小区物业管理方案课程设计

资源环境科学与工程学院物业管理课程论文专业：土地资源管理年级：学号：学生姓名：指导教师：课程论文：依莲新城小区物业管理方案PAGEII目录1怡莲新城概况及管理模式 11.1怡莲新城概况 11.2物业管理模式 12企业管理理念及服务理念23管理机构设置和人员配置表 23.1住宅小区管理机构设置 23.2各部门人员配置 33.2.1住宅小区 33.2.2安保服务队 43.2.3保洁服务队 53.2.4维修服务队 53.3从业人员的素质要求 64服务管理内容及工作标准 64.1客户服务内容及标准 64.1.1客户服务内容 64.1.2客户服务标准 74.2安保服务内容及标准 74.2.1安保服务内容 74.2.2安保服务标准 84.3保洁服务内容及标准 84.3.1保洁服务内容 84.3.2保洁服务标准 94.4工程服务内容及标准 94.4.1工程服务内容 94.4.2工程服务标准 105服务保障承诺书 125.1概述 125.2各项指标 126管理费说明 156.1包含取费项目： 156.1.1安防服务 156.1.2保洁绿化服务 156.1.3设备设施运行维护 156.2费用项目的构成 166.2.1清洁部分 166.2.2绿化部分 166.2.3安防部分 166.2.4工程部分 166.3预计营业收入 166.4预计经营成本 176.4.1人工费 176.4.2办公费用 176.4.3公共设施日常维修费用 176.4.4环境管理费 186.4.5机电设备维修 186.4.6其它支出 186.4.7合计 187相关建议 19PAGE2怡莲新城小区物业管理方案1怡莲新城概况及管理模式1.1怡莲新城概况本次物业管理范围为：住宅小区内所有建筑、道路、绿化带的治安，清洁，绿化，房屋及设备维护、维修等。住宅小区占地面积：70亩，建筑面积约61600平方米。房屋基本情况：整个小区建成后，共11栋多层，5栋小高层，其中多层为五层异型框架结构，小高层为12曾框架剪刀力墙结构，一梯四户，共39个单元，总计560户。其中：1.一期为7栋多层住宅，1-7#楼总建筑面积19776㎡，计190套，现已全部交付使用。2.二期在建工程总建筑面积31967㎡，其中多层住宅3栋，9-11#楼，小高层住宅4栋，高1#楼，高2#楼，高4#楼，高5#楼共计286套，二期将于2004年11月30日全面交付使用。3.三期工程最迟于二期工程完工后开工，建设多层8#楼，小高层3#楼，建筑面积9000㎡，计84套，工期约18个月。4.在建公用建筑一栋，建筑面积905㎡（其中水泵房114㎡）。5.绿化面积：18667.6㎡道路面积8331㎡。6.污水检查井30座，雨水检查井26座，化粪池17座。7.电梯五部（品牌：台湾“崇友”）。8.水泵房一座，水泵8个（功率为37KW2台，3KW2台，5.5KW3台，0.75KW1台）。9.小区干道灯106盏。10.停车场5个，占地面积约1900㎡，车位约77个。11.自行车房1座，建筑面积96㎡。12.住宅小区配套设施有：给排水系统、电梯系统、供电系统、消防系统。1.2物业管理模式根据管理服务的总体设想及住宅小区的特点，本着“精干高效”、“以岗定人”的原则建立住宅小区的物业管理机构，在原深g商安徽公司基础上，负责怡莲新城和原有物业的物业管理，以便更合理统配人力资源，在经济上实行合二为一的统管模式，提供一体化、专业化、全方位的物业管理服务，为住宅小区尽最大可能提供各种便利，提供“不断超越客户要求”的优良品质服务，实施“三好”服务：“好管家、好朋友、好保姆”。2企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

