佛山市某产业园物业管理提案

佛山市创意产业园

—物业管理建议书【物业管理职业经理人】xx2008-8-13谨呈：***董事长抄送：余总、钟总由：x（一直在路上的行者）2黎宇清**创意产业园(大事记)2007.3

**创意产业园启动；广东省信息产业厅授发“广东省(**)软件产业园”

汪洋调研的第二站来到位于禅城的**创意产业园

。广东省知识产权局授发“广东省知识产权试点园区”3黎宇清目录1.为何写此建议书?1.1男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思)

2.建议书内容

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?3.关于旧厂区改造的创意产业园展望及**产业园5年规划所思4黎宇清1.为何写此建议书?--------1.1男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思)

选择行业是如此的重要,36岁的我由此感叹!从2004年4月离开商业物业后,再没有进去过,虽然我保持着激情,内心如此渴求进入!

在雅居乐时,开发商肯承担物业亏损,要求是费用指标/管理费到位率指标及服务指标,管理指标。而我当时也做的确实对得起公司、业主，团队！“千里马常有，而伯乐不常有”的千古名句是我后面被两次猎头公司猎中后的结果。现在公司领导重物业经济指标，轻服务指标，物业服务战略定位出现了错位。我在上与下，左与右间平衡着，斗争着……由于国家执行的”政府指导价”,及开发商不理解的亏损怪圈!

幸而，国家在做产业结构的调整，又有了如**创意产业园这样的抓住机会的先行者；让我有了追求的事业的一次机会，我要抓住；故而此“旧厂区改造的创意产业园物业服务建议书”让我如履薄冰！慎之又慎！择大势者,事成也;不弃理想者，事成也;5黎宇清2.建议书内容

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?6黎宇清

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述(国内部分项目)所谓“创意产业”就是将人们平时常说的“点子”、“主意”或“想法”产业化形成价值，并带来就业的产业。很多创作不是设计师在家干想出来的，可能是某种东西激发了你或者是一帮朋友聊天给聊出来的。在D-PARK广场，大家在一起，在很多层面上是希望物以类聚，大家能互相交流，互相学习。”北京西四环的“罗豪斯35号创意文化产业园”就位于北京华北汽贸原址一座老厂一个创意！原751工厂即如是，现为正东创意产业园（751厂D-PARK）就以巨大的“双塔奇观”成为厂区的一个亮点，“双塔”便是厂区内两座直径数十米、高度近70米的液化气储罐８号桥总占地面积近万平方米，建筑面积逾二万平方米。它原为上海汽车制动器厂旧工业厂房，7黎宇清创意爱尔兰“创意爱尔兰”中各类企业的数量

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述8黎宇清政府牵头，腾笼换鸟

——杭州创意产业区发展模式浙江省政府牵头的创意产业区杭州LOFT49，已成为杭州市经济社会发展的新亮点，并将进一步形成杭州新经济的聚集带。LOFT49创意产业园区位于杭州拱墅区京杭大运河畔，面积近一万平方米，前身是国营大型纺织工厂。2002年因经营不善停产，旧厂房被租给了美国DI设计公司，此后逐步吸引了大批世界各地的设计师和艺术家入驻。经过三年的发展，园区已汇集近20家企业，涉及工业设计、网站/制作和开发、摄影和绘画等多个创意领域；2004年园区实现营业收入2.4亿元，这种“腾笼换鸟，筑巢引凤”式的发展模式与英美等发达国家创意经济早期形成阶段的模式如出一辙。

高大宽敞的空间有利于自由发挥，较浓的历史文化氛围则能激发灵感，相对低廉的房租符合大多数艺术家的经济承受能力；园区全力打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地杭州创意产业及创意产业集聚区发展概况9黎宇清

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述文化创意产业在发展方面都没有太多的经验可循，因为创意产业最早从英国兴起也就是10多年时间上海创意产业园的兴起基本从工业厂房的改造利用开始，从不论是改造不大的M50、四行仓库、田子坊还是“整旧如旧”的8号桥。文化创意产业园和一般生产加工制造园，本质的区别是引进人才、引脑力资本而不是一般意义上的招商引资卖地-搬迁-拆房-新建是原来老工业基地搬迁的基本流程，这种操作模式使很多珍贵的工业遗迹、遗址得不到保护，资源浪费严重。“文化的力量，深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中，是一种‘软实力’。重点强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系，从引脑到打造产业链大势:中国由”世界加工厂”再进一步,那就需要创意,知识经济1951年，美国建立斯坦福工业园——硅谷，开创了高科技工业园区的先河。10黎宇清在原有的工业厂房上改建文化创意产业园，可以最大化利用原有的建筑环境，能够节省大笔费用。而且很多企业的老厂房都是由前苏联和前东德设计制造，不但有着特别的建筑特色，还有厚重的历史感，非常适合艺术机构的进驻”。

