公寓式酒店定位设想可行性专项

公寓式酒店定位设想可行性专项研究公寓式酒店市场发展现状昆明酒店业发展形势概况分析将心景集团的品牌优势嫁接到西城心景项目内项目整体投资回报测算调整西城心景项目的综合建议目录公寓式酒店市场发展现状PART

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国内公寓式酒店发展情况何为公寓式酒店公寓式酒店（ExtendedStayHotel）原意为“长时间逗留的酒店”。在20世纪70年代随着全球经济一体化初步成形，一些国际性企业/跨国集团需要向其他国家派驻高级管理人才，公寓式酒店在欧美发达国家应运而生。最初的公寓式酒店是以“酒店式服务、公寓式管理”的形式，向国际性企业/跨国集团的高级经理人提供中长期酒店服务的公寓。目前全球最知名的公寓式酒店品牌为雅诗阁及万豪酒店集团旗下的万豪行政公寓。公寓式酒店的产品特点公寓式酒店最大的产品特点是：拥有居家的布局和居住功能。酒店客房不同于常规酒店的标准间、单人间、套间等形式，而是每间客房都带有独立的客厅、卧室、厨房、卫生间等居家功能。配有全套的家具家电，包括常规酒店并不会配套的洗衣机、微波炉、电熨斗等家用电器。客房面积一般为60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。配套设施为满足舒适体验及生活便利的游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐厅等。部分规模较大的公寓式酒店甚至还配有婴幼儿托管中心，儿童活动中心。因其产品特点与一般居家公寓非常类似，因此国内才把ExtendedStayHotel称为公寓式酒店。公寓式酒店的目标客群公寓式酒店最初所面对的目标客群为国际性企业/跨国集团的常驻异地的高级管理人员。后来随着经济全球化的快速发展，其目标客群也逐步延伸为，以商务居住为主，并且有长期居住及安置家人的需求，但并不需要在异地买房定居的高端人群。客群特点：租期一般为三个月、半年以上或更长。由公司负担高额的房租费用，价格名感度较低。为高端商务人士在异地提供居家式的居住享受。就客房的设施设备来说，公寓式酒店的档次至少在3星级以上，有的甚至超过5星级酒店。公寓式酒店在中国公寓式酒店于20世纪90年代进入中国市场，目前进驻中国的国际品牌主要是雅诗阁和东方广场。主要分布在北京、广州、上海、深圳四大一线城市的商务核心区或金融中心，如北京朝阳区、建国门、中关村；上海的卢湾区、徐汇区；广州的天河区等。也在这些区域形成了一定规模的外籍人士聚集区。公寓式酒店在中国由于公寓式酒店针对的是需要在异地长期居住的高级商务人士及其家庭，因此其选址都选在经济发达，国际化程度高的区域中心城市或国际性城市，因此在中国的发展较为缓慢。进入21世纪，随着中国加入WTO之后，公寓式酒店在中国的发展有所加快，但也仅限于大连、宁波、天津等对外开放程度较高的港口城市，或重庆、西安等区域性中心城市。公寓式酒店在中国雅诗阁（Ascott）雅诗阁是是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20个国家70多个城市拥有超过28,000套公寓单位。总部设在新加坡，旗下有3个品牌：雅诗阁（高端）、盛捷（中高档）及馨乐庭（度假村品牌）。目前在中国拥有38个物业，约7,000套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、宁波、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和澳门。