知名房企地产项目建设中的精细化管理报告图文并茂

浅谈项目建设中的精细化管理二零一零年十一月

目录一、建立以项目经理为核心的内外协调机制二、精心做好项目的开工准备工作四、重点攻克施工中的重点、难点问题五、注重交底，样板先行，技术协调贯穿始终六、狠抓甲供材的管理，满足工程建设需要七、严格签证管理，控制工程成本九、监控农民工工资发放，确保劳务队伍稳定十、充分发挥监理的监督、纽带作用，项目管理有的放矢十一、注重工程收尾阶段的组织、协调，合理安排、密切配合十二、小结概述目录三、加强工程进度计划管理，确保项目销售、交楼目标顺利实现八、强化安全文明施工管理，促进项目销售，实现安全生产目标

开发项目在工程实施阶段项目管理的具体工作主要为安全管理、成本控制、质量控制、合同管理及组织协调等，项目的成本、进度及质量目标实现的关键在于过程控制行之有效、落实到底，保利地产重庆公司在工程项目的实施阶段一直探讨、实践精细化的管理操控模式，从近两年已交付的项目情况看，精细化管理初见成效。下面，以重庆保利香槟花园F组团的项目管理为例，与大家一起分享、探讨精细化管理的心得与体会。

概述

概述

保利香槟F组团位于重庆龙头寺火车站片区，总建筑面积19万㎡，由7栋高层建筑组成，地下3层，地上30层，人工挖孔桩基础，框架剪力墙结构。该工程于2007年年底开工，合同竣工日期为2009年12月30日。在工程项目的建设实施中，重庆公司践行的精细化管理主要体现在以下几方面：

开发项目的建设施工由工程项目部负责组织实施，项目部是将项目由图纸变成实体的最前沿的组织实施部门，围绕项目的建设施工，公司技术、预算、开发等部门共同参与，设计、施工、监理、材料设备供应商等各施其责，规划、建设等政府职能部门进行过程监管与验收。项目部组织实施的核心便是为所有参建单位及有关人员提供良好的工作条件，使各参与单位及人员尽其所能，积极、主动、卓有成效的为本项目服务。

一、建立以项目经理为核心的内外协调机制

一、建立以项目经理为核心的内外协调机制

建立以项目经理为核心的项目运作内外协调机制，要求项目经理必须具备以下素质：1、娴熟的施工技术管理经验与基本的预算造价知识；2、充分掌握项目开发报建、规划设计流程及销售配合事宜。项目经理的上述素质，规划、设计

项目经理营销、销售

物业前期介入预算、造价开发、报建

施工管理保证了协调工作切入准确、相互衔接顺畅自如，项目的开工、销售及交付按计划顺利、高效完成。项目部员工的具体工作，在《工程项目部管理职责》中予以了明确规定。

二、精心做好项目的开工准备工作

万事开头难，项目的施工建设更是如此。因此，必须精心做好项目开工准备工作，使得施工建设循序渐进、有条不紊的向前推进。重庆公司重点做好了如下几项常规的项目开工准备工作：开工准备工作

3、做好技术准备2、做好三通一平1、选好施工队伍二、精心做好项目的开工准备工作

施工单位是工程建设的具体执行者，重庆公司在执行合格供方末位淘汰制的同时，重点做好对新队伍的引进。招标小组对施工单位的考查重点是施工现场，通过对施工现场看得到摸得着的材料码放、材料利用、安全维护设施、场地文明施工、施工现场的标记标线、工人的技术熟练程度等点点滴滴的实际细节便可反应出被考查单位的施工技术管理水平及成本控制水平，从中选择出自身控制标准比较高的施工队伍作为合格供方。1、选好施工队伍

虽说老生常谈，但其作用决不容忽视。重庆是名符其实的山城，重庆公司开发的每个项目的场地高差均起伏较大，前期土石方工程量巨大，到主体施工阶段，若施工道路不畅通，将严重制约工程进展。因此，重庆公司要求各项目必须在土石方施工期间提前将施工道路修筑完成，且施工道路应最大限度地结合场内永久道路的施工，即避免了工程收尾阶段道路施工对其他施工的影响，又可节约主体施工阶段临时施工道路费用。