公司坚持“让业主满意、服务于社会”的服务理念，奉行100%业主第一的思想，努力成为业主的好保姆、好管家、好朋友；成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友；成为行政主管部门与专业公司及社会各界都公认的好伙伴、好企业、好朋友。3管理机构设置和人员配置表3.1住宅小区管理机构设置本项目管理机构实行管理处经理负责制，设安保、保洁和维修三个部门，共需配置36人。安保、保洁和维修由本公司经理进行归口管理，各部门日常工作任务执行在经理的指导下开展工作。根据住宅小区的实际情况，确定怡莲新城及原有物业实行共管施行人力资源共享，节约人力成本，由本公司实施技术支持。住宅小区管理机构具体结构如下：怡莲新城管理处客户服务安保服务队保洁服务组维修服务组巡逻怡莲新城管理处客户服务安保服务队保洁服务组维修服务组巡逻监控室内保洁有偿保洁室外保洁消防车辆楼宇自动化电梯设备机电设备服务提供客户回访档案管理财务管理日常接待文化活动图3-1住宅小区管理机构具体结构根据本项目实际情况及公司ISO9001质量标准，项目部需设项目经理1人、管理员2人，财务人员1人，每天正常上班，周六、周日轮流休息。3.2各部门人员配置3.2.1住宅小区A.概述根据住宅小区实际情况及公司ISO9001质量标准，住宅小区需设经理1人、管理员2人，财务人员1人，每天正常上班，周六、周日轮流休息。B.人员分配与岗位安排表3-1人员分配与岗位安排岗位名称人数工作内容工作区域备注经理1管理本部门员工，处理本部门日常事务，处理投诉等住宅小区管理员2负责处理一般事务，日常接待，一般性投诉接待，钥匙保管，客户服务等住宅小区财务人员1负责处理一般事务，日常接待，收缴费用等住宅小区3.2.2安保服务队A.概述根据本项目实际情况及公司ISO9001质量标准，项目部安保队需设队长1人，领班(巡逻岗安保员)兼岗1个，设门岗3个、治安巡逻、监控岗2个，实行“三班两运转”24小时安保运作，共计安保员15人。B.人员分配及岗位安排表3-2安保部人员分配与岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注安保服务队队长1管理本部门员工，处理本部门日常事务住宅小区门岗9负责控制无关人员进入小区内，检查进出大门的物品，检查出入小区的车辆，收发小区内的信件、报刊杂志大门巡逻、机动5指挥车辆停放，检查车辆状况，处理消防报警，维护消防系统，监管用户电梯使用及货物堆放情况各区域3.2.3保洁服务队A.概述根据住宅小区实际情况及公司ISO9001质量标准，保洁服务队需设队长1人，保洁员8人，绿化工3人。住宅小区公共区域日常保洁：室内：楼道、台阶、电梯。室外：车道、路面。B.人员分配与岗位安排表3-3保洁部人员分配与岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注保洁服务队队长1管理本部门员工，处理本部门日常事务住宅小区绿化工3日常绿地及树木维护住宅小区绿化带及路面保洁员8电梯、楼梯及所有公共区域外围及楼道区域注：每天保洁员8人正常工作。当有重大活动需增加人员时由本公司保洁部调派；绿化工人负责住宅小区的绿化维护，大型绿化工程统一由本公司绿化队负责。3.2.4维修服务队A.概述根据本项目实际情况及公司ISO9001质量标准，保修期内维修服务队需设队长1人（兼水暖技工）；变配电房值班员兼工程维修人员4人,实行“三班二运转”24小时值班制度，共计工程维修人员5人。B.分配与岗位安排表3-4维修部人员分配与岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注维修服务队队长1管理本部门员工，日常设备巡检、保养管理处，各楼层公共区域、值班维修员4运行维护、日常报修值班室、小区注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。3.3从业人员的素质要求表3-5从业人员的素质要求表部门岗位人数职责具备条件管理处经理1人全面负责项目部工作及与客户联络本科以上文化，物业管理相关专业，具有5年以上物业管理经验，英语流利，协调能力强，精通ISO9001质量体系。管理员2人协助项目经理，负责的日常运作、客户回访、档案管理大专以上文化，物业管理相关专业，具有2年以上物业管理经验，熟悉ISO9001质量体系。财务人员1人费用收取与结算大专以上文化，物业管理相关专业，具有2年以上物业财务管理经验维修班维修工5人处理日常报修及设施设备的保养与巡检队长要求工程师职称，队员要求四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护。