雅诗阁（Ascott）——北京雅诗阁（Ascott）——广州雅诗阁（Ascott）——成都雅诗阁在中国的经营情况城市品牌房型价格当地5星级酒店均价北京雅诗阁1房/2房/3房988/1588/2288元/天700-1100元/天盛捷1房/2房668/1288/元/天上海雅诗阁1房/2房1200/2100元/天650-900元/天盛捷1房/2房/3房7501850/1200元/天馨乐庭1房/2房/3房540/1100/1800元/天广州雅诗阁1房1000-1200元/天550-800元/天武汉馨乐庭1房/2房538/838元/天430-720元/天成都盛捷1房/2房/3房850/2300/3280元/天700-900元/天西安盛捷1房390-590元/天600-1000元/天馨乐庭1房370-590元/天重庆盛捷1房/2房485-859元/天450-600元/天公寓式酒店在中国二三线城市的经济发展程度及城市开放性较弱，国际性企业/跨国集团较少在二三线城市进行大项目投资或设立区域分公司，即使有也只是其产业链的低端环节，如昆明的可口可乐仅是一个生产厂房。这些企业的高级管理人员到二三线城市停留时间短暂（以视察/会议等目的为主的商务旅行），一般都会选择五星级商务酒店作短期商旅住宿。随着经济的发展，跨区域的商务往来越来越频繁和密切，在二三线城市也产生了大量需要在异地频繁穿梭往来的商务人群（比如各类型国内企业/民营企业/中小企业的商务差旅），但其商务往来的消费力相对较低，对住宿酒店的需求与国际性都市的性质和需求潜力是完全不同的。公寓式酒店在中国主要以国内中小型企业的业务人员及高级技术人员跨省往来为主。这部分客群在异地逗留的时间一般为3~7天，并不携带家属，注重性价比。与此同时，伴随着中国房地产业的发展，大量满足投资需求的小户型公寓产品面市。在这种背景下，公寓式酒店这种特色的高端酒店产品，在二三线城市出现了往下延伸的“特色”发展，进入中低端酒店市场。真正意义上的高档次公寓式酒店的档次、品质和价格不逊于5星级酒店。受经济发展程度及城市开放性等条件的制约，真正意义上的高档次公寓式酒店在中国仍处于发展的起步阶段。除北、上、广、深等国际性都市外，仅有少数几个沿海地区的港口城市，和中西部地区的区域中心城市，具备发展高档次公寓式酒店的条件和市场基础。国内经济迅速发展所带来的城际、省际商务往来的加剧及房地产业的迅速发展，使国内公寓式酒店的产品线向下延伸，进入中低端市场。昆明是三线城市，其经济发展程度及开放性，并不具备吸引大量跨国企业在昆明建设区域总部型的投资项目或办公机构，对真正意义上的高档次公寓式酒店的需求基础并不充分。小结1-2

昆明“公寓式酒店”基本情况昆明“公寓式酒店”基本情况顺应这股潮流，从2005年左右开始，产品线下移之后的“公寓式酒店”出现在昆明酒店市场上，2007年之后快速发展。市场部此次对“公寓式酒店”集中分布的市区及西城心景所处的高新片区进行了实地抽样调查。调查样本量：14家昆明“公厘寓式酒店厕”经营模移式模式一：掘小规模作捷坊式经营小型酒店骄管理公司锈/个人通舒过中介或轮直接与小私区业主租幸用零散的瓦房源用作钥客房经营达。酒店规移模：2留0间客般房左右肯，最少柴的只有兰6间。房租成本帽：比同小坝区内个人阅租用自住师的租金水利平略低，烤根据其所兼处小区的演位置及品质有所差偿异，一般屡为800缓~120词0元/套株/月。租码期：一御般为3~压5年。模式二：怪产权式公丘寓酒店由房地制产开发黎商将其恒开发的旁小户型求公寓产绒品销售室给投资雄客，然吓后再返捉租回来竭交由专领门的酒腔店管理角公司经霉营管理臣。酒店规岛模：1膜00~闭200骆间客房醒左右。房租成排本：每配年想业尼主支付强房屋销杰售总价计的7%启~8%残作为返停租租金麦。租卸期：一讯般为1偿0年起船。代表项换目：双齿龙·逸姻品；糖弄果公寓昆明“随公寓式崇酒店”课房型配热比不管哪某种模式已的“公告寓式酒批店”，破房型配短比基本誉一致。每个房间焦都配有客婶厅、卧室柳、厨房及毅卫生间。大部分为朋35~4低5㎡一室帽一厅的房范型设计。昆明“公字寓式酒店育”装修档差次特点小规模作夹坊式公寓杆酒店由酒店棋经营管散理方分长别向小妇区业主分租赁房社源，酒财店管理拦方出于息成本考饱虑并不买会进行尤统一改维造装修鼓，租过孟来的是辜什么样束就是什址么样。烧如果租乏的是毛胖坯房，井则由酒蹲店管理巴公司进揉行简单捕的装修抬。因此旗就算是叫同一酒订店内的絮客房装搜修风格波也会有季很大差土异。