【教学】第一部分1嘉和花园住宅技术标

谨呈：潍坊华晨置业有限公司时间：二零一零年三月十二日提报：青岛精思堂嘉和花园住宅策略提案（技术标）开盘具备的条件入市条件开盘时机入市时机★销售证（如不具备，可以认购形式开盘）★完整的售楼处★现场包装到位★销售工具完备★沙盘模型到位★销售队伍组建★价格体系建立★交房标准★按揭银行确定★物业费确定（公司）★会所功能确定★最好具备样板间开盘具备的条件如条件不完全具备则会影响销售的顺利进行条件一条件二条件三条件五条件四销售工具基本到位具备完整的售楼处销售队伍组建完成样板间的完成现场包装基本到位入市条件形象条件基本条件充分展示项目的形象；利于项目形象的塑造；给客户信心，促进销售；越高端项目越备受关注；可快速调整应对措施；可快速实施销售；建议在仅具备基本条件时，可进行内部认购；理想状态为完全（或部分）具备形象条件时，再正式开盘，公开入市。★对于北方城市来说，四季较为分明，一般销售旺季有两次，分别是每年的4月--6月、9月--11月，也就是春秋两季，而销售最淡的季节是12月-来年3月，因此，最好不要在冬季开盘。根据“嘉和花园”目前进展程度以及开发商的要求，建议有二：建议一、6月开盘，快节拍入市，但需工程及各部门强力协调，方可制胜。建议二、8--9月份开始认购，9-10月初正式开盘销售，这样有更多的时间做准备及预热；开盘时机分析拟定核心战略推广核心手段总体推广战略拟定推广思路实施策略分期推广策略推广策略总体推广战略推广主题营销策略营销活动推广主线整合传播推售策略坊子新区的房地产市场，消费者更容易受到广告和项目形象的左右；同时由于坊子新区人口相对少，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售。●树立项目全新的形象；结合本案实际情况，将广告与促销活动、多种推广宣传手段结合起来，形成立体的宣传推广攻势，迅速树立起项目形象，从而可达到通过口碑相传，最终实现项目的快速而稳定销售的目的。分析营销战略应首先以形象公关为主，进行大量的炒作，重新树立项目形象，后期进入正常的销售轨道，采用卖点具体诉求促进销售。前期后期形象为主卖点组合改变形象树立形象具体诉求形象炒作促进销售拟定核心战略通过市场调查与行业座谈，发现坊子新区可选择的有效媒体虽然多，但是效果并不太理想，因此口碑传播非常重要，而本项目开发规模相对其他楼盘较小，鉴于开发成本和利润方面考虑，只靠单纯的硬性推广会华而不实，并不能有效抓住消费者内心的需求；所以我司认为跳出大众圈子，打破常规：活动营销将是本项目采用的主要推广手段以活动营销为主，形象营销为纲，其他推广为辅。推广核心手段目标客群全市居民目标客群细分稳定推广，针对传达节奏推广，针对传达创知名、打品牌，树形象巩固品牌，促进销售维护品牌，稳定销售广而告之，强行灌输时间推进拟定推广思路思路之一：先诉求形象，后诉求具体卖点思路之二：前期高密度强势推广，后期稳定推广入市形象很重要形象公关卖点促销维护形象并进行促销前期造势树立形象和知名度赚取利润启动市场，锁定目标受众，确立鲜明形象刺激市场，引起反应复合式强势推广针对性焦点出击进行培育扩张12435成熟实施步骤实施策略新闻宣传攻势：根据各个节点，制造新闻热点，展开新闻宣传攻势；媒体软性炒作：建立良好媒介关系，品牌核心价值与产品开发理念渗透；政府公共关系：利用政府的重视支持，进行推广；客户通讯渗透：生活文化在客户层面的深入渗透；（中后期）企业人物包装：接受媒体专访，发表各类有深刻思想的文章；营造业内影响：积极参与业内各种研讨会、沙龙及权威性的专业评比；报纸平面广告：项目形象相对直观的展示；思路延续：总体来说“短、平、快”的策略是我们整体推广的主方向。“形象铺垫——强势入市——火爆延续——快速清盘”分期推广策略“嘉和花园”共分4个周期进行推广，每个周期为3个月，即一季度。导入筹备期（认购）开盘强销期持续强销期尾盘期4月——2011年6月9月——11月2010年6月—8月12月——3月开盘内部认购正式销售导入筹备期开盘强销期持续强销期尾盘清扫期品牌培育启动市场完成开盘之前的各项准备工作，并进行大量炒作品牌塑造强势入市产品形象已经确立，多方立体广告攻势齐下品牌维护稳定销售各项卖点展示，主流广告轮番轰炸，活动营销紧接。品牌提升销售促进各类促销活动，主力强销剩余房源以品牌促销售，即品牌和市场双占位的竞争策略；购买品牌产品客户强化品牌，传达信息认知品牌，吸引客户客户决策产品促销塑造品牌支撑品牌放弃犹豫销售完成销售终止下一循环操作流程总体推广战略形象策略创造坊子新区先河，创造最稳定，投资回报高的产品形象，坊子新区热销地产项目，未来的坊子新区的样板楼。为开发有限公司塑造的第一个知名品牌产品，获得强力的提升价值空间。使受众群体完成转型,让人们有新的认识.塑造高端产品形象,使客户购买得到充分的地位与实力体现.渗透策略软性文章：不断与项目的任何相关事宜进行不断炒作烘托与政府办公地、商业聚集地、住宅流的转向趋势；不断重复北海路的前瞻性，不断重复项目的另类卖点。从接电话开始真诚的服务，在线服务。直投形式对大中外资企业将进行全面的邀约。对其他各案客户进行渗透了解。