2、做好三通一平由于组织及技术协调问题较多，项目部须精心设计、合理安排，在基础开工前将场内的永久排水、大型环境挡墙、地下生化池等主要地上、地下构筑物等协调技术部完成图纸设计，并结合现场实际，组织队伍合理有续的施工完成。伴随施工道路的形成，项目部需协调供电、给水等单位完成施工用水、用电的布设施工，保证土建全面开工的三通要求。另外在土建基础全面开工前，项目部需组织协调有关各方完成区内可能存在的水电气等管网线路的外迁，从而扫除一切影响土建施工的障碍。

2、做好三通一平3、做好技术准备项目部在组织好常规的图纸会审、技术交底、方案审核及坐标控制点的交底等常规工作的基础上，重点做好小区大型环境附属工程（如高大挡墙、护坡、生化池、地下主干排水等）与土建基础同时或提前施工的技术协调，其间加强内外沟通，及时为设计部门提供现场的实际情况及重要的基础参数，使整个项目须深开挖的地下工程均在早期基础施工阶段完成，从而减轻进入装饰装修及环境施工时对施工作业面的压力。因上述工程提前施工，因此要求放线定位及标高一定准确，从而保证与后施工工程顺利衔接。

有关开工准备的详细工作，在《项目开工准备注意事项》中更加明确。三、加强工程进度计划管理，确保项目销售、交楼目标顺利实现

工程项目部要求施工单位必须建立以项目经理、技术负责人等为组织构架的项目计划管理体系，设置专职的计划管理部门，将总分、分包工程施工进度计划管理统一纳入项目计划管理体系。围绕项目的销售、交楼目标，首先由工程项目部编制项目实施控制性节点计划，施工总、分包单位依据控制性节点计划制定施工总进度计划、区段施工计划、月度施工计划、周施工计划等。通过监理、工程项目部审核批准后，各相关单位有组织地进行资源调控，周保月、月保总的一步步地按计划完成每项工作，确保项目的销售、交楼目标顺利实现。三、加强工程进度计划管理，确保项目销售、交楼目标顺利实现

有关项目进度计划管理的细节，详见《工程进度计划管理实施细则》。三、加强工程进度计划管理，确保项目销售、交楼目标顺利实现

对于工程项目管理者，面对施工中遇到的已出现或可能出现的各种阻碍工程进度、影响工程质量的技术问题、场地问题、相互配合问题、内外协调问题等，应首先分清问题的大小及轻重缓急，对于重点、难点问题，要求项目经理在工程组织安排上必须具有前瞻性，对可能出现的重点困难及矛盾予以提前解决。四、重点攻克施工中的重点、难点问题如香槟F组团在进行人工挖孔桩施工中，由于1#、2#楼区域为已掩埋回填的排水河沟，地下水极为丰富，人工成孔到一定深度后便无法继续挖进，工程被迫停工。对此，项目部及公司高度重视，除召集公司及施工、监理单位的技术人员外，还邀请重庆市的岩土专家一起研究、探讨解决方案。四、重点攻克施工中的重点、难点问题

经反复论证，推翻了改人工挖孔为机械成孔的施工方案，决定以增加潜水泵连续强降水的方案进行处理。在片区内十余条开挖较深的每根桩孔内放置两至三台的潜水泵，不间断的二十四小时连续抽水，使整个片区的地下水抽排量大大高于补给量，水位得以降至孔底，人工挖孔桩能够继续向下成孔。由于处理及时，1#、2#楼的人工挖孔桩施工进度滞后不足三十天，对整体工程进度未造成大的影响。若当时改用机械钻孔桩方案，工期将拖延三至四个月，且造价将增加200余万，采取简单的强降水措施，工程费用仅增加了20余万。四、重点攻克施工中的重点、难点问题五、注重交底，样板先行，技术协调贯穿始终

质量控制的根本方法是将施工技术规范贯穿到施工过程中，形成施工现场看得见、摸得着的施工样板，作为施工现场进行质量管理的有力依据。项目部在施工现场的质量管理主要做了以下工作：

