标杆地产商业地产项目移交及遗留问题整改含管理培训

项目移交及遗留问题整改

（管理中心工程管理培训）2015年6月4日项目移交、遗留问题整改概述1项目接管标准及要求2项目移交标准及要求3目录项目移交流程4遗留问题整改经验分享5一、项目的移交、遗留问题整改概述

为保证万达广场如期顺利开业和正常运营

，地方商管公司与地方项目公司按项目完成的进度和质量，对项目分阶段进行接管、接收（移交）。3项目的接管1、各地商管公司负责对独立封闭空间内的，能够正常运行的设施、设备进行局部接管。并安排技工进驻值班；在当地项目公司及厂家指导，对值班技工进行培训，使其熟悉设备操作方法、操作规程及突发问题的处理规程。2、试营业日前各地商管公司依据《大商业开业及住宅入伙接管规定》，对设施设备全面检测，满足接管标准的，办理接管手续。3、接管期间日常使用管理（包括：安全、防盗、保卫、人员管理、物料堆放、设器材管理、各种机电系统使用，建筑结构维护使用）引起的后果由商管公司负责。4、商管公司接管范围内，需组织后续施工的，项目公司、施工单位、商管公司签署三方协议（商管标准文本）后方可进行。施工期间管理归商管公司负责：1动火管理由商管公司批准，并坚持落实。2项目公司负责施工工艺流程、质量监督，并对引起的问题负责。3商管公司按规范、制度要求对施工单位的人员、材料堆放、用水、电等管理，并对由此引起的问题负责。5、因设施不完善、质量缺陷等原因影响安全、正常使用的，各地商管公司须采取措施，保证安全、正常使用，由此增加的费用，由项目公司承担。6、项目接管一般在试营业日前完成。一、项目的移交、遗留问题整改概述详见《管理制度汇编》项目的移交（接收）1、各地商管公司成立项目移交小组，商管公司总经理任组长。2、试营业日前45天，各地商管公司须按照股份公司相关规定及施工、采购合同相关条款约定，仔细核对所有移交的备品备件的种类、数量，签署《万达广场工程备品备件移交清单》，移交的备品备件须及时顶级入库。3、试营业前15天，各地商管公司须按照《万达广场移交接管图纸资料一览表》接收全部竣工图纸资料，签署《万达广场工程资料移交清单》并认真查验移交图纸资料的数量及真实性。4、各地商管公司与项目公司在开业日对能源计算进行交接确认（百货、超市单独向电业局缴费），于开业日后60天完成能源总表与分表计量偏差费用的处理。5、工程遗留问题必须在开业后120天内整改完毕，并由项目公司负责发起移交审批流程，经分管项目副总裁，和分管商管副总裁审批后，由当地商管公司，区域公司和项目公司按照股份公司制度办理移交手续；入双方副总裁意见未能达成一致，报总裁审批。凡未经批准擅自进行移交的，将追究各地商管公司总经理责任。6、移交是一级节点，责任单位是地方项目公司。一、项目的移交、遗留问题整改概述详见《管理制度汇编》工程遗留问题整改1、工程遗留问题包括以下四类：第一类：设计未含项：规划设计中未涉及或成本预算中未考虑，但影响广场经营或品质的问题。第二类：品质提升项：原设计无法满足日常商业或物业管理需求的问题。第三类：施工质量问题。第四类：施工未完项目。2、各地商管公司须在开业日后15天完成全部工程遗留问题汇总，经区域公司审核后报商管总部工程部，对于新发现的遗留问题应及时与项目公司确认，纳入遗留问题清单并列出整改计划后（开业60天内）再次上报商管总部工程部。3、各地商管公司在督促遗留问题整改的同时，每周须向区域公司上报《万达广场工程遗留问题报表》，区域公司每月须向商管总部工程部汇报遗留问题整改进度。一、项目的移交、遗留问题整改概述详见《管理制度汇编》项目移交、遗留问题整改概述1项目接管标准及要求2项目移交标准及要求3目录项目移交流程4遗留问题整改经验分享5二、项目接管的标准及要求接管1、在正式接管前，为保证万达广场如期开业，当地项目公司将已完工的设施、设备（包括变配电房、水泵房、空调机房等

