区其他区相比，汉南区经济发展水平较低，社会消费品零售总额与城镇居民人均可支配收入水平均为远城区末位，区基础设施配套比较落后，房地产市场起步相对较晚，且发展比较缓慢。目前，汉南区在售楼盘有武汉碧桂园、南国江城、博学佳园和薇湖水岸。武汉碧桂园建筑结构有多层、高层、别墅，均价为3200元/平方米左右；南国江城有小高层和高层两种建筑结构，均价为2200元/平方米；薇湖水岸有多层和小高层两种，均价为2200元/平方米左右，成交均价接近2300元。（2）汉南区商品房市场发展特点。①项目规模普遍偏小，且楼盘开发速度相当缓慢汉南区在售项目规模普遍偏小，除外来开发商开发的薇湖水岸和碧桂园超过10万方外，其他项目最多仅3万余平方米，这主要与土地出让条件和开发商实力有关。区域商品房新盘开发与销售速度相对缓慢，商品房供应中，除武汉碧桂园、南国江城和薇湖水岸二期有新推外，其他项目均处于销售尾期，新开发楼盘数量相对较少。②建筑形态以多层为主。目前，汉南区建筑形态以多层为主，少量小高层、高层和别墅为补充，且小高层、高层和别墅均为外来开发商开发。目前在售项目除碧桂园和薇湖水岸为框架结构外，其他项目基本为砖混，居住品质有进一步提升的空间。③房地产价格增长较快。在经历过发展初期的一轮上涨后，汉南区房地产价格增长较快。该区除左岸风景苑均价为1900元/平方米外，其他楼盘均超过2000元/平方米。武汉碧桂园项目更是引领该区域，单价突破3000元/平方米大关。④中等户型为主力户型。2007～2008年，汉南区销售主力户型为两房、三房，销售主力面积集中在90～120平方米之间，包含部分复式。由于本地消费市场还没有完全成熟，大面积和小面积户型需求量比较少。（3）2008～2009年汉南区重大建设项目。据武汉市政府网站显示，汉南区2008～2009年重大项目总投资共35.36亿元，在建项目投资14.6亿元，新开工项目投资20.76亿元。具体为：在建项目，2008年投资6.26亿元，2009年计划投资7.34亿元，涉及项目有汉南区纱帽污水处理厂、汉南兴业大道、方鼎汽车零部件制造等共9个重大建设项目；新开工项目，2009年计划投资3.2亿元，涉及项目有滨河大道、纱帽港区等共5个重大建设项目（见表5）。6.东西湖区房地产运行情况及特点分析东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区，南承江汉区，是武汉市的北大门。与江汉区相接，离江汉中心城区5分钟路程，与其他城郊板块相比具有比较明显的地理位置优势。与机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。尤其是该区的金银湖板块，具有较好的开发和规划条件。随着汉口中心城区与东西湖区交通条件的改善，特别是轨道交通1号线的延长建设，对东西湖区房地产市场带来极大利好。随着目标客户的多样化，该区产品需求也朝多样化发展。该区高层建筑比重不断增加，诸如“银湖翡翠”、“高尔夫城市花园三期”等项目都是以高层为主的项目。表52008～2009年汉南区重大建设项目一览表该区房地产项目数量较多，且体量较大，如沿海赛洛城、恒大城、航天嘉园、泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡翠、万科·西半岛、鑫海花城等项目的开发规模都比较大，供应量均比较充足。且创新产品（如节能楼盘“泰跃金河”节能达到65%）的涌现，提高了该区楼盘的市场影响力，成为其独特的卖点之一，也在全市范围内产生了较大的影响。（1）东西湖区商品房供需：新增供应套数大于销售套数，中低档价位商品房销售套数占比较大。如图13和图14所示，2007～2008年，东西湖区新增供应15900套，销售15674套，商品房新增供应套数大于销售套数。其中，东西湖区商品房新增供应与销售主力为90～120平方米户型，该户型新增供应套数占总供应套数比例为41.06%，销售套数占总销售套数的比例为33%。大于140平方米新增供应与销售套数比例最低。