少数派的专享生活要点：作为项目的推广主线，自始至终贯穿着“少数派的专享生活”的概念，无时无刻不对消费者传达着一种全新的生活理念；推广主题根据销售实际状况随时调整策略方案，使原则性的策略同具体情况相结合，因地制宜，以时间、地点、条件的变化为转移，以便灵活、切实、有效解决地销售中存在的问题，从而实现销售目标和销售任务。基本观点策略灵活的前提是原则的坚定依据项目营销策划方案和具体执行计划制定的一些重要原则和关键要点不能轻易变动，须贯彻适中，非重大缘由不得擅变。适时反馈，不断调整根据客户、销售人员等来自一线的反馈意见，及时调整营销策略和销售计划，使适应不断发生的变化要求，从而保证实现最终的目标。善于利用突发“事件”，进行“事件营销”在销售过程中，也会遇到一些突发事件，甚至是一些不利事件，如善加利用使之变为促进销售的良好契机，常常会产生意想不到的良效。关注时事变化，捕捉销售契机在较长的销售周期中，往往会有许多重大的时事发生和政策的变化，需要我们敏锐关注，及时调整，乘势而变。营销策略执行要点活动营销公关活动促销活动时间节点：节假日活动（如五一、六一、圣诞、元旦等）；项目进程（如奠基、开盘、封顶、入住等）给客户一定的经济实惠（如打折、赠送…等），刺激购买欲望；采取一定的措施，鼓励老客户带新客户客户营销发展商利用自身资源，组织团购关系营销制造热销气氛，刺激客户落订现场营销活动目标人群：选择目标客户或意向客户进行有针对性的推广，达到“一对一”的推广目的，增强推广的效率。开盘活动要制造热销局面，并借势制造轰动效应，力争一炮走红。营销活动活动列举开盘仪式样板区开放签约仪式入住仪式酒会、产品说明会举办巡回展览会有奖比赛现场绘画业主答谢会……观门前便利，享悠闲生活；时间：2010年3月-8月品牌任务：树立本案舒适安全、尊贵稀有的生活概念；传递地块优势、户型等卖点以政府角度、开发商角度、社会角度进行炒作；加大项目的暴光率来提升知名度和美誉度。价格测试及调整、客户定位测试及调整、积累客户，迎接开盘.媒体战略：选择主流媒体，营造品牌地产理念；系列广告挑战性地直接告知本项目入世；系列活动吸引眼球，导入并展本项目的名气和形象；软文炒作、烘托气势等等；新闻炒作：《嘉和花园与潍坊的距离》、《品质住宅与当代生活》等系列；主流媒介：报纸、网络、广播、候车厅、车体、短信等；辅助媒体：户外大牌、道旗、案场包装等；诉求对象：全市广大民众；第一阶段：形象定位（筹备期）第二阶段：引爆大众（开盘期）悠闲生活，指日可待；时间：2010年9月-11月品牌任务：强化对稀缺、悠闲、舒适社区和生活的认可，并最终造成火爆抢购场面；注重宣传策略，配合各种公关活动，立体交叉宣传，打开项目知名度，形成热销的局面媒体战略：主流媒体，系列广告展示“嘉和花园”内容和宣传点，炒热本案的市场知名度。系列活动培植知项目以及公司的名度和美誉，软文炒作、渲染气氛。新闻炒作：《嘉和花园》“系列活动”之系列报道主流媒介：报纸、电视台、网路、高炮、候车厅、车体等；辅助媒体：杂志广告、户外大牌、道旗、DM发放、案场包装等诉求对象：全市广大民众公共传播：1.开盘活动(可配合开盘广告与新闻报道)2.软文持续炒作(品牌核心价值的传播)3.系列卖点广告(整版形象发布，营造生活文化气氛，不提销售、价格，只谈生活之品位与美感)4.营销活动，促进成交。（如产品说明会等）1、注意现场包装每一个细节与整体形象基调的一致，有利于受众形成良好的心理感受，以促成定；2、注意销售队伍的整体形象素质，前期要有完整的培训与考核，包括：《答客问》、礼仪、销售技巧、接待流程等，实施统一着装；3、注意策略的配合使用，尤其是价格策略和销控策略。第三阶段：拥有尊崇（强销期）幸福时光在这里荡漾时间：2010年12月-11年3月品牌任务：确认本案板块品质地产第一盘；产品主要卖点传达，活动营销，促成购买，稳定销售通过对不同卖点的分别诉求，吸引不同喜好的客户，将热销的局面延续下去，并尽量保持住热销势头；媒体战略：主流媒体，系列广告公示嘉和花园的产品特征和置业价值，告项目公开信息，配合活动将本案入市氛围加热至极，适当软文炒作加以点缀；新闻炒作：《进入品质地产》“系列活动”之系列报道等主流媒介：报纸、电视台、网路、高炮、候车厅、车体等；辅助媒介：杂志广告、DM指向传播、短信、道旗、条幅、网络等；诉求对象：全市广大民众，特别针对意向客群公共传播：1.节奏性举办营销活动。2.系列卖点广告，用概念化的语言传达卖点，留给受众美仑美奂的想象空间(公布售价)3.现场SP活动：根据销售情况制订促销政策；或采取滚动式抽奖，或采取“日日金”活动，以有效刺激市场。第四阶段：即享荣耀（尾盘期/二次强销期）白领专属，成就非凡之梦；时间：2011年4月-6月品牌任务：通过前期市场提升的品牌认知、客户的积累，增加促销活动，开展“老带新”，掀起销售的第二次高潮，迅速清盘。媒体战略：主流媒体，系列广告公示嘉和花园的产品特征和置业价值，将物业价值、万金择邻价值等适当用软文、新闻炒作；新闻炒作：《进入品质地产》“系列活动”之系列报道等主流媒介：报纸、电视台、网路、高炮、候车厅、车体等；辅助媒介：DM指向传播、短信、道旗等；诉求对象：全市广大民众，特别针对意向客群、前期购房群体（实施老带新）传播线广告线10年4月7、8月10年6月10年9月让潍坊及坊子的老百姓认识本项目，对有其初步的好印象；通过活动炒作让民众接受本项目；同时通过媒体宣传，了解本项目的开发理念和生活前景；通过参加活动和宣传让购房者初步了解产品，并有所期待；

