住宅物业消防安全管理(褚福涛)

住宅物业消防安全管理(褚福涛)第一页，共49页。公安部行业标准《住宅物业消防安全管理》（GA1283-2015），已于2015年12月22日公布，自2016年3月22日开始实施。概况第二页，共49页。背景住宅物业消防安全需求日益增强住宅物业日益增多住宅火灾高发多发主体责任落实较难第三页，共49页。背景

2017年6月14日，英国伦敦一高层公寓发生大火，造成的损失和危害令人震惊，教训极为深刻。剖析我国高层建筑现状，数量、规模远超英国，近十年全国共发生高层建筑火灾3.1万起，亡474人，直接财产损失15.6亿元。其中，特别重大火灾3起、重大火灾4起、较大火灾24起，形势严峻。第四页，共49页。背景截至2013年底，我国城镇化水平达53.73%，城镇居民人均住宅建筑面积约33平方米，已实施物业管理的住宅物业约101.13亿平方米。第五页，共49页。背景

据统计，2005年至2013年，全国共发生住宅火灾46.6万起、死亡8535人、受伤3999人、直接财产损失25.8亿元。第六页，共49页。历史遗留问题突出

一是外墙采用易燃可燃保温材料。我国在建筑节能综合改造初期，使用了约30亿平方米易燃可燃的保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。二是建筑消防设施不完备。全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占到46.2%。设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率不足50%。三是老旧高层建筑隐患重重。由于高层建筑发展初期没有严格的消防安全标准，现在不少高层建筑存在耐火等级低、疏散楼梯数量不足、缺少防排烟设施、建筑材料防火性能不达标等突出问题，甚至采用木质闷顶结构，火灾风险较高。第七页，共49页。火患多、疏散不畅通，逃生难度大一是占用堵塞消防车通道问题普遍。一些住宅小区没有环形车道，消防车通道被占用，严重影响灭火救援。二是用电用气用火管理不规范。不少高层建筑私拉乱接电线，燃气管线不符合技术标准，居民违章操作、冒险蛮干等现象屡禁不止。近年来因电气线路、电器设备等引发的高层建筑火灾占总数的38.2%。三是电动车违规停放、充电引发的问题突出。2015年以来，全国因电动车在楼道内停放、充电引发的较大亡人火灾达到27起，造成121人死亡。四是安全疏散通道不畅。不少高层建筑疏散楼梯间防火门不常闭、楼道内堆放杂物等问题普遍，发生火灾后，本来用于逃生的通道充满有毒烟雾，反而成为夺命的死亡通道。第八页，共49页。灭火救援难度大，消防装备不适应一是灭火手段少。高层建筑火灾扑救是世界性难题。目前，我国配备的举高车大都在50米以下，多数消防水枪、水炮的喷射高度也只有50多米。可以说，50米以上特别是超过100米的楼层发生火灾，除利用建筑内部消防设施外，几乎没有有效的外攻手段。二是作业面受限。有的灭火作业面被汽车、隔离桩等占用，或者受架空电线、广告牌等影响，举高消防车无法停靠作业，影响救援。三是破拆和内攻困难。高层建筑外立面多采用钢化玻璃幕墙，而现有强臂破拆车最大工作高度仅18米，超出这一高度只能靠人工，破拆难度大。内攻灭火时，消防员负重登楼超过20层，就无法有效开展救援行动。第九页，共49页。认识不到位，责任不落实一是一些地方领导认识上仍有偏差。不少地方把高楼大厦作为城市建设、经济发展的形象和标志，片面追求数量、规模和形象，致使越建越多、越建越高，由此产生的城市公共消防安全风险急剧攀升。二是相关部门监管合力不强。高层建筑消防安全涉及多个部门，但不少部门存在模糊认识，在推动高层建筑快速发展时，没有将消防安全一并纳入统筹考虑，建筑设防标准低，源头把关不严格，导致遗留不少“先天性”隐患。三是消防安全责任制不落实。大部分高层建筑物业服务企业主体责任不明确，缺少消防安全管理组织和人员，在消防设施方面不舍得投入，日常防火巡查检查不到位，火灾隐患长期得不到整改。第十页，共49页。范围规范性引用文件术语和定义一般要求消防安全责任日常消防安全管理火情处置和协助调查消防档案标准结构（4.7为推荐性）第十一页，共49页。