图132007～2008年东西湖区新增供应不同户型占比情况图142007～2008年东西湖区不同户型销售占比情况如图15所示，从不同价格区间商品房销售情况来看，2007～2008年东西湖区销售套数最多的是3000～4000元/平方米的楼盘，其占比为49.05%；其次是4000～5000元/平方米价格区间的楼盘，占比为26.04%；3000元/平方米以下占比为15.73%；5000～6000元/平方米、6000元/平方米以上销售套数分别为962套、476套，占比分别为6.14%、3.04%。图152007～2008年东西湖区不同价位销售占比情况（2）东西湖区销售价格情况：2005～2007年，商品房价格持续上扬，2008年商品住房销售价格开始出现回落。2005～2006年，随着武汉市整个商品房市场的快速发展，东西湖区房地产市场也保持了强劲的增势，商品房销售价格持续上扬。根据武汉市房地产信息网项目备案价格，2005年武汉市商品房成交均价为3451元/平方米，东西湖区为2603元/平方米；2006年武汉市商品房成交均价为3916元/平方米，东西湖区为3123元/平方米。2006年武汉市与东西湖区商品房成交均价涨幅分别为13.47%和19.98%，东西湖区商品房成交均价涨幅超出武汉市均价涨幅6.51个百分点。2007～2008年，东西湖区商品住房价格出现较大波动。2007年第一季度到2008年第二季度，该区商品住房价格增幅逐季度上升；2008年第三季度东西湖区商品住房价格出现小幅回落，较第二季度减少了751.1元/平方米，增幅出现明显减少。第四季度，商品住房价格出现小幅反弹（见图16）。2009年以来，在沿海赛洛城2688元/平方米起价的冲击下，该区域的市场价格继续呈向下趋势。图162007～2008年东西湖区商品住房价格走势（3）东西湖区重点板块房地产市场分析。根据东西湖区房地产发展状况，将东西湖区分为金银湖板块、吴家山板块和城西板块。金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域；吴家山板块指张柏路以西、金山大道以南的区域；城西板块指张柏路以西、金山大道以北的区域。①金银湖板块房地产市场概况：金银湖板块房地产市场从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点，至今不断有新项目开发，供应量持续增加。该板块开发主要以大规模住宅项目为主，其中，规划在1000亩以上的住宅项目接近总量的三成，规划在500～1000亩之间的住宅项目超过总量的半数，该板块经过几年的发展，已逐步形成了规模化、低容积率、高绿化率的高端住宅群。金银湖板块内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，另一类是板块内金山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，价格中等偏低；后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，价位多属于中高档水平。②吴家山板块房地产市场概况：从2003年开始，吴家山板块多个开发规模在10万平方米以上的项目逐渐启动，早期的山水星辰、园艺花城等立足优越的自然资源，在规划、设计和园林设计、楼盘开发品质等方面均有较大提高。2006年轻轨线二期工程（终点站吴家山）开工，在改善区域交通的同时，更大的是提升了吴家山板块在武汉市楼市中的地位，促进了该板块房地产市场的快速发展。目前吴家山板块已有楼盘主要有航天嘉园、亿达华庭、九坤五环华城、东建金鼎湾、西湖名都、博大城市星座、嘉禾园等项目。在售楼盘主要是中小规模的项目，最大的航天嘉园虽总体规模有上百万平方米，但2005～2006年项目一期的推量只有12万平方米。随着住宅品质的不断提升，加上交通改造的利好消息，吴家山板块的住宅价格在过去的一年上涨较快。随着轻轨二期的建设，吴家山板块有着较大的发展前景。③城西板块房地产市场概况：城西板块从某种意义上说是大城西板块的概念或泛金银湖板块的延伸。具体来看，它东临金银湖生态保护区，西连巨龙湖，南接吴家山中心区，包括水面面积在内，达33.5平方公里。其优越的自然生活环境和成熟的生活配套，吸引来了众多的投资者及开发商，规划中的轻轨总站、客运西站也将坐落于此，为区域房地产市场的发展创造了良好的外部环境。城西板块项目较少，起步较晚，面积分布相对比较简单。