1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工2、注重细节打造，严格验收标准，以样板验证交底

3、严格工序交接检验，做好前后衔接

各分项工程（尤其是建筑装饰部分）开工前，组织所有相关的参建单位召开技术交底专题会议，确定各个分项工程所有工序的施工配合顺序，确定具体的控制尺寸、规格、定位及标高等，明确上下道工序的衔接处理及细节控制的具体参数。1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工如进行内岸外装饰施醋工前，应巴确定门窗碰的具体加削工尺寸及患定位、标阔高；确定钩内外标高析控制线（豆50线）那；确定室旺内、外地约坪控制标课高；确定察入户门安免装标高；跑确定电梯忌门套、按锯钮盒安装术标高；确细定栏杆高腔度与装饰廊线条的关才系；确定准栏杆底部走挡水与防怖水、保温辩层的标高筑尺寸关系飞及施工顺断序；确定茶外墙保温艺在门窗洞肺口、阳台妙、露台等诞部位的收丈口方法；绘确定涂料蜘、文化石狐不同饰面凯而引起的粥线条实际继施工尺寸群；确定空屯调洞内的惰百叶、排狗水立管等盟满足空调作安放的具精体定位等骨等。1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工上述在图鱼纸中无法只具体明确贯表示的施绍工技术参婚数及先后权的施工顺量序在施工棉前必须予窑以确定，高使每项工兴作的组织千实施者心顾中有数、抵万无一失拔。通过上缠述精细的略管控措施育，既减少设了施工中沸的错误及椒返工，又宝保证了施掉工质量，沟加快了工吧程进度。1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工在科学麻、全面吓、合理配、准确皇地进行效施工技金术交底把的基础江上，狠贡抓技术贸交底的茶执行、之落实，冒各专业扑分项工锄程大面少积施工远前，必逮须按交巨底要求艘先做施培工样板讯。通过起组织技填术部、趟项目部防及设计喂、施工辨、监理吴等单位搁相关技滑术人员残对施工梁样板进勾行验收晓，可以旱检查设逼计方案东、技术习交底的犹可行性处；考核征班组的辆技术操滔作水平溪；发现拘设计施挡工中存肿在的质庄量缺陷祖等，从郊而避免孝和减少季了大范闭围施工俩后出现舰难以返损工的质康量问题娃及功能赵性缺陷耽。2、注重细节打造，严格验收标准，以样板验证交底。在施工吊过程中拾严格控水制工序盏间的交鹿接验收俩，要求访下道工剂序对上加道工序成严格检罚查，发帐现问题物及时通逮报并做续好现场邻标识，原以方便腥上道工洁序的返怖工处理污。上道尽工序质全量不合厅格，禁昂止下道丢工序施始工。有关工咸程质量牌控制的漫具体操蔬作，在忆《工程教质量管局理及验帝收实施苏细则》谱中做出楼了系统向规定。3、严格工序交接检验，做好前后衔接。对土建、骄安装工程秒的主要材汁料进行甲牵供是保利俩重庆公司拾适应当地风建筑市场游环境而采炎取的降低雁工程造价幸、控制工谈程质量的珍一种尝试味。在重庆蛇建筑市场屯，相对具胁有较强资灵金实力与箩良好信誉佩的施工企墙业相对沿尼海发达城装市较少，搭因此，重鼻庆的多数吩开发商均细采用甲供珠主材的方纠式进行工棵程发包。业重庆公司热在甲供材希的管理上刻主要做了搂以下工作悼：六、狠抓华甲供材的乔管理，满躺足工程建玻设需要1、钢协筋、水镜泥及砼旗等主材严供应商掘由预算茧部组织近，通过台招标小慰组严格假的考查牲、评标绢等程序台确定；2、材正料的计涝划审核祸、现场哑查验、匙款项支爽付与扣拍除等环岗节通过定公司制险定的《碑甲供材戒管理办法法》由怨预算部剧、项目福部及财斩务部等童分工配何合完成默；六、狠抓智甲供材的爷管理，满淹足工程建粱设需要具体细节坐：⑴计划超审核由奶预算部乳根据项司目的结秩构特点耕及经验垫参数提贝供主体各各部分秤的主材粘含量指敌标，监总理、项坑目部根钟据上述松参数及俗现场进举度审核从施工方时报审的缴材料需旨用计划条，经预辜算部终傻审后转弟供应商耗按计划泥供货；⑵材料进浴场由监理喊公司实施蠢进场检验摘，供应商莫与施工方绣核点数量哪，经监理脊、项目部辈确认并形著成台帐记锈录后转预崖算部备案派；六、狠抓企甲供材的敢管理，满呈足工程建茄设需要⑶每月初肠，项目部喷、预算部雾及财务部席进行各自早台帐复核浸，相互核级对无误后狠办理材料倦款支付手掘续。甲供材通唱过公司各段部门分工裁协作、密窄切配合的糕精细化管世理，包括比香槟花园嘱F组团在两内的重庆木公司各个饥项目，未牛出现因主惩材质量问林题及供应浊不及而严镇重影响正章常施工的词情况。同缠时，因通士过招标选晒定主材供篇应商，主祝材的价格区较市场价承降低5%供左右。甲供材的缎管理详见它项目部的雨《工程款扒管理台帐沾》。六、狠犬抓甲供贫材的管处理，满晶足工程催建设需本要七、严免格签证填管理，淹控制工朋程成本在施工建拜设期，由兵于设计变用更、方案地调整、技块术难题、养图纸疏漏迹及销售配帆合等原因扰，施工现川场出现合乓同、图纸仪外的增加腊工程在所逮难免，由洁于不确定旺性因素较泥多，如若淋管控不当没，很容易句出现较严锣重的预算角超支及管极理上的混召乱。为此传，重庆公营司主要采三取了以下糊签证管控听措施：签证管理措施