本标准适用于已实施物业管理的住宅物业（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分）的消防安全管理，未实施物业管理的住宅物业可参照执行。主要内容1范围住宅物业服务企业物业服务企业第十二页，共49页。主要内容

本标准条文引用的规范性文件共计4个

GB/T5907GB25201GA503GA6542

规范性引用文件人员密集场所消防安全管理建筑消防设施检测技术规程建筑消防设施的维护管理消防词汇第十三页，共49页。主要内容3

术语和定义3.2业主3.3物业使用人3.4业主大会3.5业主委员会3.6物业服务企业3.7共用消防设施3.8专项维修资金3.1住宅物业

供家庭居住使用的房屋（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分）及配套的设施设备和相关场地。第十四页，共49页。主要内容4

一般要求4.1住宅物业消防安全管理严格执行法规坚持自防自救落实自治管理实施综合治理第十五页，共49页。主要内容4

一般要求4.2居（村）民委员会自治消防安全管理

居（村）民委员会组织制定防火公约实行区域联防多户联防制度定期开展群众性消防活动防火检查｛半年｝住宅物业共用部位第十六页，共49页。主要内容4

一般要求4.3（前期）物业服务合同4.4（临时）管理规约各方消防安全的责任和防范服务的内容消防安全事项第十七页，共49页。主要内容4

一般要求4.5房屋租赁确保出租房屋符合消防安全规定；对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。租赁合同各方消防安全责任在其使用范围内履行消防安全职责第十八页，共49页。主要内容4

一般要求4.6消防安全责任（前期）物业服务合同（临时）管理规约房屋租赁合同消防安全内容约定不明不得违反消防法律法规和本标准规定的消防安全职责和义务责任合同签订各方规约制定方第十九页，共49页。主要内容4

一般要求4.7鼓励、引导住户配备灭火器、灭火毯、自救呼吸器和家用火灾探测器和家用火灾安全系统等。第二十页，共49页。主要内容5

消防安全责任5.1业主、物业使用人职责a)遵守消防法律法规，遵守临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的有关消防安全管理工作的决定；b)配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作；c)按规定承担消防设施的维修、更新、添置的相关费用；d)做好自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作，及时排查整改火灾隐患。5.2业主大会、业主委员会职责

a)组织、督促业主、物业使用人遵守消防法律法规，监督临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项的实施；

b)与居（村）民委员会相互协作，共同做好住宅物业的消防安全工作；

c)配合居（村）民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居（村）民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；

d)监督物业服务企业落实消防安全防范服务工作；e)依据消防法律法规、消防技术标准及住宅专项维修资金管理的相关法律法规，根据物业服务企业申请，按程序批准使用住宅专项维修资金，维修更新消防设施。按程序批准使用住宅专项维修资金自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作第二十一页，共49页。保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障消防车作业场地不被占用。主要内容5

消防安全责任5.3物业服务企业职责

a)制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，确定各级、各岗位消防安全责任人员，成立志愿消防队伍，制定并落实管理区域的消防安全制度和操作规程；

b)配合公安派出所、居（村）民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项；

c)组织对物业服务企业员工消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业主、物业使用人遵守消防安全管理规定；

d)开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障消防车作业场地不被占用；

e)对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效；

f)制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练；

g)落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。第二十二页，共49页。主要内容6日常消防安全管理6.1通则6.2防火检查和火灾隐患整改6.3消防设施维护管理6.4消防安全宣传教育和培训第二十三页，共49页。主要内容6.1通则6.1.1消防交接物业服务企业资料核对接收建档房屋设施场地查验进场移交资料档案出场第二十四页，共49页。主要内容6.1通则6.1.2消防器材装备配备物业服务企业专人保管灭火器、消防水带、消防水枪、消火栓扳手、救生绳、消防应急照明和消防通讯器材办公室门卫室治安岗亭……建立微型消防站第二十五页，共49页。主要内容6.1通则6.1.3业主、物业使用人应按照规划主管部门批准或房地产权证书载明的用途使用物业，不应违法改变使用性质。封闭的住宅物业管理区域内的住宅、架空层、设备层、车库等，不应改变使用性质。6.1.8住宅物业设置集体宿舍、合租居住用房或集体活动场所使用的，应依法办理相关手续，其场地、设施应符合消防安全要求。