目前在售项目以中小面积为主，2007年，沿海赛洛城将挟145万平方米之超大规模优势，进一步加大区域销售压力，但同时这也将扩大城西板块的影响，引起市场的关注，促进城西板块房地产市场的发展。城西板块在经历了2004～2005年的初期发展后，商品房销售均价虽然还是低于东西湖区均价和区域内其他板块的平均价格，但2006年商品房均价同比上涨了33.70%，发展态势较为迅猛，这与轻轨二期建设有着极其密切的联系。随着板块内项目在市场上影响力的扩大，该板块还具有较大的发展空间，但是自房地产进入调整以来，在沿海赛洛城率先降价的带动下，该板块竞争相对较为激烈，同时有向该区内其他板块延伸的趋势。（4）2008～2009年东西湖区重大建设项目。据武汉市政府网站显示，东西湖区2008～2009年重大项目总投资共95.83亿元，在建项目投资40.03亿元，新开工项目投资55.8亿元。具体为：在建项目，2008年投资17.59亿元，2009年计划投资13.8亿元，涉及项目有金银湖生态保护及水环境综合治理工程、武汉赛马场工程、客车生产等共9个重大建设项目；新开工项目，2009年计划投资4.2亿元，涉及项目有东西湖区新沟垃圾焚烧厂、东西湖循环经济工业园中部片区废水处理及利用等共6个重大建设项目（见表6）。表62008～2009年东西湖区重大建设项目一览表四武汉远城区房地产突围对策建议及趋势预测（一）武汉远城区房地产发展趋势预测1.随着主城区降价促销力度的加大，远城区面临的销售压力更大，房地产盘整可能会继续深入，但不同区域表现会有所区别2008年以来，武汉远城区既为武汉市降价最早，且降价力度最大的区域，又为武汉市房地产最早进入深度调整的区域，且价格调整力度达到空前最大。其中，部分远城区价格领跌，商品房出现量价齐跌，其中，位于武汉近郊的盘龙城成为上演价格战的主战场。2008年9月，罗纳河谷将花园洋房从4000元/平方米降到2998元/平方米；随后，巢上城、龙城·天居园分别以2680元/平方米和2560元/平方米起价卖房；F·阳光城送车位使用权、哥特帝景以2068元/平方米的成本价销售。12月，龙辰丽湾又报出“5折卖房”的惊人优惠，降价幅度超过以往历次。同时，金银湖的耀江丽景湾和新澳阳光城，以及沿海赛洛城也成为2009年汉口区域价格调整较为明显的楼盘。2009年元旦期间，武汉市多个近郊楼盘以低价开售，部分房源售价低于2000元/平方米。为吸引更多当地居民，至少有10个郊区楼盘拿出了1600元/平方米左右的特价房。自2008年以来，武汉远城区多个楼盘已相继开展促销活动，且力度较大，远城区商品房价格已进入深度调整。受国内外经济影响，并结合当前销售情况，2009年远城区价格调整不会减弱，武汉远城区房地产可能迎来打折力度更大的一场价格战，价格也会进入深度调整。2.远城区仍是未来房地产开发投资的重点区域，但是近期投资意愿会下降，投资进度将趋缓与主城区相比，武汉远城区土地相对充裕，可供大规模整体出让，开发商争夺远城区土地比较容易，且资金压力相对较小，面临的风险也相对较小。所以最近几年，武汉郊区土地引得一些实力开发商竞相角逐。2007年7月，金地集团通过并购方式获得了东西湖区金银湖总可建面积为23万平方米的住宅用地，在汉首次进入远城区开发楼盘。同月，香港上市公司碧桂园首次参与武汉土地拍卖，旗下公司拿下了汉南区乌金农场船头山607亩土地。同年11月，李嘉诚麾下长江实业及和记黄埔（合称“长和系”）发布联合公告称，已通过双方各持股50%的附属公司致德企业有限公司（下称“致德”），以14.21亿元成功投得位于武汉市蔡甸区马鞍山以南一块约1370亩的土地。12月，保利地产在武汉阳逻开发区的最大项目——保利·圆梦花园正式破土动工。除以上开发企业之外，广州恒大、阳光100、地产集团、纵横集团、三江航天等企业在郊区都还拥有大量的土地储备。从近两年开发商拿地区域来看，进入郊区拿地，已成为不少开发商的共识。同时，由于《物权法》的实施，给旧城改造的拆迁设置了一道法律障碍，武汉市中心城区拆迁将更难，可开发土地面积将更少。因此，进入武汉远城区拿地仍将成为开发商布局武汉的继续选择。3.住房保障措施已进入远城区，保障力度将有所加强武汉远城区住房保障工作于2006年启动。2006年底，武汉市在东西湖区启动了远城区最低收入家庭住房保障试点。2007年，武汉市政府对各远城区最低收入家庭