将废旧厂房改造为创意产业园，不但能够保护一些有历史价值的工业遗产，更重要的是创意产业园区的开发不同于简单的一次性房地产开发，而是一个长期、持续的开发过程。在整个园区的运营过程当中，可以不断深化经营模式，创造新的价值，同时能够推动新的就业机会

多数由旧厂区改造而成的文化创意产业基地，基本上都由原来的企业进行运营管理，主要的盈利模式是通过收取厂房租金，运营企业基本上都只是在扮演一个“房东”的角色创意产业园区的发展必然是从开始低租金吸引企业和个人的入驻，然后通过软硬件设施为企业提供完善的服务，再通过品牌经营和资源整合，形成园区内入驻机构的聚合效应，从而提升园区自身的竞争力和运营价值

* 资料来源： 2.1旧厂区改造的创意产业园的概述11人才的稀缺，特别是策划、管理、运营人才的稀缺已经成为制约园区长远发展的瓶颈入住企业能够获得政府的产业扶持和实实在在的税收、人事、补贴、贷款等多方面优惠政策，“政府搭台，企业唱戏/资金”的发展模式利用产业结构调整留下的旧厂房、旧楼宇、旧设施、依托各区的特色经济注入创意人才与创意设计，形成一些具有相当规模的大型创意产业园区，每个园区聚集大批创意企业；制约创意产业园区长远发展的瓶颈人才政策资本资源入驻企业提供“一站式”物业服务，提供完整的商务服务，根据入驻企业行业的自身特点，提供专业型的行业服务重要瓶颈2.1旧厂区改造的创意产业园的概述----瓶颈122.建议书内容2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?13黎宇清2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

**创意产业园未改造前

改造后酒巴短短的1.5年时间,旧厂区改头换面,租金从20多元升至100多元14黎宇清2.2**创意产业园给我的启示与震撼!２００８中国改革论坛，昨天上午在**创意产业园拉开大幕

顶级专家**纵论解放思想----成思危妙语连珠论创新15黎宇清项目整体分析1、区位突出：“季华四路”核心位置2、景观稀缺：旧厂区独有人文价值,配套改建的景观3、交通便利城区旧厂区,已经成为城中旺地。4、配套完善：“澳大利亚西餐酒巴”、“人民大饭堂”、停车位、篮球场、会议室、“高尔夫”、风情街具备创意产业园的硬件和软件条件2.2**创意产业园给我的启示与震撼!---项目优势1、广东省知识产业园2、**市知识产业园3、陶瓷厂商的“脑部经济”/“总部经济”已经初现4、创产园领航者的高瞻远瞩，心存高远5、有着激情四射的团队硬件软件16黎宇清文化价值将是无可估量的:休闲公共场所：已经成为创意精英进行交流的场所**创意产业园/精神文化中心：提供包括一站式客户服务中心提供各种服务，还有为社区活动和庆典准备的公共广场和会议室。可能以后会有一些街头音乐家和不少世界各地的餐馆；高科技展销会：高科技商家们以穷出不尽的新产品以及为之而设的各式各样的讲座、课堂来吸引世界各地用户们的定单老板要给员工提供：浪漫舒适的工作环境和文明儒雅的工作氛围。——以使员工死心塌地爱自己的企业。给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的另类工作环境。2.2**创意产业园给我的启示与震撼!---项目优势17黎宇清项目的SWOT分析S——项目优势旧厂区改建的隐蔽工程渗水维修等隐性费用较高旧厂区硬伤(现代办公网络\车场\智能化监控系统)未有成熟经验,国内及**地区可借鉴经验较少产业升级产业结构调整旧厂区在全国很多,复制空间巨大我们能成为这个领域的领头羊机会较大以前旧厂区经济价值低下,将为公司有赢利空间潜在竞争对手将我们成功基础上进入这个行业,以后的竞争将加大（类似项目不能多）以后复制过程中如何抓住区域经济特点,项目产品的细分将考验我们本身的创意(保持先进性)如何将设计与产业结合(创意的经济价值)体现,与租户共赢是长期的工作目标硬件+软件的结合脑部经济/总部经济正在张现价值旧厂区独特的人文环境2.2**创意产业园给我的启示与震撼!W——项目劣势O——项目机会T——项目威胁18黎宇清2.建议书内容2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?19黎宇清.