初识接受产品公开形象导入喜欢品牌导入通过现场售楼处展示及系列活动推广，让购房者逐渐认同产品，从而产生购买渴望；期待积累足够客源，确定首批推售房源，初步实现预期销售园林篇：悠闲高雅健康生态配套篇：坊子代表嘉和人和形象篇：源远流长便利生活开盘销售企业品牌逐步培育中推广目的推广主线所有能到达目标客户的媒体传播大众传播SP/PR活动推广小众传播总结：本案传播策略以“三位一体，全程传播”的整合传播思路为基础展开，大众传播，小众传播、SP活动推广相辅相成，构建立体轰炸式传播通路。传播目的：大众传播是建立知名度的有效手段，通过大众媒体传播迅速建立项目市场知名度。传播渠道：报纸硬广告、报纸新闻/软文、户外、电台、电视台、网络等传播目的：小众传播是吸引有效客户，促进销售的最佳手段，通过小众媒体传播把信息传递给有效客户。传播渠道及形式：短信广告、楼宇液晶电视广告、电梯厅、海报、DM直邮、地产类杂志推广目的：通过有效的活动提升企业/项目的形象，对社会造成一定的影响；或达到促进销售的目的。推广形式：大众传播层面的公关活动；促销类活动整合传播本项目视觉：集中式阶段性户外媒体打包……传播推进活动营销+大众媒介+小众传播主线：分节点层层推进的公关活动……辅线：小众传播体系的层层推进……三位一体全程传播++项目理念、形象、产品、服务、价值等卖点指向目标客户营销成功……控制目标造成市场饥饿感为后期开盘造势开盘快销控制要求足够意向户数量前期营销推广配合足够蓄水期多渠道积累意向客户单次推售少量房源多次开盘销售价格试水总体节奏综合调整将根据其它因素：开发体量资金需求速度市场供求大势及后市预期利润预期与实现指数