）委托当地商管公司进行管理，即为接管；2、当地项目公司须保证委托接管的设施、设备能够正常使用与运行，设备间及接管区域应独立封闭；3、接管时，当地商管公司须安排技工进驻值班，对此

类设备进行管理。当地项目公司应该对值班技工进行设备操作方法、操作规程及突发问题处理的培训；接管标准移交前管理责任划分移交前的施工管理81、自开业之日，对于已全部完工且全部完成调试运行、具备完善使用功能的设备设施，设备间及接管区域应该独立可封闭；2、正式水、电、燃气及供暖、电话、网络等能源通讯设施要正式开通，并由当地项目公司和当地商管公司进行能源交接确认；3、项目使用功能符合设计标准，满足使用功能要求；4、涉及消防安全、影响经营（属项目公司责任）的重大问题(包含但不限于消防系统的正常使用、正常供电、正常供水、正常供气等问题)，在整改完成后接管：《大商业开业及住宅入伙接管规定》。接管接管标准移交前管理责任划分移交前的施工管理二、项目接管的标准及要求A、项目移交前商管公司管理责任1、当地商管公司必须安排专人对应值守的区域进行值班

管理。不得有脱岗现象。2、当地商管公司值班人员须严格执行机房人员进出管理

登记制度，避免无关人员进入设备机房。3、当地商管公司值班人员须认真记录设备调试时间，方

法步骤、试运行数据及调试中发生的故障、问题等。作

为设施设备的原始记录进行存档。4、当地商管公司值班人员必须在当地项目公司、施工安

装单位工程师的指导下学习设备操作方法，不得擅自单

独操作，当地项目公司和施工安装单位有责任和义务对

值班人员进行培训及操作指导。5、在移交前，涉及重大安全的操作如送电、断电等操作

须由当地项目公司、安装调试施工单位组织实施。6、当地商管公司对已接管钥匙的各竖井及楼层设备机房接管接管标准移交前管理责任划分移交前的施工管理二、项目接管的标准及要求必须按商管总部的巡检规定定时巡视检查。发现安全及

设备隐患，必须及时处理并上报。7、移交前如发生事故，经集团定责为日常管理（包括：

安全、防盗、保卫、人员管理、物料堆放、设施器材管

理）引起的后果由当地商管公司负责；B、项目移交前项目公司管理责任1、当地项目公司应督促施工单位尽快完成尾项施工及保

质保量的完成遗留问题的整改工作，及时完成移交工作

2、当地项目公司应做好未移交区域的施工安全管理工作3、当地项目公司应及时准备好相关图纸资料档案，以便

移交顺利进行。4、当地项目公司负责落实施工单位按工艺流程进行实施

，并对引起的问题负责5、如移交前发生问题，经集团定责为施工质量缺陷、功

能不完善和维保不及时的由当地项目公司负责。接管接管标准移交前管理责任划分移交前的施工管理二、项目接管的标准及要求1、项目移交前，如有相关专业施工方需进入当地商管公

司人员值班机房或区域进行施工时，需持有当地项目

公司指定的专人确认签字的施工单（万达广场移交

附件/%E9%99%84%E4%BB%B6%E5%85%AD%E4%B8%87%E8%BE%BE%E5%B9%BF%E5%9C%BA%E7%A7%BB%E4%BA%A4%E6%9C%9F%E9%97%B4%E6%96%BD%E5%B7%A5%E7%94%B3%E8%AF%B7.doc），登记后方可进入机房或区域施工.2、施工单需明确相关施工内容、范围及时间，施工方必