.创意产业园知识产权的保护平台/中心产业园创意从业者与国际国内交流/人才培训新闻资讯\平台/中心商务及生活服务平台/中心金融及相关物流服务中心;创意产业园经营者\管理者平台(从信息中确立领跑者)平台/中心模式2.3试论创意产业园的用户需要什么样的集成服务?20黎宇清2.3试论创算意产业炼园的用典户需要泉什么样未的物业余服务?办公设猫备租赁办公废品锋回收入及贞利用(环保)办公网络爹的维护利用创永意产业悲园已经缎有的网痛站宣传彩物业管阵理产业园场私地最大利殿用(白天办公,晚上开你放成美绍食街等),培训中管心晚上火出租或透者各种三讲座(培训,如北大青养鸟培训中畏心等)成立成辽人夜校(陶艺或者趟绘画班)未出租的为场地的定尝期维护检棒查(保养),以便随时骑能让租户犯来看场地,配合租赁装修中哥场地的魔管理与乒服务(办公场地惰设计)项目核心择问题创间产欺业园尚话未有成天功复制齿的经验经营管易理模式结尚未确转定物业公锻司的品嘱牌尚初命于起步演阶段,未为创姑意园形饮成溢价红空间用电用盟水是商龙业还是编工业,等一系喂列问题队伍是新胡组建的,各种文化抗冲突各专业口邻信息的传贵递尚未形贤成定式针对商务近类创意产袖业园的服舞务21黎宇清外部资源绵共享：共圈用律师、笋供用会计扬师、共用迹秘书、专牵业公司注哥册等商务设施取共享：大挥楼专用服紧务器、专郑线联接投躬影设备、滋视讯会议东室、小型姑会客室、秘书服务拦、咨询、荷电脑平台喘链接服务承器提供股肥市、汇市循重点讯息白等。大堂服掩务共享辞：收发射信件、聋代缴费盲用、租帽务代理毕、公用脚传真复状印等。书吧：营绍造舒适、社和谐的读白书氛围，沈提供专业邀及休闲书热籍2.3试论创携意产业末园的用自户需要绸什么样衣的物业建服务?--服务思接路平台=产业园创孙意从业者揪与国际国金内交流;创意产捧业园知努识产权循的保护家平台;创意产业罗园经营者驳平台(领跑者)且从中桑获取更祖多的信脏息;创意产业全园管理服恩务平台;整合=硬件+软件22黎宇清公共秩序剑维护(消防\车辆)公共设施嚷维护商家有掘偿维修清洁绿化兄环境服务停车位不馋足的改造出入控制先系统的改订造绿化自晓动淋水幻玉设施加芽装土建、肤设施的悄查漏，装分表，瞎统计公共塔能耗提供研发快、经营、炉办公、会议、移洽谈等熄场地租丝式赁服务兄；提供商蛙务办公川设备服呼务；代办企虏业工商调、税务德登记等沙龙（行每业集会）园区标识虑的升级园区社区消活动配合误开展，以文化仔增加园符区租金口及无形俱价值旧物业特雅点解决办法基础服徐务可能问题举是工程资包料遗失，加管道走向绩不清,外墙渗旧水，建膝筑的构瓜件的维针修翻新康。2.3试论创曾意产业李园的用由户需要兰什么样趋的物业服率务?客户服围务/收费周到的欠物业服控务项目包括公阵共部位驰保洁、24小时定时广巡视和电望子监控、绿化养哨护、通讯网络雁及电话报筐修服务等公共设施开的改造，圾更新23黎宇清其他服溜务：客斑户对软宜件的需型求也呈舞现多元师化基本服脖务：客成户都希怕望本项标目提供麦良好的三安全、革清洁、暮客服、巾工程肢维修维晴护服务竞。2.3试论创意挎产业园的势用户需要屯什么样的驳物业服务?--服务需治求分析24黎宇清确保项目耻热销，实现振最大经济效号益旧厂区黎改造创谢意产业蔽园物业服务(设想)清洁绿舍化公共秩演序维护工程维护客户服幻玉务/租务档案管理社区文化2.3试论创疮意产业狸园的用别户需要士什么样讲的物业耗服务?--服务思终路基础服梳务贴身服务溢价服违务会务/专业沙龙机票餐饮商务礼仪培训等报刊、蜘杂志代付定服务抓。送信，邮忽件提取服纱务定型后形还成物业品烂牌价值以物业览服务形掠成与创牧意园的葬溢价能杯力25黎宇清1234公共秩铸序维护碗队伍工程维辜护客服(制服清讨洗)服务面面瞒观2.3试论创四意产业举园的用勉户需要敢什么样灭的物业颠服务?--网络办练公的增锄加及维冷护26黎宇清2.衫建议书产内容2.1旧厂区眼改造的歇创意产植业园的挤概述2.2**创意袋产业园给吨我的启示秋与震撼!2.3试论创牵意产业绒园的用梦户需要望什么样轧的物业守服务?2.4如何满足葱创意产业遮园客户需轨要的物业犹服务?2.5谁来满足蹄客户需要?2.6制定了逆什么样猾的5年物业词服务计他划?27黎宇清2345方针1走访客户反，了解客贸户所需（字客户意见/满意度调妨查）方针2方针3方针4方针5内容1内容2内容3内容4内容512.4如何满足区创意产业糟园客户需测要的物业呜服务?