……结论：以“声声满+步步高”的推盘节奏，实现快、稳、优的销售步调。

在积累到足够意向客户后，首批房源以适当数量入市，试探客户，同时进行价格试水，根据一期推盘效果，及时调整价格策略以及二次推盘时点，或决定是否短期内快速加推少量房源。

推盘节奏在约定的销售周期内，圆满完成销售任务；实现项目开发预定的目标利润，保证项目安全稳步地运行超额实现目标利润，树立并有效维护开发商的口碑和形象，展示项目品牌和企业品牌，使企业获得更多的经济效益好社会效益◎制定并实施销售目标及资金回笼计划；◎制定并实施合理的价格政策；◎实施规范的销售操作与管理；◎客户亲情培养，建立良好关系；◎辅助开发商建立良好的形象；高级目标初级目标销售目标双重目标主要目标多种途径积累会员，进行价格试水客户积累期（2010年3月-5月售楼处开始）蓄势调整期（2010年8月）

根据客户积累状况（数量及“试水“状况）调整营销策略，期间取得销售许可证起，普通会员收取VIP储蓄金，升级为VIP会员；开盘强销期（10年9月）开盘两个基础：1、楼盘封顶完成或基础起止3层，形成客户信任和视觉冲击；2、“蓄水”到位：客户认购的目标户数要达到第一期总户的25%以上。“试水”+调整，活动+促销，加快销售进度和后期资金回笼二次销售扩张期（初步排订为2012年4--6月，具体执行根据发售节奏进行调整）若发售后推进节奏加快，则顺势加推，实现二次高潮，创“一而盛，再而盛”；若发售后推进节奏慢，则调整策略推出。少量尾房消化，同时进行下一批次客户“蓄水”。销售时间安排本项目价格策略是以低价入市，因此，在推售顺序上应从价格较低的楼栋、楼层、户型开始。NO.销售阶段推售楼层备注1内部认购期2号楼先拿出2号楼10套户型做为特价房，吸引购房者抢先认购，烘托人气，热销造势；2开盘强销期3、4号楼开盘后，将大部分房源开出，开盘前期可先开2、3号楼，然后再视情况开售4号楼；3持续期5号楼陆续开放此阶段房价已经达到了预期，最后开出的楼层也是价格最高的；4二次强销期6号楼及剩余房源此阶段销售任务已完成大部分，余房可利用第二次强销期，采用各种促销手段进行销售，力求100%售罄；推售策略1号楼商务楼、北海路沿街商业将据市场动态，再进行销售，一般而言，商业在住宅开盘结束后才考虑销售。总体方向策略详解一览价格走势示意价格策略低开高走试探市场接受度快速回笼资金让客户感受到项目增值给客户紧迫感小幅提价快频调整总体价格策略价格策略策略目标增加销售速度总体方向基本观点执行要点“低开高走”的基本策略在开盘期，平开价格更接近购房者心理价位，易聚集人气，促进成交；低开高走的策略给消费者以升值空间，也利于促进后续成交；开盘不久的迅速成交同时还能够促进销售士气并渲染项目成长气氛；低开高走有利于全程价格主动权的掌控，调整时间和幅度可根据市场反映灵活操控；迅速成交和资金回笼，利于其他营销措施的执行；先平后高实现了前期购房者的升值承诺，形成口碑效应。付款方式变通策略：在适当时机、有条件地采取“降低首付款比例”的促销策略和其它利于成交的变通措施：如一次性付款优惠、降低首付款比例（变通策略）、组织团购、有条件分期付款等“3+2”价格调整策略：3步式价格梯度+2个调整时点◎目标价格是销售指针和执行底线，是项目的基石，必须保证；