不管哪种中经营模式辣的“公寓刑式酒店”塑装修档次爽都是中低较档简单装瓦修；产权式咱公寓酒视店在项目惧销售之油时就有拜开发商买进行同绘一装修洽和采购姻家具，散装修风芦格都是嫌统一的粪。昆明“公毅寓式酒店丧”产品特挤点小规模作奖坊式公寓富酒店除酒店个客房外乏，仅经扫营小商香品零售药，如小播食品、巧香烟、织饮料、吉洗漱用住品、性眠用品等未。大堂仅是誓简单的门宪面，有些漠甚至门面纱也没有，如只是在小京区内租一伙间房，一雨半用作休滋息区，一穷半用作接当待区进行皂住店客户烛信息登记段。产权式公从寓酒店由于规宁模较大沉，会配婚置一个责小型的采酒店大酷堂。此外还亮经营小昏商品零堤售，如会小食品越、香烟阶、饮料话、洗漱绞用品、划性用品栋等。昆明“鞠公寓式扩酒店”嫂分布情础况昆明“寺公寓式后酒店”碧集中分盘布在市仿中心一竿环内及捐北京路饭沿线。昆明“牲公寓式层酒店”博经营情酬况不论哪撕种经营躲模式，罢昆明“孟公寓式皱酒店”烧销售价荷格没有石任何差丙异。由于全证部集中哈分布在苗一环内子市中心贿区域，箩区位所真造成的沃价格差前异也很园小。昆明“公妄寓式酒店回”针对客腿户住店的想时间长短果一般都有绩不同优惠弦，住店时午间3~7跪天优惠1岩0%；住喘店时间7尺~15天疮优惠15放%；住店颗时间15齐天~30版天优惠2位0%，住品店时间超沿过30天赵优惠25代%。根据田抛野调查序公司的抽数据，细200井9年昆帖明“公秃寓式酒村店”的愚平均入绳住率为凤65%掘~70郑%。1-3挖昆明““碧公寓式酒朱店””目素标客户分撕析昆明“单公寓式欢酒店”辨入住群外体分析昆明“公倘寓式酒店件”入住客言户的年龄页层次主要扒集中在2壶0~40爽岁之间，效25~3欣5岁的客超户最多。昆明“公尿寓式酒店市”入住群巷体分析根据对予这些酒每店从业雾人员的加访谈及犬现场观励察来看铺，昆明鄙“公寓正式酒店确”入住深的客户煌主要为利两类：本地白领忍：一男一唉女只开一崖间房，入烫住时无任扰何大件随榨身行李。具（在昆都扔、三市街商络圈所占的谷比例更高道，超过5陶0%）商旅人士江：1人狸或1~2屈人结伴而环行，随着碍携带拉杆张箱等大件杰行李。昆明“公否寓式酒店墓”入住群园体分析根据对迎这些酒默店从业岁人员的修访谈及渗现场观间察来看登，本地织的青年额白领在般酒店的帐逗留时尽间基本炊只有半镰天，0搬0：0养0~0单2：0权0集中茅到来，垮第二天询退房前茶就离开滋。商旅人士春及自驾游满客平均逗烈留时间1铃~3天，瓣没有明显幕的集中到暮来时间。昆明“公钻寓式酒店桑”入住群糕体综合需拦求分析本地白领年龄处于则25~3钩5岁的本述地白领阶垦层（以及菊部分的青呢年学生1搭8-20锡来岁之间刮），思想秒开放，乐蜻于且易于姨接受新鲜次事物；离酒吧、纠KTV、坊夜总会等愈夜场娱乐姨场所越近复越好；住酒店就蓄是找一个奏舒适的情同调类消费狠场所；完全自费道，价格敏锻感度高，候但在进行委此类消费驼时容易产滋生冲动消尸费。（有篮个显著特爽点是，顾焦客索取发木票的比例弹很低，不失超过30指%）商务人士主要外地席的中小企某业的业务给人员或专薯业技术人纺员，被接控待的规格拣不高，甚侧至是自费龙，注重性物价比；白天有专唯门的商务禽场所，对崇商务设施狡需求不大讲，能上网蝇就行；交通便菠利，或味离白天队工作的俘地点较级近。1-4侵昆明“公是寓式酒店训”案例分朋析产权式倚公寓酒到店典型功案例—告—湖畔国圣水开发商城建股份销售期间2008年6月至今建筑面积32万㎡项目地址澄江抚仙湖东岸湖畔圣水舍于200察8年6月订第一正式牙对外销售牙，推出产闷品为40蹦~60㎡奇共计13魄00多套遍的高层度士假公寓，叠开盘均价远7200酿元/㎡，勒仅售出3恳00余套悼。2010贫年5月，射在湖畔圣侦水项目正姜式引入国延际级高端希度假酒店护品牌——测悦椿，以馅产权式公养寓酒店的施面貌，9滔800元籍/㎡的均弱价进行第遵二次开盘臭，并承诺携购房者可植享受每年硬6.8%锐的固定回保报、30孩%的酒店战经营利润艇分成及每区年14天谢的免费入其住时间。演4个月内核所有积压未房源全部辟售罄。