---没有调填查，就愉没有发押言权了解其他钻创意产业辫园的现状舒，提出高民出竞争者凝的服务策渡略了解创意苹产业园发繁展战略，匹提出贴身剂服务目标深入工作屑现场，了感解现在物显业服务现讯状，提升指团队战斗皮力以身作则狐，带领团而队向每个欺阶段目标脉冲刺，达积成服务战蔑略28黎宇清服务源于盼需求！如何通过虹引入新的旋服务理念吴和手段，脊跳出**胆物业服务甲的现状，誉创造项目森的差异性甘卖点，填昼补市场的陡空白，吸所引客户群斗体的目光雕？2.4如何满胆足创意偷产业园箭客户需垂要的物狸业服务?29黎宇清服务范围内容策划实施方法工具如何建架立策划服务寸体系要考虑只的方面服务标准策划责任人效果预期*资料来誉源：2.4如何满足副创意产业香园客户需察要的物业傍服务?用户(创意者)服务需求挖调查大业主(开发商)服务需求顶调查市场竞争元对手提升输服务了解国家政拨策法规采影响,预期302.4如何满足奸创意产业板园客户需堂要的物业贯服务?创意产漏业园旧台厂区改光造成而剖来，过梨往建设筑及新建呆改建的却图纸，皮管线，呆隐蔽工户程管理叨对物业姨管理维刃护设施液提出新与的课题设施陈旧陪，配套的叛VI系统严未有完善不，需要在吓硬件在提紧高智能化送的监控肉系统、芽消防系难统、停象车场系胁统完善贩及管理立维护办公网饮络，电颈话等系驰统的增娱加，管天理，维容护如何利用捆资源把产碍业园场地纲最大化利惰用（如广葵告收益、泉场地出租谢收益，夜做间非办公口时间的其抚他商业经欺营等）不芝同于商业报物业的新薪课题物业队伍背素质不高物业团队爆与产业园慈开发商的廉沟通渠道持，接管验览收等程序踪蝶是否清晰秒需予以完喝善客户均行为质素趟较高的涝“白领断”创意交一族，肚如何满假足个性骑需求产业园的扇社区文化败开展不同体于商业物彻业，也不排同于纯粹馆的写字楼必物业，如匪何开展也哑是个新课侮题物业类劝型较多使（办公侦、酒店季、高尔读夫）等筝也给物贩业人提乡丰出新的混课题物业管理队模式还未译定型，需伏要一段时躺间完成定塞型，然后殿才能谈复低制31黎宇清物业服址务定位1、与国际沿接轨，符码合国际标省准2、尊重服历史、薪尊重传恼统3、传统贴文化和无现代先泼进文化屑精髓的浇共融4、具有头强大的冠辐射力民族的就换是国际——古今对左话！**创意垒产业园的野性格:关键词1：“炼对文化毛的强烈每认同”氏。**是筹一个高极文化素练质的城溉市，大春家对文钓化有着划强烈的芬认同感包，有人繁可以没珍饭吃，美可以没曾房住，羞但是不茶能没有礼文化。关键词2：怀旧遍不厌新格。**创意液人人喜欢里名人字画岔、古物，谣认同文化赠，但是*士*创意人临又喜欢追歪逐品牌、泄时尚。文化价值垂仍是物业情服务的最析高追求---只有文化驰才是经济木价值的空乔间2.4如何满足嚷创意产业障园客户需讨要的物业慨服务?32黎宇清2.5谁来满足买客户需要?职业物放业经理芹人培养全佛国其他废项目创旦意产业搂园的储屋备人才虫（项目柄经理）各专业人昌才的培育拘（工程、绩安管、客讨服、行政哥/人事等捆）操作层霸人员的滴培训（疲服务标作准的一珠致性）特别需催要创意产且业园（东大业主恰）战略上的去定位准确资源上贞的支持虹（资金捆、信息黑、旧厂为区维修丝式的技术锁）如专门的喂工程接口威部门旧厂区桑改造过踢程的物盐业部门询的全程鄙参与，衡了解管筹线改造舌，为节婚能减耗免做足前价期工作标识VI系统的锅制作物业办准公用房/住宿等设军计行业专党家（外冈脑）创意产巧业园用束户（租至户）的效共管模挖式--氧---遵经营委字员会33黎宇清国家物业管理示范项目标准省级物业管理示范项目标准条件之一,建筑面积在8万平方以上市级物业管理示范项目标准ISO国际质量体系认证认证2012年2011年2010年2009年2.6制定了什亏么样的5年物业胆服务计爆划?200展8基础工婆作：了前解现状帝，提出销服务策绩略，与肤团队达惕成使命34黎宇清3.关于旧厂别区改造的享创意产业被园展望及鸣**产业烛园5年规划所偶思关于旧啦