保安队保安员15人安全保卫、巡逻22周岁以上40周岁以下，高中以上学历，退役军人，身高173~178CM，双眼裸视力1.2以上，身体健康，反应敏捷，有安保经验。清洁绿化部清洁工12人公共区域卫生清洁、绿化保养能吃苦耐劳，工作兢兢业业。4服务管理内容及工作标准4.1客户服务内容及标准4.1.1客户服务内容A.接待服务a.仪表仪容端庄整洁；b.按规定着装，服装整洁，佩戴胸卡，头发梳理整齐，淡妆、不留长指甲、不涂抹指甲油；c.接听电话，做好来电记录；B.问讯服务a.接受问讯及查询；b.处理客户的邮件；c.函件、杂志收发管理；C.引导服务a.门岗安保提供引导客户至访问目的地；D.代办服务a.为客户提供订阅报刊杂志的信息；b.根据客户要求代订各类报刊杂志；c.为客户开通电话、宽带等服务；4.1.2客户服务标准表4-1客户服务标准项目标准接待上岗前，服务人员均要做好仪容仪表的自我检查，做到仪容端庄，仪表整洁，符合各项规定的要求。上岗后，服务人员均要站姿端正，精神饱满，面带微笑，全神贯注，随时作好接待客人的准备。站姿应保持两脚与双肩同宽，两手自然垂直。按诗客人要做到热情主动，礼貌服务，语言规范。在规定的服务时间内，始终保持有岗、有人、有服务。工作程序完善，接待服务规范。保持周围环境的整洁，做到无浮灰、无胜迹、无死角、无“四害”，台面文具、文件堆放整齐有序。做好交接班工作，交接清楚，并有交接记录。电话接听在电话铃响三声内必须提机，并礼貌应答；仔细聆听客人要求，若没有听清，可礼貌的请客人重述一遍；听清客人要求，并作好记录，需要其它部门解决时，填写相关表格及时报相关部门解决；耐心回答客人问题并做详细解答；通话完毕等对方挂机后方可挂机；4.2安保服务内容及标准4.2.1A.大门岗服务a.外来人员、车辆进出管理b.物品出门管理c.日常邮件、报刊杂志的收发B.巡逻岗服务a.综合楼公共区域安全防范管理b.业主装修状况巡视管理（装修施工、装修时间、垃圾清运、电梯使用）4.2.2表4-2保安服务标准项目标准门岗安保熟悉掌握项目的基本情况；人、车、物品出入检查、登记；能准确填写各种表格，记录；能熟练掌握对讲设备的操作程序；善于发现各种事故隐患和可疑人员，并能及时正确处理各种突发事件；及时收发业主的邮件、报刊杂志；服从领导，听从指挥；巡逻岗安保能熟练掌握基本情况建筑物结构，防盗消防设备，主要通道的具体位置，变压器房，配电房等重点位置的防范等；按时巡逻，按时到指定地点签到；接到报警不超过两分钟赶到现场并报告；处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则；及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故；确保消防通道的畅通，及时通知业主清理堆放在上面的私人用品；安保工作时限总值班室接电话部超过不超过3声铃声响到指定地点紧急集合90秒或120秒接到电话到达现场120秒提前15分钟上岗安保员每30分钟巡逻一次，到指定的地点分别签到4.3保洁服务内容及标准4.3.1a.维护公共区域清洁b.负责垃圾清运4.3.表4-2保洁服务标准项目标准楼梯、走廊地面、扶手、窗台、墙面和灯具，无杂物、无积尘电梯地面、墙壁、按键盘、电梯内部和门，无污迹地毯、电梯槽、天花板以及轿箱四壁无污迹空气清新，无异味外围公共用地及绿化地面及绿地无杂物、积水，无明显污迹、泥沙垃圾捅外表无明显的污迹，无垃圾黏附物乔灌木保持树型美观，草坪轧剪整齐，无枯枝、枯叶，无病害虫害，确保花草树木的繁茂、造型优美设备间无杂物无水迹和污渍灯具无积尘垃圾筒目视垃圾筒、盖无污水、污垢垃圾日产日清垃圾筒、盖表面光亮垃圾筒外无垃圾黏附物不锈钢亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘表面光亮楼层通道地面水泥地面目视干净无杂物无污迹标识、宣传牌无污迹、积尘消防栓箱无污迹、积尘玻璃窗内外墙面玻璃窗明亮，无明显污迹；外墙表面无明显污迹，色泽光亮；金属及装饰无明显污迹，有光泽；4.4工程服务内容及标准4.4.1工程服务内容A.设备运行a.设备的日常检查b.设备日常与定期维护保养B.维修保养a.公用设施的检查b.