1、签证因依据范围释明确3、签证团量价分离泰，内部有捏效监督2、签证球内容规范晓真实七、严洋格签证绵管理，纸控制工泳程成本引起签证蔽发生的事迁由必须通推过公司相敢关部门及言领导按规严定的权限间形成书面姿审批文件搬。如设计馋变更必须并由技术部型、总工及肢总经理按闸不同费用损级别签字欺并盖章确告认；工程撒变更须经蜜项目经理些、主管领挠导等呈批阳批准后实家施；1、签证腰依据范围扭明确技术问培题的处油理、销势售配合陡等签证萌项目须故通过公芦司会议栏或专题趴会议确毯定后方毅可实施榜；签证辞的工程星内容均惨为合同骂图纸外毕、属甲挡方责任券、须增蹄加或认醋可的项刮目，甲驴方责任睬外的增厘加项目拘不予签珠证。2、签证链内容规范学真实包括签混证项目眼的发生睁事由、厦时间、旷数量等悔等，签年证人员搅必须如戴实规范贴填写，勇签证经辆办人员惭必须检纤查质量笛满足要疫求且亲展自丈量定后才能采签字，蔑同时必徐须执行辣双签制购度，即孙甲方应绵有二人灰以上人厕员签字矩，且其锅中一人名必须为罢项目经救理，否序则视为剖无效。3、签证闻量价分离锋，内部有尚效监督工程项目绞部仅对发印生签证的膛数量进行蛇确认，其闭单价或计最价办法由斗预算部核吸实确定；莫预算部不独定期对项三目部发生拾的签证项浮目进行实吨地抽查，冰确保签证辉内容真实摸准确；签秩证手续须烛在规定的米时效期内精办理完成参。有关项炒目的成祖本控制页具体操成作，在烦《保利尘地产签拳证管理山规定》涉与《项稻目成本视管理实级施细则须》中予存以了明判确规定匹。做好施工帮现场的安瓦全文明施馋工管理，喊即保障了舌施工作业精人员的人泻身安全，漫又可为销俱售提供客所户参观体幕验的机会贪，有力地母促进了项焦目的销售雾工作。为洽此，工程设项目部依炊据《重庆首市建筑工该地文明施增工标准》镇，分基础娱、主体、却装饰装修柱及道路（趟管网）工疾程等不同取施工阶段量，制定细模致、具体鼻的文明施院工管理要转求，项目无开始销售锦后，每周渔安排周六敬、日两天浮为客户参草观体验日宇，在完善厌的安全防炮护措施与徐保证客户带安全的基月础上，文赵明、有序艘地组织施错工。有关项目晴安全文明亏施工的具扩体管理，详见《折安全文央明施工纠管理实总施细则鹿》。八、强覆化安全习文明施到工管理伴，促进笑项目销帽售，实闻现安全美生产目拆标九、监俊控农民听工工资还发放，绸确保劳低务队伍哗稳定近年来，谨随着国民俱经济的发魂展与维护费社会稳定昨的需要，马维护农民系工的切身只利益与监糠控农民工传工资发放梅已纳入各近级政府的枣日常监管唤事务。作哲为央属企煎业，保证各公司所开幼发项目的红参建农民旦工足额领隶取工资更祸是企业义杯不容辞的抚社会责任茧。只有这出样，才能艇确保劳务暴队伍稳定伴,提高农工民工的工售作积极性百，保证开击发项目的蕉工程进度椅与质量。为此，立在包括束香槟花渐园F组励团在内汗的所有怜项目管即理中，穗特别增爸加了监仔控农民桨工工资孙发放的虽管理内塔容。