产权式遇公寓酒菌店典型驻案例—枣—湖畔疑圣水悦椿酒胜店经营围情况客房：1割300套值公寓式酒固店客房，派18栋湖孕景VIL去LA，5龟4间精致饭湖景客房忍及28间母湖景度假企别墅配套：1步个120谜人中型会缝议厅及三派个小型会读议厅大型湿地面公园悦椿SP否A、悦椿拼阁精品店9个不同路主题的餐葡饮休闲场讲所及棋牌皂室、电子牛游戏机室幕、儿童乐伐园、健迷身室、鲜网球场、篮球闻、沙滩根排球、总室内外游吵泳池、按忙摩室、得桑拿浴室活、日光撤浴场等休针闲场所。2010润年6月试鲜运营，当羞时其公寓须式酒店客瞎房价格为贵600元任/间/晚划；目前执行璃价格：户型标间湖景套房面积41平米160-400㎡价格477元/间/晚690-1840元/套/晚产权式公而寓酒店典薪型案例—缓—湖畔圣潮水据了解奇悦椿酒特店正式朗运营后奔，经营殊效果并蹄不理想峰，标准暖间客房泽单价从玩600局元/间冷/晚直贺降到4州70元从/间/希晚。业主方云割南城建股物份不论酒仿店经营的逃好坏，每施年还必须弊向购房者蓄支付6.搞8%的投虑资回报，缓据内部人泛士透露，唯城建股份愈目前倍感饱压力。2010栏年10月怒，湖畔圣合水二期纯启别墅房源邀推外销售改（未做开距盘），均冤价220稀00元/贯㎡。据了蠢解，湖畔惠圣水二期长房源开盘红时，悦榕浸集团不愿蜜再接管新戚的产权式享房源，以备避免业主且方对其经励营有过多疾干预，而河城建股份刮也倍感每货年6.8轻%的投资押回报率的彻压力，因歌此湖畔圣伍水二期不红带投资回柿报，销售远情况非常冒惨淡。产权式公番寓酒店典炊型案例—灾—上海沙州龙3期开发商中炬地产开盘时间2009年5月开盘价格5500元/㎡建筑面积22654.2㎡项目地址民航路与关兴南巷交界处销售情况开盘当天售罄促销措施以酒店式公寓标准赠送精装修及全套家具家电，并承诺每年不低于8%的租金回报上海沙衰龙于2铸009充年5月扒全国房竖地产市柏场最低仗迷的时呈候开盘陆销售。在营销复推广时驻，上海湾沙龙以求产权式师公寓酒担店作为滚核心卖召点，承难诺购房关者按每核年不低盗于总房奶价8%旦的租金黎返租，锄返租期鲁为5年清。此举疯对于项酸目销售忧起到了笋积大的干推动作膊用，使宗上海沙号龙在市等场低迷僵的时候等完成了少开盘即烂售罄的粥佳绩。到项目竣佩工交房的迟时候，开叛发商中炬隐地产并未盟按销售时倾承诺客户如的每年不似低于总房叶价8%的坑租金进行焦返租，而拔是以一私牢人名义来逗与购买者急签订返租胞协议，返揭租租金低薄于8%的册比例，还抹要求购房育者不得进藏行房屋验押收，由签扭订返租协著议的人来灰验收。如惧果购房者违不同意返艰租，开发北商则不赠昂送精装修渡及家具家寒电。该项目丢在购房殃者的维行权过程俊中，产掉权式公钉寓酒店扔未能开牺业，最籍终改造歼成为商太住办公强楼。小赔结产权式销裤售，返租茅经营的公呜寓式酒店况在昆明的触发展并不肚太好。开发商在点房地产项冲目销售阶枣段为争取商更高利润结和更快回封款，承诺专每年给予补客户优厚灶的回报进窝行返租来疲经营公寓破式酒店，恶在昆明返征租的比例锁一般为6晋%~8%丢，租期一辽般为5~源10年。捞除固定的扒返租收益贤外，还承既诺给予客辣户一定比静例的酒店朝经营利润摔分成。而在项拒目建成提之后，督市场信各誉度较引好的品成牌开发袭商（城塘建股份泊）背负救了沉重抗的返租因租金，瘦即使是满国际知压名的品梯牌酒店触管理公补司（悦治榕集团豆）也难六在项目侦运营前折期就能纠实现盈蒜利。而爷中小型朝开发商裁则抛弃贸企业信购誉于不立顾，欺印骗消费哨者。2009来年之后，蝴房地产市宋场转好，犹开发商不而像09年欲之前迫于恭市场压力娘需要用产久权式销售挖的高额回出报来吸引裙购房者，胳也不愿背共负沉重的劣返租租金赌和经营压苹力；购房侍者在经历篇了一些产息权式销售吉项目的失炊败之后也负对这类产梯品产生了快一定免疫迫，因此产摇权式销售孤的公寓酒帐店09年守之后在昆肯明市场未文在出现。借鉴了创一线城框市公寓缝式酒店丧的运营前经营，赏国内二赌三线城杆市针对称其市场键客户的紧需求，扒延生出待了面对乱中低端谈客户群应体的“及公寓式送酒店”押。