◎立足于实现整体利益和最终利润最大化，而非仅着眼于每个单位利润最大化；◎每一期和每批次房源价格互相支撑，步步为营，稳中有升，以满足对销售节奏的控制；◎市场买涨不买跌，给前期购房业主以升值空间，实现开发商口碑，促进后期跟进行。●开盘后客户积累到一定程度，以价格调整对犹豫客户形成压迫性气氛；●开盘后每次加推房源，价格均作适当上调，消费者均有“买涨不卖跌”的心理倾向；●最后一批房源拉升至较高水平，实现对先期购买客户的升值承诺；重点活动时点（配合节日、活动推广方案，做营销价格配合调整）重点工程时点（样板间形成、封顶、竣工、交付）价格策略注释内部认购期开盘强销期持续期尾盘期4、5、6、7、8月10、11月价格波动曲线价格走势价格（均价）时间高层价格走势示意低开高走，小步快跑9月12、1、2、3月4、5、6月25502600270027502850价格定制：据位置差、楼层差、景观差、朝向差、户型差等等，并结合周边楼盘采用一户一价策略实行，后期据实际情况调整，方案另呈。2700元/㎡2730元/㎡2800元/㎡2900元/㎡3000元/㎡前期营销流程及时间控制4月5-6月7月8月第一环节（1月份）工作任务：1、销售表格制定

统一说词、销售日动态表销售周报表、销售月报表来电登记表、来访登记表房源销控表、月度计划表月度市调表、日常签到表意向客户统计分析表、流失客户统计分析表、成交客户统计分析表、个人住房抵押合同等、资金回款月报表……2、推广计划及广告推广工作3、招聘置业顾问4、周边企业大客户说明会5、置业顾问培训计划……第二环节（2月份）工作任务：1、案场管理培训2、销售制度培训3、销售技巧培训4、销售形象培训5、销售人员培训6、基础知识培训7、各项制度方案呈报及执行8、广告推广工作适度展开……

第三环节（3月份）工作任务：1、所有人员、设备进场2、广告推广工作3、制定客户活动4、客户中心包装5、日常接待客户接待客户、客户登记客户追踪执行客户成交签定内部认购协议诚意客户追访、维系客户投诉管理6、销售心态培训7、会员招募……项目组核心人员进场所有人员进场案场正式启用进场第四环节（4月份）工作任务：1、广告推广工作2、客户活动执行3、案场接待客户4、内部认购客户选房5、开盘活动准备6、会员招募及入会7、项目VI提报印刷8.价格策略提报9、开盘活动方案10.物业建议11、房源价格表制定……因其不可变因素太多，暂且陈列如此，后期每阶段详实的细化方案及提报我们将在后期工作中适时提交。客户统计、分析坐销与行销相结合深度挖掘客户资源加强现场及销售管理销售策略一、以客户为核心建立完善客户统计、分析制度建立完善的客户来电、来访登记制度，对登记资料进行统计汇总后，提出具体分析建议。

具体内容包括：来电客户登记、来访客户登记；客户品质分析；来电、来访分析，成交客户分析；流失客户分析；意向客户分析。统计目的：1：按照客户数据衡量广告效果，调整广告投放媒介、时间；2：根据客户登记分析，调整营销策略、推广策略；

3：根据登记统计、品质分析，进行客户追踪回访。营销策略广告推广客户来电现场接待客户来访客户登记客户成交客户维护调整策略调整推广流失客户分析成交、流失原因，指导策略客户回访二、走出去、引进来，坐销与行销相结合一方面通过强大的宣传攻势，吸引客户来电来访；一方面根据营销策略确定目标群体范围或者根据成交客户集中范围，组织大客户团购活动或者其他形式的推介会，走出去，到目标消费者身边去。营销策略广告推广客户来电现场接待客户来访客户登记客户成交客户维护调整策略调整推广行销活动客户回访三、深度挖掘客户资源，广泛促使成交根据客户所处阶段和客户品质，将客户细分，并根据相应的营销策略对客户深度挖掘，寻求更大化的客户成交。1、潜在客户：尚未熟悉项目或尚未产生购买欲望客户—加大宣传力度，拓宽传播渠道。2、意向客户：客户登记表中具有购买意向的客户——客户回访、追踪，除了日常推介、进行逼定，执行客户管理体系（温馨问候，友情提示、工程告知等），争取尽快成交。3、成交客户：成交客户—执行客户管理体系，维系客户关系，争取口碑传播“以来带新”4、放弃客户：执行客户回访制度后确定放弃客户—执行客户管理体系；分析原因，争取口碑传播。营销策略广告推广客户来电现场接待客户来访客户登记客户成交客户维护客户回访加大宣传、拓宽渠道维系老客户，实现口碑传播，或“以老带新”放弃客户，执行客户管理体系，争取口碑传播。分析原因，调整策略或指导案场四、加强销售管理，提高来访成交率