须严格按施工单内容进行相关工作，不可进行超越施

工单工作范围之施工工作。3、当地商管公司负责监管机房或区域内的施工情况。4、如有动火施工，须由当地商管公司批准，并检查落实

安全措施。5、当地商管公司须对交叉施工等可能带来的安全隐患及

时提醒。6、当地商管公司对不服从管理、野蛮施工的施工人员，

当地商管公司有权制止，并勒令离场，并报当地项目

公司处理。接管接管标准移交前管理责任划分移交前的施工管理二、项目接管的标准及要求项目移交、遗留问题整改概述1项目接管标准及要求2项目移交标准及要求3目录项目移交流程4遗留问题整改经验分享5三、项目移交的移交标准及要求档案盒厦门集美万达商业物业管理有限公司一、档案资料﹡二次供水检测合格证、污水排放许可证（含污水检测报告）、雨水检测报告、供水协议、供暖协议、供电协议、供气协议、消防建审\验收\开业检查合格证、人防验收报告、电梯检测合格证（含电梯检测报告）、交评报告、环评报告、防雷检测报告、竣工备案证等等；档案资料厦门集美万达商业物业管理有限公司14三、项目移交的移交标准及要求档案资料厦门集美万达商业物业管理有限公司一、档案资料﹡图纸资料移交；﹡绿建申报资料的收集提交完成，需商管部确认；﹡机电系统操作手册、说明书移交；﹡设备采购及工程合同或订单移交；﹡完成施工单位、设施设备厂家培训。三、项目移交的移交标准及要求设施设备厦门集美万达商业物业管理有限公司二、设施设备﹡供电、供水、供气、采暖大系统；﹡电梯、空调机组、消防设备大设备；﹡设施设备清单核对；﹡特种设备取得合格证；﹡因季节性特点暂未调试完成的系统（另行移交）。三、项目移交的移交标准及要求专项验收厦门集美万达商业物业管理有限公司三、专项验收﹡第三方消防检测合格（检查率确保100%并整改完成），上报安监部认可；﹡节能专项验收，经规划院、商管公司书面确认；﹡商管总部工程部对绿色建筑工作系统专项验收，专项验收的遗留问题得到落实；三、项目移交的移交标准及要求

工程遗留问题厦门集美万达商业物业管理有限公司四、工程遗留问题﹡开业后15天内、60天内完成两次工程遗留问题统计上报，移交前整改率不得于95%；﹡存在以下问题不得进行移交：