昆明的“验公寓式酒微店”也是凳处于此类条延生产品贤，主要针竹对跨省/渔市中小型城企业的业肤务人员/劝技术人员锣，及本地堪本领阶层旬。产权式败销售的竞公寓式务酒店，聋每年向盟业主支桃付的返厌租租金城会为运共营方带舞来高额昂的经营狂成本，涂往往入盘不敷出疤，20质09年歪后产权孩式销售活的公寓诊式酒店讲在昆明张市场上宽已经绝效迹。昆明酒插店业发泼展形势油概况分尚析PAR俘T2目前昆明核市场上的线酒店，按施功能可划缘瑞分为三类经济型酒摘店、星级水商务酒店奏、旅游度封假酒店2-1搞经济型连货锁酒店市融场情况连锁酒店码分布经济型竹连锁酒条店产品特阁点：经济型酒策店的总房垃数控制在朗一般在1眯00-1莫50间。客房面积夫在15-盼30㎡之亩间（套内毕面积）。标间和断单人间佛占总户图数的9脚5%，弃套房只年占5%表左右。配套：经营副虾食品、炕烟草、清饮料及禾性用品经济型戏连锁酒约店经营状况臂：星级房型面积（㎡）价位入住率如家标间20-2518270%单人房15-2017060%套房——————七天标间20-2515775%单人房15-2014770%套房48207——云上四季标间20-2519460%单人房15-2018665%套房4222030%经济型连侨锁酒店经营模币式：经济型臂酒店一毕般由单忆一专业拆酒店经皂营管理鹿公司在央市中心聚区整体蛮租用一扎栋老旧挨楼房（夕租金约弄为30驼-40估元/㎡/月）怖进行装修辽改造后即黎投入运营珍。房租成蚊本低。经济型称连锁酒闷店经营状况料：经济型连厚锁酒店的掌价格为：怎单人间1斯20元/跨天，标间隙150-旦170元厉之间，套设房在20释0-22伙0元之间董。单人间入女住率高达港75%，浴标间入住虏率为65辽%，套房亮的入住率重仅为20踩%。经济型灵连锁酒炸店目标客杀群：主要客资群为本味地白领前，占总恼体的5愿0%，她其次为益短期商僚旅客群径，占到铜30%勺，以旅蛮游住宿外为目的覆的，仅仿占15赠%。小钞结经济型酒抢店在区位禽分布、价资格区间、钥经营状况塘、酒店规逗模、配套挎上，与公铁寓式酒店衣几乎一样津，两者的句目标客群艘重叠性极辫高，可替纲代性强。目前昆启明酒店预市场的货消费群蒜体对经盈济型酒虑店和公削寓式酒内店的概致念认知氧是混淆壤不清的壮。经济型朗酒店相天较于公征寓式酒晕店，最拉大的区投别在于雪客房设鼠置。经筑济型酒齿店户型撤较小，鞋客房功造能与常城规商务锄酒店一摧致。公闸寓式酒雀店由于霉是租用德居民小恒区内的厚房源，宿偏向于挥居家功珍能。因此造次成两者做在目标蓄客群的积比例上闭有略微桂的差异撤，经济铅型酒店禾的本地菌白领所肚占的比微重稍大貌。2-2免星级商务看酒店市场捕情况昆明的损星级商跟务酒店嘱市场情障况现在昆明铁市场上运晨营的评星糠级的酒店辅共有38娇家，其中旷：5星级储8家（牌如：翠已湖宾馆舟、昆明巾君悦酒检店、天封恒大酒默店、世嚷纪金源详大饭店唤）4星级壁15家险（如：剑新纪元县大酒店两、昆明放樱花酒灯店、云说南经贸阳宾馆、嘴新南疆目酒店）3星级1旦5家（如揭：宝善大筋酒店、昆仪明春城花汗园酒店、啦金茂酒店斩）。昆明的星送级商务酒傍店市场情渔况主要商务持酒店分布夸图五星级四星级三星级昆明的殖星级商缺务酒店爪市场情植况星级相关配套设施（服务）五星商务配套：大型商务会议中心、大型中西餐宴会厅休闲配套：商场、夜总会、KTV、游泳池、健身室、桑拿浴室、台球、棋牌室等。四星商务配套：商务会议中心、中西餐宴会厅；休闲配套：容纳150左右的人中小型餐厅，自助式西餐厅、酒吧、健身、夜总会、桑拿三星商务配套：部分酒店拥有中小型会议室，部分不具备会议功能；休闲配套：很少，基本仅为满足住宿需求，部分酒店配备中小型中餐厅；部分酒店拥有TV包房。昆明星刚级酒店辩分布情稳况目标客夫群星级主要客群占比需求类型五星高端大型商务、政府会议团体80%高档气派的形象大型会议室、宴会设施完备的休闲娱乐配套国内外高端旅行团20%靠旅行社支撑四星商务、政务会议团体60%大型会议室、宴会设施完备的休闲娱乐配套旅行团40%靠旅行社支撑三星在昆明有业务往来的商务人士40%交通便利居住舒适性价比高旅行团60%靠旅行社支撑昆明星稻级酒店葱经营状伪况分析星级商务嫌酒店普通照标间的价体格差距不啊大，平均剂水平5星雕比3星贵筝300元骑左右。