案场是客户接触的主要平台，无论是现场的环境还是接待置业顾问的整体素质都影响着客户的最终成交。1、案场管理接待制度：轮换制度+专人负责管家服务回访制度：置业顾问登记客户信息—前台秘书汇总—例会分析制定策略—置业顾问回访后登记回访信息—例会分析决定跟进、放弃—执行客户服务管理体系2、顺畅的销售流程：客户接待（老客户专人负责，新客户轮换）—按客户要求提供资料—对项目进行讲解—回答客户疑问—推荐物业，填写《置业计划表》—看样板间、示范区—约定再访时间、送客户离开—填写《来访客户登记表》—回访制度、客户跟进客户接待提供资料现场讲解答客疑问销售技巧推荐物业陪客看房约定再访送客离开填写客户登记客户回访接客户过程中，置业顾问了解客户购房意向、职业、收入等潜在资料，送客离开后登记分析，制定策略秘书汇总3、负责的客户投诉处理制度（参考随后精思堂客户管理服务体系）执行客户服务管理体系，合理处理客户投诉。4、提高销售人员专业素质、激励销售人员的积极性（1）、姿态、仪态培训（2）、专业知识培训、项目细节培训、模拟场景考核等（3）、划分佣金提点跨度，提高销售人员销售积极性（4）、设置季度销售末尾淘汰制，提高销售人员危机感（5）、开展全员营销：将业务员佣金适度提高，鼓励业务员让出部分佣金，允许他们发动社会其他资源特别是竞争对手的资源进行客户争夺，建议是5：5，凡是别人给介绍来的客户成交的，置业顾问与介绍者平分佣金。具体详实的细化方案、销售工具及提报我们将在后期工作中适时提交。各媒体优劣一览项目媒体推荐各阶段广告策略及媒体组合媒体策略推广方式优点缺点户外广告能够突出品牌效应,宣传时间持续性好，并且具有交通优势；内容表达不全面,互动性不强,不能详细描述产品的特征。不能选择消费对象、创造力受到局限,缺少”新鲜”活力。报纸广告信息发布快，受众面较广，带有一定强制性阅读的优势。宣传时间持续性较差，更新速度快。电视广告声音动画兼具,广告的观赏性最强,好的电视广告记忆深刻，能引起消费者注意和参考。内容不全面,时间短,瞬间即逝,成本高、对观众无选择性。且又受开机率、跳频、收视率及时间等的限制。广播成本低,传播速度快，受众面能掌控。缺乏影像,无法识别特征。受时间限制,无法详细描述特征。不易被听众主动接受,受收听范围限制,覆盖窄,消失快,不易保存。公交车体移动性广告，影响面大，传播速度快，宣传持续时间长，费用低。互动性不强，内容表达不够全面视频广告针对性强，图文并茂，能引起消费者注意受众范围较小，内容不全面，没有保留性短信营销成本低，人群选择性好，文字信息丰富，强制性接收使用过量容易造成客户反感工地形象条幅围挡显眼，快速吸引路人眼光，便于口头传播。范围局限性大，只有在楼盘附近才能看到。DM派发针对人群面较广，价格低廉针对面零散，降低楼盘档次。活动推广针对性强，与消费者接触交流机会增多，消费者对产品影响加深比较快，人为因素比较重费用较高，工作量大，持续时间短。来带薪政策成交率高，利于传播楼盘形象与定位老客户关系需要不断维护，销售必须经常与之建立良好关系。公益活动树立楼盘形象，传播企业文化，政府支持力度大，建立强力后盾。费用高，短期内效果不大。团购、联谊快速抢占市场，居住人群可自行把握。利润低，操作起来难度系数高；各媒体优劣一览1、户外大牌根据市场调研及相关案例，目前户外户外高炮是房地产广告性价比最好的媒介，为广大房地产商家所采用。评价：此种形式的推广效果较好，时效性长，费用相对低廉，性价比高。2、短信群发指定区域设置，或根据实际统计划定某些段号，使得路过或者前往该区域的人群以及某些期望人群能够收到事先设置好的短信。该形式多个地产项目运用，针对在该区域有购房需求的人群效果明显。评价：此种形