公用设施的维护与修理c.入室维修服务4.4.2工程服务标准A.建筑体表4-3建筑体服务标准项目标准地基基础观测房屋无倾斜；地基无明显沉降、移位；墙体无严重裂缝等梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落；无开裂和非收缩性裂缝；无露筋等墙面/墙体每年全面检查一次室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次顶棚抹灰层牢固；无面层剥落和明显裂缝公共门窗门牢固、平整、美观、无锈蚀；开关灵活、接缝严密，不松动；门窗及门窗配件齐全屋面隔热层/防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象板端缝、伸缩缝油膏紧贴天沟、落水管、落水口畅通不积水，屋面出入口完好隔热层无缺少现象散水坡/雨檐台/连廊与建筑物外墙连接完好；无脱离开缝现象；无排水不畅通现象楼板/地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷；表面平整，无破损；楼板、地面砖上无水泥渣建筑小品/标示牌完好率100%；符合安全要求；标识牌齐全醒目B.道路表4-3道路服务标准项目标准水泥路面整体要求路面平滑；无明显坑洼、破损轻微破损面积每处不超过0边角整齐无缺口道板砖、拼花砖98%没有松动；单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块电缆沟盖板平整不缺少一块；单块破坏面积不能超过0档土坡、墙每处塌陷破损面积不超过0.5踏步、台阶没有明显破损路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好室外各类围墙护栏围墙整体外观一致；没有明显破损和面层剥落值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好；无损坏；需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范道阀道闸色彩鲜明；上下灵活自如无损坏；配件齐全，手动，自动控制正常路障牢固、无明显倾斜（10度之内）；完好，红白间条鲜明、醒目车位画线/禁停线和标识色彩鲜明；字体清晰、醒目；标识符合要求线条直，宽度一致路面路面维修良好；无坑洼和凹陷；无积水、裂痕；石料不暴露路灯灯柱垂直埋置牢固；灯柱不腐蚀和生锈灯柱上油漆不褪色灯柱上编号清楚灯臀牢固安装在灯柱上；灯罩不损坏，灯正常旷地人行道维修良好；井盖维修良好；路灯维修良好C.排水表4-4排水服务标准项目标准雨污水井/盖排水通畅；井盖没有明显裂纹或破损；井壁没有塌陷井盖型号符合轻型、重型要求；标识正确与周围道路高度保持一致；与路面高度不超出正负2厘米；与绿地正常不超出明暗沟沟体完好；明沟盖板齐全；沟渠畅通无阻给排水管道（含绿化用水管阀）水管水阀完好；无渗漏；不管通畅无阻塞化粪池排水通畅；井盖没有明显裂纹或破损；井壁没有塌陷井盖型号符合轻型、重型要求；标识正确与周围道路高度保持一致与路面高度不超出正负2厘米；与绿地正常不超出D.消防表4-5消防服务标准项目标准消防检栓、消防管、消防阀门无损坏；开关自如；清洁；无渗、漏现象；周围无堆放杂物保持水压干粉灭火器压力表计在绿色区；喷筒是否畅通；零部件是否完整可见部防腐层是否完好；铅封是否完好；有检验标志5服务保障承诺书5.1概述参照《全国城市物业管理住宅小区达标评分细则》，以及我公司ISO9001质量标准，我们对投标书所要求完成的物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分十二项，以表格的形式对各分项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。