5星级草酒店的星平均入动住率可泪达50御~55邻%。4星与3硬酒店的平秩均入住率身只有40~刷45%壶，经营扮情况较疑差。5星级商画务酒店以败其高档次荒大规模的铅的商务配货套，成为敬昆明大型全商务、政喷务会议的籍主要接待鞭场所，在堪目前昆明威五星级酒织店竞争并昼不太激烈叹的情况下元，经营较狭好。4星级忍商务酒吵店商务节配套的条档次和攀规模与竖5星级详酒店有亮一定差执距，面枣对的是帐档次稍垄低的商辆务会议再接待，辅及旅行盖社带来扒的，从季昆明中激转往其守他区域蒜的旅客烫，经营鲁状况一语般。3星级酒杂店最为尴吨尬，其产成品配置难闯以争取商负务、政务挑的会议接桐待，但针让对中低端州商旅人士缺和本地白话领有没有便价格优势汗，被经济多型连锁酒柄店和公寓蹦式酒店所疯抢占，主盏要靠旅行臭社带来的棕从昆明中歇转往其他下区域的旅听客，生存连艰难，面苦临被市场忠所淘汰的虾威胁。小挺结西城心欧景定位瓜于产权瓦式公寓幸酒店的伪思考PART3西城心池景区域科市场发你展格局长远来看叮，大量城圾中村改造躺项目催生党的城市综蜂合体，将之使项目所菊处大环境竹成为昆明愈发展中的狸一个重要派城市核心陈大商圈。项目位置马街新琴城经典双咏城昆港城美城国际潘家湾改对造假日城市鼎易天城红庙村改潜造西城心景屿区域市场尽未来人口享构成原有居住梁人口中产家删庭企业人群项目所洗处区域遍未来人粘口构成难趋势·将新增大绍量中产家凯庭及企业裳精英白领宵阶层；·年龄层胸次：2断5~4泳5岁之谢间；·文化素质捏、收入水恳平普遍较萝高；·对消费锣有品质序要求。西城心景冲项目所处隐区域市场丝式，随昆明尸城市扩张燃和区域改译造升级未遭来对高档谅次会议接示待设施及鸟经济型/坟公寓式酒泼店存在迫购切需求。未来区域让内将兴建柿2个5星缘瑞级商务酒趁店。西城心景句项目规模肺不具备建巨设5星级怨商务酒店水的条件。建设公蔬寓式酒棍店，如锦何打造兄差异化味精品？目标客非群：2叛5~4匪0岁的朗短期商蜡旅人士钥及本地伟白领阶僵层需求特征锄：短期商驴旅人士交通便利居住舒邮适型性价比商务配每套本地白欢领阶层交通便仓利居住舒适可型新鲜感趣味性常规的经俘济型/公四寓式酒店星级商务钩酒店新鲜感趣味/滋品味性差异化主题性结合心必景集团敌在休闲度地产领扭域的运誓营经验钢、优势驰、积累西城心景顽公寓式酒粉店定位设座想：——情调贯奢华主题铸公寓式酒榨店产品配浸置：客房功苦能设置艺：单套客况房建筑锦面积约阿60㎡智；独立的忧厨房及维餐厅；大浴室、权每户设置竿SPA泡笔池；装修风格扬：色彩、阔家具、饰惠品等设计烟搭配注重诵休闲浪漫必氛围营造父；配套家庭音影院配套设施贯及服务情调餐陶厅、咖迟啡吧、焰小型酒盆吧；自助早寨餐厅烛光晚餐末配送；西式餐饮反、红酒配余送；引入心柴景SP抚A作为国核心配启套，为解住店客乱人提供捏SPA牧服务及坛优惠。西城心景胜项目投资扇测算PART4西城心景誓项目投资尼收益测算容积率5.8总建面56069㎡建筑密度40%建筑形态2栋百米高层商业持有比例20%持有商业面积11214㎡根据前期兆研究讨论炊，西城心扁景项目初首步确定的糖测算经济吓指标为：在上述规划条件下，按两栋写字楼销售的投资回报测算1200013000140001500016000450万/亩41.48%52.6%63.83%74.56%85.4%600万/亩32.86%43.35%53.74%64.05%74.29%700万/亩27.68%37.77%47.79%57.73%67.59%850万/亩20.62%30.18%39.68%49.11%58.46%1000万/亩14.3%23.39%32.41%41.37%50.27%地价销售价格已包含营容销费用、莫管理费用席、财务费鸽用、营业淋税等，未驶包含土地胃增值税及河所得税西城心娘景项目霜投资收飞益框算假如其客中一栋挠以产权刃式公寓穷酒店销鼓售，销丽售的当菊期收益西与做两龟栋写字内楼销售嫂一致。死但是每雨年将额疼外增加稼产权式鱼公寓酒帖店的经廉营收入僚及经营刚成本。酒店年经营收入（平均房价x房间数x平均入住率x350天）房间数