浅谈项田目管理浆中的精损细化操达控九、监绵控农民槽工工资渗发放，钩确保劳租务队伍键稳定1、项彩目部对万各标段剪的劳务报公司及破以下属出班组进策行登记惯备案，新包括班负组承包乏内容、舍工人数僻量、班竖组长姓惊名及电挡话等；2、劳扣务班组加承包合和同由监停理公司作备案，节以方便绸项目部霸掌握各败标段农饰民工工竹资发放涌的节点柜与期限婶等；3、各标勿段按合同武支付工程膜款前，各协施工单位且必须提交慌农民工工极资发放计助划，并经稿各劳务班芬组长签字流确认，确欠认的工资般发放计划衫须现场公鞠示；4、农崭民工工牛资发放派须在总殃包、监础理及项腿目部的活现场监吵督下进浆行；5、将燥施工单弹位农民复工工资烤发放管亭理纳入脱诚信档来案，若鹊发生一铸次严重孔拖欠行蛮为，取缎消该施翁工单位粉继续参路与工程能投标资冬格。通过上述凑办法，香算槟花园F天组团从开葱工到竣工陈验收，未东出现一例编民工工资斧严重拖欠旦事件。浅谈项洋目管理他中的精睁细化操仗控十、充分合发挥监理冤的监督、桑纽带作用锈，项目管筐理有的放番矢对监理恭单位的假管理方邻针为：信任、支持、监控1、信任筹：充分授眉权监理对乎总包、专匪业分包单悠位、甲供销材料设备是供应商等领进行质量电、进度、菜成本、进深度款审核阅、安全文淘明施工等锅方面按照既合同规定龙实施管理荣；2、支持剃：对监理湿在管理工疤程中遇到尚项目总包努、专业分矛包单位、说甲供材料柜设备供应跃商的阻力摇，甲方给湖予大力支降持，并协概同监理做刻好供方的口管理工作在；3、监控倾：对监理盏在实施管免理过程中机出现未严粮格按正常顶管理程序亦或未能充拼分实施管泉理职责时珠进行监督匪，使之管鸡理行为在痒受控状态队下正常进皮行；对影坝响质量、游安全、进鼻度、文明授施工、成吐本、工程稳款的审核将等关键点柜实施二级爽管理，如曾土石方验痛收、桩基比础验收、散分项工程密施工样板折验收、防委水工程验晌收等，项吨目部的专奔业工程师狭必须亲自登参与，确软保整个项姻目处于受逆控状态。十、充分渴发挥监理贤的监督、油纽带作用值，项目管联理有的放但矢浅谈项目研管理中的乒精细化操闪控十一、秋注重工止程收尾五阶段的神组织、枣协调，留合理安栋排、密搅切配合工程进薯入竣工剪收尾阶雁段，土嘴建装饰烛接近尾铃声，公蠢共装修它进场施姓工，排铺水、给绩水、电陵力、消荒防、燃蝇气、电唐信、有毫线、宽援带、智需能化、档园林绿底化等几菜乎同步蛋进入，状多专业检、多队攀伍的同立场地施丑工极易横造成混姓战局面砍。为保栽证各专河业工程茧保质、冤有序、尘科学的隆组织施扩工，项枣目部主荡要做好惜以下工磨作：浅谈项目车管理中的岸精细化操慎控1、合理郑划分施工寸区块及各恒专业施工皮顺序，避智免同一工疤作面下多原专业交叉舍施工。如类各区块必摸须排水先速行，并与莫环境挡墙术配合穿插耗；电力及饿给水、消骨防、燃气火等紧随其绕后，期间具注意协调列尽可能多壶管线共用默同一沟槽堡，以减少蕉同走向的纲专业管线冻重复多次杯开挖。十一、注吗重工程收栏尾阶段的绞组织、协沫调，合理饼安排、密允切配合十一、骨注重工顺程收尾宜阶段的沿组织、肚协调，良合理安随排、密族切配合2、加强泛土建、水地电、园林蚁等不同专腿业间的配逮合协作，暖及时处理焰施工现场迷的交插技盐术问题。购项目部的冲专业工程屠师间交换毛审查图纸苗，及早发怕现各专业梦管线与园花建、土建钓间的矛盾咸。如各专避业管线的超检查井应阶避开单元饲出入口道蛇路；避免