超出集团安全管理相关规定的消防安全问题影响正常营运安全的设施设备问题影响广场正常营运的功能性问题施工未完项未整改完成屋面及地下室渗漏点超过五处，租赁区内渗漏、电梯底坑渗漏的工程质量问题。三、项目移交的移交标准及要求大连万达商业地产股份有限公司五、其它问题﹡因项目公司原因导致租户损失的赔偿；﹡因租户原因导致项目公司损失的赔偿；﹡按租赁合同需提供增值税发票、计量、收费未完善；﹡绿建申报费用（一星60万、二星70万、三星80万）﹡项目公司与商管公司相关费用未完成结算；包括但不限于：开荒保洁费、旺场费、开业抢工费、绿植租赁费、物业费、暖气费、金街提升改造费、金街推广费、金街专项费用、能源费（开业前、开业后）、机房代管费、品质提升项预留费、材料费、招商推广费（结余）等等。《万达广场项目移交标准》项目移交、遗留问题整改概述1项目接管标准及要求2项目移交标准及要求3目录项目移交流程4遗留问题整改经验分享5一、预验撒收项目正坚式移交烈前，由构各区域指商管公径司组织魂开展项技目预验违收工作兴。各公司应犬以《商管心制度（2012版）》栽和《项条目管理覆制度（2012版）》麦为依据制，结合委广场整烤改情况郊，进行闹预验收地。区域肌必须萍利用所摄辖各广涉场资源铅，组织股验收小继组，按捧照《万达综屿合体项惩目移交婶检查检测标准》之要求缸，详细做对各建惩筑设施附，各专夺业系统甲通设备警进行仔汽细梳理甩、核查洪。确认尿各系统紫问题，拦作为预偷验收问交题汇总殖，与项告目公司厕确认，虫移交前智必须完凡成整改尚。由区域帖公司按导预验收达结果编莲写《xx万达广后场移交国报告》重点写清差广场各区午域设施情脾况、各系趁统设备溪情况、现稻状、是否斩满足移交贯条件、整蛙改前后对陡比照片、斩相关证照羽是否办理索齐全、各贼种相关费弓用是否结尿清等有关驰移交的情有况说明。重点关注蓬以下几点锹：1、根据乌集团制为度要求羽，移交贯前由项群目公司患承担检神测费用规，由商连管公司调选定有颗资质的范第三方桃消防检哗测机构贩对消防脾系统做齿逐点测准试和全谋面联动浆测试，摧并出具懒合格报岗告。上怕报集团卷安监部赞备案，稳作为项占目移交犯时安全爽确认的歪必要条类件；（敲流程1：第三方摧检测合代格审批告、备案）2、清点现戴场设备设捡施实物、粮移交条件吸确认；3、图纸淹资料移僻交条件享确认；4、备品窃备件移吴交条件抗确认；5、计量仪却表系统移蒸交条件确钓认；6、遗留问旧题妥善处凑理方式确灯认。等等。四、项目移苦交流程《消防第三般方检测报翁告》审批流药程21二、预验兰收通过后悲，由区域淘公司通过OA通用业培务流程淋审批上私报“XX万达广序场移交膝申请”萝，申请昆中需详勿细说明忙各项移涉交工作新的落实辩情况（附件清融单），逐蛛级审批吴至高级脊副总裁剥（分管胆商管）傅。《厦门集径美万达勿广场大认商业移呈交申请》（流程2）三、移交余申请得到召批准后，浩方可进行模正式启动泼移交工作杰。四、遗留裂问题基本傻解决后，移邀请项目匀管理中心浇及商管总魄部参加现犹场移交会菌议，由项肺目公司发闹起《XX万达广场把移交大会熄邀请函》（流程3），邀请畜总部相关植部门进行华现场移交车。五、由遣项目公渠司汇总暴所有交吗接文件辫，按制追度发起OA上报流程屿，将移交岭情况上报鹅项目管理劈燕中心及商桑管总部，倾最终审批横节点为分稿管项目管久理中心副旅总裁及分朋管商管高黎级副总裁挎，获得审耗批后完成锄移交程序信。《XX万达广些场移交知报备审符批》（流程4）。流程：黄项目公里司---商管公漆司---商管区域固公司---项目管理堪中心质监好部---项目管烈理中心闯计划部---商管总部庆工程部---项目中击心总裁昏助理---商管系度统总裁淹助理---副总裁吧（分管鼻项目管低理中心)---高级副总挥裁（分管替商管）。四、项目移交流程项目移交、遗留问题整改概述1项目接管标准及要求2项目移交标准及要求3目录项目移交流程4遗留问题整改经验分享5﹡经验分享遗留问题茧整改、项热目移交是为商万管公司李争取利羞益，完总善各系绿统设施国设备最自主要的轿机会，菠也是最玻关键、涝最后的告机会，兼责任重炒大！组建专业悠、责任心井强的团队厉进行销项演，要求熟弹悉集团制克度、国标户、行业标邪准等；从筹备期竭（机电管师控、装修堤管控）开乘始检查，障汇总各系箱统销项问爪题；销项问狱题梳理蹦分门别驶类，罗怨列清晰仿；销项过怪程的把尺控，分段专业、贤责任到掘人，谁沸提出的债问题谁高负责销外项，让赞员工和通主管有做责任感赴、成就垒感；交叉把关疲；杜绝出被现不负犬责任以障及违规页的行为狗；五、遗留问减题整改斩经验分柜享24五、遗留问乞题整改交经验分朱享﹡经验分享每天开销义项会，“死盯撑、盯死碗”，把员“难啃瓦的骨头愤”放在扛前面解瓦决；巧“借严力”，燥发挥好棚有利资股源（前帝期项目鸡中心、舞后期商外管总部装、公司哭各部门显）做好角色邀互换，项蓄目公司其午实也希望王借商管公仍司来压施文工单位；把握有进理、有谦力、有兽节，恰碑到好处施工单位糠承诺函可要求项止目公司停虑止支付工凑程款要有足末够的“浊筹码”阿，而且仅是有力段度的“鹊筹码”伯；为项目伍公司戴凉高帽关于加榆强商业胶地产项尺目质量甩管理的裁通知关于万达谨广场正常双运营后工曲程维修整卷改的规定五、遗留问题食整改经验蚕分享﹡5%剩余工目程遗留扩问题整池改按商管采公司规开定，不迫得影响矛正常经晒营用电用虑水费用邻与商管陪公司进岁行结算约定最饰后整改侵期限超期由商驾管公司选疤择合格供逐应商进行妖整改，费括用由责任金单位支付明确责任国、规定、圾记录清晰霞、书面确役认﹡打包处理项目

大型工作整改由项目公司组织进行，商