按单层建筑面积950㎡，按平均每套60㎡记，扣除2层设备及商业配套，共330间客房。平均入住率参考昆明市场各类型酒店的平均入住率作为参考：框算阶段分别取值50%、60%、70%、80%进行计算平均房价根据前面的酒店定位分析，西城心景如打造成公寓式酒店，面对的最主要顾客群体为昆明本地白领阶层，他们的价格承受力并不太强。框算阶段分别取值300、400、500、600元/间/晚进行计算300~400元/间/晚相当于昆明四星级酒店标准客房的平均价格水平，是我们目标客群基本能承受的价格。600元/间/晚已超过昆明五星级酒店的平均价格水平，我们的目标客群里只有极少数有这个消费力。西城心少景项目延投资收榴益框算假如其中男一栋以产值权式公寓但酒店销售梅，销售的坦当期收益培与做两栋投写字楼销霉售一致。休但是每年美将额外增谱加产权式拴公寓酒店视的经营收梨入及经营煮成本。酒店年经营成本

（折旧费用计提+运营成本+投资客户回报费）1、折旧费用计提按5年90%折旧计提（因是产权式销售，可不计算建筑成本，只以装修成本计提，按2500元/㎡计算装修成本，暨：2500x20900x0.9/5=940.5万元/年）2、运营成本人工费用+营销推广费用+设施设备养护费用人工费用按人均1500元/月计算，参考常规酒店人数为客房数1.5倍（360x1.5x1500x12=972万元/年）营销推广费用按酒店年经营收入3%计提设施设备养护客房用品、布草、电器损耗等，按酒店年经营收入2%计提杂费其他不可预见费用，按酒店年经营收入1%计提3、返租租金参照昆明市场惯例暨总销售收入的7%~8%/年，取低值7%计提当产权式淋销售部分匀售价为1粉2000择元时，酒扮店部分的扎经营毛利纹润框算西城心景缠项目投资钓收益框算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.951755.6-2039.5540050%2310940.51110.61755.6-1496.7050050%2887.5940.51145.251755.6-953.8560050%3465940.51179.91755.6-411.0030060%2079940.51096.741755.6-1713.8440060%2772940.51138.321755.6-1062.4250060%3465940.51179.91755.6-411.0060060%4158940.51221.481755.6240.4230070%2425.5940.51117.531755.6-1388.1340070%3234940.51166.041755.6-628.1450070%4042.5940.51214.551755.6131.8560070%4851940.51263.061755.6891.8430080%2772940.51138.321755.6-1062.4240080%3696940.51193.761755.6-193.8650080%4620940.51249.21755.6674.7060080%5544940.51304.641755.61543.26西城心锹景项目首投资收熟益框算当产权式宅销售部分兄售价为1柄3000续元时，酒活店部分的闲经营毛利延润框算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.951901.9-2185.8540050%2310940.51110.61901.9-1643.0050050%2887.5940.51145.251901.9-1100.1560050%3465940.51179.91901.9-557.3030060%2079940.51096.741901.9-1860.1440060%2772940.51138.321901.9-1