5.2各项指标表5-1各项服务指标序号指标名称国家标准服务指标指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配套设施完好率98%99%《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度，健全挡案记录2房屋零修、急修及时率99%100%《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具3分钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时值班制度3维修工程质量合格率100%100%《全国城市物业管理住宅小区达标评分细则》分项监督，工程部严格把关，按照工序一步到位维修工程质量回访率无要求100%建立维修回访制度，及时征求业主意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量序号指标名称国家标准投标指标指标测定依据管理指标实施措施4清洁保洁率99%100%区内保洁落实到人，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度5道路完好率及使用率95%100%《全国城市物业管理住宅小区达标评分细则》落实责任人，坚持对道路、路灯等公共设施进行日常巡视检修和定期维修保养，由工程部监督执行，事务助理配合检查落实。并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用停车场完好率95%100%6路灯完好率及使用率95%99%7治安案件发生率1‰因管理原因造成治安案件发生率为0《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》实行24小时巡查制度，根据实际情况，日常期“技防为主、人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保人身财产安全单车、摩托车、汽车被盗率1‰以下因管理原因造成车辆被盗率为08火灾发生率1‰以下0全员义务消防员制，定期培训合演习，加大宣传力度，由安保进行日常巡视，发现隐患及时处理9违章发生率1‰0.5‰参照国家建设部标准建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝序号指标名称国家标准投标指标指标测定依据管理指标实施措施违章处理率90%以上100%参照国家建设部标准违章发生并建立相应的回访记录10有效投诉率2‰以下1‰以下《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强与业主的沟通，定期走访业主，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为业主排忧解难；投诉处理有结果、有记录和回访投诉处理率95%以上100%投诉回访率95%以上100%11对物业管理的满意率95%以上99%《国家城市物业管理优秀住宅达标评分细则》采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务，完善服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意12大型及重要机电设备完好率95%100%《全国城市物业管理优秀住宅达标评分细则》完善机电设备的运行制度合维修保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，出现故障及时排除13管理人员培训合格率无要求100%《全国城市物业管理优秀住宅达标评分细则》所有管理人员、机电及保安员持证上岗6管理费说明本方案中我公司特别注明物业管理服务费主要由管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；安保费；保险费；办公费；物业管理处固定资产折旧费；法定税费等构成，经过初步测算怡莲新城目前全委范围内正常年份每月多层住宅物业管理费为0.7元/㎡，小高层综合管理费为1.50元/㎡，具体测算依据如下：6.1包含取费项目：6.1.1安防服务24小时对住宅小区进行全方位安全管理、消防设施设备的管理等。6.1.2保洁绿化服务建筑物及装修部分的清洁与保养及附属设施的清洁服务，包括房屋的天棚、地板、墙壁、门窗、课桌椅、洗手间、走廊、照明灯具、标志系统等（不含材料费、设备工程改造和保险等费用）。