第二十六页，共49页。主要内容6.1通则6.1.4七类禁止性行为违章搭建建筑妨害设施器材占用防火间距妨碍安全疏散妨碍消防通行妨碍消防作业通道出口用火禁止第二十七页，共49页。主要内容6.1通则6.1.5消防车道、疏散通道改变消防车道疏散通道消防设施（改变）物业服务企业重新更换标识标志张贴公告办理相关手续第二十八页，共49页。主要内容6.1通则6.1.6车辆停放及防火停车区域物业服务企业规范停放划定业主物业使用人不应影响人员疏散、消防车通行及举高消防车作业汽车、助动车、摩托车、电动自行车为电动车充电的电气线路和设备应由取得相应资格的电工安装，充电时宜在室外进行，周围不应有可燃物。有条件的，可设置固定集中的电动车充电点或设置带安全保护装置的充电设施。第二十九页，共49页。主要内容6.1通则6.1.7生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不应设置在住宅物业管理区域内。物业服务企业、业主、物业使用人应按照公安机关的规定，在规定区域、路段和规定时间内安全燃放烟花爆竹。物业服务企业应设置明显的禁止燃放烟花爆竹标志，禁止在采用外保温材料的建筑60m范围内燃放烟花爆竹。第三十页，共49页。主要内容6.1通则6.1.9装饰装修业主物业使用人物业服务企业业主物业使用人告知装饰装修情况告知装饰装修中的消防安全禁止行为和注意事项电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设，应符合消防技术标准和管理规定第三十一页，共49页。主要内容6.1通则6.1.10装修、装饰、节能改造外立面装修装饰节能改造施工现场应符合消防安全要求建筑材料易燃材料国家标准行业标准×

第三十二页，共49页。主要内容6.2防火检查和火灾隐患整改6.2.1防火巡查检查6.2.4巡查检查记录6.2.5装饰装修检查物业服务企业住宅物业管理区域内的共用部位防火检查（每月）防火巡查（每日）填写记录装饰装修现场第三十三页，共49页。主要内容6.2防火检查和火灾隐患整改6.2.2防火巡查疏散车道场地防火门、卷帘设施器材标志火电油气使用重点部位人员装饰装修现场其他消防情况巡查内容第三十四页，共49页。主要内容6.2防火检查和火灾隐患整改6.2.3防火检查制度执行落实物业性质改变火电油气使用重点部位管理出口通道车道设施器材水源值班持证情况预案制定演练消防知识掌握其他消防情况巡查整改防范检查内容第三十五页，共49页。主要内容6.3消防设施维护管理劝阻、制止并告知整改公告报告违反消防法规妨害公共消防安全行为违反临时规约违反管理规约居（村）民委员会公安派出所业主委员会6.2.6违章处理

6.2.7隐患整改情节严重情节严重业主物业使用人处罚物业服务企业通知整改火灾隐患居（村）民委员会公安派出所公安机关消防机构第三十六页，共49页。主要内容6.3消防设施维护管理6.3.1责任区分

6.3.2设施维保6.3.3全面检测6.3.4值班制度消防设施共用设施自用设施维护管理维护管理自消设施技术服务机构维护保养合同维保责任每年全面检测消防控制室双岗24小时专人值班

物业服务企业业主物业使用人第三十七页，共49页。主要内容6.3消防设施维护管理6.3.5消防设施维护费用承担

消防设施维修更新改造费用人为损坏建设单位保修期满责任人专项维修资金业主没有资金资金不足没有约定约定不明按照约定按照比例保修期内第三十八页，共49页。主要内容6.3消防设施维护管理6.3.6消防设施维修更新改造市政设施报告业主委员会居（村）民委员会城乡房管部门共用消防设施损坏物业服务企业供水部门维修更新改造采取有效措施告知第三十九页，共49页。主要内容6.3消防设施维护管理6.3.7建筑消防设施的检查、检测和维护管理，应符合GB25201、GA503的有关规定。第四十页，共49页。主要内容6.4消防安全宣传教育和培训6.4.1消防安全培训消防控制室值班人员自消设施操作维护人设施检测维护人员消防安全管理人消防安全责任人消防安全培训取得消防特有工种资格持证上岗第四十一页，共49页。主要内容6.4消防安全宣传教育和培训6.4.2物业服务企业员工培训物业服务企业员工消防安全培训消防安全培训岗前每年提高“四个能力”，提升消防安全管理水平第四十二页，共49页。主要内容6.4消防安全宣传教育和培训6.4.3经常性消防安全宣传教育消防警示牌消防公益广告消防橱窗……结合火灾特点和形势，每季度更新物业服务企业第四十三页，共49页。主要内容6.4消防安全宣传