208.7250060%3465940.51179.91901.9-557.3060060%4158940.51221.481901.994.1230070%2425.5940.51117.531901.9-1534.4340070%3234940.51166.041901.9-774.4450070%4042.5940.51214.551901.9-14.4560070%4851940.51263.061901.9745.5430080%2772940.51138.321901.9-1208.7240080%3696940.51193.761901.9-340.1650080%4620940.51249.21901.9528.4060080%5544940.51304.641901.91396.96西城心景企项目投资侮收益框算当产权君式销售汗部分售渗价为1碰400就0元时虾，酒店芳部分的均经营毛惨利润框各算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.952048.2-2332.1540050%2310940.51110.62048.2-1789.3050050%2887.5940.51145.252048.2-1246.4560050%3465940.51179.92048.2-703.6030060%2079940.51096.742048.2-2006.4440060%2772940.51138.322048.2-1355.0250060%3465940.51179.92048.2-703.6060060%4158940.51221.482048.2-52.1830070%2425.5940.51117.532048.2-1680.7340070%3234940.51166.042048.2-920.7450070%4042.5940.51214.552048.2-160.7560070%4851940.51263.062048.2599.2430080%2772940.51138.322048.2-1355.0240080%3696940.51193.762048.2-486.4650080%4620940.51249.22048.2382.1060080%5544940.51304.642048.21250.66西城心景饶项目投资歼收益框算当产权式老销售部分悦售价为1推5000坐元时，酒奖店部分的分经营毛利让润框算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.952194.5-2478.4540050%2310940.51110.62194.5-1935.6050050%2887.5940.51145.252194.5-1392.7560050%3465940.51179.92194.5-849.9030060%2079940.51096.742194.5-2152.7440060%2772940.51138.322194.5-1501.3250060%3465940.51179.92194.5-849.9060060%4158940.51221.482194.5-198.4830070%2425.5940.51117.532194.5-1827.0340070%3234940.51166.042194.5-1067.0450070%4042.5940.51214.552194.5-307.0560070%4851940.51263.062194.5452.9430080%2772940.51138.322194.5-1501.3240080%3696940.51193.762194.5-632.7650080%4620940.51249.22194.5235.8060080%5544940.51304.642194.51104.36西城心丈景项目胞投资收载益框算当产权懒式销售坚部分售升价为1秧600京0元时眠，酒店窄部分的造经营毛爷利