住宅小区道路、各种过道、广场及等公共区域的清洁与保洁工作。对住宅小区内排水沟渠、污水井、化粪池进行清洗及排污服务校内各种绿化植物的浇水、施肥、修剪造型、除草等委托服务范围内的虫害消杀服务工业垃圾与生活垃圾分类收集、处理、清运服务6.1.3设备设施运行维护6.2费用项目的构成报价包含人工费、各种保险费、福利费、加班费、办公费、资料费、培训费、通讯费、伙食费、服装费以及各类设备、器材的购置费和折旧费、管理费、由于后勤物业服务产生的水电费及税金。委托方提供办公用房、值班用房和必需用房。6.2.1清洁部分含：必要的清洁器具、清洗剂、消毒剂、漂白水、垃圾袋、室外的垃圾桶、除臭剂。6.2.2绿化部分含：日常保养、施肥、杀虫所需要的物料，必需的工具（如电动修剪机）以及所产生的水电费6.2.3安防部分含：电筒、对讲机、雨衣等装备6.2.4工程部分含：必须配备的各种工程（包括水、电、木、电话、空调、五金、消防、污水处理等后勤设备和房屋建筑零星修补）所需要的器具。6.3预计营业收入市场导向定价是作为我们暂行收费标准的制定依据。根据安徽省合肥市物价局规定及怡莲新城楼盘的素质和周边相类似楼盘的价格比照，拟定多层房的综合管理费为0.70元/M2；小高层综合管理费为1.50元/M2；上述管理费的收费标准拟报区物价主管部门审核备案。小区业主委员会成立后，现定的或报批的暂行收费标准转为基准收费标准。收费单价的浮动幅度为上下20%。受物业产权人、使用人委托而提供的专项服务或特约服务，需要收费的，由物业管理公司与委托人协商确定。空置房拟由物业管理公司管理，由开发建设单位按一定的物业管理费比例缴纳空置房的管理费。表6-1收费标准与收入的对照表收费项目收费情况年最低收入年最高收入备注多层管理费0.7元/月/平米228744.00254160.00小高层管理费1.50元/月/平米284429.88316033.20车位管理费按70%的使用率算77616.00110880.00泊车费：120元/月其它收入3000.003000.00指有偿服务合计593789.88684073.20第一年全年收入管理费仅包括小区一期132894.72166118.4全额的80%+空置房的50%第二年全年收入管理费包括小区一、二期496302.92529526.60全额的80%+空置房的50%第三年全年收入管理费包括小区三期住宅楼593789.88684073.20全额6.4预计经营成本6.4.1人工费合计：309285元/年员工工资：共36人。主任：1200元/月×1名×12月=14400元/年会计：800元/月×1名×12月=9600元/年管理员：700元/月×2名×12月=16800元/年工程技术人员：750/月×5名×12=45000元/年保安员：600元/月×15名×12月=108000元/年保洁员：300元/月×12名×12月=43200元/年合计：237000元/年员工保险：工资总额的15%35550元/年福利基金：工资总额的14%33180元/年培训、教育经费：1.5%3555元/年6.4.2办公费用合计：24900元/年交通费：（400元/月）4800元/年通讯费：（二台电话，其中一台热线服务电话。300元/台月）7200元/年办公低耗品、设备保养：6500元/年制服费：（32人×200元/年）6400元/年6.4.3公共设施日常维修费用 合计：29465元/年维修费:室外道路维修（8331M2×1元/年）化粪池清理维护（17座×300元/座·年）5100元/年污、水检查井清理维护（264个×20元/个·年）5280元/年停车场所维护（77个×12M2/×1元/M2·年）924元/年户外灯（106盏×10元/盏·年）1060元/年楼道灯（500盏×10元/盏·年）4620元/年标示牌、宣传栏、围栏养护：1000元/年蓄水池维护消毒：（21个×150元/个·年）3150元/年6.4.4环境管理费合计：35774.3元/年绿化费（18667.6M2×0.30元/M2）垃圾清运费（1500元/月×12月）18000元/年消杀费（51743M2×0.1元/M2）清洁工具、损耗、清洁用品：5000元/年绿化用水